Crisis del jeonse: mudarse o comprar en el área de Seúl ======================================================= La subida del precio del jeonse, por sí sola, no basta para decidir comprar. Para comparar las opciones, hay que comprobar la fecha de referencia de las estadísticas y si se puede renovar el contrato, así como comparar los gastos de vivienda, el calendario de devolución del depósito y el estado del piso. - El índice semanal de precios y los datos de transacciones reales se elaboran de forma distinta, por lo que no se les puede aplicar el mismo desfase temporal. - La proporción de viviendas compradas en Gyeonggi por residentes de Seúl no basta para demostrar que se mudaron por la crisis del jeonse. - Para comparar seguir con el jeonse, mudarse o comprar, hay que examinar por separado los costes para un mismo periodo de residencia y el dinero necesario cada mes. - Para valorar la orientación de un piso, hay que comprobar cuánta luz solar recibe realmente y tener en cuenta los horarios de sus ocupantes. - Si el piso está en la última planta, no juzgues su aislamiento solo por el año de construcción; revisa el ruido de las instalaciones y el historial de filtraciones y condensación. Ante la escasez de viviendas en alquiler jeonse, compruebe primero si puede renovar el contrato y qué gastos de vivienda puede asumir. La subida de los precios jeonse no basta por sí sola para decidirse a comprar. En las viviendas que considere comprar, compruebe la entrada real de sol, no solo la orientación. Si se trata del último piso, revise por separado el aislamiento, el ruido y las filtraciones de agua. Compruebe la fecha de referencia de los datos del mercado en el informe original 「주간아파트가격동향」 de 한국부동산원. (Dato verificado: según la lista de comunicados de prensa oficiales consultada, la fecha de referencia de la edición más reciente de 「주간아파트가격동향」 es el 28 de septiembre de 2026 y su fecha de publicación es el 1 de octubre de 2026. · Fuente: reb.or.kr · Verificado el 2026-09-28) ¿Con qué indicadores se evalúa la escasez de viviendas jeonse? Hay escasez de viviendas jeonse cuando resulta difícil encontrar una vivienda de este tipo en la zona deseada y dentro del presupuesto. No existe una clasificación oficial que se determine mediante una sola tasa de subida. Compruebe conjuntamente los precios, los anuncios de viviendas y las condiciones reales de los contratos. Aspecto que debe comprobar Qué permite saber Limitación al interpretarlo Variación del índice de precios jeonse Evolución de los precios de las viviendas incluidas en el estudio No equivale a la subida del depósito de una vivienda concreta Número de viviendas jeonse anunciadas Cantidad de anuncios publicados en un servicio determinado Influyen los anuncios duplicados y el alcance del recuento Importes de las operaciones jeonse Depósitos de los contratos declarados Varían según la superficie, el piso y la fecha del contrato Evolución de la oferta y la demanda jeonse Situación de la oferta y la demanda observada en el estudio Es un indicador distinto del número de contratos firmados Calendario de ocupación en los alrededores Cantidad de viviendas que se ocuparán y fechas previstas No todas las viviendas nuevas se ofrecerán en alquiler jeonse Las tasas de subida de los precios de compraventa y de jeonse deben compararse para la misma zona y el mismo periodo. Aunque la subida del jeonse sea mayor, eso no garantiza que aumenten los precios de compraventa. Las condiciones de los préstamos y la capacidad de compra también influyen en la decisión de comprar. Una tasa de subida sin fecha de referencia difícilmente sirve para describir el mercado actual. La expresión «la peor escasez de viviendas jeonse en 5 años» también requiere un periodo de comparación y un criterio para evaluarla. Si se afirma que «los anuncios se han reducido a la mitad», compruebe si se ha comparado el mismo ámbito dentro del mismo servicio. ¿Todas las estadísticas inmobiliarias se reflejan con retraso? Hay que distinguir entre el desfase del índice semanal de precios y el de los datos de operaciones registradas. El estudio de tendencias de precios de 한국부동산원 toma como referencia, entre otros datos, operaciones reales. La información de los anuncios y las opiniones de las agencias inmobiliarias también se usan para fijar los precios de la muestra. Puede consultar el método en la explicación del estudio nacional de tendencias de precios de la vivienda. En los datos de operaciones registradas hay un intervalo entre la fecha del contrato y la fecha de su declaración. Por eso, los datos de contratos recientes pueden incorporarse más adelante. Esto no permite afirmar que todas las estadísticas lleven un retraso de 1~2 meses. La diferencia entre ambas fechas se explica en las preguntas frecuentes del sistema de publicación de operaciones inmobiliarias de 국토교통부. ¿La subida del jeonse en Seoul se traduce en compras en Gyeonggi? El coste del jeonse en Seoul puede influir en la demanda de vivienda de las zonas vecinas. Sin embargo, no todas las compras de viviendas en Gyeonggi por residentes de Seoul tienen como fin mudarse. El lugar de residencia anterior del comprador no basta para conocer el motivo de la compra. Aunque aumente la proporción de compras hechas por residentes de Seoul, el número de operaciones puede disminuir. Esto ocurre si el total de operaciones baja en mayor medida. Compruebe también el número efectivo de compras, además de su proporción. Si considera zonas vecinas como Guri o Hanam, compare las condiciones de cada una. Si las rutas al trabajo y los calendarios de ocupación son distintos, la demanda también puede serlo. No compre basándose únicamente en la previsión de que las zonas cercanas subirán de precio una tras otra. Estadísticas sobre el lugar de residencia de los compradores: número de compras de residentes de Seoul y su proporción sobre el total de operaciones Operaciones reales de alquiler: condiciones de los contratos nuevos y de los renovados para viviendas de la misma superficie Oferta de viviendas: fechas previstas de ocupación en las zonas consideradas y avance real de la ocupación Condiciones de vida: tiempo y coste del desplazamiento al trabajo y servicios necesarios «Rotación de compras» es una metáfora para describir la evolución de los precios por zonas. No es una regla según la cual los precios suban sucesivamente en todas ellas. Hay que comprobar por separado, mediante los datos de operaciones, si el coste del jeonse lleva a comprar. ¿Qué pueden cambiar las medidas frente a la escasez de viviendas jeonse? Las políticas tienen efectos distintos sobre la carga financiera, la estabilidad residencial y la oferta. Ampliar los préstamos y proteger a los inquilinos no son las únicas opciones. También hay programas de viviendas de alquiler que aprovechan viviendas existentes. Medida Función que puede cumplir Limitación que también debe considerarse Ayudas financieras para el jeonse Ayudar a conseguir los fondos necesarios al entrar en la vivienda La carga de los intereses y la falta de oferta son problemas aparte Protección de los inquilinos, incluida la renovación del contrato Favorecer la estabilidad residencial de los inquilinos actuales Debe distinguirse de la búsqueda de vivienda por nuevos inquilinos Alquiler de viviendas existentes adquiridas Usar las viviendas adquiridas como viviendas de alquiler Limitaciones de las viviendas que pueden adquirirse y de las condiciones de solicitud Oferta de viviendas nuevas Aumentar el parque de viviendas disponibles para entrar a vivir El proyecto y la ocupación requieren tiempo LH informa sobre sus programas de adquisición de viviendas existentes para destinarlas al alquiler. Por tanto, las medidas no tienen por qué limitarse a construir apartamentos nuevos. Consulte los destinatarios y la forma de oferta en la información de LH청약플러스 sobre viviendas existentes adquiridas para alquiler. El efecto de ampliar los préstamos sobre los precios depende de las condiciones de la oferta. Para evaluar el efecto de la protección de los inquilinos también hay que distinguir entre contratos existentes y nuevos. Determinar que una política concreta ha provocado la escasez de viviendas jeonse requiere un análisis aparte. Las futuras decisiones del Gobierno no son condiciones confirmadas hasta que se anuncien. No calcule el préstamo que puede obtener hoy basándose en previsiones sobre políticas futuras. Conviene confirmar con una entidad financiera el importe que realmente podría pedir antes de firmar un contrato. Opciones según las condiciones para seguir en jeonse, mudarse o comprar Las opciones que conviene comparar primero dependen de la posibilidad de renovar el contrato y de sus planes de residencia. No hace falta reducir las opciones únicamente según el importe que puede destinar a la compra. Calcule también cuánto le quedaría para vivir después de pedir un préstamo. Situación actual Opción que conviene estudiar primero Condiciones que debe comprobar Si quiere seguir viviendo en su vivienda actual Posibilidad de renovar el contrato Si ya ejerció el derecho a solicitar la renovación y cuándo puede ejercerlo Si le resulta difícil asumir un aumento del depósito Comparar otras viviendas jeonse con alquileres mensuales que exigen depósito Intereses, alquiler mensual, prima de garantía y gastos de mudanza Si puede cambiar de zona de residencia Alquilar en una zona vecina Aumento del coste del transporte y del tiempo de desplazamiento al trabajo Si planea residir allí mucho tiempo Comparar los costes de comprar y alquilar Pagos del principal y los intereses del préstamo y gastos de reparación Si pueden cambiar sus planes laborales o familiares Valorar la flexibilidad para cambiar de vivienda Honorarios de intermediación y tiempo necesario para vender ¿Cómo comprobar si puede renovar el contrato? Compruebe primero si ha ejercido el derecho a solicitar la renovación del contrato. La renovación tácita es distinta del ejercicio de ese derecho. Conviene revisar los contratos anteriores y las notificaciones intercambiadas en el momento de la renovación. El contrato de alquiler puede renovarse por acuerdo entre las partes o de acuerdo con lo dispuesto en 「주택임대차보호법」. Fuente: 찾기쉬운 생활법령정보, «Renovación del contrato de alquiler» Por regla general, el derecho a solicitar la renovación puede ejercerse 1 vez. El periodo de alquiler renovado de este modo es de 2 años. También existen motivos legales de rechazo, como que el propietario vaya a vivir efectivamente en la vivienda. Para los contratos firmados o renovados a partir del 10 de diciembre de 2020 se aplica el siguiente plazo. La renovación debe solicitarse desde 6 meses antes del vencimiento hasta 2 meses antes. Consulte las condiciones aplicables a cada contrato en la información sobre la renovación del contrato de alquiler. Comparación de los gastos de vivienda y calendario de devolución del depósito El jeonse y la compra deben compararse para el mismo periodo de residencia. Distinga también entre el dinero que sale cada mes y el coste que acaba asumiendo. Amortizar el principal de un préstamo supone un desembolso, pero reduce la deuda. Aspecto que debe comparar Jeonse o alquiler mensual con depósito Compra Efectivo necesario al principio Fondos propios para el depósito y gastos del contrato y la mudanza Fondos propios para el precio de compra y gastos de adquisición y del contrato Efectivo necesario cada mes Pagos del préstamo, alquiler mensual, gastos de comunidad, etc. Pagos del principal y los intereses del préstamo, gastos de comunidad, etc. Gastos adicionales Prima de garantía y gastos relacionados con la mudanza Impuestos sobre la propiedad, reparaciones y futuros gastos de venta Fondos propios inmovilizados Fondos propios destinados al depósito Fondos propios destinados a adquirir la vivienda Factores al cambiar de vivienda Fecha de devolución del depósito Momento de la venta y precio de venta real No poder usar los fondos propios para otros fines también tiene un coste. Se llama coste de oportunidad. Calcúlelo comparándolo con depósitos bancarios u otras opciones que tenga realmente a su alcance. Conviene excluir de los ingresos seguros cualquier subida de precio prevista. Es especialmente importante coordinar la fecha de devolución del depósito anterior con la del pago final de la nueva vivienda. Aunque tenga suficiente patrimonio total, puede faltarle efectivo el día del pago final. Anote el calendario de fondos en este orden. Anote la fecha de finalización del contrato actual y la fecha prevista de devolución del depósito. Compruebe las fechas de pago de la señal, el pago intermedio y el pago final de la nueva vivienda. Compare la fecha de desembolso del préstamo con el efectivo del que dispondrá en cada fecha de pago. Compruebe si podría conseguir fondos en caso de que se retrase la devolución del depósito. Una vez definidas las medidas necesarias, coordine las fechas del contrato. La garantía de devolución del depósito jeonse es un producto que cubre el riesgo de que no se devuelva el depósito. Hay que comprobar por separado si puede contratarla y las condiciones para que se ejecute. El mero hecho de contratarla no garantiza que disponga de efectivo para el pago final de la nueva vivienda. Consulte las condiciones en la información de 주택도시보증공사 sobre la garantía de devolución del depósito jeonse. ¿Con qué criterios se comparan las orientaciones de los apartamentos? Para valorar la orientación de un apartamento, hay que considerar tanto la entrada real de sol como los horarios de quienes viven en él. Incluso en una vivienda orientada al sur, un edificio situado delante puede limitar la entrada de sol. La preferencia entre el suroeste y el sureste también depende del modo de vida. Orientación Características de la entrada de sol que conviene observar en general Qué comprobar en la visita Sur Sol que entra por las ventanas orientadas al sur durante el día Sombra del edificio de enfrente y entrada de sol en invierno Sureste Influencia del sol de la mañana Luminosidad por la mañana e iluminación natural por la tarde Suroeste Influencia del sol de la tarde Deslumbramiento por la tarde y protección frente al sol en verano La entrada de sol se refiere a la luz solar directa que entra en la vivienda. La iluminación natural es la luz que ilumina el interior. Las vistas son el paisaje que se ve por la ventana. Son aspectos relacionados, pero no equivalentes. Compruebe a qué ventana se refiere la orientación indicada en el anuncio. Observe por separado la luminosidad de las habitaciones que más usa y la del salón. Compare, en la medida de lo posible, la situación por la mañana y por la tarde. Compruebe la ubicación del edificio de enfrente y los planes urbanísticos de los alrededores. Tenga en cuenta la diferencia entre la entrada de sol en la estación de la visita y en invierno. Aunque las vistas estén despejadas cuando visite la vivienda, puede que no sigan así. Hay que comprobar por separado la posibilidad de futuras construcciones en los alrededores. Unas buenas vistas tampoco garantizan el precio de una futura venta. ¿Qué hay que comprobar en el último piso? El último piso tiene la ventaja de no tener vecinos encima. Sin embargo, puede seguir habiendo ruido de otras viviendas o de instalaciones comunes. No juzgue el estado del aislamiento o de la impermeabilización solo por el año de terminación del edificio. Es incorrecto afirmar que «si se terminó en 2014 o después, el último piso no tiene problemas de aislamiento». Las normas de diseño para el ahorro energético incluyen disposiciones transitorias según la fecha de concesión de la licencia, entre otros factores. El año de terminación puede no coincidir con las normas de diseño que se aplicaron. Puede consultar los detalles en las disposiciones adicionales de las normas de diseño para el ahorro energético de los edificios. Aspecto que debe revisar Lugar o documentación que debe comprobar Precaución al evaluarlo Ruido de las instalaciones Interior de la vivienda mientras funciona el ascensor y ubicación de los equipos en la azotea La estructura del ascensor y la disposición de los equipos varían de un complejo a otro Señales de filtraciones Esquinas del techo, alrededores de las ventanas y techo del balcón Las manchas no bastan para determinar la causa ni confirmar que se haya reparado Señales de condensación Esquinas de los muros exteriores, alrededores de las ventanas y detrás de los muebles Comprobar tanto el aislamiento como la humedad interior y la ventilación Mantenimiento del tejado Registros de impermeabilización y reparaciones de la oficina de administración Un empapelado reciente no basta para concluir que el problema se ha resuelto Gastos de calefacción y refrigeración Registros de consumo y facturas que puedan consultarse Tener en cuenta las diferencias en el número de residentes y los hábitos de uso Condiciones de venta o alquiler Operaciones de viviendas de superficie similar en el mismo complejo No dar por hecho un descuento o un sobreprecio solo por ser el último piso Una filtración ocurre cuando el agua entra por la estructura o por una abertura. La condensación se produce cuando el vapor de agua se convierte en gotas sobre una superficie fría. Sus causas y métodos de reparación son distintos. Si encuentra señales, solicite los registros de reparación y los resultados de una inspección profesional. Errores frecuentes al afrontar la escasez de viviendas jeonse Un error frecuente es aplicar directamente las previsiones del mercado a las condiciones de un contrato personal. Hay que distinguir entre los promedios de una zona y el estado de cada vivienda. Conviene volver a comprobar lo siguiente antes de firmar. Calcular una previsión de precios prolongando sin cambios durante mucho tiempo una tasa de subida semanal Interpretar la disminución del número de anuncios como una reducción equivalente del número real de viviendas Suponer que todas las compras en Gyeonggi hechas por residentes de Seoul son mudanzas motivadas por la escasez de viviendas jeonse Considerar que el límite total de un préstamo equivale a los gastos de vivienda que se pueden asumir Elegir un último piso esperando que desaparezcan todos los ruidos Tratar el depósito que se espera recuperar como dinero ya disponible para el pago final Percibir una escasez de viviendas jeonse no reduce por sí solo la carga de un préstamo. Compruebe por separado el precio y el estado de cada vivienda considerada. La decisión de firmar un contrato debe basarse en los fondos confirmados y en las condiciones reales de residencia. FAQ Q. Si sube el precio del jeonse, ¿debo comprar una vivienda ahora? A. La subida del precio del jeonse, por sí sola, no basta para decidir cuándo comprar. Compare también la posibilidad de renovar el contrato, el tiempo que vivirá allí, el principal y los intereses del préstamo y los gastos de adquisición. Q. ¿Se puede afirmar con certeza que la escasez de viviendas en alquiler jeonse ha vuelto después de 5 años? A. Sin un período de comparación ni criterios para evaluarlo, es difícil afirmarlo con certeza. Hay que consultar el índice de precios de la Korea Real Estate Board y los datos de viviendas anunciadas recopilados con la misma cobertura. Q. ¿Los índices semanales de precios también llevan un retraso de 1~2 meses debido a la declaración de las transacciones inmobiliarias? A. No se puede aplicar el mismo desfase a todas las estadísticas. La encuesta sobre la evolución de los precios utiliza, entre otros, datos de transacciones reales y anuncios de viviendas. En los datos públicos de transacciones reales hay una diferencia entre la fecha del contrato y la fecha de su declaración. Q. Si aumentan las compras de apartamentos en Gyeonggi por parte de residentes de Seúl, ¿se debe a la escasez de viviendas en alquiler jeonse? A. No se puede saber por qué compra alguien solo por su lugar de residencia. Hacen falta más datos para comprobar si se muda o si pasa del jeonse a la compra. Q. ¿Cómo se comparan los costes del jeonse y de la compra? A. Fije el mismo período de residencia y compare los intereses, el alquiler mensual, los impuestos, los gastos de reparación y los costes de la transacción. Calcule también por separado cuánto efectivo necesitará cada mes. La amortización del principal del préstamo supone una salida de efectivo, pero reduce la deuda. Q. Si el contrato se ha renovado tácitamente, ¿significa que ya he ejercido el derecho a exigir su renovación? A. La renovación tácita es distinta del ejercicio del derecho a exigir la renovación del contrato. Revise el contrato anterior y las comunicaciones. Para ejercer ese derecho también se aplican un plazo y los motivos legales de denegación. Q. ¿Es mejor una orientación suroeste que una sureste? A. Es difícil establecer una clasificación válida para todos los casos. Observe cómo afecta el sol de la mañana a la orientación sureste y el de la tarde a la suroeste. Compare también la sombra que proyecta el edificio de enfrente y las horas en que estará en casa. Q. ¿Vivir en el último piso evita el ruido entre plantas? A. Puede evitar el ruido cotidiano de una vivienda en el piso de arriba. Sin embargo, puede llegar ruido de los vecinos de al lado, de otras plantas, del ascensor y de las instalaciones comunes. Q. ¿Los pisos del último nivel terminados a partir de 2014 no presentan problemas de aislamiento térmico? A. No se puede determinar la calidad del aislamiento solo por el año en que se terminó la construcción. Las normas aplicables dependen de cuándo se concedió el permiso y de las disposiciones transitorias. Compruebe también el estado de la obra y el historial de reparaciones. Q. ¿Son las manchas en el techo prueba de una filtración de agua? A. Las manchas por sí solas no permiten determinar la causa de una filtración ni si sigue activa. También hay que distinguir otras posibles causas, como la condensación. Consulte los registros de reparaciones y los resultados de una inspección profesional. Q. Si contrato una garantía de devolución del depósito del jeonse, ¿ya no tengo que preocuparme por el pago final de la nueva vivienda? A. Tener contratada la garantía y disponer de efectivo en la fecha del pago final de la nueva vivienda son cosas distintas. La ejecución de la garantía está sujeta a condiciones y trámites. Revise también los plazos de financiación si se retrasa la devolución del depósito anterior. Q. ¿Las medidas contra la escasez de viviendas en alquiler jeonse se limitan a ampliar los préstamos y regular los arrendamientos? A. Hay otras medidas, como la compra de viviendas existentes para destinarlas al alquiler. Cada política tiene efectos distintos sobre la carga financiera, la estabilidad residencial y la oferta. La posibilidad real de acceder a ellas depende de las convocatorias y de las condiciones de cada producto. Sources - Encuesta nacional sobre las tendencias de los precios de la vivienda del Instituto Inmobiliario de Corea: método de la encuesta y explicación del índice: https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033&mi=10333&statId=S234820263 - Consulta de estadísticas en el Sistema de Información Estadística Inmobiliaria del Instituto Inmobiliario de Corea: https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage.do - Preguntas frecuentes del Sistema de Publicación de Precios Reales de Transacciones del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte: https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do - Información jurídica para la vida cotidiana de fácil consulta: renovación del contrato de arrendamiento: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov - LH청약플러스: viviendas existentes adquiridas para su alquiler: https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031&mi=1154 - Corporación de Garantía de Vivienda y Desarrollo Urbano: descripción general de la garantía de devolución del depósito de jeonse: https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y - Centro Nacional de Información Legislativa: criterios de diseño de edificios para el ahorro energético y disposiciones adicionales: https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640&chrClsCd=010202 Images - Una mujer con jersey azul mira los edificios desde la ventana; cerca hay una caja de mudanza plegada y papeles.: https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NTUsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--cbc2abf6c02e2f2ecdf30394c74bbd8270ee0c17/ai-6ba474ad.webp - Un hombre mira una mancha en la esquina del techo junto a la ventana del balcón de un piso vacío: https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NjIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--b7cc4d5ab741492e9718854a1b71b1051ff9b236/ai-831c7cc4.webp --- Category: Base de conocimiento Source: https://injoys.com/es/articles/jeonse-shortage-seoul-moving-home-buying-guide License: cc_by Translation-Status: reviewed