Subida del tipo oficial: cuándo y cómo afecta al préstamo
Una subida del tipo oficial no se aplica de inmediato a los préstamos existentes. El momento y la magnitud reales varían según el índice de referencia, el ciclo de revisión de 3, 6 o 12 meses, si el interés es fijo y las condiciones de bonificación.
- El interés del préstamo se calcula sumando el margen al tipo de referencia y restando las bonificaciones.
- En los préstamos variables, el interés cambia según el ciclo de revisión de 3, 6 o 12 meses indicado en el contrato.
- Los préstamos mixtos se ven afectados por el tipo de referencia vigente tras finalizar el período fijo.
- En principio, los préstamos totalmente fijos no reflejan las variaciones de los tipos de mercado hasta el vencimiento acordado.
- La causa de una variación del interés debe comprobarse primero en el índice de referencia contractual y las condiciones de bonificación, antes que en el tipo oficial.
Aunque suba el tipo de interés oficial, el tipo de los préstamos existentes no aumenta de inmediato. Los préstamos variables cambian según índices como COFIX y los bonos bancarios, y conforme a ciclos de revisión de 3, 6 o 12 meses; los préstamos puramente fijos, en principio, mantienen el tipo hasta el vencimiento.
Fecha de referencia: consulte los datos más recientes en «Evolución del tipo de interés oficial» del Banco de Corea y en «Publicación de COFIX» del portal del consumidor de la Federación de Bancos de Corea
Fórmula para determinar el tipo de interés de un préstamo
El tipo de interés de un préstamo se determina combinando el tipo índice con las condiciones contractuales. La estructura básica puede expresarse mediante la siguiente fórmula. Es posible que el tipo de interés oficial no figure directamente en esta fórmula. En cambio, influye indirectamente en el tipo índice.
Tipo de interés del préstamo = tipo índice + margen adicional - bonificación del tipo
| Componente | Significado | Factores que influyen en el tipo |
|---|---|---|
| Tipo índice | Referencia que refleja el coste de financiación del banco | COFIX, bonos bancarios, CD, KORIBOR, etc. |
| Margen adicional | Tipo que refleja el riesgo y los costes según el prestatario y el producto | Solvencia, garantía, tipo de préstamo, costes operativos, etc. |
| Bonificación del tipo | Reducción aplicada si se cumplen determinadas condiciones de vinculación | Domiciliación de nómina, uso de tarjeta, domiciliación de pagos, etc. |
Aunque baje el tipo índice, el tipo final puede disminuir menos. Esto se debe a que un aumento del margen adicional puede compensar la bajada del índice. El tipo aplicado también puede subir si se pierden las condiciones de bonificación. Por tanto, es difícil prever los intereses basándose únicamente en la dirección del tipo de interés oficial.
Cómo se transmite el tipo de interés oficial a los préstamos
Los cambios del tipo de interés oficial se transmiten a los préstamos a través de los mercados financieros. Una decisión del Banco de Corea no se aplica al día siguiente a todos los préstamos. Primero se mueven los tipos de mercado y los índices de cada producto. Después, se reflejan en los préstamos existentes en la fecha de revisión establecida en el contrato.
- El Banco de Corea modifica el tipo de interés oficial.
- Reaccionan el tipo call y los tipos de mercado, como los CD y los bonos bancarios.
- Cambia el coste de financiación de los bancos.
- Varían índices de préstamos como COFIX o los bonos bancarios.
- El nuevo tipo se aplica en la fecha de revisión establecida en el contrato.
COFIX es publicado por la Federación de Bancos de Corea el día 15 de cada mes a las 15:00. Los tipos de los bonos bancarios se forman diariamente en el mercado de bonos. La fecha real de aplicación debe ajustarse al contrato de cada préstamo.
La definición oficial y la evolución del tipo de interés oficial pueden consultarse en el Banco de Corea. El COFIX más reciente puede consultarse en el portal del consumidor de la Federación de Bancos de Corea. Para saber qué índice se aplica a cada producto, prevalecen el contrato del préstamo y la información del banco.
Comparación de la aplicación del tipo según el tipo de préstamo
El índice seguido varía según el tipo de préstamo. Incluso los préstamos contratados el mismo día pueden mostrar movimientos diferentes en sus tipos. Lo siguiente describe la estructura general. Los criterios exactos deben comprobarse en el contrato.
| Tipo de préstamo | Índice utilizado principalmente | Método de aplicación | Momento que debe comprobarse |
|---|---|---|---|
| Préstamo hipotecario variable | COFIX | En la revisión se aplica el índice contractual más reciente | Ciclos de 3, 6 o 12 meses |
| Préstamo hipotecario mixto | Bonos bancarios a 5 años, etc. | Pasa a tipo variable tras el período fijo | Fecha de finalización del período fijo |
| Préstamo puramente fijo | Bonos bancarios vigentes en el momento de la concesión, etc. | En principio, mantiene el tipo contractual hasta el vencimiento | Si han cambiado las condiciones de bonificación |
| Préstamo personal | Bonos bancarios a 6 meses o 1 año, CD, KORIBOR, etc. | Los cambios de los índices a corto plazo se reflejan en la revisión | Ciclo de variación establecido en el contrato |
| Préstamo para depósito jeonse | COFIX o bonos bancarios a 6 meses, etc. | Se aplica de forma diferente según el banco y el producto | Índice y ciclo indicados en el contrato |
Que el precio se haya fijado tomando como referencia los bonos bancarios no significa que el préstamo sea necesariamente variable. Los bonos bancarios también se utilizan para calcular el tipo fijo en el momento de conceder el préstamo. Que el tipo vuelva a calcularse después de la concesión es una cuestión distinta. También debe comprobarse el método de aplicación del tipo indicado en el contrato.
Resumen según las condiciones
Para determinar si subirá el tipo actual del préstamo, hay que considerar el tipo de interés contratado y la fecha de revisión. No basta con comprobar si ha subido el tipo de interés oficial. Busque entre las siguientes condiciones la que corresponda a su contrato.
| Condición contractual | Efecto previsto |
|---|---|
| Es variable y la fecha de revisión está próxima | Los cambios recientes del índice correspondiente pueden reflejarse pronto |
| Es variable, pero falta mucho para la fecha de revisión | El tipo actual puede mantenerse hasta la revisión |
| Aún queda período fijo en un préstamo mixto | En principio, las variaciones del índice no se reflejan durante el período fijo |
| Se aproxima la fecha de conversión de un préstamo mixto | El tipo puede cambiar según el índice vigente en el momento de la conversión |
| Es puramente fijo y se mantienen las condiciones de bonificación | En principio, la subida de los tipos de mercado no se refleja en el tipo contractual |
| No se cumplen las condiciones de bonificación | El tipo final puede subir independientemente del índice |
| El contrato permite revisar el margen adicional | El tipo puede cambiar en una proporción distinta a la variación del índice |
No se fije únicamente en que el producto se denomine «tipo fijo». Puede tratarse de un préstamo mixto que solo permanece fijo durante cierto período. Debe comprobar la fecha de finalización del período fijo y el índice que se aplicará después. Revise también por separado las condiciones para mantener la bonificación del tipo.
Ejemplo de cálculo: cambio de un tipo variable a 6 meses
Un tipo variable a 6 meses vuelve a aplicar el índice contractual cada 6 meses. Denominaremos Δ%p a la variación del índice. Si el margen adicional y la bonificación del tipo no cambian, el cálculo es sencillo. El nuevo tipo del préstamo cambia en Δ%p respecto al anterior.
Tipo antes de la revisión = índice anterior + margen adicional - bonificación del tipo
Tipo después de la revisión = índice anterior + Δ%p + margen adicional - bonificación del tipo
Variación del tipo = Δ%p
Si se supone que el capital pendiente permanece igual, también puede calcularse la variación de los intereses mensuales. Δ se expresa en puntos porcentuales, no en porcentaje. Para calcular la cuota mensual de un préstamo con amortización mediante cuotas constantes se necesita una fórmula de amortización aparte.
Variación aproximada de los intereses mensuales ≈ capital pendiente × (Δ ÷ 100) ÷ 12 meses
Este cálculo presupone que el margen adicional y la bonificación del tipo permanecen sin cambios. Si cambian las condiciones de bonificación, también variará la magnitud del cambio. El importe realmente cobrado debe comprobarse en el calendario de amortización del banco.
Elementos del contrato que deben comprobarse antes que el tipo de interés oficial
El próximo tipo de su préstamo puede preverse con mayor precisión consultando el contrato. En particular, el apartado denominado «tipo de referencia» puede tener un significado distinto del tipo del Banco de Corea. A menudo se refiere al índice de préstamo establecido por el banco. Compruebe el contenido del contrato en el siguiente orden.
- Compruebe si el método de aplicación del tipo es variable.
- Si es mixto, busque la fecha de finalización del período fijo.
- Compruebe el nombre exacto del índice aplicado.
- Si es COFIX, compruebe también el tipo específico.
- Busque el ciclo de revisión del tipo y la próxima fecha de cambio.
- Compruebe las condiciones que permiten modificar el margen adicional.
- Revise las condiciones de bonificación, como la domiciliación de la nómina.
- Compare cada apartado de las notificaciones del tipo anterior y del nuevo.
COFIX tiene distintos métodos de cálculo. Aunque sus nombres sean parecidos, sus valores y movimientos pueden no coincidir. Debe buscar exactamente el tipo de COFIX indicado en el contrato. Compararlo con el valor publicado de otro tipo puede llevar a una conclusión errónea.
Errores frecuentes
Al interpretar las variaciones del tipo de un préstamo, es fácil confundir el tipo de interés oficial con el tipo índice. Tampoco debe atribuirse la subida del tipo a un único elemento. Compare, apartado por apartado, el valor anterior y el nuevo en la notificación.
| Interpretación habitual | Lo que realmente debe comprobarse |
|---|---|
| Si sube el tipo de interés oficial, los intereses también suben al día siguiente | El tipo anterior puede mantenerse hasta la fecha de revisión |
| Si el tipo de interés oficial no cambia, el tipo del préstamo tampoco cambia | Los bonos bancarios, COFIX y el margen adicional pueden moverse por separado |
| En un préstamo fijo, el tipo es siempre el mismo | Debe comprobarse si es mixto y si se han perdido las condiciones de bonificación |
| Si baja COFIX, el tipo baja en la misma proporción | También deben considerarse los cambios del margen adicional y de la bonificación del tipo |
| Todos los préstamos para depósito jeonse utilizan el mismo índice | Según el banco y el producto, se utiliza COFIX o bonos bancarios |
| El tipo de los bonos bancarios publicado en las noticias se aplica de inmediato | Solo se refleja si coincide con el índice contractual y la fecha de revisión |
Las bajadas del tipo de interés oficial se transmiten según el mismo principio. Sin embargo, el mercado puede haber anticipado la bajada. En ese caso, los bonos bancarios pueden moverse antes de la decisión. La dirección del tipo de interés oficial y la del tipo del préstamo pueden diferir temporalmente.
Cómo consultar el tipo de interés oficial y COFIX más recientes
Los datos más recientes deben comprobarse junto con la fecha de publicación oficial. Explicaciones sin fecha, como «subió durante los dos últimos meses consecutivos», no pueden darse por válidas para la situación actual. Consulte la fecha de la decisión en la evolución del tipo de interés oficial del Banco de Corea. Consulte en la Federación de Bancos de Corea el COFIX del mes correspondiente.
- Banco de Corea: evolución y fechas de modificación del tipo de interés oficial de la política monetaria
- Portal del consumidor de la Federación de Bancos de Corea: valores mensuales y tipos de COFIX
- Contrato del préstamo: índice aplicado y ciclo de revisión
- Notificación de tipos del banco: historial de cambios del margen adicional y de la bonificación del tipo
La fecha de referencia de la publicación del mercado puede diferir de la de su contrato. No dé por hecho que el dato más reciente publicado se aplicará de inmediato. Debe comprobar qué valor publicado se utilizará en la próxima fecha de revisión.
Preguntas frecuentes
Si sube el tipo de interés oficial, ¿el tipo variable sube en la misma proporción?
No siempre sube en la misma proporción. Primero se refleja la variación del índice establecido en el contrato. Los cambios del margen adicional y de la bonificación del tipo también afectan al tipo final.
¿También afecta a los préstamos existentes a tipo fijo?
En principio, los préstamos puramente fijos mantienen el tipo contractual hasta el vencimiento. Sin embargo, los préstamos mixtos pasan a tipo variable después del período fijo. También debe comprobarse si se han perdido las condiciones de bonificación.
¿El tipo del préstamo cambia de inmediato en la fecha de publicación de COFIX?
Por lo general, los préstamos existentes cambian en la fecha de revisión establecida en el contrato. La fecha de publicación y la fecha real de aplicación pueden ser distintas. Compruebe en el contrato la fecha de modificación del tipo.
¿Puede subir el tipo del préstamo aunque el tipo de interés oficial no cambie?
Sí. Los bonos bancarios y COFIX se mueven según las condiciones del mercado. También puede deberse a un aumento del margen adicional o a una reducción de la bonificación del tipo.
¿Dónde puedo encontrar el índice de referencia de mi préstamo?
Consulte el apartado sobre la aplicación del tipo en el contrato del préstamo. También puede aparecer en la pantalla de detalles del préstamo de la aplicación del banco. Si resulta difícil encontrarlo, pregunte al banco el nombre del índice y la próxima fecha de revisión.
FAQ
Si sube el tipo de interés oficial, ¿el tipo variable del préstamo también sube en la misma proporción?
No siempre sube en la misma proporción. El tipo final se determina sumando al margen contractual las variaciones del COFIX o de los bonos financieros y los cambios en los tipos preferenciales.
¿Los intereses del préstamo aumentan desde el día siguiente a la subida del tipo de interés oficial?
Por lo general, los préstamos existentes no cambian de inmediato. El nuevo índice se aplica cuando llega la fecha de revisión establecida en el contrato, cada 3, 6 o 12 meses.
¿Los préstamos a tipo fijo no se ven afectados por la subida del tipo de interés oficial?
En principio, los préstamos íntegramente a tipo fijo mantienen el tipo pactado hasta el vencimiento. Los de tipo mixto pasan a ser de tipo variable cuando termina el periodo fijo, por lo que se ven afectados por el índice vigente en ese momento.
¿Puede subir el tipo de interés del préstamo aunque se mantenga sin cambios el tipo de interés oficial?
Sí. Los bonos financieros y el COFIX pueden subir por separado, o puede aumentar el margen. El tipo final también puede subir si no se cumplen las condiciones preferenciales.
Cuando se publica el COFIX, ¿se aplica de inmediato a las hipotecas existentes?
La publicación y la aplicación son cuestiones distintas. En los préstamos existentes, el COFIX correspondiente se refleja según la fecha de revisión y la fecha de referencia pactadas.
¿Dónde puedo comprobar el índice que sigue mi préstamo?
Consulte el contrato del préstamo y la pantalla de detalles del préstamo en la aplicación del banco. Debe buscar conjuntamente el nombre del índice, el tipo específico de COFIX, la frecuencia de revisión y la próxima fecha de modificación.
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