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title: "Crise do jeonse na região de Seul: mudar ou comprar"
locale: pt
category: knowledge_base
category_name: "Base de Conhecimento"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/jeonse-shortage-seoul-moving-home-buying-guide
published_at: 2026-10-08T11:08:09+09:00
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# Crise do jeonse na região de Seul: mudar ou comprar

> A alta dos preços do jeonse, por si só, não basta para decidir pela compra. A comparação deve incluir a verificação da data de referência das estatísticas e da possibilidade de renovar o contrato, além dos custos de moradia, do cronograma de devolução do depósito e das condições do apartamento.

## Key Points

- O índice semanal de preços e os dados de transações efetivas são produzidos de formas diferentes, portanto não se pode aplicar a eles a mesma defasagem.
- A participação dos moradores de Seul nas compras de imóveis em Gyeonggi, por si só, não comprova uma migração causada pela crise do jeonse.
- Comparar a permanência no jeonse, a mudança e a compra exige avaliar separadamente os custos para um mesmo período de moradia e o dinheiro necessário a cada mês.
- Para avaliar a orientação do apartamento, é preciso verificar a incidência real de luz solar e os horários da rotina dos moradores.
- Em apartamentos no último andar, não julgue o isolamento térmico apenas pelo ano de conclusão da obra; verifique o ruído das instalações e o histórico de infiltrações e condensação.

Para lidar com a escassez de imóveis no regime de jeonse, comece verificando se é possível renovar o contrato e quanto você pode gastar com moradia. A alta dos preços do jeonse, por si só, não justifica a compra de um imóvel. Nos imóveis que considerar comprar, verifique a incidência real de sol, além da orientação. Se for no último andar, inspecione separadamente o isolamento térmico, os ruídos e as infiltrações.

Confirme a data de referência dos números do mercado no documento original de 「Tendências Semanais dos Preços dos Apartamentos」 da 한국부동산원. (Valor verificado: na lista de comunicados oficiais consultada, a pesquisa mais recente de Tendências Semanais dos Preços dos Apartamentos tem como data de referência 28 de setembro de 2026 e foi publicada em 1º de outubro de 2026. · Fonte: reb.or.kr · consulta em 2026-09-28)

## Quais indicadores mostram se há escassez de imóveis no regime de jeonse

A escassez ocorre quando é difícil encontrar, na região desejada, um imóvel no regime de jeonse que caiba no orçamento. Não existe uma classificação oficial baseada em uma única taxa de alta. Verifique os preços, os imóveis anunciados e as condições dos contratos efetivos.

| Item a verificar | O que mostra | Limite na interpretação |
| --- | --- | --- |
| Variação do índice de preços do jeonse | Evolução dos preços dos imóveis pesquisados | Não corresponde ao aumento do depósito de um imóvel específico |
| Número de imóveis anunciados para jeonse | Quantidade de anúncios em uma plataforma específica | Sofre influência de anúncios duplicados e do alcance da contagem |
| Valores de contratos de jeonse registrados | Depósitos dos contratos declarados | Variam conforme a área, o andar e a data do contrato |
| Tendências de oferta e demanda de jeonse | Situação da oferta e da demanda identificada na pesquisa | É um indicador diferente do número de contratos efetivos |
| Cronograma de ocupação na região | Quantidade de moradias a serem ocupadas e quando isso ocorrerá | Nem todas as unidades ficarão disponíveis para jeonse |

As taxas de alta dos preços de compra e do jeonse devem ser comparadas na mesma região e no mesmo período. Mesmo que a alta do jeonse seja maior, isso não garante a valorização dos imóveis à venda. As condições de financiamento e a capacidade de compra também influenciam a decisão.

Uma taxa de alta sem data de referência dificilmente descreve o mercado atual. A expressão “escassez de jeonse pela primeira vez em 5 anos” também exige um período de comparação e critérios de avaliação. Ao ler que “o número de anúncios caiu pela metade”, confira se a comparação usa a mesma plataforma e o mesmo alcance.

### Todas as estatísticas imobiliárias são divulgadas com atraso

É preciso distinguir o intervalo de tempo do índice semanal de preços daquele dos dados de transações efetivas. A pesquisa de tendências de preços da 한국부동산원 considera, entre outras informações, transações efetivas. Anúncios de imóveis e opiniões de imobiliárias também são usados para definir os preços da amostra. O método de pesquisa pode ser consultado na [explicação da Pesquisa Nacional de Tendências dos Preços dos Imóveis Residenciais](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033&mi=10333&statId=S234820263).

Nos dados de transações efetivas, há uma diferença entre a data do contrato e a data de sua declaração. Por isso, dados de contratos recentes podem ser acrescentados posteriormente. Isso não permite afirmar que todas as estatísticas tenham atraso de 1 a 2 meses. A diferença entre as duas datas é explicada nas [perguntas frequentes do Sistema de Divulgação de Preços de Transações Efetivas do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do).

## A alta do jeonse em Seul leva a compras de imóveis em Gyeonggi

O peso dos custos do jeonse em Seul pode afetar a demanda por moradia nas regiões vizinhas. No entanto, nem todas as compras de imóveis em Gyeonggi por moradores de Seul têm como objetivo a mudança de residência. O local onde o comprador morava antes não basta para revelar sua motivação.

Mesmo que aumente a participação dos moradores de Seul entre os compradores, o número de transações pode cair. Isso acontece quando o total de transações diminui ainda mais. Confira o número efetivo de compras junto com a participação percentual.

Se estiver considerando regiões vizinhas, como Guri e Hanam, compare as condições de cada uma. Diferenças no trajeto até o trabalho e no cronograma de ocupação de novas moradias podem afetar a demanda. Não compre apenas com base na previsão de que os preços das regiões vizinhas subirão em sequência.

- Estatísticas sobre a residência dos compradores: número de compras por moradores de Seul e sua participação no total de transações
- Contratos de locação efetivos: condições de contratos novos e renovados para imóveis de mesma área
- Oferta de moradias: previsão de ocupação nas regiões consideradas e andamento efetivo dessa ocupação
- Condições de vida: tempo e custo do deslocamento para o trabalho e serviços necessários no dia a dia

A expressão “alta em rodízio” é uma metáfora para descrever os movimentos de preços entre regiões. Não é uma regra segundo a qual os preços de todas elas sobem um após o outro. É preciso verificar separadamente, nos dados de transações, se o peso do jeonse está levando a compras.

## O que as medidas contra a escassez de jeonse podem mudar

As políticas afetam de maneiras diferentes o custo do financiamento, a estabilidade da moradia e a oferta. Ampliar o crédito e proteger os inquilinos não são as únicas medidas possíveis. Também existem programas de oferta de moradias para aluguel que utilizam imóveis existentes.

| Medida | Papel esperado | Limite a considerar |
| --- | --- | --- |
| Apoio financeiro para o jeonse | Ajuda a obter os recursos necessários para ocupar o imóvel | O custo dos juros e a falta de oferta são questões distintas |
| Proteção dos inquilinos, como a renovação do contrato | Ajuda a manter a estabilidade da moradia dos atuais inquilinos | É preciso distinguir essa situação da busca de imóvel por novos inquilinos |
| Compra de imóveis existentes para locação | Usa imóveis adquiridos como moradias para aluguel | Há restrições quanto aos imóveis que podem ser comprados e às condições de seleção dos interessados |
| Oferta de novas moradias | Aumenta o estoque de imóveis disponíveis para ocupação | O andamento dos projetos e a ocupação exigem tempo |

A LH apresenta um programa de compra de imóveis existentes para locação. Portanto, as medidas não se limitam à construção de novos apartamentos. Consulte os imóveis abrangidos e a forma de oferta nas [informações da LH청약플러스 sobre imóveis existentes comprados para locação](https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031&mi=1154).

O efeito da ampliação do crédito sobre os preços depende das condições de oferta. Os efeitos da proteção dos inquilinos também precisam ser examinados separadamente para contratos existentes e novos. A conclusão de que uma política específica causou a escassez de jeonse exige uma análise própria.

As próximas decisões do governo não são condições confirmadas antes de serem anunciadas. Não calcule o financiamento disponível hoje com base em previsões de políticas. Antes de assinar o contrato, convém confirmar com uma instituição financeira quanto você poderá efetivamente tomar emprestado.

## Comparação das condições para permanecer no jeonse, mudar ou comprar

As primeiras opções a comparar dependem da possibilidade de renovar o contrato e dos seus planos de moradia. Não é necessário restringir as opções apenas ao valor que você pode pagar pela compra. Calcule também quanto restará para as despesas do dia a dia após assumir um financiamento.

| Situação atual | Opção a avaliar primeiro | Condições a verificar |
| --- | --- | --- |
| Quer continuar morando no imóvel atual | Possibilidade de renovar o contrato | Histórico de uso do direito de exigir a renovação e prazo para exercê-lo |
| O aumento do depósito pesa no orçamento | Comparação entre outro jeonse e aluguel mensal com depósito | Juros, aluguel mensal, taxa de garantia e custo da mudança |
| Pode mudar de região | Aluguel em uma região vizinha | Aumento dos gastos com transporte e do tempo de deslocamento |
| Planeja morar no imóvel por muito tempo | Comparação entre os custos de comprar e alugar | Pagamentos de principal e juros e custos de manutenção |
| Seus planos de trabalho ou família podem mudar | Flexibilidade para mudar de moradia | Comissão de intermediação e tempo necessário para vender o imóvel |

### Como verificar a possibilidade de renovar o contrato

Comece conferindo se você já usou o direito de exigir a renovação do contrato. A renovação tácita é diferente do exercício desse direito. Convém examinar os contratos anteriores e as notificações trocadas na época da renovação.

> O contrato de locação pode ser renovado por acordo entre as partes ou conforme as disposições da 「Lei de Proteção ao Arrendamento Residencial」.
>
> Fonte: Informações Jurídicas Fáceis de Encontrar, 「Renovação do contrato de locação」

Em princípio, o direito de exigir a renovação pode ser exercido 1 vez. O período da locação renovada dessa forma é de 2 anos. Também existem motivos legais para a recusa, como a moradia efetiva do locador no imóvel.

O prazo a seguir se aplica aos contratos firmados ou renovados a partir de 10 de dezembro de 2020. O pedido de renovação deve ser feito **entre 6 meses e 2 meses antes do vencimento**. Confira as condições aplicáveis a cada contrato nas [informações sobre renovação do contrato de locação](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov).

## Comparação dos custos de moradia e prazo de devolução do depósito

Jeonse e compra devem ser comparados considerando o mesmo período de moradia. Distinga também o dinheiro que sai todo mês do custo final. O pagamento do principal de um financiamento é uma saída de dinheiro, mas reduz a dívida.

| Item de comparação | Jeonse ou aluguel mensal com depósito | Compra |
| --- | --- | --- |
| Dinheiro necessário no início | Recursos próprios para o depósito e custos do contrato e da mudança | Recursos próprios para o preço de compra e custos de aquisição e do contrato |
| Dinheiro necessário a cada mês | Pagamentos do empréstimo, aluguel mensal, taxas de administração e outros | Pagamentos de principal e juros, taxas de administração e outros |
| Custos adicionais | Taxa de garantia e despesas relacionadas à mudança | Imposto sobre a propriedade, manutenção e custos de uma futura venda |
| Recursos próprios comprometidos | Recursos próprios usados no depósito | Recursos próprios usados na aquisição do imóvel |
| Variáveis ao se mudar | Data de devolução do depósito | Momento da venda e preço efetivo de venda |

Não poder usar os recursos próprios para outros fins também tem um custo. É o chamado custo de oportunidade. Faça o cálculo considerando, por exemplo, depósitos bancários que estejam efetivamente disponíveis para você. Convém excluir de receitas certas qualquer valorização esperada do imóvel.

É especialmente importante alinhar a data de devolução do depósito atual com a data do pagamento final do novo imóvel. Mesmo com patrimônio total suficiente, pode faltar dinheiro nessa data. Organize o cronograma financeiro nesta ordem.

1. Anote a data de término do contrato atual e a previsão de devolução do depósito.
2. Confira as datas de pagamento do sinal, das parcelas intermediárias e do saldo final do novo imóvel.
3. Compare a data de liberação do empréstimo e o dinheiro disponível em cada data de pagamento.
4. Verifique como poderia obter os recursos caso a devolução do depósito atrase.
5. Depois de definir as medidas necessárias, ajuste o cronograma do contrato.

A garantia de devolução do depósito do jeonse é um produto que protege contra o risco de não receber o depósito de volta. É preciso verificar separadamente a possibilidade de contratação e as condições para o pagamento da garantia. Apenas contratar o produto não assegura que haverá dinheiro disponível na data de pagamento do saldo final do novo imóvel. Consulte as condições nas [informações da Corporação de Garantia Habitacional e Urbana sobre a garantia de devolução do depósito do jeonse](https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y).

## Como comparar a orientação dos apartamentos

Ao avaliar a orientação de um apartamento, considere a incidência real de sol e seus horários de uso dos ambientes. Mesmo uma unidade voltada para o sul pode receber pouco sol se houver um prédio à frente. A preferência entre sudoeste e sudeste também depende dos hábitos de quem mora no imóvel.

| Orientação | Característica geral da incidência de sol | O que verificar na visita |
| --- | --- | --- |
| Sul | Sol pelas janelas voltadas para o sul durante o dia | Sombra do prédio à frente e incidência de sol no inverno |
| Sudeste | Incidência do sol da manhã | Claridade pela manhã e iluminação à tarde |
| Sudoeste | Incidência do sol da tarde | Ofuscamento à tarde e proteção contra o sol no verão |

Incidência de sol significa que a luz solar entra diretamente no imóvel. Iluminação natural é a claridade no interior proporcionada pela luz do dia. Vista é a paisagem observada pela janela. Esses aspectos se relacionam, mas não são a mesma coisa.

1. Confira qual janela foi usada como referência para indicar a orientação do imóvel no anúncio.
2. Observe separadamente a claridade dos cômodos mais usados e da sala.
3. Na medida do possível, compare as condições pela manhã e à tarde.
4. Verifique a posição do prédio à frente e os planos de desenvolvimento da região.
5. Considere a diferença entre a incidência de sol na época da visita e no inverno.

Mesmo que a vista esteja desimpedida no momento da visita, ela pode não permanecer assim. Verifique separadamente a possibilidade de novos empreendimentos na região. Uma boa vista tampouco garante o preço de uma futura venda.

## O que verificar em um apartamento no último andar

O último andar tem a vantagem de não haver uma unidade acima. Ainda assim, pode haver ruídos de outras unidades ou de equipamentos de uso comum. Não avalie o isolamento térmico nem a impermeabilização apenas pelo ano de conclusão da obra.

A afirmação de que “imóveis concluídos a partir de 2014 não têm problemas de isolamento térmico no último andar” é imprecisa. Os critérios de projeto para economia de energia preveem regras de transição conforme a data de aprovação da obra, entre outros fatores. O ano de conclusão pode não corresponder aos critérios de projeto aplicados. Consulte as [disposições complementares dos critérios de projeto para economia de energia em edifícios](https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640&chrClsCd=010202).

| Item de inspeção | Local ou documento a verificar | Cuidado na avaliação |
| --- | --- | --- |
| Ruídos de equipamentos | Interior do imóvel durante o funcionamento do elevador, localização dos equipamentos no terraço | A estrutura do elevador e a disposição dos equipamentos variam de condomínio para condomínio |
| Sinais de infiltração | Cantos do teto, entorno das janelas, teto da varanda | Manchas, por si só, não permitem determinar a causa nem confirmar que o reparo foi concluído |
| Sinais de condensação | Cantos das paredes externas, entorno das janelas, atrás dos móveis | Verifique também o isolamento térmico, a umidade interna e a ventilação |
| Manutenção do telhado | Registros de impermeabilização e reparos da administração do condomínio | Uma pintura ou troca recente do papel de parede não comprova que o problema foi resolvido |
| Gastos com climatização | Registros disponíveis de consumo e contas | Considere as diferenças no número de moradores e nos hábitos de uso |
| Condições de venda e locação | Transações de unidades de área semelhante no mesmo condomínio | Não presuma desconto nem acréscimo de preço apenas por ser no último andar |

Infiltração é a entrada de água pela estrutura ou por frestas. Condensação é a formação de gotas quando o vapor de água entra em contato com uma superfície fria. As causas e as formas de reparo são diferentes. Se houver sinais de algum desses problemas, peça os registros de reparo e o resultado de uma inspeção especializada.

## Erros comuns ao lidar com a escassez de jeonse

Um erro comum é aplicar diretamente previsões de mercado às condições do próprio contrato. É preciso distinguir as médias regionais das condições de cada imóvel. Vale conferir os pontos abaixo antes de assinar.

- Prever preços prolongando por muito tempo a taxa de alta de uma semana
- Tratar a redução do número de anúncios como se fosse uma redução do número efetivo de imóveis
- Supor que todas as compras em Gyeonggi por moradores de Seul sejam mudanças motivadas pela escassez de jeonse
- Considerar todo o limite de crédito um custo de moradia que cabe no orçamento
- Escolher o último andar esperando que todos os ruídos desapareçam
- Tratar o depósito previsto para devolução como dinheiro já disponível para pagar o saldo final

A percepção de que faltam imóveis para jeonse não diminui o peso das prestações do empréstimo. Verifique separadamente o preço e as condições de cada imóvel considerado. A decisão de assinar o contrato deve se basear nos recursos confirmados e nas condições reais de moradia.

## FAQ

### Se o preço do jeonse subir, devo comprar um imóvel agora?
Não é possível decidir quando comprar apenas com base na alta do preço do jeonse. Compare também a possibilidade de renovar o contrato, o período de moradia, o pagamento do principal e dos juros do financiamento e os custos de aquisição.

### É possível afirmar que a escassez de imóveis para jeonse voltou após 5 anos?
Sem definir o período de comparação e os critérios de avaliação, é difícil afirmar isso. É preciso consultar o índice de preços da 한국부동산원 e os dados de imóveis anunciados compilados para a mesma área.

### O índice semanal de preços também tem um atraso de 1 a 2 meses por causa da declaração das transações efetivas?
Não é possível aplicar a mesma defasagem a todas as estatísticas. A pesquisa de tendências de preços utiliza dados de transações efetivas e informações sobre imóveis anunciados, entre outros. Nos dados públicos de transações efetivas, há uma diferença entre a data do contrato e a data da declaração.

### Se moradores de Seul passarem a comprar mais apartamentos em Gyeonggi, isso se deve à escassez de imóveis para jeonse?
Não é possível saber o motivo da compra apenas pelo local de residência do comprador. São necessários dados adicionais para confirmar se houve uma mudança efetiva de residência ou uma passagem do jeonse para a compra.

### Como comparar os custos do jeonse e da compra?
Defina o mesmo período de moradia e compare juros, aluguel mensal, impostos, gastos com reparos e custos de transação. Calcule separadamente quanto dinheiro será necessário a cada mês. A amortização do principal do financiamento é uma saída de dinheiro, mas reduz a dívida.

### Se o contrato foi renovado tacitamente, isso significa que já exerci o direito de exigir sua renovação?
A renovação tácita é diferente do exercício do direito de exigir a renovação do contrato. Confira o contrato anterior e o teor da notificação. Para exercer esse direito, também se aplicam o prazo para fazê-lo e as hipóteses legais de recusa.

### Um imóvel voltado para o sudoeste é melhor que um voltado para o sudeste?
É difícil estabelecer uma classificação que valha para todos os casos. Observe a incidência de sol pela manhã nos imóveis voltados para o sudeste e à tarde nos voltados para o sudoeste. Compare também a obstrução pelos prédios à frente e os horários em que você costuma estar em casa.

### Se eu morar no último andar, não haverá barulho entre andares?
É possível evitar os ruídos da rotina de moradores do andar de cima. No entanto, ruídos dos apartamentos vizinhos, de outros andares, do elevador e das instalações comuns ainda podem ser transmitidos.

### Se o imóvel no último andar foi concluído a partir de 2014, não preciso me preocupar com o isolamento térmico?
Não é possível determinar a qualidade do isolamento térmico apenas pelo ano de conclusão da obra. As normas aplicáveis dependem da data da licença e das disposições transitórias. Confira também a qualidade da execução e o histórico de reparos.

### Manchas no teto são prova de vazamento?
É difícil determinar apenas pelas manchas a causa do vazamento ou se ele ainda está ocorrendo. Também é preciso considerar outras causas, como a condensação. Confira os registros de reparos e os resultados de uma inspeção especializada.

### Se eu contratar uma garantia de devolução do depósito do jeonse, não preciso me preocupar com o pagamento do saldo do novo imóvel?
Contratar a garantia e ter dinheiro disponível na data de pagamento do saldo do novo imóvel são coisas distintas. A execução da garantia está sujeita a condições e procedimentos. Confira também quando você terá os recursos necessários caso a devolução do depósito anterior atrase.

### As medidas para enfrentar a escassez de imóveis para jeonse se limitam à ampliação dos empréstimos e à regulamentação dos contratos de locação?
Há outras medidas, como a compra de imóveis existentes para locação. Cada política tem efeitos diferentes sobre os encargos financeiros, a estabilidade da moradia e a oferta. A possibilidade de utilizá-las na prática depende dos editais de inscrição e das condições dos produtos.

## Sources

- [Conselho Imobiliário da Coreia, Pesquisa Nacional sobre a Evolução dos Preços da Habitação: metodologia da pesquisa e explicação dos índices](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033&mi=10333&statId=S234820263)
- [Consulta de estatísticas no Sistema de Informações Estatísticas Imobiliárias do Conselho Imobiliário da Coreia](https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage.do)
- [Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte, Sistema de Divulgação de Preços de Transações Imobiliárias: perguntas frequentes](https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do)
- [Informações de Fácil Acesso sobre a Legislação do Dia a Dia: renovação do contrato de locação](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov)
- [LH청약플러스: imóveis existentes adquiridos para locação](https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031&mi=1154)
- [Corporação de Garantia de Habitação e Urbanismo: visão geral do produto de garantia de devolução do depósito de jeonse](https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y)
- [Centro Nacional de Informações Legislativas: critérios de projeto para economia de energia em edifícios e disposições suplementares](https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640&chrClsCd=010202)

## Images

![Uma mulher de camisola azul olha pela janela para prédios; perto dela há uma caixa de mudança dobrada e papéis.](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NTUsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--cbc2abf6c02e2f2ecdf30394c74bbd8270ee0c17/ai-6ba474ad.webp)
![Homem observa uma mancha no canto do teto junto à janela da varanda de um apartamento vazio](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NjIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--b7cc4d5ab741492e9718854a1b71b1051ff9b236/ai-831c7cc4.webp)