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title: "Flexibilização das regras para Moa Housing·Moa Town em Seul: coeficiente de 500% e mudança na viabilidade"
locale: pt
category: report
category_name: "Relatório"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-moa-housing-town-deregulation
published_at: 2026-07-17T21:26:29+09:00
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# Flexibilização das regras para Moa Housing·Moa Town em Seul: coeficiente de 500% e mudança na viabilidade

> A cidade de Seul flexibilizou regras relacionadas ao coeficiente de aproveitamento, ao número de pavimentos e aos procedimentos de análise do Moa Housing·Moa Town, modelo de requalificação de áreas residenciais antigas e de baixa altura. A medida pode aumentar a viabilidade dos projetos e acelerar a oferta, mas custos de construção, juros e consentimento dos proprietários continuam sendo variáveis importantes.

## Key Points

- Moa Towns próximas a estações e ao longo de vias arteriais podem receber, sob condições, coeficiente de aproveitamento de até 500% por meio de mudanças como a elevação para zona semirresidencial.
- O limite médio de 13 pavimentos nas zonas residenciais gerais de tipo 2 também pode ser flexibilizado conforme a localização e as condições de implementação por bloco, facilitando a criação de conjuntos residenciais de média e alta altura.
- A diretriz de reduzir desvantagens no coeficiente de aproveitamento mesmo quando instalações comunitárias dos moradores forem construídas nos pavimentos térreos ajuda a diminuir o peso dos custos de obras subterrâneas.
- A flexibilização regulatória melhora a área vendável e a velocidade dos projetos, mas a contribuição efetiva varia conforme custos de construção, juros, valor do terreno, receita de aluguel e taxa de consentimento da associação.
- Para ampliar o efeito sobre a oferta habitacional, é preciso gerir em conjunto transporte, educação, insolação, qualidade das moradias de aluguel e proteção dos inquilinos existentes.

## Conclusão em resumo

O ponto central da flexibilização das regras de Moa Housing·Moa Town pela Prefeitura de Seul é permitir construir mais alto, em maior quantidade e mais rapidamente. Em especial, abriu-se o caminho para que Moa Towns em áreas próximas a estações e ao longo de vias arteriais possam receber coeficiente de aproveitamento de até 500%, por meio de medidas como a elevação da classificação de uso para zona semirresidencial.

No entanto, a flexibilização regulatória não garante imediatamente o início das obras nem a melhora da rentabilidade em todos os locais de projeto. Projetos de requalificação de pequeno porte são sensíveis ao consentimento de proprietários de terras e outros titulares, aos custos de construção, às taxas de juros, aos custos de realocação, à decisão de abrir mão ou não da renda de aluguel e aos encargos de infraestrutura. Esta medida é um forte incentivo para elevar a viabilidade econômica, mas o sucesso ou fracasso real depende dos cálculos de cada área de projeto.

## O que são Moa Housing·Moa Town

### Significado de Moa Housing

Moa Housing é um projeto de requalificação urbana de pequeno porte no modelo de Seul, que reúne vários lotes em áreas residenciais antigas e de baixa altura para construir novas moradias em escala de quarteirão. Os principais alvos são bairros de vilas, áreas concentradas de casas multifamiliares e de múltiplas unidades, e zonas residenciais antigas de baixa altura, onde a reurbanização em grande escala por demolição total é difícil.

Juridicamente, ele se relaciona aos projetos de requalificação de pequenas habitações previstos na Lei Especial sobre Requalificação de Casas Vazias e Pequenas Habitações, e os requisitos variam conforme o tipo, como projetos autônomos de requalificação habitacional, projetos de requalificação de habitações em ruas e projetos de pequena reurbanização. Em comparação com a reurbanização comum, tem escala menor e procedimentos mais simples, mas, por ter área de projeto pequena, tende a apresentar menor rentabilidade.

### Significado de Moa Town

Moa Town é uma política da Prefeitura de Seul que organiza, em uma única unidade de gestão, áreas residenciais antigas e de baixa altura onde vários projetos individuais de Moa Housing podem ser promovidos. Se apenas blocos individuais forem desenvolvidos separadamente, o planejamento de vias, parques, estacionamentos, fluxos de pedestres e paisagem urbana pode se fragmentar; por isso, a Prefeitura de Seul estabelece um plano de gestão em linhas gerais.

Segundo materiais fornecidos pelo operador, Moa Town costuma ser explicado com base em pequenas áreas de gestão de menos de 100.000㎡. Já Moa Housing, conforme o tipo, muitas vezes é promovido em unidades de projeto ainda menores, como menos de 10.000~20.000㎡.

## Por que a flexibilização regulatória era necessária

Moa Housing·Moa Town é um sistema destinado a requalificar rapidamente áreas residenciais de baixa altura onde grandes projetos de reurbanização são difíceis. No entanto, na prática, a velocidade dos projetos não foi suficiente pelos seguintes motivos.

- Como a área do projeto é pequena, é difícil criar grande volume de unidades para venda geral.
- O peso dos custos fixos, como estacionamento subterrâneo, instalações comunitárias para moradores, custos de realocação e projetos arquitetônicos, é relativamente alto.
- Em áreas onde prédios antigos e novas vilas se misturam, os interesses dos proprietários são complexos.
- Proprietários de áreas próximas a estações ou a zonas comerciais podem ter renda de aluguel existente, reduzindo o incentivo para participar de projetos de requalificação.
- Quando os custos de construção e financeiros aumentam, crescem as contribuições adicionais dos membros da associação.

No fim, a Prefeitura de Seul optou por elevar o impulso de execução oferecendo incentivos de coeficiente de aproveitamento, número de pavimentos, procedimentos de análise e redução de custos de construção a áreas de projeto paralisadas por baixa viabilidade econômica.

## Principais pontos desta flexibilização regulatória

| Categoria | Problema existente | Direção da flexibilização | Efeito esperado |
|---|---:|---|---|
| Coeficiente de aproveitamento | Em projetos de pequeno porte, a área vendável é pequena, reduzindo a viabilidade econômica | Elevação de Moa Towns em áreas próximas a estações e ao longo de vias arteriais para zona semirresidencial e aplicação condicional de até 500% | Aumento do número de unidades fornecidas, possibilidade de reduzir contribuições dos membros da associação |
| Número de pavimentos | Em alguns projetos em zonas residenciais gerais de 2ª categoria, o desenvolvimento de alta densidade era difícil devido a limites como média de até 13 andares | Permissão para edifícios médios e altos quando condições forem cumpridas, como proximidade de áreas de uso mais intenso e execução em escala de quarteirão | Ampliação da possibilidade de requalificação em formato de conjuntos de apartamentos |
| Instalações comunitárias para moradores | Em terrenos estreitos, aumenta a instalação no subsolo, elevando os custos de construção | Incentivo para reduzir desvantagens no coeficiente de aproveitamento quando instaladas nos pavimentos térreos/superiores | Redução de custos de obras subterrâneas, melhora da acessibilidade às instalações comunitárias |
| Procedimentos de análise | Quando análises de paisagem, trânsito, educação etc. são dispersas, o prazo se alonga | Direção de processar várias análises de forma integrada | Possibilidade de encurtar o período de licenciamento e aprovação |

## Por que o coeficiente de aproveitamento de 500% é importante

O coeficiente de aproveitamento é a proporção entre a área total construída e a área do terreno. Por exemplo, se a área do terreno é de 10.000㎡ e o coeficiente de aproveitamento é de 300%, a área total construída considerada no cálculo do coeficiente será, em conta simples, 30.000㎡. Se o coeficiente for de 500%, ela aumenta para até 50.000㎡.

Segundo materiais fornecidos pelo operador, terrenos comuns de Moa Town em áreas próximas a estações muitas vezes são zonas residenciais gerais de 3ª categoria, com coeficiente máximo de aproveitamento de 300%. Com esta flexibilização, se a classificação for elevada para zona semirresidencial, será possível receber inicialmente um coeficiente de aproveitamento em torno de 400%; e, se forem cumpridas as condições de oferecer parte das moradias como habitação de aluguel a ser adquirida pela LH ou SH, poderá ser aplicado até o limite máximo da zona semirresidencial, de 500%.

Em proporção simples, quando passa de 300% para 500%, a área total construída considerada no coeficiente aumenta cerca de 1,67 vez. Porém, isso não significa imediatamente um aumento de 1,67 vez no número de moradias. O volume efetivo de unidades para venda geral varia conforme a composição das áreas privativas, áreas comuns, estacionamentos, cessões ao poder público, proporção de habitação de aluguel e condições da análise arquitetônica.

## Significado da flexibilização do número de pavimentos

A zona residencial geral de 2ª categoria é uma categoria de uso voltada a áreas residenciais de média altura. Em algumas regiões, aplicavam-se limites de altura, como média de até 13 andares, o que gerava baixa viabilidade econômica e formatos de conjunto pouco definidos.

Esta flexibilização não significa permitir, de forma uniforme, o desenvolvimento de arranha-céus em todas as zonas residenciais gerais de 2ª categoria. Deve ser entendida como a possibilidade de permitir apartamentos de média e alta altura quando houver coerência urbanística, por exemplo, em áreas contíguas a zonas de uso mais elevado ou quando vários lotes forem reunidos para requalificação em escala de quarteirão.

Quando o número de pavimentos aumenta, é possível fornecer mais moradias no mesmo terreno e planejar de forma mais flexível a disposição dos blocos, áreas verdes e espaços de circulação de pedestres. Por outro lado, é preciso examinar com mais detalhe insolação, vistas, volume de tráfego, demanda escolar e encargos de infraestrutura.

## Incentivo para redução dos custos de obras subterrâneas

Projetos de requalificação de pequeno porte têm terrenos reduzidos, por isso muitos projetos colocam estacionamentos e instalações comunitárias para moradores no subsolo. No entanto, pavimentos subterrâneos podem elevar significativamente os custos de construção, pois exigem grandes despesas com contenção, escavação, impermeabilização, ventilação, drenagem e reforço estrutural.

O incentivo que reduz perdas no coeficiente de aproveitamento mesmo quando instalações comunitárias para moradores são instaladas nos pavimentos térreos/superiores ajuda diretamente na redução dos custos do projeto. Além disso, instalações comunitárias no nível da superfície podem ser vantajosas também em termos de acessibilidade para pessoas com mobilidade reduzida, como crianças, idosos e pessoas com deficiência.

## Diferenças em relação à reurbanização e à reconstrução

| Item | Moa Housing·Moa Town | Reurbanização comum | Reconstrução |
|---|---|---|---|
| Principal alvo | Áreas residenciais antigas de baixa altura, áreas concentradas de vilas e multifamiliares | Áreas residenciais antigas com infraestrutura precária | Conjuntos de habitação coletiva antigos |
| Escala | Relativamente pequena | Muitas zonas médias e grandes | Geralmente em escala de conjunto |
| Vantagens | Procedimentos relativamente simples e possibilidade de execução rápida | Grande margem de melhora da infraestrutura | Estrutura de proprietários do conjunto existente é relativamente clara |
| Pontos fracos | Viabilidade econômica baixa e possível dificuldade de conciliar interesses | A designação da zona e o período de indenização e realocação podem ser longos | Existem variáveis como avaliação de segurança, ganhos excedentes e conflitos na associação |
| Foco desta flexibilização | Redução de encargos relativos a coeficiente de aproveitamento, pavimentos, análises e custos de construção | Não é alvo direto | Não é alvo direto |

## Impacto por grupo de interessados

### Proprietários de terras e outros titulares e membros da associação

Quando o coeficiente de aproveitamento aumenta, o volume de unidades para venda geral cresce, podendo reduzir as contribuições dos membros da associação. No entanto, proprietários que obtêm renda de aluguel estável com edifícios existentes podem considerar a participação no projeto de requalificação onerosa. Isso porque, durante o período de realocação, a renda de aluguel é interrompida, e podem surgir contribuições adicionais ou questões tributárias.

### Inquilinos

A melhora do ambiente residencial é uma vantagem, mas, durante a execução do projeto, podem surgir problemas de realocação e aumento de aluguel. Para que Moa Town seja avaliado como política de oferta habitacional, também são importantes a proteção dos inquilinos existentes, a garantia de habitação pública de aluguel e a efetividade do apoio à realocação.

### Prefeitura de Seul e instituições públicas

A Prefeitura de Seul pode oferecer um meio de requalificação para áreas residenciais de baixa altura onde é difícil ampliar a oferta apenas com grandes projetos de reurbanização. Se LH e SH garantirem habitações de aluguel por aquisição, também se pode esperar o efeito de aumentar o estoque de aluguel público em áreas próximas a estações e dentro de zonas de vida cotidiana.

### Moradores das proximidades

Novas moradias, ambiente de pedestres, estacionamentos, parques e instalações comunitárias são pontos positivos. Por outro lado, ruído durante as obras, congestionamento, conflitos sobre direito à insolação e aumento da demanda escolar podem se tornar causas de conflitos locais.

## Riscos que ainda permanecem

1. Risco de custos de construção: em um ambiente em que o custo de construção por pyeong subiu muito, as contribuições podem permanecer altas mesmo com incentivos de coeficiente de aproveitamento.
2. Risco de juros: quando os juros sobem, aumentam os custos financeiros, como realocação, empréstimos para despesas do projeto e empréstimos-ponte.
3. Risco de taxa de consentimento: em projetos pequenos, a oposição de apenas um ou dois lotes pode afetar fortemente o plano do projeto.
4. Diferenças por localização: áreas próximas a estações e ao longo de vias arteriais recebem grandes benefícios, mas áreas em vias internas secundárias podem sentir pouco os incentivos.
5. Risco de infraestrutura: o desenvolvimento de alta densidade vem acompanhado de encargos sobre a infraestrutura urbana, como trânsito, educação, esgoto, estacionamento e parques.

## Indicadores a verificar ao avaliar a viabilidade econômica

Ao decidir se participará ou não de Moa Housing·Moa Town, não se deve olhar apenas o coeficiente máximo de aproveitamento, mas também verificar os seguintes indicadores.

- Zona de uso atual e possibilidade de elevação de categoria
- Se está em área próxima a estação ou ao longo de via arterial
- Coeficiente de aproveitamento aplicável e área total efetivamente edificável
- Número de membros da associação e distribuição dos valores de direito
- Volume possível de unidades para venda geral e preço de venda previsto
- Condições de oferta de habitação pública de aluguel ou aluguel por aquisição
- Custos estimados de construção, projeto, financiamento e realocação
- Encargos de cessão ao poder público e instalação de equipamentos públicos
- Resultados da análise de impacto sobre escolas, vias e trânsito nas proximidades
- Proporção e motivos dos proprietários contrários ao projeto

## Critérios de avaliação importantes em termos de política pública

Esta flexibilização é significativa do ponto de vista da ampliação da oferta habitacional em Seul. Em especial, é um instrumento de política prático por ampliar as possibilidades de oferta em áreas residenciais antigas de baixa altura onde a reurbanização total é difícil.

No entanto, para ser uma boa política, ela não pode se limitar simplesmente a aumentar o número de unidades. É preciso gerenciar conjuntamente os encargos de infraestrutura decorrentes da densificação, a qualidade da habitação pública de aluguel, a manutenção da comunidade local, a proteção dos inquilinos e a paisagem urbana. Mesmo que a viabilidade econômica melhore, se a qualidade real da moradia cair, isso não ajudará a competitividade urbana de longo prazo.

## Resumo principal

A flexibilização das regras de Moa Housing·Moa Town pela Prefeitura de Seul é uma medida para compensar a maior fraqueza dos projetos de requalificação de pequeno porte: a baixa viabilidade econômica. Coeficiente de aproveitamento máximo de 500%, flexibilização do número de pavimentos, incentivos para instalações comunitárias para moradores e análise integrada podem afetar tanto o volume de oferta quanto a velocidade.

No entanto, o ambiente de mercado continua difícil. Isso porque custos de construção e juros, consentimento dos proprietários, renda de aluguel existente e encargos de infraestrutura variam de acordo com cada área de projeto. Portanto, é mais correto interpretar esta flexibilização não como um sinal de desenvolvimento imediato para todas as zonas, mas como uma mudança de política que aumenta a possibilidade de avanço de Moa Towns bem localizadas e capazes de conciliar interesses.

## FAQ

### Moa Housing e Moa Town são o mesmo sistema?
Não são iguais. O Moa Housing se aproxima de um projeto individual de requalificação de pequena escala, que reúne áreas residenciais antigas de baixa altura por quarteirão para construir novas moradias, enquanto o Moa Town é uma política da cidade de Seul que agrupa áreas onde vários projetos de Moa Housing são possíveis como se fossem uma única zona de gestão, planejando em conjunto vias, parques, estacionamento e paisagem urbana.

### Se for aplicado um coeficiente de aproveitamento de 500%, o número de moradias necessariamente aumenta 1,7 vez?
Não necessariamente. Se o coeficiente de aproveitamento subir de 300% para 500%, matematicamente a área total construída será cerca de 1,67 vez maior, mas o número real de moradias varia conforme a área privativa, as áreas comuns, o estacionamento, as condições de oferta de moradias para aluguel, a contribuição ao poder público e o resultado da análise arquitetônica.

### Quais são as áreas mais beneficiadas por esta flexibilização regulatória?
Com base nos materiais fornecidos pelo operador, os locais que devem receber os maiores benefícios são os Moa Town situados em áreas próximas a estações e ao longo de vias arteriais. Nessas áreas, a melhoria da viabilidade do projeto pode ser relativamente maior por meio da elevação da categoria para zona semirresidencial e do aumento condicional do coeficiente de aproveitamento.

### Também é possível construir apartamentos altos em uma zona residencial geral de tipo 2?
É difícil considerar que isso seja permitido de forma geral. É mais adequado entender que o desenvolvimento de edifícios de médio e grande porte se torna possível quando certas condições são atendidas, como haver uma zona de uso mais elevada nas proximidades ou ser possível uma requalificação planejada por quarteirão.

### A flexibilização das regras para Moa Housing e Moa Town reduz a contribuição dos membros da associação?
Há essa possibilidade, mas ela não é garantida automaticamente. Se o volume de unidades para venda geral aumentar, a receita pode crescer, mas, se aumentarem os custos de construção, os juros, os custos de mudança, as alterações de projeto, as condições de oferta de moradias para aluguel e o ônus da contribuição ao poder público, a contribuição pode permanecer mais alta do que o previsto.

### Por que instalar as instalações comunitárias dos moradores acima do solo ajuda na viabilidade do projeto?
Em terrenos estreitos, colocar as instalações comunitárias dos moradores no subsolo pode elevar os custos de obra, como escavação, impermeabilização e reforço estrutural. Ao reduzir as desvantagens no coeficiente de aproveitamento para a instalação em pavimentos acima do solo, pode haver o efeito de diminuir a escala das obras subterrâneas e reduzir o peso dos custos do projeto.

### Se o número de Moa Town aumentar, isso ajuda na oferta de moradias em Seul?
Pode ajudar. Isso porque permite oferecer novas moradias mesmo em áreas residenciais antigas de baixa altura onde uma reurbanização de grande escala é difícil. No entanto, o efeito real na oferta varia conforme a seleção das áreas do projeto, a velocidade das autorizações e licenças, a aprovação da associação, os custos de construção e os custos financeiros.

### Que impacto isso tem sobre os inquilinos?
No longo prazo, pode haver o efeito de novas moradias e melhoria do ambiente residencial, mas, no curto prazo, podem surgir o ônus da mudança e do aumento dos aluguéis. Portanto, é necessário analisar também a garantia de moradias públicas para aluguel, o apoio à mudança e a possibilidade de reassentamento dentro da própria região.

## Sources

- [Lei Especial sobre a Requalificação de Casas Vazias e Habitações de Pequeno Porte](https://www.law.go.kr/법령/빈집및소규모주택정비에관한특례법)
- [Lei sobre o Planejamento e a Utilização do Território Nacional](https://www.law.go.kr/법령/국토의계획및이용에관한법률)
- [Site oficial do Banco da Coreia](https://www.bok.or.kr/portal/main/main.do)
- [Site oficial da Cidade Metropolitana de Seul](https://www.seoul.go.kr)

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