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title: "首爾Moa住宅、Moa城鎮管制鬆綁：容積率500%與事業性變化"
locale: zh-hant
category: report
category_name: "研究報告"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-moa-housing-town-deregulation
published_at: 2026-07-17T21:26:29+09:00
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# 首爾Moa住宅、Moa城鎮管制鬆綁：容積率500%與事業性變化

> 首爾市放寬了老舊低層住宅區整建方式Moa住宅、Moa城鎮在容積率、樓層數與審議程序方面的管制。此舉雖有助於提升事業性並加快供給速度，但工程費、利率與所有權人同意等變數仍然很大。

## Key Points

- 位於車站周邊與幹線道路沿線的Moa城鎮，可透過升級為準住宅區等方式，在符合條件下適用最高500%的容積率。
- 第二種一般住宅區平均13層的限制，也可依區位與街廓單位推動條件放寬，使中高層住宅社區的打造更為容易。
- 即使將居民共同設施設置於地上樓層，也朝向減少容積率上不利影響的方向調整，有助於降低地下工程費負擔。
- 管制鬆綁可改善可銷售面積與事業推進速度，但實際分擔金仍會依工程費、利率、土地價值、租賃收益與組合同意率而有所不同。
- 若要提高住宅供給效果，需同時管理交通、教育、日照、租賃住宅品質以及既有租戶保護。

## 一眼看懂結論

首爾市放寬 Moa住宅·Moa Town 管制的核心，是讓建築能蓋得更高、更多、更快。尤其是車站周邊與幹線道路沿線的 Moa Town，透過將用途地區提升為準住宅地區等方式，已打開可適用最高 500% 容積率的途徑。

不過，管制放寬並不會立即保證所有事業地都能開工並改善收益性。小規模整備事業對土地等所有者同意、工程費、利率、搬遷費、是否放棄租金收益、基礎設施負擔都很敏感。這次措施是提升事業性的強力誘因，但實際成敗仍取決於各事業地的計算。

## 什麼是 Moa住宅·Moa Town

### Moa住宅的意義

Moa住宅是將老舊低層住宅區的多筆土地集中起來，以街廓為單位興建新住宅的首爾型小規模整備事業。主要對象是難以採取全面拆除式大規模再開發的別墅村、多戶住宅與多家庭住宅密集地、老舊低層住宅區。

在法律上，這與《空屋及小規模住宅整備相關特例法》上的小規模住宅整備事業相連，並且自律住宅整備事業、街路住宅整備事業、小規模再開發等不同類型有不同條件。其特點是比一般再開發規模小、程序較簡化，但因事業面積小，收益性容易偏低。

### Moa Town 的意義

Moa Town 是首爾市將可在多處推動個別 Moa住宅事業的老舊低層住宅區，整合為一個管理單位加以整備的政策。若只分別開發個別街廓，道路、公園、停車場、步行動線、景觀計畫可能會碎片化，因此首爾市採取建立大方向管理計畫的方式。

依營運方提供資料，Moa Town 大致以小於 10萬㎡ 的小規模管理區為前提進行說明。Moa住宅則依類型不同，常以小於 1萬~2萬㎡ 等更小的事業單位推動。

## 為什麼需要放寬管制

Moa住宅·Moa Town 是為了快速整備難以進行大規模再開發的低層住宅區而設計的制度。然而在實際現場，事業速度因以下原因未能充分提升。

- 事業面積小，難以創造大量一般分售戶數。
- 地下停車場、居民共用設施、搬遷費、設計費等固定成本負擔相對較大。
- 老舊建物與新建別墅混雜的地區，所有者利害關係複雜。
- 車站周邊或鄰近商圈土地的所有者，因已有既有租金收益，參與整備事業的誘因可能較低。
- 若工程費與金融費用上升，組合員追加分擔金會變大。

最終，首爾市選擇的方向，是向因事業性低而停滯的事業地提供容積率、樓層數、審議程序、工程費節減誘因，以提高推動動力。

## 這次放寬管制的核心內容

| 區分 | 既有問題 | 放寬方向 | 預期效果 |
|---|---:|---|---|
| 容積率 | 小規模事業地可分售面積小，事業性偏低 | 車站周邊、幹線道路沿線 Moa Town 的準住宅地區升級及有條件適用最高 500% | 供應戶數增加、組合員分擔金可能減輕 |
| 樓層數 | 第二種一般住宅地區部分事業地受平均 13層以下限制，難以高密度開發 | 鄰近周邊高用途地區、以街廓單位推動等條件滿足時允許中高層 | 擴大公寓社區型整備可能性 |
| 居民共用設施 | 狹小基地中地下設置增加，導致工程費上升 | 地上層設置時，提供減少容積率不利影響的誘因 | 節省地下工程費、改善社區設施可及性 |
| 審議程序 | 景觀、交通、教育等審議分散時，期間會拉長 | 朝整合多項審議處理的方向 | 可能縮短許可核准期間 |

## 為什麼 500% 容積率很重要

容積率是建築物總樓地板面積相對於基地面積的比例。例如基地面積為 10,000㎡、容積率為 300% 時，容積率計算對象的總樓地板面積按簡單計算為 30,000㎡。若容積率為 500%，則可增加至 50,000㎡。

根據營運方提供資料，一般車站周邊 Moa Town 土地多屬第三種一般住宅地區，常適用最高 300% 的容積率。透過這次放寬，若升級為準住宅地區，首先可取得約 400% 水準的容積率；若滿足將部分住宅提供為由 LH 或 SH 購買的租賃住宅之條件，則可適用準住宅地區最高值 500%。

以單純比例來看，從 300% 提高到 500% 時，容積率計算總樓地板面積約為 1.67倍。不過這並不意味住宅戶數會立即增加 1.67倍。依專有面積配置、公設面積、停車場、捐贈土地或設施、租賃住宅比例、建築審議條件不同，實際一般分售戶數會有所不同。

## 放寬樓層數的意義

第二種一般住宅地區是以中層住宅區為前提的用途地區。部分地區適用平均 13層以下等高度限制，導致事業性偏低，社區型態也變得尷尬。

這次放寬並不代表一律允許所有第二種一般住宅地區進行超高層開發。應理解為：若與周邊用途地區較高的區域相鄰，或將多筆土地整合後以街廓單位整備、具備都市計畫上的一致性時，可允許中高層公寓。

樓層數提高後，同一基地可供應更多住宅，也能更彈性地規劃棟距配置、綠地與步行空間。相反地，日照、景觀視野、交通量、學校需求、基礎設施負擔則需要更細緻檢討。

## 地下工程費節減誘因

小規模整備事業因基地規模小，設計上常把停車場與居民共用設施設置於地下。然而地下層涉及擋土、開挖、防水、通風、排水、結構補強等成本，可能大幅推高工程費。

即使將居民共用設施設置於地上層，也能減少容積率損失的誘因，對事業費節減有直接幫助。此外，地上社區設施在兒童、高齡者、身心障礙者等行動弱勢者的可及性方面，也可能更有利。

## 與再開發、重建的差異

| 項目 | Moa住宅·Moa Town | 一般再開發 | 重建 |
|---|---|---|---|
| 主要對象 | 老舊低層住宅區、別墅與多戶住宅密集地 | 基礎設施惡劣的老舊住宅區 | 老舊共同住宅社區 |
| 規模 | 相對小規模 | 中大型區域較多 | 通常以社區為單位 |
| 優點 | 程序相對簡化，可快速推動 | 基礎設施改善幅度大 | 既有社區所有者結構相對明確 |
| 弱點 | 事業性低，利害關係協調可能困難 | 區域指定與補償、搬遷期間可能很長 | 存在安全診斷、超額利益、組合衝突等變數 |
| 這次放寬的焦點 | 放寬容積率、樓層數、審議、工程費負擔 | 非直接對象 | 非直接對象 |

## 對各利害關係人的影響

### 土地等所有者與組合員

容積率提高後，一般分售戶數增加，可能降低組合員分擔金。然而，從既有建物中獲得穩定租金收益的所有者，可能會將參與整備事業視為負擔。因為在搬遷期間租金收益會中斷，且可能發生追加分擔金或稅務問題。

### 租戶

居住環境改善是優點，但在事業推動過程中可能出現搬遷與租金上升問題。若要將 Moa Town 評價為住宅供應政策，既有租戶保護、公共租賃確保、搬遷支援的實效性也同樣重要。

### 首爾市與公共機構

首爾市可對僅靠大規模再開發難以增加供應的低層住宅區，提供整備手段。若 LH 與 SH 確保購買租賃住宅，也可期待在車站周邊與生活圈內增加公共租賃存量的效果。

### 鄰近居民

新住宅、步行環境、停車場、公園與社區設施是正面因素。相對地，施工期間噪音、交通壅塞、日照權衝突、學校需求增加，都可能成為地區衝突的原因。

## 仍然存在的風險

1. 工程費風險：在每坪工程費大幅上升的環境下，即使有容積率誘因，分擔金仍可能維持在高水準。
2. 利率風險：若利率上升，搬遷費、事業費貸款、過橋貸款等金融費用會增加。
3. 同意率風險：小規模事業中，一兩筆土地反對也可能對事業計畫造成重大影響。
4. 區位差距：車站周邊、幹線道路沿線受益較大，但內部背街地區對誘因的感受可能較小。
5. 基礎設施風險：高密度開發會伴隨交通、教育、下水道、停車、公園等都市基礎設施負擔。

## 評估事業性時應確認的指標

判斷是否參與 Moa住宅·Moa Town 時，不應只看最高容積率，而應同時確認以下指標。

- 目前用途地區與升級可能性
- 是否屬於車站周邊或幹線道路沿線
- 可適用容積率與實際可建築總樓地板面積
- 組合員人數與權利價額分布
- 可一般分售戶數與預期分售價格
- 公共租賃或購買租賃提供條件
- 預期工程費、設計費、金融費用、搬遷費
- 捐贈土地或設施、公共設施設置負擔
- 鄰近學校、道路、交通影響檢討結果
- 反對事業所有者的比例與理由

## 政策上重要的評估標準

這次放寬在擴大首爾住宅供應方面具有意義。尤其以難以全面再開發的老舊低層住宅區為對象，擴大供應空間這一點，是務實的政策工具。

然而，要成為好的政策，不能只停留在增加戶數。必須同時管理高密度化帶來的基礎設施負擔、公共租賃品質、地方社群維持、租戶保護、都市景觀。即使事業性改善，若實際居住品質下降，對長期都市競爭力也沒有幫助。

## 核心整理

首爾市放寬 Moa住宅·Moa Town 管制，是為了補強小規模整備事業最大弱點，也就是事業性偏低的措施。最高 500% 容積率、放寬樓層數、居民共用設施誘因、整合審議，都可能影響供應量與速度。

但市場環境仍然嚴峻。因為工程費與利率、所有者同意、既有租金收益、基礎設施負擔，都因事業地而異。因此，這次放寬與其說是所有區域立即開發的信號，不如解讀為提高區位良好且可協調利害關係的 Moa Town 推動可能性的政策變化，會更為準確。

## FAQ

### Moa住宅和Moa Town是同一制度嗎？
並不相同。Moa住宅較接近把老舊低層住宅區以街廓為單位整合起來、興建新住宅的個別小規模整備事業；Moa Town則是首爾市的一項政策，將可推動多個Moa住宅事業的地區像一個管理區域般整合起來，並共同規劃道路、公園、停車、景觀。

### 如果適用容積率500%，住宅數量一定會增加1.7倍嗎？
不一定。容積率從300%提高到500%時，按算術計算總樓地板面積約為1.67倍，但實際住宅數量會因專有面積、公共面積、停車場、提供出租住宅的條件、捐贈移轉、建築審議結果而有所不同。

### 這次放寬管制的最大受惠地區是哪裡？
以營運者提供的資料為準，預計受惠最大的地區是車站周邊和幹道沿線的Moa Town。這些地區可透過升級為準住宅區及有條件提高容積率，使事業性改善幅度相對較大。

### 第二種一般住宅區也可以興建高層公寓嗎？
很難認為是一律允許。較適當的理解是，在周邊有更高等級的用途分區，或可按街廓單位進行計畫性整備等符合條件的情況下，將朝向可進行中高層開發的方向。

### Moa住宅、Moa Town放寬管制會降低組合員分擔金嗎？
有可能降低，但並不會自動獲得保證。若一般銷售量增加，收入可能增加，但若工程費、利率、搬遷費、設計變更、提供出租住宅的條件、捐贈移轉負擔加大，分擔金仍可能高於預期。

### 為什麼把住戶共同設施設置在地上有助於事業性？
在狹小基地上把住戶共同設施放到地下，可能會使開挖、防水、結構補強等工程費增加。若減少地上層設置在容積率上的不利影響，就可能縮小地下工程規模，產生降低事業費負擔的效果。

### Moa Town增加會有助於首爾住宅供給嗎？
可能有所幫助。因為即使是在難以進行大規模再開發的老舊低層住宅區，也能供給新住宅。不過實際供給效果會因事業地選定、許可審批速度、組合同意、工程費與金融成本而有所不同。

### 對租戶會有什麼影響？
長期而言，可能會有新住宅與居住環境改善的效果，但短期內可能產生搬遷與租金上漲的負擔。因此，也必須一併檢視公共出租住宅的確保、搬遷支援，以及在地區內重新安置的可能性。

## Sources

- [空屋及小規模住宅整備特例法](https://www.law.go.kr/법령/빈집및소규모주택정비에관한특례법)
- [國土規劃及利用相關法律](https://www.law.go.kr/법령/국토의계획및이용에관한법률)
- [韓國銀行官方網站](https://www.bok.or.kr/portal/main/main.do)
- [首爾特別市官方網站](https://www.seoul.go.kr)

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