---
title: "房地產稅制改革方案的綜合不動產稅、資本利得稅變化與待確認事項"
locale: zh-hant
category: policy_guide
category_name: "政策制度指南"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/korea-real-estate-tax-reform-property-capital-gains-tax
published_at: 2026-08-11T15:32:03+09:00
---

# 房地產稅制改革方案的綜合不動產稅、資本利得稅變化與待確認事項

> 所提出的房地產稅制改革方案，一方面擴大一戶一住宅者的綜合不動產稅扣除，另一方面加強對高價住宅課稅，並將資本利得稅扣除的重心從持有期間轉向居住期間。但在法律修訂及施行細則完備前，尚不能斷定最終稅率或施行時間。

## Key Points

- 改革方案提出將一戶一住宅的綜合不動產稅基本扣除標準，由公告價格12億韓元提高至14億韓元。
- 若高價住宅級距的綜合不動產稅率與公平市場價額比率同時提高，即使納稅人數減少，部分高價住宅所有人的稅負仍可能增加。
- 一戶一住宅的資本利得稅扣除，預計將轉為比持有期間更優惠實際居住期間的長期居住所得扣除。
- 多屋者資本利得稅調整並非完全取消加重稅率，而是採取於2027年及2028年分階段調降附加稅率的架構。
- 改革方案應在確認法律是否通過、施行日期、過渡措施及詳細判定標準後，才能適用於實際交易。

房地產稅制改革方案的核心方向，是相較於單純長期持有住宅的人，更優待實際長期居住的人。綜合不動產稅一方面擴大一戶一宅者的基本扣除額，另一方面強化對高價住宅的課稅；資本利得稅則改為居住期間比持有期間可獲得更高扣除額的架構。

本文以所提供的改革方案內容為準，分析制度架構與預期影響。稅制改革方案不會僅憑公布就立即施行，稅率、時程及過渡措施可能在國會修法與施行令整備過程中有所變動。

## 首先必須區分的稅種

本次改革方案直接涉及的並非綜合所得稅，而是**綜合不動產稅與資本利得稅**。

- **綜合不動產稅：** 以每年6月1日為基準，向持有超過一定金額之住宅等房地產的人課徵的持有稅。
- **資本利得稅：** 對出售住宅所產生的轉讓利得課徵的稅。雖屬於所得稅法範疇，但與適用於勞動所得、營業所得等的綜合所得稅，在計算體系上有所不同。
- **公示價格：** 計算綜合不動產稅與財產稅等持有稅時所採用的行政價格基準。與實際交易價格的市價並不相同。
- **基本扣除：** 計算綜合不動產稅時，先從住宅公示價格合計額中扣除的金額。並非超過基本扣除額的全部金額都會直接成為稅額。

## 綜合不動產稅改革方案：擴大自住一宅扣除

根據所提供的改革方案，現行一戶一宅者的綜合不動產稅基本扣除額將由12億韓元提高至14億韓元。一般納稅人的基本扣除額則維持9億韓元。

| 分類 | 現行標準 | 改革方案方向 |
|---|---:|---:|
| 一戶一宅者基本扣除 | 公示價格12億韓元 | 公示價格14億韓元 |
| 非自住情形 | 無另行規定的居住標準 | 提出適用9億韓元扣除 |
| 一般納稅人、多屋者基本扣除 | 公示價格9億韓元 | 維持9億韓元 |
| 稅率架構 | 依住宅戶數差別適用 | 提出整合為0.5～5%的範圍 |
| 高價住宅課稅 | 適用現行稅率與比率 | 調高最高級距稅率與公平市場價額比率的方向 |

若依改革方案施行，公示價格超過12億韓元、14億韓元以下的自住一宅者，可能不再屬於綜合不動產稅的課稅對象。相對地，高價住宅可能因稅率與公平市場價額比率的調整而增加稅負。

### 綜合不動產稅並非僅由公示價格決定

綜合不動產稅大致依下列順序計算。

1. 合計各納稅人名下住宅的公示價格。
2. 扣除可適用的基本扣除額。
3. 適用公平市場價額比率，計算課稅標準。
4. 依課稅標準級距適用稅率。
5. 納入財產稅重複課稅部分、高齡者與長期持有稅額扣抵，以及稅負上限等因素。

因此，即使公示價格相同，最終稅額也可能因住宅戶數、戶籍家庭組成、持分比例、年齡、持有期間及是否實際居住而異。改革方案中提到的「稅額增加2～5倍」，不應視為一律適用於所有高價住宅的結果，而應看作以特定價格與持有條件為前提的估算值。

### 自住認定標準是關鍵

若自住者可扣除14億韓元，非自住者則扣除9億韓元，下列事項必須在法律或施行令中具體規定。

- 僅確認課稅基準日當時是否居住，或必須居住至少一定期間
- 戶籍登記地址與實際生活地點不同時，應以何者為判斷基準
- 因工作、疾病、教育或海外任職而暫時無法居住時，是否予以認可
- 夫妻共有或家庭成員分別持有的住宅應如何處理
- 是否對繼承住宅、暫時性持有2戶住宅及地方低價住宅設置例外

在這些標準尚未確定前，無法僅憑「自住可扣除14億韓元」準確計算個人的綜合不動產稅。

## 資本利得稅改革方案：由持有轉向以居住為中心

現行一戶一宅長期持有特別扣除，在符合一定條件時，依持有期間與居住期間分別按每年4%適用扣除率，合計最高可扣除80%。

改革方案提出將其改為**長期居住所得扣除**，並逐步降低單純持有本身可獲得的扣除。依所提供的時程，自2029年起，持有扣除為0%，居住扣除則為每年8%，最高可適用至80%。

| 項目 | 現行制度 | 改革方案的2029年方向 |
|---|---|---|
| 持有期間扣除 | 每年4%，最高40% | 0% |
| 居住期間扣除 | 每年4%，最高40% | 每年8%，最高80% |
| 合計最高扣除率 | 80% | 80% |
| 扣除重點 | 長期持有與居住 | 實際居住 |
| 扣除上限 | 依現行法令計算 | 提出2028年20億韓元、2029年10億韓元 |

最高扣除率本身同為80%，但僅持有而未居住的期間，將不再有助於取得扣除。因長期出租、旅居海外或居住於其他地區，而未實際居住於該住宅的所有人，資本利得稅負可能增加。

### 80%的扣除率不等於減免80%的資本利得稅

長期持有或長期居住扣除，一般而言並非直接從計算出的稅額中扣除80%的稅額扣抵，而是從應課稅的轉讓利得中扣除一定金額。因此，實際節稅比例會因取得價額、必要費用、高價住宅應課稅的轉讓利得、基本扣除及稅率級距而有所不同。

改革方案提出的「扣除上限20億韓元或10億韓元」，也必須透過正式法律草案確認其限制對象。因為究竟是可扣除之轉讓利得的上限，還是扣除額本身的上限，結果會有很大差異。

### 各類納稅人的預期影響

| 納稅人類型 | 預期方向 | 主要變數 |
|---|---|---|
| 長期持有且持續居住的一宅者 | 可能維持最高扣除率 | 實際居住期間與扣除上限 |
| 長期持有但未居住的一宅者 | 資本利得稅可能增加 | 持有扣除縮減時程 |
| 轉讓利得龐大的超高價住宅所有人 | 可能因扣除上限縮減而增加負擔 | 取得價額、轉讓價額、居住期間 |
| 居住期間較短的高價住宅所有人 | 扣除率可能降低 | 獲認定的居住期間與過渡措施 |
| 改革前取得住宅的所有人 | 結果將依過渡措施而異 | 取得日、居住紀錄、轉讓日 |

## 多屋者資本利得稅加重課稅：分2年逐步放寬

位於調整對象地區的多屋者，可能在資本利得稅基本稅率之上加徵額外稅率。所提供的改革方案提出，在2027年與2028年降低該額外稅率，之後自2029年起恢復原則上的加重稅率。

| 住宅戶數 | 原則上的額外稅率 | 2027年轉讓 | 2028年轉讓 | 2029年以後提出的方向 |
|---|---:|---:|---:|---:|
| 2戶住宅者 | 20個百分點 | 5個百分點 | 10個百分點 | 20個百分點 |
| 3戶住宅以上 | 30個百分點 | 10個百分點 | 15個百分點 | 30個百分點 |

此處的20%或30%，並非直接對轉讓價款課徵的稅率，而是指**在基本稅率上加徵的百分點**。此外，改革方案並非在2年內完全免除加重課稅，而是較接近隨時間經過逐步提高額外稅率的階段性放寬。

實際是否適用，可能因轉讓當時該地區是否屬於調整對象地區、是否有不計入住宅戶數的住宅，以及以簽約日或尾款支付日何者為基準而有所不同。

## 施行後可能出現的變化

### 1. 中等價位自住一宅者成為綜合不動產稅課稅對象的人數減少

若一戶一宅基本扣除額提高至14億韓元，公示價格介於12億～14億韓元區間的部分自住住宅，可能不再屬於綜合不動產稅的課稅對象。但結果仍會因是否選擇共有、是否持有其他住宅及戶籍家庭認定而有所不同。

### 2. 超高價住宅所有人的稅負集中

若同時提高最高課稅標準級距的稅率與公平市場價額比率，住宅公示價格越高，稅額增幅可能越大。納稅總人數減少與整體稅收減少，未必代表相同意義。

### 3. 長期持有但未居住所享有的稅制利益縮減

若資本利得稅扣除集中於居住期間，為期待重建或持有資產而長期持有住宅、卻未實際居住的情形，其扣除優惠將會減少。

### 4. 2027～2028年多屋者出售物件可能增加

加重課稅放寬期間，可能成為多屋者處分住宅的誘因。但出售物件規模與價格效果也會受到利率、租賃市場、交易量及未來政策展望共同影響，因此難以僅憑稅率變動作出定論。

## 法律施行前必須確認的事項

稅制改革方案必須經過公布、政府提交法律草案、國會審查與表決、正式發布，以及修訂施行令等階段，才會實際適用於納稅義務。在出售住宅，或決定分戶、遷入戶籍前，必須確認下列事項。

- 修法是否已獲國會通過並正式發布
- 綜合不動產稅與資本利得稅各自的施行日
- 簽約日、尾款支付日、登記日之中何者為適用基準日
- 是否有承認既有持有期間與居住期間的過渡措施
- 證明實際居住的資料與最低居住期間
- 扣除上限的確切法律意義
- 共有、繼承住宅、暫時性持有2戶住宅等特例
- 調整對象地區的指定現況與住宅戶數認定

新聞稿或改革方案中的預估稅額，是以典型案例為前提的示例。個人稅額必須依最終法令，以及實際取得價額、必要費用、持有與居住紀錄及戶籍家庭組成進行計算。

## FAQ

### 如果公布不動產稅制改革方案，會立即適用新稅率嗎？
不會。若要調整綜合不動產稅與讓渡所得稅的稅率及扣除架構，通常須由相關法律經國會通過並公布。施行日期與過渡措施也須以最終法律及施行令為準。

### 一戶一住宅者在公告價格14億韓元以下時，一定不必繳納綜合不動產稅嗎？
改革方案的方向是對實際居住的一戶一住宅者適用14億韓元的基本扣除額，但實際適用時仍須判定戶別、住宅數量、持分、實際居住條件等。基本扣除標準與實際居住的判定方式如何在最終法令中規定，仍須確認。

### 如果公告價格超過14億韓元，只有超出部分須課徵綜合不動產稅嗎？
依基本架構，是從公告價格總額中扣除基本扣除額後，再適用公平市場價額比率計算課稅標準。之後還會反映各級距稅率及各種稅額扣抵等，因此不同於直接以單一稅率乘以超過14億韓元部分的簡單計算。

### 長期居住所得扣除最高80%，是指讓渡所得稅可減免80%嗎？
不是。扣除率通常用於計算應從課稅對象的讓渡利益中扣除的金額。這不表示直接從計算稅額中扣除80%，實際稅額會依取得價額、必要費用、居住期間及稅率級距而有所不同。

### 持有10年但實際上沒有居住，會如何處理？
若依所提供的改革方案，自2029年起取消持有扣除，並僅針對居住期間適用每年8%，則未居住的持有期間可能無法計入扣除率。不過，既有持有部分是否會制定過渡措施及例外事由，仍須確認最終法律。

### 多住宅持有者的讓渡所得稅加重課稅會在2027年和2028年完全取消嗎？
所提供的改革方案並非完全免除，而是降低附加稅率。方案提出，2住宅持有者在2027年加計5個百分點、2028年加計10個百分點；持有3住宅以上者則分別加計10個百分點與15個百分點。

### 多住宅持有者加重課稅中的20%與30%代表什麼？
這並非表示直接對全部讓渡價額課徵20%或30%，而是指在基本讓渡所得稅率上加計20個百分點或30個百分點。實際稅額會一併反映讓渡利益、必要費用、扣除額、持有期間及地方所得稅等因素計算。

### 改革前購買的住宅也適用新的居住期間扣除嗎？
這會依施行日期與過渡措施而有所不同。既有持有期間如何處理、施行前的居住期間是否全部獲得承認，以及以簽約日或讓渡日何者為基準，均須以最終修正法律及施行令為準。

## Sources

- [國家法令資訊中心綜合不動產稅法](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법)
- [國家法令資訊中心綜合不動產稅法施行令](https://www.law.go.kr/법령/종합부동산세법시행령)
- [國家法令資訊中心所得稅法](https://www.law.go.kr/법령/소득세법)
- [國家法令資訊中心所得稅法施行令](https://www.law.go.kr/법령/소득세법시행령)

## Images

![天平兩側放著低層住宅、高樓住宅與成疊硬幣，後方有法槌和封印文件](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk4OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--f4f4c27d9cb6ee8f65b80fff4cfc1fb79811f2f2/ai-ea66b5f7.webp)
![住宅與公寓大樓、盾牌、階梯上的硬幣、稅務文件和日曆插圖](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk5NSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--09608a3e742b87c8503f680ef27898bef10a242f/ai-e8e2f78b.webp)