{"content_id":"bacw52p8d5","slug":"overseas-real-estate-fund-risk-checklist","locale":"de","schema_type":"Article","category":"knowledge_base","category_name":"Wissensdatenbank","title":"Verlustrisiken und Checkliste vor der Anlage in Auslandsimmobilienfonds","summary":"Auslandsimmobilienfonds investieren zwar in Sachwerte, doch aufgrund von Darlehen und Nachrangstrukturen kann schon ein begrenzter Rückgang der Immobilienpreise das Anlagekapital stark mindern oder zu einem Totalverlust führen. Vor der Zeichnung sollten LTV, Darlehenslaufzeiten, Cash-Traps, Mietverhältnisse, Währungsabsicherung, Rücknahmebeschränkungen und der Verkaufsplan gemeinsam geprüft werden.","sponsorship_disclosure":null,"author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Auslandsimmobilienfonds sind keine Einlagen. Je nach Wertverlust der Immobilie, Leerstand, Wechselkursschwankungen und Finanzierungsstruktur kann das gesamte Anlagekapital verloren gehen.","Der Verkaufserlös einer Immobilie wird in der Regel zunächst zur Tilgung vorrangiger Verbindlichkeiten wie besicherter Darlehen verwendet. Daher können sich die Verluste des als Eigenkapital investierenden Fonds schneller ausweiten.","Wird eine Cash-Trap ausgelöst, können Ausschüttungen an die Fondsanleger ausgesetzt werden, selbst wenn das Gebäude weiterhin Mieteinnahmen erzielt.","Fälligkeit und Rückzahlungszeitpunkt sind nicht dasselbe. Ein gescheiterter Verkauf, eine Verlängerung des Darlehens oder ein Beschluss der Anlegerversammlung können die Rückzahlung des Anlagekapitals verzögern.","Vor der Zeichnung sollten Sie LTV und den kostendeckenden Verkaufspreis selbst berechnen und sich Darlehenslaufzeiten, Mieterkonzentration, Bedingungen der Währungsabsicherung sowie die Möglichkeit einer vorzeitigen Rücknahme schriftlich bestätigen lassen."],"content_markdown":"Ausländische Immobilienfonds sind Produkte, die indirekt in Bürogebäude, Logistikzentren, Hotels, Gewerbeimmobilien und andere Immobilien im Ausland investieren. Weil sie sichtbare Immobilien halten, werden sie leicht fälschlicherweise für sichere Anlagen gehalten. Tatsächlich investieren Anleger jedoch weniger in die Immobilie selbst als in eine Finanzstruktur, die Kredite, Mietverträge, Wechselkurse und Verkaufsbedingungen miteinander verbindet.\n\nInsbesondere bei Produkten, die hohe Kredite aufnehmen und dafür Immobilien als Sicherheit stellen, kann das Eigenkapital der Anleger bereits durch einen teilweisen Rückgang des Immobilienwerts aufgezehrt werden. Auch regelmäßig gezahlte Ausschüttungen sind keine fest zugesagten Zinsen und können aufgrund von Kreditvereinbarungen oder Liquiditätsmangel ausgesetzt werden.\n\n## Worin investieren ausländische Immobilienfonds?\n\nAusländische Immobilienfonds bündeln das Kapital mehrerer Anleger und investieren es in ausländische Immobilien oder immobilienbezogene Rechte. Anschließend verteilen sie die Mieterträge und Verkaufserlöse abzüglich der Kosten an die Anleger.\n\nAnlageobjekte und Anlageformen unterscheiden sich je nach Produkt.\n\n- Eigenkapitalinvestitionen, bei denen Anteile an einem Gebäude gehalten werden\n- Investitionen in eine Zweckgesellschaft, die eine Immobilie hält\n- Kreditprodukte, die in vorrangige, nachrangige oder tief nachrangige Kreditforderungen investieren\n- Dachfondsprodukte, die wiederum in mehrere ausländische Immobilienfonds investieren\n\nDaher können sich die Verlustreihenfolge und die Chancen auf Kapitalrückfluss selbst bei Produkten unterscheiden, die alle als „Immobilienfonds“ bezeichnet werden. Im Verkaufsprospekt sollte zunächst geprüft werden, ob der Fonds letztlich Anteile an einem Gebäude, Kreditforderungen oder Fondsanteile eines anderen Fonds hält.\n\n## Eine Struktur, bei der das Eigenkapital zuerst verschwindet\n\nBei vielen Immobilieninvestitionen wird ein Gebäude nicht ausschließlich mit dem Kapital der Anleger gekauft. Stattdessen wird bei einem lokalen Finanzinstitut ein besicherter Kredit aufgenommen und das Geld der Anleger als Eigenkapital eingebracht. Diese Fremdfinanzierung kann die erwartete Rendite erhöhen, verstärkt jedoch als Hebelwirkung auch Verluste.\n\nWird das Gebäude veräußert, wird das Geld im Allgemeinen in folgender Reihenfolge verteilt.\n\n1. Verkaufskosten, Steuern und sonstige Transaktionskosten werden bezahlt.\n2. Besicherte Kredite und vorrangige Verbindlichkeiten werden zurückgezahlt.\n3. Bestehen nachrangige oder tief nachrangige Verbindlichkeiten, werden diese gemäß den Vereinbarungen beglichen.\n4. Nur wenn danach noch Geld verbleibt, fließt es an den Fonds als Eigenkapitalinvestor.\n\nAls Beispiel kann man sich eine hypothetische Struktur vorstellen, bei der der Kaufpreis der Immobilie 100, der besicherte Kredit 70 und das Eigenkapital der Anleger 30 beträgt. Sinkt der Immobilienwert ohne Berücksichtigung der Kosten auf 90, verbleiben nach Rückzahlung des Kredits von 70 noch 20 als Eigenkapital. Der Immobilienpreis ist zwar um 10% gefallen, das Eigenkapital der Anleger jedoch um etwa 33%. Sinkt der Immobilienwert auf höchstens 70, wird das Eigenkapital bereits vor Berücksichtigung der Verkaufskosten vollständig aufgezehrt.\n\nAllerdings stehen rechtlich nicht alle Fondsanleger zwangsläufig auf derselben nachrangigen Position. Es gibt auch Produkte, bei denen der Fonds in vorrangige Kreditforderungen investiert. Die tatsächliche Verlustreihenfolge muss daher anhand des Verkaufsprospekts und der Struktur der Kreditvereinbarungen beurteilt werden.\n\n## Warum Ausschüttungen ausgesetzt und Rückzahlungen verzögert werden\n\n### Cash Trap\n\nEine Cash Trap ist ein Mechanismus, bei dem die aus der Immobilie erwirtschafteten Mittel auf einem separaten Konto zurückbehalten und Ausschüttungen an Anleger beschränkt werden, wenn sich die in der Kreditvereinbarung festgelegten Finanzkennzahlen verschlechtern. In manchen Fällen werden die Mieteinnahmen unmittelbar an die Gläubiger gezahlt, in anderen Fällen werden sie für die Kredittilgung oder die Betriebskosten des Gebäudes auf einem Konto gesperrt.\n\nSie kann unter anderem in folgenden Situationen ausgelöst werden.\n\n- Wenn der LTV aufgrund eines Wertverlusts der Immobilie den vertraglich festgelegten Grenzwert überschreitet\n- Wenn eine steigende Leerstandsquote die Fähigkeit zur Zins- und Tilgungszahlung beeinträchtigt\n- Wenn der Zinsdeckungsgrad oder der Schuldendienstdeckungsgrad unter dem festgelegten Schwellenwert liegt\n- Wenn ein Hauptmieter den Vertrag kündigt oder mit der Mietzahlung in Verzug gerät\n\nAuch bei Aktivierung einer Cash Trap wird der Betrieb des Gebäudes nicht sofort eingestellt. Aus dem bloßen Umstand, dass Mieterträge erzielt werden, lässt sich jedoch nicht ableiten, dass Ausschüttungen an die Anleger fortgesetzt werden.\n\n### Rücknahmebeschränkungen und Laufzeitverlängerungen\n\nDa ausländische Immobilienfonds Gebäude halten, die sich nicht täglich kaufen und verkaufen lassen, werden sie häufig als Fonds ohne Rücknahmemöglichkeit oder als geschlossene Fonds aufgelegt. Ist eine vorzeitige Rücknahme nicht erlaubt, lässt sich das Geld selbst bei persönlichem Finanzbedarf nur schwer vor Ablauf der Laufzeit zurückerhalten.\n\nEinige Produkte können an einer Börse notiert sein, doch eine Börsennotierung garantiert keine Liquidität. Fehlen Käufer, kann möglicherweise kein Handel zustande kommen oder die Anteile müssen unter ihrem Nettoinventarwert verkauft werden.\n\nAuch das Laufzeitende ist kein garantierter Auszahlungstermin. Kann das Gebäude nicht zu einem angemessenen Preis verkauft werden, kann die Laufzeit des Kredits oder des Fonds verlängert werden. Selbst wenn Anleger auf einer Anlegerversammlung gegen eine Verlängerung stimmen, kann sich die Rückzahlung verzögern, wenn keine sofort verfügbaren liquiden Mittel vorhanden sind.\n\n## Zentrale Risiken, die vor der Anlage zu prüfen sind\n\n| Risikofaktor | Zu prüfende Frage | Weg zum Verlust |\n|---|---|---|\n| Hebelwirkung | Wie hoch sind der aktuelle LTV und der vertraglich maximal zulässige LTV? | Bei einem Wertverlust wird zuerst der Kredit zurückgezahlt, sodass das Eigenkapital der Anleger schnell aufgezehrt wird |\n| Refinanzierung | Wann werden der Kredit und der Fonds fällig? | Bei hohen Zinsen oder einer Kreditklemme können eine Verlängerung des Kredits scheitern und ein Zwangsverkauf drohen |\n| Mietverhältnisse | Wie hoch sind die Leerstandsquote und der Anteil der Hauptmieter, und wie lang ist die verbleibende Vertragslaufzeit? | Sinkende Mieteinnahmen können zur Aussetzung von Ausschüttungen und zu einem Wertverlust der Immobilie führen |\n| Cash Trap | Welche Auslöse- und Aufhebungsbedingungen gelten? | Ausschüttungen an Anleger können trotz vorhandener Mieterträge beschränkt werden |\n| Wechselkurs | Wie hoch sind Absicherungsquote, Laufzeit und Kosten der Währungsabsicherung, und welche Verlängerungsbedingungen gelten? | Die in Won umgerechnete Rendite kann sinken, oder es können Absicherungskosten und Abrechnungsverluste entstehen |\n| Zinsen | Gilt ein fester oder variabler Zinssatz? | Steigende Zinskosten können den Cashflow und den Verkaufswert beeinträchtigen |\n| Verkauf | Gibt es erwartete Käufer und alternative Verkaufsszenarien? | Möglich sind ein verzögerter Verkauf, ein Preisabschlag oder eine Laufzeitverlängerung |\n| Gebühren | Wie hoch sind Verwaltungs-, Vertriebs-, lokale Management- und Erfolgsgebühren? | Immobilien- und Mieterträge werden durch Kosten geschmälert |\n| Recht und Steuern | Wurden lokale Steuern und mögliche Beschränkungen von Geldüberweisungen berücksichtigt? | Die vor Ort erzielten Gewinne können von den Erträgen der inländischen Anleger abweichen |\n| Konzentration | Konzentriert sich die Anlage auf ein Gebäude, eine Region oder einen Mieter? | Ein einzelner Leerstand oder eine regulatorische Änderung kann den gesamten Fonds erschüttern |\n\nBei Angaben wie „6% Auszahlung p. a.“ muss unbedingt unterschieden werden, ob es sich um fest zugesagte Zinsen oder eine garantierte Rendite handelt. Die Ausschüttungen eines Immobilienfonds können je nach Mieterträgen, Finanzierungskosten und Kreditvereinbarungen variieren. Bei einigen Produkten kann die Finanzierungsquelle der Ausschüttungen zudem von den reinen operativen Erträgen abweichen.\n\n## Prüfung der Verlusttragfähigkeit anhand von Zahlen\n\nStatt in der Produktbeschreibung nur auf die Zielrendite zu achten, ist es hilfreich, rückwärts zu berechnen, bei welchem Rückgang des Immobilienwerts das investierte Kapital aufgezehrt wäre. Dies ist ein einfacher Stresstest, mit dem sich Risiken erkennen lassen, die in den Vertriebsunterlagen nicht aufgeführt sind.\n\n### 1. Berechnung des Eigenkapitalpuffers\n\nDie vereinfachte Berechnungsformel lautet wie folgt.\n\n- Eigenkapitalquote = 1 − LTV\n- Preis, bei dem das investierte Kapital ohne Berücksichtigung von Kosten aufgezehrt ist = Summe der vorrangigen Verbindlichkeiten\n\nBei einem LTV von 70% beträgt der anfängliche Eigenkapitalpuffer ungefähr 30%. Tatsächlich kann das investierte Kapital jedoch bereits bei einem geringeren Wertverlust aufgezehrt werden, da Verkaufskosten, nicht gezahlte Zinsen, Steuern, Wechselkurse und sonstige Verbindlichkeiten hinzukommen.\n\n### 2. Prüfung des kostendeckenden Verkaufspreises\n\nVom Fondsmanager oder der Vertriebsgesellschaft sollte ein kostendeckender Verkaufspreis angefordert werden, der folgende Posten berücksichtigt.\n\n- Verbleibende Kreditsumme und Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung\n- Aufgelaufene Zinsen und Abrechnungsbeträge aus Währungsabsicherungen\n- Lokale Steuern und Verkaufsgebühren\n- Noch nicht bezahlte Bau- und Betriebskosten\n- Kosten der Fondsliquidation\n\nSelbst wenn der Gutachterwert über dem kostendeckenden Verkaufspreis liegt, besteht keine Garantie, dass ein tatsächlicher Käufer diesen Preis zahlt. Gutachterwert, Buchwert und tatsächlich erzielter Rückfluss sind unterschiedliche Zahlen.\n\n### 3. Gleichzeitige Anwendung kombinierter Belastungen\n\nNicht nur ein Preisrückgang sollte isoliert betrachtet werden. Es ist auch zu prüfen, was geschieht, wenn steigende Leerstände, höhere Zinsen, Wechselkursschwankungen und ein verzögerter Verkauf gleichzeitig auftreten. In einer tatsächlichen Krise können mehrere Risiken auf einmal eintreten.\n\n## Unterschiede zwischen Fonds, börsennotierten REITs und Direktinvestitionen\n\n| Kategorie | Ausländischer Immobilienfonds | Börsennotierter REIT | Direkte Investition in ausländische Immobilien |\n|---|---|---|---|\n| Anlageform | Indirekte Investition über einen Fonds oder eine Zweckgesellschaft | Kauf börsennotierter Aktien | Direkter Erwerb der Immobilie durch den Anleger |\n| Liquidität | Bei Fonds ohne Rücknahmemöglichkeit möglicherweise sehr gering | Handel möglich, jedoch sind Preisabschläge und ein geringes Handelsvolumen möglich | Bis zum Verkauf kann viel Zeit vergehen |\n| Preisfeststellung | Möglicherweise abhängig von Gutachten und der durch den Fondsmanager ermittelten Bewertung | Marktpreis in Echtzeit feststellbar | Prüfung von Gutachterwerten und lokalen Transaktionspreisen erforderlich |\n| Diversifikationsgrad | Bei einem Fonds mit einem einzelnen Objekt gering, bei einem Dachfonds möglicherweise hoch | Häufig werden mehrere Immobilien gehalten | Bei geringem Kapitaleinsatz besteht ein hohes Konzentrationsrisiko |\n| Verwaltungsverantwortung | Umsetzung durch den Fondsmanager | Umsetzung durch das REIT-Management und die Immobilienverwaltungsgesellschaft | Vom Anleger selbst zu tragen |\n| Hauptrisiken | Hebelwirkung, Laufzeitverlängerung, Cash Trap | Kursschwankungen, Zinsen, Kapitalerhöhungen, Wertverlust der Immobilien | Verwaltungs-, Steuer-, Rechts-, Wechselkurs- und Verkaufsrisiken |\n\nKeine dieser Anlageformen garantiert das investierte Kapital. Die Sicherheit sollte nicht allein anhand einer Börsennotierung oder des Besitzes realer Immobilien beurteilt werden. Stattdessen sind Fremdfinanzierungsgrad, Vermögenskonzentration und Cashflow nach denselben Maßstäben zu vergleichen.\n\n## Worauf bei Verkaufserklärungen und Streitfällen zu achten ist\n\nDer Zweck der von der koreanischen Finanzaufsichtsbehörde veröffentlichten Streitfälle zu ausländischen Immobilienfonds besteht darin, zwischen Verlusten aus dem Produkt und der Schadenersatzpflicht der Vertriebsgesellschaft zu unterscheiden. Unter den vorgestellten Fällen befand sich ein Fall, in dem nach einer Erklärung, die Anlage sei sicher, 30 Millionen Won investiert wurden. Aufgrund der nachrangigen Struktur galt der vollständige Verlust des investierten Kapitals vorläufig als festgestellt, und wegen Problemen im Vertriebsprozess wurde eine teilweise Schadenersatzpflicht anerkannt.\n\nEin Anlageverlust führt jedoch nicht automatisch zur Anerkennung einer fehlerhaften Beratung oder eines fehlerhaften Verkaufs. Es wird im Einzelfall beurteilt, ob die Vertriebsgesellschaft wesentliche Risiken ausgelassen oder Tatsachen falsch dargestellt hat, ob sie die Erfahrung und Risikotragfähigkeit des Anlegers geprüft hat und welche Unterlagen der Anleger erhalten und unterzeichnet hat.\n\nBeim Anlageabschluss sollten folgende Grundsätze beachtet werden.\n\n- Nicht bestätigen oder handschriftlich festhalten, dass unverstandene Inhalte „verstanden“ wurden.\n- Erläuterungen zu Kapitalverlust, Nachrangigkeit, Rücknahmebeschränkungen und Laufzeitverlängerungen schriftlich einholen.\n- Weichen mündliche Erklärungen vom Verkaufsprospekt ab, eine Korrektur verlangen und die Antwort aufbewahren.\n- Verkaufsprospekt, Basisinformationsblatt, Zeichnungsformular und Hinweise zu Gesprächsaufzeichnungen speichern.\n- Die vertragliche Grundlage für Begriffe wie „fest zugesagt“, „garantiert“ und „sicher“ prüfen.\n\nEine handschriftliche Bestätigung oder Unterschrift schließt die rechtliche Verantwortung der Vertriebsgesellschaft nicht zwangsläufig aus, kann aber später als Beweismittel zur Feststellung des Sachverhalts dienen. Unterlagen sollten nicht als bloße Formalität zum Nachweis einer erfolgten Erklärung behandelt werden, sondern als Informationsquelle zur Prüfung der Risiken, die man selbst tragen kann.\n\n## Abschließende Checkliste vor der Anlage\n\nWer auf die folgenden Fragen keine klaren schriftlichen Antworten erhält, sollte die Anlageentscheidung vernünftigerweise aufschieben.\n\n- [ ] Kann ich erklären, welche Vermögenswerte der Fonds letztlich hält und welchen Rang die Investition einnimmt?\n- [ ] Habe ich den aktuellen LTV und die Schwellenwerte für einen Verstoß gegen die Kreditvereinbarung geprüft?\n- [ ] Habe ich geprüft, ob der Kredit vor dem Fonds fällig wird?\n- [ ] Habe ich die Auslöse- und Aufhebungsbedingungen der Cash Trap geprüft?\n- [ ] Habe ich den Anteil der Hauptmieter und die verbleibenden Mietvertragslaufzeiten geprüft?\n- [ ] Habe ich Quote und Laufzeit der Währungsabsicherung sowie die Verlängerungskosten geprüft?\n- [ ] Habe ich geprüft, ob eine vorzeitige Rücknahme und ein außerbörslicher Verkauf möglich sind?\n- [ ] Habe ich das Entscheidungsverfahren und die Rückzahlungsreihenfolge bei einer Laufzeitverlängerung geprüft?\n- [ ] Habe ich nicht nur den Gutachterwert, sondern auch den kostendeckenden Verkaufspreis geprüft?\n- [ ] Wäre meine Finanzierung des Lebensunterhalts selbst dann nicht gefährdet, wenn ich im schlimmsten Fall das gesamte investierte Kapital verliere?\n\nWenn der Kapitalerhalt höchste Priorität hat oder das Geld in naher Zukunft benötigt wird, ist ein Immobilienfonds mit beschränkter Rücknahmemöglichkeit möglicherweise ungeeignet. Auch die Vermeidung einer Konzentration des Vermögens auf ein einzelnes Produkt oder Gebäude ist eine grundlegende Methode der Verlustbegrenzung.\n\n## Grundsätze, die auch für inländische Immobilienfonds gelten\n\nBei Auslandsinvestitionen kommen Wechselkursrisiken, lokale Steuern und unterschiedliche nationale Rechtsordnungen hinzu. Probleme wie Hebelwirkung, Vor- und Nachrangigkeit, Cash Traps, Leerstände und nicht übereinstimmende Laufzeiten können jedoch auch bei inländischen Immobilienfonds auftreten.\n\nDaher ist es wichtiger, die tatsächliche Finanzierungsstruktur und die Reihenfolge der Mittelverteilung zu prüfen, als sich auf die Bezeichnung „ausländisch“ zu konzentrieren. Die Existenz einer Immobilie bedeutet lediglich, dass eine Sicherheit vorhanden ist, nicht aber, dass das investierte Kapital der Anleger garantiert ist.","content_html":"\u003cp\u003eAusländische Immobilienfonds sind Produkte, die indirekt in Bürogebäude, Logistikzentren, Hotels, Gewerbeimmobilien und andere Immobilien im Ausland investieren. Weil sie sichtbare Immobilien halten, werden sie leicht fälschlicherweise für sichere Anlagen gehalten. Tatsächlich investieren Anleger jedoch weniger in die Immobilie selbst als in eine Finanzstruktur, die Kredite, Mietverträge, Wechselkurse und Verkaufsbedingungen miteinander verbindet.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eInsbesondere bei Produkten, die hohe Kredite aufnehmen und dafür Immobilien als Sicherheit stellen, kann das Eigenkapital der Anleger bereits durch einen teilweisen Rückgang des Immobilienwerts aufgezehrt werden. Auch regelmäßig gezahlte Ausschüttungen sind keine fest zugesagten Zinsen und können aufgrund von Kreditvereinbarungen oder Liquiditätsmangel ausgesetzt werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#worin-investieren-ausl%C3%A4ndische-immobilienfonds\" class=\"anchor\" id=\"worin-investieren-ausländische-immobilienfonds\"\u003e\u003c/a\u003eWorin investieren ausländische Immobilienfonds?\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eAusländische Immobilienfonds bündeln das Kapital mehrerer Anleger und investieren es in ausländische Immobilien oder immobilienbezogene Rechte. Anschließend verteilen sie die Mieterträge und Verkaufserlöse abzüglich der Kosten an die Anleger.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eAnlageobjekte und Anlageformen unterscheiden sich je nach Produkt.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eEigenkapitalinvestitionen, bei denen Anteile an einem Gebäude gehalten werden\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eInvestitionen in eine Zweckgesellschaft, die eine Immobilie hält\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKreditprodukte, die in vorrangige, nachrangige oder tief nachrangige Kreditforderungen investieren\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDachfondsprodukte, die wiederum in mehrere ausländische Immobilienfonds investieren\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDaher können sich die Verlustreihenfolge und die Chancen auf Kapitalrückfluss selbst bei Produkten unterscheiden, die alle als „Immobilienfonds“ bezeichnet werden. Im Verkaufsprospekt sollte zunächst geprüft werden, ob der Fonds letztlich Anteile an einem Gebäude, Kreditforderungen oder Fondsanteile eines anderen Fonds hält.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#eine-struktur-bei-der-das-eigenkapital-zuerst-verschwindet\" class=\"anchor\" id=\"eine-struktur-bei-der-das-eigenkapital-zuerst-verschwindet\"\u003e\u003c/a\u003eEine Struktur, bei der das Eigenkapital zuerst verschwindet\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eBei vielen Immobilieninvestitionen wird ein Gebäude nicht ausschließlich mit dem Kapital der Anleger gekauft. Stattdessen wird bei einem lokalen Finanzinstitut ein besicherter Kredit aufgenommen und das Geld der Anleger als Eigenkapital eingebracht. Diese Fremdfinanzierung kann die erwartete Rendite erhöhen, verstärkt jedoch als Hebelwirkung auch Verluste.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eWird das Gebäude veräußert, wird das Geld im Allgemeinen in folgender Reihenfolge verteilt.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eVerkaufskosten, Steuern und sonstige Transaktionskosten werden bezahlt.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBesicherte Kredite und vorrangige Verbindlichkeiten werden zurückgezahlt.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBestehen nachrangige oder tief nachrangige Verbindlichkeiten, werden diese gemäß den Vereinbarungen beglichen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eNur wenn danach noch Geld verbleibt, fließt es an den Fonds als Eigenkapitalinvestor.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eAls Beispiel kann man sich eine hypothetische Struktur vorstellen, bei der der Kaufpreis der Immobilie 100, der besicherte Kredit 70 und das Eigenkapital der Anleger 30 beträgt. Sinkt der Immobilienwert ohne Berücksichtigung der Kosten auf 90, verbleiben nach Rückzahlung des Kredits von 70 noch 20 als Eigenkapital. Der Immobilienpreis ist zwar um 10% gefallen, das Eigenkapital der Anleger jedoch um etwa 33%. Sinkt der Immobilienwert auf höchstens 70, wird das Eigenkapital bereits vor Berücksichtigung der Verkaufskosten vollständig aufgezehrt.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eAllerdings stehen rechtlich nicht alle Fondsanleger zwangsläufig auf derselben nachrangigen Position. Es gibt auch Produkte, bei denen der Fonds in vorrangige Kreditforderungen investiert. Die tatsächliche Verlustreihenfolge muss daher anhand des Verkaufsprospekts und der Struktur der Kreditvereinbarungen beurteilt werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#warum-aussch%C3%BCttungen-ausgesetzt-und-r%C3%BCckzahlungen-verz%C3%B6gert-werden\" class=\"anchor\" id=\"warum-ausschüttungen-ausgesetzt-und-rückzahlungen-verzögert-werden\"\u003e\u003c/a\u003eWarum Ausschüttungen ausgesetzt und Rückzahlungen verzögert werden\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#cash-trap\" class=\"anchor\" id=\"cash-trap\"\u003e\u003c/a\u003eCash Trap\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEine Cash Trap ist ein Mechanismus, bei dem die aus der Immobilie erwirtschafteten Mittel auf einem separaten Konto zurückbehalten und Ausschüttungen an Anleger beschränkt werden, wenn sich die in der Kreditvereinbarung festgelegten Finanzkennzahlen verschlechtern. In manchen Fällen werden die Mieteinnahmen unmittelbar an die Gläubiger gezahlt, in anderen Fällen werden sie für die Kredittilgung oder die Betriebskosten des Gebäudes auf einem Konto gesperrt.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eSie kann unter anderem in folgenden Situationen ausgelöst werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eWenn der LTV aufgrund eines Wertverlusts der Immobilie den vertraglich festgelegten Grenzwert überschreitet\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn eine steigende Leerstandsquote die Fähigkeit zur Zins- und Tilgungszahlung beeinträchtigt\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn der Zinsdeckungsgrad oder der Schuldendienstdeckungsgrad unter dem festgelegten Schwellenwert liegt\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWenn ein Hauptmieter den Vertrag kündigt oder mit der Mietzahlung in Verzug gerät\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eAuch bei Aktivierung einer Cash Trap wird der Betrieb des Gebäudes nicht sofort eingestellt. Aus dem bloßen Umstand, dass Mieterträge erzielt werden, lässt sich jedoch nicht ableiten, dass Ausschüttungen an die Anleger fortgesetzt werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#r%C3%BCcknahmebeschr%C3%A4nkungen-und-laufzeitverl%C3%A4ngerungen\" class=\"anchor\" id=\"rücknahmebeschränkungen-und-laufzeitverlängerungen\"\u003e\u003c/a\u003eRücknahmebeschränkungen und Laufzeitverlängerungen\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDa ausländische Immobilienfonds Gebäude halten, die sich nicht täglich kaufen und verkaufen lassen, werden sie häufig als Fonds ohne Rücknahmemöglichkeit oder als geschlossene Fonds aufgelegt. Ist eine vorzeitige Rücknahme nicht erlaubt, lässt sich das Geld selbst bei persönlichem Finanzbedarf nur schwer vor Ablauf der Laufzeit zurückerhalten.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEinige Produkte können an einer Börse notiert sein, doch eine Börsennotierung garantiert keine Liquidität. Fehlen Käufer, kann möglicherweise kein Handel zustande kommen oder die Anteile müssen unter ihrem Nettoinventarwert verkauft werden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eAuch das Laufzeitende ist kein garantierter Auszahlungstermin. Kann das Gebäude nicht zu einem angemessenen Preis verkauft werden, kann die Laufzeit des Kredits oder des Fonds verlängert werden. Selbst wenn Anleger auf einer Anlegerversammlung gegen eine Verlängerung stimmen, kann sich die Rückzahlung verzögern, wenn keine sofort verfügbaren liquiden Mittel vorhanden sind.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#zentrale-risiken-die-vor-der-anlage-zu-pr%C3%BCfen-sind\" class=\"anchor\" id=\"zentrale-risiken-die-vor-der-anlage-zu-prüfen-sind\"\u003e\u003c/a\u003eZentrale Risiken, die vor der Anlage zu prüfen sind\u003c/h2\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eRisikofaktor\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eZu prüfende Frage\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eWeg zum Verlust\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eHebelwirkung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eWie hoch sind der aktuelle LTV und der vertraglich maximal zulässige LTV?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eBei einem Wertverlust wird zuerst der Kredit zurückgezahlt, sodass das Eigenkapital der Anleger schnell aufgezehrt wird\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eRefinanzierung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eWann werden der Kredit und der Fonds fällig?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eBei hohen Zinsen oder einer Kreditklemme können eine Verlängerung des Kredits scheitern und ein Zwangsverkauf drohen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eMietverhältnisse\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eWie hoch sind die Leerstandsquote und der Anteil der Hauptmieter, und wie lang ist die verbleibende Vertragslaufzeit?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eSinkende Mieteinnahmen können zur Aussetzung von Ausschüttungen und zu einem Wertverlust der Immobilie führen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eCash Trap\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eWelche Auslöse- und Aufhebungsbedingungen gelten?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eAusschüttungen an Anleger können trotz vorhandener Mieterträge beschränkt werden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eWechselkurs\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eWie hoch sind Absicherungsquote, Laufzeit und Kosten der Währungsabsicherung, und welche Verlängerungsbedingungen gelten?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eDie in Won umgerechnete Rendite kann sinken, oder es können Absicherungskosten und Abrechnungsverluste entstehen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eZinsen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eGilt ein fester oder variabler Zinssatz?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eSteigende Zinskosten können den Cashflow und den Verkaufswert beeinträchtigen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eVerkauf\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eGibt es erwartete Käufer und alternative Verkaufsszenarien?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eMöglich sind ein verzögerter Verkauf, ein Preisabschlag oder eine Laufzeitverlängerung\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eGebühren\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eWie hoch sind Verwaltungs-, Vertriebs-, lokale Management- und Erfolgsgebühren?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eImmobilien- und Mieterträge werden durch Kosten geschmälert\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eRecht und Steuern\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eWurden lokale Steuern und mögliche Beschränkungen von Geldüberweisungen berücksichtigt?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eDie vor Ort erzielten Gewinne können von den Erträgen der inländischen Anleger abweichen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Risikofaktor\"\u003eKonzentration\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Frage\"\u003eKonzentriert sich die Anlage auf ein Gebäude, eine Region oder einen Mieter?\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Weg zum Verlust\"\u003eEin einzelner Leerstand oder eine regulatorische Änderung kann den gesamten Fonds erschüttern\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eBei Angaben wie „6% Auszahlung p. a.“ muss unbedingt unterschieden werden, ob es sich um fest zugesagte Zinsen oder eine garantierte Rendite handelt. Die Ausschüttungen eines Immobilienfonds können je nach Mieterträgen, Finanzierungskosten und Kreditvereinbarungen variieren. Bei einigen Produkten kann die Finanzierungsquelle der Ausschüttungen zudem von den reinen operativen Erträgen abweichen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#pr%C3%BCfung-der-verlusttragf%C3%A4higkeit-anhand-von-zahlen\" class=\"anchor\" id=\"prüfung-der-verlusttragfähigkeit-anhand-von-zahlen\"\u003e\u003c/a\u003ePrüfung der Verlusttragfähigkeit anhand von Zahlen\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eStatt in der Produktbeschreibung nur auf die Zielrendite zu achten, ist es hilfreich, rückwärts zu berechnen, bei welchem Rückgang des Immobilienwerts das investierte Kapital aufgezehrt wäre. Dies ist ein einfacher Stresstest, mit dem sich Risiken erkennen lassen, die in den Vertriebsunterlagen nicht aufgeführt sind.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-berechnung-des-eigenkapitalpuffers\" class=\"anchor\" id=\"1-berechnung-des-eigenkapitalpuffers\"\u003e\u003c/a\u003e1. Berechnung des Eigenkapitalpuffers\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDie vereinfachte Berechnungsformel lautet wie folgt.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eEigenkapitalquote = 1 − LTV\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePreis, bei dem das investierte Kapital ohne Berücksichtigung von Kosten aufgezehrt ist = Summe der vorrangigen Verbindlichkeiten\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eBei einem LTV von 70% beträgt der anfängliche Eigenkapitalpuffer ungefähr 30%. Tatsächlich kann das investierte Kapital jedoch bereits bei einem geringeren Wertverlust aufgezehrt werden, da Verkaufskosten, nicht gezahlte Zinsen, Steuern, Wechselkurse und sonstige Verbindlichkeiten hinzukommen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-pr%C3%BCfung-des-kostendeckenden-verkaufspreises\" class=\"anchor\" id=\"2-prüfung-des-kostendeckenden-verkaufspreises\"\u003e\u003c/a\u003e2. Prüfung des kostendeckenden Verkaufspreises\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eVom Fondsmanager oder der Vertriebsgesellschaft sollte ein kostendeckender Verkaufspreis angefordert werden, der folgende Posten berücksichtigt.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eVerbleibende Kreditsumme und Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAufgelaufene Zinsen und Abrechnungsbeträge aus Währungsabsicherungen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLokale Steuern und Verkaufsgebühren\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eNoch nicht bezahlte Bau- und Betriebskosten\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKosten der Fondsliquidation\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eSelbst wenn der Gutachterwert über dem kostendeckenden Verkaufspreis liegt, besteht keine Garantie, dass ein tatsächlicher Käufer diesen Preis zahlt. Gutachterwert, Buchwert und tatsächlich erzielter Rückfluss sind unterschiedliche Zahlen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-gleichzeitige-anwendung-kombinierter-belastungen\" class=\"anchor\" id=\"3-gleichzeitige-anwendung-kombinierter-belastungen\"\u003e\u003c/a\u003e3. Gleichzeitige Anwendung kombinierter Belastungen\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNicht nur ein Preisrückgang sollte isoliert betrachtet werden. Es ist auch zu prüfen, was geschieht, wenn steigende Leerstände, höhere Zinsen, Wechselkursschwankungen und ein verzögerter Verkauf gleichzeitig auftreten. In einer tatsächlichen Krise können mehrere Risiken auf einmal eintreten.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#unterschiede-zwischen-fonds-b%C3%B6rsennotierten-reits-und-direktinvestitionen\" class=\"anchor\" id=\"unterschiede-zwischen-fonds-börsennotierten-reits-und-direktinvestitionen\"\u003e\u003c/a\u003eUnterschiede zwischen Fonds, börsennotierten REITs und Direktinvestitionen\u003c/h2\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eKategorie\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eAusländischer Immobilienfonds\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBörsennotierter REIT\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eDirekte Investition in ausländische Immobilien\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kategorie\"\u003eAnlageform\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausländischer Immobilienfonds\"\u003eIndirekte Investition über einen Fonds oder eine Zweckgesellschaft\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Börsennotierter REIT\"\u003eKauf börsennotierter Aktien\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Direkte Investition in ausländische Immobilien\"\u003eDirekter Erwerb der Immobilie durch den Anleger\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kategorie\"\u003eLiquidität\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausländischer Immobilienfonds\"\u003eBei Fonds ohne Rücknahmemöglichkeit möglicherweise sehr gering\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Börsennotierter REIT\"\u003eHandel möglich, jedoch sind Preisabschläge und ein geringes Handelsvolumen möglich\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Direkte Investition in ausländische Immobilien\"\u003eBis zum Verkauf kann viel Zeit vergehen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kategorie\"\u003ePreisfeststellung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausländischer Immobilienfonds\"\u003eMöglicherweise abhängig von Gutachten und der durch den Fondsmanager ermittelten Bewertung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Börsennotierter REIT\"\u003eMarktpreis in Echtzeit feststellbar\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Direkte Investition in ausländische Immobilien\"\u003ePrüfung von Gutachterwerten und lokalen Transaktionspreisen erforderlich\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kategorie\"\u003eDiversifikationsgrad\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausländischer Immobilienfonds\"\u003eBei einem Fonds mit einem einzelnen Objekt gering, bei einem Dachfonds möglicherweise hoch\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Börsennotierter REIT\"\u003eHäufig werden mehrere Immobilien gehalten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Direkte Investition in ausländische Immobilien\"\u003eBei geringem Kapitaleinsatz besteht ein hohes Konzentrationsrisiko\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kategorie\"\u003eVerwaltungsverantwortung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausländischer Immobilienfonds\"\u003eUmsetzung durch den Fondsmanager\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Börsennotierter REIT\"\u003eUmsetzung durch das REIT-Management und die Immobilienverwaltungsgesellschaft\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Direkte Investition in ausländische Immobilien\"\u003eVom Anleger selbst zu tragen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kategorie\"\u003eHauptrisiken\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ausländischer Immobilienfonds\"\u003eHebelwirkung, Laufzeitverlängerung, Cash Trap\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Börsennotierter REIT\"\u003eKursschwankungen, Zinsen, Kapitalerhöhungen, Wertverlust der Immobilien\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Direkte Investition in ausländische Immobilien\"\u003eVerwaltungs-, Steuer-, Rechts-, Wechselkurs- und Verkaufsrisiken\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eKeine dieser Anlageformen garantiert das investierte Kapital. Die Sicherheit sollte nicht allein anhand einer Börsennotierung oder des Besitzes realer Immobilien beurteilt werden. Stattdessen sind Fremdfinanzierungsgrad, Vermögenskonzentration und Cashflow nach denselben Maßstäben zu vergleichen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#worauf-bei-verkaufserkl%C3%A4rungen-und-streitf%C3%A4llen-zu-achten-ist\" class=\"anchor\" id=\"worauf-bei-verkaufserklärungen-und-streitfällen-zu-achten-ist\"\u003e\u003c/a\u003eWorauf bei Verkaufserklärungen und Streitfällen zu achten ist\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDer Zweck der von der koreanischen Finanzaufsichtsbehörde veröffentlichten Streitfälle zu ausländischen Immobilienfonds besteht darin, zwischen Verlusten aus dem Produkt und der Schadenersatzpflicht der Vertriebsgesellschaft zu unterscheiden. Unter den vorgestellten Fällen befand sich ein Fall, in dem nach einer Erklärung, die Anlage sei sicher, 30 Millionen Won investiert wurden. Aufgrund der nachrangigen Struktur galt der vollständige Verlust des investierten Kapitals vorläufig als festgestellt, und wegen Problemen im Vertriebsprozess wurde eine teilweise Schadenersatzpflicht anerkannt.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEin Anlageverlust führt jedoch nicht automatisch zur Anerkennung einer fehlerhaften Beratung oder eines fehlerhaften Verkaufs. Es wird im Einzelfall beurteilt, ob die Vertriebsgesellschaft wesentliche Risiken ausgelassen oder Tatsachen falsch dargestellt hat, ob sie die Erfahrung und Risikotragfähigkeit des Anlegers geprüft hat und welche Unterlagen der Anleger erhalten und unterzeichnet hat.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eBeim Anlageabschluss sollten folgende Grundsätze beachtet werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eNicht bestätigen oder handschriftlich festhalten, dass unverstandene Inhalte „verstanden“ wurden.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eErläuterungen zu Kapitalverlust, Nachrangigkeit, Rücknahmebeschränkungen und Laufzeitverlängerungen schriftlich einholen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWeichen mündliche Erklärungen vom Verkaufsprospekt ab, eine Korrektur verlangen und die Antwort aufbewahren.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVerkaufsprospekt, Basisinformationsblatt, Zeichnungsformular und Hinweise zu Gesprächsaufzeichnungen speichern.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDie vertragliche Grundlage für Begriffe wie „fest zugesagt“, „garantiert“ und „sicher“ prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEine handschriftliche Bestätigung oder Unterschrift schließt die rechtliche Verantwortung der Vertriebsgesellschaft nicht zwangsläufig aus, kann aber später als Beweismittel zur Feststellung des Sachverhalts dienen. Unterlagen sollten nicht als bloße Formalität zum Nachweis einer erfolgten Erklärung behandelt werden, sondern als Informationsquelle zur Prüfung der Risiken, die man selbst tragen kann.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#abschlie%C3%9Fende-checkliste-vor-der-anlage\" class=\"anchor\" id=\"abschließende-checkliste-vor-der-anlage\"\u003e\u003c/a\u003eAbschließende Checkliste vor der Anlage\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eWer auf die folgenden Fragen keine klaren schriftlichen Antworten erhält, sollte die Anlageentscheidung vernünftigerweise aufschieben.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e Kann ich erklären, welche Vermögenswerte der Fonds letztlich hält und welchen Rang die Investition einnimmt?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Habe ich den aktuellen LTV und die Schwellenwerte für einen Verstoß gegen die Kreditvereinbarung geprüft?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Habe ich geprüft, ob der Kredit vor dem Fonds fällig wird?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Habe ich die Auslöse- und Aufhebungsbedingungen der Cash Trap geprüft?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Habe ich den Anteil der Hauptmieter und die verbleibenden Mietvertragslaufzeiten geprüft?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Habe ich Quote und Laufzeit der Währungsabsicherung sowie die Verlängerungskosten geprüft?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Habe ich geprüft, ob eine vorzeitige Rücknahme und ein außerbörslicher Verkauf möglich sind?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Habe ich das Entscheidungsverfahren und die Rückzahlungsreihenfolge bei einer Laufzeitverlängerung geprüft?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Habe ich nicht nur den Gutachterwert, sondern auch den kostendeckenden Verkaufspreis geprüft?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Wäre meine Finanzierung des Lebensunterhalts selbst dann nicht gefährdet, wenn ich im schlimmsten Fall das gesamte investierte Kapital verliere?\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eWenn der Kapitalerhalt höchste Priorität hat oder das Geld in naher Zukunft benötigt wird, ist ein Immobilienfonds mit beschränkter Rücknahmemöglichkeit möglicherweise ungeeignet. Auch die Vermeidung einer Konzentration des Vermögens auf ein einzelnes Produkt oder Gebäude ist eine grundlegende Methode der Verlustbegrenzung.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#grunds%C3%A4tze-die-auch-f%C3%BCr-inl%C3%A4ndische-immobilienfonds-gelten\" class=\"anchor\" id=\"grundsätze-die-auch-für-inländische-immobilienfonds-gelten\"\u003e\u003c/a\u003eGrundsätze, die auch für inländische Immobilienfonds gelten\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eBei Auslandsinvestitionen kommen Wechselkursrisiken, lokale Steuern und unterschiedliche nationale Rechtsordnungen hinzu. Probleme wie Hebelwirkung, Vor- und Nachrangigkeit, Cash Traps, Leerstände und nicht übereinstimmende Laufzeiten können jedoch auch bei inländischen Immobilienfonds auftreten.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDaher ist es wichtiger, die tatsächliche Finanzierungsstruktur und die Reihenfolge der Mittelverteilung zu prüfen, als sich auf die Bezeichnung „ausländisch“ zu konzentrieren. Die Existenz einer Immobilie bedeutet lediglich, dass eine Sicherheit vorhanden ist, nicht aber, dass das investierte Kapital der Anleger garantiert ist.\u003c/p\u003e\n","tags":["Diversifikation","Kredit","Wechselkurs","Auslandsimmobilienfonds"],"faqs":[{"question":"Ist bei ausländischen Immobilienfonds das eingesetzte Kapital garantiert, weil die Immobilie als Sicherheit dient?","answer":"Nein. Wenn die Struktur vorsieht, dass aus dem Verkaufserlös des Gebäudes zunächst das besicherte Darlehen und vorrangige Verbindlichkeiten zurückgezahlt werden und der verbleibende Betrag an die Anleger fließt, können diese bei einem Wertverlust der Immobilie ihr eingesetztes Kapital teilweise oder vollständig verlieren."},{"question":"Warum kann bereits ein geringer Rückgang des Immobilienpreises zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen?","answer":"Der Grund ist die durch Kredite erzeugte Hebelwirkung. Wenn beispielsweise bei einem Vermögenswert von 100 der Kredit 70 und das Eigenkapital der Anleger 30 beträgt, kann das Eigenkapital bereits aufgezehrt sein, wenn der Wert des Vermögenswerts auf etwa 70 fällt, selbst bevor Kosten berücksichtigt werden. Die tatsächliche Verlustschwelle hängt von der Rangfolge der Verbindlichkeiten und den Verkaufskosten ab."},{"question":"Erhält man überhaupt keine Mieteinnahmen mehr, wenn die Cash-Trap-Klausel ausgelöst wird?","answer":"Das Gebäude kann weiterhin Mieteinnahmen erwirtschaften, doch diese Mittel können zur Kredittilgung verwendet oder auf einem gesonderten Konto zurückbehalten werden, sodass Ausschüttungen an die Anleger eingeschränkt werden können. Die Auslösekriterien und die Reihenfolge der Mittelverwendung müssen anhand der jeweiligen Kreditvereinbarung geprüft werden."},{"question":"Bedeutet die Aussage, dass jedes Jahr ein bestimmter Prozentsatz ausgezahlt wird, einen garantierten Zinsertrag?","answer":"Die Ausschüttungsquote oder Zielrendite eines Fonds bedeutet im Allgemeinen weder einen garantierten Zinsertrag noch eine Kapitalgarantie. Aufgrund sinkender Mieteinnahmen, steigender Zinsen, einer Cash-Trap und höherer Kosten können die Auszahlungen sinken oder ausgesetzt werden. Daher muss geprüft werden, ob eine vertragliche Garantie besteht und aus welchen Mitteln die Ausschüttungen finanziert werden."},{"question":"Kann man sein investiertes Kapital sofort zurückerhalten, wenn der Fonds fällig wird?","answer":"Nicht unbedingt. Wenn der Verkauf der Immobilie oder die Refinanzierung des Kredits nicht abgeschlossen ist, kann die Laufzeit verlängert oder die Auszahlung des Liquidationserlöses verzögert werden. Das Laufzeitende ist der angestrebte Zeitpunkt für die Rückgewinnung des Kapitals und kein bedingungslos garantierter Auszahlungstermin."},{"question":"Kann man einen börsennotierten Immobilienfonds jederzeit verkaufen?","answer":"Auch bei börsennotierten Produkten kann ein Handel schwierig sein, wenn es nicht genügend Käufer gibt, und möglicherweise muss zu einem Preis unterhalb des Nettoinventarwerts verkauft werden. Die Börsennotierung bietet Handelsmöglichkeiten, garantiert aber keinen Verkauf zum gewünschten Preis und Zeitpunkt."},{"question":"Kann man das Vertriebsunternehmen nicht mehr haftbar machen, wenn man auf dem Zeichnungsschein unterschreibt, dass man die Erläuterungen verstanden hat?","answer":"Die Unterschrift allein entbindet das Vertriebsunternehmen nicht immer von seiner Verantwortung. Sie kann jedoch als Beleg dafür dienen, ob die wesentlichen Risiken tatsächlich erläutert wurden. Inhalte, die man nicht verstanden hat, sollte man nicht sofort unterschreiben, sondern eine schriftliche Erläuterung und Berichtigung verlangen."},{"question":"Entfällt bei einer Währungsabsicherung eines ausländischen Immobilienfonds das Wechselkursrisiko?","answer":"Eine Währungsabsicherung kann die Auswirkungen von Wechselkursschwankungen verringern, sie aber möglicherweise nicht vollständig beseitigen. Absicherungsquote und -dauer können vom Anlagezeitraum abweichen, und es können Verlängerungskosten oder Abrechnungsverluste entstehen. Daher müssen die Bedingungen gesondert geprüft werden."},{"question":"Für wen könnten ausländische Immobilienfonds ungeeignet sein?","answer":"Sie könnten für Personen ungeeignet sein, denen der Erhalt des eingesetzten Kapitals am wichtigsten ist, die Geld anlegen möchten, das sie kurzfristig benötigen, oder die Beschränkungen bei der vorzeitigen Rückgabe und Laufzeitverlängerungen nur schwer verkraften können. Zunächst muss beurteilt werden, ob auch die Möglichkeit eines vollständigen Verlusts des eingesetzten Kapitals tragbar ist."}],"sources":[{"url":"https://www.fss.or.kr/","title":"Finanzaufsichtsbehörde","type":"source"},{"url":"https://fine.fss.or.kr/","title":"Finanzverbraucher-Informationsportal Fine","type":"source"},{"url":"https://dis.kofia.or.kr/","title":"Elektronischer Offenlegungsdienst des Verbands für Finanzinvestitionen","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/금융소비자보호에관한법률","title":"Gesetz über den Schutz von Finanzverbrauchern","type":"source"}],"images":[{"id":746,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6OTQ5MCwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--be4c676b17b0e6f385f4ebab1520d6d4d21c9b11/ai-645f4807.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_photo","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"하락 그래프가 표시된 재무 자료 위 건물 모형과 서류를 검토하는 투자자","caption":"해외 부동산 투자자는 손실 위험을 보여주는 자료와 점검표를 검토하고 있다.","description":null},"en":{"alt":"Building model on financial reports with a falling chart as an investor reviews documents","caption":"An investor reviews documents and loss-risk data for an overseas property investment.","description":null},"ja":{"alt":"下落グラフが載った財務資料の上のビル模型と書類を確認する投資家","caption":"投資家が海外不動産投資の損失リスク資料と確認項目を精査している。","description":null},"es":{"alt":"Maqueta de edificio sobre informes con un gráfico a la baja mientras un inversor revisa documentos","caption":"Un inversor revisa documentos y datos sobre el riesgo de pérdida de una inversión inmobiliaria extranjera.","description":null},"id":{"alt":"Maket gedung di atas laporan dengan grafik menurun saat investor memeriksa dokumen","caption":"Investor meninjau dokumen dan data risiko kerugian untuk investasi properti luar negeri.","description":null},"pt":{"alt":"Maquete de edifício sobre relatórios com gráfico em queda enquanto investidor analisa documentos","caption":"Um investidor analisa documentos e dados de risco de perda de um investimento imobiliário no exterior.","description":null},"zh-hant":{"alt":"投資人審閱文件，桌上財務報表呈現下跌曲線並擺有大樓模型","caption":"投資人正在檢視海外房地產投資的損失風險資料與查核表。","description":null},"de":{"alt":"Gebäudemodell auf Finanzberichten mit fallendem Kurs, während ein Anleger Unterlagen prüft","caption":"Ein Anleger prüft Unterlagen und Verlustrisikodaten zu einer ausländischen Immobilienanlage.","description":null}}},{"id":747,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6OTQ5NiwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--c474f153e53d145f5a1e93439dc89810f317b8f0/ai-15a30cd3.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"해외 건물, 지구본, 위험 점검표, 하락 그래프, 금고를 담은 부동산 투자 위험 인포그래픽","caption":"해외 부동산 펀드의 손실 위험과 투자 전 점검 요소를 시각화한 자료다.","description":null},"en":{"alt":"Overseas building, globe, risk checklist, falling chart, and safe in a real estate fund infographic","caption":"The infographic highlights loss risks and pre-investment checks for overseas real estate funds.","description":null},"ja":{"alt":"海外のビル、地球儀、リスク点検表、下落グラフ、金庫を示す不動産ファンドの図解","caption":"海外不動産ファンドの損失リスクと投資前の確認項目を示している。","description":null},"es":{"alt":"Edificio extranjero, globo, lista de riesgos, gráfico descendente y caja fuerte en una infografía","caption":"La infografía muestra los riesgos de pérdida y las revisiones previas de un fondo inmobiliario extranjero.","description":null},"id":{"alt":"Gedung luar negeri, globe, daftar risiko, grafik menurun, dan brankas dalam infografik investasi properti","caption":"Infografik ini menampilkan risiko kerugian dan pemeriksaan sebelum berinvestasi di reksa dana properti luar negeri.","description":null},"pt":{"alt":"Prédio no exterior, globo, lista de riscos, gráfico em queda e cofre em infográfico imobiliário","caption":"O infográfico destaca riscos de perda e verificações antes de investir em fundos imobiliários no exterior.","description":null},"zh-hant":{"alt":"海外大樓、地球儀、風險檢查表、下跌圖表與保險箱組成的房地產基金資訊圖","caption":"資訊圖呈現海外房地產基金的虧損風險與投資前檢查項目。","description":null},"de":{"alt":"Auslandsimmobilie, Globus, Risiko-Checkliste, fallender Kurs und Tresor in einer Fondsinfografik","caption":"Die Infografik zeigt Verlustrisiken und wichtige Prüfungen vor einer Investition in Auslandsimmobilienfonds.","description":null}}}],"published_at":"2026-08-18T22:50:39+09:00","updated_at":"2026-08-18T22:50:39+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/overseas-real-estate-fund-risk-checklist"}