{"content_id":"8ajthcbzds","slug":"jeonse-shortage-seoul-moving-home-buying-guide","locale":"de","schema_type":"Article","category":"knowledge_base","category_name":"Wissensdatenbank","title":"Jeonse-Knappheit im Großraum Seoul: Umzug oder Kauf","summary":"Steigende Jeonse-Preise allein reichen für eine Kaufentscheidung nicht aus. Prüfen Sie den Stichtag der Statistiken und die Möglichkeit einer Vertragsverlängerung. Vergleichen Sie außerdem die Wohnkosten, den Zeitplan für die Rückzahlung der Kaution und den Zustand der Wohnung.","sponsorship_disclosure":null,"affiliate_disclosure":null,"commerce_disclosure":null,"author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Wöchentliche Preisindizes und Daten zu tatsächlichen Transaktionen werden unterschiedlich erstellt. Daher kann man bei ihnen nicht denselben Zeitversatz ansetzen.","Allein aus dem Anteil der Wohnimmobilienkäufe in Gyeonggi durch Einwohner Seouls lässt sich nicht nachweisen, dass Menschen wegen der Jeonse-Knappheit dorthin ziehen.","Wer Jeonse beibehält, umzieht oder kauft, sollte die Kosten für die gleiche Wohndauer und den monatlichen Geldbedarf getrennt vergleichen.","Die Ausrichtung einer Wohnung lässt sich nur beurteilen, wenn man die tatsächliche Sonneneinstrahlung und den eigenen Tagesablauf zusammen betrachtet.","Beurteilen Sie bei Wohnungen im obersten Stockwerk die Dämmung nicht allein nach dem Baujahr. Prüfen Sie auch Geräusche der Haustechnik sowie frühere Fälle von Undichtigkeiten und Kondenswasserbildung."],"content_markdown":"Wenn Sie auf die Knappheit an Jeonse-Wohnungen reagieren wollen, prüfen Sie zuerst, ob Sie Ihren Vertrag verlängern können und welche Wohnkosten Sie sich leisten können. Steigende Jeonse-Preise allein sind kein Grund für einen Kauf. Prüfen Sie bei Wohnungen, die für einen Kauf infrage kommen, den tatsächlichen Sonneneinfall statt nur die Ausrichtung. Bei Wohnungen im obersten Stockwerk müssen Sie Dämmung, Lärm und mögliche Wasserschäden gesondert prüfen.\n\nPrüfen Sie den Stichtag für Marktzahlen im Originalbericht „Wöchentliche Entwicklung der Apartmentpreise“ des Korea Real Estate Board. (Bestätigter Wert: Der Erhebungsstichtag des neuesten Wochenberichts, der in der eingesehenen Liste offizieller Pressemitteilungen aufgeführt ist, ist der 28. September 2026. Veröffentlicht wurde er am 1. Oktober 2026. · Quelle: reb.or.kr · geprüft am 2026-09-28)\n\n## An welchen Indikatoren lässt sich die Knappheit an Jeonse-Wohnungen erkennen?\n\nEine Knappheit an Jeonse-Wohnungen liegt vor, wenn es in der gewünschten Gegend schwer ist, eine Wohnung im Rahmen des eigenen Budgets zu finden. Sie ist keine offizielle Einstufung, die sich aus einer einzelnen Preissteigerungsrate ergibt. Prüfen Sie Preise, Angebote und die tatsächlichen Vertragsbedingungen zusammen.\n\n| Prüfpunkt | Was er zeigt | Grenzen bei der Auswertung |\n| --- | --- | --- |\n| Veränderung des Jeonse-Preisindex | Preisentwicklung der untersuchten Wohnungen | Entspricht nicht der Kautionserhöhung für eine einzelne Wohnung |\n| Zahl der Jeonse-Angebote | Umfang der Angebote auf einem bestimmten Dienst | Beeinflusst durch doppelte Inserate und den Umfang der Erfassung |\n| Tatsächliche Jeonse-Vertragsbeträge | Kautionen der gemeldeten Verträge | Unterschiede je nach Fläche, Stockwerk und Vertragsdatum |\n| Entwicklung von Angebot und Nachfrage bei Jeonse | In einer Erhebung erfasste Angebots- und Nachfragesituation | Anderer Indikator als die Zahl der tatsächlich abgeschlossenen Verträge |\n| Einzugstermine in der Umgebung | Umfang und Zeitpunkt der künftig bezugsfertigen Wohnungen | Nicht alle neuen Wohnungen kommen als Jeonse-Angebote auf den Markt |\n\nDie Preissteigerungsraten bei Kauf und Jeonse müssen für dieselbe Region und denselben Zeitraum verglichen werden. Auch wenn Jeonse-Preise stärker steigen, ist damit ein Anstieg der Kaufpreise nicht garantiert. Kreditbedingungen und Kaufkraft beeinflussen die Kaufentscheidung ebenfalls.\n\nEine Preissteigerungsrate ohne Stichtag eignet sich kaum dazu, den aktuellen Markt zu beschreiben. Auch für die Aussage „Jeonse-Knappheit wie seit 5 Jahren nicht mehr“ braucht es einen Vergleichszeitraum und Kriterien für die Bewertung. Prüfen Sie bei „halb so vielen Angeboten“, ob derselbe Bereich desselben Dienstes verglichen wurde.\n\n### Werden alle Immobilienstatistiken verzögert erfasst?\n\nDie zeitliche Verzögerung bei wöchentlichen Preisindizes und bei Daten zu tatsächlich abgeschlossenen Verträgen ist zu unterscheiden. Die Preiserhebung des Korea Real Estate Board berücksichtigt unter anderem tatsächliche Vertragsabschlüsse. Auch Angebotsdaten und Einschätzungen von Maklerbüros werden herangezogen, um die Preise der Stichprobe festzulegen. Das Erhebungsverfahren wird in der [Beschreibung der landesweiten Erhebung zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033\u0026mi=10333\u0026statId=S234820263) erläutert.\n\nBei Daten zu tatsächlich abgeschlossenen Verträgen liegen Vertragsdatum und Meldedatum auseinander. Deshalb können Daten zu jüngsten Verträgen später hinzukommen. Daraus lässt sich nicht schließen, dass alle Statistiken 1 bis 2 Monate hinterherhinken. Der Unterschied zwischen den beiden Daten wird in den [FAQ des öffentlichen Systems für tatsächlich erzielte Immobilienpreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr](https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do) erklärt.\n\n## Führt ein Anstieg der Jeonse-Preise in Seoul zu mehr Wohnungskäufen in Gyeonggi?\n\nDie Belastung durch Jeonse-Kosten in Seoul kann die Wohnungsnachfrage in angrenzenden Gebieten beeinflussen. Allerdings dienen nicht alle Wohnungskäufe von Menschen aus Seoul in Gyeonggi einem Umzug. Aus dem bisherigen Wohnort der Käufer allein lässt sich ihr Kaufmotiv nicht erkennen.\n\nAuch wenn der Anteil der Käufer aus Seoul steigt, kann die Zahl ihrer Käufe sinken. Das ist möglich, wenn die Gesamtzahl der Transaktionen noch stärker zurückgeht. Prüfen Sie neben dem Anteil auch die tatsächliche Zahl der Käufe.\n\nWenn Sie angrenzende Gebiete wie Guri oder Hanam in Betracht ziehen, müssen Sie die Bedingungen vor Ort vergleichen. Unterschiedliche Pendelwege und Einzugstermine können zu unterschiedlicher Nachfrage führen. Kaufen Sie nicht allein aufgrund der Prognose, dass die Preise in den umliegenden Gebieten der Reihe nach steigen werden.\n\n- Statistik zum Wohnort der Käufer: Zahl der Käufe durch Menschen aus Seoul und ihr Anteil an allen Transaktionen\n- Tatsächlich abgeschlossene Mietverträge: Bedingungen neuer und verlängerter Verträge für Wohnungen gleicher Größe\n- Wohnungsangebot: geplante Einzugstermine und tatsächlicher Stand der Einzüge in den infrage kommenden Gebieten\n- Lebensumstände: Pendelzeit, Fahrtkosten und benötigte Einrichtungen des täglichen Lebens\n\n„Rotierende Käufe“ sind ein Bild, um Preisbewegungen in verschiedenen Gebieten zu beschreiben. Sie sind keine Gesetzmäßigkeit, nach der die Preise überall nacheinander steigen. Ob die Belastung durch Jeonse-Kosten zu Käufen führt, muss gesondert anhand von Transaktionsdaten geprüft werden.\n\n## Was können Maßnahmen gegen die Jeonse-Knappheit verändern?\n\nPolitische Maßnahmen wirken sich unterschiedlich auf die finanzielle Belastung, die Wohnsicherheit und das Angebot aus. Mehr Kredite und der Schutz von Mietern sind nicht die einzigen Möglichkeiten. Auch bestehende Wohnungen werden bereits als Mietwohnungen bereitgestellt.\n\n| Maßnahme | Mögliche Wirkung | Zu beachtende Grenzen |\n| --- | --- | --- |\n| Finanzierungshilfen für Jeonse | Hilfe bei der Beschaffung des zum Einzug benötigten Geldes | Zinsbelastung und Angebotsmangel bleiben eigenständige Probleme |\n| Mieterschutz, etwa bei Vertragsverlängerungen | Mehr Wohnsicherheit für bestehende Mieter | Von der Wohnungssuche neuer Mieter zu unterscheiden |\n| Ankauf bestehender Wohnungen zur Vermietung | Nutzung erworbener Wohnungen als Mietwohnungen | Einschränkungen bei geeigneten Kaufobjekten und Vergabebedingungen |\n| Bau neuer Wohnungen | Größerer Bestand an bezugsfertigen Wohnungen | Planung und Bau bis zum Einzug brauchen Zeit |\n\nLH informiert über ein Programm, bei dem bestehende Wohnungen gekauft und vermietet werden. Gegenmaßnahmen lassen sich daher nicht auf den Bau neuer Apartmentgebäude beschränken. Zielgruppe und Bereitstellungsform finden Sie in den [Informationen von LH청약플러스 zur Vermietung angekaufter Bestandswohnungen](https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031\u0026mi=1154).\n\nWie sich eine Ausweitung der Kreditvergabe auf die Preise auswirkt, hängt von der Angebotssituation ab. Auch die Wirkung des Mieterschutzes muss für bestehende und neue Verträge getrennt betrachtet werden. Um zu beurteilen, ob eine bestimmte Maßnahme die Jeonse-Knappheit verursacht hat, ist eine gesonderte Analyse nötig.\n\nKünftige Entscheidungen der Regierung sind bis zu ihrer Bekanntgabe keine feststehenden Bedingungen. Rechnen Sie nicht mit einem erwarteten Kredit aus einer angekündigten politischen Maßnahme, als könnten Sie ihn bereits aufnehmen. Den tatsächlich möglichen Kreditbetrag sollten Sie vor Vertragsabschluss bei einem Finanzinstitut erfragen.\n\n## Jeonse behalten, umziehen oder kaufen: die Bedingungen im Überblick\n\nJe nachdem, ob Sie Ihren Vertrag verlängern können und wie Sie künftig wohnen möchten, kommen zunächst unterschiedliche Optionen für einen Vergleich infrage. Sie müssen Ihre Auswahl nicht allein auf den möglichen Kaufbetrag beschränken. Berechnen Sie auch, wie viel Ihnen nach Aufnahme eines Kredits für den Lebensunterhalt bleibt.\n\n| Aktuelle Situation | Zuerst zu prüfende Option | Zu prüfende Bedingungen |\n| --- | --- | --- |\n| Sie möchten in der jetzigen Wohnung bleiben | Möglichkeit einer Vertragsverlängerung | Ob und wann Sie das Recht auf Vertragsverlängerung bereits geltend gemacht haben |\n| Eine höhere Kaution belastet Sie | Andere Jeonse-Wohnungen mit einer Monatsmiete samt Kaution vergleichen | Zinsen, Monatsmiete, Garantiegebühr und Umzugskosten |\n| Sie können in ein anderes Wohnumfeld ziehen | Miete in einem angrenzenden Gebiet | Höhere Fahrtkosten und längere Pendelzeit |\n| Sie planen, lange an einem Ort zu wohnen | Kosten für Kauf und Miete vergleichen | Kreditraten aus Zins und Tilgung sowie Instandhaltungskosten |\n| Ihre berufliche oder familiäre Planung könnte sich ändern | Flexibilität bei einem Wohnungswechsel prüfen | Maklergebühren und die für einen Verkauf benötigte Zeit |\n\n### Wie prüfen Sie, ob Sie Ihren Vertrag verlängern können?\n\nPrüfen Sie zuerst, ob Sie das Recht genutzt haben, eine Vertragsverlängerung zu verlangen. Eine stillschweigende Verlängerung ist von der Ausübung dieses Rechts zu unterscheiden. Sehen Sie sich dazu frühere Verträge und die Mitteilungen an, die bei der Verlängerung ausgetauscht wurden.\n\n\u003e Ein Mietvertrag kann durch Vereinbarung der Parteien oder nach den Bestimmungen des „Gesetzes zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen“ verlängert werden.\n\u003e\n\u003e Quelle: Portal für leicht verständliche Rechtsinformationen für den Alltag, „Verlängerung des Mietvertrags“\n\nDas Recht, eine Vertragsverlängerung zu verlangen, kann grundsätzlich 1 Mal ausgeübt werden. Der dadurch verlängerte Mietvertrag läuft 2 Jahre. Es gibt auch gesetzliche Gründe für eine Ablehnung, etwa wenn der Vermieter selbst in der Wohnung wohnen möchte.\n\nFür Verträge, die ab dem 10. Dezember 2020 geschlossen oder verlängert wurden, gilt folgender Zeitraum: Die Verlängerung muss **frühestens 6 Monate und spätestens 2 Monate vor Vertragsende** verlangt werden. Die für den jeweiligen Vertrag geltenden Bedingungen finden Sie in den [Informationen zur Verlängerung des Mietvertrags](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4\u0026cciNo=4\u0026cnpClsNo=1\u0026csmSeq=629\u0026popMenu=ov).\n\n## Wohnkosten vergleichen und Rückzahlung der Kaution planen\n\nJeonse und Kauf müssen für dieselbe Wohndauer verglichen werden. Unterscheiden Sie außerdem zwischen den monatlichen Zahlungen und den Kosten, die Sie letztlich tragen. Die Tilgung eines Kredits ist eine Zahlung, verringert aber zugleich Ihre Schulden.\n\n| Vergleichspunkt | Jeonse oder Monatsmiete mit Kaution | Kauf |\n| --- | --- | --- |\n| Anfangs benötigtes Bargeld | Eigene Mittel für die Kaution sowie Vertrags- und Umzugskosten | Eigene Mittel für den Kaufpreis sowie Erwerbs- und Vertragskosten |\n| Monatlich benötigtes Geld | Kreditraten, Monatsmiete, Nebenkosten und Ähnliches | Zins- und Tilgungsraten, Nebenkosten und Ähnliches |\n| Zusätzliche Kosten | Garantiegebühr und Umzugskosten | Steuern auf das Eigentum, Instandhaltung und spätere Verkaufskosten |\n| Gebundenes Eigenkapital | In die Kaution eingebrachte eigene Mittel | Für den Wohnungskauf eingesetzte eigene Mittel |\n| Faktoren beim Wohnungswechsel | Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung | Zeitpunkt und tatsächlich erzielter Preis beim Verkauf |\n\nAuch wenn Sie Eigenkapital nicht anderweitig nutzen können, entstehen Ihnen Kosten. Das sind Opportunitätskosten. Berechnen Sie diese selbst im Vergleich zu tatsächlich verfügbaren Alternativen wie Spareinlagen. Erwartete Preissteigerungen sollten Sie nicht als sichere Einnahmen ansetzen.\n\nBesonders wichtig ist, dass der Rückzahlungstag der bisherigen Kaution und der Tag der Restzahlung für die neue Wohnung zusammenpassen. Selbst bei ausreichendem Gesamtvermögen kann Ihnen am Tag der Restzahlung Bargeld fehlen. Schreiben Sie Ihren Finanzierungsplan in dieser Reihenfolge auf.\n\n1. Notieren Sie das Ende Ihres aktuellen Vertrags und den voraussichtlichen Tag der Kautionsrückzahlung.\n2. Prüfen Sie die Zahlungstermine für Anzahlung, Zwischenzahlungen und Restzahlung der neuen Wohnung.\n3. Vergleichen Sie den Zeitpunkt der Kreditauszahlung mit dem Geld, das Ihnen an den jeweiligen Zahlungsterminen zur Verfügung steht.\n4. Prüfen Sie, wie Sie Geld beschaffen können, falls sich die Rückzahlung der Kaution verzögert.\n5. Stimmen Sie die Vertragstermine ab, nachdem die nötigen Schritte geklärt sind.\n\nEine Garantie für die Rückzahlung der Jeonse-Kaution ist ein Produkt zur Absicherung gegen das Risiko, dass die Kaution nicht zurückgezahlt wird. Prüfen Sie gesondert, ob Sie sie abschließen können und unter welchen Bedingungen die Garantie greift. Allein der Abschluss stellt nicht sicher, dass Ihnen am Tag der Restzahlung für die neue Wohnung Bargeld zur Verfügung steht. Beachten Sie dazu die [Informationen der Wohnungs- und Stadtgarantiegesellschaft zur Garantie für die Rückzahlung der Jeonse-Kaution](https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y).\n\n## Nach welchen Kriterien sollten Sie die Ausrichtung einer Wohnung vergleichen?\n\nBei der Ausrichtung einer Wohnung kommt es auf den tatsächlichen Sonneneinfall und Ihren Tagesablauf an. Auch in einer nach Süden ausgerichteten Wohnung kann ein Gebäude davor die Sonne verdecken. Ob Südwest oder Südost besser ist, hängt ebenfalls von der Lebensweise ab.\n\n| Ausrichtung | Allgemeine Merkmale des Sonneneinfalls | Was Sie vor Ort prüfen sollten |\n| --- | --- | --- |\n| Süden | Sonne tagsüber durch nach Süden gerichtete Fenster | Schatten des gegenüberliegenden Gebäudes und Sonneneinfall im Winter |\n| Südosten | Einfluss der Morgensonne | Helligkeit am Morgen und Tageslicht am Nachmittag |\n| Südwesten | Einfluss der Nachmittagssonne | Blendung am Nachmittag und Sonnenschutz im Sommer |\n\nSonneneinfall bedeutet, dass Sonnenlicht direkt in die Wohnung gelangt. Tageslicht bezeichnet die Helligkeit im Innenraum durch natürliches Licht. Die Aussicht ist das, was Sie durch das Fenster sehen. Diese Eigenschaften hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe.\n\n1. Prüfen Sie, auf welches Fenster sich die angegebene Ausrichtung des Angebots bezieht.\n2. Sehen Sie sich die Helligkeit der hauptsächlich genutzten Zimmer und des Wohnzimmers getrennt an.\n3. Vergleichen Sie nach Möglichkeit den Zustand am Vormittag und am Nachmittag.\n4. Prüfen Sie die Lage der Gebäude davor und die Entwicklungspläne für die Umgebung.\n5. Berücksichtigen Sie, dass sich der Sonneneinfall je nach Jahreszeit von dem bei Ihrem Besichtigungstermin unterscheiden kann.\n\nAuch wenn die Sicht bei der Besichtigung frei ist, bleibt die Aussicht möglicherweise nicht dauerhaft erhalten. Prüfen Sie gesondert, ob in der Umgebung gebaut werden könnte. Eine gute Aussicht garantiert auch keinen späteren Verkaufspreis.\n\n## Was sollten Sie bei einer Wohnung im obersten Stockwerk prüfen?\n\nEine Wohnung im obersten Stockwerk hat den Vorteil, dass niemand darüber wohnt. Lärm aus anderen Wohnungen oder von gemeinschaftlichen Anlagen kann dennoch zu hören sein. Beurteilen Sie Dämmung und Abdichtung nicht allein nach dem Baujahr.\n\nDie Annahme „Bei Fertigstellung ab 2014 gibt es im obersten Stockwerk keine Dämmprobleme“ ist ungenau. Die Energieeinsparvorschriften für Gebäude enthalten Übergangsregelungen, die unter anderem vom Zeitpunkt der Genehmigung abhängen. Das Baujahr muss daher nicht mit dem Jahr der angewendeten Planungsvorschriften übereinstimmen. Näheres finden Sie in den [Schlussbestimmungen der Energieeinsparvorschriften für Gebäude](https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640\u0026chrClsCd=010202).\n\n| Prüfpunkt | Zu prüfende Orte und Unterlagen | Worauf Sie bei der Beurteilung achten sollten |\n| --- | --- | --- |\n| Lärm von Anlagen | Innenräume bei Betrieb des Aufzugs, Standort der Anlagen auf dem Dach | Aufbau des Aufzugs und Anordnung der Anlagen unterscheiden sich je nach Wohnanlage |\n| Spuren von eindringendem Wasser | Deckenecken, Fensterumgebung, Balkondecke | Aus Flecken allein lassen sich Ursache oder Abschluss einer Reparatur schwer feststellen |\n| Spuren von Kondenswasser | Außenwandecken, Fensterumgebung, hinter Möbeln | Dämmung sowie Luftfeuchtigkeit und Lüftung im Innenraum zusammen prüfen |\n| Dachinstandhaltung | Unterlagen der Hausverwaltung zu Abdichtungsarbeiten und Reparaturen | Neue Tapeten allein belegen nicht, dass ein Mangel behoben wurde |\n| Heiz- und Kühlkosten | Einsehbare Verbrauchs- und Gebührenabrechnungen | Unterschiede bei Bewohnerzahl und Nutzungsgewohnheiten berücksichtigen |\n| Verkaufs- und Vermietungsaussichten | Vergleichbare Transaktionen für ähnliche Wohnungsgrößen in derselben Anlage | Nicht allein wegen der Lage im obersten Stockwerk einen Preisabschlag oder Aufschlag annehmen |\n\nBei einem Wasserschaden dringt Wasser durch die Bausubstanz oder durch Fugen ein. Kondenswasser entsteht, wenn Wasserdampf an einer kalten Oberfläche zu Tropfen wird. Die Ursachen und Reparaturmethoden unterscheiden sich. Wenn Sie Spuren entdecken, bitten Sie um Reparaturnachweise und das Ergebnis einer fachlichen Prüfung.\n\n## Häufige Fehler im Umgang mit der Jeonse-Knappheit\n\nEin häufiger Fehler ist, Marktprognosen unmittelbar auf die eigenen Vertragsbedingungen zu übertragen. Unterscheiden Sie zwischen regionalen Durchschnittswerten und dem Zustand der einzelnen Wohnung. Die folgenden Punkte sollten Sie vor einem Vertragsabschluss nochmals prüfen.\n\n- Preisprognosen, die eine wöchentliche Steigerungsrate unverändert über lange Zeit fortschreiben\n- Die Annahme, dass weniger Inserate auch weniger tatsächlich vorhandene Wohnungen bedeuten\n- Die Einschätzung, dass alle Wohnungskäufe von Menschen aus Seoul in Gyeonggi Umzüge wegen der Jeonse-Knappheit sind\n- Eine Budgetplanung, die den gesamten Kreditrahmen als tragbare Wohnkosten ansieht\n- Die Entscheidung für das oberste Stockwerk in der Erwartung, dort gebe es keinerlei Lärm\n- Ein Zeitplan, der die erwartete Kautionsrückzahlung wie bereits verfügbares Geld für die Restzahlung behandelt\n\nDas Gefühl, dass Jeonse-Wohnungen knapp sind, verringert Ihre Kreditbelastung nicht. Prüfen Sie Preis und Zustand jeder Wohnung, die infrage kommt. Ob Sie einen Vertrag abschließen, sollten Sie anhand gesicherter Finanzierung und der tatsächlichen Wohnbedingungen entscheiden.","content_html":"\u003cp\u003eWenn Sie auf die Knappheit an Jeonse-Wohnungen reagieren wollen, prüfen Sie zuerst, ob Sie Ihren Vertrag verlängern können und welche Wohnkosten Sie sich leisten können. Steigende Jeonse-Preise allein sind kein Grund für einen Kauf. Prüfen Sie bei Wohnungen, die für einen Kauf infrage kommen, den tatsächlichen Sonneneinfall statt nur die Ausrichtung. Bei Wohnungen im obersten Stockwerk müssen Sie Dämmung, Lärm und mögliche Wasserschäden gesondert prüfen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003ePrüfen Sie den Stichtag für Marktzahlen im Originalbericht „Wöchentliche Entwicklung der Apartmentpreise“ des Korea Real Estate Board. (Bestätigter Wert: Der Erhebungsstichtag des neuesten Wochenberichts, der in der eingesehenen Liste offizieller Pressemitteilungen aufgeführt ist, ist der 28. September 2026. Veröffentlicht wurde er am 1. Oktober 2026. · Quelle: reb.or.kr · geprüft am 2026-09-28)\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#an-welchen-indikatoren-l%C3%A4sst-sich-die-knappheit-an-jeonse-wohnungen-erkennen\" class=\"anchor\" id=\"an-welchen-indikatoren-lässt-sich-die-knappheit-an-jeonse-wohnungen-erkennen\"\u003e\u003c/a\u003eAn welchen Indikatoren lässt sich die Knappheit an Jeonse-Wohnungen erkennen?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEine Knappheit an Jeonse-Wohnungen liegt vor, wenn es in der gewünschten Gegend schwer ist, eine Wohnung im Rahmen des eigenen Budgets zu finden. Sie ist keine offizielle Einstufung, die sich aus einer einzelnen Preissteigerungsrate ergibt. 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Kaufen Sie nicht allein aufgrund der Prognose, dass die Preise in den umliegenden Gebieten der Reihe nach steigen werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eStatistik zum Wohnort der Käufer: Zahl der Käufe durch Menschen aus Seoul und ihr Anteil an allen Transaktionen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTatsächlich abgeschlossene Mietverträge: Bedingungen neuer und verlängerter Verträge für Wohnungen gleicher Größe\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWohnungsangebot: geplante Einzugstermine und tatsächlicher Stand der Einzüge in den infrage kommenden Gebieten\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLebensumstände: Pendelzeit, Fahrtkosten und benötigte Einrichtungen des täglichen Lebens\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e„Rotierende Käufe“ sind ein Bild, um Preisbewegungen in verschiedenen Gebieten zu beschreiben. Sie sind keine Gesetzmäßigkeit, nach der die Preise überall nacheinander steigen. Ob die Belastung durch Jeonse-Kosten zu Käufen führt, muss gesondert anhand von Transaktionsdaten geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#was-k%C3%B6nnen-ma%C3%9Fnahmen-gegen-die-jeonse-knappheit-ver%C3%A4ndern\" class=\"anchor\" id=\"was-können-maßnahmen-gegen-die-jeonse-knappheit-verändern\"\u003e\u003c/a\u003eWas können Maßnahmen gegen die Jeonse-Knappheit verändern?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003ePolitische Maßnahmen wirken sich unterschiedlich auf die finanzielle Belastung, die Wohnsicherheit und das Angebot aus. Mehr Kredite und der Schutz von Mietern sind nicht die einzigen Möglichkeiten. Auch bestehende Wohnungen werden bereits als Mietwohnungen bereitgestellt.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eMaßnahme\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eMögliche Wirkung\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eZu beachtende Grenzen\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Maßnahme\"\u003eFinanzierungshilfen für Jeonse\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Wirkung\"\u003eHilfe bei der Beschaffung des zum Einzug benötigten Geldes\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu beachtende Grenzen\"\u003eZinsbelastung und Angebotsmangel bleiben eigenständige Probleme\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Maßnahme\"\u003eMieterschutz, etwa bei Vertragsverlängerungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Wirkung\"\u003eMehr Wohnsicherheit für bestehende Mieter\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu beachtende Grenzen\"\u003eVon der Wohnungssuche neuer Mieter zu unterscheiden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Maßnahme\"\u003eAnkauf bestehender Wohnungen zur Vermietung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Wirkung\"\u003eNutzung erworbener Wohnungen als Mietwohnungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu beachtende Grenzen\"\u003eEinschränkungen bei geeigneten Kaufobjekten und Vergabebedingungen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Maßnahme\"\u003eBau neuer Wohnungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Mögliche Wirkung\"\u003eGrößerer Bestand an bezugsfertigen Wohnungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu beachtende Grenzen\"\u003ePlanung und Bau bis zum Einzug brauchen Zeit\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eLH informiert über ein Programm, bei dem bestehende Wohnungen gekauft und vermietet werden. Gegenmaßnahmen lassen sich daher nicht auf den Bau neuer Apartmentgebäude beschränken. Zielgruppe und Bereitstellungsform finden Sie in den \u003ca href=\"https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031\u0026amp;mi=1154\"\u003eInformationen von LH청약플러스 zur Vermietung angekaufter Bestandswohnungen\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eWie sich eine Ausweitung der Kreditvergabe auf die Preise auswirkt, hängt von der Angebotssituation ab. Auch die Wirkung des Mieterschutzes muss für bestehende und neue Verträge getrennt betrachtet werden. Um zu beurteilen, ob eine bestimmte Maßnahme die Jeonse-Knappheit verursacht hat, ist eine gesonderte Analyse nötig.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eKünftige Entscheidungen der Regierung sind bis zu ihrer Bekanntgabe keine feststehenden Bedingungen. Rechnen Sie nicht mit einem erwarteten Kredit aus einer angekündigten politischen Maßnahme, als könnten Sie ihn bereits aufnehmen. Den tatsächlich möglichen Kreditbetrag sollten Sie vor Vertragsabschluss bei einem Finanzinstitut erfragen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#jeonse-behalten-umziehen-oder-kaufen-die-bedingungen-im-%C3%BCberblick\" class=\"anchor\" id=\"jeonse-behalten-umziehen-oder-kaufen-die-bedingungen-im-überblick\"\u003e\u003c/a\u003eJeonse behalten, umziehen oder kaufen: die Bedingungen im Überblick\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eJe nachdem, ob Sie Ihren Vertrag verlängern können und wie Sie künftig wohnen möchten, kommen zunächst unterschiedliche Optionen für einen Vergleich infrage. Sie müssen Ihre Auswahl nicht allein auf den möglichen Kaufbetrag beschränken. Berechnen Sie auch, wie viel Ihnen nach Aufnahme eines Kredits für den Lebensunterhalt bleibt.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eAktuelle Situation\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eZuerst zu prüfende Option\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eZu prüfende Bedingungen\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aktuelle Situation\"\u003eSie möchten in der jetzigen Wohnung bleiben\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zuerst zu prüfende Option\"\u003eMöglichkeit einer Vertragsverlängerung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Bedingungen\"\u003eOb und wann Sie das Recht auf Vertragsverlängerung bereits geltend gemacht haben\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aktuelle Situation\"\u003eEine höhere Kaution belastet Sie\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zuerst zu prüfende Option\"\u003eAndere Jeonse-Wohnungen mit einer Monatsmiete samt Kaution vergleichen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Bedingungen\"\u003eZinsen, Monatsmiete, Garantiegebühr und Umzugskosten\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aktuelle Situation\"\u003eSie können in ein anderes Wohnumfeld ziehen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zuerst zu prüfende Option\"\u003eMiete in einem angrenzenden Gebiet\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Bedingungen\"\u003eHöhere Fahrtkosten und längere Pendelzeit\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aktuelle Situation\"\u003eSie planen, lange an einem Ort zu wohnen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zuerst zu prüfende Option\"\u003eKosten für Kauf und Miete vergleichen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Bedingungen\"\u003eKreditraten aus Zins und Tilgung sowie Instandhaltungskosten\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aktuelle Situation\"\u003eIhre berufliche oder familiäre Planung könnte sich ändern\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zuerst zu prüfende Option\"\u003eFlexibilität bei einem Wohnungswechsel prüfen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Bedingungen\"\u003eMaklergebühren und die für einen Verkauf benötigte Zeit\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#wie-pr%C3%BCfen-sie-ob-sie-ihren-vertrag-verl%C3%A4ngern-k%C3%B6nnen\" class=\"anchor\" id=\"wie-prüfen-sie-ob-sie-ihren-vertrag-verlängern-können\"\u003e\u003c/a\u003eWie prüfen Sie, ob Sie Ihren Vertrag verlängern können?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003ePrüfen Sie zuerst, ob Sie das Recht genutzt haben, eine Vertragsverlängerung zu verlangen. Eine stillschweigende Verlängerung ist von der Ausübung dieses Rechts zu unterscheiden. Sehen Sie sich dazu frühere Verträge und die Mitteilungen an, die bei der Verlängerung ausgetauscht wurden.\u003c/p\u003e\n\u003cblockquote\u003e\n\u003cp\u003eEin Mietvertrag kann durch Vereinbarung der Parteien oder nach den Bestimmungen des „Gesetzes zum Schutz von Wohnraummietverhältnissen“ verlängert werden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eQuelle: Portal für leicht verständliche Rechtsinformationen für den Alltag, „Verlängerung des Mietvertrags“\u003c/p\u003e\n\u003c/blockquote\u003e\n\u003cp\u003eDas Recht, eine Vertragsverlängerung zu verlangen, kann grundsätzlich 1 Mal ausgeübt werden. Der dadurch verlängerte Mietvertrag läuft 2 Jahre. Es gibt auch gesetzliche Gründe für eine Ablehnung, etwa wenn der Vermieter selbst in der Wohnung wohnen möchte.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eFür Verträge, die ab dem 10. Dezember 2020 geschlossen oder verlängert wurden, gilt folgender Zeitraum: Die Verlängerung muss \u003cstrong\u003efrühestens 6 Monate und spätestens 2 Monate vor Vertragsende\u003c/strong\u003e verlangt werden. Die für den jeweiligen Vertrag geltenden Bedingungen finden Sie in den \u003ca href=\"https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4\u0026amp;cciNo=4\u0026amp;cnpClsNo=1\u0026amp;csmSeq=629\u0026amp;popMenu=ov\"\u003eInformationen zur Verlängerung des Mietvertrags\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#wohnkosten-vergleichen-und-r%C3%BCckzahlung-der-kaution-planen\" class=\"anchor\" id=\"wohnkosten-vergleichen-und-rückzahlung-der-kaution-planen\"\u003e\u003c/a\u003eWohnkosten vergleichen und Rückzahlung der Kaution planen\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eJeonse und Kauf müssen für dieselbe Wohndauer verglichen werden. Unterscheiden Sie außerdem zwischen den monatlichen Zahlungen und den Kosten, die Sie letztlich tragen. Die Tilgung eines Kredits ist eine Zahlung, verringert aber zugleich Ihre Schulden.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eVergleichspunkt\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eJeonse oder Monatsmiete mit Kaution\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eKauf\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Vergleichspunkt\"\u003eAnfangs benötigtes Bargeld\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse oder Monatsmiete mit Kaution\"\u003eEigene Mittel für die Kaution sowie Vertrags- und Umzugskosten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kauf\"\u003eEigene Mittel für den Kaufpreis sowie Erwerbs- und Vertragskosten\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Vergleichspunkt\"\u003eMonatlich benötigtes Geld\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse oder Monatsmiete mit Kaution\"\u003eKreditraten, Monatsmiete, Nebenkosten und Ähnliches\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kauf\"\u003eZins- und Tilgungsraten, Nebenkosten und Ähnliches\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Vergleichspunkt\"\u003eZusätzliche Kosten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse oder Monatsmiete mit Kaution\"\u003eGarantiegebühr und Umzugskosten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kauf\"\u003eSteuern auf das Eigentum, Instandhaltung und spätere Verkaufskosten\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Vergleichspunkt\"\u003eGebundenes Eigenkapital\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse oder Monatsmiete mit Kaution\"\u003eIn die Kaution eingebrachte eigene Mittel\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kauf\"\u003eFür den Wohnungskauf eingesetzte eigene Mittel\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Vergleichspunkt\"\u003eFaktoren beim Wohnungswechsel\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse oder Monatsmiete mit Kaution\"\u003eZeitpunkt der Kautionsrückzahlung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kauf\"\u003eZeitpunkt und tatsächlich erzielter Preis beim Verkauf\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eAuch wenn Sie Eigenkapital nicht anderweitig nutzen können, entstehen Ihnen Kosten. Das sind Opportunitätskosten. Berechnen Sie diese selbst im Vergleich zu tatsächlich verfügbaren Alternativen wie Spareinlagen. Erwartete Preissteigerungen sollten Sie nicht als sichere Einnahmen ansetzen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eBesonders wichtig ist, dass der Rückzahlungstag der bisherigen Kaution und der Tag der Restzahlung für die neue Wohnung zusammenpassen. Selbst bei ausreichendem Gesamtvermögen kann Ihnen am Tag der Restzahlung Bargeld fehlen. Schreiben Sie Ihren Finanzierungsplan in dieser Reihenfolge auf.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eNotieren Sie das Ende Ihres aktuellen Vertrags und den voraussichtlichen Tag der Kautionsrückzahlung.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie die Zahlungstermine für Anzahlung, Zwischenzahlungen und Restzahlung der neuen Wohnung.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVergleichen Sie den Zeitpunkt der Kreditauszahlung mit dem Geld, das Ihnen an den jeweiligen Zahlungsterminen zur Verfügung steht.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie, wie Sie Geld beschaffen können, falls sich die Rückzahlung der Kaution verzögert.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eStimmen Sie die Vertragstermine ab, nachdem die nötigen Schritte geklärt sind.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eEine Garantie für die Rückzahlung der Jeonse-Kaution ist ein Produkt zur Absicherung gegen das Risiko, dass die Kaution nicht zurückgezahlt wird. Prüfen Sie gesondert, ob Sie sie abschließen können und unter welchen Bedingungen die Garantie greift. Allein der Abschluss stellt nicht sicher, dass Ihnen am Tag der Restzahlung für die neue Wohnung Bargeld zur Verfügung steht. Beachten Sie dazu die \u003ca href=\"https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y\"\u003eInformationen der Wohnungs- und Stadtgarantiegesellschaft zur Garantie für die Rückzahlung der Jeonse-Kaution\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#nach-welchen-kriterien-sollten-sie-die-ausrichtung-einer-wohnung-vergleichen\" class=\"anchor\" id=\"nach-welchen-kriterien-sollten-sie-die-ausrichtung-einer-wohnung-vergleichen\"\u003e\u003c/a\u003eNach welchen Kriterien sollten Sie die Ausrichtung einer Wohnung vergleichen?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eBei der Ausrichtung einer Wohnung kommt es auf den tatsächlichen Sonneneinfall und Ihren Tagesablauf an. Auch in einer nach Süden ausgerichteten Wohnung kann ein Gebäude davor die Sonne verdecken. Ob Südwest oder Südost besser ist, hängt ebenfalls von der Lebensweise ab.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eAusrichtung\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eAllgemeine Merkmale des Sonneneinfalls\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eWas Sie vor Ort prüfen sollten\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausrichtung\"\u003eSüden\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Allgemeine Merkmale des Sonneneinfalls\"\u003eSonne tagsüber durch nach Süden gerichtete Fenster\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Was Sie vor Ort prüfen sollten\"\u003eSchatten des gegenüberliegenden Gebäudes und Sonneneinfall im Winter\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausrichtung\"\u003eSüdosten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Allgemeine Merkmale des Sonneneinfalls\"\u003eEinfluss der Morgensonne\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Was Sie vor Ort prüfen sollten\"\u003eHelligkeit am Morgen und Tageslicht am Nachmittag\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausrichtung\"\u003eSüdwesten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Allgemeine Merkmale des Sonneneinfalls\"\u003eEinfluss der Nachmittagssonne\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Was Sie vor Ort prüfen sollten\"\u003eBlendung am Nachmittag und Sonnenschutz im Sommer\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eSonneneinfall bedeutet, dass Sonnenlicht direkt in die Wohnung gelangt. Tageslicht bezeichnet die Helligkeit im Innenraum durch natürliches Licht. Die Aussicht ist das, was Sie durch das Fenster sehen. Diese Eigenschaften hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie, auf welches Fenster sich die angegebene Ausrichtung des Angebots bezieht.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSehen Sie sich die Helligkeit der hauptsächlich genutzten Zimmer und des Wohnzimmers getrennt an.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVergleichen Sie nach Möglichkeit den Zustand am Vormittag und am Nachmittag.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie die Lage der Gebäude davor und die Entwicklungspläne für die Umgebung.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBerücksichtigen Sie, dass sich der Sonneneinfall je nach Jahreszeit von dem bei Ihrem Besichtigungstermin unterscheiden kann.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eAuch wenn die Sicht bei der Besichtigung frei ist, bleibt die Aussicht möglicherweise nicht dauerhaft erhalten. Prüfen Sie gesondert, ob in der Umgebung gebaut werden könnte. Eine gute Aussicht garantiert auch keinen späteren Verkaufspreis.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#was-sollten-sie-bei-einer-wohnung-im-obersten-stockwerk-pr%C3%BCfen\" class=\"anchor\" id=\"was-sollten-sie-bei-einer-wohnung-im-obersten-stockwerk-prüfen\"\u003e\u003c/a\u003eWas sollten Sie bei einer Wohnung im obersten Stockwerk prüfen?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEine Wohnung im obersten Stockwerk hat den Vorteil, dass niemand darüber wohnt. Lärm aus anderen Wohnungen oder von gemeinschaftlichen Anlagen kann dennoch zu hören sein. Beurteilen Sie Dämmung und Abdichtung nicht allein nach dem Baujahr.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDie Annahme „Bei Fertigstellung ab 2014 gibt es im obersten Stockwerk keine Dämmprobleme“ ist ungenau. Die Energieeinsparvorschriften für Gebäude enthalten Übergangsregelungen, die unter anderem vom Zeitpunkt der Genehmigung abhängen. Das Baujahr muss daher nicht mit dem Jahr der angewendeten Planungsvorschriften übereinstimmen. Näheres finden Sie in den \u003ca href=\"https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640\u0026amp;chrClsCd=010202\"\u003eSchlussbestimmungen der Energieeinsparvorschriften für Gebäude\u003c/a\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003ePrüfpunkt\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eZu prüfende Orte und Unterlagen\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eWorauf Sie bei der Beurteilung achten sollten\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfpunkt\"\u003eLärm von Anlagen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Orte und Unterlagen\"\u003eInnenräume bei Betrieb des Aufzugs, Standort der Anlagen auf dem Dach\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Worauf Sie bei der Beurteilung achten sollten\"\u003eAufbau des Aufzugs und Anordnung der Anlagen unterscheiden sich je nach Wohnanlage\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfpunkt\"\u003eSpuren von eindringendem Wasser\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Orte und Unterlagen\"\u003eDeckenecken, Fensterumgebung, Balkondecke\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Worauf Sie bei der Beurteilung achten sollten\"\u003eAus Flecken allein lassen sich Ursache oder Abschluss einer Reparatur schwer feststellen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfpunkt\"\u003eSpuren von Kondenswasser\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Orte und Unterlagen\"\u003eAußenwandecken, Fensterumgebung, hinter Möbeln\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Worauf Sie bei der Beurteilung achten sollten\"\u003eDämmung sowie Luftfeuchtigkeit und Lüftung im Innenraum zusammen prüfen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfpunkt\"\u003eDachinstandhaltung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Orte und Unterlagen\"\u003eUnterlagen der Hausverwaltung zu Abdichtungsarbeiten und Reparaturen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Worauf Sie bei der Beurteilung achten sollten\"\u003eNeue Tapeten allein belegen nicht, dass ein Mangel behoben wurde\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfpunkt\"\u003eHeiz- und Kühlkosten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Orte und Unterlagen\"\u003eEinsehbare Verbrauchs- und Gebührenabrechnungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Worauf Sie bei der Beurteilung achten sollten\"\u003eUnterschiede bei Bewohnerzahl und Nutzungsgewohnheiten berücksichtigen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Prüfpunkt\"\u003eVerkaufs- und Vermietungsaussichten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Orte und Unterlagen\"\u003eVergleichbare Transaktionen für ähnliche Wohnungsgrößen in derselben Anlage\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Worauf Sie bei der Beurteilung achten sollten\"\u003eNicht allein wegen der Lage im obersten Stockwerk einen Preisabschlag oder Aufschlag annehmen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eBei einem Wasserschaden dringt Wasser durch die Bausubstanz oder durch Fugen ein. Kondenswasser entsteht, wenn Wasserdampf an einer kalten Oberfläche zu Tropfen wird. Die Ursachen und Reparaturmethoden unterscheiden sich. Wenn Sie Spuren entdecken, bitten Sie um Reparaturnachweise und das Ergebnis einer fachlichen Prüfung.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#h%C3%A4ufige-fehler-im-umgang-mit-der-jeonse-knappheit\" class=\"anchor\" id=\"häufige-fehler-im-umgang-mit-der-jeonse-knappheit\"\u003e\u003c/a\u003eHäufige Fehler im Umgang mit der Jeonse-Knappheit\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEin häufiger Fehler ist, Marktprognosen unmittelbar auf die eigenen Vertragsbedingungen zu übertragen. Unterscheiden Sie zwischen regionalen Durchschnittswerten und dem Zustand der einzelnen Wohnung. Die folgenden Punkte sollten Sie vor einem Vertragsabschluss nochmals prüfen.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003ePreisprognosen, die eine wöchentliche Steigerungsrate unverändert über lange Zeit fortschreiben\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDie Annahme, dass weniger Inserate auch weniger tatsächlich vorhandene Wohnungen bedeuten\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDie Einschätzung, dass alle Wohnungskäufe von Menschen aus Seoul in Gyeonggi Umzüge wegen der Jeonse-Knappheit sind\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEine Budgetplanung, die den gesamten Kreditrahmen als tragbare Wohnkosten ansieht\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDie Entscheidung für das oberste Stockwerk in der Erwartung, dort gebe es keinerlei Lärm\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEin Zeitplan, der die erwartete Kautionsrückzahlung wie bereits verfügbares Geld für die Restzahlung behandelt\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDas Gefühl, dass Jeonse-Wohnungen knapp sind, verringert Ihre Kreditbelastung nicht. Prüfen Sie Preis und Zustand jeder Wohnung, die infrage kommt. Ob Sie einen Vertrag abschließen, sollten Sie anhand gesicherter Finanzierung und der tatsächlichen Wohnbedingungen entscheiden.\u003c/p\u003e\n","tags":["Mehrfamilienhäuser","Jeonse","Immobilienpolitik","Wohnkosten","Immobilienbesichtigung","Eigenheimkauf"],"faqs":[{"question":"Sollte ich jetzt eine Immobilie kaufen, wenn die Jeonse-Preise steigen?","answer":"Allein anhand steigender Jeonse-Preise lässt sich der richtige Kaufzeitpunkt nicht bestimmen. Berücksichtigen Sie auch die Möglichkeit einer Vertragsverlängerung, die geplante Wohndauer, Zinsen und Tilgung eines Kredits sowie die Erwerbskosten."},{"question":"Kann man sicher sagen, dass nach 5 Jahren wieder eine Jeonse-Knappheit herrscht?","answer":"Ohne Vergleichszeitraum und Beurteilungskriterien lässt sich das schwer mit Sicherheit sagen. Prüfen Sie den Preisindex der 한국부동산원 und Daten zu Immobilienangeboten, die für denselben Bereich erhoben wurden."},{"question":"Sind auch wöchentliche Preisindizes wegen der Meldung tatsächlicher Immobilientransaktionen um 1 bis 2 Monate verzögert?","answer":"Nicht bei allen Statistiken kann man von derselben Verzögerung ausgehen. Bei der Erhebung zur Preisentwicklung werden unter anderem tatsächliche Transaktionen und Immobilienangebote berücksichtigt. Bei den veröffentlichten Transaktionsdaten liegen Vertragsdatum und Meldedatum auseinander."},{"question":"Liegt es an der Jeonse-Knappheit, wenn die Zahl der Wohnungskäufe in Gyeonggi durch Einwohner Seouls steigt?","answer":"Allein aus dem Wohnort der Käufer lässt sich ihr Kaufmotiv nicht ableiten. Um tatsächliche Umzüge oder den Wechsel von einem Jeonse-Mietverhältnis zum Immobilienkauf festzustellen, sind weitere Daten nötig."},{"question":"Wie vergleicht man die Kosten von Jeonse und Kauf?","answer":"Legen Sie denselben Wohnzeitraum zugrunde und vergleichen Sie Zinsen, Monatsmiete, Steuern, Instandhaltungskosten und Transaktionskosten. Berechnen Sie außerdem gesondert, wie viel Geld Sie monatlich benötigen. Die Tilgung des Kreditkapitals ist zwar ein Geldabfluss, verringert aber die Schulden."},{"question":"Habe ich mein Recht, eine Vertragsverlängerung zu verlangen, bereits ausgeübt, wenn sich der Vertrag stillschweigend verlängert hat?","answer":"Eine stillschweigende Verlängerung ist von der Ausübung des Rechts zu unterscheiden, eine Vertragsverlängerung zu verlangen. Prüfen Sie den vorherigen Vertrag und die Mitteilungen. Bei der Ausübung dieses Rechts gelten auch die Frist dafür und die gesetzlichen Ablehnungsgründe."},{"question":"Ist eine Südwestausrichtung besser als eine Südostausrichtung?","answer":"Eine pauschale Rangfolge lässt sich schwer festlegen. Achten Sie bei Südostausrichtung auf die Sonne am Vormittag und bei Südwestausrichtung auf die Sonne am Nachmittag. Berücksichtigen Sie auch, ob das Gebäude davor die Sonne verdeckt und wann Sie sich tatsächlich zu Hause aufhalten."},{"question":"Gibt es in der obersten Etage keinen Lärm aus anderen Stockwerken?","answer":"Alltagsgeräusche aus einer Wohnung über Ihnen entfallen. Allerdings können Geräusche aus Nachbarwohnungen, anderen Etagen, Aufzügen und gemeinschaftlich genutzten Anlagen zu Ihnen dringen."},{"question":"Muss man sich bei einer ab 2014 fertiggestellten Wohnung in der obersten Etage keine Sorgen um die Wärmedämmung machen?","answer":"Allein aus dem Fertigstellungsjahr lässt sich die Dämmleistung nicht sicher bestimmen. Welche Vorschriften gelten, hängt vom Zeitpunkt der Baugenehmigung und von Übergangsregelungen ab. Prüfen Sie auch die Bauausführung und die bisherigen Reparaturen."},{"question":"Sind Flecken an der Decke ein Beweis für eine Undichtigkeit?","answer":"Allein anhand der Flecken lässt sich weder die Ursache einer möglichen Undichtigkeit noch sicher feststellen, ob weiterhin Wasser eindringt. Auch andere Ursachen wie Kondenswasser müssen abgegrenzt werden. Prüfen Sie die Reparaturunterlagen und die Ergebnisse einer fachlichen Untersuchung."},{"question":"Muss ich mir keine Sorgen um die Restzahlung für eine neue Immobilie machen, wenn ich eine Rückzahlungsgarantie für die Jeonse-Kaution abschließe?","answer":"Der Abschluss der Garantie und die Verfügbarkeit des Geldes am Tag der Restzahlung für die neue Immobilie sind zwei verschiedene Dinge. Für die Auszahlung im Rahmen der Garantie gelten bestimmte Voraussetzungen und Verfahren. Prüfen Sie auch den Zeitplan für Ihre Finanzierung, falls die bisherige Kaution verspätet zurückgezahlt wird."},{"question":"Beschränken sich Maßnahmen gegen die Jeonse-Knappheit auf die Ausweitung der Kreditvergabe und die Regulierung von Mietverhältnissen?","answer":"Es gibt auch andere Maßnahmen, etwa den Ankauf bestehender Wohnungen zur Vermietung. Die einzelnen Maßnahmen wirken sich unterschiedlich auf die finanzielle Belastung, die Wohnsicherheit und das Angebot aus. Ob sie tatsächlich in Anspruch genommen werden können, hängt von den Ausschreibungen und den jeweiligen Produktbedingungen ab."}],"sources":[{"url":"https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033\u0026mi=10333\u0026statId=S234820263","title":"Koreanische Immobilienbehörde: Landesweite Erhebung zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise, Erhebungsmethode und Erläuterung des Index","type":"source"},{"url":"https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage.do","title":"Statistikabfrage im Immobilienstatistik-Informationssystem der Koreanischen Immobilienbehörde","type":"source"},{"url":"https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do","title":"Häufig gestellte Fragen zum öffentlichen System für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr","type":"source"},{"url":"https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4\u0026cciNo=4\u0026cnpClsNo=1\u0026csmSeq=629\u0026popMenu=ov","title":"Einfach auffindbare Rechtsinformationen für den Alltag: Verlängerung des Mietvertrags","type":"source"},{"url":"https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031\u0026mi=1154","title":"LH청약플러스: Angekaufte bestehende Mietwohnungen","type":"source"},{"url":"https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y","title":"Koreanische Wohnungs- und Stadtgarantiegesellschaft: Produktübersicht zur Garantie für die Rückzahlung der Jeonse-Kaution","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640\u0026chrClsCd=010202","title":"Nationales Zentrum für Rechtsinformationen: Planungsstandards zur Energieeinsparung bei Gebäuden und Zusatzbestimmungen","type":"source"}],"images":[{"id":1691,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NTUsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--cbc2abf6c02e2f2ecdf30394c74bbd8270ee0c17/ai-6ba474ad.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_photo","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","width":1536,"height":1024,"translations":{"ko":{"alt":"파란 스웨터를 입은 여성이 창밖 아파트를 바라보고, 곁에 접힌 이삿짐 상자와 서류가 놓여 있다.","caption":"전세 유지·이사·매수는 같은 거주기간의 비용과 매달 필요한 현금을 나누어 비교해야 합니다.","description":null},"en":{"alt":"A woman in a blue sweater looks out at apartment blocks, with a flattened moving box and papers nearby.","caption":"Compare renewing, moving and buying over the same period, separating total costs from monthly cash needs.","description":null},"ja":{"alt":"青いセーターの女性が窓の外の集合住宅を眺め、そばに畳んだ引っ越し箱と書類がある。","caption":"契約更新・転居・購入は、同じ居住期間の費用と毎月必要な現金を分けて比較しましょう。","description":null},"es":{"alt":"Una mujer con jersey azul mira los edificios desde la ventana; cerca hay una caja de mudanza plegada y papeles.","caption":"Hay que comparar renovar, mudarse y comprar durante el mismo plazo, separando los costes del dinero mensual necesario.","description":null},"id":{"alt":"Perempuan bersweter biru memandang apartemen dari jendela; di dekatnya ada kardus pindahan terlipat dan dokumen.","caption":"Bandingkan bertahan, pindah, dan membeli untuk masa tinggal yang sama, dengan memisahkan biaya dari kebutuhan uang bulanan.","description":null},"pt":{"alt":"Uma mulher de camisola azul olha pela janela para prédios; perto dela há uma caixa de mudança dobrada e papéis.","caption":"Renovar, mudar-se ou comprar exige comparar os custos no mesmo período e o dinheiro necessário a cada mês.","description":null},"zh-hant":{"alt":"穿藍色毛衣的女子望向窗外的公寓大樓，旁邊有摺平的搬家紙箱和文件。","caption":"續租、搬家與買房，應以相同居住期間比較費用，並分開計算每月所需現金。","description":null},"de":{"alt":"Eine Frau im blauen Pullover blickt aus dem Fenster auf Wohnblocks; daneben stehen ein flacher Umzugskarton und Papiere.","caption":"Verlängern, umziehen oder kaufen: Kosten für denselben Wohnzeitraum und den monatlichen Geldbedarf getrennt vergleichen.","description":null}}},{"id":1692,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NjIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--b7cc4d5ab741492e9718854a1b71b1051ff9b236/ai-831c7cc4.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_semi","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","width":1536,"height":1024,"translations":{"ko":{"alt":"빈 아파트 발코니 창가에서 천장 모서리의 얼룩을 올려다보는 남성","caption":"탑층 아파트는 누수·결로 이력을 확인해야 합니다.","description":null},"en":{"alt":"A man looks up at a stain in the ceiling corner beside a balcony window in an empty apartment","caption":"Check a top-floor apartment’s history of leaks and condensation.","description":null},"ja":{"alt":"空室のバルコニー窓際で、天井の隅の染みを見上げる男性","caption":"最上階の住戸は、雨漏りや結露の履歴を確認しましょう。","description":null},"es":{"alt":"Un hombre mira una mancha en la esquina del techo junto a la ventana del balcón de un piso vacío","caption":"En un piso de la última planta, conviene revisar los antecedentes de filtraciones y condensación.","description":null},"id":{"alt":"Pria menatap noda di sudut plafon dekat jendela balkon apartemen kosong","caption":"Periksa riwayat kebocoran dan kondensasi pada apartemen di lantai teratas.","description":null},"pt":{"alt":"Homem observa uma mancha no canto do teto junto à janela da varanda de um apartamento vazio","caption":"Num apartamento no último piso, verifique o histórico de infiltrações e condensação.","description":null},"zh-hant":{"alt":"男子在空置公寓的陽台窗旁，抬頭查看天花板角落的水漬","caption":"頂樓住宅應查核漏水與結露紀錄。","description":null},"de":{"alt":"Ein Mann betrachtet einen Fleck in der Deckenecke neben dem Balkonfenster einer leeren Wohnung","caption":"Bei einer Dachgeschosswohnung sollte man frühere Wasserschäden und Kondensationsprobleme prüfen.","description":null}}}],"published_at":"2026-10-08T11:08:09+09:00","updated_at":"2026-10-08T11:08:09+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/jeonse-shortage-seoul-moving-home-buying-guide"}