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title: "2026夏季地方房地產實地考察：4城市整理"
locale: zh-hant
category: report
category_name: "研究報告"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/local-property-site-visit-2026-summer-four-cities
published_at: 2026-09-08T13:09:28+09:00
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# 2026夏季地方房地產實地考察：4城市整理

> 比較春川、東海、全州、釜山2026年的價格、供應、交易與市場心理指標，並提出夏季實地考察時查證實際成交與開發計畫的順序。

## Key Points

- 春川在2026年6月同時出現價格指數上升與未售住宅減少。
- 東海的指數差值3.67應解讀為點數，而非百分比。
- 全州在入住供應量較少的情況下，出現需求集中於新建及次新建住宅的現象。
- 釜山消費者心理指數的回升，必須與實際交易量一併確認。
- 開發計畫公告必須區分事業階段與是否取得許可後再進行查證。

2026年夏季地方房地產實地考察候選地為春川、東海、全州、釜山。春川呈現復甦走勢，東海則觀察到相對強勢。全州的重點是供給稀缺性，釜山則是市場心理反彈。但仍須在現場交叉確認實際成交、未售屋、就業與生活圈。

截至2026年7月（各指標基準月份不同）

## 4個城市比較

四座城市的上漲背景與需要確認的風險各不相同。春川與東海較受交通、開發計畫影響。全州的重點是供給不足，釜山則是各地區的差異化。

| 城市 | 已確認指標 | 市場解釋因素 | 實地考察項目 | 應注意風險 |
|---|---|---|---|---|
| 春川 | 2026年6月買賣價格指數100.88 | 首爾可及性、未售屋減少 | 車站可及性、完工社區需求、生活圈 | GTX-B延伸計畫階段 |
| 東海 | 2026年6月買賣價格指數101.43 | KTX可及性、觀光與產業計畫 | 常住需求、車站周邊移動、商圈 | 混淆觀光需求與居住需求 |
| 全州 | 2024年245戶、2025年277戶入住 | 新建與次新建住宅的稀缺性 | 熱門生活圈、老屋價格差距 | 僅憑過去入住量判斷供給不足 |
| 釜山 | 2026年6月消費心理指數108.7 | 心理改善、偏好沿海地區 | 成交量、待售物件積壓、都市更新案 | 將部分創新高成交價概括為整體市場 |

即使同樣是上漲訊號，也應依不同原因解讀。價格指數並非個別公寓的市價。單筆創新高成交也不代表整座城市已經復甦。

## 春川房地產復甦訊號

春川的價格指數與未售屋情況同步改善。2026年6月買賣價格指數為100.88。公布的較前月變動率為0.06%。

也有分析指出，自2026年1月起已連續6個月上漲。據稱，指數重回100以上是2022年9月以來首次。但仍須一併確認基準時間與是否經過改版。

2026年5月未售住宅為167戶。2025年5月統計為212戶。減少45戶。

成交案例列出兩個社區。춘천센트럴파크푸르지오專有面積74㎡的成交價為5億1,500萬韓元。춘천롯데캐슬위너클래스專有面積73㎡的成交價為5億6,500萬韓元。

GTX-B延伸至春川一案，應先區分其處於研議或推動階段。路線延伸不等於已開始營運。應分別確認初步可行性評估、資金來源與動工時程。

三川洞原斗山研修院用地也曾提出興建休養設施的計畫。公布的總事業費為5,500億韓元。對住宅需求的影響會依許可審批與就業規模而異。

## 東海房地產相對強勢

東海的指數走勢與鄰近觀光城市不同。2026年6月買賣價格指數為101.43。2025年6月指數為97.76。

同期公布的束草變動率為-4.45%。江陵變動率為-0.97%。應統一調查基準與樣本組成後再進行比較。

KTX可及性改善被視為東海的利多背景之一。前往清涼里站的時間據稱約為2小時。實際感受的時間會因搭乘列車與轉乘情況而異。

氫能儲存與運輸叢集也是產業變數。資料中心投資計畫亦被提及為地方利多。然而，計畫公布與實際投入資本必須區分。

尤其曾提出最高120兆韓元的投資規模。此數字應透過公司公告與地方政府資料再次確認。用地、電力、許可審批及執行期間也應一併檢視。

## 全州供給不足與新建住宅集中化

全州在入住量偏低的情況下，出現需求集中於熱門社區的現象。2024年入住量為245戶。2025年則公布為277戶。

創新高成交案例集中在新建與次新建住宅。포레나전주에코시티專有面積116㎡的成交價為11億8,500萬韓元。成交時間為2026年7月。

서신아이파크e편한세상專有面積59㎡也被列入案例。公布的成交價為5億1,400萬韓元。是否解除契約應至實際成交價公開系統確認。

不能僅憑過去入住量偏低便斷定供給不足。還需要掌握後續預售、動工及預定入住量。未售屋與全租價格也能反映需求強度。

全州的核心變數是各社區間的兩極化。新建住宅的漲勢未必會擴散至所有老屋。應比較相同面積、不同屋齡的價格差異。

## 釜山市場心理反彈與地區差異

釜山同時出現消費心理改善與部分成交價創新高的情況。2026年6月住宅買賣市場消費心理指數為108.7。前月指數為101.4。

指數在一個月內上升7.3點。這與上升7.3%的表述不同。不能僅憑指數超過100便確定市場已進入上升階段。

成交案例包括더비치푸르지오써밋。2026年7月成交價為15億8,500萬韓元。남천더샵프레스티지專有面積59㎡的成交價為9億8,500萬韓元。

釜山很難視為單一市場。熱門沿海地區與舊市區的需求族群不同。都市更新區域的價格差異會隨計畫階段而擴大。

實地考察時，比起創新高成交價，更應觀察成交的延續性。應確認相同面積近期的成交筆數。也應記錄賣方開價與實際成交價之間的差距。

## 依條件整理實地考察地區

實地考察目的不同，優先查看的城市也會不同。觀光吸引力與居住需求並非相同條件。以下標準可用於縮小候選範圍。

| 欲確認的條件 | 優先評估地區 | 現場提問 |
|---|---|---|
| 首都圈可及性 | 春川 | 交通改善是否用於日常通勤 |
| 鐵路與產業計畫 | 東海 | 已公布的計畫是否轉化為就業 |
| 新建住宅稀缺性 | 全州 | 老屋與新建住宅的價格差距是否維持 |
| 大城市內部的地段差異 | 釜山 | 各區、洞的成交量與待售物件積壓是否不同 |

若為自住，請查看前往醫院與學校的實際時間。若評估投資，請優先查看常住就業與供給計畫。較安全的做法是只將觀光客流入視為輔助指標。

## 地方實地考察進行順序

有效率的實地考察應從確認統計資料一路延伸至現場紀錄。若只沿著度假行程移動，很容易忽略居住生活圈。請依下列順序對照資料與現場情況。

1. 請向韓國不動產院確認價格指數的基準月份。
2. 請向國土交通部查詢相同面積的實際成交紀錄。
3. 請依年度區分未售屋與未來入住量。
4. 請確認交通、產業計畫的許可審批階段。
5. 請分別記錄平日與週末的商圈人流。
6. 請實際前往學校、醫院與超市。
7. 請向多家仲介業者詢問相同問題。
8. 請比較開價與近期成交價的差距。

仲介業者的說明可成為有用的現場資訊。但賣方與買方的利害關係不同。不能將單一業者的說法當作官方統計資料使用。

## 計算範例

春川未售屋減少率可用原始資料重新計算。戶數由2025年5月的212戶降至167戶。減少45戶。

- 減少率：`(212-167)÷212×100`
- 計算結果：約21.23%
- 表述：較去年同月減少約21%

東海指數需要區分單位。101.43減去97.76為3.67點。若直接寫成3.67%，單位便會不同。

- 指數差：`101.43-97.76=3.67點`
- 變動率：`(101.43÷97.76-1)×100`
- 計算結果：約3.75%

釜山心理指數也適用相同原則。108.7與101.4相差7.3點。較前月的變動比例需要另行計算。

## 常見錯誤

最常見的錯誤是將單一上漲訊號當作結論。指數、創新高成交價與市場心理是不同資料。應先統一各項指標的期間與單位。

- 將指數100誤解為絕對價格100
- 將點數差寫成百分比變化
- 將單筆創新高成交視為整個地區上漲
- 僅憑過去入住量判斷未來供給
- 將開發計畫公布視為動工或完工
- 將觀光客視為常住住宅需求

「立即入住」或折扣文案也需要結合情境判讀。反覆出現的布條可能反映待售物件壓力。但不能僅憑單一社區的促銷活動判斷整座城市。

## 夏季實地考察的季節偏誤

夏季實地考察容易高估觀光地的活力。度假旺季的流動人口應與常住需求區分。海灘商圈與住宅商圈的動線也不相同。

也請走訪遠離觀光區的公寓社區。請確認平日晚間的停車情況與商家營業狀況。若可行，請在度假旺季結束後再次比較相同生活圈。

天氣也會影響對居住環境的判斷。在沿海地區可確認風勢與鹽分暴露情況。在鄰近湖泊的地區則可記錄濕度與交通壅塞情形。

## 官方資料確認標準

價格與成交情況應透過不同的官方資料確認。價格指數應使用韓國不動產院的全國住宅價格趨勢調查。個別契約則應至國土交通部實際成交價公開系統查詢。

未售屋與入住資料應確認基準日。請在國土交通統計平台統一地區與住宅類型。也應確認公布後是否有修正數字。

消費心理應查閱國土研究院的調查。應一併閱讀指數計算公式與區間解釋。不能僅憑指數超過100便界定市場階段。

目前未確認到可引用的官方公告文字。因此未直接引用規則。各項數字均應透過相關機構的原始表格與查詢畫面再次確認。

## FAQ

### 前往地方房地產實地考察前，應確認哪些事項？
請確認價格指數、相同面積的實際成交、未售出住宅及未來入住供應量。交通與產業開發須區分公告、許可、動工及竣工階段。

### 春川2026年的市場復甦訊號是什麼？
2026年6月的買賣價格指數為100.88。2026年5月的未售出住宅也從去年同月的212戶減少至167戶。

### 東海買賣價格指數中的3.67代表什麼？
3.67是101.43與97.76之間的差值，單位為指數點。以兩個指數計算出的變動幅度約為3.75%，因此必須區分單位。

### 全州房價上漲能只用供應不足來解釋嗎？
2024年和2025年的入住量雖少，但光憑這一點仍不足以解釋。還須確認之後的預計入住供應量、未售出住宅、全租價格，以及新建與老屋之間的價差。

### 釜山消費者信心指數108.7代表上漲行情嗎？
這是信心較上月的101.4改善的訊號。不過，實際價格是否上漲，還須綜合交易量、實際成交價及待售物件積壓情況判斷。

### 如何驗證創新高的交易？
請在國土交通部實際成交價公開系統中確認社區、面積、樓層及簽約日。也須一併查詢合約解除與更正情況。

### 利多開發案從哪個階段起可以反映在價格中？
不能僅憑公告就假設會完工。須分階段確認專案主體、資金來源、許可、是否動工及預計竣工時間。

### 夏季實地考察時若遊客眾多，是否代表住宅需求也很強勁？
觀光流動人口與常住住宅需求並不相同。須分別確認平日生活圈、常住人口的就業機會、學校與醫院的使用情況，以及假期結束後商圈的人流趨勢。

## Sources

- [國土交通部實際交易價格公開系統](https://rt.molit.go.kr/)
- [韓國不動產院不動產統計資訊系統 R-ONE](https://www.reb.or.kr/r-one/)
- [國土交通統計入口網站](https://stat.molit.go.kr/)
- [國土研究院不動產市場消費者心理調查](https://www.krihs.re.kr/)

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