{"content_id":"4mi2sesjki","slug":"korea-real-estate-tax-reform-property-capital-gains-tax","locale":"zh-hant","schema_type":"Article","category":"policy_guide","category_name":"政策制度指南","title":"房地產稅制改革方案的綜合不動產稅、資本利得稅變化與待確認事項","summary":"所提出的房地產稅制改革方案，一方面擴大一戶一住宅者的綜合不動產稅扣除，另一方面加強對高價住宅課稅，並將資本利得稅扣除的重心從持有期間轉向居住期間。但在法律修訂及施行細則完備前，尚不能斷定最終稅率或施行時間。","author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["改革方案提出將一戶一住宅的綜合不動產稅基本扣除標準，由公告價格12億韓元提高至14億韓元。","若高價住宅級距的綜合不動產稅率與公平市場價額比率同時提高，即使納稅人數減少，部分高價住宅所有人的稅負仍可能增加。","一戶一住宅的資本利得稅扣除，預計將轉為比持有期間更優惠實際居住期間的長期居住所得扣除。","多屋者資本利得稅調整並非完全取消加重稅率，而是採取於2027年及2028年分階段調降附加稅率的架構。","改革方案應在確認法律是否通過、施行日期、過渡措施及詳細判定標準後，才能適用於實際交易。"],"content_markdown":"房地產稅制改革方案的核心方向，是相較於單純長期持有住宅的人，更優待實際長期居住的人。綜合不動產稅一方面擴大一戶一宅者的基本扣除額，另一方面強化對高價住宅的課稅；資本利得稅則改為居住期間比持有期間可獲得更高扣除額的架構。\n\n本文以所提供的改革方案內容為準，分析制度架構與預期影響。稅制改革方案不會僅憑公布就立即施行，稅率、時程及過渡措施可能在國會修法與施行令整備過程中有所變動。\n\n## 首先必須區分的稅種\n\n本次改革方案直接涉及的並非綜合所得稅，而是**綜合不動產稅與資本利得稅**。\n\n- **綜合不動產稅：** 以每年6月1日為基準，向持有超過一定金額之住宅等房地產的人課徵的持有稅。\n- **資本利得稅：** 對出售住宅所產生的轉讓利得課徵的稅。雖屬於所得稅法範疇，但與適用於勞動所得、營業所得等的綜合所得稅，在計算體系上有所不同。\n- **公示價格：** 計算綜合不動產稅與財產稅等持有稅時所採用的行政價格基準。與實際交易價格的市價並不相同。\n- **基本扣除：** 計算綜合不動產稅時，先從住宅公示價格合計額中扣除的金額。並非超過基本扣除額的全部金額都會直接成為稅額。\n\n## 綜合不動產稅改革方案：擴大自住一宅扣除\n\n根據所提供的改革方案，現行一戶一宅者的綜合不動產稅基本扣除額將由12億韓元提高至14億韓元。一般納稅人的基本扣除額則維持9億韓元。\n\n| 分類 | 現行標準 | 改革方案方向 |\n|---|---:|---:|\n| 一戶一宅者基本扣除 | 公示價格12億韓元 | 公示價格14億韓元 |\n| 非自住情形 | 無另行規定的居住標準 | 提出適用9億韓元扣除 |\n| 一般納稅人、多屋者基本扣除 | 公示價格9億韓元 | 維持9億韓元 |\n| 稅率架構 | 依住宅戶數差別適用 | 提出整合為0.5～5%的範圍 |\n| 高價住宅課稅 | 適用現行稅率與比率 | 調高最高級距稅率與公平市場價額比率的方向 |\n\n若依改革方案施行，公示價格超過12億韓元、14億韓元以下的自住一宅者，可能不再屬於綜合不動產稅的課稅對象。相對地，高價住宅可能因稅率與公平市場價額比率的調整而增加稅負。\n\n### 綜合不動產稅並非僅由公示價格決定\n\n綜合不動產稅大致依下列順序計算。\n\n1. 合計各納稅人名下住宅的公示價格。\n2. 扣除可適用的基本扣除額。\n3. 適用公平市場價額比率，計算課稅標準。\n4. 依課稅標準級距適用稅率。\n5. 納入財產稅重複課稅部分、高齡者與長期持有稅額扣抵，以及稅負上限等因素。\n\n因此，即使公示價格相同，最終稅額也可能因住宅戶數、戶籍家庭組成、持分比例、年齡、持有期間及是否實際居住而異。改革方案中提到的「稅額增加2～5倍」，不應視為一律適用於所有高價住宅的結果，而應看作以特定價格與持有條件為前提的估算值。\n\n### 自住認定標準是關鍵\n\n若自住者可扣除14億韓元，非自住者則扣除9億韓元，下列事項必須在法律或施行令中具體規定。\n\n- 僅確認課稅基準日當時是否居住，或必須居住至少一定期間\n- 戶籍登記地址與實際生活地點不同時，應以何者為判斷基準\n- 因工作、疾病、教育或海外任職而暫時無法居住時，是否予以認可\n- 夫妻共有或家庭成員分別持有的住宅應如何處理\n- 是否對繼承住宅、暫時性持有2戶住宅及地方低價住宅設置例外\n\n在這些標準尚未確定前，無法僅憑「自住可扣除14億韓元」準確計算個人的綜合不動產稅。\n\n## 資本利得稅改革方案：由持有轉向以居住為中心\n\n現行一戶一宅長期持有特別扣除，在符合一定條件時，依持有期間與居住期間分別按每年4%適用扣除率，合計最高可扣除80%。\n\n改革方案提出將其改為**長期居住所得扣除**，並逐步降低單純持有本身可獲得的扣除。依所提供的時程，自2029年起，持有扣除為0%，居住扣除則為每年8%，最高可適用至80%。\n\n| 項目 | 現行制度 | 改革方案的2029年方向 |\n|---|---|---|\n| 持有期間扣除 | 每年4%，最高40% | 0% |\n| 居住期間扣除 | 每年4%，最高40% | 每年8%，最高80% |\n| 合計最高扣除率 | 80% | 80% |\n| 扣除重點 | 長期持有與居住 | 實際居住 |\n| 扣除上限 | 依現行法令計算 | 提出2028年20億韓元、2029年10億韓元 |\n\n最高扣除率本身同為80%，但僅持有而未居住的期間，將不再有助於取得扣除。因長期出租、旅居海外或居住於其他地區，而未實際居住於該住宅的所有人，資本利得稅負可能增加。\n\n### 80%的扣除率不等於減免80%的資本利得稅\n\n長期持有或長期居住扣除，一般而言並非直接從計算出的稅額中扣除80%的稅額扣抵，而是從應課稅的轉讓利得中扣除一定金額。因此，實際節稅比例會因取得價額、必要費用、高價住宅應課稅的轉讓利得、基本扣除及稅率級距而有所不同。\n\n改革方案提出的「扣除上限20億韓元或10億韓元」，也必須透過正式法律草案確認其限制對象。因為究竟是可扣除之轉讓利得的上限，還是扣除額本身的上限，結果會有很大差異。\n\n### 各類納稅人的預期影響\n\n| 納稅人類型 | 預期方向 | 主要變數 |\n|---|---|---|\n| 長期持有且持續居住的一宅者 | 可能維持最高扣除率 | 實際居住期間與扣除上限 |\n| 長期持有但未居住的一宅者 | 資本利得稅可能增加 | 持有扣除縮減時程 |\n| 轉讓利得龐大的超高價住宅所有人 | 可能因扣除上限縮減而增加負擔 | 取得價額、轉讓價額、居住期間 |\n| 居住期間較短的高價住宅所有人 | 扣除率可能降低 | 獲認定的居住期間與過渡措施 |\n| 改革前取得住宅的所有人 | 結果將依過渡措施而異 | 取得日、居住紀錄、轉讓日 |\n\n## 多屋者資本利得稅加重課稅：分2年逐步放寬\n\n位於調整對象地區的多屋者，可能在資本利得稅基本稅率之上加徵額外稅率。所提供的改革方案提出，在2027年與2028年降低該額外稅率，之後自2029年起恢復原則上的加重稅率。\n\n| 住宅戶數 | 原則上的額外稅率 | 2027年轉讓 | 2028年轉讓 | 2029年以後提出的方向 |\n|---|---:|---:|---:|---:|\n| 2戶住宅者 | 20個百分點 | 5個百分點 | 10個百分點 | 20個百分點 |\n| 3戶住宅以上 | 30個百分點 | 10個百分點 | 15個百分點 | 30個百分點 |\n\n此處的20%或30%，並非直接對轉讓價款課徵的稅率，而是指**在基本稅率上加徵的百分點**。此外，改革方案並非在2年內完全免除加重課稅，而是較接近隨時間經過逐步提高額外稅率的階段性放寬。\n\n實際是否適用，可能因轉讓當時該地區是否屬於調整對象地區、是否有不計入住宅戶數的住宅，以及以簽約日或尾款支付日何者為基準而有所不同。\n\n## 施行後可能出現的變化\n\n### 1. 中等價位自住一宅者成為綜合不動產稅課稅對象的人數減少\n\n若一戶一宅基本扣除額提高至14億韓元，公示價格介於12億～14億韓元區間的部分自住住宅，可能不再屬於綜合不動產稅的課稅對象。但結果仍會因是否選擇共有、是否持有其他住宅及戶籍家庭認定而有所不同。\n\n### 2. 超高價住宅所有人的稅負集中\n\n若同時提高最高課稅標準級距的稅率與公平市場價額比率，住宅公示價格越高，稅額增幅可能越大。納稅總人數減少與整體稅收減少，未必代表相同意義。\n\n### 3. 長期持有但未居住所享有的稅制利益縮減\n\n若資本利得稅扣除集中於居住期間，為期待重建或持有資產而長期持有住宅、卻未實際居住的情形，其扣除優惠將會減少。\n\n### 4. 2027～2028年多屋者出售物件可能增加\n\n加重課稅放寬期間，可能成為多屋者處分住宅的誘因。但出售物件規模與價格效果也會受到利率、租賃市場、交易量及未來政策展望共同影響，因此難以僅憑稅率變動作出定論。\n\n## 法律施行前必須確認的事項\n\n稅制改革方案必須經過公布、政府提交法律草案、國會審查與表決、正式發布，以及修訂施行令等階段，才會實際適用於納稅義務。在出售住宅，或決定分戶、遷入戶籍前，必須確認下列事項。\n\n- 修法是否已獲國會通過並正式發布\n- 綜合不動產稅與資本利得稅各自的施行日\n- 簽約日、尾款支付日、登記日之中何者為適用基準日\n- 是否有承認既有持有期間與居住期間的過渡措施\n- 證明實際居住的資料與最低居住期間\n- 扣除上限的確切法律意義\n- 共有、繼承住宅、暫時性持有2戶住宅等特例\n- 調整對象地區的指定現況與住宅戶數認定\n\n新聞稿或改革方案中的預估稅額，是以典型案例為前提的示例。個人稅額必須依最終法令，以及實際取得價額、必要費用、持有與居住紀錄及戶籍家庭組成進行計算。","content_html":"\u003cp\u003e房地產稅制改革方案的核心方向，是相較於單純長期持有住宅的人，更優待實際長期居住的人。綜合不動產稅一方面擴大一戶一宅者的基本扣除額，另一方面強化對高價住宅的課稅；資本利得稅則改為居住期間比持有期間可獲得更高扣除額的架構。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e本文以所提供的改革方案內容為準，分析制度架構與預期影響。稅制改革方案不會僅憑公布就立即施行，稅率、時程及過渡措施可能在國會修法與施行令整備過程中有所變動。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E9%A6%96%E5%85%88%E5%BF%85%E9%A0%88%E5%8D%80%E5%88%86%E7%9A%84%E7%A8%85%E7%A8%AE\" class=\"anchor\" id=\"首先必須區分的稅種\"\u003e\u003c/a\u003e首先必須區分的稅種\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e本次改革方案直接涉及的並非綜合所得稅，而是\u003cstrong\u003e綜合不動產稅與資本利得稅\u003c/strong\u003e。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e綜合不動產稅：\u003c/strong\u003e 以每年6月1日為基準，向持有超過一定金額之住宅等房地產的人課徵的持有稅。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e資本利得稅：\u003c/strong\u003e 對出售住宅所產生的轉讓利得課徵的稅。雖屬於所得稅法範疇，但與適用於勞動所得、營業所得等的綜合所得稅，在計算體系上有所不同。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e公示價格：\u003c/strong\u003e 計算綜合不動產稅與財產稅等持有稅時所採用的行政價格基準。與實際交易價格的市價並不相同。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e基本扣除：\u003c/strong\u003e 計算綜合不動產稅時，先從住宅公示價格合計額中扣除的金額。並非超過基本扣除額的全部金額都會直接成為稅額。\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%B6%9C%E5%90%88%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%A8%85%E6%94%B9%E9%9D%A9%E6%96%B9%E6%A1%88%E6%93%B4%E5%A4%A7%E8%87%AA%E4%BD%8F%E4%B8%80%E5%AE%85%E6%89%A3%E9%99%A4\" class=\"anchor\" id=\"綜合不動產稅改革方案擴大自住一宅扣除\"\u003e\u003c/a\u003e綜合不動產稅改革方案：擴大自住一宅扣除\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e根據所提供的改革方案，現行一戶一宅者的綜合不動產稅基本扣除額將由12億韓元提高至14億韓元。一般納稅人的基本扣除額則維持9億韓元。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e分類\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e現行標準\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e改革方案方向\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"分類\"\u003e一戶一宅者基本扣除\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行標準\"\u003e公示價格12億韓元\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改革方案方向\"\u003e公示價格14億韓元\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"分類\"\u003e非自住情形\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行標準\"\u003e無另行規定的居住標準\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改革方案方向\"\u003e提出適用9億韓元扣除\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"分類\"\u003e一般納稅人、多屋者基本扣除\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行標準\"\u003e公示價格9億韓元\u003c/td\u003e\n\u003ctd 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id=\"綜合不動產稅並非僅由公示價格決定\"\u003e\u003c/a\u003e綜合不動產稅並非僅由公示價格決定\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e綜合不動產稅大致依下列順序計算。\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e合計各納稅人名下住宅的公示價格。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e扣除可適用的基本扣除額。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e適用公平市場價額比率，計算課稅標準。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e依課稅標準級距適用稅率。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e納入財產稅重複課稅部分、高齡者與長期持有稅額扣抵，以及稅負上限等因素。\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003e因此，即使公示價格相同，最終稅額也可能因住宅戶數、戶籍家庭組成、持分比例、年齡、持有期間及是否實際居住而異。改革方案中提到的「稅額增加2～5倍」，不應視為一律適用於所有高價住宅的結果，而應看作以特定價格與持有條件為前提的估算值。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E8%87%AA%E4%BD%8F%E8%AA%8D%E5%AE%9A%E6%A8%99%E6%BA%96%E6%98%AF%E9%97%9C%E9%8D%B5\" class=\"anchor\" id=\"自住認定標準是關鍵\"\u003e\u003c/a\u003e自住認定標準是關鍵\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e若自住者可扣除14億韓元，非自住者則扣除9億韓元，下列事項必須在法律或施行令中具體規定。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e僅確認課稅基準日當時是否居住，或必須居住至少一定期間\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e戶籍登記地址與實際生活地點不同時，應以何者為判斷基準\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e因工作、疾病、教育或海外任職而暫時無法居住時，是否予以認可\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e夫妻共有或家庭成員分別持有的住宅應如何處理\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e是否對繼承住宅、暫時性持有2戶住宅及地方低價住宅設置例外\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e在這些標準尚未確定前，無法僅憑「自住可扣除14億韓元」準確計算個人的綜合不動產稅。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E8%B3%87%E6%9C%AC%E5%88%A9%E5%BE%97%E7%A8%85%E6%94%B9%E9%9D%A9%E6%96%B9%E6%A1%88%E7%94%B1%E6%8C%81%E6%9C%89%E8%BD%89%E5%90%91%E4%BB%A5%E5%B1%85%E4%BD%8F%E7%82%BA%E4%B8%AD%E5%BF%83\" class=\"anchor\" id=\"資本利得稅改革方案由持有轉向以居住為中心\"\u003e\u003c/a\u003e資本利得稅改革方案：由持有轉向以居住為中心\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e現行一戶一宅長期持有特別扣除，在符合一定條件時，依持有期間與居住期間分別按每年4%適用扣除率，合計最高可扣除80%。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e改革方案提出將其改為\u003cstrong\u003e長期居住所得扣除\u003c/strong\u003e，並逐步降低單純持有本身可獲得的扣除。依所提供的時程，自2029年起，持有扣除為0%，居住扣除則為每年8%，最高可適用至80%。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e項目\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e現行制度\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e改革方案的2029年方向\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e持有期間扣除\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e每年4%，最高40%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改革方案的2029年方向\"\u003e0%\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e居住期間扣除\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e每年4%，最高40%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改革方案的2029年方向\"\u003e每年8%，最高80%\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e合計最高扣除率\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e80%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改革方案的2029年方向\"\u003e80%\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e扣除重點\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e長期持有與居住\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改革方案的2029年方向\"\u003e實際居住\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"項目\"\u003e扣除上限\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"現行制度\"\u003e依現行法令計算\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"改革方案的2029年方向\"\u003e提出2028年20億韓元、2029年10億韓元\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e最高扣除率本身同為80%，但僅持有而未居住的期間，將不再有助於取得扣除。因長期出租、旅居海外或居住於其他地區，而未實際居住於該住宅的所有人，資本利得稅負可能增加。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#80%E7%9A%84%E6%89%A3%E9%99%A4%E7%8E%87%E4%B8%8D%E7%AD%89%E6%96%BC%E6%B8%9B%E5%85%8D80%E7%9A%84%E8%B3%87%E6%9C%AC%E5%88%A9%E5%BE%97%E7%A8%85\" class=\"anchor\" id=\"80的扣除率不等於減免80的資本利得稅\"\u003e\u003c/a\u003e80%的扣除率不等於減免80%的資本利得稅\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e長期持有或長期居住扣除，一般而言並非直接從計算出的稅額中扣除80%的稅額扣抵，而是從應課稅的轉讓利得中扣除一定金額。因此，實際節稅比例會因取得價額、必要費用、高價住宅應課稅的轉讓利得、基本扣除及稅率級距而有所不同。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e改革方案提出的「扣除上限20億韓元或10億韓元」，也必須透過正式法律草案確認其限制對象。因為究竟是可扣除之轉讓利得的上限，還是扣除額本身的上限，結果會有很大差異。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%90%84%E9%A1%9E%E7%B4%8D%E7%A8%85%E4%BA%BA%E7%9A%84%E9%A0%90%E6%9C%9F%E5%BD%B1%E9%9F%BF\" class=\"anchor\" id=\"各類納稅人的預期影響\"\u003e\u003c/a\u003e各類納稅人的預期影響\u003c/h3\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e納稅人類型\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e預期方向\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e主要變數\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納稅人類型\"\u003e長期持有且持續居住的一宅者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"預期方向\"\u003e可能維持最高扣除率\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主要變數\"\u003e實際居住期間與扣除上限\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納稅人類型\"\u003e長期持有但未居住的一宅者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"預期方向\"\u003e資本利得稅可能增加\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主要變數\"\u003e持有扣除縮減時程\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納稅人類型\"\u003e轉讓利得龐大的超高價住宅所有人\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"預期方向\"\u003e可能因扣除上限縮減而增加負擔\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主要變數\"\u003e取得價額、轉讓價額、居住期間\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納稅人類型\"\u003e居住期間較短的高價住宅所有人\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"預期方向\"\u003e扣除率可能降低\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主要變數\"\u003e獲認定的居住期間與過渡措施\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"納稅人類型\"\u003e改革前取得住宅的所有人\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"預期方向\"\u003e結果將依過渡措施而異\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"主要變數\"\u003e取得日、居住紀錄、轉讓日\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%A4%9A%E5%B1%8B%E8%80%85%E8%B3%87%E6%9C%AC%E5%88%A9%E5%BE%97%E7%A8%85%E5%8A%A0%E9%87%8D%E8%AA%B2%E7%A8%85%E5%88%862%E5%B9%B4%E9%80%90%E6%AD%A5%E6%94%BE%E5%AF%AC\" class=\"anchor\" id=\"多屋者資本利得稅加重課稅分2年逐步放寬\"\u003e\u003c/a\u003e多屋者資本利得稅加重課稅：分2年逐步放寬\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e位於調整對象地區的多屋者，可能在資本利得稅基本稅率之上加徵額外稅率。所提供的改革方案提出，在2027年與2028年降低該額外稅率，之後自2029年起恢復原則上的加重稅率。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e住宅戶數\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e原則上的額外稅率\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e2027年轉讓\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e2028年轉讓\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e2029年以後提出的方向\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"住宅戶數\"\u003e2戶住宅者\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"原則上的額外稅率\"\u003e20個百分點\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2027年轉讓\"\u003e5個百分點\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2028年轉讓\"\u003e10個百分點\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2029年以後提出的方向\"\u003e20個百分點\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"住宅戶數\"\u003e3戶住宅以上\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"原則上的額外稅率\"\u003e30個百分點\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2027年轉讓\"\u003e10個百分點\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2028年轉讓\"\u003e15個百分點\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"2029年以後提出的方向\"\u003e30個百分點\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e此處的20%或30%，並非直接對轉讓價款課徵的稅率，而是指\u003cstrong\u003e在基本稅率上加徵的百分點\u003c/strong\u003e。此外，改革方案並非在2年內完全免除加重課稅，而是較接近隨時間經過逐步提高額外稅率的階段性放寬。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e實際是否適用，可能因轉讓當時該地區是否屬於調整對象地區、是否有不計入住宅戶數的住宅，以及以簽約日或尾款支付日何者為基準而有所不同。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E6%96%BD%E8%A1%8C%E5%BE%8C%E5%8F%AF%E8%83%BD%E5%87%BA%E7%8F%BE%E7%9A%84%E8%AE%8A%E5%8C%96\" class=\"anchor\" id=\"施行後可能出現的變化\"\u003e\u003c/a\u003e施行後可能出現的變化\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-%E4%B8%AD%E7%AD%89%E5%83%B9%E4%BD%8D%E8%87%AA%E4%BD%8F%E4%B8%80%E5%AE%85%E8%80%85%E6%88%90%E7%82%BA%E7%B6%9C%E5%90%88%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%A8%85%E8%AA%B2%E7%A8%85%E5%B0%8D%E8%B1%A1%E7%9A%84%E4%BA%BA%E6%95%B8%E6%B8%9B%E5%B0%91\" class=\"anchor\" id=\"1-中等價位自住一宅者成為綜合不動產稅課稅對象的人數減少\"\u003e\u003c/a\u003e1. 中等價位自住一宅者成為綜合不動產稅課稅對象的人數減少\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e若一戶一宅基本扣除額提高至14億韓元，公示價格介於12億～14億韓元區間的部分自住住宅，可能不再屬於綜合不動產稅的課稅對象。但結果仍會因是否選擇共有、是否持有其他住宅及戶籍家庭認定而有所不同。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-%E8%B6%85%E9%AB%98%E5%83%B9%E4%BD%8F%E5%AE%85%E6%89%80%E6%9C%89%E4%BA%BA%E7%9A%84%E7%A8%85%E8%B2%A0%E9%9B%86%E4%B8%AD\" class=\"anchor\" id=\"2-超高價住宅所有人的稅負集中\"\u003e\u003c/a\u003e2. 超高價住宅所有人的稅負集中\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e若同時提高最高課稅標準級距的稅率與公平市場價額比率，住宅公示價格越高，稅額增幅可能越大。納稅總人數減少與整體稅收減少，未必代表相同意義。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-%E9%95%B7%E6%9C%9F%E6%8C%81%E6%9C%89%E4%BD%86%E6%9C%AA%E5%B1%85%E4%BD%8F%E6%89%80%E4%BA%AB%E6%9C%89%E7%9A%84%E7%A8%85%E5%88%B6%E5%88%A9%E7%9B%8A%E7%B8%AE%E6%B8%9B\" class=\"anchor\" id=\"3-長期持有但未居住所享有的稅制利益縮減\"\u003e\u003c/a\u003e3. 長期持有但未居住所享有的稅制利益縮減\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e若資本利得稅扣除集中於居住期間，為期待重建或持有資產而長期持有住宅、卻未實際居住的情形，其扣除優惠將會減少。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#4-20272028%E5%B9%B4%E5%A4%9A%E5%B1%8B%E8%80%85%E5%87%BA%E5%94%AE%E7%89%A9%E4%BB%B6%E5%8F%AF%E8%83%BD%E5%A2%9E%E5%8A%A0\" class=\"anchor\" id=\"4-20272028年多屋者出售物件可能增加\"\u003e\u003c/a\u003e4. 2027～2028年多屋者出售物件可能增加\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e加重課稅放寬期間，可能成為多屋者處分住宅的誘因。但出售物件規模與價格效果也會受到利率、租賃市場、交易量及未來政策展望共同影響，因此難以僅憑稅率變動作出定論。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E6%B3%95%E5%BE%8B%E6%96%BD%E8%A1%8C%E5%89%8D%E5%BF%85%E9%A0%88%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E7%9A%84%E4%BA%8B%E9%A0%85\" class=\"anchor\" id=\"法律施行前必須確認的事項\"\u003e\u003c/a\u003e法律施行前必須確認的事項\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e稅制改革方案必須經過公布、政府提交法律草案、國會審查與表決、正式發布，以及修訂施行令等階段，才會實際適用於納稅義務。在出售住宅，或決定分戶、遷入戶籍前，必須確認下列事項。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e修法是否已獲國會通過並正式發布\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e綜合不動產稅與資本利得稅各自的施行日\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e簽約日、尾款支付日、登記日之中何者為適用基準日\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e是否有承認既有持有期間與居住期間的過渡措施\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e證明實際居住的資料與最低居住期間\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e扣除上限的確切法律意義\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e共有、繼承住宅、暫時性持有2戶住宅等特例\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e調整對象地區的指定現況與住宅戶數認定\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e新聞稿或改革方案中的預估稅額，是以典型案例為前提的示例。個人稅額必須依最終法令，以及實際取得價額、必要費用、持有與居住紀錄及戶籍家庭組成進行計算。\u003c/p\u003e\n","tags":["資本利得稅","房地產稅制","綜合不動產稅","一戶一宅","多套房持有者"],"faqs":[{"question":"如果公布不動產稅制改革方案，會立即適用新稅率嗎？","answer":"不會。若要調整綜合不動產稅與讓渡所得稅的稅率及扣除架構，通常須由相關法律經國會通過並公布。施行日期與過渡措施也須以最終法律及施行令為準。"},{"question":"一戶一住宅者在公告價格14億韓元以下時，一定不必繳納綜合不動產稅嗎？","answer":"改革方案的方向是對實際居住的一戶一住宅者適用14億韓元的基本扣除額，但實際適用時仍須判定戶別、住宅數量、持分、實際居住條件等。基本扣除標準與實際居住的判定方式如何在最終法令中規定，仍須確認。"},{"question":"如果公告價格超過14億韓元，只有超出部分須課徵綜合不動產稅嗎？","answer":"依基本架構，是從公告價格總額中扣除基本扣除額後，再適用公平市場價額比率計算課稅標準。之後還會反映各級距稅率及各種稅額扣抵等，因此不同於直接以單一稅率乘以超過14億韓元部分的簡單計算。"},{"question":"長期居住所得扣除最高80%，是指讓渡所得稅可減免80%嗎？","answer":"不是。扣除率通常用於計算應從課稅對象的讓渡利益中扣除的金額。這不表示直接從計算稅額中扣除80%，實際稅額會依取得價額、必要費用、居住期間及稅率級距而有所不同。"},{"question":"持有10年但實際上沒有居住，會如何處理？","answer":"若依所提供的改革方案，自2029年起取消持有扣除，並僅針對居住期間適用每年8%，則未居住的持有期間可能無法計入扣除率。不過，既有持有部分是否會制定過渡措施及例外事由，仍須確認最終法律。"},{"question":"多住宅持有者的讓渡所得稅加重課稅會在2027年和2028年完全取消嗎？","answer":"所提供的改革方案並非完全免除，而是降低附加稅率。方案提出，2住宅持有者在2027年加計5個百分點、2028年加計10個百分點；持有3住宅以上者則分別加計10個百分點與15個百分點。"},{"question":"多住宅持有者加重課稅中的20%與30%代表什麼？","answer":"這並非表示直接對全部讓渡價額課徵20%或30%，而是指在基本讓渡所得稅率上加計20個百分點或30個百分點。實際稅額會一併反映讓渡利益、必要費用、扣除額、持有期間及地方所得稅等因素計算。"},{"question":"改革前購買的住宅也適用新的居住期間扣除嗎？","answer":"這會依施行日期與過渡措施而有所不同。既有持有期間如何處理、施行前的居住期間是否全部獲得承認，以及以簽約日或讓渡日何者為基準，均須以最終修正法律及施行令為準。"}],"sources":[{"url":"https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법","title":"國家法令資訊中心綜合不動產稅法","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령","title":"國家法令資訊中心綜合不動產稅法施行令","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/소득세법","title":"國家法令資訊中心所得稅法","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령","title":"國家法令資訊中心所得稅法施行令","type":"source"}],"images":[{"id":587,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk4OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--f4f4c27d9cb6ee8f65b80fff4cfc1fb79811f2f2/ai-ea66b5f7.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"저층 주택과 고층 아파트·동전 더미를 저울에 올리고 법봉과 봉인 문서를 배치한 일러스트","caption":"주택 유형과 자산 가치, 법적 기준의 균형을 통해 부동산 세제 개편을 상징한다.","description":null},"en":{"alt":"Scales balancing a low-rise home against high-rise apartments and coin stacks, with a gavel and sealed document","caption":"The illustration symbolizes how real estate tax reform weighs property types, values, and legal rules.","description":null},"ja":{"alt":"低層住宅と高層マンション・硬貨の山を載せた天秤、木槌、封印された文書のイラスト","caption":"住宅の種類や資産価値、法的基準を比較する不動産税制改正を表している。","description":null},"es":{"alt":"Balanza con una vivienda frente a torres y pilas de monedas, junto a un mazo y un documento sellado","caption":"La ilustración representa el equilibrio entre tipos de vivienda, valores y normas en la reforma fiscal inmobiliaria.","description":null},"id":{"alt":"Neraca berisi rumah di satu sisi serta apartemen tinggi dan tumpukan koin di sisi lain, dengan palu dan dokumen","caption":"Ilustrasi ini melambangkan penimbangan jenis properti, nilai aset, dan aturan dalam reformasi pajak real estat.","description":null},"pt":{"alt":"Balança com uma casa de um lado e prédios altos e pilhas de moedas do outro, além de martelo e documento selado","caption":"A ilustração simboliza o equilíbrio entre tipos de imóveis, valores e regras na reforma tributária imobiliária.","description":null},"zh-hant":{"alt":"天平兩側放著低層住宅、高樓住宅與成疊硬幣，後方有法槌和封印文件","caption":"插圖以房屋類型、資產價值與法律規範的權衡，象徵房地產稅制改革。","description":null},"de":{"alt":"Waage mit Wohnhaus auf der einen und Hochhäusern samt Münzstapeln auf der anderen Seite, dazu Hammer und Urkunde","caption":"Die Illustration steht für die Abwägung von Immobilienarten, Werten und Regeln bei der Steuerreform.","description":null}}},{"id":588,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk5NSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--09608a3e742b87c8503f680ef27898bef10a242f/ai-e8e2f78b.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"주택과 아파트, 보호 방패, 계단 위 동전, 세금 문서와 달력이 배치된 일러스트","caption":"주택 보유와 거래에 따른 세금 변화를 상징적으로 보여준다.","description":null},"en":{"alt":"Homes and apartment building with a shield, coins on steps, tax document, and calendar","caption":"The illustration symbolizes changes to taxes on owning and selling property.","description":null},"ja":{"alt":"住宅とマンション、盾、階段上の硬貨、税務書類、カレンダーを描いたイラスト","caption":"不動産の保有や売却に伴う税制の変化を象徴している。","description":null},"es":{"alt":"Casas y edificio de apartamentos con escudo, monedas, documento fiscal y calendario","caption":"La ilustración simboliza cambios en los impuestos por poseer y vender inmuebles.","description":null},"id":{"alt":"Rumah dan apartemen dengan perisai, koin di tangga, dokumen pajak, dan kalender","caption":"Ilustrasi ini melambangkan perubahan pajak atas kepemilikan dan penjualan properti.","description":null},"pt":{"alt":"Casas e prédio de apartamentos com escudo, moedas, documento fiscal e calendário","caption":"A ilustração simboliza mudanças nos impostos sobre a posse e a venda de imóveis.","description":null},"zh-hant":{"alt":"住宅與公寓大樓、盾牌、階梯上的硬幣、稅務文件和日曆插圖","caption":"此插圖象徵持有及出售房地產相關稅制的變化。","description":null},"de":{"alt":"Häuser und Wohnblock mit Schutzschild, Münzen auf Stufen, Steuerdokument und Kalender","caption":"Die Illustration steht für Änderungen bei Steuern auf Immobilienbesitz und -verkauf.","description":null}}}],"published_at":"2026-08-11T15:32:03+09:00","updated_at":"2026-08-11T15:32:03+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/korea-real-estate-tax-reform-property-capital-gains-tax"}