{"content_id":"4mi2sesjki","slug":"korea-real-estate-tax-reform-property-capital-gains-tax","locale":"ja","schema_type":"Article","category":"policy_guide","category_name":"政策・制度ガイド","title":"不動産税制改正案による総合不動産税・譲渡税の変更点と確認すべき争点","summary":"提示された不動産税制改正案は、1世帯1住宅保有者の総合不動産税控除を拡大する一方で高額住宅への課税を強化し、譲渡税控除の重点を保有期間から居住期間へ移す内容です。ただし、法改正と施行令の整備前には、確定した税率や施行時期を断定することはできません。","author":{"name":"Injoys 編集部","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["改正案は、1世帯1住宅に対する総合不動産税の基礎控除基準を、公示価格12億ウォンから14億ウォンへ引き上げる方針を示しています。","高額住宅区分の総合不動産税率と公正市場価額比率が同時に引き上げられれば、納税者数は減っても、一部の高額住宅所有者の税負担は増える可能性があります。","1世帯1住宅の譲渡税控除は、保有期間より実際の居住期間を優遇する長期居住所得控除へ転換される予定です。","多住宅保有者の譲渡税調整は、重課税率を完全に廃止する方式ではなく、2027年と2028年に上乗せ税率を段階的に引き下げる仕組みとして示されました。","改正案は、法案の成立可否、施行日、経過措置、詳細な判定基準を確認したうえで、実際の取引に適用する必要があります。"],"content_markdown":"不動産税制改正案の中心的な方向性は、住宅を単に長く保有した人よりも、実際に長く居住した人を優遇することだ。総合不動産税は、1世帯1住宅保有者の基礎控除を拡大する一方で高額住宅への課税を強化し、譲渡所得税は保有期間よりも居住期間に大きな控除を付与する仕組みに変わる。\n\n本稿では、提示された改正案の内容に基づき、制度の仕組みと予想される影響を分析する。税制改正案は発表だけで直ちに施行されるわけではなく、国会での法改正や施行令の整備過程で、税率・時期・経過措置が変更される可能性がある。\n\n## まず区別すべき税金\n\n今回の改正案の直接的な対象は総合所得税ではなく、**総合不動産税と譲渡所得税**だ。\n\n- **総合不動産税:** 毎年6月1日時点で、一定額を超える住宅などの不動産を保有する人に課される保有税だ。\n- **譲渡所得税:** 住宅を売却して生じた譲渡益に課される税金だ。所得税法に属するが、給与・事業所得などに適用される総合所得税とは計算体系が異なる。\n- **公示価格:** 総合不動産税や財産税など、保有税の計算基準となる行政上の価格だ。実際の取引価格である時価とは同一ではない。\n- **基礎控除:** 総合不動産税の計算時に、住宅の公示価格合計額から先に差し引く金額だ。基礎控除を超えた金額の全額が、そのまま税額になるわけではない。\n\n## 総合不動産税改正案：実居住の1住宅控除を拡大\n\n提示された改正案によると、現行の1世帯1住宅保有者に対する総合不動産税の基礎控除12億ウォンを14億ウォンに引き上げる。一般納税者の基礎控除は9億ウォンを維持する仕組みだ。\n\n| 区分 | 現行基準 | 改正案の方向性 |\n|---|---:|---:|\n| 1世帯1住宅保有者の基礎控除 | 公示価格12億ウォン | 公示価格14億ウォン |\n| 実際に居住していない場合 | 別途の居住要件なし | 9億ウォンの控除適用を提示 |\n| 一般・複数住宅保有者の基礎控除 | 公示価格9億ウォン | 9億ウォンを維持 |\n| 税率体系 | 住宅数に応じて差を設定 | 0.5～5%の範囲に統合する案を提示 |\n| 高額住宅への課税 | 現行税率・比率を適用 | 上位区分の税率と公正市場価額比率を引き上げる方向 |\n\n改正案どおりに施行されれば、公示価格が12億ウォン超14億ウォン以下の、実際に居住する1住宅保有者は、総合不動産税の課税対象から外れる可能性がある。一方、高額住宅は税率と公正市場価額比率の調整により、税負担が増える可能性がある。\n\n### 総合不動産税は公示価格だけで決まるわけではない\n\n総合不動産税は、おおむね次の順序で計算される。\n\n1. 納税者ごとに住宅の公示価格を合算する。\n2. 適用可能な基礎控除を差し引く。\n3. 公正市場価額比率を適用して課税標準を算出する。\n4. 課税標準の区分ごとの税率を適用する。\n5. 財産税との重複分、高齢者・長期保有に対する税額控除、税負担の上限などを反映する。\n\nしたがって、公示価格が同じでも、住宅数、世帯構成、持分比率、年齢、保有期間、実際の居住の有無によって最終的な税額は異なる可能性がある。改正案で言及された「税金が2～5倍に増加」という内容は、すべての高額住宅に一律に適用される結果ではなく、特定の価格・保有条件を前提とした推計値と見るべきだ。\n\n### 実居住の判定基準が重要\n\n実際に居住する人には14億ウォン、居住しない人には9億ウォンを控除するのであれば、次の事項を法律または施行令で具体的に定める必要がある。\n\n- 課税基準日現在の居住だけを確認するのか、一定期間以上の居住が必要なのか\n- 住民登録上の住所と実際の生活拠点が異なる場合、何を基準に判断するのか\n- 勤務・疾病・教育・海外勤務により、一時的に居住できなかった場合を認めるのか\n- 夫婦共有名義、または世帯員が分けて所有する住宅をどのように扱うのか\n- 相続住宅、一時的な2住宅保有、地方の低価格住宅に例外を設けるのか\n\nこれらの基準が確定しなければ、「実居住の場合は14億ウォン控除」という内容だけでは、個人の総合不動産税を正確に計算できない。\n\n## 譲渡所得税改正案：保有から居住中心へ転換\n\n現行の1世帯1住宅に対する長期保有特別控除は、一定の要件を満たすと、保有期間と居住期間についてそれぞれ年4%ずつ、合計で最大80%の控除率を適用する仕組みだ。\n\n改正案は、これを**長期居住所得控除**に変更し、保有そのものに対する控除を段階的に縮小する方向性を示している。提示された日程によると、2029年から保有控除は0%、居住控除は1年当たり8%となり、最大80%まで適用される。\n\n| 項目 | 現行制度 | 改正案の2029年の方向性 |\n|---|---|---|\n| 保有期間控除 | 年4%、最大40% | 0% |\n| 居住期間控除 | 年4%、最大40% | 年8%、最大80% |\n| 合計の最大控除率 | 80% | 80% |\n| 控除の中心 | 長期保有と居住 | 実際の居住 |\n| 控除限度 | 現行法令に基づく計算 | 2028年は20億ウォン、2029年は10億ウォンを提示 |\n\n最大控除率自体は80%で同じだが、居住せずに保有しただけの期間は、今後控除に寄与しなくなる。長期賃貸、海外滞在、または他地域での居住により、その住宅に実際に住んでいなかった所有者は、譲渡所得税の負担が増える可能性がある。\n\n### 控除率80%は譲渡所得税の80%減免とは異なる\n\n長期保有または長期居住に対する控除は、一般的に、算出された税額から80%を直接差し引く税額控除ではない。課税対象となる譲渡益から一定額を控除する方式であるため、取得価額、必要経費、高額住宅の課税対象となる譲渡益、基礎控除、税率区分によって、実際の節税率は異なる。\n\n改正案で提示された「控除限度20億ウォンまたは10億ウォン」についても、何を限度とするのかを正式な法案で確認する必要がある。控除対象となる譲渡益の限度なのか、控除額自体の限度なのかによって、結果が大きく異なるためだ。\n\n### 予想される納税者別の影響\n\n| 納税者の類型 | 予想される方向性 | 主な変数 |\n|---|---|---|\n| 長期間保有し、継続して居住した1住宅保有者 | 最大控除率を維持する可能性 | 実際の居住期間と控除限度 |\n| 長く保有したが居住していない1住宅保有者 | 譲渡所得税が増える可能性 | 保有控除の縮小日程 |\n| 譲渡益が大きい超高額住宅の所有者 | 控除限度の縮小により負担が増える可能性 | 取得価額・譲渡価額・居住期間 |\n| 居住期間が短い高額住宅の所有者 | 控除率が下がる可能性 | 居住が認められる期間と経過措置 |\n| 改正前に取得した住宅の所有者 | 経過措置により結果が異なる | 取得日・居住履歴・譲渡日 |\n\n## 複数住宅保有者の譲渡所得税重課：2年間の段階的緩和\n\n調整対象地域の複数住宅保有者には、基本の譲渡所得税率に追加税率が加算される場合がある。提示された改正案は、2027年と2028年にこの追加税率を引き下げた後、2029年から原則的な重課税率に戻す案を示している。\n\n| 住宅数 | 原則的な追加税率 | 2027年の譲渡 | 2028年の譲渡 | 2029年以降に提示された方向性 |\n|---|---:|---:|---:|---:|\n| 2住宅保有者 | 20%ポイント | 5%ポイント | 10%ポイント | 20%ポイント |\n| 3住宅以上 | 30%ポイント | 10%ポイント | 15%ポイント | 30%ポイント |\n\nここでいう20%または30%は、譲渡代金に直接課される税率ではなく、**基本税率に上乗せされるパーセントポイント**を意味する。また、改正案は2年間にわたり重課を完全に免除する方式ではなく、時間の経過とともに追加税率が高くなる段階的緩和に近い。\n\n実際に適用されるかどうかは、譲渡時点で当該地域が調整対象地域であるか、住宅数の計算から除外される住宅があるか、契約日と残金決済日のどちらを基準とするかによって異なる可能性がある。\n\n## 施行された場合に生じ得る変化\n\n### 1. 中間価格帯で実際に居住する1住宅保有者の総合不動産税対象が減少\n\n1世帯1住宅の基礎控除が14億ウォンに引き上げられると、公示価格12億～14億ウォン区分にある、実際に居住する住宅の一部が総合不動産税の対象から外れる可能性がある。ただし、共有名義の選択、他の住宅の保有状況、世帯の判定によって異なる。\n\n### 2. 超高額住宅保有者への税負担の集中\n\n上位の課税標準区分の税率と公正市場価額比率を同時に引き上げると、公示価格が高い住宅ほど税額の増加幅が大きくなる可能性がある。納税者全体の減少と税収全体の減少は、必ずしも同じ意味ではない。\n\n### 3. 長期にわたり居住せず保有する場合の税制上の利点が縮小\n\n譲渡所得税の控除を居住期間に集中させると、再建築への期待や資産保有を目的として住宅を長期間保有しながら、実際には居住していない場合の控除メリットが減る。\n\n### 4. 2027～2028年に複数住宅保有者の売り物件が増える可能性\n\n重課緩和期間は、複数住宅保有者にとって住宅を処分する誘因となり得る。しかし、売り物件の規模や価格への影響には、金利、賃貸借市場、取引量、今後の政策見通しも併せて作用するため、税率の変化だけで断定することは難しい。\n\n## 法施行前に必ず確認すべき事項\n\n税制改正案は、発表、政府法案の提出、国会での審査・議決、公布、施行令の改正という段階を経て、初めて実際の納税義務に適用される。住宅の売却や世帯分離・転入を決定する前に、次の項目を確認する必要がある。\n\n- 改正法の国会通過および公布の有無\n- 総合不動産税と譲渡所得税それぞれの施行日\n- 契約日・残金決済日・登記日のうち、どれが適用基準日となるか\n- 従来の保有・居住期間を認める経過措置\n- 実居住を証明する資料と最低居住期間\n- 控除限度の正確な法的意味\n- 共有名義、相続住宅、一時的な2住宅保有などの特例\n- 調整対象地域の指定状況と住宅数の判定\n\n報道資料や改正案の予想税額は、典型的な事例を前提とした例示だ。個人別の税額は、最終的な法令と実際の取得価額、必要経費、保有・居住履歴、世帯構成に基づいて計算する必要がある。","content_html":"\u003cp\u003e不動産税制改正案の中心的な方向性は、住宅を単に長く保有した人よりも、実際に長く居住した人を優遇することだ。総合不動産税は、1世帯1住宅保有者の基礎控除を拡大する一方で高額住宅への課税を強化し、譲渡所得税は保有期間よりも居住期間に大きな控除を付与する仕組みに変わる。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e本稿では、提示された改正案の内容に基づき、制度の仕組みと予想される影響を分析する。税制改正案は発表だけで直ちに施行されるわけではなく、国会での法改正や施行令の整備過程で、税率・時期・経過措置が変更される可能性がある。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E3%81%BE%E3%81%9A%E5%8C%BA%E5%88%A5%E3%81%99%E3%81%B9%E3%81%8D%E7%A8%8E%E9%87%91\" class=\"anchor\" id=\"まず区別すべき税金\"\u003e\u003c/a\u003eまず区別すべき税金\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e今回の改正案の直接的な対象は総合所得税ではなく、\u003cstrong\u003e総合不動産税と譲渡所得税\u003c/strong\u003eだ。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e総合不動産税:\u003c/strong\u003e 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id=\"実居住の判定基準が重要\"\u003e\u003c/a\u003e実居住の判定基準が重要\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e実際に居住する人には14億ウォン、居住しない人には9億ウォンを控除するのであれば、次の事項を法律または施行令で具体的に定める必要がある。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e課税基準日現在の居住だけを確認するのか、一定期間以上の居住が必要なのか\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e住民登録上の住所と実際の生活拠点が異なる場合、何を基準に判断するのか\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e勤務・疾病・教育・海外勤務により、一時的に居住できなかった場合を認めるのか\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e夫婦共有名義、または世帯員が分けて所有する住宅をどのように扱うのか\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e相続住宅、一時的な2住宅保有、地方の低価格住宅に例外を設けるのか\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eこれらの基準が確定しなければ、「実居住の場合は14億ウォン控除」という内容だけでは、個人の総合不動産税を正確に計算できない。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E6%94%B9%E6%AD%A3%E6%A1%88%E4%BF%9D%E6%9C%89%E3%81%8B%E3%82%89%E5%B1%85%E4%BD%8F%E4%B8%AD%E5%BF%83%E3%81%B8%E8%BB%A2%E6%8F%9B\" class=\"anchor\" id=\"譲渡所得税改正案保有から居住中心へ転換\"\u003e\u003c/a\u003e譲渡所得税改正案：保有から居住中心へ転換\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e現行の1世帯1住宅に対する長期保有特別控除は、一定の要件を満たすと、保有期間と居住期間についてそれぞれ年4%ずつ、合計で最大80%の控除率を適用する仕組みだ。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e改正案は、これを\u003cstrong\u003e長期居住所得控除\u003c/strong\u003eに変更し、保有そのものに対する控除を段階的に縮小する方向性を示している。提示された日程によると、2029年から保有控除は0%、居住控除は1年当たり8%となり、最大80%まで適用される。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e項目\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e現行制度\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e改正案の2029年の方向性\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e保有期間控除\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e年4%、最大40%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改正案の2029年の方向性\"\u003e0%\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e居住期間控除\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e年4%、最大40%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改正案の2029年の方向性\"\u003e年8%、最大80%\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e合計の最大控除率\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e80%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改正案の2029年の方向性\"\u003e80%\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e控除の中心\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e長期保有と居住\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改正案の2029年の方向性\"\u003e実際の居住\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e控除限度\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e現行法令に基づく計算\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改正案の2029年の方向性\"\u003e2028年は20億ウォン、2029年は10億ウォンを提示\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e最大控除率自体は80%で同じだが、居住せずに保有しただけの期間は、今後控除に寄与しなくなる。長期賃貸、海外滞在、または他地域での居住により、その住宅に実際に住んでいなかった所有者は、譲渡所得税の負担が増える可能性がある。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E6%8E%A7%E9%99%A4%E7%8E%8780%E3%81%AF%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E3%81%AE80%E6%B8%9B%E5%85%8D%E3%81%A8%E3%81%AF%E7%95%B0%E3%81%AA%E3%82%8B\" class=\"anchor\" id=\"控除率80は譲渡所得税の80減免とは異なる\"\u003e\u003c/a\u003e控除率80%は譲渡所得税の80%減免とは異なる\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e長期保有または長期居住に対する控除は、一般的に、算出された税額から80%を直接差し引く税額控除ではない。課税対象となる譲渡益から一定額を控除する方式であるため、取得価額、必要経費、高額住宅の課税対象となる譲渡益、基礎控除、税率区分によって、実際の節税率は異なる。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e改正案で提示された「控除限度20億ウォンまたは10億ウォン」についても、何を限度とするのかを正式な法案で確認する必要がある。控除対象となる譲渡益の限度なのか、控除額自体の限度なのかによって、結果が大きく異なるためだ。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E4%BA%88%E6%83%B3%E3%81%95%E3%82%8C%E3%82%8B%E7%B4%8D%E7%A8%8E%E8%80%85%E5%88%A5%E3%81%AE%E5%BD%B1%E9%9F%BF\" class=\"anchor\" id=\"予想される納税者別の影響\"\u003e\u003c/a\u003e予想される納税者別の影響\u003c/h3\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e納税者の類型\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e予想される方向性\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e主な変数\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納税者の類型\"\u003e長期間保有し、継続して居住した1住宅保有者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"予想される方向性\"\u003e最大控除率を維持する可能性\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主な変数\"\u003e実際の居住期間と控除限度\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納税者の類型\"\u003e長く保有したが居住していない1住宅保有者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"予想される方向性\"\u003e譲渡所得税が増える可能性\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主な変数\"\u003e保有控除の縮小日程\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納税者の類型\"\u003e譲渡益が大きい超高額住宅の所有者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"予想される方向性\"\u003e控除限度の縮小により負担が増える可能性\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主な変数\"\u003e取得価額・譲渡価額・居住期間\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納税者の類型\"\u003e居住期間が短い高額住宅の所有者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"予想される方向性\"\u003e控除率が下がる可能性\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主な変数\"\u003e居住が認められる期間と経過措置\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納税者の類型\"\u003e改正前に取得した住宅の所有者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"予想される方向性\"\u003e経過措置により結果が異なる\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主な変数\"\u003e取得日・居住履歴・譲渡日\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E8%A4%87%E6%95%B0%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BF%9D%E6%9C%89%E8%80%85%E3%81%AE%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E9%87%8D%E8%AA%B22%E5%B9%B4%E9%96%93%E3%81%AE%E6%AE%B5%E9%9A%8E%E7%9A%84%E7%B7%A9%E5%92%8C\" class=\"anchor\" id=\"複数住宅保有者の譲渡所得税重課2年間の段階的緩和\"\u003e\u003c/a\u003e複数住宅保有者の譲渡所得税重課：2年間の段階的緩和\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e調整対象地域の複数住宅保有者には、基本の譲渡所得税率に追加税率が加算される場合がある。提示された改正案は、2027年と2028年にこの追加税率を引き下げた後、2029年から原則的な重課税率に戻す案を示している。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e住宅数\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e原則的な追加税率\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e2027年の譲渡\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e2028年の譲渡\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e2029年以降に提示された方向性\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"住宅数\"\u003e2住宅保有者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"原則的な追加税率\"\u003e20%ポイント\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2027年の譲渡\"\u003e5%ポイント\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2028年の譲渡\"\u003e10%ポイント\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2029年以降に提示された方向性\"\u003e20%ポイント\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"住宅数\"\u003e3住宅以上\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"原則的な追加税率\"\u003e30%ポイント\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2027年の譲渡\"\u003e10%ポイント\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2028年の譲渡\"\u003e15%ポイント\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2029年以降に提示された方向性\"\u003e30%ポイント\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eここでいう20%または30%は、譲渡代金に直接課される税率ではなく、\u003cstrong\u003e基本税率に上乗せされるパーセントポイント\u003c/strong\u003eを意味する。また、改正案は2年間にわたり重課を完全に免除する方式ではなく、時間の経過とともに追加税率が高くなる段階的緩和に近い。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e実際に適用されるかどうかは、譲渡時点で当該地域が調整対象地域であるか、住宅数の計算から除外される住宅があるか、契約日と残金決済日のどちらを基準とするかによって異なる可能性がある。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E6%96%BD%E8%A1%8C%E3%81%95%E3%82%8C%E3%81%9F%E5%A0%B4%E5%90%88%E3%81%AB%E7%94%9F%E3%81%98%E5%BE%97%E3%82%8B%E5%A4%89%E5%8C%96\" class=\"anchor\" id=\"施行された場合に生じ得る変化\"\u003e\u003c/a\u003e施行された場合に生じ得る変化\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-%E4%B8%AD%E9%96%93%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E5%B8%AF%E3%81%A7%E5%AE%9F%E9%9A%9B%E3%81%AB%E5%B1%85%E4%BD%8F%E3%81%99%E3%82%8B1%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BF%9D%E6%9C%89%E8%80%85%E3%81%AE%E7%B7%8F%E5%90%88%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%A8%8E%E5%AF%BE%E8%B1%A1%E3%81%8C%E6%B8%9B%E5%B0%91\" class=\"anchor\" id=\"1-中間価格帯で実際に居住する1住宅保有者の総合不動産税対象が減少\"\u003e\u003c/a\u003e1. 中間価格帯で実際に居住する1住宅保有者の総合不動産税対象が減少\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e1世帯1住宅の基礎控除が14億ウォンに引き上げられると、公示価格12億～14億ウォン区分にある、実際に居住する住宅の一部が総合不動産税の対象から外れる可能性がある。ただし、共有名義の選択、他の住宅の保有状況、世帯の判定によって異なる。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-%E8%B6%85%E9%AB%98%E9%A1%8D%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BF%9D%E6%9C%89%E8%80%85%E3%81%B8%E3%81%AE%E7%A8%8E%E8%B2%A0%E6%8B%85%E3%81%AE%E9%9B%86%E4%B8%AD\" class=\"anchor\" id=\"2-超高額住宅保有者への税負担の集中\"\u003e\u003c/a\u003e2. 超高額住宅保有者への税負担の集中\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e上位の課税標準区分の税率と公正市場価額比率を同時に引き上げると、公示価格が高い住宅ほど税額の増加幅が大きくなる可能性がある。納税者全体の減少と税収全体の減少は、必ずしも同じ意味ではない。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-%E9%95%B7%E6%9C%9F%E3%81%AB%E3%82%8F%E3%81%9F%E3%82%8A%E5%B1%85%E4%BD%8F%E3%81%9B%E3%81%9A%E4%BF%9D%E6%9C%89%E3%81%99%E3%82%8B%E5%A0%B4%E5%90%88%E3%81%AE%E7%A8%8E%E5%88%B6%E4%B8%8A%E3%81%AE%E5%88%A9%E7%82%B9%E3%81%8C%E7%B8%AE%E5%B0%8F\" class=\"anchor\" id=\"3-長期にわたり居住せず保有する場合の税制上の利点が縮小\"\u003e\u003c/a\u003e3. 長期にわたり居住せず保有する場合の税制上の利点が縮小\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e譲渡所得税の控除を居住期間に集中させると、再建築への期待や資産保有を目的として住宅を長期間保有しながら、実際には居住していない場合の控除メリットが減る。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#4-20272028%E5%B9%B4%E3%81%AB%E8%A4%87%E6%95%B0%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BF%9D%E6%9C%89%E8%80%85%E3%81%AE%E5%A3%B2%E3%82%8A%E7%89%A9%E4%BB%B6%E3%81%8C%E5%A2%97%E3%81%88%E3%82%8B%E5%8F%AF%E8%83%BD%E6%80%A7\" class=\"anchor\" id=\"4-20272028年に複数住宅保有者の売り物件が増える可能性\"\u003e\u003c/a\u003e4. 2027～2028年に複数住宅保有者の売り物件が増える可能性\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e重課緩和期間は、複数住宅保有者にとって住宅を処分する誘因となり得る。しかし、売り物件の規模や価格への影響には、金利、賃貸借市場、取引量、今後の政策見通しも併せて作用するため、税率の変化だけで断定することは難しい。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E6%B3%95%E6%96%BD%E8%A1%8C%E5%89%8D%E3%81%AB%E5%BF%85%E3%81%9A%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E3%81%99%E3%81%B9%E3%81%8D%E4%BA%8B%E9%A0%85\" class=\"anchor\" id=\"法施行前に必ず確認すべき事項\"\u003e\u003c/a\u003e法施行前に必ず確認すべき事項\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e税制改正案は、発表、政府法案の提出、国会での審査・議決、公布、施行令の改正という段階を経て、初めて実際の納税義務に適用される。住宅の売却や世帯分離・転入を決定する前に、次の項目を確認する必要がある。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e改正法の国会通過および公布の有無\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e総合不動産税と譲渡所得税それぞれの施行日\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e契約日・残金決済日・登記日のうち、どれが適用基準日となるか\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e従来の保有・居住期間を認める経過措置\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e実居住を証明する資料と最低居住期間\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e控除限度の正確な法的意味\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e共有名義、相続住宅、一時的な2住宅保有などの特例\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e調整対象地域の指定状況と住宅数の判定\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e報道資料や改正案の予想税額は、典型的な事例を前提とした例示だ。個人別の税額は、最終的な法令と実際の取得価額、必要経費、保有・居住履歴、世帯構成に基づいて計算する必要がある。\u003c/p\u003e\n","tags":["譲渡所得税","不動産税制","総合不動産税","1世帯1住宅","複数住宅所有者"],"faqs":[{"question":"不動産税制改正案が発表されると、すぐに新しい税率が適用されますか？","answer":"いいえ。総合不動産税と譲渡所得税の税率・控除の仕組みを変更するには、一般的に関連法案が国会を通過し、公布されなければならない。施行日と経過措置についても、最終的な法律と施行令で確認する必要がある。"},{"question":"1世帯1住宅の所有者は、公示価格14億ウォンまでは必ず総合不動産税がかからないのですか？","answer":"改正案は、実際に居住する1世帯1住宅の所有者に14億ウォンの基礎控除を適用する方向だが、実際の適用には、世帯や住宅数、持分、実居住要件などの判定が必要となる。基礎控除の基準と実居住の判定方法が最終的な法令でどのように規定されるかを確認する必要がある。"},{"question":"公示価格が14億ウォンを超える場合、超過分のみが総合不動産税の対象になりますか？","answer":"基本的な仕組みでは、公示価格の合計額から基礎控除を差し引いた後、公正市場価額比率を適用して課税標準を算出する。その後、各区分の税率や各種税額控除などを反映するため、14億ウォンを超える額に単一税率を掛けるという単純な計算とは異なる。"},{"question":"長期居住所得控除が最大80%というのは、譲渡所得税が80%減額されるという意味ですか？","answer":"いいえ。控除率は一般的に、課税対象となる譲渡益から控除する金額を算出するために用いられる。算出税額から80%を直接差し引くという意味ではなく、実際の税額は取得価額、必要経費、居住期間、税率区分によって異なる。"},{"question":"10年間保有していても、実際に居住していなかった場合はどうなりますか？","answer":"提示された改正案どおり、2029年から保有に対する控除が廃止され、居住期間のみに年8%が適用される場合、居住していない保有期間は控除率に寄与しない可能性がある。ただし、既存の保有分に対する経過措置や例外事由が設けられるかどうかは、最終的な法律を確認する必要がある。"},{"question":"複数住宅所有者に対する譲渡所得税の重課は、2027年と2028年に完全になくなりますか？","answer":"提示された改正案は完全免除ではなく、上乗せ税率を引き下げる仕組みだ。2住宅所有者には2027年に5%ポイント、2028年に10%ポイントが上乗せされ、3住宅以上の所有者にはそれぞれ10%ポイントと15%ポイントが上乗せされると示されている。"},{"question":"複数住宅所有者への重課における20%と30%は何を意味しますか？","answer":"譲渡価額全体に直ちに20%または30%を課すという意味ではなく、基本の譲渡所得税率に20%ポイントまたは30%ポイントを上乗せするという意味だ。実際の税額は、譲渡益、必要経費、控除、保有期間、地方所得税などを併せて反映して算出する。"},{"question":"改正前に購入した住宅にも、新しい居住期間控除が適用されますか？","answer":"施行日と経過措置によって異なる。既存の保有期間をどのように扱うか、施行前の居住期間をすべて認めるか、契約日と譲渡日のどちらを基準日とするかについては、最終的な改正法と施行令で確認する必要がある。"}],"sources":[{"url":"https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법","title":"国家法令情報センター 総合不動産税法","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령","title":"国家法令情報センター 総合不動産税法施行令","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/소득세법","title":"国家法令情報センター 所得税法","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령","title":"国家法令情報センター 所得税法施行令","type":"source"}],"images":[{"id":587,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk4OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--f4f4c27d9cb6ee8f65b80fff4cfc1fb79811f2f2/ai-ea66b5f7.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"저층 주택과 고층 아파트·동전 더미를 저울에 올리고 법봉과 봉인 문서를 배치한 일러스트","caption":"주택 유형과 자산 가치, 법적 기준의 균형을 통해 부동산 세제 개편을 상징한다.","description":null},"en":{"alt":"Scales balancing a low-rise home against high-rise apartments and coin stacks, with a gavel and sealed document","caption":"The illustration symbolizes how real estate tax reform weighs property types, values, and legal rules.","description":null},"ja":{"alt":"低層住宅と高層マンション・硬貨の山を載せた天秤、木槌、封印された文書のイラスト","caption":"住宅の種類や資産価値、法的基準を比較する不動産税制改正を表している。","description":null},"es":{"alt":"Balanza con una vivienda frente a torres y pilas de monedas, junto a un mazo y un documento sellado","caption":"La ilustración representa el equilibrio entre tipos de vivienda, valores y normas en la reforma fiscal inmobiliaria.","description":null},"id":{"alt":"Neraca berisi rumah di satu sisi serta apartemen tinggi dan tumpukan koin di sisi lain, dengan palu dan dokumen","caption":"Ilustrasi ini melambangkan penimbangan jenis properti, nilai aset, dan aturan dalam reformasi pajak real estat.","description":null},"pt":{"alt":"Balança com uma casa de um lado e prédios altos e pilhas de moedas do outro, além de martelo e documento selado","caption":"A ilustração simboliza o equilíbrio entre tipos de imóveis, valores e regras na reforma tributária imobiliária.","description":null},"zh-hant":{"alt":"天平兩側放著低層住宅、高樓住宅與成疊硬幣，後方有法槌和封印文件","caption":"插圖以房屋類型、資產價值與法律規範的權衡，象徵房地產稅制改革。","description":null},"de":{"alt":"Waage mit Wohnhaus auf der einen und Hochhäusern samt Münzstapeln auf der anderen Seite, dazu Hammer und Urkunde","caption":"Die Illustration steht für die Abwägung von Immobilienarten, Werten und Regeln bei der Steuerreform.","description":null}}},{"id":588,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk5NSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--09608a3e742b87c8503f680ef27898bef10a242f/ai-e8e2f78b.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"주택과 아파트, 보호 방패, 계단 위 동전, 세금 문서와 달력이 배치된 일러스트","caption":"주택 보유와 거래에 따른 세금 변화를 상징적으로 보여준다.","description":null},"en":{"alt":"Homes and apartment building with a shield, coins on steps, tax document, and calendar","caption":"The illustration symbolizes changes to taxes on owning and selling property.","description":null},"ja":{"alt":"住宅とマンション、盾、階段上の硬貨、税務書類、カレンダーを描いたイラスト","caption":"不動産の保有や売却に伴う税制の変化を象徴している。","description":null},"es":{"alt":"Casas y edificio de apartamentos con escudo, monedas, documento fiscal y calendario","caption":"La ilustración simboliza cambios en los impuestos por poseer y vender inmuebles.","description":null},"id":{"alt":"Rumah dan apartemen dengan perisai, koin di tangga, dokumen pajak, dan kalender","caption":"Ilustrasi ini melambangkan perubahan pajak atas kepemilikan dan penjualan properti.","description":null},"pt":{"alt":"Casas e prédio de apartamentos com escudo, moedas, documento fiscal e calendário","caption":"A ilustração simboliza mudanças nos impostos sobre a posse e a venda de imóveis.","description":null},"zh-hant":{"alt":"住宅與公寓大樓、盾牌、階梯上的硬幣、稅務文件和日曆插圖","caption":"此插圖象徵持有及出售房地產相關稅制的變化。","description":null},"de":{"alt":"Häuser und Wohnblock mit Schutzschild, Münzen auf Stufen, Steuerdokument und Kalender","caption":"Die Illustration steht für Änderungen bei Steuern auf Immobilienbesitz und -verkauf.","description":null}}}],"published_at":"2026-08-11T15:32:03+09:00","updated_at":"2026-08-11T15:32:03+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/ja/articles/korea-real-estate-tax-reform-property-capital-gains-tax"}