---
title: "월세·전세 옵션 에어컨 고장 시 수리비 부담 기준"
locale: ko
category: how_to
category_name: "하우투"
translation_status: original
license: cc_by
author: "인조이스 편집팀"
source_url: https://injoys.com/ko/articles/rental-option-air-conditioner-repair-cost-korea
published_at: 2026-08-01T17:29:57+09:00
---

# 월세·전세 옵션 에어컨 고장 시 수리비 부담 기준

> 월세와 전세의 옵션 에어컨 수리비는 계약상 제공 여부, 소유관계, 고장 원인, 특약의 범위에 따라 달라진다. 임차인은 먼저 고장 사실을 통지하고 진단서·견적·승인을 남겨야 비용 분쟁을 줄일 수 있다.

## Key Points

- 월세인지 전세인지보다 에어컨이 임대 목적물의 일부로 제공됐는지와 고장 원인이 무엇인지가 중요하다.
- 계약 당시 제공된 임대인 소유 옵션이 노후나 통상적인 사용으로 고장 났다면 원칙적으로 임대인의 수선의무가 문제된다.
- 임차인의 충격, 부적절한 분해, 관리 소홀 등 고의·과실로 고장이 발생했다면 임차인이 비용을 부담할 수 있다.
- 수리비 특약은 문구, 적용 대상, 금액 범위와 고장 원인을 함께 확인해야 하며 모든 고장에 자동 적용되는 것은 아니다.
- 임차인이 먼저 수리해야 한다면 사전 통지, 기술자 진단, 견적, 임대인의 답변과 영수증을 보관해야 한다.

월세·전세 주택에 설치된 에어컨이 고장 났다고 해서 수리비 부담자가 자동으로 결정되는 것은 아니다. 핵심은 **에어컨이 계약상 제공된 설비인지, 누구의 소유인지, 왜 고장 났는지, 계약서에 어떤 수리 특약이 있는지**다.

한국 민법 제623조는 임대인이 임차 목적물을 임차인이 사용·수익하는 데 필요한 상태로 유지할 의무를 규정한다. 다만 모든 사소한 문제나 임차인이 가져온 가전까지 임대인이 고쳐야 한다는 뜻은 아니다. 실제 부담은 계약 내용과 고장 상태를 종합해 판단한다.

## 전세와 월세에 적용되는 기본 원칙

보증금 중심의 전세인지 매달 차임을 내는 월세인지에 따라 에어컨 수선의무의 기본 구조가 달라지는 것은 아니다. 두 경우 모두 주택과 함께 제공된 설비의 상태, 계약 목적, 고장 원인 및 특약을 확인해야 한다.

민법상 주요 기준은 다음과 같다.

- **민법 제623조:** 임대인은 임차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지해야 한다.
- **민법 제626조:** 임차인이 임차물 보존에 필요한 비용을 지출했다면 임대인에게 필요비 상환을 청구할 수 있다. 다만 실제 상환 여부는 수리 필요성, 책임 원인, 통지 과정과 특약에 따라 달라질 수 있다.
- **민법 제634조:** 임차물에 수리가 필요해졌다면 임차인은 임대인이 이미 알고 있는 경우를 제외하고 지체 없이 알려야 한다.
- **민법 제627조:** 임차인의 과실 없이 임차물 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 그 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있다. 에어컨 고장만으로 감액 범위가 정해지는 것은 아니며 주택의 사용 제한 정도를 따져야 한다.

에어컨이 고장 났다는 사실만으로 임대인 책임이 확정되지는 않는다. 고장이 주택을 계약 목적에 맞게 사용하는 데 어느 정도 영향을 주는지, 간단한 관리로 해결할 수 있는 문제인지, 주요 부품의 노후 고장인지가 중요하다.

## 먼저 구분할 세 가지 에어컨 유형

### 1. 계약상 옵션으로 제공된 에어컨

계약서, 매물 광고, 중개대상물 확인·설명서, 시설물 목록 등에 에어컨이 옵션으로 표시됐다면 임대차 목적물과 함께 제공된 설비라는 근거가 된다. 입주 당시 임대인이 정상 작동 상태를 확인하거나 사용법을 안내한 기록도 도움이 된다.

이 에어컨이 노후나 통상적인 사용 중 발생한 내부 부품 고장으로 작동하지 않는다면 임대인의 수선의무가 인정될 가능성이 크다. 반대로 필터 청소처럼 일상적으로 수행할 수 있는 관리까지 반드시 임대인 책임이라고 단정할 수는 없다.

### 2. 이전 임차인이 남긴 잔존물

집 안에 설치돼 있다는 이유만으로 항상 임대인이 제공한 옵션이 되는 것은 아니다. 계약 당시 임대인이 이전 임차인의 잔존물이며 수리·교체 책임을 지지 않는다고 명확히 설명했고, 계약서에도 같은 내용이 구체적으로 기재됐다면 판단이 달라질 수 있다.

그러나 계약서에는 옵션으로 기재돼 있고 임대인이 관리해 왔다면 단순히 나중에 잔존물이라고 부르는 것만으로 책임이 사라지는 것은 아니다. 다음 자료를 함께 확인해야 한다.

- 임대차계약서의 옵션 및 시설물 목록
- 부동산 매물 광고와 사진
- 중개대상물 확인·설명서
- 입주 전후 임대인·중개사와 나눈 메시지
- 과거 수리비를 누가 지급했는지 보여 주는 기록
- 잔존물의 소유권과 처리 책임에 관한 특약

### 3. 임차인이 직접 설치한 에어컨

임차인이 구입해 설치한 에어컨 자체의 고장이라면 원칙적으로 임차인이 수리비를 부담한다. 다만 벽체 배관, 전원 설비, 누수 또는 건물 측 전기 문제 때문에 고장 났다면 건물 설비의 하자와 에어컨 자체의 문제를 분리해 확인해야 한다.

설치 과정에서 벽이나 배관을 훼손했다면 원상회복 문제가 별도로 발생할 수 있으므로 설치 전에 임대인의 동의를 받는 것이 안전하다.

## 수리비 부담을 가르는 판단표

| 상황 | 일반적인 판단 방향 | 확인할 자료 |
|---|---|---|
| 임대인 소유 옵션이 노후로 고장 | 임대인의 수선의무가 문제될 가능성이 큼 | 계약서, 제조연도, 기술자 진단 |
| 냉매 누출이나 압축기·제어기판 등 주요 부품 고장 | 원인과 설비 상태에 따라 임대인 부담 가능 | 고장 진단서, 수리 이력, 견적서 |
| 임차인의 충격·파손·임의 분해로 고장 | 임차인 부담 가능성이 큼 | 파손 사진, 기술자 소견, 사용 경위 |
| 필터 미청소 등 관리 소홀로 성능 저하 | 임차인의 일상 관리 책임이 문제될 수 있음 | 필터 상태, 관리 안내, 진단 결과 |
| 이전 임차인의 잔존물이며 책임 제외 특약이 명확 | 특약의 내용과 계약 경위에 따라 판단 | 잔존물 특약, 설명 기록, 시설 목록 |
| 임차인이 구입해 설치한 제품 고장 | 통상 임차인 부담 | 구매 영수증, 설치 동의서 |
| 건물 전기·배관 하자로 에어컨 사용 불가 | 건물 설비에 대한 임대인 수선의무 검토 | 전기·배관 진단, 관리사무소 확인 |
| 임대인에게 알리지 않고 임차인이 즉시 교체 | 비용 회수가 어려워질 수 있음 | 긴급성 자료, 통지 시도, 견적·영수증 |

이 표는 일반적인 판단 방향이다. 실제 결론은 고장의 규모, 수리 가능성, 제품 연식, 특약과 당사자의 통지·대응 과정에 따라 달라질 수 있다.

## 노후 고장과 임차인 과실을 구분하는 자료

고장 원인을 말로만 주장하면 분쟁이 길어질 수 있다. 가능하면 에어컨 기술자에게 증상뿐 아니라 추정 원인을 적은 진단 내용을 받아야 한다.

### 노후·자연고장을 뒷받침하는 자료

- 제품의 제조연도와 모델명 사진
- 입주 당시 정상 작동 여부와 기존 사용 기간
- 압축기, 모터, 제어기판 등 부품의 자연 열화라는 기술자 소견
- 과거 동일 증상의 수리 이력
- 외부 충격이나 임의 분해 흔적이 없다는 자료
- 정상적인 청소와 사용 상태를 보여 주는 사진

### 임차인의 고의·과실이 문제될 수 있는 사례

- 이사나 가구 이동 중 실내기·실외기를 충격으로 파손한 경우
- 임대인에게 알리지 않고 제품을 분해하거나 배선을 변경한 경우
- 배수 이상 경고를 장기간 방치해 피해를 키운 경우
- 제품 안내와 다른 방식으로 사용해 고장을 유발한 경우
- 기본적인 필터 관리가 전혀 되지 않아 문제가 발생한 경우

오래된 제품이라는 사실만으로 모든 고장이 자연고장으로 인정되는 것은 아니다. 반대로 임차인이 사용하던 중 고장 났다는 사실만으로 임차인 과실이 되는 것도 아니다. 기술자의 원인 진단과 사용 기록이 중요하다.

## 계약서의 수리비 특약 확인 방법

특약이 있으면 문구를 정확히 읽어야 한다. ‘수리는 임차인 부담’처럼 포괄적인 한 문장만 보지 말고 다음 요소를 확인한다.

1. **대상 설비:** 에어컨이 구체적으로 포함돼 있는가?
2. **고장 원인:** 소모품, 임차인 과실, 자연고장을 구분했는가?
3. **비용 범위:** 일정 금액 이하의 소액 수리만 임차인이 부담하는가?
4. **수리와 교체:** 단순 수리와 노후 제품 전체 교체를 구분했는가?
5. **잔존물 표시:** 에어컨이 계약상 옵션인지, 무상으로 남겨 둔 잔존물인지 명시했는가?
6. **설명 과정:** 계약 당시 중개사나 임대인이 특약의 의미를 구체적으로 설명했는가?

특약으로 수리 책임을 나눌 수 있지만, 문구가 모호하면 계약 전체 내용, 시설물의 성격, 고장 정도와 계약 당시 설명을 함께 보게 된다. 소모품 교체나 소액 수리에 관한 특약을 주요 부품의 노후 고장이나 전체 교체에 그대로 확대할 수 있는지도 별도로 검토해야 한다.

## 임차인이 먼저 수리하기 전 절차

### 1단계: 계약 자료를 확인한다

계약서, 옵션 목록, 입주 전 사진과 매물 광고를 찾아 에어컨이 제공 설비로 포함됐는지 확인한다. 모델명과 제조연도도 촬영한다.

### 2단계: 고장 상태를 기록한다

전원이 켜지지 않는지, 찬바람이 나오지 않는지, 누수나 오류 코드가 있는지 사진과 동영상으로 남긴다. 단순한 리모컨 배터리나 설정 문제인지도 확인하되, 전문 자격이 필요한 전기·냉매 작업을 직접 시도하지 않는다.

### 3단계: 임대인에게 서면으로 통지한다

전화만 하지 말고 문자메시지나 메신저 등 기록이 남는 방법으로 다음 내용을 전달한다.

- 고장을 발견한 날짜와 증상
- 에어컨의 모델명 및 설치 위치
- 사진 또는 동영상
- 점검을 위한 방문 가능 시간
- 수리업체 호출과 비용 부담에 관한 답변 요청

임대인이 수리할 기회를 갖도록 합리적인 시간을 주는 것이 좋다. 임차인이 출입이나 점검을 거부해 수리가 지연되지 않도록 협조해야 한다.

### 4단계: 진단과 견적을 받는다

가능하면 고장 원인이 적힌 점검 결과와 항목별 견적을 요청한다. 수리 가능한 고장인지, 전체 교체가 필요한지, 임차인 사용상 과실이 확인되는지도 구분한다.

### 5단계: 비용 부담과 업체를 합의한다

임대인이 직접 업체를 부를지, 임차인이 먼저 결제한 뒤 상환받을지 서면으로 정한다. 비용 상한, 교체 제품의 소유권, 기존 제품의 폐기 방법도 확인한다.

### 6단계: 긴급 수리라면 통지 시도를 남긴다

누수, 누전 위험 또는 건강상 위험 등으로 기다리기 어려운 경우에도 임대인에게 연락한 기록을 남긴다. 가능한 범위에서 진단과 견적을 확보하고, 필요한 최소 범위의 조치를 선택해야 비용의 필요성과 적정성을 설명하기 쉽다.

### 7단계: 결제와 수리 자료를 보관한다

다음 자료를 한곳에 보관한다.

- 임대인에게 보낸 고장 통지와 답변
- 수리 전후 사진 및 동영상
- 기술자의 점검 결과와 고장 원인
- 견적서, 거래명세서, 영수증
- 부품 교체 내역과 보증서
- 임대인의 수리 승인 또는 비용 상환 약속

## 임의 수리와 월세 공제 시 주의점

임차인이 임대인에게 알리지 않고 고가 제품으로 교체하면 임대인이 수리 필요성, 업체 선택 또는 비용 수준을 다툴 수 있다. 기존 제품이 저렴하게 수리될 수 있었는데 전체 교체를 했다면 전액 상환이 인정되지 않을 가능성도 있다.

수리비를 월세에서 임의로 빼는 것도 주의해야 한다. 임대인이 비용 부담과 공제에 동의하지 않았다면 차임 연체 여부를 둘러싼 별도 분쟁이 발생할 수 있다. 비용 상환과 월세 지급은 원칙적으로 구분하고, 공제하려면 금액과 시기를 서면으로 합의하는 편이 안전하다.

## 분쟁을 줄이는 계약 작성 방법

임대차계약을 새로 체결하거나 갱신할 때에는 ‘옵션 있음’이라고만 쓰지 말고 설비별 상태와 책임 범위를 적는 것이 좋다.

- 에어컨의 소유자, 모델명, 설치 위치와 정상 작동 여부
- 필터 청소와 같은 일상 관리의 담당자
- 소모품, 소액 수리, 주요 부품 수리의 부담 기준
- 임차인 과실로 발생한 고장의 처리 방식
- 노후로 수리가 불가능할 때 교체 여부와 비용 부담
- 수리 요청을 보낼 연락처와 승인 절차
- 잔존물이라면 소유권, 수리 책임 및 퇴거 시 처리 방법

입주 점검표에 에어컨의 작동 상태를 기록하고 사진을 함께 보관하면 퇴거 시 원상회복 분쟁도 줄일 수 있다.

## 핵심 정리

옵션 에어컨 수리비는 월세·전세라는 명칭보다 **계약상 제공 여부, 소유관계, 고장 원인, 특약과 증빙**으로 판단한다. 임대인 소유의 계약상 옵션이 노후로 고장 났다면 임대인의 수선의무가 문제될 가능성이 크고, 임차인의 고의·과실로 고장 났다면 임차인 부담이 될 수 있다.

가장 중요한 실무 원칙은 수리 전에 알리는 것이다. 계약 자료를 확인하고, 고장 상태와 원인을 기록하며, 임대인의 승인과 기술자 견적을 확보해야 비용 상환이나 책임 판단에 필요한 근거를 남길 수 있다. 구체적인 분쟁은 계약 문구와 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 고액 수리·교체나 차임 공제 문제가 있다면 법률 전문가 또는 주택임대차 분쟁조정 절차의 도움을 검토할 수 있다.

## FAQ

### 월세 옵션 에어컨이 고장 나면 무조건 집주인이 수리해야 하나요?
무조건 그렇지는 않다. 계약상 제공된 임대인 소유 옵션이 노후나 자연적인 원인으로 고장 났다면 임대인의 수선의무가 문제될 가능성이 크지만, 임차인의 고의·과실이나 일상 관리 소홀로 발생한 고장이라면 임차인이 부담할 수 있다.

### 전세는 월세와 에어컨 수리비 기준이 다른가요?
차임 지급 방식만으로 기본 기준이 달라지지는 않는다. 전세와 월세 모두 에어컨이 임대 목적물의 일부로 제공됐는지, 누구 소유인지, 고장 원인과 특약이 무엇인지 확인해야 한다.

### 계약서에 에어컨이 적혀 있지 않으면 임대인 책임이 아닌가요?
계약서에 없다는 이유만으로 바로 결론을 내릴 수는 없다. 매물 광고, 중개대상물 확인·설명서, 입주 당시 사진, 임대인의 안내와 과거 수리 기록을 통해 계약상 제공된 설비였는지 확인할 수 있다.

### 이전 세입자가 두고 간 에어컨도 집주인이 수리해야 하나요?
잔존물이라는 사실과 책임 제외가 계약 당시 명확히 설명되고 특약에도 구체적으로 적혀 있었다면 임대인 책임이 제한될 수 있다. 반면 옵션으로 광고하거나 임대인이 계속 관리해 왔다면 단순히 잔존물이라고 주장하는 것만으로 판단이 끝나지 않는다.

### 필터 청소나 냉매 충전 비용은 누가 부담하나요?
필터 청소와 같은 통상적인 일상 관리는 임차인 몫으로 판단될 수 있다. 냉매 부족은 단순 보충이 필요한지, 배관이나 제품의 누출·노후가 원인인지에 따라 달라지므로 기술자의 원인 진단이 필요하다.

### 집주인이 연락을 받지 않으면 임차인이 먼저 수리해도 되나요?
긴급하거나 사용상 중대한 문제가 있다면 필요한 범위에서 먼저 조치해야 할 수 있다. 다만 여러 차례 통지한 기록, 고장 진단, 견적, 수리 전후 사진과 영수증을 남겨 수리의 필요성과 비용 적정성을 입증할 수 있어야 한다.

### 임차인이 낸 수리비를 월세에서 바로 빼도 되나요?
임대인의 동의 없이 월세에서 임의로 공제하면 차임 연체를 둘러싼 분쟁이 생길 수 있다. 수리비 상환과 월세 지급을 구분하고, 공제하려면 금액과 시기를 서면으로 합의하는 것이 안전하다.

### 오래된 에어컨은 수리 대신 새 제품으로 교체해 달라고 요구할 수 있나요?
제품이 오래됐다는 이유만으로 특정 신제품 교체를 당연히 요구할 수 있는 것은 아니다. 수리가 불가능하거나 수리비가 과도한지, 계약상 필요한 냉방 기능을 회복하려면 교체가 필요한지 등을 진단서와 견적으로 확인해야 한다.

### 계약서에 모든 수리비는 임차인 부담이라고 쓰여 있으면 어떻게 되나요?
특약의 문구만 보지 말고 대상 설비, 고장 원인, 수리 금액과 계약 당시 설명을 함께 살펴야 한다. 소액 수리나 소모품을 정한 특약인지, 주요 부품의 노후 고장과 전체 교체까지 포함하는지에 따라 해석이 달라질 수 있다.

### 에어컨 고장 기간에 월세 감액을 요구할 수 있나요?
임차인의 과실 없이 임차 목적물 일부를 사용할 수 없게 됐다면 민법상 차임 감액 문제가 생길 수 있다. 그러나 에어컨 고장만으로 감액이 자동 확정되는 것은 아니며 계절, 계약 목적, 사용 제한의 정도와 기간을 구체적으로 따져야 한다.

## Sources

- [국가법령정보센터 민법](https://www.law.go.kr/법령/민법)
- [아하 에어컨 수리비 관련 질문 4710d55c](https://www.a-ha.io/questions/4710d55caed0460fbf7fd7f0adfa0706)
- [아하 에어컨 노후 고장 관련 질문 4e9a4a1e](https://www.a-ha.io/questions/4e9a4a1eb3991fce8afb19bedbfc74da)
- [아하 임대차 수리비 관련 질문 4001a493](https://www.a-ha.io/questions/4001a493bb9ba5568919a92c58c1acee)

## Images

![거실 벽걸이 에어컨 아래 집 열쇠와 파손된 실외기를 저울에 올린 일러스트](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDc2OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--b6f7440cab732391c41f60ec0be157956b812606/ai-b33d90e5.webp)
![고장 난 에어컨 신고부터 기사 점검, 승인, 수리비 청구까지의 절차를 나타낸 흐름도](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDc3NSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--836aa30ee2ac30c6941274f61f2e25ec99fa2818/ai-dbd7f741.webp)
![옵션 에어컨 고장 시 임대인·임차인 수리비 부담 기준과 증거 확보 절차를 설명한 안내문](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDc4MSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--52d9b376f70d62fd395cec9aeeae6a78ec0f1cc7/ai-cf39f142.webp)