Fideicomiso: viviendas de hasta 2.000 millones de wones

El fideicomiso de seguridad para alquileres mensuales y jeonse es un programa en el que el inquilino deposita la fianza en HUG y vive en la vivienda bajo un contrato jeonse. La solicitud es voluntaria y no hay límites de ingresos ni de patrimonio. Se dará prioridad a las viviendas con un valor de mercado de hasta 2.000 millones de wones. Las viviendas participantes se someterán a una evaluación aparte.

Las cifras y el calendario se basan en el anuncio del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte del 20 de agosto de 2026.

¿En qué consiste el fideicomiso de seguridad para alquileres mensuales y jeonse?

El programa permite acceder mediante un contrato jeonse a viviendas ofrecidas en alquiler mensual. Pone en contacto a inquilinos que desean un contrato jeonse con arrendadores que buscan ingresos mensuales. La Corporación de Garantía de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUG) se encarga del organismo de estabilización de los alquileres mensuales y jeonse.

Los fondos del programa circulan de la siguiente manera:

1. El arrendador, el inquilino y el organismo de estabilización firman un contrato entre las tres partes.
2. El inquilino deposita la fianza acordada en una cuenta designada por el organismo.
3. El organismo invierte los fondos depositados, entre otros recursos, y paga al arrendador la rentabilidad acordada.
4. Al terminar el alquiler, el organismo devuelve la fianza al inquilino.

En este modelo, el organismo es responsable de devolver la fianza al inquilino. En lugar de recibir y utilizar directamente la fianza, el arrendador percibe ingresos mensuales. No se trata de una ayuda que entregue dinero al inquilino cada mes.

¿Cómo se distinguen las condiciones de participación?

Hay que comprobar por separado los requisitos de quienes solicitan participar y las condiciones que debe cumplir la vivienda. Que no haya límites de ingresos ni de patrimonio no significa que se aprueben todas las viviendas. Para obtener un préstamo destinado a un contrato jeonse, también hay que cumplir sus requisitos específicos.

La participación no es obligatoria. Las preguntas frecuentes de HUG sobre el «Fideicomiso de seguridad para alquileres mensuales y jeonse» lo explican así:

No es un programa en el que exista obligación legal de participar.

Los contratos jeonse existentes no se convierten automáticamente en contratos del fideicomiso de seguridad. Para modificar un contrato existente, las partes deben ponerse de acuerdo. Después, deben pasar la evaluación del programa y completar los trámites del acuerdo.

Forma de solicitud y calendario de entrada en la vivienda

Puede presentar la solicitud el arrendador por su cuenta, o hacerlo tras un acuerdo previo entre arrendador e inquilino. El siguiente calendario es el plan anunciado en agosto de 2026. No confirma que la recepción de solicitudes haya comenzado efectivamente.

Si está preparando la solicitud, compruebe lo siguiente por este orden:

1. Consulte la convocatoria del fideicomiso de seguridad para alquileres mensuales y jeonse en el portal de HUG para contratos jeonse seguros.
2. Acuerde con el arrendador el importe de la fianza y confirme su voluntad de participar.
3. Si necesita un préstamo, consulte con una entidad financiera el importe disponible y el tipo de interés.
4. Presente la solicitud con los documentos y por el procedimiento indicados en la convocatoria.
5. Tras la evaluación, compruebe en el acuerdo las condiciones de depósito, devolución y entrada en la vivienda.

También pueden solicitar participar los arrendadores que aún no hayan encontrado inquilino. En ese caso, pueden utilizar el apoyo de HUG para buscarlo. Si ya hay un inquilino, la solicitud se presenta después de acordar el importe de la fianza.

El anuncio señaló el sitio web de HUG y sus sucursales en todo el país como vías para presentar la solicitud. La convocatoria debe consultarse para saber si ya se reciben solicitudes y cuál es la lista definitiva de documentos. Busque la convocatoria en el menú «Programa de fideicomiso de seguridad para alquileres mensuales y jeonse» del portal.

Ejemplo de cálculo: alquiler mensual de 740.000 wones e intereses de un préstamo jeonse

En el ejemplo del anuncio, los intereses del préstamo son inferiores al alquiler mensual. Sin embargo, el ahorro real depende del importe prestado y del tipo de interés. El cálculo siguiente supone que el capital pendiente del préstamo se mantiene constante.

En estas condiciones, la diferencia entre el alquiler mensual y los intereses es de aproximadamente 200.000 wones al mes. Este cálculo desglosa los intereses mensuales de aproximadamente 530.000 wones citados en el anuncio. Los intereses efectivamente cobrados pueden variar, entre otros factores, según los días computados para el cálculo.

El 3.97% anual es el tipo utilizado en el ejemplo del anuncio. No es un tipo definitivo aplicable a quienes presenten una solicitud ahora. Tampoco se garantiza a todos los solicitantes un préstamo por el 80% de la fianza jeonse.

Comparación de los fondos propios necesarios, además de los intereses mensuales

En el ejemplo anterior, para pasar a un contrato jeonse se necesitan 40 millones de wones de fondos propios. Es la diferencia entre la fianza jeonse de 200 millones de wones y el préstamo de 160 millones de wones. Aunque bajen los intereses mensuales, puede aumentar la suma que se necesita para entrar en la vivienda.

Si toda la fianza anterior se pagó con fondos propios, se necesitan otros 30 millones de wones. Esto supone que se recuperan y utilizan los 10 millones de wones de la fianza anterior. Compruebe también si la fecha de devolución coincide con la fecha de pago de la nueva fianza.

Los siguientes costes no están incluidos en la diferencia entre el alquiler mensual y los intereses:

• Los intereses que podrían obtenerse si los fondos propios adicionales se depositaran en otro lugar.
• Los honorarios de intermediación y los gastos de mudanza que surjan en el contrato real.
• Las diferencias entre los gastos de mantenimiento de cada vivienda.
• Los pagos de capital o los gastos adicionales previstos en el acuerdo del préstamo.

Por tanto, no debe darse por hecho que los aproximadamente 200.000 wones mensuales sean un ahorro equivalente en el coste total de vida. Vuelva a comparar los importes con una oferta real de préstamo y los gastos para entrar en la vivienda. También debe considerar si puede reunir los fondos propios necesarios.

¿Cómo se pagan los ingresos al arrendador?

El arrendador recibe cada mes la rentabilidad acordada del organismo de estabilización. El organismo invierte los fondos depositados, entre otros recursos, mediante un fondo para impulsar la oferta de vivienda. Entre sus inversiones se incluyen préstamos a proyectos de construcción respaldados por una garantía de HUG.

El anuncio de agosto de 2026 mencionó una rentabilidad de inversión anual en la franja del 4%. No debe interpretarse esa cifra como una tasa de pago garantizada para cada persona. Compruebe la rentabilidad aplicable y las condiciones de pago en la convocatoria y en el acuerdo.

Reducir el riesgo de retrasos en el pago del alquiler mensual es uno de los efectos esperados del programa. El apoyo para encontrar inquilino no debe interpretarse como una garantía incondicional de ingresos mientras la vivienda esté desocupada. Compruebe en el acuerdo cuándo comienzan los pagos.

El anuncio también incluyó una propuesta para vincular el programa a una pensión hipotecaria en caso de traslado a una región fuera de la capital. No debe calcularse como un ingreso adicional para todos los arrendadores participantes. Hay que comprobar los requisitos de inscripción independientes y cómo se aplicará la medida.

Devolución de la fianza y malentendidos frecuentes

Que HUG se encargue de devolver la fianza es el elemento central de este programa. HUG indica que garantiza la totalidad de la fianza del inquilino incluso si se producen pérdidas en las inversiones. También señaló que no es necesario contratar por separado una garantía de devolución de la fianza jeonse.

No obstante, la protección de la fianza debe distinguirse de la resolución de cualquier disputa relacionada con el alquiler. Cuestiones como las reparaciones o los gastos de mantenimiento deben comprobarse por separado en el contrato. Consulte también en el acuerdo el procedimiento de devolución al terminar el contrato.

Los contratos con fianza y alquiler mensual también figuran entre las modalidades que pueden participar. Sin embargo, esto no significa que el alquiler mensual desaparezca automáticamente. Compruebe las condiciones definitivas de la fianza y del alquiler mensual en el acuerdo de participación.

¿Es igual el suministro piloto de LH que la participación general?

El suministro piloto de viviendas adquiridas por LH para alquiler debe distinguirse de la participación de viviendas en el programa general. El plan piloto anunciado en agosto de 2026 prevé 500 viviendas en 2026. Su objetivo es reducir los gastos de vivienda de los hogares jóvenes sin vivienda propia.

No deben aplicarse sin más los criterios de ingresos y patrimonio del programa de participación general. Consulte la convocatoria correspondiente para conocer las condiciones de acceso a las viviendas suministradas por LH. La zona donde se ofrecen y el plazo de solicitud también deben determinarse según esa convocatoria.