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title: "首都圏のチョンセ難で引っ越すか住宅を買うかの判断基準"
locale: ja
category: knowledge_base
category_name: "ナレッジベース"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "Injoys 編集部"
source_url: https://injoys.com/ja/articles/jeonse-shortage-seoul-moving-home-buying-guide
published_at: 2026-10-08T11:08:09+09:00
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# 首都圏のチョンセ難で引っ越すか住宅を買うかの判断基準

> チョンセ価格の上昇だけで住宅の購入を決めることはできません。比較する際は、統計の基準日と契約更新の可否を確認し、住居費・保証金の返還時期・マンションの状態を比べる必要があります。

## Key Points

- 週次の価格指数と実際の取引データは作成方法が異なるため、同じタイムラグを当てはめることはできません。
- ソウル居住者による京畿道の住宅購入割合だけでは、チョンセ難による転居を立証できません。
- チョンセの継続・引っ越し・購入は、同じ居住期間でかかる費用と毎月必要な現金を分けて比較する必要があります。
- マンションの方角は、実際の日当たりと生活する時間帯をあわせて確認して判断する必要があります。
- 最上階は竣工年だけで断熱性を判断せず、設備の騒音と漏水・結露の履歴を確認してください。

住宅の賃貸保証金が高騰している状況に対応するには、まず契約を更新できるか、住宅費を負担できるかを確認してください。賃貸保証金の上昇だけで購入を決めることはできません。購入候補の物件は、方角よりも実際の日当たりを確認してください。最上階は断熱・騒音・雨漏りの状態を別に点検する必要があります。

市場の数値の基準日は、한국부동산원「주간아파트가격동향」の原文で確認してください。（確認した数値：閲覧した公式報道資料の一覧で確認できる最新の주간아파트가격동향の調査基準日は2026年9月28日で、公表日は2026年10月1日です。・出典 reb.or.kr ・2026-09-28確認）

## 賃貸住宅の逼迫はどの指標で判断しますか

賃貸住宅の逼迫とは、希望する地域で予算に合う保証金方式の賃貸住宅を見つけにくい状態です。特定の上昇率だけで判定する公式な等級ではありません。価格と物件数、実際の契約条件を併せて確認してください。

| 確認項目 | 分かること | 解釈する際の限界 |
| --- | --- | --- |
| 賃貸保証金価格指数の変動率 | 調査対象住宅の価格の動き | 個別住宅の保証金引き上げ率とは異なる |
| 賃貸物件数 | 特定のサービスに登録された物件の規模 | 重複登録と集計範囲の影響 |
| 賃貸契約の実取引額 | 届け出られた契約の保証金 | 面積・階数・契約時期による違い |
| 賃貸需給動向 | 調査で把握した需要・供給の状況 | 実際の契約件数とは異なる指標 |
| 周辺の入居予定 | 今後入居が始まる住宅の規模と時期 | 入居予定の住宅すべてが賃貸に出るわけではない |

売買価格と賃貸保証金の上昇率は、同じ地域と期間で比較する必要があります。賃貸保証金の上昇率が高くても、売買価格の上昇が保証されるわけではありません。融資条件と購入資金の余裕も購入の判断に影響します。

基準日のない上昇率は、現在の市場を説明する数値として使いにくいものです。「5年ぶりの賃貸住宅の逼迫」にも比較期間と判定基準が必要です。「物件数が半減」という場合は、同じサービスの同じ範囲を比較したか確認してください。

### 不動産統計はすべて反映が遅れますか

週間価格指数と実取引資料の時間差は分けて考える必要があります。한국부동산원の価格動向調査は、実取引事例などを参考にします。物件情報と仲介業者の意見も、標本価格を決める際に使う資料です。調査方法は[전국주택가격동향조사の説明](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033&mi=10333&statId=S234820263)で確認できます。

実取引資料では、契約日と届出日の間に差があります。そのため、最近の契約資料は後から追加されることがあります。これを理由に、すべての統計が1～2か月遅れるとは断定できません。二つの日付の違いは[국토교통부の実取引価格公開システムFAQ](https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do)で説明されています。

## ソウルの賃貸保証金上昇は京畿の住宅売買につながりますか

ソウルの賃貸保証金負担は、隣接地域の住宅需要に影響する可能性があります。ただし、ソウル居住者による京畿の住宅購入がすべて転居を目的としているわけではありません。購入者の以前の居住地だけでは、購入の動機は分かりません。

ソウル居住者の購入割合が増えても、取引件数は減ることがあります。取引全体がそれ以上に減れば、割合は高くなるためです。割合と併せて実際の購入件数を確認してください。

クリ・ハナムなどの隣接地域を検討するなら、地域ごとの条件を比較する必要があります。通勤経路と入居予定が異なれば、需要も変わる可能性があります。周辺地域の価格が順番に上がるという見通しだけで購入しないでください。

- 購入者の居住地統計：ソウル居住者の購入件数と取引全体に占める割合
- 賃貸借の実取引：同じ面積の新規契約と更新契約の条件
- 住宅供給：候補地域の入居予定時期と実際の入居状況
- 生活条件：通勤時間と交通費、必要な生活施設

「循環買い」は、地域ごとの価格の動きを説明する比喩です。すべての地域の価格が順番に上がるという法則ではありません。賃貸保証金の負担が購入につながるかどうかは、取引資料で別途確認する必要があります。

## 賃貸住宅の逼迫への対策は何を変えられますか

政策は、資金負担、居住の安定、供給にそれぞれ異なる影響を与えます。融資の拡大と借主の保護だけが可能な手段ではありません。既存住宅を活用した賃貸住宅の供給も行われています。

| 政策手段 | 期待できる役割 | 併せて検討する限界 |
| --- | --- | --- |
| 賃貸保証金向けの金融支援 | 入居時に必要な資金の調達を支援 | 利息負担と供給不足は別の問題 |
| 契約更新などによる借主の保護 | 既存の借主の居住安定を支援 | 新規の借主が家を探す問題とは区別が必要 |
| 既存住宅の買い取りによる賃貸供給 | 確保した住宅を賃貸住宅として活用 | 買い取り可能な住宅と募集条件の制約 |
| 新規住宅の供給 | 入居可能な住宅ストックの拡大 | 事業の進行から入居までに時間が必要 |

LHは既存住宅を買い取って賃貸する事業を案内しています。したがって、対応策を新築マンションの建設だけに限定することはできません。対象と供給方法は[LH청약플러스の既存住宅買い取り型賃貸住宅の案内](https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031&mi=1154)で確認してください。

融資拡大が価格に与える影響は、供給状況によって異なります。借主保護の効果も、既存契約と新規契約を分けて見る必要があります。特定の政策が賃貸住宅の逼迫を引き起こしたと判断するには、別途分析が必要です。

政府が今後選ぶ政策は、発表前には確定した条件ではありません。政策の見通しを、現在受けられる融資として計算しないでください。実際に借りられる額は、契約前に金融機関で確認するのがよいでしょう。

## 賃貸の継続・転居・購入を条件別に整理

契約を更新できるかどうかと居住計画によって、先に比較すべき選択肢は変わります。購入可能額だけで選択肢を絞る必要はありません。融資を受けた後、生活費がいくら残るかも計算してください。

| 現在の状況 | 先に検討する選択肢 | 確認する条件 |
| --- | --- | --- |
| 現在の家に住み続けたい場合 | 契約更新の可能性 | 更新請求権の使用履歴と行使時期 |
| 保証金の増額が負担になる場合 | ほかの保証金方式の賃貸と、保証金付き月額家賃方式との比較 | 利息・家賃・保証料・引っ越し費用 |
| 生活圏を移せる場合 | 隣接地域での賃借 | 交通費と通勤時間の増加 |
| 長期間住む予定の場合 | 購入と賃借の費用比較 | 元利金返済額と修繕費 |
| 仕事・家族計画が変わる可能性がある場合 | 住み替えの柔軟性の検討 | 仲介手数料と売却にかかる時間 |

### 契約を更新できるかどうかは、どのように確認しますか

まず、契約更新請求権を使ったかどうかを確認してください。黙示の更新は、更新請求権の行使とは区別されます。過去の契約書と、更新時に交わした通知を併せて確認するとよいでしょう。

> 賃貸借契約は、当事者の合意または「주택임대차보호법」の規定に従って更新できます。
>
> 出典：찾기쉬운 생활법령정보「임대차계약의 갱신」

更新請求権は、原則として1回行使できます。それによって更新される賃貸借期間は2年です。貸主の実際の居住など、法律で定められた拒絶理由もあります。

2020年12月10日以降に締結・更新された契約には、次の期間が適用されます。更新の請求は**満了の6か月前から2か月前まで**に行う必要があります。契約ごとの適用条件は[賃貸借契約の更新案内](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov)で確認してください。

## 住宅費の比較と保証金返還の日程

保証金方式の賃貸と購入は、同じ居住期間で比較する必要があります。毎月出ていく現金と、最終的に負担する費用も区別してください。融資の元金返済は現金支出ですが、借金を減らす金額です。

| 比較項目 | 保証金方式の賃貸・保証金付き月額家賃方式 | 購入 |
| --- | --- | --- |
| 最初に必要な現金 | 保証金に充てる自己資金と契約・引っ越し費用 | 売買代金に充てる自己資金と取得・契約費用 |
| 毎月必要な現金 | 融資返済額、家賃、管理費など | 融資の元利金、管理費など |
| 別途かかる費用 | 保証料と引っ越し関連費用 | 保有税と修繕費、将来の売却費用 |
| 固定される自己資金 | 保証金に充てた自己資金 | 住宅取得に充てた自己資金 |
| 転居時に変動する要素 | 保証金の返還時期 | 売却時期と実際の売却価格 |

自己資金をほかの用途に使えなくなることにも費用が伴います。これを機会費用といいます。実際に利用できる預金などと比較して、自分で計算してください。価格の上昇予想額は、確定した収入に含めないほうがよいでしょう。

特に、現在の保証金の返還日と新居の残金支払日を合わせる必要があります。総資産が十分でも、残金支払日に現金が足りないことがあります。次の順序で資金の日程を書き出してください。

1. 現在の契約の終了日と保証金の返還予定日を書いてください。
2. 新居の手付金・中間金・残金の支払日を確認してください。
3. 融資実行日と各支払日に使える現金を照らし合わせてください。
4. 保証金の返還が遅れた場合に資金を調達できるか確認してください。
5. 必要な対応を整理した後で、契約日程を調整してください。

賃貸保証金返還保証は、保証金が返還されないリスクに備える商品です。加入できるかどうかと、保証が履行される条件は、それぞれ確認する必要があります。加入しただけで、新居の残金支払日に必要な現金を確保できるわけではありません。条件は[주택도시보증공사の賃貸保証金返還保証の案内](https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y)を参照してください。

## マンションの方角は何を基準に比較しますか

マンションの方角は、実際の日当たりと生活する時間帯を併せて見る必要があります。南向きでも、前の建物に遮られれば日光は入りにくくなります。南西向きと南東向きのどちらがよいかも、生活スタイルによって異なります。

| 方角 | 一般的に確認する日当たりの特徴 | 現地で確認すること |
| --- | --- | --- |
| 南向き | 南側の窓から入る日中の日光 | 前の棟の影と冬場の日当たり |
| 南東向き | 午前の日光の影響 | 朝の明るさと午後の採光 |
| 南西向き | 午後の日光の影響 | 午後のまぶしさと夏場の日差し対策 |

日照は、日光が直接入る状態を指します。採光は、自然光によって室内が明るくなる状態を指します。眺望は、窓の外に見える景色です。互いに関係はありますが、同じ条件ではありません。

1. 物件の方角がどの窓を基準に表示されているか確認してください。
2. 主に使う部屋とリビングの明るさを別々に確認してください。
3. 可能な範囲で午前と午後の状態を比較してください。
4. 前の建物の位置と周辺の開発計画を確認してください。
5. 訪問した季節と冬場の日当たりの違いを考慮してください。

訪問時に視界が開けていても、眺望が維持されるとは限りません。周辺の開発可能性を別途確認する必要があります。眺望がよいからといって、将来の売却価格が保証されるわけでもありません。

## 最上階では何を確認する必要がありますか

最上階には、上の階に住戸がないという利点があります。しかし、ほかの住戸や共用設備の騒音は残る可能性があります。竣工年だけで断熱や防水の状態を判断しないでください。

「2014年以降の竣工なら最上階に断熱の問題はない」という基準は正確ではありません。省エネルギー設計基準には、許可時点などに応じた経過措置があります。竣工年と適用された設計基準は一致しない場合があります。関連する内容は[建築物の省エネルギー設計基準の附則](https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640&chrClsCd=010202)で確認できます。

| 点検項目 | 確認する場所・資料 | 判断する際の注意点 |
| --- | --- | --- |
| 設備の騒音 | エレベーター作動時の室内、屋上設備の位置 | エレベーターの構造と設備の配置は団地ごとに異なる |
| 雨漏りの痕跡 | 天井の隅、窓の周辺、バルコニーの天井 | 染みだけでは原因や修理の完了を断定しにくい |
| 結露の痕跡 | 外壁の隅、窓の周辺、家具の裏 | 断熱と室内の湿度・換気状態を併せて確認 |
| 屋根の管理 | 管理事務所の防水工事・補修記録 | 最近壁紙を張り替えただけでは不具合の解消を判断しにくい |
| 冷暖房の負担 | 確認可能な使用量と料金の記録 | 居住人数と使用習慣の違いを考慮 |
| 売却・賃貸の条件 | 同じ団地内の類似した面積の取引事例 | 最上階という理由だけで値引き・上乗せを断定しない |

雨漏りは、水が建物の構造部分や隙間を通って入る問題です。結露は、水蒸気が冷たい表面で水滴に変わる現象です。両者は原因と補修方法が異なります。痕跡があれば、補修記録と専門家による点検結果を求めてください。

## 賃貸住宅の逼迫に対応する際によくある間違い

市場の見通しを、そのまま個人の契約条件に当てはめるのはよくある間違いです。地域の平均と個別住宅の状態は区別する必要があります。次の項目は契約前に改めて確認するとよいでしょう。

- 週間上昇率を長期間そのまま延長して価格を予測する計算
- 物件数の減少を実際の住宅数の減少と同じとみなす解釈
- ソウル居住者による京畿の住宅購入をすべて賃貸住宅の逼迫に伴う転居とみなす判断
- 融資限度額の全額を負担できる住宅費とみなす予算設定
- 最上階ならすべての騒音がなくなると期待する選択
- 返還予定の保証金を、すでに確保した残金として扱う日程

賃貸住宅が不足していると感じるだけで、融資の負担が減るわけではありません。候補物件の価格と状態をそれぞれ確認してください。契約するかどうかは、確認できた資金と実際の居住条件を基準に判断する必要があります。

## FAQ

### チョンセ価格が上がったら、今、家を買うべきですか？
チョンセ価格の上昇だけで購入のタイミングは決められません。契約更新の可能性、居住期間、ローンの元利金、取得費用を合わせて比較してください。

### チョンセ難が5年ぶりに再来したと断定できますか？
比較期間と判断基準がなければ断定は難しいです。韓国不動産院の価格指数と同じ範囲で集計した物件データを確認する必要があります。

### 週間価格指数も実取引の届け出のために1~2か月遅れるのですか？
すべての統計に同じ時間差があるわけではありません。価格動向調査では実際の取引事例や物件情報などを活用しています。公開されている実取引データでは、契約日と届出日にずれがあります。

### ソウル在住者による京畿道のマンション購入が増えたら、チョンセ難が原因ですか？
購入者の居住地だけでは購入の動機は分かりません。実際の転居やチョンセから購入への切り替えを確認するには、追加のデータが必要です。

### チョンセと購入にかかる費用はどう比較すればよいですか？
同じ居住期間を設定し、利息・家賃・税金・修繕費・取引費用を比較してください。毎月必要な現金も別に計算する必要があります。ローンの元本返済は現金の支出ですが、借入残高を減らすお金です。

### 黙示的に更新された場合、更新請求権をすでに行使したことになりますか？
黙示的な更新は契約更新請求権の行使とは別です。以前の契約書と通知内容を確認してください。実際に権利を行使する際には、行使期間と法定の拒否理由も適用されます。

### 南西向きは南東向きより良いですか？
一律に優劣はつけられません。南東向きは午前、南西向きは午後の日差しを確認してください。前の建物による日陰や実際の生活時間も合わせて比較する必要があります。

### 最上階なら、階間の騒音はありませんか？
上階の住戸からの生活音は避けられます。ただし、隣戸やほかの階、エレベーターや共用設備から音が伝わることがあります。

### 2014年以降に竣工した建物の最上階なら、断熱の心配はありませんか？
竣工年だけで断熱性能は判断できません。適用される基準は許可の時期や経過措置に左右されます。施工状態や補修履歴も確認してください。

### 天井の染みは水漏れの証拠ですか？
染みだけでは水漏れの原因や現在の進行状況は判断できません。結露など、ほかの原因との区別も必要です。補修記録と専門家による点検結果を確認してください。

### チョンセ保証金返還保証に加入すれば、新居の残代金の心配はなくなりますか？
保証への加入と新居の残代金支払日に必要な現金の確保は別です。保証の履行には条件と手続きがあります。現在の保証金の返還が遅れた場合の資金繰りの予定も確認してください。

### チョンセ難への対策は融資の拡大と賃貸借規制だけですか？
既存住宅の買い取り賃貸など、ほかの手段もあります。各政策は資金負担、居住の安定、供給にそれぞれ異なる影響を与えます。実際に利用できるかどうかは募集公告や商品の条件によって異なります。

## Sources

- [韓国不動産院の全国住宅価格動向調査：調査方法と指数の説明](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033&mi=10333&statId=S234820263)
- [韓国不動産院の不動産統計情報システムでの統計照会](https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage.do)
- [国土交通部の実取引価格公開システム：よくある質問](https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do)
- [探しやすい生活法令情報：賃貸借契約の更新](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov)
- [LH申込プラス：既存買取賃貸住宅](https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031&mi=1154)
- [住宅都市保証公社：チョンセ保証金返還保証の商品概要](https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y)
- [国家法令情報センター：建築物の省エネルギー設計基準と附則](https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640&chrClsCd=010202)

## Images

![青いセーターの女性が窓の外の集合住宅を眺め、そばに畳んだ引っ越し箱と書類がある。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NTUsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--cbc2abf6c02e2f2ecdf30394c74bbd8270ee0c17/ai-6ba474ad.webp)
![空室のバルコニー窓際で、天井の隅の染みを見上げる男性](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NjIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--b7cc4d5ab741492e9718854a1b71b1051ff9b236/ai-831c7cc4.webp)