Comparación de coberturas entre el seguro colectivo contra incendios del edificio y el seguro individual de hogar

Aunque la cuota de mantenimiento del apartamento incluya la prima del seguro contra incendios, no puede afirmarse que un seguro individual contra incendios para la vivienda sea innecesario. Esto se debe a que los bienes asegurados, los asegurados, las sumas aseguradas y las coberturas adicionales varían según cada póliza colectiva.

Por el contrario, si se contrata un seguro individual con una cobertura elevada sin comprobar el contenido del seguro colectivo, puede haber una duplicación de seguros sobre los mismos bienes y no ser posible recibir más que el importe de los daños reales. Por tanto, la clave de la elección no consiste en escoger incondicionalmente entre el seguro colectivo y el individual, sino en comprobar el alcance real de la cobertura del seguro colectivo y complementar únicamente lo que falte.

Comparación rápida entre el seguro colectivo contra incendios y el seguro individual para la vivienda

Para la mayoría de las unidades, en vez de considerar que ambos seguros se sustituyen por completo, resulta adecuado comprobar el seguro colectivo como cobertura básica y cubrir los vacíos mediante un seguro individual. No obstante, si el contrato colectivo cubre suficientemente las partes privativas, los bienes domésticos y la responsabilidad civil, puede reducirse el alcance del seguro individual.

Aspectos que deben comprobarse en el seguro colectivo incluido en la cuota de mantenimiento

El concepto de prima del seguro que aparece en el aviso de la cuota de mantenimiento no permite saber qué cobertura recibe cada unidad. Debe solicitarse a la administración la póliza, el detalle de la contratación o un resumen de coberturas para comprobar lo siguiente.

1. Tomador y asegurado: comprobar si solo la entidad administradora es el asegurado o si también están incluidos los propietarios de las unidades y los residentes efectivos.
2. Objeto del seguro: distinguir cuáles de los siguientes están incluidos: zonas comunes del edificio, partes privativas de las unidades, instalaciones interiores de las unidades y bienes domésticos.
3. Suma asegurada y criterio de distribución: comprobar la suma asegurada de todo el complejo de apartamentos, así como el límite por edificio y unidad o el criterio de distribución por superficie.
4. Criterio de indemnización: comprobar si se toma como referencia el importe necesario para volver a construir o comprar, o un importe que refleje la depreciación.
5. Cobertura de responsabilidad civil: verificar si también incluye la responsabilidad legal de cada unidad cuando un incendio causa daños a unidades vecinas o a terceros.
6. Gastos derivados de daños: comprobar si incluye gastos de alojamiento temporal, retirada de restos y prevención de daños.
7. Franquicia y exclusiones: comprobar el importe que debe asumir el asegurado en cada siniestro y las causas que no están cubiertas.
8. Período del seguro: comprobar si el contrato actual sigue vigente y si durante la renovación han cambiado la aseguradora o las condiciones de cobertura.

Aunque un edificio, como un apartamento de gran altura, esté legalmente obligado a contratar un seguro, el simple hecho de cumplir esa obligación no significa que todos los bienes y gastos cotidianos de cada unidad estén suficientemente cubiertos. La obligación de contratarlo y el nivel de cobertura necesario para cada persona son cuestiones distintas.

Diferencias por tipo de cobertura

Edificio e instalaciones interiores de la unidad

La cobertura del edificio puede incluir paredes, suelos, techos y equipamiento fijado al inmueble. Sin embargo, la consideración de los armarios empotrados, el equipamiento de cocina, la decoración interior y las obras de ampliación como parte del edificio, instalaciones o bienes independientes varía según las condiciones y los detalles del contrato.

Aunque las partes privativas estén incluidas en el seguro colectivo, la suma asegurada por unidad puede ser inferior al coste real de restauración. Al evaluar un seguro individual, en lugar de asegurar simplemente el mismo edificio una vez más, primero debe comprobarse el límite por unidad y el criterio de valoración del seguro colectivo.

Bienes domésticos

Los muebles, electrodomésticos, ropa y artículos de uso cotidiano se consideran generalmente bienes domésticos distintos del edificio. Si el seguro colectivo solo considera como objeto del seguro el edificio de apartamentos, los bienes propiedad de cada unidad pueden no estar cubiertos.

En vez de fijar arbitrariamente una suma asegurada elevada para los bienes domésticos, es preferible calcularla elaborando una lista por habitación de los artículos que habría que volver a comprar después de un incendio. Las joyas, el dinero en efectivo, las obras de arte, los equipos de trabajo y los objetos de gran valor pueden estar sujetos al límite general de bienes domésticos o a exclusiones específicas, por lo que deben comprobarse por separado las condiciones.

Gastos de alojamiento temporal y otros gastos

Si un incendio hace que la vivienda no pueda utilizarse, pueden surgir gastos de hotel o alojamiento temporal. Sin embargo, un seguro que cubra el coste de restauración del edificio no paga automáticamente estos gastos cotidianos.

Al comparar las coberturas adicionales de alojamiento temporal, deben comprobarse los siguientes criterios.

• Si se reembolsa el gasto real o se paga una cantidad fija
• El límite diario de pago y el período total de cobertura
• Si se requieren comprobantes de los gastos, como recibos
• Si la vivienda debe ser realmente inhabitable
• Si una orden de evacuación o únicamente el corte de electricidad o agua cumplen los requisitos de pago

Responsabilidad civil por incendio frente a vecinos

El seguro contra incendios de la propia vivienda y la responsabilidad civil por daños a vecinos son coberturas distintas. Aunque el incendio se propague a la vivienda contigua o al piso inferior, la cobertura de daños por incendio del propio edificio no paga automáticamente también los daños sufridos por los vecinos.

Cuando un incendio accidental causa daños a otras personas, puede plantearse una responsabilidad legal de indemnización conforme al Código Civil y la Ley sobre Responsabilidad por Incendios Accidentales. La existencia y el importe de la responsabilidad efectiva se determinan según la causa del incendio, la negligencia y las circunstancias de la propagación de los daños, entre otros factores. En un seguro individual deben comprobarse el ámbito de la responsabilidad civil por incendio, el límite de indemnización, la franquicia y las exclusiones.

Responsabilidad civil del arrendatario

La responsabilidad civil del arrendatario es una cobertura que contempla la responsabilidad legal que este asume frente al arrendador cuando causa daños por incendio u otras causas en la vivienda alquilada. La contraparte es distinta de la de la responsabilidad civil por incendio frente a unidades vecinas.

Los inquilinos no deben suponer que la responsabilidad civil del arrendatario queda resuelta solo porque el seguro colectivo incluya la cobertura del edificio. Es necesario comprobar si el arrendatario figura como asegurado en el seguro colectivo, si existe la posibilidad de que la aseguradora, tras pagar los daños del edificio, reclame el importe al arrendatario responsable del siniestro y si una cobertura adicional individual cubre esa situación.

Elección adecuada para propietarios y arrendatarios

El propietario debe dar prioridad a la posibilidad de restaurar el edificio, mientras que el arrendatario debe priorizar sus propios bienes y la responsabilidad que pueda asumir frente al arrendador. Incluso dentro de una misma unidad, el propietario del edificio y el propietario de los bienes domésticos pueden ser distintos, por lo que el objeto del seguro y el asegurado deben establecerse correctamente por separado.

Indemnización proporcional y pagos duplicados cuando existen varios seguros

Contratar dos seguros contra incendios no significa que pueda recibirse el doble por los mismos daños en el edificio. Como principio general, las coberturas destinadas a compensar daños, como las relativas al edificio, los bienes domésticos, los gastos efectivamente realizados y la responsabilidad civil, se tramitan con el límite del importe de los daños reales o de la indemnización legal.

Si varios contratos cubren el mismo daño, las aseguradoras pueden repartirse el pago conforme a las condiciones y las sumas aseguradas. Esto suele denominarse indemnización proporcional. Si ocurre un siniestro, conviene comunicar la existencia tanto del seguro colectivo como del individual y comprobar el número de cada póliza y la persona responsable de la tramitación.

Por el contrario, las coberturas de cantidad fija que pagan un importe pactado, como las de fallecimiento o secuelas permanentes, pueden permitir pagos por cada contrato si se cumplen por separado sus condiciones. No debe juzgarse únicamente por el nombre de la cobertura, sino distinguir en las condiciones si se indemnizan daños reales o se paga una cantidad fija.

Suma asegurada y criterio de valoración antes que la duplicación

Más importante que el número de seguros es si se ha garantizado un importe suficiente para poder restaurar realmente los bienes después de un incendio. Si la suma asegurada es excesivamente inferior al valor asegurable, es posible que no se indemnice la totalidad de los daños o que se aplique una indemnización proporcional conforme a las condiciones.

Deben compararse conjuntamente los siguientes aspectos.

• Si la suma asegurada del edificio por unidad se corresponde con el coste actual de restauración
• Si el valor asegurable se calcula según el valor de reposición o el valor de mercado
• Si las condiciones de indemnización proporcional se aplican también a los daños parciales
• Si los gastos de retirada de restos y demolición están incluidos en el límite básico
• Cuánto puede recibirse después de deducir la franquicia
• Si la decoración interior y el equipamiento opcional están incluidos en el objeto del seguro

Tampoco debe utilizarse directamente el precio de mercado o de compraventa del apartamento como valor asegurado del edificio. Esto se debe a que el precio del terreno y la prima por ubicación tienen una naturaleza distinta del coste de restauración del edificio destruido por un incendio. Para determinar la suma asegurada concreta, deben comprobarse el método de valoración de la póliza y los criterios de cálculo de la aseguradora.

Las fugas de agua no se incluyen automáticamente en el seguro contra incendios

Deben distinguirse las fugas ordinarias de tuberías y los daños causados por el agua utilizada para extinguir un incendio. Los daños producidos durante la extinción pueden tratarse junto con los daños por incendio conforme a las condiciones, pero los siniestros en los que una tubería antigua o una instalación de abastecimiento o desagüe pierde agua y causa daños en la propia vivienda o en el piso inferior pueden requerir una cobertura independiente.

Al comparar seguros relacionados con fugas de agua, deben distinguirse tres aspectos.

1. Daños por agua en la propia vivienda: comprobar si existe una cobertura patrimonial, como la de daños por fugas en instalaciones de abastecimiento y desagüe.
2. Daños a terceros, como los ocupantes del piso inferior: comprobar si la responsabilidad legal está cubierta por una cobertura de responsabilidad civil de la vida cotidiana u otra similar.
3. Coste de reparación de la instalación que causó la fuga: aunque estén cubiertos el suelo o la pared dañados, puede excluirse el coste de sustituir la propia tubería antigua.

Por tanto, no debe suponerse que los gastos de detección de fugas, la reparación de tuberías y la indemnización al piso inferior están incluidos únicamente porque el producto se denomine seguro contra incendios para la vivienda.

Lista de comprobación estándar de la póliza de la administración y las condiciones individuales

Completar la siguiente tabla permite comparar al mismo tiempo las duplicaciones y los vacíos de cobertura.

Qué elección es mejor

• Casos en los que puede considerarse suficiente el seguro colectivo: cuando el edificio correspondiente a la parte privativa y los bienes domésticos están incluidos por importes suficientes, el residente efectivo es el asegurado y también se han confirmado la responsabilidad civil y los gastos de alojamiento temporal necesarios.
• Casos en los que conviene añadir un seguro individual: cuando el seguro colectivo se centra en el edificio o tiene un límite bajo por unidad y no incluye los bienes domésticos, los gastos de alojamiento temporal o la responsabilidad civil individual.
• Arrendatarios que deben diseñar su cobertura principalmente mediante un seguro individual: cuando no está claro si el arrendatario está protegido por el seguro colectivo o cuando no están cubiertos la responsabilidad civil del arrendatario y sus propios bienes domésticos.
• Casos en los que puede reducirse el seguro individual: cuando el mismo edificio y los bienes domésticos están suficientemente cubiertos por el seguro colectivo y tampoco son necesarias las coberturas adicionales del contrato individual. No obstante, antes de la renovación debe comprobarse nuevamente si el contrato colectivo ha cambiado.

Más importante que el producto con la prima más barata es un contrato en el que la persona que necesita protección figure como asegurada y sus bienes reales y responsabilidades estén correctamente especificados como objeto del seguro. Antes de la contratación definitiva, deben compararse directamente en la descripción del producto y las condiciones las causas cubiertas, los límites, las franquicias y las exclusiones.