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title: "首都圈全租房荒 租客搬家或買房的判斷標準"
locale: zh-hant
category: knowledge_base
category_name: "知識庫"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/jeonse-shortage-seoul-moving-home-buying-guide
published_at: 2026-10-08T11:08:09+09:00
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# 首都圈全租房荒 租客搬家或買房的判斷標準

> 不能只因全租價格上漲就決定買房。比較時應確認統計資料的基準日期與能否續約，並比較居住成本、保證金返還時間及公寓狀況。

## Key Points

- 每週價格指數與實際成交資料的編製方式不同，不能套用相同的時間落差。
- 無法僅憑首爾居民在京畿道購屋的占比，就證明他們因全租房荒而搬遷。
- 比較繼續全租、搬家或買房時，應將相同居住期間的費用與每月所需現金分開比較。
- 判斷公寓朝向時，應一併確認實際日照情況與生活作息時間。
- 不要只看竣工年份就判斷頂樓的隔熱性能，還要檢查設備噪音及漏水、結露紀錄。

面對全租房源緊缺，請先確認能否續約，以及自己能負擔多少居住費用。不能只因全租價格上漲就決定購屋。評估購屋物件時，除了朝向，還要確認實際日照。頂樓則須另外檢查隔熱、噪音和漏水情況。

市場數據的基準日期，請查閱韓國不動產院「每週公寓價格動向」原文。（確認值：在已查閱的官方新聞稿列表中，可確認的最新每週公寓價格動向以2026年9月28日為調查基準日，發布日為2026年10月1日。· 來源 reb.or.kr · 2026-09-28確認）

## 如何判斷全租房源是否緊缺

全租房源緊缺，是指在想住的地區難以找到符合預算的全租住宅。這不是能憑單一漲幅判定的官方等級。請一併確認價格、房源及實際契約條件。

| 確認項目 | 可以了解的內容 | 解讀時的限制 |
| --- | --- | --- |
| 全租價格指數變動率 | 調查對象住宅的價格走勢 | 不等於個別住宅的押金漲幅 |
| 全租房源數量 | 特定服務上登錄的房源規模 | 受重複登錄和統計範圍影響 |
| 全租實際成交金額 | 已申報契約的押金 | 因面積、樓層及簽約時間而異 |
| 全租供需動向 | 調查掌握的供需情況 | 與實際簽約件數不同的指標 |
| 周邊住宅交屋時程 | 未來可入住住宅的規模與時間 | 並非所有交屋住宅都會投入全租市場 |

比較買賣和全租的漲幅時，必須使用相同的地區與期間。即使全租漲幅較高，也不保證買賣價格會上漲。貸款條件和購買能力也會影響購屋決定。

沒有基準日期的漲幅，很難用來說明當前市場。「5年來的全租房源緊缺」也需要比較期間和判定標準。看到「房源減半」時，請確認是否比較了同一服務的相同範圍。

### 不動產統計資料都會延遲反映嗎

每週價格指數與實際成交資料的時間差，應分開看待。韓國不動產院的價格動向調查會參考實際成交案例等資料。房源資訊和仲介業者的意見，也是決定樣本價格時使用的資料。調查方式可參閱[全國住宅價格動向調查說明](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033&mi=10333&statId=S234820263)。

實際成交資料中的簽約日與申報日並不相同。因此，近期的契約資料可能在之後補入。但不能因此斷定所有統計資料都延遲1~2個月。這兩個日期的差異可參閱[國土交通部實際成交價公開系統FAQ](https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do)。

## 首爾全租價格上漲會帶動京畿道住宅買賣嗎

首爾的全租負擔可能影響鄰近地區的居住需求。不過，首爾居民在京畿道購屋，並非全都是為了搬遷。單憑買家的原居住地，無法得知購買動機。

即使首爾居民的購屋占比增加，交易件數仍可能減少。這是因為整體交易量若下降得更多，占比就會上升。除了占比，也請確認實際購屋件數。

若考慮九里、河南等鄰近地區，應比較各地的條件。通勤路線和住宅交屋時程不同，需求也可能不同。不要只憑周邊地區會依序上漲的預測就購屋。

- 買家居住地統計：首爾居民的購屋件數及占整體交易的比例
- 租賃實際成交資料：相同面積的新簽契約與續約條件
- 住宅供給：候選地區的預定交屋時間與實際入住進度
- 生活條件：通勤時間與交通費、所需的生活設施

「輪動買盤」是用來形容各地區價格變化的比喻，並非所有地區的價格都會依序上漲的定律。全租負擔是否轉化為購屋需求，須另以交易資料確認。

## 因應全租房源緊缺的措施能改變什麼

政策對資金負擔、居住穩定及供給的影響各不相同。可採取的措施不只有擴大貸款和保障租客。利用現有住宅供應租賃住宅的措施也正在實施。

| 政策措施 | 可望發揮的作用 | 需一併考慮的限制 |
| --- | --- | --- |
| 全租資金金融支援 | 協助籌措入住時所需資金 | 利息負擔與供給不足是不同問題 |
| 續約等租客保障 | 支持現有租客穩定居住 | 須與新租客找房的問題分開看 |
| 收購現有住宅作出租賃住宅 | 將取得的住宅用於出租 | 受可收購住宅及招募條件限制 |
| 新建住宅供給 | 增加可入住住宅的存量 | 從推動計畫到入住需要時間 |

LH有提供收購現有住宅後出租的相關業務說明。因此，不能將因應措施限於興建新公寓。適用對象和供給方式，請參閱[LH申購Plus現有住宅收購租賃指南](https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031&mi=1154)。

擴大貸款對價格的影響，會因供給條件而異。評估租客保障措施的效果時，也須區分現有契約和新簽契約。要判斷特定政策是否造成全租房源緊缺，還需要另外分析。

政府未來會選擇哪些措施，在公布前都不是已確定的條件。不要把政策預測當成目前可取得的貸款來計算。實際可貸金額，最好在簽約前向金融機構確認。

## 依條件整理：維持全租、搬家或購屋

能否續約以及居住計畫不同，優先比較的選項也會不同。不必只憑可購屋金額來限縮選項。也請計算貸款後還剩多少生活費。

| 目前情況 | 優先考慮的選項 | 須確認的條件 |
| --- | --- | --- |
| 想繼續住在目前住宅 | 能否續約 | 續約請求權的使用紀錄與行使時間 |
| 難以負擔押金增加 | 比較其他全租住宅與附押金月租 | 利息、月租、保證費及搬家費 |
| 可以更換生活圈 | 租住鄰近地區 | 交通費與通勤時間的增加 |
| 計畫長期居住 | 比較購屋與租屋費用 | 本息還款額與修繕費 |
| 工作或家庭計畫可能變動 | 考慮搬遷的彈性 | 仲介費與售屋所需時間 |

### 如何確認能否續約

請先確認是否曾行使契約續約請求權。默示續約與行使續約請求權不同。最好一併查看過去的契約，以及續約時雙方往來的通知。

> 租賃契約可以依當事人合意或《住宅租賃保護法》的規定續約。
>
> 來源：易查生活法令資訊「租賃契約的續約」

續約請求權原則上可行使1次。依此續約的租賃期間為2年。房東實際入住等情況也屬於法定拒絕事由。

2020年12月10日起簽訂或續約的契約，適用以下期間規定。續約請求必須在**到期前6個月至到期前2個月之間**提出。各契約的適用條件，請參閱[租賃契約續約指南](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov)。

## 比較居住費用與押金退還時程

比較全租與購屋時，應以相同的居住期間為基準。每月支出的現金和最終負擔的費用也要區分。償還貸款本金雖是現金支出，卻也會減少債務。

| 比較項目 | 全租、附押金月租 | 購屋 |
| --- | --- | --- |
| 起初所需現金 | 自付押金及簽約、搬家費用 | 自付購屋款及取得、簽約費用 |
| 每月所需現金 | 貸款還款額、月租、管理費等 | 貸款本息、管理費等 |
| 其他費用 | 保證費與搬家相關費用 | 持有稅、修繕費及日後售屋費用 |
| 被占用的自有資金 | 投入押金的自有資金 | 投入購屋的自有資金 |
| 搬遷時的變數 | 押金退還時間 | 售屋時間與實際售價 |

自有資金無法挪作他用，也會產生成本。這稱為機會成本。請與實際可使用的存款等資金相比，自行計算。預期的房價漲幅，最好不要計入確定收入。

尤其要讓原有押金的退還日與新房尾款支付日銜接。即使總資產足夠，也可能在支付尾款當天缺乏現金。請依以下順序列出資金時程。

1. 寫下目前契約的到期日和預定退還押金的日期。
2. 確認新房訂金、期中款及尾款的支付日期。
3. 對照貸款撥款日與各付款日可動用的現金。
4. 確認押金延遲退還時，能否籌措所需資金。
5. 整理好必要措施後，再協調簽約時程。

全租押金返還保證是用來因應押金無法退還風險的商品。能否加入，以及保證履行條件，須分別確認。即使已加入，也不代表新房尾款支付日就有現金可用。條件請參閱[住宅都市保證公社全租押金返還保證指南](https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y)。

## 依什麼標準比較公寓朝向

評估公寓朝向時，須同時考慮實際日照和日常作息。即使朝南，若被前方建築物遮擋，陽光仍可能受限。西南向與東南向哪個較好，也因生活方式而異。

| 朝向 | 一般可留意的日照特性 | 現場須確認的內容 |
| --- | --- | --- |
| 南向 | 白天從南側窗戶照入的陽光 | 前方棟別的陰影與冬季日照 |
| 東南向 | 上午陽光的影響 | 早上的明亮程度與下午的採光 |
| 西南向 | 下午陽光的影響 | 下午是否刺眼及夏季遮陽情況 |

日照指陽光直接照入的狀態。採光指自然光讓室內變亮的狀態。景觀則是從窗外看到的景色。三者彼此相關，但不是相同的條件。

1. 確認房源標示的朝向是以哪扇窗戶為準。
2. 分別查看常用房間與客廳的明亮程度。
3. 在可行範圍內比較上午和下午的情況。
4. 確認前方建築物的位置及周邊開發計畫。
5. 考慮看屋季節與冬季日照的差異。

即使看屋時視野開闊，也未必能一直維持原有景觀。須另外確認周邊的開發可能性。良好的景觀也不保證日後的售價。

## 頂樓需要確認什麼

頂樓的優點是樓上沒有其他住戶。但其他住戶或公共設備的噪音仍可能存在。不要只憑竣工年份判斷隔熱或防水狀況。

「2014年起竣工的頂樓就沒有隔熱問題」並不是準確的標準。節能設計標準設有依許可時間等條件而定的過渡條款。竣工年份與實際適用的設計標準可能不同。相關內容可參閱[建築物節能設計標準附則](https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640&chrClsCd=010202)。

| 檢查項目 | 須確認的地點、資料 | 判斷時的注意事項 |
| --- | --- | --- |
| 設備噪音 | 電梯運作時的室內、屋頂設備位置 | 電梯結構和設備配置因社區而異 |
| 漏水痕跡 | 天花板角落、窗戶周邊、陽台天花板 | 單憑水漬難以確定原因或是否已修復 |
| 結露痕跡 | 外牆角落、窗戶周邊、家具後方 | 一併確認隔熱、室內濕度及通風狀況 |
| 屋頂維護 | 管理辦公室的防水工程及維修紀錄 | 難以只憑近期重新貼壁紙就判斷瑕疵已排除 |
| 冷暖氣負擔 | 可查得的用量與費用紀錄 | 考慮居住人數和使用習慣的差異 |
| 出售、出租條件 | 同一社區類似面積的交易案例 | 不因位於頂樓就斷定有折價或溢價 |

漏水是水透過結構體或縫隙滲入的問題。結露則是水蒸氣在冰冷表面凝結成水滴的現象。兩者的成因和修繕方式不同。若有相關痕跡，請索取維修紀錄和專業檢查結果。

## 因應全租房源緊缺時常見的錯誤

直接把市場預測套用到個人契約條件，是常見的錯誤。應區分地區平均情況與個別住宅的狀況。簽約前，最好再次確認以下事項。

- 將每週漲幅直接延伸至長期，用來預測價格的計算方式
- 把房源數量減少視為實際住宅數量減少的解讀
- 認為首爾居民在京畿道購屋全都是因全租房源緊缺而搬遷
- 把全部貸款額度當成可負擔居住費用的預算
- 期待住在頂樓就不會有任何噪音
- 把預計退還的押金當作已到手的尾款，據此安排時程

即使感到全租房源不足，貸款負擔也不會因此減少。請分別確認候選住宅的價格和狀況。是否簽約，應以已確認的資金和實際居住條件為依據。

## FAQ

### 全租價格上漲，現在該買房嗎？
不能只憑全租價格上漲決定買房時機。請一併比較續約的可能性、居住期間、貸款本息及取得成本。

### 能確定全租房源短缺時隔5年再次出現嗎？
如果沒有比較期間和判斷標準，就很難確定。需要查看與韓國不動產院價格指數採相同範圍統計的房源資料。

### 每週價格指數也會因實際交易申報而延遲1~2個月嗎？
不能將相同的時間差套用到所有統計資料。價格走勢調查會運用實際交易案例和房源資訊等資料。實際交易公開資料的契約日期與申報日期之間則有時間差。

### 首爾居民購買京畿道公寓的人數增加，是因為全租房源短缺嗎？
光憑買家的居住地，無法得知購屋動機。若要確認是否實際搬遷，或從全租轉為購屋，還需要其他資料。

### 如何比較全租和購屋的成本？
先設定相同的居住期間，再比較利息、月租、稅金、維修費及交易費用。每月所需現金也要另外計算。償還貸款本金雖是現金支出，但這筆錢會減少債務。

### 如果是默示續約，是否代表已經行使過續約請求權？
默示續約與行使契約續約請求權是兩回事。請查看先前的契約及通知內容。實際行使權利時，還須符合行使期限等規定，並考量法定拒絕事由。

### 朝西南比朝東南好嗎？
很難一概而論。請留意朝東南的住宅在上午、朝西南的住宅在下午受到日照的影響。也要一併比較前方建築物的遮蔽情況和實際作息時間。

### 住頂樓就沒有樓層間的噪音嗎？
可以避開樓上住戶的生活噪音。不過，隔壁或其他樓層，以及電梯和公共設備的噪音仍可能傳來。

### 2014年以後竣工的頂樓，就不必擔心隔熱問題嗎？
不能只憑竣工年份斷定隔熱性能。適用標準會受到許可時間和過渡措施影響。也請確認施工狀況及維修紀錄。

### 天花板上的污漬是漏水的證據嗎？
光憑污漬，很難確定漏水原因或目前是否仍在漏水。也需要排查結露等其他原因。請查看維修紀錄和專業檢查結果。

### 加入全租保證金返還保證後，就不必擔心新房的尾款了嗎？
加入保證與在新房尾款支付日備妥現金是兩回事。保證履行有其條件和程序。也請確認原有保證金延遲返還時的資金安排。

### 應對全租房源短缺的措施，只有擴大貸款和租賃管制嗎？
還有收購既有住宅後出租等其他方式。各項政策對資金負擔、居住穩定和供給的影響各不相同。實際能否使用，取決於招募公告和商品條件。

## Sources

- [韓國不動產院全國住宅價格動向調查：調查方法與指數說明](https://www.reb.or.kr/reb/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1033&mi=10333&statId=S234820263)
- [韓國不動產院不動產統計資訊系統統計查詢](https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage.do)
- [國土交通部實際成交價公開系統常見問題](https://rt.molit.go.kr/pt/bbs/faqList.do)
- [易查生活法令資訊：租賃契約的續訂](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=4&cciNo=4&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov)
- [LH申購Plus：既有住宅收購出租](https://apply.lh.or.kr/lhapply/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=1031&mi=1154)
- [住宅都市保證公社：全租保證金返還保證商品概要](https://m.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=Y)
- [國家法令資訊中心：建築物節能設計標準與附則](https://www.law.go.kr/admRulLsInfoP.do?admRulSeq=2100000208640&chrClsCd=010202)

## Images

![穿藍色毛衣的女子望向窗外的公寓大樓，旁邊有摺平的搬家紙箱和文件。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NTUsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--cbc2abf6c02e2f2ecdf30394c74bbd8270ee0c17/ai-6ba474ad.webp)
![男子在空置公寓的陽台窗旁，抬頭查看天花板角落的水漬](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MjU3NjIsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--b7cc4d5ab741492e9718854a1b71b1051ff9b236/ai-831c7cc4.webp)