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title: "Critérios para custear o reparo do ar-condicionado incluído no aluguel mensal ou jeonse"
locale: pt
category: how_to
category_name: "Como Fazer"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/rental-option-air-conditioner-repair-cost-korea
published_at: 2026-08-01T17:29:57+09:00
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# Critérios para custear o reparo do ar-condicionado incluído no aluguel mensal ou jeonse

> O custo do reparo do ar-condicionado incluído no aluguel mensal ou jeonse varia conforme sua previsão no contrato, a propriedade do aparelho, a causa da falha e o alcance das cláusulas especiais. Para reduzir disputas sobre os custos, o locatário deve primeiro comunicar a falha e registrar o laudo, o orçamento e a aprovação.

## Key Points

- Mais importante do que ser aluguel mensal ou jeonse é saber se o ar-condicionado foi fornecido como parte do imóvel alugado e qual foi a causa da falha.
- Se um aparelho incluído, pertencente ao locador e fornecido no momento da contratação, falhar por desgaste ou uso normal, em princípio, aplica-se o dever de reparo do locador.
- Se a falha decorrer de dolo ou culpa do locatário, como impacto, desmontagem inadequada ou falta de manutenção, ele poderá ter de arcar com os custos.
- A cláusula especial sobre custos de reparo deve ser verificada quanto à redação, ao objeto de aplicação, à faixa de valores e à causa da falha, pois não se aplica automaticamente a todas as falhas.
- Se o locatário precisar providenciar o reparo primeiro, deverá guardar o aviso prévio, o diagnóstico do técnico, o orçamento, a resposta do locador e os recibos.

O responsável pelos custos de reparo não é determinado automaticamente apenas porque o ar-condicionado instalado em uma residência alugada por mensalidade ou pelo sistema jeonse apresentou defeito. O ponto central é **se o ar-condicionado foi fornecido contratualmente como equipamento, a quem pertence, por que apresentou defeito e quais cláusulas especiais sobre reparos constam no contrato**.

O artigo 623 do Código Civil sul-coreano determina que o locador tem a obrigação de manter o imóvel locado nas condições necessárias para que o locatário possa usá-lo e usufruí-lo. No entanto, isso não significa que o locador deva reparar todos os pequenos problemas ou até mesmo os eletrodomésticos levados pelo locatário. A responsabilidade efetiva deve ser determinada considerando conjuntamente o conteúdo do contrato e as condições do defeito.

## Princípios básicos aplicáveis ao jeonse e ao aluguel mensal

A estrutura básica da obrigação de reparar o ar-condicionado não muda conforme se trate de jeonse, centrado no depósito, ou de aluguel mensal, com pagamento mensal. Em ambos os casos, é necessário verificar as condições do equipamento fornecido com a residência, a finalidade do contrato, a causa do defeito e as cláusulas especiais.

Os principais critérios previstos no Código Civil são os seguintes.

- **Artigo 623 do Código Civil:** o locador deve manter o imóvel locado nas condições necessárias para seu uso e usufruto.
- **Artigo 626 do Código Civil:** se o locatário tiver desembolsado despesas necessárias à conservação do bem locado, poderá solicitar ao locador o reembolso dessas despesas necessárias. Contudo, o reembolso efetivo pode variar conforme a necessidade do reparo, a causa da responsabilidade, o processo de notificação e as cláusulas especiais.
- **Artigo 634 do Código Civil:** se o bem locado passar a necessitar de reparo, o locatário deverá informar o locador sem demora, exceto quando este já tiver conhecimento da situação.
- **Artigo 627 do Código Civil:** se parte do bem locado não puder ser usada ou usufruída sem culpa do locatário, este poderá solicitar a redução proporcional do aluguel. O alcance da redução não é determinado apenas pelo defeito do ar-condicionado, sendo necessário avaliar o grau de limitação do uso da residência.

A responsabilidade do locador não é confirmada apenas pelo fato de o ar-condicionado ter apresentado defeito. É importante verificar em que medida o defeito afeta o uso da residência de acordo com a finalidade do contrato, se é um problema que pode ser resolvido com manutenção simples ou se resulta do envelhecimento de um componente importante.

## Três tipos de ar-condicionado que devem ser diferenciados primeiro

### 1. Ar-condicionado fornecido como item opcional no contrato

Se o ar-condicionado estiver indicado como item opcional no contrato, no anúncio do imóvel, no documento de verificação e explicação do objeto da intermediação ou na lista de instalações, isso servirá como fundamento para considerá-lo um equipamento fornecido com o imóvel locado. Registros de que o locador confirmou seu funcionamento normal ou explicou como usá-lo no momento da mudança também podem ser úteis.

Se esse ar-condicionado deixar de funcionar devido ao envelhecimento ou a um defeito em componente interno ocorrido durante o uso normal, é grande a possibilidade de ser reconhecida a obrigação de reparo do locador. Por outro lado, não se pode afirmar categoricamente que até mesmo manutenções rotineiras, como a limpeza do filtro, sejam necessariamente de responsabilidade do locador.

### 2. Bem residual deixado pelo locatário anterior

O simples fato de estar instalado dentro da residência nem sempre significa que o ar-condicionado tenha sido fornecido pelo locador como item opcional. A avaliação pode ser diferente se, no momento da contratação, o locador tiver explicado claramente que se tratava de um bem residual deixado pelo locatário anterior e que não assumiria responsabilidade por seu reparo ou substituição, e se o mesmo conteúdo tiver sido registrado de maneira específica no contrato.

Entretanto, se estiver indicado como item opcional no contrato e tiver sido mantido pelo locador, o simples fato de posteriormente chamá-lo de bem residual não elimina a responsabilidade. Os seguintes documentos devem ser verificados em conjunto.

- Lista de itens opcionais e instalações do contrato de locação
- Anúncio e fotografias do imóvel
- Documento de verificação e explicação do objeto da intermediação
- Mensagens trocadas com o locador e o corretor antes e depois da mudança
- Registros que mostrem quem pagou os custos de reparos anteriores
- Cláusulas especiais sobre a propriedade do bem residual e a responsabilidade por sua destinação

### 3. Ar-condicionado instalado diretamente pelo locatário

Se o defeito ocorrer no próprio ar-condicionado comprado e instalado pelo locatário, em princípio, este deverá arcar com os custos de reparo. No entanto, se o defeito tiver sido causado pela tubulação da parede, pelas instalações elétricas, por vazamento ou por um problema elétrico do edifício, será necessário verificar separadamente o vício nas instalações do prédio e o problema do próprio ar-condicionado.

Se a parede ou a tubulação tiver sido danificada durante a instalação, poderá surgir separadamente a obrigação de restaurar o estado original. Por isso, é mais seguro obter o consentimento do locador antes da instalação.

## Tabela para determinar a responsabilidade pelos custos de reparo

| Situação | Orientação geral para avaliação | Documentos a verificar |
|---|---|---|
| Item opcional pertencente ao locador apresenta defeito por envelhecimento | Grande possibilidade de ser discutida a obrigação de reparo do locador | Contrato, ano de fabricação, diagnóstico técnico |
| Vazamento de fluido refrigerante ou defeito em componentes importantes, como compressor ou placa de controle | Possibilidade de responsabilidade do locador conforme a causa e as condições do equipamento | Laudo do defeito, histórico de reparos, orçamento |
| Defeito causado por impacto, dano ou desmontagem não autorizada pelo locatário | Grande possibilidade de responsabilidade do locatário | Fotografias do dano, parecer técnico, circunstâncias de uso |
| Queda de desempenho por falta de manutenção, como ausência de limpeza do filtro | A responsabilidade do locatário pela manutenção rotineira pode ser discutida | Condições do filtro, orientações de manutenção, resultado do diagnóstico |
| Bem residual do locatário anterior com cláusula clara de exclusão de responsabilidade | Avaliação conforme o conteúdo da cláusula especial e as circunstâncias da contratação | Cláusula sobre o bem residual, registros das explicações, lista de instalações |
| Defeito em produto comprado e instalado pelo locatário | Normalmente, responsabilidade do locatário | Recibo da compra, autorização de instalação |
| Impossibilidade de usar o ar-condicionado por defeito elétrico ou hidráulico do edifício | Análise da obrigação de reparo do locador em relação às instalações do edifício | Diagnóstico elétrico ou hidráulico, confirmação da administração do prédio |
| Locatário substitui imediatamente sem informar o locador | A recuperação dos custos pode se tornar difícil | Documentos que comprovem a urgência, tentativas de notificação, orçamento e recibo |

Esta tabela apresenta orientações gerais para avaliação. A conclusão efetiva pode variar conforme a dimensão do defeito, a possibilidade de reparo, a idade do produto, as cláusulas especiais e o processo de notificação e resposta das partes.

## Documentos para diferenciar defeito por envelhecimento de culpa do locatário

Se a causa do defeito for alegada apenas verbalmente, a controvérsia poderá se prolongar. Sempre que possível, deve-se obter do técnico de ar-condicionado um diagnóstico que indique não apenas os sintomas, mas também a causa presumida.

### Documentos que comprovam envelhecimento ou defeito natural

- Fotografias do ano de fabricação e do modelo do produto
- Informação sobre o funcionamento normal no momento da mudança e o período de uso anterior
- Parecer técnico indicando deterioração natural de componentes como compressor, motor ou placa de controle
- Histórico de reparos anteriores pelo mesmo sintoma
- Documentos que demonstrem a ausência de sinais de impacto externo ou desmontagem não autorizada
- Fotografias que mostrem limpeza e condições normais de uso

### Casos em que pode ser discutida a intenção ou culpa do locatário

- Danos à unidade interna ou externa provocados por impacto durante a mudança ou movimentação de móveis
- Desmontagem do produto ou alteração da fiação sem informar o locador
- Agravamento dos danos por ignorar durante muito tempo um alerta de problema na drenagem
- Defeito causado pelo uso de forma diferente da indicada nas instruções do produto
- Problema provocado pela completa ausência de manutenção básica do filtro

O simples fato de o produto ser antigo não significa que todos os defeitos serão reconhecidos como naturais. Da mesma forma, o simples fato de o defeito ter ocorrido enquanto o locatário o utilizava não caracteriza culpa do locatário. O diagnóstico técnico da causa e os registros de uso são importantes.

## Como verificar as cláusulas especiais sobre os custos de reparo no contrato

Se houver cláusulas especiais, sua redação deverá ser lida com precisão. Não se deve considerar apenas uma frase abrangente, como “os reparos serão de responsabilidade do locatário”; é necessário verificar os seguintes elementos.

1. **Equipamentos abrangidos:** o ar-condicionado está especificamente incluído?
2. **Causa do defeito:** há distinção entre consumíveis, culpa do locatário e defeito natural?
3. **Faixa de custos:** o locatário é responsável apenas por pequenos reparos de valor igual ou inferior a determinado montante?
4. **Reparo e substituição:** há distinção entre um simples reparo e a substituição integral de um produto envelhecido?
5. **Indicação de bem residual:** está especificado se o ar-condicionado é um item opcional previsto no contrato ou um bem residual deixado gratuitamente?
6. **Processo de explicação:** no momento da contratação, o corretor ou o locador explicou especificamente o significado da cláusula especial?

A responsabilidade pelos reparos pode ser dividida por meio de cláusulas especiais, mas, se a redação for ambígua, serão considerados conjuntamente o conteúdo integral do contrato, a natureza do equipamento, o grau do defeito e as explicações dadas no momento da contratação. Também deve ser analisado separadamente se uma cláusula especial sobre a substituição de consumíveis ou pequenos reparos pode ser ampliada diretamente para abranger defeitos em componentes importantes causados pelo envelhecimento ou a substituição integral.

## Procedimentos antes de o locatário realizar o reparo

### Etapa 1: verificar os documentos contratuais

Procure o contrato, a lista de itens opcionais, as fotografias anteriores à mudança e o anúncio do imóvel para verificar se o ar-condicionado foi incluído como equipamento fornecido. Fotografe também o modelo e o ano de fabricação.

### Etapa 2: registrar as condições do defeito

Registre em fotografias e vídeos se o aparelho não liga, se não emite ar frio, se há vazamento ou se aparece algum código de erro. Verifique também se não se trata apenas das pilhas do controle remoto ou de um problema de configuração, mas não tente executar pessoalmente serviços elétricos ou com fluido refrigerante que exijam qualificação profissional.

### Etapa 3: notificar o locador por escrito

Não faça apenas uma ligação. Envie, por mensagem de texto, aplicativo de mensagens ou outro meio que deixe registros, as seguintes informações.

- Data em que o defeito foi identificado e seus sintomas
- Modelo e local de instalação do ar-condicionado
- Fotografias ou vídeos
- Horários disponíveis para uma visita de inspeção
- Solicitação de resposta sobre a contratação da empresa de reparos e a responsabilidade pelos custos

É recomendável conceder um prazo razoável para que o locador tenha a oportunidade de realizar o reparo. O locatário também deve colaborar para que o reparo não seja atrasado por recusa de acesso ao imóvel ou de inspeção.

### Etapa 4: obter diagnóstico e orçamento

Sempre que possível, solicite o resultado da inspeção com a causa do defeito e um orçamento detalhado por item. Diferencie se o defeito pode ser reparado, se é necessária a substituição integral e se foi constatada culpa do locatário durante o uso.

### Etapa 5: chegar a um acordo sobre a responsabilidade pelos custos e a empresa

Defina por escrito se o locador contratará diretamente a empresa ou se o locatário pagará primeiro e será reembolsado posteriormente. Verifique também o limite de custos, a propriedade do produto substituto e a forma de descarte do produto antigo.

### Etapa 6: registrar as tentativas de notificação em caso de reparo urgente

Mesmo quando for difícil esperar devido a vazamento, risco de choque elétrico ou risco à saúde, mantenha registros das tentativas de contato com o locador. Obtenha, na medida do possível, um diagnóstico e um orçamento e escolha as medidas mínimas necessárias, pois isso facilitará a comprovação da necessidade e da razoabilidade dos custos.

### Etapa 7: guardar os documentos de pagamento e reparo

Guarde os seguintes documentos em um só lugar.

- Notificação do defeito enviada ao locador e sua resposta
- Fotografias e vídeos anteriores e posteriores ao reparo
- Resultado da inspeção técnica e causa do defeito
- Orçamento, demonstrativo da transação e recibo
- Relação das peças substituídas e certificado de garantia
- Aprovação do reparo ou promessa de reembolso dos custos pelo locador

## Cuidados com reparos por conta própria e dedução no aluguel mensal

Se o locatário substituir o aparelho por um produto caro sem informar o locador, este poderá contestar a necessidade do reparo, a escolha da empresa ou o nível dos custos. Se o produto existente pudesse ter sido reparado por um valor baixo, mas tiver sido integralmente substituído, existe a possibilidade de não ser reconhecido o reembolso total.

Também é preciso ter cuidado ao deduzir os custos de reparo do aluguel mensal por conta própria. Se o locador não tiver concordado com a responsabilidade pelos custos e com a dedução, poderá surgir uma controvérsia separada sobre a existência de atraso no pagamento do aluguel. Em princípio, o reembolso dos custos e o pagamento do aluguel mensal devem ser tratados separadamente. Para realizar a dedução, é mais seguro chegar a um acordo por escrito sobre o valor e o momento.

## Como redigir o contrato para reduzir controvérsias

Ao celebrar ou renovar um contrato de locação, é recomendável não escrever apenas “há itens opcionais”, mas registrar as condições de cada equipamento e o alcance das responsabilidades.

- Proprietário, modelo, local de instalação e condição de funcionamento do ar-condicionado
- Responsável pela manutenção rotineira, como a limpeza do filtro
- Critérios de responsabilidade por consumíveis, pequenos reparos e reparos de componentes importantes
- Forma de tratamento de defeitos causados por culpa do locatário
- Possibilidade de substituição e responsabilidade pelos custos quando o reparo for impossível devido ao envelhecimento
- Contato para envio de solicitações de reparo e procedimento de aprovação
- No caso de bem residual, sua propriedade, responsabilidade pelo reparo e forma de destinação na desocupação

Registrar o funcionamento do ar-condicionado no relatório de inspeção de entrada e guardar fotografias também pode reduzir controvérsias sobre a restauração do estado original no momento da desocupação.

## Resumo dos pontos principais

Os custos de reparo de um ar-condicionado fornecido como item opcional são determinados não pela denominação de aluguel mensal ou jeonse, mas por **seu fornecimento contratual, relação de propriedade, causa do defeito, cláusulas especiais e provas**. Se um item opcional pertencente ao locador e previsto no contrato apresentar defeito por envelhecimento, há grande possibilidade de ser discutida a obrigação de reparo do locador. Se o defeito tiver sido causado por intenção ou culpa do locatário, os custos poderão ser de responsabilidade deste.

O princípio prático mais importante é informar antes do reparo. É necessário verificar os documentos contratuais, registrar as condições e a causa do defeito e obter a aprovação do locador e o orçamento do técnico para preservar as provas necessárias ao reembolso dos custos ou à determinação da responsabilidade. Como a conclusão de uma controvérsia específica pode variar conforme a redação do contrato e os fatos, quando houver reparo ou substituição de alto valor ou uma questão relativa à dedução no aluguel, pode-se considerar a assistência de um profissional jurídico ou o procedimento de mediação de controvérsias de locação residencial.

## FAQ

### Se o ar-condicionado incluído no aluguel quebrar, o proprietário é sempre obrigado a consertá-lo?
Não necessariamente. Se um item opcional pertencente ao locador e fornecido por contrato quebrar por desgaste ou causas naturais, é muito provável que se discuta o dever de reparo do locador. Contudo, se o defeito tiver sido causado por dolo, culpa ou falta de manutenção cotidiana por parte do locatário, este poderá ter de arcar com o custo.

### Os critérios para o pagamento do conserto do ar-condicionado são diferentes no jeonse e no aluguel mensal?
Os critérios básicos não mudam apenas em razão da forma de pagamento do aluguel. Tanto no jeonse quanto no aluguel mensal, é preciso verificar se o ar-condicionado foi fornecido como parte do imóvel locado, a quem pertence, qual foi a causa do defeito e quais são as cláusulas especiais.

### Se o ar-condicionado não constar no contrato, o locador não é responsável?
Não é possível chegar imediatamente a essa conclusão apenas porque ele não consta no contrato. É possível verificar se o equipamento foi fornecido contratualmente por meio do anúncio do imóvel, do documento de verificação e explicação do objeto da intermediação, de fotos tiradas no momento da mudança, das orientações do locador e do histórico de reparos anteriores.

### O proprietário também precisa consertar o ar-condicionado deixado pelo inquilino anterior?
Se, no momento da contratação, tiver sido claramente explicado que se tratava de um bem remanescente e que a responsabilidade estava excluída, e isso também tiver sido especificado concretamente em uma cláusula especial, a responsabilidade do locador poderá ser limitada. Por outro lado, se ele tiver sido anunciado como item opcional ou se o locador tiver continuado a fazer sua manutenção, a questão não se encerra com a simples alegação de que se trata de um bem remanescente.

### Quem deve arcar com os custos da limpeza do filtro ou da recarga de fluido refrigerante?
A manutenção cotidiana habitual, como a limpeza do filtro, pode ser considerada responsabilidade do locatário. Quanto à falta de fluido refrigerante, a responsabilidade varia conforme seja necessária apenas uma recarga ou a causa seja vazamento ou desgaste da tubulação ou do aparelho. Por isso, é necessário que um técnico diagnostique a causa.

### Se o proprietário não responder, o locatário pode providenciar o conserto primeiro?
Se for uma situação urgente ou houver um problema grave de uso, pode ser necessário tomar primeiro as medidas cabíveis, dentro do necessário. No entanto, é preciso manter registros das diversas tentativas de notificação, do diagnóstico do defeito, do orçamento, das fotos de antes e depois do conserto e dos recibos, para poder comprovar a necessidade do reparo e a razoabilidade do custo.

### O locatário pode descontar diretamente do aluguel mensal o valor pago pelo conserto?
Se o valor for descontado unilateralmente do aluguel mensal sem o consentimento do locador, poderá surgir uma disputa sobre atraso no pagamento do aluguel. É mais seguro tratar separadamente o reembolso do conserto e o pagamento do aluguel e, caso se pretenda fazer o desconto, formalizar por escrito um acordo sobre o valor e o momento da dedução.

### É possível exigir que um ar-condicionado antigo seja substituído por um aparelho novo em vez de consertado?
Não é possível exigir automaticamente a substituição por um produto novo específico apenas porque o aparelho é antigo. É preciso verificar, por meio de laudo e orçamento, se o conserto é impossível ou excessivamente caro e se a substituição é necessária para restabelecer a função de refrigeração exigida pelo contrato.

### O que acontece se o contrato disser que todos os custos de reparo são de responsabilidade do locatário?
Não se deve considerar apenas a redação da cláusula especial, mas também o equipamento abrangido, a causa do defeito, o valor do reparo e as explicações dadas no momento da contratação. A interpretação pode variar conforme a cláusula especial determine pequenos reparos ou itens de consumo, ou inclua defeitos por desgaste de componentes principais e até mesmo a substituição integral.

### É possível solicitar uma redução do aluguel mensal durante o período em que o ar-condicionado estiver quebrado?
Se parte do imóvel locado não puder ser utilizada sem culpa do locatário, poderá surgir a questão da redução do aluguel nos termos do Código Civil. Contudo, a redução não é determinada automaticamente apenas pelo defeito do ar-condicionado; é preciso avaliar concretamente a estação do ano, a finalidade do contrato, o grau da limitação de uso e sua duração.

## Sources

- [Código Civil do Centro Nacional de Informações Jurídicas](https://www.law.go.kr/법령/민법)
- [Aha, pergunta relacionada ao custo de conserto do ar-condicionado 4710d55c](https://www.a-ha.io/questions/4710d55caed0460fbf7fd7f0adfa0706)
- [Aha, pergunta relacionada à avaria por desgaste do ar-condicionado 4e9a4a1e](https://www.a-ha.io/questions/4e9a4a1eb3991fce8afb19bedbfc74da)
- [Aha, pergunta relacionada ao custo de reparo em contrato de locação 4001a493](https://www.a-ha.io/questions/4001a493bb9ba5568919a92c58c1acee)

## Images

![Ilustração de ar-condicionado sobre balança com chaves e unidade externa danificada](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDc2OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--b6f7440cab732391c41f60ec0be157956b812606/ai-b33d90e5.webp)
![Fluxograma da comunicação de avaria no ar-condicionado, inspeção, aprovação, reparo e cobrança](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDc3NSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--836aa30ee2ac30c6941274f61f2e25ec99fa2818/ai-dbd7f741.webp)