---
title: "不動產稅制比較基準：韓國與加州"
locale: zh-hant
category: comparison
category_name: "比較分析"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/real-estate-tax-korea-california-comparison
published_at: 2026-10-28T12:35:09+09:00
---

# 不動產稅制比較基準：韓國與加州

> 比較韓國與加州的不動產稅時，應以相同的課稅階段與扣除條件為基準。已重新計算21億韓元住宅的範例，若只比較美國聯邦稅率，便會漏計州所得稅與額外課稅。

## Key Points

- OECD有關交易稅的建議，須先確認文件中的定義與稅目範圍，才能解讀。
- 美國長期資本利得的適用稅率，依包含住宅轉讓收益在內的應稅所得判定。
- 美國夫妻合併申報時，若符合條件，住宅轉讓收益免計入所得的上限為50萬美元。
- 未計入加州州所得稅與淨投資所得稅的計算結果，並非出售時的總稅額。
- 韓國的共同持有計算範例，須明確列出持分與扣除條件，才能重現計算結果。

比較韓國與加州的不動產稅負，應分為取得、持有及出售三個階段。不能只憑美國聯邦稅率，就斷定韓國的負擔較重。州所得稅與扣除條件都會改變比較結果。

數據依據 IRS 的2026課稅年度稅率表，以及國稅廳、首爾市 ETAX 的稅額說明。

## 區分2027年改革方案與現行稅制

稅制改革方案的公布年度與實際適用年度必須區分。已確認的政府文件名稱為「2026年稅制改革方案」。其中也包含討論於2027年以後適用的項目。

2026年9月1日的資料宣布，國務會議已確定政府提案。該資料也明列後續的國會審議程序。政府提案定案，並不代表法律已確定施行。可參閱[收錄財政經濟部公告的 KDI 經濟政策資料](https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286165&pg=&pp=&topic=L)。

| 區分 | 意義 | 比較時應確認的事項 |
|---|---|---|
| 公布稅制改革方案 | 政府提出的修法方向 | 公布日期及是否修訂 |
| 政府提案定案 | 完成將提交國會的政府提案 | 與最初公布方案的差異 |
| 法律修正、公布 | 經過立法程序的法律 | 最終條文與附則 |
| 施行、適用 | 適用於實際交易或課稅期間 | 取得日、轉讓日、課稅基準日 |

以下計算是套用已確認稅率表的說明範例，不應視為2027年改革後的確定稅額。實際交易時，請確認交易當日適用的法令。

## OECD 的交易稅是否包含轉讓所得稅？

OECD 所稱交易稅的範圍，應依文件的分析目的確認。稅收統計分類與說明換屋成本的用語並不相同。若將兩者視為同義，可能誤解建議的範圍。

OECD 的稅收統計將個人資本利得稅歸類為所得相關稅目，金融與資本交易稅則另列項目。因此，將轉讓所得稅與取得稅分開的分類本身並沒有錯。[OECD 稅收分類指引](https://www.oecd.org/en/publications/revenue-statistics-2021_6e87f932-en/full-report/component-11.html)中載有這項區分。

另一方面，2023年的「Bricks, Taxes and Spending」採用較廣泛的說法。在說明韓國與交易相關的不動產稅時，同時提到交易稅與資本利得稅。該段內容將買賣產生的稅負一併討論。可參閱[OECD、韓國租稅財政研究院報告](https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2023/10/bricks-taxes-and-spending_1daff718/7a22f9a6-en.pdf)。

| 已確認的內容 | 解讀時的限制 |
|---|---|
| OECD 建議從以交易為主的課稅轉向定期持有課稅 | 不能擴大解讀為要求全面調降所有轉讓所得稅 |
| 部分報告將資本利得稅納入交易相關負擔 | 不代表所有 OECD 統計都採用相同分類 |
| 2026年韓國報告提出維持稅收中立的課稅結構轉型 | 不能只憑提高持有稅，就評估是否落實建議 |
| 同一份報告也正面評價住宅轉讓收益免稅上限 | 不能解讀為否定對轉讓收益課稅本身的建議 |

稅收中立是指在維持稅收總額的同時，改變課稅結構。OECD 的2026年韓國報告提出了這種轉型建議。具體方向可參閱[OECD 韓國經濟報告的稅制改革章節](https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-korea-2026_6b87f585-en/full-report/tax-reform-for-growth-and-revenue_d7cb1938.html)。

## 21億韓元住宅的取得與交易稅比較

比較韓國的取得稅與加州的交易稅時，應一併納入附加稅目。以下假設匯率為**1美元兌1,400韓元**，並非實際交易日的匯率。

用於比較的韓國住宅價格為21億韓元，對應的美國價格為150萬美元。計算不包含稅額減免與其他交易費用。

| 地區與條件 | 適用稅目、稅率 | 計算結果 |
|---|---|---|
| 韓國，適用一般稅率的1戶住宅、國民住宅規模以下 | 取得稅3% + 地方教育稅0.3% | 6,930萬韓元 |
| 韓國，取得稅按12%加重課稅、符合農漁村特別稅課稅條件 | 取得稅12% + 農漁村特別稅1% + 地方教育稅0.4% | 2億8,140萬韓元 |
| 僅計算洛杉磯郡基本交易稅 | 0.11% | 1,650美元，231萬韓元 |
| 位於洛杉磯市的住宅 | 郡0.11% + 市0.45% | 8,400美元，1,176萬韓元 |

韓國的3.3%並非取得稅本稅的稅率，而是加上地方教育稅後的合計稅率。在表列加重課稅條件下，合計為13.4%。各稅目組成可參閱[首爾市 ETAX 取得稅計算表](https://etax.seoul.go.kr/jsp/AcqutaxCalcAction.view)。

加州的0.11%也不是全州最終交易稅率，還會依所在城市加徵交易稅。洛杉磯市對表列價格區間另徵市交易稅。請參閱[郡登記主管機關的交易稅說明](https://www.lavote.gov/home/recorder/property-document-recording/documentary-transfer-taxes)，確認各城市稅率。

本表比較的是交易產生的稅金。買方與賣方如何分攤，須另行確認契約內容。登記、貸款與結算費用也應與稅金區分。沒有充分依據可將全部購屋成本一律計為200美元。

## 美國住宅轉讓收益的免稅條件

美國的住宅出售優惠，是將一定金額的轉讓收益排除於課稅所得之外的制度。夫妻合併申報的最高排除額為**50萬美元**，並非只要已婚就會自動適用這項上限。

| 項目 | 一般條件 |
|---|---|
| 個人最高排除額 | 25萬美元 |
| 夫妻合併申報最高排除額 | 50萬美元 |
| 持有期間 | 出售前5年內至少持有2年 |
| 作為主要住所的期間 | 出售前5年內至少使用2年 |
| 夫妻的持有條件 | 其中一方符合即可 |
| 夫妻的居住條件 | 雙方皆須符合 |
| 過往使用優惠情形 | 原則上，前2年內不得曾對其他住宅適用此優惠 |

能否享有優惠，並非只由住宅數量決定。持有多戶住宅時，仍須確認主要住所條件。即使不是聯名持有，也可能符合夫妻合併申報的條件。

若曾出租，則須進一步檢視。不符合資格的使用期間可能減少可排除的收益，與折舊相關的收益也適用其他規定。詳細條件可參閱 [IRS Publication 523](https://www.irs.gov/publications/p523)。

因此，並非只要符合持有5年、居住2年這兩個數字就足夠，還須確認居住與出租的先後順序。閱讀提高排除上限的討論時，請與已施行的法律區分。

## 美國的0%稅率只由年薪決定嗎？

美國長期資本利得稅率，依包含轉讓收益在內的課稅所得判定。並非薪資所得低，售屋收益就全部適用0%。課稅所得是計入必要扣除等項目後，用於計算稅額的所得。

以下是2026課稅年度夫妻合併申報的一般長期資本利得級距。長期資本利得通常是指持有超過1年的資產所產生的收益。特殊資產或與折舊相關的收益另有規定。

| 課稅所得級距 | 落入該級距的長期資本利得稅率 |
|---|---|
| 98,900美元以下 | 0% |
| 超過98,900美元、613,700美元以下 | 15% |
| 超過613,700美元 | 20% |

級距金額依據 [IRS 的2026年通膨調整表](https://www.irs.gov/irb/2025-45_IRB)。判定級距時，資本利得須加在一般所得之上。計算方式可參閱 [IRS Publication 505 的資本利得計算表](https://www.irs.gov/publications/p505)。

### 以50萬美元買入、150萬美元賣出的計算範例

扣除費用等項目前，出售收益為100萬美元。若全額適用夫妻最高排除額，則剩下50萬美元。不過，不能只憑這個金額確定最終稅額。

| 計算步驟 | 金額或應確認的條件 |
|---|---|
| 售價減去取得價格 | 150萬美元 - 50萬美元 = 100萬美元 |
| 適用售屋收益排除額 | 100萬美元 - 50萬美元 = 50萬美元 |
| 計算聯邦長期資本利得稅 | 納入其他課稅所得與扣除額，按級距計算 |
| 確認額外課稅 | 淨投資所得稅與加州州所得稅 |

50萬美元乘以15%，為7萬5,000美元。只有這筆收益全數落在15%級距時，這項計算才成立。若不知道其他所得，就無法確定是否符合這個條件。

50萬美元乘以20%得出的10萬美元，也只是部分計算，尚未包含州所得稅與淨投資所得稅。因此，若將其列為在美國可能繳納的最高稅額，並不準確。

## 加州售屋稅負的額外項目

計算加州售屋稅負，不能只算聯邦資本利得稅。州所得稅可能另行適用。所得達到一定門檻時，也須檢視聯邦淨投資所得稅。

| 項目 | 計算時應確認的內容 |
|---|---|
| 聯邦長期資本利得稅 | 一般適用0%、15%、20%級距 |
| 淨投資所得稅 | 符合條件時加徵3.8% |
| 加州州所得稅 | 應稅資本利得適用一般所得稅率 |
| 售屋收益排除額 | 州所得稅也須確認相關條件 |

加州未對資本利得另設較低稅率，而是將應稅收益視為一般所得。這點明載於[加州 FTB 的資本利得說明](https://www.ftb.ca.gov/file/personal/income-types/capital-gains-and-losses.html)。

淨投資所得稅的夫妻合併申報所得門檻為25萬美元。此處的所得採用另一項標準，即修正後調整總所得，不可與一般課稅所得級距混淆。

這項稅負以淨投資所得與超過門檻的金額兩者中較低者計算。售屋收益中依法排除的金額不列入課稅對象，超出部分則可能須課稅。計算架構可參閱 [IRS 淨投資所得稅問答](https://www.irs.gov/newsroom/questions-and-answers-on-the-net-investment-income-tax)。

## 韓國以7億韓元買入、21億韓元賣出的計算範例

韓國的範例必須明列聯名持有比例與扣除條件，才能重現計算結果。假設買入價格為7億韓元，售價為21億韓元，持有5年、居住2年。

計算不納入取得價格以外的必要費用，並假設同年沒有其他轉讓所得。一戶一宅案例以符合免稅條件為前提。聯名持有案例則設定為夫妻自取得時起各持有一半。

### 一戶一宅高價住宅的計算基準

即使住宅價格超過12億韓元，也不會直接對全部轉讓收益課稅，而是先套用高價住宅課稅比例。國稅廳「稅額計算要領」對此說明如下。

> 相當於12億韓元以下部分的轉讓收益不予課稅。
>
> 摘自國稅廳「稅額計算要領」

具體公式可參閱[國稅廳高價住宅計算說明](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=8799&mi=12271)。

1. 全部轉讓收益以21億韓元減去7億韓元計算，結果為14億韓元。
2. 高價住宅應稅收益為14億韓元 ×（21億韓元 - 12億韓元）÷ 21億韓元，結果為6億韓元。
3. 長期持有特別扣除額合計持有部分的20%與居住部分的8%，對6億韓元適用合計28%的扣除率。
4. 扣除後的轉讓所得金額為4億3,200萬韓元。減去單獨持有的基本扣除額250萬韓元後，課稅基準為4億2,950萬韓元。
5. 對課稅基準適用相應稅率與累進扣除額，並另行加計地方所得稅。

### 各條件下的計算結果

夫妻聯名持有時，依各自持分計算稅額。以下結果包含地方所得稅，為未適用稅額扣抵與減免的計算範例。

| 條件 | 課稅基準 | 轉讓所得稅、地方所得稅合計 |
|---|---|---|
| 一戶一宅、單獨持有 | 4億2,950萬韓元 | 1億6,044萬6,000韓元 |
| 一戶一宅、夫妻各持有50%的聯名住宅 | 各2億1,350萬韓元 | 夫妻合計1億3,461萬8,000韓元 |
| 多戶住宅、單獨持有、非調整對象地區、適用一般扣除 | 12億5,750萬韓元 | 5億4,992萬8,500韓元 |

聯名持有夫妻的合計稅額為**1億3,461萬8,000韓元**。各自的課稅基準適用38%稅率與1,994萬韓元的累進扣除額，再分別將計算所得稅額加上地方所得稅。稅率依據[國稅廳2023年起適用的基本稅率表](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7711&mi=2312)。

多戶住宅案例不適用高價住宅免稅比例，而是適用一般長期持有特別扣除率10%，即持有5年對應的扣除率。扣除架構可參閱[國稅廳稅額計算流程圖](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7709&mi=2309)。

實際計算時，應納入獲認可的必要費用。若聯名持有人的取得時間不同，結果也可能不同。是否屬於調整對象地區，以及加重課稅的例外情形，也請以轉讓日為準確認。

## 比較持有稅時容易忽略的評估價值

即使住宅市價相同，只要計稅用的評估價值不同，持有稅就會不同。韓國的公告價格與加州的評估價值，形成方式並不相同。若只並列名目稅率，可能誤判實際負擔。

| 比較項目 | 韓國 | 加州 |
|---|---|---|
| 主要持有稅目 | 財產稅、綜合不動產稅 | 地方財產稅 |
| 計算起點 | 公告價格與各稅目的課稅基準規定 | 反映取得時間等因素的評估價值 |
| 持有歷程的影響 | 檢視持有期間、年齡等扣除條件 | 檢視取得時間與是否重新評估 |
| 額外確認事項 | 扣除額、稅額扣抵、附加稅目 | 債券償還款、特別徵收費等 |

加州的一般財產稅率為評估價值的1%，可能另加選民核准的債券償還款等項目。評估價值的一般年度調漲上限為2%。所有權變更或新建時，則適用重新評估規定。

因此，長期持有的住宅與新購住宅，稅負可能不同。與韓國住宅比較時，也應採用相同的取得時間。制度說明可參閱 [California Property Tax: An Overview，2025年3月版](https://www.boe.ca.gov/proptaxes/pdf/pub29.pdf)。

## 不動產稅負比較的常見錯誤

比較稅負時，計算範圍比稅率更容易出錯。應區分聯邦稅與整體稅負，也要確認免稅門檻針對的是哪一種金額。

| 常見解讀 | 應修正的判斷標準 |
|---|---|
| 美國夫妻年薪在98,900美元以下，售屋收益就全部適用0% | 2026年的標準是包含轉讓收益在內的課稅所得 |
| 美國夫妻只要證明已婚，就可排除50萬美元 | 須確認合併申報、持有、居住及過往使用優惠的條件 |
| 加州各地交易稅都是0.11% | 須確認所在城市的附加稅 |
| 韓國12億韓元與美國50萬美元是同一類上限 | 韓國以轉讓價格為準，美國則是轉讓收益排除上限 |
| 將韓國含地方稅的金額與美國聯邦稅單獨比較 | 雙方均須納入相同範圍的稅目再比較 |
| 以單一州的案例判定全美稅負 | 須確認各州、郡、市的制度與負擔 |
| 改革方案公布後，新稅率立即適用 | 須確認最終法律及施行、適用規定 |

## 依自身條件比較時的確認順序

若要比較自己的稅負，請先固定交易條件。只有住宅價格相同並不足夠。將以下項目列在同一張表中，會更容易確認計算差異。

1. 記下取得日與預計轉讓日。
2. 分別確認取得價格與售價。
3. 蒐集可獲認可的交易費用與改良費用憑證。
4. 確認持分比例與稅法上的居民身分。
5. 區分住宅數量與實際居住、出租期間。
6. 計算美國稅負時，納入申報方式與其他所得。
7. 分階段計算取得稅、持有稅與出售稅負。
8. 統一納入比較的國家、州與地方稅範圍。
9. 在結果中分別標示現行法令與修法方案。

## FAQ

### 韓國的房地產稅一定比美國高嗎？
不能斷言一定比較高。必須在相同條件下，比較取得、持有及出售各階段的稅負。美國的稅負因州及地方政府而異。

### OECD建議調降交易稅，也意味著調降轉讓所得稅嗎？
必須確認文件中的定義。部分報告將資本利得稅納入交易相關負擔，但不能將其擴大解讀為建議全面調降所有轉讓所得稅。

### 21億韓元住宅的取得相關稅負是6,930萬韓元嗎？
這是在適用一般稅率、持有1戶住宅且不超過國民住宅規模的條件下計算的。金額為取得稅3%加上地方教育稅0.3%，未計入減免及其他交易費用。

### 加利福尼亞州的交易稅只有0.11%嗎？
依房屋所在城市，可能另加徵交易稅。洛杉磯市150萬美元住宅的例子，包含市交易稅後為0.56%。

### 在美國退休後，房屋轉讓收益就不用繳稅了嗎？
不會僅因退休就免稅。房屋出售收益中應課稅的金額也會計入所得。除了聯邦稅，也必須確認州所得稅。

### 美國夫妻要適用50萬美元的免稅額，房屋必須是共同持有嗎？
不一定要共同持有。一般而言，只要其中一方符合持有條件即可。夫妻雙方仍須另行符合居住條件及夫妻合併申報等要求。

### 美國0%資本利得稅的級距是以年薪為準嗎？
並非僅以年薪為準。2026年夫妻合併申報的98,900美元門檻，是指應稅所得級距。應課稅的房屋轉讓收益也會計入。

### 在美國持有多戶住宅，就會失去主要住所的稅務優惠嗎？
不會僅因住宅數量而自動喪失資格。必須確認出售的住宅是否符合主要住所的條件。出租紀錄及過去是否曾使用該優惠也會影響資格。

### 韓國的12億韓元門檻與美國的50萬美元有何不同？
韓國的12億韓元，是1戶家庭持有1戶住宅時，判定高價住宅的轉讓價格門檻。美國夫妻合併申報的50萬美元，則是符合條件時可排除的轉讓收益上限。

### 出售夫妻共同持有的21億韓元住宅，要繳多少稅？
這是依正文中以7億韓元取得、持有5年、居住2年的條件計算的例子。若夫妻各持有50%產權，合計計算稅額為1億3,461萬8,000韓元。計入必要費用及減免等因素後，實際稅額可能不同。

### 美國聯邦資本利得稅率20%是整體稅負的上限嗎？
並非整體稅負的上限。可能還須另外繳納加利福尼亞州所得稅。依所得條件，也可能加徵淨投資所得稅。

### 稅制改革方案的政府版本定案，就代表法律已施行嗎？
政府版本定案與法律施行是不同階段。必須確認國會審議及公布情況。實際交易時，也請確認附則中的施行日期及適用規定。

## Sources

- [財政經濟部，確定《2026年稅制改革方案》政府案，2026年9月1日](https://eiec.kdi.re.kr/policy/materialView.do?num=286165&pg=&pp=&topic=L)
- [OECD, The OECD classification of taxes and interpretative guide](https://www.oecd.org/en/publications/revenue-statistics-2021_6e87f932-en/full-report/component-11.html)
- [OECD·KIPF, Bricks, Taxes and Spending, 2023](https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2023/10/bricks-taxes-and-spending_1daff718/7a22f9a6-en.pdf)
- [OECD Economic Surveys: Korea 2026, Tax reform for growth and revenue](https://www.oecd.org/en/publications/oecd-economic-surveys-korea-2026_6b87f585-en/full-report/tax-reform-for-growth-and-revenue_d7cb1938.html)
- [首爾市 ETAX，不動產取得稅稅額計算表](https://etax.seoul.go.kr/jsp/AcqutaxCalcAction.view)
- [Los Angeles County Registrar-Recorder/County Clerk, Documentary Transfer Tax](https://www.lavote.gov/home/recorder/property-document-recording/documentary-transfer-taxes)
- [IRS Publication 523 (2025), Selling Your Home](https://www.irs.gov/publications/p523)
- [IRS Internal Revenue Bulletin 2025-45, 2026年資本利得課稅級距](https://www.irs.gov/irb/2025-45_IRB)
- [IRS Publication 505 (2026), Tax Withholding and Estimated Tax](https://www.irs.gov/publications/p505)
- [IRS, Questions and Answers on the Net Investment Income Tax](https://www.irs.gov/newsroom/questions-and-answers-on-the-net-investment-income-tax)
- [California Franchise Tax Board, Capital gains and losses](https://www.ftb.ca.gov/file/personal/income-types/capital-gains-and-losses.html)
- [California Franchise Tax Board, Income from the sale of your home](https://www.ftb.ca.gov/file/personal/income-types/income-from-the-sale-of-your-home.html)
- [國稅廳，1戶1宅高價住宅的轉讓所得金額計算](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=8799&mi=12271)
- [國稅廳，轉讓所得稅稅額計算流程圖與長期持有特別扣除率](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7709&mi=2309)
- [國稅廳，轉讓所得稅稅率](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7711&mi=2312)
- [國會預算政策處，2024 大韓民國租稅](https://www.nabo.go.kr/board/file/down.do?fid=33317987)
- [California State Board of Equalization, California Property Tax: An Overview, March 2025](https://www.boe.ca.gov/proptaxes/pdf/pub29.pdf)

## Images

![一名中年男子坐在搬家紙箱旁的沙發上沉思，桌上放著文件](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzM5MzAsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--4f000f0490effec9a55e38e2ac2162de9c01ef72/ai-3e4723eb.webp)
![一對中年夫婦坐在露台桌旁，對著文件交談，兩人之間疊加了房屋符號與條狀圖形。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzM5MzYsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--0373cbf178d223de3aef8745ab08fce64dfe11e8/ai-06e92cee.webp)