---
title: "Perubahan Pajak Properti Komprehensif dan Pajak Pengalihan dalam Rancangan Reformasi Pajak Properti serta Isu yang Perlu Diperiksa"
locale: id
category: policy_guide
category_name: "Panduan Kebijakan"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/korea-real-estate-tax-reform-property-capital-gains-tax
published_at: 2026-08-11T15:32:03+09:00
---

# Perubahan Pajak Properti Komprehensif dan Pajak Pengalihan dalam Rancangan Reformasi Pajak Properti serta Isu yang Perlu Diperiksa

> Rancangan reformasi pajak properti yang disajikan memperluas pengurangan pajak properti komprehensif bagi satu rumah tangga dengan satu rumah, tetapi memperkuat pajak atas rumah berharga tinggi, serta mengalihkan fokus pengurangan pajak pengalihan dari masa kepemilikan ke masa tinggal. Namun, tarif pajak atau waktu pelaksanaannya belum dapat dianggap pasti sebelum undang-undang diubah dan peraturan pelaksanaannya disempurnakan.

## Key Points

- Rancangan reformasi mengusulkan kenaikan ambang pengurangan dasar pajak properti komprehensif untuk satu rumah tangga dengan satu rumah, dari harga resmi 12억원 menjadi 14억원.
- Jika tarif pajak properti komprehensif dan rasio nilai pasar wajar untuk kelompok rumah berharga tinggi sama-sama naik, jumlah wajib pajak dapat berkurang, tetapi beban pajak sebagian pemilik rumah berharga tinggi dapat meningkat.
- Pengurangan pajak pengalihan untuk satu rumah tangga dengan satu rumah direncanakan beralih menjadi pengurangan penghasilan untuk hunian jangka panjang yang lebih mengutamakan masa tinggal aktual daripada masa kepemilikan.
- Penyesuaian pajak pengalihan bagi pemilik banyak rumah tidak diusulkan dengan menghapus tarif pajak tambahan sepenuhnya, tetapi dengan menurunkan tarif tambahan secara bertahap pada 2027 dan 2028.
- Rancangan reformasi hanya boleh diterapkan pada transaksi aktual setelah memastikan apakah undang-undangnya disahkan, tanggal pelaksanaan, ketentuan peralihan, dan kriteria penilaian terperinci.

Arah utama reformasi perpajakan properti adalah memberikan perlakuan lebih menguntungkan kepada orang yang benar-benar tinggal lama di rumah tersebut, bukan sekadar orang yang memilikinya dalam waktu lama. Pajak properti komprehensif akan memperbesar pengurangan dasar bagi rumah tangga dengan satu rumah sekaligus memperketat pemajakan rumah bernilai tinggi, sedangkan pajak penghasilan atas pengalihan akan diubah menjadi struktur yang memberikan pengurangan lebih besar berdasarkan masa hunian daripada masa kepemilikan.

Tulisan ini menganalisis struktur sistem dan dampak yang diperkirakan berdasarkan isi rancangan reformasi yang diberikan. Rancangan reformasi perpajakan tidak langsung berlaku hanya karena telah diumumkan, dan tarif, waktu pelaksanaan, serta ketentuan peralihan dapat berubah dalam proses perubahan undang-undang oleh Majelis Nasional dan penyempurnaan peraturan pelaksanaannya.

## Pajak yang harus dibedakan terlebih dahulu

Sasaran langsung rancangan reformasi kali ini bukan pajak penghasilan komprehensif, melainkan **pajak properti komprehensif dan pajak penghasilan atas pengalihan**.

- **Pajak properti komprehensif:** pajak kepemilikan yang dikenakan setiap tahun kepada orang yang memiliki rumah atau properti lain di atas nilai tertentu, berdasarkan kondisi per 1 Juni.
- **Pajak penghasilan atas pengalihan:** pajak yang dikenakan atas keuntungan pengalihan yang timbul dari penjualan rumah. Pajak ini termasuk dalam Undang-Undang Pajak Penghasilan, tetapi sistem penghitungannya berbeda dari pajak penghasilan komprehensif yang berlaku untuk penghasilan dari pekerjaan, usaha, dan sebagainya.
- **Harga yang diumumkan secara resmi:** harga administratif yang menjadi dasar penghitungan pajak kepemilikan, seperti pajak properti komprehensif dan pajak properti. Nilainya tidak sama dengan harga pasar yang merupakan harga transaksi aktual.
- **Pengurangan dasar:** jumlah yang terlebih dahulu dikurangkan dari total harga resmi rumah dalam penghitungan pajak properti komprehensif. Seluruh jumlah yang melebihi pengurangan dasar tidak serta-merta menjadi nilai pajak.

## Rancangan reformasi pajak properti komprehensif: perluasan pengurangan untuk satu rumah yang benar-benar dihuni

Menurut rancangan reformasi yang diberikan, pengurangan dasar pajak properti komprehensif bagi rumah tangga dengan satu rumah akan dinaikkan dari 1,2 miliar won saat ini menjadi 1,4 miliar won. Pengurangan dasar bagi wajib pajak umum tetap dipertahankan sebesar 900 juta won.

| Kategori | Ketentuan saat ini | Arah rancangan reformasi |
|---|---:|---:|
| Pengurangan dasar bagi rumah tangga dengan satu rumah | Harga resmi 1,2 miliar won | Harga resmi 1,4 miliar won |
| Jika rumah tidak benar-benar dihuni | Tidak ada ketentuan hunian terpisah | Diusulkan pengurangan 900 juta won |
| Pengurangan dasar bagi wajib pajak umum dan pemilik banyak rumah | Harga resmi 900 juta won | Tetap 900 juta won |
| Struktur tarif | Dibedakan menurut jumlah rumah | Diusulkan disatukan dalam rentang 0,5~5% |
| Pemajakan rumah bernilai tinggi | Penerapan tarif dan rasio saat ini | Arah kenaikan tarif lapisan atas dan rasio nilai pasar wajar |

Jika diterapkan sesuai rancangan, penghuni aktual rumah tunggal dengan harga resmi lebih dari 1,2 miliar won hingga paling banyak 1,4 miliar won berpotensi tidak lagi menjadi subjek pajak properti komprehensif. Sebaliknya, beban pajak atas rumah bernilai tinggi dapat meningkat akibat penyesuaian tarif dan rasio nilai pasar wajar.

### Pajak properti komprehensif tidak ditentukan hanya berdasarkan harga resmi

Pajak properti komprehensif secara umum dihitung dalam urutan berikut.

1. Menjumlahkan harga resmi rumah milik setiap wajib pajak.
2. Mengurangkan pengurangan dasar yang berlaku.
3. Menerapkan rasio nilai pasar wajar untuk memperoleh dasar pengenaan pajak.
4. Menerapkan tarif untuk setiap lapisan dasar pengenaan pajak.
5. Memperhitungkan bagian pajak properti yang tumpang tindih, kredit pajak bagi lansia dan pemilik jangka panjang, serta batas atas beban pajak.

Karena itu, meskipun harga resminya sama, jumlah pajak akhir dapat berbeda menurut jumlah rumah, komposisi rumah tangga, proporsi kepemilikan, usia, masa kepemilikan, dan apakah rumah tersebut benar-benar dihuni. Pernyataan dalam rancangan reformasi mengenai “kenaikan pajak 2~5 kali lipat” tidak boleh dipandang sebagai hasil yang berlaku seragam untuk semua rumah bernilai tinggi, melainkan sebagai perkiraan berdasarkan asumsi harga dan kondisi kepemilikan tertentu.

### Kriteria penentuan hunian aktual menjadi hal utama

Jika pengurangan sebesar 1,4 miliar won diberikan kepada penghuni aktual dan 900 juta won kepada bukan penghuni, hal-hal berikut harus ditetapkan secara terperinci dalam undang-undang atau peraturan pelaksanaannya.

- Apakah hanya perlu memastikan status hunian pada tanggal dasar pengenaan pajak, atau harus menghuni selama setidaknya jangka waktu tertentu
- Dasar yang digunakan jika alamat dalam registrasi penduduk berbeda dari tempat tinggal sebenarnya
- Apakah ketidakhunian sementara karena pekerjaan, penyakit, pendidikan, atau penugasan di luar negeri akan diakui
- Cara menangani rumah yang dimiliki bersama oleh pasangan atau dibagi kepemilikannya di antara anggota rumah tangga
- Apakah pengecualian akan diberikan untuk rumah warisan, kepemilikan dua rumah sementara, dan rumah berharga rendah di daerah

Jika kriteria ini belum ditetapkan, pajak properti komprehensif seseorang tidak dapat dihitung secara akurat hanya berdasarkan “pengurangan 1,4 miliar won untuk hunian aktual”.

## Rancangan reformasi pajak penghasilan atas pengalihan: peralihan dari kepemilikan ke hunian

Dalam sistem saat ini, pengurangan khusus untuk kepemilikan jangka panjang bagi rumah tangga dengan satu rumah menerapkan tingkat pengurangan masing-masing 4% per tahun berdasarkan masa kepemilikan dan masa hunian, dengan jumlah maksimum 80%, apabila persyaratan tertentu dipenuhi.

Rancangan reformasi mengusulkan untuk mengubahnya menjadi **pengurangan penghasilan untuk hunian jangka panjang** dan secara bertahap mengurangi pengurangan atas kepemilikan itu sendiri. Berdasarkan jadwal yang diberikan, mulai 2029 pengurangan kepemilikan menjadi 0%, sedangkan pengurangan hunian diterapkan sebesar 8% per tahun hingga maksimum 80%.

| Item | Sistem saat ini | Arah rancangan reformasi untuk 2029 |
|---|---|---|
| Pengurangan masa kepemilikan | 4% per tahun, maksimum 40% | 0% |
| Pengurangan masa hunian | 4% per tahun, maksimum 40% | 8% per tahun, maksimum 80% |
| Total tingkat pengurangan maksimum | 80% | 80% |
| Fokus pengurangan | Kepemilikan dan hunian jangka panjang | Hunian aktual |
| Batas pengurangan | Penghitungan berdasarkan peraturan saat ini | Diusulkan 2 miliar won pada 2028 dan 1 miliar won pada 2029 |

Meskipun tingkat pengurangan maksimumnya tetap sama, yaitu 80%, masa ketika rumah hanya dimiliki tanpa dihuni tidak lagi berkontribusi terhadap pengurangan. Pemilik yang tidak benar-benar tinggal di rumah tersebut karena menyewakannya dalam jangka panjang, tinggal di luar negeri, atau tinggal di wilayah lain berpotensi menghadapi beban pajak penghasilan atas pengalihan yang lebih besar.

### Tingkat pengurangan 80% berbeda dari pengurangan pajak penghasilan atas pengalihan sebesar 80%

Pengurangan untuk kepemilikan atau hunian jangka panjang umumnya bukan kredit pajak yang langsung mengurangi 80% dari pajak yang telah dihitung. Karena pengurangan dilakukan terhadap jumlah keuntungan pengalihan yang dikenai pajak, persentase penghematan pajak aktual akan berbeda menurut harga perolehan, biaya yang diperlukan, keuntungan pengalihan rumah bernilai tinggi yang menjadi objek pajak, pengurangan dasar, dan lapisan tarif.

Arti “batas pengurangan 2 miliar won atau 1 miliar won” yang tercantum dalam rancangan reformasi juga harus dikonfirmasi dalam rancangan undang-undang resmi. Hasilnya dapat sangat berbeda tergantung pada apakah batas tersebut merupakan batas keuntungan pengalihan yang menjadi objek pengurangan atau batas jumlah pengurangan itu sendiri.

### Perkiraan dampak berdasarkan jenis wajib pajak

| Jenis wajib pajak | Arah yang diperkirakan | Variabel utama |
|---|---|---|
| Pemilik satu rumah yang memiliki dan terus menghuninya dalam jangka panjang | Berpotensi mempertahankan tingkat pengurangan maksimum | Masa hunian aktual dan batas pengurangan |
| Pemilik satu rumah yang memilikinya dalam waktu lama tetapi tidak menghuninya | Pajak penghasilan atas pengalihan berpotensi meningkat | Jadwal pengurangan pengurangan kepemilikan |
| Pemilik rumah sangat mahal dengan keuntungan pengalihan besar | Beban berpotensi meningkat akibat penurunan batas pengurangan | Harga perolehan, harga pengalihan, dan masa hunian |
| Pemilik rumah bernilai tinggi dengan masa hunian singkat | Tingkat pengurangan berpotensi menurun | Masa hunian yang diakui dan ketentuan peralihan |
| Pemilik rumah yang diperoleh sebelum reformasi | Hasil berbeda menurut ketentuan peralihan | Tanggal perolehan, riwayat hunian, dan tanggal pengalihan |

## Pengenaan pajak penghasilan atas pengalihan yang lebih berat bagi pemilik banyak rumah: pelonggaran bertahap selama 2 tahun

Pemilik banyak rumah di wilayah yang ditetapkan sebagai area penyesuaian dapat dikenai tarif tambahan di atas tarif dasar pajak penghasilan atas pengalihan. Rancangan reformasi yang diberikan mengusulkan penurunan tarif tambahan ini pada 2027 dan 2028, lalu kembali ke tarif lebih berat yang berlaku secara prinsip mulai 2029.

| Jumlah rumah | Tarif tambahan yang berlaku secara prinsip | Pengalihan pada 2027 | Pengalihan pada 2028 | Arah yang diusulkan setelah 2029 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| Pemilik 2 rumah | 20 poin persentase | 5 poin persentase | 10 poin persentase | 20 poin persentase |
| Pemilik setidaknya 3 rumah | 30 poin persentase | 10 poin persentase | 15 poin persentase | 30 poin persentase |

Di sini, 20% atau 30% bukanlah tarif yang langsung dikenakan atas nilai pengalihan, melainkan **poin persentase yang ditambahkan ke tarif dasar**. Selain itu, rancangan reformasi ini bukan pembebasan penuh dari pengenaan pajak yang lebih berat selama 2 tahun, tetapi lebih menyerupai pelonggaran bertahap dengan tarif tambahan yang meningkat seiring berjalannya waktu.

Penerapan aktual dapat berbeda tergantung pada apakah wilayah tersebut masih merupakan area penyesuaian saat pengalihan, apakah ada rumah yang dikecualikan dari penghitungan jumlah rumah, dan apakah tanggal kontrak atau tanggal pelunasan yang dijadikan acuan.

## Perubahan yang mungkin terjadi jika diterapkan

### 1. Berkurangnya penghuni aktual satu rumah dalam segmen harga menengah yang menjadi subjek pajak properti komprehensif

Jika pengurangan dasar bagi rumah tangga dengan satu rumah dinaikkan menjadi 1,4 miliar won, sebagian rumah yang benar-benar dihuni dengan harga resmi dalam kisaran 1,2 miliar~1,4 miliar won dapat dikecualikan dari pajak properti komprehensif. Namun, hasilnya dapat berbeda menurut pilihan kepemilikan bersama, kepemilikan rumah lain, dan penetapan rumah tangga.

### 2. Pemusatan beban pajak pada pemilik rumah sangat mahal

Jika tarif lapisan dasar pengenaan pajak tertinggi dan rasio nilai pasar wajar dinaikkan secara bersamaan, semakin tinggi harga resmi rumah, semakin besar pula potensi kenaikan pajaknya. Penurunan jumlah keseluruhan wajib pajak tidak selalu berarti penurunan keseluruhan penerimaan pajak.

### 3. Berkurangnya keuntungan perpajakan dari kepemilikan jangka panjang tanpa hunian

Jika pengurangan pajak penghasilan atas pengalihan difokuskan pada masa hunian, manfaat pengurangan akan berkurang ketika rumah dimiliki dalam jangka panjang karena ekspektasi pembangunan kembali atau tujuan kepemilikan aset, tetapi tidak benar-benar dihuni.

### 4. Potensi peningkatan pasokan rumah dari pemilik banyak rumah pada 2027~2028

Periode pelonggaran pengenaan pajak yang lebih berat dapat menjadi insentif bagi pemilik banyak rumah untuk menjual rumahnya. Namun, skala pasokan dan dampaknya terhadap harga juga dipengaruhi oleh suku bunga, pasar sewa, volume transaksi, dan prospek kebijakan mendatang, sehingga sulit disimpulkan hanya berdasarkan perubahan tarif pajak.

## Hal-hal yang wajib diperiksa sebelum undang-undang berlaku

Rancangan reformasi perpajakan harus melewati tahap pengumuman, pengajuan rancangan undang-undang oleh pemerintah, pemeriksaan dan persetujuan Majelis Nasional, promulgasi, serta perubahan peraturan pelaksanaan sebelum dapat diterapkan pada kewajiban pajak aktual. Sebelum menjual rumah atau memutuskan pemisahan rumah tangga dan pemindahan alamat, hal-hal berikut harus diperiksa.

- Apakah undang-undang yang direvisi telah disahkan oleh Majelis Nasional dan dipromulgasikan
- Tanggal mulai berlaku masing-masing untuk pajak properti komprehensif dan pajak penghasilan atas pengalihan
- Tanggal acuan penerapan di antara tanggal kontrak, tanggal pelunasan, dan tanggal pendaftaran
- Ketentuan peralihan yang mengakui masa kepemilikan dan hunian sebelumnya
- Dokumen yang membuktikan hunian aktual dan masa hunian minimum
- Makna hukum yang tepat dari batas pengurangan
- Ketentuan khusus untuk kepemilikan bersama, rumah warisan, kepemilikan dua rumah sementara, dan sebagainya
- Status penetapan area penyesuaian dan penentuan jumlah rumah

Perkiraan jumlah pajak dalam siaran pers atau rancangan reformasi merupakan contoh berdasarkan kasus umum. Jumlah pajak setiap individu harus dihitung berdasarkan peraturan final, harga perolehan aktual, biaya yang diperlukan, riwayat kepemilikan dan hunian, serta komposisi rumah tangga.

## FAQ

### Apakah tarif pajak baru langsung berlaku begitu rancangan reformasi perpajakan real estat diumumkan?
Tidak. Untuk mengubah struktur tarif dan pengurangan pajak properti komprehensif serta pajak keuntungan pengalihan, undang-undang terkait pada umumnya harus disahkan oleh Majelis Nasional dan diundangkan. Tanggal mulai berlaku dan ketentuan peralihan juga harus diperiksa dalam undang-undang final dan peraturan pelaksanaannya.

### Apakah rumah tangga dengan 1 rumah pasti tidak dikenai pajak properti komprehensif hingga nilai resmi 1,4 miliar won?
Rancangan reformasi tersebut mengarah pada penerapan pengurangan dasar sebesar 1,4 miliar won bagi rumah tangga dengan 1 rumah yang benar-benar menghuninya, tetapi penerapan sebenarnya memerlukan penilaian atas rumah tangga, jumlah rumah, porsi kepemilikan, persyaratan hunian aktual, dan sebagainya. Perlu diperiksa bagaimana standar pengurangan dasar dan metode penentuan hunian aktual diatur dalam peraturan perundang-undangan final.

### Jika nilai resmi melebihi 1,4 miliar won, apakah hanya bagian yang melampaui batas tersebut yang dikenai pajak properti komprehensif?
Dalam struktur dasarnya, dasar pengenaan pajak dihitung dengan mengurangi pengurangan dasar dari total nilai resmi, lalu menerapkan rasio nilai pasar wajar. Setelah itu, tarif pajak untuk setiap lapisan dan berbagai kredit pajak turut diperhitungkan, sehingga berbeda dari perhitungan sederhana dengan mengalikan jumlah yang melebihi 1,4 miliar won dengan satu tarif pajak.

### Apakah pengurangan penghasilan untuk masa tinggal jangka panjang maksimal 80% berarti pajak keuntungan pengalihan dikurangi sebesar 80%?
Tidak. Persentase pengurangan umumnya digunakan untuk menghitung jumlah yang akan dikurangkan dari keuntungan pengalihan yang dikenai pajak. Ini tidak berarti 80% langsung dikurangkan dari pajak terutang yang dihitung, dan jumlah pajak sebenarnya berbeda-beda tergantung pada harga perolehan, biaya yang diperlukan, masa tinggal, dan lapisan tarif pajak.

### Bagaimana jika telah memilikinya selama 10 tahun, tetapi tidak benar-benar menghuninya?
Jika, sesuai rancangan reformasi yang diberikan, mulai 2029 pengurangan berdasarkan masa kepemilikan dihapus dan 8% per tahun hanya diterapkan pada masa tinggal, masa kepemilikan tanpa dihuni mungkin tidak berkontribusi terhadap persentase pengurangan. Namun, perlu memeriksa undang-undang final untuk memastikan apakah akan ada ketentuan peralihan dan alasan pengecualian bagi properti yang telah dimiliki sebelumnya.

### Apakah tambahan pajak keuntungan pengalihan bagi pemilik banyak rumah akan sepenuhnya dihapus pada 2027 dan 2028?
Rancangan reformasi yang diberikan bukan berupa pembebasan penuh, melainkan struktur yang menurunkan tarif tambahan. Pemilik 2 rumah diusulkan dikenai tambahan 5 poin persentase pada 2027 dan 10 poin persentase pada 2028, sedangkan pemilik setidaknya 3 rumah masing-masing dikenai tambahan 10 poin persentase dan 15 poin persentase.

### Apa arti 20% dan 30% dalam tambahan pajak bagi pemilik banyak rumah?
Ini bukan berarti 20% atau 30% langsung dikenakan atas seluruh nilai pengalihan, melainkan 20 poin persentase atau 30 poin persentase ditambahkan pada tarif dasar pajak keuntungan pengalihan. Jumlah pajak sebenarnya dihitung dengan turut memperhitungkan keuntungan pengalihan, biaya yang diperlukan, pengurangan, masa kepemilikan, pajak penghasilan daerah, dan sebagainya.

### Apakah pengurangan berdasarkan masa tinggal yang baru juga berlaku untuk rumah yang dibeli sebelum reformasi?
Hal tersebut bergantung pada tanggal mulai berlaku dan ketentuan peralihan. Cara memperlakukan masa kepemilikan sebelumnya, apakah seluruh masa tinggal sebelum pemberlakuan akan diakui, serta apakah tanggal kontrak atau tanggal pengalihan yang akan dijadikan acuan harus diperiksa dalam undang-undang perubahan final dan peraturan pelaksanaannya.

## Sources

- [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional, Undang-Undang Pajak Properti Komprehensif](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법)
- [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional, Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Pajak Properti Komprehensif](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령)
- [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional, Undang-Undang Pajak Penghasilan](https://www.law.go.kr/법령/소득세법)
- [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional, Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Pajak Penghasilan](https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령)

## Images

![Neraca berisi rumah di satu sisi serta apartemen tinggi dan tumpukan koin di sisi lain, dengan palu dan dokumen](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk4OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--f4f4c27d9cb6ee8f65b80fff4cfc1fb79811f2f2/ai-ea66b5f7.webp)
![Rumah dan apartemen dengan perisai, koin di tangga, dokumen pajak, dan kalender](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk5NSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--09608a3e742b87c8503f680ef27898bef10a242f/ai-e8e2f78b.webp)