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title: "Immobiliensteuern: Korea und Kalifornien im Vergleich"
locale: de
category: comparison
category_name: "Vergleich"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/real-estate-tax-korea-california-comparison
published_at: 2026-10-28T12:35:09+09:00
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# Immobiliensteuern: Korea und Kalifornien im Vergleich

> Die Immobiliensteuern in Korea und Kalifornien müssen anhand derselben Besteuerungsphasen und Abzugsvoraussetzungen verglichen werden. Das Beispiel eines Hauses im Wert von 2,1 Milliarden Won wurde neu berechnet. Wer nur die US-Bundessteuersätze vergleicht, lässt die Einkommensteuer des Bundesstaates und zusätzliche Steuern außer Acht.

## Key Points

- Um die Empfehlungen der OECD zu Transaktionssteuern einzuordnen, müssen die Definitionen und der Umfang der erfassten Steuerarten im jeweiligen Dokument geprüft werden.
- Der US-Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne richtet sich nach dem zu versteuernden Einkommen einschließlich der Gewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien.
- Bei gemeinsamer Steuererklärung von Ehepaaren in den USA beträgt der Höchstbetrag für steuerfreie Gewinne aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie bei Erfüllung der Voraussetzungen 500.000 US-Dollar.
- Eine Berechnung ohne die Einkommensteuer von Kalifornien und die Steuer auf Nettoanlageerträge bildet nicht die gesamte Steuerlast beim Verkauf ab.
- Damit sich das koreanische Rechenbeispiel für gemeinschaftliches Eigentum nachvollziehen lässt, müssen die Eigentumsanteile und die Voraussetzungen für Abzüge angegeben werden.

Immobiliensteuern in Korea und Kalifornien müssen getrennt nach Erwerb, Besitz und Verkauf verglichen werden. Allein anhand der US-Bundessteuersätze lässt sich nicht feststellen, dass die Belastung in Korea höher ist. Die Einkommensteuer des Bundesstaates und die Voraussetzungen für Abzüge verändern das Vergleichsergebnis.

Die Zahlen beruhen auf den IRS-Tabellen für das Steuerjahr 2026 und den Hinweisen zur Steuerberechnung der koreanischen Steuerbehörde und von Seoul ETAX.

## Unterscheidung zwischen dem Reformvorhaben für 2027 und den geltenden Steuern

Das Jahr der Ankündigung einer Steuerreform und das Jahr ihrer tatsächlichen Anwendung müssen unterschieden werden. Das überprüfte Regierungsdokument trägt den Titel „Steuerreformvorschlag 2026“. Es enthält auch Punkte, deren Anwendung ab 2027 diskutiert wird.

Die Veröffentlichung vom 1. September 2026 informiert über die Verabschiedung des Regierungsentwurfs durch das Kabinett. Sie nennt ausdrücklich die anschließende Prüfung durch die Nationalversammlung. Die Verabschiedung des Regierungsentwurfs allein bedeutet nicht, dass das Inkrafttreten des Gesetzes feststeht. Dies lässt sich in den [wirtschaftspolitischen Materialien des KDI mit der Mitteilung des Finanz- und Wirtschaftsministeriums](https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286165&pg=&pp=&topic=L) nachlesen.

| Schritt | Bedeutung | Beim Vergleich zu prüfen |
|---|---|---|
| Ankündigung des Steuerreformvorschlags | Von der Regierung vorgeschlagene Reformrichtung | Veröffentlichungsdatum und etwaige Änderungen |
| Verabschiedung des Regierungsentwurfs | Fertigstellung des Entwurfs zur Vorlage bei der Nationalversammlung | Unterschiede zum ursprünglich angekündigten Vorschlag |
| Gesetzesänderung und Verkündung | Gesetz nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens | Endgültiger Gesetzestext und Übergangsbestimmungen |
| Inkrafttreten und Anwendung | Anwendung auf tatsächliche Transaktionen oder Besteuerungszeiträume | Erwerbsdatum, Veräußerungsdatum und steuerlicher Stichtag |

Die folgenden Berechnungen sind illustrative Beispiele anhand der überprüften Steuertabellen. Sie dürfen nicht als feststehende Steuerbeträge nach der Reform für 2027 verstanden werden. Prüfen Sie bei tatsächlichen Transaktionen die am Transaktionstag geltenden Vorschriften.

## Zählt die OECD die Steuer auf Veräußerungsgewinne zu den Transaktionssteuern?

Welche Steuern die OECD unter Transaktionssteuern erfasst, muss anhand des Analysezwecks des jeweiligen Dokuments geprüft werden. Die Einordnung in Steueraufkommensstatistiken unterscheidet sich von der Wortwahl zur Beschreibung der Kosten eines Wohnungswechsels. Werden beide gleichgesetzt, kann der Umfang der Empfehlungen missverstanden werden.

In den Steueraufkommensstatistiken der OECD werden Steuern auf private Kapitalgewinne als einkommensbezogene Steuern eingeordnet. Steuern auf Finanz- und Kapitaltransaktionen bilden eine eigene Kategorie. Die getrennte Einordnung von Steuern auf Veräußerungsgewinne und Erwerbsteuern ist daher an sich nicht falsch. Diese Unterscheidung findet sich in den [OECD-Richtlinien zur Steuerklassifikation](https://www.oecd.org/en/publications/revenue-statistics-2021_6e87f932-en/full-report/component-11.html).

Der Bericht „Bricks, Taxes and Spending“ von 2023 verwendet dagegen eine weiter gefasste Formulierung. Bei der Beschreibung der transaktionsbezogenen Immobiliensteuern Koreas nennt er Transaktionssteuern und Kapitalgewinnsteuern gemeinsam. In diesem Zusammenhang werden die mit Kauf und Verkauf verbundenen Steuerbelastungen zusammen betrachtet. Dies lässt sich im [Bericht der OECD und des Korea Institute of Public Finance](https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2023/10/bricks-taxes-and-spending_1daff718/7a22f9a6-en.pdf) nachlesen.

| Festgestellter Inhalt | Grenzen der Auslegung |
|---|---|
| Die OECD empfiehlt eine Verlagerung von transaktionsbezogenen Steuern hin zu laufenden Steuern auf den Immobilienbesitz | Daraus lässt sich keine pauschale Empfehlung zur Senkung sämtlicher Steuern auf Veräußerungsgewinne ableiten |
| Manche Berichte zählen Kapitalgewinnsteuern zu den transaktionsbezogenen Belastungen | Das bedeutet nicht, dass alle OECD-Statistiken dieselbe Klassifikation verwenden |
| Der Korea-Bericht von 2026 schlägt eine aufkommensneutrale Veränderung der Steuerstruktur vor | Die Umsetzung der Empfehlung lässt sich nicht allein anhand einer Erhöhung der Steuern auf Immobilienbesitz beurteilen |
| Derselbe Bericht bewertet auch eine Obergrenze für die Steuerbefreiung von Veräußerungsgewinnen aus Wohnimmobilien positiv | Er lässt sich nicht als Empfehlung gegen die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen an sich verstehen |

Aufkommensneutralität bedeutet, die Steuerstruktur zu verändern, während das gesamte Steueraufkommen gleich bleibt. Der Korea-Bericht der OECD von 2026 schlägt eine solche Veränderung vor. Die konkrete Richtung wird im [Kapitel zur Steuerreform des OECD-Wirtschaftsberichts über Korea](https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-korea-2026_6b87f585-en/full-report/tax-reform-for-growth-and-revenue_d7cb1938.html) erläutert.

## Vergleich der Erwerbs- und Transaktionssteuern bei einer Wohnimmobilie für 2,1 Milliarden Won

Beim Vergleich der koreanischen Erwerbsteuer mit den Transaktionssteuern Kaliforniens müssen auch zusätzliche Steuerarten berücksichtigt werden. Im Folgenden wird ein Wechselkurs von **1.400 Won je Dollar** angenommen. Dies ist nicht der Wechselkurs am tatsächlichen Transaktionstag.

Der Vergleichspreis der Wohnimmobilie in Korea beträgt 2,1 Milliarden Won. Der entsprechende US-Preis beträgt 1.500.000 Dollar. Steuerermäßigungen und gesonderte Transaktionskosten bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt.

| Region und Voraussetzungen | Berücksichtigte Steuerarten und Steuersätze | Berechnungsergebnis |
|---|---|---|
| Korea, Regelsatz bei nur einer Wohnimmobilie, höchstens gesetzliche Standardwohnfläche | Erwerbsteuer 3% + lokale Bildungssteuer 0,3% | 69.300.000 Won |
| Korea, erhöhter Erwerbsteuersatz von 12%, Voraussetzungen für die Sondersteuer für ländliche Gebiete erfüllt | Erwerbsteuer 12% + Sondersteuer für ländliche Gebiete 1% + lokale Bildungssteuer 0,4% | 281.400.000 Won |
| Los Angeles County, nur grundlegende Transaktionssteuer berücksichtigt | 0,11% | 1.650 Dollar, 2.310.000 Won |
| Wohnimmobilie in der Stadt Los Angeles | County 0,11% + Stadt 0,45% | 8.400 Dollar, 11.760.000 Won |

Die 3,3% in Korea sind nicht der Satz der Erwerbsteuer allein. Es handelt sich um die Summe einschließlich der lokalen Bildungssteuer. Unter den in der Tabelle genannten Voraussetzungen für die erhöhte Besteuerung ergibt sich ein Gesamtsatz von 13,4%. Die Zusammensetzung nach Steuerarten ist in der [Berechnungstabelle zur Erwerbsteuer von Seoul ETAX](https://etax.seoul.go.kr/jsp/AcqutaxCalcAction.view) aufgeführt.

Auch die 0,11% in Kalifornien sind kein abschließender, im gesamten Bundesstaat geltender Transaktionssteuersatz. Je nach Stadt kommen zusätzliche Transaktionssteuern hinzu. Die Stadt Los Angeles erhebt in der Preisgruppe der Tabelle eine zusätzliche städtische Transaktionssteuer. Prüfen Sie die Steuersätze der einzelnen Städte in den [Hinweisen der Registerbehörde des County zur Transaktionssteuer](https://www.lavote.gov/home/recorder/property-document-recording/documentary-transfer-taxes).

Diese Tabelle vergleicht die auf die Transaktion erhobenen Steuern. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer muss gesondert im Vertrag geprüft werden. Unterscheiden Sie auch Kosten für Registrierung, Kredit und Abwicklung von den Steuern. Es gibt keine ausreichende Grundlage dafür, die gesamten Erwerbsnebenkosten pauschal mit 200 Dollar anzusetzen.

## Voraussetzungen für die Steuerbefreiung von Veräußerungsgewinnen aus US-Wohnimmobilien

Die US-Steuervergünstigung beim Verkauf einer Wohnimmobilie ermöglicht es, einen bestimmten Veräußerungsgewinn vom steuerpflichtigen Einkommen auszunehmen. Bei gemeinsamer Steuererklärung von Ehepaaren beträgt der Höchstbetrag 500.000 Dollar. Allein durch die Eheschließung gilt diese Grenze nicht automatisch.

| Punkt | Allgemeine Voraussetzung |
|---|---|
| Höchstbetrag für Einzelpersonen | 250.000 Dollar |
| Höchstbetrag bei gemeinsamer Steuererklärung von Ehepaaren | 500.000 Dollar |
| Eigentumsdauer | Mindestens 2 Jahre innerhalb der 5 Jahre vor dem Verkauf |
| Nutzung als Hauptwohnsitz | Mindestens 2 Jahre innerhalb der 5 Jahre vor dem Verkauf |
| Eigentumsvoraussetzung bei Ehepaaren | Kann von einem der Ehepartner erfüllt werden |
| Wohnvoraussetzung bei Ehepaaren | Muss von beiden erfüllt werden |
| Frühere Nutzung der Vergünstigung | Grundsätzlich darf die Vergünstigung in den vorangegangenen 2 Jahren nicht für eine andere Wohnimmobilie genutzt worden sein |

Die Zahl der Wohnimmobilien allein entscheidet nicht über die Vergünstigung. Auch bei mehreren Wohnimmobilien muss geprüft werden, welche die Voraussetzungen als Hauptwohnsitz erfüllt. Die Voraussetzungen für die gemeinsame Steuererklärung von Ehepaaren können auch ohne gemeinsames Eigentum erfüllt sein.

Bei früherer Vermietung ist eine zusätzliche Prüfung erforderlich. Zeiten einer nicht begünstigten Nutzung können den ausnehmbaren Gewinn verringern. Für Gewinne im Zusammenhang mit Abschreibungen gelten ebenfalls gesonderte Regeln. Die genauen Voraussetzungen stehen in der [IRS Publication 523](https://www.irs.gov/publications/p523).

Es genügt daher nicht, lediglich die Zahlen von 5 Jahren Eigentum und 2 Jahren Eigennutzung zu erfüllen. Auch die Reihenfolge von Eigennutzung und Vermietung muss geprüft werden. Unterscheiden Sie Diskussionen über eine Erhöhung des Höchstbetrags von bereits in Kraft getretenen Gesetzen.

## Entscheidet allein das Jahresgehalt über den US-Steuersatz von 0%?

Der US-Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne richtet sich nach dem steuerpflichtigen Einkommen einschließlich des Veräußerungsgewinns. Ein niedriges Arbeitseinkommen bedeutet nicht, dass der gesamte Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie mit 0% besteuert wird. Das steuerpflichtige Einkommen ist die für die Steuerberechnung maßgebliche Einkommensgröße nach Berücksichtigung der einschlägigen Abzüge und anderer Anpassungen.

Die folgende Tabelle zeigt die allgemeinen Tarifstufen für langfristige Kapitalgewinne bei gemeinsamer Steuererklärung von Ehepaaren für das Steuerjahr 2026. Langfristige Kapitalgewinne sind im Allgemeinen Gewinne aus Vermögenswerten, die länger als 1 Jahr gehalten wurden. Für besondere Vermögenswerte und Gewinne im Zusammenhang mit Abschreibungen gelten gesonderte Regeln.

| Steuerpflichtiges Einkommen | Steuersatz für den in diese Stufe fallenden langfristigen Kapitalgewinn |
|---|---|
| Höchstens 98.900 Dollar | 0% |
| Mehr als 98.900 Dollar bis höchstens 613.700 Dollar | 15% |
| Mehr als 613.700 Dollar | 20% |

Die Beträge der Tarifstufen entsprechen der [IRS-Tabelle zur Inflationsanpassung für 2026](https://www.irs.gov/irb/2025-45_IRB). Zur Bestimmung der Tarifstufen werden Kapitalgewinne auf das gewöhnliche Einkommen aufgeschlagen. Die Berechnungsmethode lässt sich im [Berechnungsblatt für Kapitalgewinne der IRS Publication 505](https://www.irs.gov/publications/p505) nachlesen.

### Berechnungsbeispiel: Kauf für 500.000 Dollar und Verkauf für 1.500.000 Dollar

Der Veräußerungsgewinn vor Abzug von Kosten und weiteren Posten beträgt 1.000.000 Dollar. Wird der Höchstbetrag für Ehepaare vollständig ausgenommen, verbleiben 500.000 Dollar. Dieser Betrag allein bestimmt jedoch noch nicht die endgültige Steuer.

| Berechnungsschritt | Betrag oder zu prüfende Voraussetzung |
|---|---|
| Anschaffungspreis vom Verkaufspreis abziehen | 1.500.000 Dollar - 500.000 Dollar = 1.000.000 Dollar |
| Ausnehmbaren Veräußerungsgewinn abziehen | 1.000.000 Dollar - 500.000 Dollar = 500.000 Dollar |
| Bundessteuer auf langfristige Kapitalgewinne berechnen | Berechnung nach Tarifstufen unter Berücksichtigung sonstigen steuerpflichtigen Einkommens und der Abzüge |
| Zusätzliche Besteuerung prüfen | Steuer auf Nettoinvestitionseinkünfte und Einkommensteuer des Bundesstaates Kalifornien |

500.000 Dollar multipliziert mit 15% ergeben 75.000 Dollar. Diese Berechnung gilt, wenn der gesamte betreffende Gewinn in die Tarifstufe von 15% fällt. Ohne Kenntnis der sonstigen Einkünfte lässt sich diese Voraussetzung nicht bestätigen.

Auch die Berechnung von 100.000 Dollar durch Multiplikation von 500.000 Dollar mit 20% erfasst nur einen Teil. Die Einkommensteuer des Bundesstaates und die Steuer auf Nettoinvestitionseinkünfte sind darin nicht enthalten. Es wäre daher unzutreffend, diesen Betrag als höchstmögliche Steuerbelastung in den USA darzustellen.

## Zusätzliche Steuern beim Verkauf in Kalifornien

Beim Verkauf einer Wohnimmobilie in Kalifornien ist die Berechnung mit der Bundessteuer auf Kapitalgewinne nicht abgeschlossen. Zusätzlich kann die Einkommensteuer des Bundesstaates anfallen. Ab einer bestimmten Einkommenshöhe muss auch die bundesweite Steuer auf Nettoinvestitionseinkünfte geprüft werden.

| Steuer oder Regelung | Bei der Berechnung zu prüfen |
|---|---|
| Bundessteuer auf langfristige Kapitalgewinne | Im Allgemeinen gelten Tarifstufen von 0%, 15% und 20% |
| Steuer auf Nettoinvestitionseinkünfte | Falls anwendbar, zusätzliche Besteuerung mit 3,8% |
| Einkommensteuer des Bundesstaates Kalifornien | Reguläre Einkommensteuersätze auf steuerpflichtige Kapitalgewinne |
| Ausnahme von Veräußerungsgewinnen aus Wohnimmobilien | Entsprechende Voraussetzungen auch bei der Einkommensteuer des Bundesstaates prüfen |

Kalifornien sieht keinen gesonderten niedrigeren Steuersatz für Kapitalgewinne vor. Steuerpflichtige Gewinne werden als gewöhnliches Einkommen behandelt. Dies ist in den [Hinweisen des kalifornischen FTB zu Kapitalgewinnen](https://www.ftb.ca.gov/file/personal/income-types/capital-gains-and-losses.html) ausdrücklich festgehalten.

Die Einkommensschwelle für die Steuer auf Nettoinvestitionseinkünfte beträgt bei gemeinsamer Steuererklärung von Ehepaaren 250.000 Dollar. Als Einkommen gilt hier eine gesonderte Größe, das modifizierte bereinigte Bruttoeinkommen. Diese darf nicht mit den allgemeinen Tarifstufen des steuerpflichtigen Einkommens verwechselt werden.

Die Steuer wird auf den niedrigeren Betrag aus Nettoinvestitionseinkünften und Überschreitung der Einkommensschwelle erhoben. Rechtmäßig ausgenommene Gewinne aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie bleiben unberücksichtigt. Darüber hinausgehende Gewinne können steuerpflichtig sein. Die Berechnungsstruktur wird in den [Fragen und Antworten des IRS zur Steuer auf Nettoinvestitionseinkünfte](https://www.irs.gov/newsroom/questions-and-answers-on-the-net-investment-income-tax) erläutert.

## Berechnungsbeispiel für Korea: Kauf für 700 Millionen Won, Verkauf für 2,1 Milliarden Won

Damit das koreanische Beispiel nachvollziehbar ist, müssen die Eigentumsanteile bei gemeinsamem Eigentum und die Voraussetzungen für Abzüge angegeben werden. Als Kaufpreis werden 700 Millionen Won angenommen. Der Verkaufspreis beträgt 2,1 Milliarden Won. Zugrunde gelegt werden 5 Jahre Eigentum und 2 Jahre Eigennutzung.

Außer dem Anschaffungspreis werden keine weiteren abzugsfähigen Kosten berücksichtigt. Außerdem wird angenommen, dass im selben Jahr keine anderen Veräußerungseinkünfte vorliegen. Im Fall eines Haushalts mit nur einer Wohnimmobilie wird vorausgesetzt, dass die Bedingungen für die Steuerbefreiung erfüllt sind. Beim gemeinsamen Eigentum wird angenommen, dass beide Ehepartner seit dem Erwerb jeweils die Hälfte besitzen.

### Berechnungsgrundlage für eine hochpreisige Wohnimmobilie bei nur einer Wohnimmobilie pro Haushalt

Auch bei einer Wohnimmobilie mit einem Preis von mehr als 1,2 Milliarden Won wird nicht sofort der gesamte Veräußerungsgewinn besteuert. Zunächst wird der steuerpflichtige Anteil für hochpreisige Wohnimmobilien ermittelt. Die „Anleitung zur Steuerberechnung“ der koreanischen Steuerbehörde erläutert dies wie folgt:

> Der auf höchstens 1,2 Milliarden Won entfallende Veräußerungsgewinn wird nicht besteuert.
>
> Auszug aus der „Anleitung zur Steuerberechnung“ der koreanischen Steuerbehörde

Die konkrete Formel findet sich in den [Berechnungshinweisen der koreanischen Steuerbehörde für hochpreisige Wohnimmobilien](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=8799&mi=12271).

1. Der gesamte Veräußerungsgewinn wird berechnet, indem 700 Millionen Won von 2,1 Milliarden Won abgezogen werden. Das Ergebnis beträgt 1,4 Milliarden Won.
2. Der steuerpflichtige Gewinn der hochpreisigen Wohnimmobilie beträgt 1,4 Milliarden Won × (2,1 Milliarden Won - 1,2 Milliarden Won) ÷ 2,1 Milliarden Won. Das Ergebnis beträgt 600 Millionen Won.
3. Der Sonderabzug für langfristigen Besitz setzt sich aus 20% für die Eigentumsdauer und 8% für die Eigennutzungsdauer zusammen. Auf 600 Millionen Won werden insgesamt 28% angewandt.
4. Nach dem Abzug verbleiben Veräußerungseinkünfte von 432.000.000 Won. Nach Abzug des Grundfreibetrags von 2.500.000 Won bei Alleineigentum beträgt die Bemessungsgrundlage 429.500.000 Won.
5. Auf die Bemessungsgrundlage werden der entsprechende Steuersatz und der Progressionsabzug angewandt. Die lokale Einkommensteuer wird gesondert hinzugerechnet.

### Berechnungsergebnisse nach Voraussetzungen

Bei gemeinsamem Eigentum von Ehepaaren wird die Steuer entsprechend dem jeweiligen Eigentumsanteil berechnet. Die folgenden Ergebnisse enthalten die lokale Einkommensteuer. Es handelt sich um Berechnungsbeispiele ohne Steueranrechnungen und Steuerermäßigungen.

| Voraussetzungen | Bemessungsgrundlage | Summe aus Steuer auf Veräußerungsgewinne und lokaler Einkommensteuer |
|---|---|---|
| Eine Wohnimmobilie pro Haushalt, Alleineigentum | 429.500.000 Won | 160.446.000 Won |
| Eine Wohnimmobilie pro Haushalt, gemeinsames Eigentum der Ehepartner zu jeweils 50% | Jeweils 213.500.000 Won | Zusammen 134.618.000 Won |
| Mehrere Wohnimmobilien, Alleineigentum, außerhalb eines ausgewiesenen Regulierungsgebiets, allgemeiner Abzug | 1.257.500.000 Won | 549.928.500 Won |

Bei gemeinsamem Eigentum beträgt die Summe für beide Ehepartner 134.618.000 Won. Auf die jeweilige Bemessungsgrundlage werden 38% und ein Progressionsabzug von 19.940.000 Won angewandt. Das Ergebnis ergibt sich durch Hinzurechnung der lokalen Einkommensteuer zur jeweils berechneten Steuer. Die Steuersätze entsprechen der [Grundsteuertariftabelle der koreanischen Steuerbehörde ab 2023](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7711&mi=2312).

Im Beispiel mit mehreren Wohnimmobilien wird der steuerfreie Anteil für hochpreisige Wohnimmobilien nicht angewandt. Stattdessen gilt der allgemeine Sonderabzug für langfristigen Besitz von 10%. Dieser Abzugssatz entspricht einer Eigentumsdauer von 5 Jahren. Die Struktur der Abzüge ist im [Ablaufdiagramm der koreanischen Steuerbehörde zur Steuerberechnung](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7709&mi=2309) dargestellt.

Bei der tatsächlichen Berechnung müssen anerkannte abzugsfähige Kosten berücksichtigt werden. Unterschiedliche Erwerbszeitpunkte der Miteigentümer können ebenfalls zu anderen Ergebnissen führen. Prüfen Sie zum Veräußerungsdatum auch, ob die Immobilie in einem ausgewiesenen Regulierungsgebiet liegt und ob Ausnahmen von der erhöhten Besteuerung gelten.

## Der beim Vergleich der Steuern auf Immobilienbesitz leicht übersehene Bewertungswert

Auch bei Wohnimmobilien mit gleichem Marktwert unterscheiden sich die Steuern auf den Besitz, wenn die steuerlichen Bewertungswerte unterschiedlich sind. Der amtlich veröffentlichte Immobilienwert in Korea und der Bewertungswert in Kalifornien werden unterschiedlich ermittelt. Ein bloßer Vergleich der nominalen Steuersätze kann deshalb ein falsches Bild der tatsächlichen Belastung vermitteln.

| Vergleichspunkt | Korea | Kalifornien |
|---|---|---|
| Typische Steuern auf Immobilienbesitz | Vermögensteuer auf Immobilien und umfassende Immobiliensteuer | Lokale Grundsteuer |
| Ausgangspunkt der Berechnung | Amtlich veröffentlichter Immobilienwert und steuerartspezifische Regeln zur Bemessungsgrundlage | Bewertungswert unter Berücksichtigung des Erwerbszeitpunkts und weiterer Faktoren |
| Einfluss der Eigentumshistorie | Voraussetzungen für Abzüge prüfen, etwa Eigentumsdauer und Alter | Erwerbszeitpunkt und etwaige Neubewertung prüfen |
| Zusätzlich zu prüfen | Abzüge, Steueranrechnungen und zusätzliche Steuerarten | Anteile zur Anleihentilgung, Sonderabgaben und weitere Posten |

Der allgemeine Grundsteuersatz in Kalifornien beträgt 1% des Bewertungswerts. Hinzukommen können unter anderem von den Wählern genehmigte Anteile zur Tilgung von Anleihen. Für die reguläre jährliche Erhöhung des Bewertungswerts gilt eine Obergrenze von 2%. Bei Eigentümerwechseln oder Neubauten greifen Regeln zur Neubewertung.

Deshalb können sich die Steuern für lange gehaltene und neu erworbene Wohnimmobilien unterscheiden. Auch beim Vergleich mit koreanischen Wohnimmobilien müssen die Erwerbszeitpunkte übereinstimmen. Das System wird in [California Property Tax: An Overview, Ausgabe März 2025](https://www.boe.ca.gov/proptaxes/pdf/pub29.pdf) erläutert.

## Häufige Fehler beim Vergleich von Immobiliensteuern

Beim Steuervergleich entstehen Fehler eher durch den Umfang der Berechnung als durch die Steuersätze. Bundessteuern müssen von der gesamten Steuerbelastung unterschieden werden. Prüfen Sie auch, auf welchen Betrag sich eine Steuerbefreiungsgrenze bezieht.

| Häufige Auslegung | Maßgebliche Korrektur |
|---|---|
| Beträgt das Jahresgehalt eines US-Ehepaars höchstens 98.900 Dollar, gilt auch für den gesamten Veräußerungsgewinn ein Steuersatz von 0% | Maßgeblich ist 2026 das steuerpflichtige Einkommen einschließlich des Veräußerungsgewinns |
| US-Ehepaare können allein durch den Nachweis ihrer Ehe 500.000 Dollar ausnehmen | Voraussetzungen zu gemeinsamer Steuererklärung, Eigentum, Eigennutzung und früherer Nutzung der Vergünstigung prüfen |
| Die Transaktionssteuer beträgt überall in Kalifornien 0,11% | Zusätzliche Steuern der jeweiligen Stadt prüfen |
| Die koreanische Grenze von 1,2 Milliarden Won und die US-Grenze von 500.000 Dollar sind gleichartige Grenzen | In Korea ist der Veräußerungspreis maßgeblich, in den USA der Höchstbetrag des ausnehmbaren Veräußerungsgewinns |
| Vergleich des koreanischen Betrags einschließlich lokaler Steuern mit ausschließlich der US-Bundessteuer | Auf beiden Seiten dieselben Steuerarten einbeziehen |
| Beurteilung der gesamten US-Steuerbelastung anhand eines Beispiels aus einem Bundesstaat | Regelungen und Belastungen nach Bundesstaat, County und Stadt prüfen |
| Neue Steuersätze gelten unmittelbar mit der Ankündigung des Reformvorhabens | Endgültiges Gesetz sowie Vorschriften zum Inkrafttreten und zur Anwendung prüfen |

## Prüfreihenfolge für einen Vergleich unter den eigenen Voraussetzungen

Wenn Sie Ihre eigene Steuerbelastung vergleichen möchten, legen Sie zunächst die Transaktionsbedingungen fest. Ein gleicher Immobilienpreis allein reicht nicht aus. Wenn Sie die folgenden Angaben in derselben Tabelle erfassen, lassen sich Berechnungsunterschiede leichter erkennen.

1. Notieren Sie das Erwerbsdatum und das voraussichtliche Veräußerungsdatum.
2. Prüfen Sie Anschaffungspreis und Verkaufspreis jeweils gesondert.
3. Sammeln Sie Belege für anerkennungsfähige Transaktions- und Verbesserungskosten.
4. Prüfen Sie die Eigentumsanteile und den steuerlichen Ansässigkeitsstatus.
5. Unterscheiden Sie zwischen der Zahl der Wohnimmobilien und den tatsächlichen Zeiträumen der Eigennutzung und Vermietung.
6. Berücksichtigen Sie bei der US-Berechnung die Art der Steuererklärung und sonstige Einkünfte.
7. Berechnen Sie Erwerbsteuer, Steuern auf den Besitz und Steuern beim Verkauf getrennt nach Phasen.
8. Stimmen Sie den Umfang der einbezogenen nationalen, bundesstaatlichen und lokalen Steuern aufeinander ab.
9. Kennzeichnen Sie in den Ergebnissen getrennt, was auf geltendem Recht und was auf Reformvorschlägen beruht.

## FAQ

### Sind die Immobiliensteuern in Korea immer höher als in den USA?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. Die Steuern beim Erwerb, während des Besitzes und beim Verkauf müssen unter denselben Bedingungen verglichen werden. In den USA unterscheiden sich die Steuern je nach Bundesstaat und Kommune.

### Bedeutet die Empfehlung der OECD zur Senkung der Transaktionssteuern auch eine Senkung der Steuer auf Veräußerungsgewinne?
Die Definitionen im Dokument müssen geprüft werden. Einige Berichte zählen die Kapitalgewinnsteuer zu den transaktionsbezogenen Belastungen. Daraus lässt sich keine Empfehlung zur pauschalen Senkung sämtlicher Steuern auf Veräußerungsgewinne ableiten.

### Betragen die Steuern beim Erwerb einer Wohnimmobilie im Wert von 2,1 Milliarden Won 69,3 Millionen Won?
Die Berechnung basiert auf dem regulären Steuersatz für eine einzige Wohnimmobilie, deren Größe die gesetzliche Standardgröße für staatlich geförderte Wohnungen nicht überschreitet. Der Betrag setzt sich aus 3 % Grunderwerbsteuer und 0,3 % lokaler Bildungssteuer zusammen. Steuerermäßigungen und gesonderte Transaktionskosten wurden nicht berücksichtigt.

### Bleibt es in Kalifornien bei einer Transaktionssteuer von 0,11 %?
Je nach Stadt, in der sich die Immobilie befindet, kann eine zusätzliche Transaktionssteuer anfallen. Im Beispiel einer Wohnimmobilie für 1,5 Millionen Dollar in der Stadt Los Angeles beträgt sie einschließlich der städtischen Transaktionssteuer 0,56 %.

### Entfällt in den USA die Steuer auf Gewinne aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie, wenn man in Rente geht?
Der Ruhestand allein lässt die Steuer nicht entfallen. Auch der steuerpflichtige Teil des Gewinns aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie zählt zum Einkommen. Neben der Bundessteuer muss auch die Einkommensteuer des Bundesstaates geprüft werden.

### Setzt die Steuerfreistellung von 500.000 Dollar für Ehepaare in den USA gemeinsames Eigentum voraus?
Gemeinsames Eigentum ist nicht zwingend erforderlich. In der Regel reicht es aus, wenn ein Ehepartner die Anforderungen an die Eigentumsdauer erfüllt. Weitere Voraussetzungen, darunter die Anforderungen an die Wohndauer beider Ehepartner und eine gemeinsame Steuererklärung, müssen gesondert erfüllt sein.

### Richtet sich die Tarifstufe mit 0 % bei der Kapitalgewinnsteuer in den USA nach dem Jahresgehalt?
Maßgeblich ist nicht allein das Jahresgehalt. Die Grenze von 98.900 Dollar für gemeinsam veranlagte Ehepaare im Jahr 2026 bezieht sich auf das zu versteuernde Einkommen. Steuerpflichtige Gewinne aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie werden ebenfalls berücksichtigt.

### Entfallen in den USA die Vergünstigungen für den Hauptwohnsitz, wenn man mehrere Wohnimmobilien besitzt?
Allein die Anzahl der Wohnimmobilien führt nicht automatisch zum Ausschluss. Es muss geprüft werden, ob die verkaufte Wohnimmobilie die Voraussetzungen für einen Hauptwohnsitz erfüllt. Auch eine frühere Vermietung und die Frage, ob die Vergünstigung bereits zuvor genutzt wurde, spielen eine Rolle.

### Wie unterscheiden sich die Grenze von 1,2 Milliarden Won in Korea und die 500.000 Dollar in den USA?
Die 1,2 Milliarden Won in Korea sind eine Grenze beim Veräußerungspreis für hochpreisige Wohnimmobilien bei einem Haushalt mit nur einer Wohnimmobilie. Die 500.000 Dollar für gemeinsam veranlagte Ehepaare in den USA sind der Höchstbetrag des Veräußerungsgewinns, der bei Erfüllung der Voraussetzungen von der Besteuerung ausgenommen wird.

### Wie hoch ist die Steuer, wenn ein Ehepaar eine Wohnimmobilie im Wert von 2,1 Milliarden Won verkauft, die ihm gemeinsam gehört?
Dieses Beispiel basiert auf den im Haupttext genannten Bedingungen: Erwerb für 700 Millionen Won, 5 Jahre Besitz und 2 Jahre Eigennutzung. Bei einem Eigentumsanteil von jeweils 50 % beträgt die Summe der berechneten Steuerbeträge beider Ehepartner 134.618.000 Won. Die tatsächliche Steuer kann unter Berücksichtigung abzugsfähiger Kosten, Steuerermäßigungen und weiterer Faktoren abweichen.

### Ist der US-Bundessteuersatz von 20 % auf Kapitalgewinne die Obergrenze für die gesamte Steuerbelastung?
Er ist nicht die Obergrenze für die gesamte Steuerbelastung. Zusätzlich kann die Einkommensteuer des Bundesstaates Kalifornien anfallen. Je nach Einkommensverhältnissen kommt außerdem die Steuer auf Nettoinvestitionserträge hinzu.

### Bedeutet die endgültige Festlegung des Regierungsentwurfs zur Steuerreform, dass das Gesetz in Kraft tritt?
Die endgültige Festlegung des Regierungsentwurfs und das Inkrafttreten des Gesetzes sind unterschiedliche Schritte. Es muss geprüft werden, ob die parlamentarische Prüfung und die Verkündung erfolgt sind. Prüfen Sie bei konkreten Transaktionen auch das in den ergänzenden Bestimmungen festgelegte Datum des Inkrafttretens und die dortigen Anwendungsvorschriften.

## Sources

- [Ministerium für Finanzen und Wirtschaft, „Steuerreformplan 2026“ als Regierungsentwurf verabschiedet, 1. September 2026](https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286165&pg=&pp=&topic=L)
- [OECD, The OECD classification of taxes and interpretative guide](https://www.oecd.org/en/publications/revenue-statistics-2021_6e87f932-en/full-report/component-11.html)
- [OECD·KIPF, Bricks, Taxes and Spending, 2023](https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2023/10/bricks-taxes-and-spending_1daff718/7a22f9a6-en.pdf)
- [OECD Economic Surveys: Korea 2026, Tax reform for growth and revenue](https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-korea-2026_6b87f585-en/full-report/tax-reform-for-growth-and-revenue_d7cb1938.html)
- [ETAX der Stadt Seoul, Tabelle zur Berechnung der Grunderwerbsteuer](https://etax.seoul.go.kr/jsp/AcqutaxCalcAction.view)
- [Los Angeles County Registrar-Recorder/County Clerk, Documentary Transfer Tax](https://www.lavote.gov/home/recorder/property-document-recording/documentary-transfer-taxes)
- [IRS Publication 523 (2025), Selling Your Home](https://www.irs.gov/publications/p523)
- [IRS Internal Revenue Bulletin 2025-45, Tarifstufen für die Besteuerung von Kapitalgewinnen 2026](https://www.irs.gov/irb/2025-45_IRB)
- [IRS Publication 505 (2026), Tax Withholding and Estimated Tax](https://www.irs.gov/publications/p505)
- [IRS, Questions and Answers on the Net Investment Income Tax](https://www.irs.gov/newsroom/questions-and-answers-on-the-net-investment-income-tax)
- [California Franchise Tax Board, Capital gains and losses](https://www.ftb.ca.gov/file/personal/income-types/capital-gains-and-losses.html)
- [California Franchise Tax Board, Income from the sale of your home](https://www.ftb.ca.gov/file/personal/income-types/income-from-the-sale-of-your-home.html)
- [Nationale Steuerbehörde, Berechnung des Veräußerungsgewinns bei einer hochpreisigen Wohnimmobilie als einzigem Wohneigentum eines Haushalts](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=8799&mi=12271)
- [Nationale Steuerbehörde, Ablaufdiagramm zur Berechnung der Steuer auf Veräußerungsgewinne und Sätze des Sonderabzugs für lange Haltedauern](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7709&mi=2309)
- [Nationale Steuerbehörde, Steuersätze für Veräußerungsgewinne](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7711&mi=2312)
- [Haushaltsbüro der Nationalversammlung, 2024: Steuern in der Republik Korea](https://www.nabo.go.kr/board/file/down.do?fid=33317987)
- [California State Board of Equalization, California Property Tax: An Overview, March 2025](https://www.boe.ca.gov/proptaxes/pdf/pub29.pdf)

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![Ein nachdenklicher Mann mittleren Alters auf dem Sofa neben Umzugskartons, davor Unterlagen auf dem Tisch.](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzM5MzAsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--4f000f0490effec9a55e38e2ac2162de9c01ef72/ai-3e4723eb.webp)
![Ein Paar bespricht Unterlagen am Terrassentisch; dazwischen sind ein Haussymbol und Balken eingeblendet.](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzM5MzYsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--0373cbf178d223de3aef8745ab08fce64dfe11e8/ai-06e92cee.webp)