Criterios para asumir los costes de reparación del aire acondicionado incluido en alquiler mensual y jeonse

Que se averíe el aire acondicionado instalado en una vivienda alquilada mediante renta mensual o jeonse no determina automáticamente quién debe asumir el coste de la reparación. La clave está en si el aire acondicionado es un equipamiento proporcionado conforme al contrato, quién es su propietario, por qué se averió y qué cláusulas especiales de reparación contiene el contrato.

El artículo 623 del Código Civil de Corea establece que el arrendador tiene la obligación de mantener el bien arrendado en el estado necesario para que el arrendatario pueda usarlo y disfrutarlo. Sin embargo, esto no significa que el arrendador deba reparar todos los problemas menores o incluso los electrodomésticos que haya llevado el arrendatario. La responsabilidad efectiva se determina mediante una valoración conjunta del contenido del contrato y del estado de la avería.

Principios básicos aplicables al jeonse y al alquiler mensual

La estructura básica de la obligación de reparar el aire acondicionado no cambia según se trate de un jeonse basado principalmente en un depósito o de un alquiler mensual en el que se paga una renta cada mes. En ambos casos, deben comprobarse el estado del equipamiento proporcionado junto con la vivienda, la finalidad del contrato, la causa de la avería y las cláusulas especiales.

Los principales criterios del Código Civil son los siguientes.

• Artículo 623 del Código Civil: El arrendador debe mantener el bien arrendado en el estado necesario para su uso y disfrute.
• Artículo 626 del Código Civil: Si el arrendatario ha efectuado gastos necesarios para conservar el bien arrendado, puede exigir al arrendador su reembolso. No obstante, el reembolso efectivo puede variar según la necesidad de la reparación, la causa de la responsabilidad, el proceso de notificación y las cláusulas especiales.
• Artículo 634 del Código Civil: Si el bien arrendado necesita una reparación, el arrendatario debe comunicarlo sin demora al arrendador, salvo que este ya tenga conocimiento de ello.
• Artículo 627 del Código Civil: Si, sin culpa del arrendatario, una parte del bien arrendado deja de poder usarse y disfrutarse, puede solicitarse una reducción proporcional de la renta. La magnitud de la reducción no queda determinada únicamente por la avería del aire acondicionado, sino que debe evaluarse el grado de limitación del uso de la vivienda.

La responsabilidad del arrendador no queda establecida por el mero hecho de que el aire acondicionado se haya averiado. Es importante determinar en qué medida la avería afecta al uso de la vivienda conforme a la finalidad del contrato, si se trata de un problema que puede resolverse con un mantenimiento sencillo o si es una avería causada por el deterioro de componentes principales.

Tres tipos de aire acondicionado que deben distinguirse primero

1. Aire acondicionado proporcionado como opción contractual

Si el aire acondicionado figura como opción en el contrato, el anuncio del inmueble, el documento de comprobación y explicación del objeto de intermediación o la lista de instalaciones, esto sirve como prueba de que es un equipamiento proporcionado junto con el bien arrendado. También resultan útiles los registros que demuestren que, al momento de la entrada, el arrendador confirmó que funcionaba correctamente o explicó cómo usarlo.

Si este aire acondicionado deja de funcionar debido a su antigüedad o a una avería interna de sus componentes producida durante el uso normal, es muy probable que se reconozca la obligación de reparación del arrendador. En cambio, no puede afirmarse categóricamente que incluso tareas rutinarias, como la limpieza de los filtros, sean necesariamente responsabilidad del arrendador.

2. Objeto residual dejado por el arrendatario anterior

El hecho de que esté instalado dentro de la vivienda no significa necesariamente que sea siempre una opción proporcionada por el arrendador. La valoración puede ser diferente si, al celebrarse el contrato, el arrendador explicó claramente que era un objeto residual del arrendatario anterior y que no asumiría la responsabilidad por su reparación o sustitución, y si el contrato recoge específicamente el mismo contenido.

Sin embargo, si figura como opción en el contrato y el arrendador se ha encargado de su mantenimiento, la responsabilidad no desaparece por el simple hecho de llamarlo posteriormente objeto residual. Deben comprobarse conjuntamente los siguientes documentos:

• Lista de opciones e instalaciones del contrato de arrendamiento
• Anuncio y fotografías del inmueble
• Documento de comprobación y explicación del objeto de intermediación
• Mensajes intercambiados con el arrendador o el agente inmobiliario antes y después de la entrada
• Registros que muestren quién pagó anteriores costes de reparación
• Cláusulas especiales sobre la propiedad del objeto residual y la responsabilidad por su tratamiento

3. Aire acondicionado instalado directamente por el arrendatario

Si se avería el propio aire acondicionado comprado e instalado por el arrendatario, en principio este debe asumir el coste de la reparación. No obstante, si la avería se debe a las tuberías de la pared, la instalación eléctrica, una fuga de agua o un problema eléctrico del edificio, deben examinarse por separado los defectos de las instalaciones del edificio y los problemas propios del aire acondicionado.

Si durante la instalación se dañan la pared o las tuberías, puede surgir por separado la obligación de restituirlas a su estado original, por lo que es más seguro obtener el consentimiento del arrendador antes de la instalación.

Tabla para determinar quién asume el coste de reparación

Esta tabla muestra orientaciones generales para la valoración. La conclusión efectiva puede variar según la magnitud de la avería, la posibilidad de reparación, la antigüedad del producto, las cláusulas especiales y el proceso de notificación y respuesta de las partes.

Documentos para distinguir entre una avería por antigüedad y la culpa del arrendatario

Si la causa de la avería se sostiene únicamente de palabra, la controversia puede prolongarse. Siempre que sea posible, debe obtenerse del técnico de aire acondicionado un diagnóstico que indique no solo los síntomas, sino también la causa estimada.

Documentos que respaldan una avería por antigüedad o desgaste natural

• Fotografías del año de fabricación y del nombre del modelo
• Estado de funcionamiento al momento de la entrada y periodo de uso anterior
• Opinión técnica que indique el deterioro natural de componentes como el compresor, el motor o la placa de control
• Historial de reparaciones anteriores por los mismos síntomas
• Pruebas de que no hay signos de golpes externos ni de desmontaje no autorizado
• Fotografías que muestren un estado normal de limpieza y uso

Casos en los que puede plantearse dolo o culpa del arrendatario

• Cuando la unidad interior o exterior se daña por un golpe durante una mudanza o el traslado de muebles
• Cuando el producto se desmonta o se modifica el cableado sin avisar al arrendador
• Cuando se agravan los daños al ignorar durante mucho tiempo una advertencia de anomalía en el drenaje
• Cuando la avería se provoca al utilizar el producto de una manera distinta a la indicada
• Cuando surge un problema por no haber realizado en absoluto el mantenimiento básico de los filtros

El mero hecho de que un producto sea antiguo no significa que todas sus averías se reconozcan como resultado del desgaste natural. Del mismo modo, el hecho de que se averíe mientras lo utiliza el arrendatario no implica por sí solo que exista culpa de este. Son importantes el diagnóstico técnico de la causa y los registros de uso.

Cómo comprobar las cláusulas especiales del contrato sobre los costes de reparación

Si existen cláusulas especiales, debe leerse con precisión su redacción. No debe atenderse únicamente a una frase general como «las reparaciones correrán a cargo del arrendatario», sino comprobar los siguientes elementos.

1. Equipamiento afectado: ¿Está incluido específicamente el aire acondicionado?
2. Causa de la avería: ¿Se distinguen los consumibles, la culpa del arrendatario y las averías naturales?
3. Alcance de los costes: ¿El arrendatario solo asume reparaciones menores de hasta un importe determinado?
4. Reparación y sustitución: ¿Se distingue entre una simple reparación y la sustitución completa de un producto antiguo?
5. Indicación como objeto residual: ¿Se especifica si el aire acondicionado es una opción contractual o un objeto residual dejado gratuitamente?
6. Proceso de explicación: ¿El agente inmobiliario o el arrendador explicó concretamente el significado de la cláusula especial al celebrarse el contrato?

La responsabilidad por las reparaciones puede distribuirse mediante cláusulas especiales, pero, si la redacción es ambigua, se tendrán en cuenta conjuntamente el contenido íntegro del contrato, la naturaleza de las instalaciones, la gravedad de la avería y las explicaciones dadas al celebrarse el contrato. También debe examinarse por separado si una cláusula relativa a la sustitución de consumibles o a reparaciones menores puede ampliarse sin más a una avería por antigüedad de componentes principales o a una sustitución completa.

Procedimiento antes de que el arrendatario realice primero la reparación

Paso 1: Comprobar los documentos contractuales

Deben buscarse el contrato, la lista de opciones, las fotografías previas a la entrada y el anuncio del inmueble para comprobar si el aire acondicionado estaba incluido entre el equipamiento proporcionado. También deben fotografiarse el nombre del modelo y el año de fabricación.

Paso 2: Registrar el estado de la avería

Debe dejarse constancia mediante fotografías y vídeos de si no se enciende, si no expulsa aire frío o si hay una fuga de agua o un código de error. También debe comprobarse si se trata simplemente de un problema de las pilas del mando a distancia o de la configuración, pero no deben intentarse personalmente trabajos eléctricos o de refrigerante que requieran cualificación profesional.

Paso 3: Notificarlo por escrito al arrendador

No debe hacerse únicamente por teléfono, sino que deben comunicarse los siguientes datos por un medio que deje constancia, como un mensaje de texto o una aplicación de mensajería.

• Fecha en que se detectó la avería y sus síntomas
• Nombre del modelo y ubicación del aire acondicionado
• Fotografías o vídeos
• Horarios disponibles para una visita de inspección
• Solicitud de respuesta sobre la contratación de una empresa de reparación y la asunción de los costes

Es aconsejable conceder un plazo razonable para que el arrendador tenga la oportunidad de efectuar la reparación. El arrendatario debe colaborar para que la reparación no se retrase por negarse a permitir el acceso o la inspección.

Paso 4: Obtener un diagnóstico y un presupuesto

Siempre que sea posible, debe solicitarse un resultado de la inspección que indique la causa de la avería y un presupuesto desglosado. También debe distinguirse si la avería puede repararse, si es necesaria una sustitución completa o si se ha confirmado alguna culpa del arrendatario en el uso.

Paso 5: Acordar quién asume el coste y qué empresa realizará el trabajo

Debe acordarse por escrito si el arrendador contratará directamente a la empresa o si el arrendatario pagará primero y después recibirá el reembolso. También deben comprobarse el límite máximo del coste, la propiedad del producto de sustitución y el método de eliminación del producto anterior.

Paso 6: Dejar constancia de los intentos de notificación si la reparación es urgente

Incluso cuando resulte difícil esperar por una fuga de agua, riesgo de descarga eléctrica o riesgo para la salud, debe dejarse constancia de los intentos de contactar con el arrendador. Dentro de lo posible, deben obtenerse un diagnóstico y un presupuesto y elegirse las medidas mínimas necesarias, para que resulte más fácil explicar la necesidad y la razonabilidad del coste.

Paso 7: Conservar los documentos del pago y la reparación

Los siguientes documentos deben guardarse en un mismo lugar.

• Notificación de la avería enviada al arrendador y su respuesta
• Fotografías y vídeos anteriores y posteriores a la reparación
• Resultado de la inspección del técnico y causa de la avería
• Presupuesto, detalle de la transacción y recibo
• Detalle de los componentes sustituidos y certificado de garantía
• Aprobación de la reparación por el arrendador o promesa de reembolso del coste

Precauciones sobre las reparaciones unilaterales y la deducción del alquiler mensual

Si el arrendatario sustituye el aparato por uno caro sin avisar al arrendador, este puede cuestionar la necesidad de la reparación, la elección de la empresa o el importe del coste. Si se efectuó una sustitución completa cuando el producto anterior podía haberse reparado a bajo coste, es posible que no se reconozca el reembolso íntegro.

También debe actuarse con cautela al descontar unilateralmente el coste de reparación del alquiler mensual. Si el arrendador no ha aceptado asumir el coste ni realizar la deducción, puede surgir otra controversia sobre el impago de la renta. En principio, el reembolso de los costes y el pago del alquiler mensual deben tratarse por separado y, si se desea efectuar una deducción, es más seguro acordar por escrito el importe y el momento.

Cómo redactar el contrato para reducir las controversias

Al celebrar o renovar un contrato de arrendamiento, es aconsejable no limitarse a escribir «incluye opciones», sino indicar el estado de cada instalación y el alcance de las responsabilidades.

• Propietario, nombre del modelo, ubicación y estado de funcionamiento del aire acondicionado
• Responsable del mantenimiento cotidiano, como la limpieza de los filtros
• Criterios para asumir el coste de consumibles, reparaciones menores y reparaciones de componentes principales
• Forma de gestionar las averías causadas por culpa del arrendatario
• Posibilidad de sustitución y asunción del coste cuando la antigüedad haga imposible la reparación
• Datos de contacto para enviar solicitudes de reparación y procedimiento de aprobación
• Si es un objeto residual, propiedad, responsabilidad por las reparaciones y forma de gestionarlo al desalojar la vivienda

Registrar el estado de funcionamiento del aire acondicionado en la lista de inspección de entrada y conservar fotografías puede reducir también las controversias sobre la restitución al estado original al desalojar la vivienda.

Resumen de los puntos clave

El coste de reparación de un aire acondicionado proporcionado como opción no se determina tanto por la denominación de alquiler mensual o jeonse, sino por si fue proporcionado conforme al contrato, la relación de propiedad, la causa de la avería, las cláusulas especiales y las pruebas. Si una opción contractual propiedad del arrendador se avería por antigüedad, es muy probable que se plantee la obligación de reparación del arrendador; si la avería se debe al dolo o la culpa del arrendatario, este puede tener que asumir el coste.

El principio práctico más importante es avisar antes de reparar. Deben comprobarse los documentos contractuales, registrar el estado y la causa de la avería y obtener la aprobación del arrendador y el presupuesto de un técnico, a fin de conservar las pruebas necesarias para solicitar el reembolso o determinar la responsabilidad. Como la conclusión de cada controversia concreta puede variar según la redacción contractual y los hechos, si se trata de una reparación o sustitución de importe elevado o de la deducción de la renta, puede considerarse la ayuda de un profesional jurídico o de un procedimiento de mediación de controversias sobre arrendamientos de vivienda.