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title: "Mensalização do mercado de jeonse e aluguel na Coreia do Sul: enfraquecimento do jeonse, falta de oferta e estrutura dos riscos de política"
locale: pt
category: report
category_name: "Relatório"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/korea-jeonse-monthly-rent-market-structure
published_at: 2026-07-23T01:15:14+09:00
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# Mensalização do mercado de jeonse e aluguel na Coreia do Sul: enfraquecimento do jeonse, falta de oferta e estrutura dos riscos de política

> O mercado coreano de jeonse e aluguel está sob pressão para migrar ao aluguel mensal, com a sobreposição de juros, risco de devolução do depósito do jeonse, falta de oferta nos centros urbanos, regulação sobre locadores comerciais e mudanças na estrutura dos domicílios. O enfraquecimento do jeonse não é uma simples mudança no modelo de locação, mas uma questão que altera simultaneamente o fluxo de caixa dos inquilinos, a oferta privada de imóveis para aluguel e a estrutura dos custos de moradia urbana.

## Key Points

- O jeonse era um amortecedor que reduzia o custo mensal de moradia dos inquilinos, mas, quando aumentam o risco de devolução do depósito e as mudanças nos juros, os custos de manutenção e a confiança se enfraquecem.
- A alta do aluguel mensal é difícil de explicar apenas pela ganância de determinados locadores; concentração de empregos nos centros urbanos, atrasos na oferta de novas moradias, redução do estoque para locação e mudanças nas condições de empréstimos e garantias atuam em conjunto.
- Proprietários de múltiplos imóveis também são fornecedores privados de imóveis para aluguel, mas alavancagem excessiva e gap investment podem causar incidentes com depósitos, por isso é preciso distinguir a função de oferta da gestão de riscos.
- Como é difícil substituir toda a demanda por aluguel apenas com habitação pública, é necessário desenhar ao mesmo tempo uma oferta estável de aluguel privado e mecanismos de proteção aos inquilinos.
- A avaliação de políticas deve considerar não apenas a estabilização dos preços de compra e venda, mas também o número de imóveis disponíveis para jeonse e aluguel, os aluguéis, os incidentes com depósitos e até o deslocamento dos grupos vulneráveis em termos de moradia.

## Visão geral

O mercado de locação residencial da Coreia do Sul tem uma estrutura singular em que jeonse e aluguel mensal coexistem. O jeonse é um modelo em que o inquilino entrega um grande depósito e praticamente não paga aluguel mensal, enquanto o aluguel mensal combina um depósito relativamente menor com pagamentos mensais de aluguel. Quando o jeonse funcionava de forma suficiente, ele reduzia o peso dos custos mensais de moradia para o inquilino, e o locador conseguia utilizar o depósito como fonte de financiamento.

No entanto, recentemente, no mercado de locação coreano, observa-se uma tendência de enfraquecimento da estabilidade do jeonse, enquanto a participação do aluguel mensal e o peso desse aluguel aumentam. Esse fenômeno não é apenas uma mudança no tipo de locação. Trata-se de um problema estrutural ligado a juros, risco de devolução do depósito, regulação de proprietários com múltiplos imóveis, oferta privada de locação, concentração nos centros urbanos, atrasos em redesenvolvimento e reconstrução, e acesso à moradia para jovens e recém-casados.

## Definição dos principais termos

| Termo | Significado | Papel no mercado |
|---|---|---|
| Jeonse | Modelo de locação em que o inquilino entrega um depósito e o recebe de volta ao fim do contrato | Funcionou como um amortecedor que reduzia o custo mensal de moradia. |
| Aluguel mensal | Modelo de locação em que se paga tanto um depósito quanto um aluguel mensal | O peso sobre o fluxo de caixa do inquilino aumenta diretamente. |
| Ban-jeonse | Forma intermediária entre jeonse e aluguel mensal, combinando parte do depósito com aluguel mensal | Torna-se uma alternativa quando o depósito do jeonse aumenta. |
| Locação privada | Mercado em que pessoas físicas ou jurídicas alugam imóveis que possuem | Absorve a demanda de locação em larga escala que é difícil atender apenas com habitação pública de aluguel. |
| Investimento com gap | Estratégia de investimento que compra imóveis cuja diferença entre o preço de compra e o depósito de jeonse é pequena | Em períodos de alta do mercado pode parecer oferta, mas em períodos de queda pode ampliar o risco de devolução do depósito. |
| Risco de devolução do depósito de jeonse | Risco de o locador não conseguir devolver o depósito ao fim do contrato | Pode enfraquecer a confiança no jeonse e aumentar a preferência pelo aluguel mensal. |

## Principais causas do enfraquecimento do jeonse

### 1. Mudanças nos juros alteram a escolha entre jeonse e aluguel mensal

O jeonse é, por natureza, um contrato que imobiliza um grande depósito por um longo período. Quando os juros estão baixos, mesmo que o inquilino tome um empréstimo para jeonse, o peso dos juros é relativamente baixo, e o locador pode usar o depósito como se fosse capital. Por outro lado, quando os juros sobem, o peso dos juros do empréstimo para jeonse aumenta, e o inquilino passa a recalcular qual opção é mais vantajosa entre jeonse e aluguel mensal.

Do ponto de vista do locador, os juros e as condições de captação de recursos também são importantes. Se a demanda por novos contratos de jeonse diminui ou o preço do jeonse cai no momento em que é preciso devolver o depósito existente, o locador pode ter dificuldade para levantar os recursos de devolução. Nesse caso, aumentam os incidentes de não devolução do depósito de jeonse, e a confiança no mercado pode se enfraquecer.

### 2. Incidentes com depósitos e fraudes de jeonse prejudicam a confiança no jeonse

O jeonse pressupõe a confiança de que o depósito será devolvido com segurança. No entanto, quando queda no preço dos imóveis, empréstimos garantidos excessivos, falta de liquidez do locador e contratos fraudulentos se combinam, o inquilino fica exposto ao risco de uma grande perda. Em especial, pessoas em início de carreira, jovens e recém-casados têm pouca experiência em verificar relações de direitos e opções alternativas de moradia limitadas, o que pode concentrar os prejuízos nesse grupo.

Garantia de devolução do depósito de jeonse, data definitiva, registro de mudança de residência e verificação da matrícula do imóvel são mecanismos importantes de proteção. Ainda assim, mesmo com mecanismos de proteção, nem todos os riscos desaparecem, e o escopo efetivo da proteção varia conforme os requisitos de adesão à garantia, o limite da garantia, direitos prioritários e o método de avaliação do preço do imóvel.

### 3. A demanda nos centros urbanos é forte, mas a oferta é lenta

Em Seul e nas principais áreas da região metropolitana, concentram-se empregos, universidades, hospitais, transporte e estabelecimentos comerciais. Quando a demanda continua se concentrando em determinadas regiões, não apenas os preços dos imóveis, mas também os preços de jeonse e aluguel mensal sofrem pressão de alta. Moradias são difíceis de produzir em massa em curto prazo como produtos de fábrica, e exigem procedimentos longos, como obtenção de terrenos, licenças, projetos de melhoria urbana, financiamento e consentimento dos moradores.

Se os projetos de melhoria urbana nos centros urbanos se atrasam ou a oferta de novas moradias não acompanha a demanda, os inquilinos passam a competir por uma oferta limitada. Nesse momento, se o jeonse diminui e o aluguel mensal aumenta, os gastos mensais com moradia podem subir rapidamente.

### 4. A regulação de proprietários com múltiplos imóveis tem efeitos de dupla face sobre a oferta de locação

Proprietários com múltiplos imóveis têm duas faces no mercado. Por um lado, possuem imóveis de aluguel e oferecem opções de moradia aos inquilinos. Por outro, também podem ampliar os riscos do mercado por meio de alavancagem excessiva, compras com objetivo de ganho de capital de curto prazo e investimentos dependentes de depósitos.

Portanto, tanto a abordagem que vê todos os proprietários com múltiplos imóveis como forças especulativas quanto a abordagem oposta, que os vê apenas como fornecedores necessários, são incompletas. A política deve distinguir o seguinte.

| Categoria | Efeito positivo no mercado | Risco a ser administrado |
|---|---|---|
| Posse com objetivo de locação de longo prazo | Oferta estável de imóveis para aluguel | É necessário evitar disparada dos aluguéis e deterioração da qualidade das moradias |
| Locação registrada como atividade empresarial | Possibilidade de oferta dentro de um sistema de gestão contratual, tributação e obrigações | Possível retração da oferta quando o sistema muda |
| Investimento com gap excessivo | Em períodos de alta, parece criar simultaneamente demanda de compra e oferta de locação | Possibilidade de incidentes de devolução de depósitos e insolvência em cadeia em períodos de queda |
| Compra especulativa de curto prazo | Pode haver algum efeito de fornecimento de liquidez | Ampliação da volatilidade de preços e aumento da barreira de entrada para compradores reais |

O ponto central é manter a oferta de locação e, ao mesmo tempo, reduzir a alavancagem arriscada e os prejuízos aos inquilinos. Regulações indiscriminadas podem reduzir o volume de locações privadas, enquanto a omissão ilimitada pode ampliar incidentes com depósitos e instabilidade de preços.

## Impacto da migração para aluguel mensal sobre os inquilinos

Quando há uma mudança do jeonse para o aluguel mensal, a estrutura de encargos do inquilino muda. O jeonse exige um grande depósito, mas tem pouca saída mensal de caixa. O aluguel mensal pode ter um depósito inicial menor, mas aumenta os gastos fixos mensais.

### Impactos por tipo de inquilino

| Tipo de inquilino | Principal impacto da migração para aluguel mensal | Pontos a verificar especialmente |
|---|---|---|
| Domicílio unipessoal jovem | A proporção do aluguel mensal em relação à renda pode aumentar | É preciso somar taxa de manutenção, proteção do depósito e custo de deslocamento |
| Recém-casados | Custos de parto, criação de filhos e moradia podem aumentar ao mesmo tempo | É preciso comparar os juros do empréstimo para jeonse com o aluguel mensal |
| Famílias de classe média sem imóvel próprio | Possibilidade de migração do jeonse para ban-jeonse ou aluguel mensal | É preciso verificar a mudança no aluguel no momento da renovação do contrato |
| Inquilinos idosos | O peso do aluguel mensal em relação à renda fixa pode aumentar | A possibilidade de moradia de longo prazo e a segurança da devolução do depósito são importantes |
| Trabalhadores que se mudam de regiões fora da capital para a região metropolitana | Custos iniciais de instalação e peso do aluguel mensal ocorrem simultaneamente | É preciso calcular conjuntamente o acesso ao trabalho e o custo total de moradia |

## Como interpretar a expressão “inferno do aluguel mensal” com dados

“Inferno do aluguel mensal” é uma expressão emocional, mas, se for convertida em indicadores analisáveis, fica da seguinte forma.

1. A proporção do aluguel em relação à renda aumenta.
2. A oferta de jeonse diminui, e a oferta de aluguel mensal ou ban-jeonse aumenta.
3. Aumentam os incidentes de devolução de depósitos e a demanda por adesão à garantia de jeonse.
4. O aluguel mensal de moradias pequenas sobe rapidamente nas áreas centrais principais.
5. Jovens e pessoas de baixa renda são empurrados para gosiwon, semissubsolos e áreas de moradia distantes.
6. O número de imóveis disponíveis para mudança diminui, enfraquecendo o poder de negociação do inquilino.

Se esses indicadores se deterioram simultaneamente, a migração para aluguel mensal pode ser interpretada não como uma simples mudança no modelo de locação, mas como uma piora da estabilidade habitacional.

## Questões centrais do debate de políticas

### A habitação pública de aluguel é suficiente por si só?

A habitação pública de aluguel é essencial em termos de proteção de grupos vulneráveis e de rede de segurança habitacional. No entanto, é difícil absorver toda a demanda de locação apenas com habitação pública de aluguel. Isso se deve a restrições de terreno, orçamento, localização e velocidade de oferta. Portanto, a ampliação da habitação pública de aluguel e a estabilização da oferta privada de locação devem ser vistas não como substitutas, mas como complementares.

### Como estabilizar a locação privada?

Para estabilizar a locação privada, é preciso reconhecer os incentivos de oferta dos locadores, ao mesmo tempo em que se fortalecem os mecanismos de proteção dos inquilinos. Por exemplo, são necessárias em conjunto uma tributação previsível para locação de longo prazo, maior transparência das informações dos contratos de locação, verificação da capacidade de devolução do depósito e alerta precoce para imóveis de risco.

### Impacto da regulação de compra e venda sobre o mercado de locação

Políticas que restringem o mercado de compra e venda podem, no curto prazo, suavizar a alta dos preços. No entanto, se a demanda de compra se transforma em demanda de locação, ou se locadores reduzem os imóveis que possuem, a pressão sobre o mercado de jeonse e aluguel mensal pode aumentar. A avaliação de políticas não deve observar apenas os preços de compra e venda, mas também os preços de jeonse, os preços do aluguel mensal, o número de imóveis disponíveis e o volume de transações de locação.

## Checklist que compradores e locatários reais devem verificar

### Antes de assinar um contrato de jeonse

- Verificar, na certidão da matrícula do imóvel, o proprietário, hipoteca, arresto provisório e existência de trust.
- Verificar se o depósito de jeonse não é excessivo em relação ao preço do imóvel e aos créditos prioritários.
- Confirmar se é possível realizar sem atraso o registro de mudança de residência e obter a data definitiva.
- Confirmar antes do contrato se é possível aderir à garantia de devolução do depósito de jeonse.
- Comparar preços reais de transações de compra e venda na região com preços reais de transações de jeonse e aluguel mensal.

### Antes de assinar um contrato de aluguel mensal

- Calcular o custo total de moradia, incluindo não apenas o aluguel mensal, mas também taxa de manutenção, estacionamento, internet e aquecimento.
- Verificar se os itens da taxa de manutenção e o método de ajuste estão claros no contrato.
- Mesmo que o depósito seja baixo, verificar as relações de direitos do proprietário e os créditos prioritários.
- Confirmar as condições de renovação do contrato e a possibilidade de aumento do aluguel mensal.
- Calcular o custo de vida real incluindo custo e tempo de deslocamento ao trabalho.

## Indicadores de dados necessários para analisar o mercado

| Indicador | Por que é importante | Onde pode ser verificado |
|---|---|---|
| Preços reais de transações de jeonse e aluguel mensal | Mostram o nível de aluguel efetivamente contratado. | Sistema de divulgação de preços reais de transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte |
| Índice de preços de jeonse e índice de preços de aluguel mensal | Permitem comparar tendências de preços por região. | Sistema de Informações Estatísticas Imobiliárias do Korea Real Estate Board |
| Estatísticas de propriedade residencial | Necessárias para entender a estrutura de posse de múltiplos imóveis e a situação de propriedade por domicílio. | Portal Nacional de Estatísticas KOSIS |
| Taxa básica de juros e taxas de empréstimo | Influenciam os juros do empréstimo para jeonse e a escolha de conversão para aluguel mensal. | Banco da Coreia |
| Situação da garantia de devolução de depósitos | Ajuda a compreender a percepção de risco do jeonse e a demanda por garantia. | Korea Housing & Urban Guarantee Corporation |
| Volume de licenças, início de obras e conclusões | É um indicador antecedente para avaliar a possibilidade de escassez ou aumento futuro da oferta. | Estatísticas do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte e do Korea Real Estate Board |

## Conclusão equilibrada

A instabilidade do mercado coreano de jeonse e aluguel mensal é difícil de explicar por uma única causa. O enfraquecimento da confiança no sistema de jeonse, mudanças nos juros, restrições de oferta nos centros urbanos, retração da oferta privada de locação, fraudes de jeonse e incerteza regulatória atuam simultaneamente. Portanto, soluções baseadas em slogans simples são insuficientes.

Há três direções necessárias. Primeiro, é preciso reduzir o risco de devolução do depósito de jeonse e recuperar a confiança no jeonse. Segundo, é preciso desenhar incentivos de oferta para que a habitação pública de aluguel e a locação privada funcionem em conjunto. Terceiro, é preciso coordenar projetos de melhoria urbana, transporte e políticas de proximidade entre moradia e trabalho para que moradias possam ser ofertadas onde existe demanda real nos centros urbanos.

A tendência de enfraquecimento do jeonse e aumento do aluguel mensal já é um problema sentido por muitos inquilinos. No entanto, explicar o mercado apenas pelo medo pode levar a julgamentos equivocados de política. O importante é acompanhar continuamente os dados de jeonse e aluguel mensal e desenhar instituições que alcancem simultaneamente a oferta de locação e a proteção dos inquilinos.

## FAQ

### Pode-se considerar que o sistema de jeonse desaparecerá em breve?
É difícil afirmar categoricamente que o jeonse desaparecerá completamente em pouco tempo. No entanto, se fatores como juros, risco de devolução do depósito, fraudes de jeonse e mudanças na situação financeira dos locadores se sobrepuserem, a atratividade e a confiança no jeonse podem enfraquecer, e a pressão para migrar para aluguel mensal ou semi-jeonse pode aumentar.

### Qual é o principal motivo para o aumento do aluguel mensal?
O aumento do aluguel mensal é difícil de explicar por uma única causa específica. A concentração de empregos nos centros urbanos, atrasos na oferta de moradias, redução de imóveis disponíveis para jeonse, aumento das taxas de juros de empréstimos, aumento dos custos de manutenção dos locadores e a demanda dos inquilinos pela conversão para aluguel mensal atuam em conjunto.

### Proprietários de múltiplos imóveis necessariamente desempenham apenas um papel negativo no mercado de jeonse e aluguel mensal?
Não. Proprietários de múltiplos imóveis também são agentes que fornecem moradias privadas para locação. No entanto, investimentos excessivos com gap ou investimentos dependentes de depósitos podem ampliar os prejuízos aos inquilinos, por isso é necessário distinguir a função de oferta de locação de longo prazo de práticas arriscadas de alavancagem.

### Se a locação pública aumentar, os problemas de jeonse e aluguel mensal serão resolvidos?
A ampliação da locação pública é muito importante para proteger grupos vulneráveis, mas é difícil substituir toda a demanda por locação. Como há limites de orçamento, localização e velocidade de oferta, a locação pública e a locação privada devem funcionar de forma estável em conjunto.

### Entre jeonse e aluguel mensal, qual é mais vantajoso?
A resposta correta varia conforme os juros, o valor do depósito, o nível do aluguel mensal, a possibilidade de obter empréstimo, o período de residência e o risco de devolução do depósito. É necessário comparar os juros do empréstimo de jeonse com o aluguel mensal e as taxas de manutenção no mesmo período, e verificar obrigatoriamente a segurança do depósito.

### O que deve ser verificado primeiro em um contrato de jeonse?
Primeiro, é necessário verificar o proprietário no registro imobiliário, as hipotecas, os direitos com prioridade e se há fideicomisso. Depois, é preciso verificar em conjunto a declaração de mudança de residência, a data confirmada, a possibilidade de aderir à garantia de devolução do depósito de jeonse e o nível do depósito em comparação com os preços reais de transações na região.

### Por que a taxa de manutenção é importante em um contrato de aluguel mensal?
Mesmo que o aluguel mensal pareça baixo, se a taxa de manutenção, o aquecimento, o estacionamento e os custos de internet forem altos, o custo total real de moradia aumenta significativamente. É importante verificar se os itens da taxa de manutenção e o método de acerto estão claramente indicados no contrato.

### Quais estatísticas devem ser observadas ao avaliar o mercado de jeonse e aluguel mensal?
É recomendável analisar em conjunto os preços reais de transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes, os índices de preços de jeonse e aluguel mensal do Korea Real Estate Board, as estatísticas de propriedade de moradias do KOSIS, os dados de juros do Banco da Coreia e os dados de garantias da Korea Housing & Urban Guarantee Corporation. Se observar apenas um indicador, pode-se deixar de perceber o efeito balão entre o mercado de compra e venda e o mercado de locação.

## Sources

- [Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/)
- [Sistema de Informações Estatísticas Imobiliárias R-ONE do Korea Real Estate Board](https://www.reb.or.kr/r-one/)
- [Portal Nacional de Estatísticas KOSIS](https://kosis.kr/)
- [Banco da Coreia](https://www.bok.or.kr/portal/main/main.do)
- [Corporação de Garantia de Habitação e Cidades da Coreia HUG](https://www.khug.or.kr/)
- [Lei de Proteção do Arrendamento Residencial do Centro Nacional de Informações Jurídicas](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)

## Images

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