--- title: "月租、全租房附設冷氣故障時的維修費負擔標準" locale: zh-hant category: how_to category_name: "操作教學" translation_status: reviewed license: cc_by author: "injoys" source_url: https://injoys.com/en/articles/rental-option-air-conditioner-repair-cost-korea published_at: 2026-08-01T17:29:57+09:00 --- # 月租、全租房附設冷氣故障時的維修費負擔標準 > 月租與全租房附設冷氣的維修費，會依合約是否將其列為提供設備、所有權關係、故障原因及特約範圍而有所不同。承租人應先通知故障情況，並保留診斷書、估價單及核准紀錄，以減少費用爭議。 ## Key Points - 比起是月租還是全租，更重要的是冷氣是否作為租賃標的一部分提供，以及故障原因為何。 - 若簽約時提供且由出租人所有的附設冷氣，因老舊或正常使用而故障，原則上會涉及出租人的修繕義務。 - 若因承租人撞擊、不當拆卸、疏於管理等故意或過失而造成故障，承租人可能須負擔費用。 - 維修費特約應一併確認條文內容、適用對象、金額範圍及故障原因，並非自動適用於所有故障。 - 若承租人必須先行維修，應事先通知，並保留技術人員診斷、估價單、出租人的回覆及收據。 即使月租、全租住宅內安裝的冷氣故障，也不代表維修費的負擔者會自動確定。關鍵在於**冷氣是否為契約上提供的設備、屬於誰所有、為何故障，以及契約中訂有何種維修特約**。 韓國《民法》第623條規定，出租人有義務將租賃標的物維持在承租人使用、收益所需的狀態。但這並不表示所有細微問題，或承租人自行帶入的家電，都必須由出租人維修。實際負擔應綜合契約內容與故障狀況判斷。 ## 適用於全租與月租的基本原則 無論是以保證金為主的全租，還是每月支付租金的月租，冷氣修繕義務的基本架構並不會因此而有所不同。兩種情況都應確認隨住宅一併提供之設備的狀態、契約目的、故障原因及特約。 《民法》上的主要標準如下。 - **《民法》第623條：** 出租人應將租賃標的物維持在使用、收益所需的狀態。 - **《民法》第626條：** 承租人若支出保存租賃物所需的費用，可向出租人請求償還必要費用。但實際是否償還，可能因維修必要性、責任原因、通知過程與特約而有所不同。 - **《民法》第634條：** 租賃物如需維修，除出租人已知情外，承租人應立即通知出租人。 - **《民法》第627條：** 非因承租人過失而無法使用、收益租賃物之一部分時，可按其比例請求減少租金。減租範圍不會僅因冷氣故障便直接確定，仍須衡量住宅使用受限的程度。 不能僅憑冷氣故障這項事實，就認定出租人負有責任。重要的是故障對依契約目的使用住宅造成多大影響、是否為可透過簡單管理解決的問題，以及是否屬主要零件老化所致的故障。 ## 首先應區分的三種冷氣類型 ### 1. 契約上作為附加設備提供的冷氣 如果契約、房源廣告、仲介標的物確認說明書、設施清單等將冷氣標示為附加設備，即可作為其屬於與租賃標的物一併提供之設備的依據。入住時，出租人曾確認冷氣正常運作或說明使用方法的紀錄，也有助於判斷。 如果這台冷氣因老化或一般使用過程中發生內部零件故障而無法運作，出租人的修繕義務較可能獲得認定。相反地，不能斷言連清洗濾網等日常可進行的維護也必然屬於出租人的責任。 ### 2. 前任承租人留下的遺留物 不能僅因冷氣安裝在屋內，就一概視為出租人提供的附加設備。如果簽約時，出租人已明確說明該冷氣是前任承租人的遺留物，且出租人不負維修、汰換責任，契約中也具體記載相同內容，判斷結果可能不同。 但如果契約中記載為附加設備，且一直由出租人管理，不能僅因出租人事後稱其為遺留物，就免除責任。應一併確認下列資料。 - 租賃契約中的附加設備及設施清單 - 房地產房源廣告與照片 - 仲介標的物確認說明書 - 入住前後與出租人、仲介人員之間往來的訊息 - 顯示過去由誰支付維修費的紀錄 - 有關遺留物所有權與處理責任的特約 ### 3. 承租人自行安裝的冷氣 如果是承租人購買並安裝的冷氣本身故障，原則上由承租人負擔維修費。但若故障是牆體管線、電源設備、漏水或建築物端的電力問題所致，應分別確認建築設備瑕疵與冷氣本身的問題。 如果安裝過程造成牆壁或管線損壞，可能另外產生回復原狀的問題，因此在安裝前取得出租人同意較為妥當。 ## 區分維修費負擔的判斷表 | 情況 | 一般判斷方向 | 應確認的資料 | |---|---|---| | 出租人所有的附加設備因老化而故障 | 較可能涉及出租人的修繕義務 | 契約、製造年份、技術人員診斷 | | 冷媒洩漏，或壓縮機、控制板等主要零件故障 | 視原因與設備狀態，可能由出租人負擔 | 故障診斷書、維修紀錄、報價單 | | 因承租人撞擊、損壞、擅自拆解而故障 | 較可能由承租人負擔 | 損壞照片、技術人員意見、使用經過 | | 因未清洗濾網等疏於管理而導致效能下降 | 可能涉及承租人的日常管理責任 | 濾網狀態、管理說明、診斷結果 | | 屬前任承租人的遺留物，且免責特約明確 | 依特約內容與締約經過判斷 | 遺留物特約、說明紀錄、設施清單 | | 承租人購買並安裝的產品故障 | 通常由承租人負擔 | 購買收據、安裝同意書 | | 因建築物電力、管線瑕疵而無法使用冷氣 | 檢視出租人對建築設備的修繕義務 | 電力、管線診斷，管理辦公室確認 | | 承租人未告知出租人便立即汰換 | 可能難以取回費用 | 緊急情況資料、通知嘗試、報價單與收據 | 此表僅為一般判斷方向。實際結論可能因故障規模、可否維修、產品年份、特約，以及當事人的通知與應對過程而有所不同。 ## 區分老化故障與承租人過失的資料 如果僅以口頭主張故障原因，爭議可能持續較久。應儘可能請冷氣技術人員提供不只記載症狀，也載明推定原因的診斷內容。 ### 支持老化、自然故障的資料 - 產品製造年份與型號的照片 - 入住時是否正常運作及先前使用期間 - 技術人員認為壓縮機、馬達、控制板等零件屬自然劣化的意見 - 過去相同症狀的維修紀錄 - 顯示沒有外部撞擊或擅自拆解痕跡的資料 - 顯示正常清潔與使用狀態的照片 ### 可能涉及承租人故意、過失的案例 - 搬家或移動家具時，因撞擊而損壞室內機、室外機 - 未告知出租人便拆解產品或變更配線 - 長期忽視排水異常警示，導致損害擴大 - 以不同於產品說明的方式使用，導致故障 - 完全未進行基本的濾網管理，因而發生問題 不能僅因產品老舊，就認定所有故障均屬自然故障。相反地，也不能僅因冷氣是在承租人使用期間故障，就認定為承租人的過失。技術人員對原因的診斷與使用紀錄十分重要。 ## 確認契約維修費特約的方法 如有特約，應準確閱讀其文字。不要只看「維修由承租人負擔」等概括性的一句話，還應確認下列事項。 1. **對象設備：** 是否具體包含冷氣？ 2. **故障原因：** 是否區分耗材、承租人過失與自然故障？ 3. **費用範圍：** 是否只有一定金額以下的小額維修由承租人負擔？ 4. **維修與汰換：** 是否區分單純維修與老舊產品的整體汰換？ 5. **遺留物標示：** 是否明確記載冷氣屬於契約上的附加設備，或是免費留下的遺留物？ 6. **說明過程：** 簽約時，仲介人員或出租人是否具體說明特約的含義？ 雙方可透過特約分配維修責任，但如果文字含糊，便會綜合考量契約整體內容、設施性質、故障程度及簽約時的說明。關於耗材更換或小額維修的特約，是否也能直接擴張適用於主要零件的老化故障或整體汰換，也應另行檢視。 ## 承租人自行維修前的程序 ### 第1步：確認契約資料 查找契約、附加設備清單、入住前照片與房源廣告，確認冷氣是否列入提供的設備。也應拍攝型號與製造年份。 ### 第2步：記錄故障狀態 以照片及影片記錄是否無法開機、是否沒有冷風、是否漏水或出現錯誤代碼。也應確認是否只是遙控器電池或設定問題，但不要自行嘗試需要專業資格的電力、冷媒作業。 ### 第3步：以書面通知出租人 不要只打電話，應透過簡訊或通訊軟體等可保留紀錄的方式，傳達下列內容。 - 發現故障的日期與症狀 - 冷氣型號及安裝位置 - 照片或影片 - 可供到訪檢查的時間 - 請求回覆是否召請維修業者及由誰負擔費用 最好給出租人合理時間安排維修。承租人也應配合，避免因拒絕進入或檢查而延誤維修。 ### 第4步：取得診斷與報價 應儘可能要求提供載明故障原因的檢查結果與分項報價。也應區分故障是否可以維修、是否需要整體汰換，以及是否確認存在承租人使用上的過失。 ### 第5步：就費用負擔與業者達成協議 應以書面確定由出租人直接聯絡業者，或由承租人先行付款後再受償。也應確認費用上限、汰換後產品的所有權，以及既有產品的廢棄方式。 ### 第6步：如屬緊急維修，應留下通知嘗試的紀錄 即使因漏水、漏電風險或健康風險等情況而難以等待，也應留下聯絡出租人的紀錄。在可能範圍內取得診斷與報價，並選擇最低限度的必要措施，較容易說明費用的必要性與合理性。 ### 第7步：保存付款與維修資料 將下列資料集中保管。 - 傳給出租人的故障通知與回覆 - 維修前後的照片及影片 - 技術人員的檢查結果與故障原因 - 報價單、交易明細、收據 - 零件更換明細與保固書 - 出租人的維修核准或償還費用承諾 ## 擅自維修與從月租中扣抵時的注意事項 如果承租人未告知出租人，便汰換為高價產品，出租人可能會對維修必要性、業者選擇或費用水準提出爭議。如果原有產品本可低價維修，卻進行整體汰換，也可能無法獲得全額償還。 將維修費擅自從月租中扣除時也應謹慎。如果出租人未同意負擔費用及扣抵，可能另行發生是否積欠租金的爭議。原則上，費用償還與月租支付應分開處理；如欲扣抵，最好以書面就金額與時間達成協議。 ## 減少爭議的契約撰寫方式 新訂或續訂租賃契約時，最好不要只寫「附加設備齊全」，而應記載各項設備的狀態與責任範圍。 - 冷氣所有人、型號、安裝位置及是否正常運作 - 濾網清洗等日常管理的負責人 - 耗材、小額維修、主要零件維修的負擔標準 - 因承租人過失所致故障的處理方式 - 因老化而無法維修時是否汰換及費用負擔 - 提出維修申請的聯絡方式與核准程序 - 如屬遺留物，其所有權、維修責任及退租時的處理方式 在入住檢查表中記錄冷氣的運作狀態，並一併保存照片，也能減少退租時有關回復原狀的爭議。 ## 重點整理 附加冷氣的維修費，比起月租、全租的名稱，更應依據**契約上是否提供、所有權關係、故障原因、特約與證明資料**判斷。如果出租人所有、契約上列為附加設備的冷氣因老化而故障，較可能涉及出租人的修繕義務；如果因承租人故意、過失而故障，則可能由承租人負擔。 實務上最重要的原則，是在維修前先行告知。應確認契約資料，記錄故障狀態與原因，並取得出租人的核准及技術人員的報價，才能留下判斷費用償還或責任歸屬所需的依據。具體爭議可能因契約文字與事實關係而有不同結論，因此如涉及高額維修、汰換或租金扣抵問題，可考慮尋求法律專業人士協助，或利用住宅租賃爭議調解程序。 ## FAQ ### 月租屋配備的冷氣故障時，一定要由房東維修嗎？ 不一定。如果是契約中提供、屬於出租人所有的配備，因老舊或自然原因而故障，出租人很可能負有修繕義務；但如果故障是因承租人故意、過失或疏於日常管理所造成，則可能由承租人負擔。 ### 全租和月租的冷氣維修費標準不同嗎？ 基本標準不會僅因租金支付方式而有所不同。無論是全租或月租，都必須確認冷氣是否作為租賃標的物的一部分提供、所有權屬於誰、故障原因以及特約內容。 ### 如果契約中沒有記載冷氣，就不是出租人的責任嗎？ 不能只因契約中未記載就立即下結論。可透過房源廣告、仲介標的物確認說明書、入住時的照片、出租人的說明及過往維修紀錄，確認冷氣是否為契約中提供的設備。 ### 前房客留下的冷氣也要由房東維修嗎？ 如果在訂約時已明確說明冷氣屬於遺留物且不負相關責任，並在特約中具體記載，出租人的責任可能受到限制。相反地，如果冷氣被當作配備刊登廣告，或出租人一直負責管理，就不能僅憑主張其為遺留物而作出判斷。 ### 濾網清潔或冷媒填充費用由誰負擔？ 濾網清潔等一般日常管理可能會被認定應由承租人負責。冷媒不足則會因只是需要補充，或是由管線、產品洩漏或老舊所致而有所不同，因此需要由技術人員診斷原因。 ### 如果房東不接電話，承租人可以先行維修嗎？ 如果情況緊急或對使用造成重大問題，可能需要在必要範圍內先行處理。但應保留多次通知的紀錄、故障診斷、估價單、維修前後的照片及收據，以便證明維修的必要性與費用的合理性。 ### 承租人支付的維修費可以直接從月租中扣除嗎？ 未經出租人同意而自行從月租中扣除，可能引發租金拖欠相關糾紛。應將維修費償還與月租支付分開處理；若要扣除，最好就金額與時間以書面達成協議。 ### 冷氣老舊時，可以要求不要維修而直接更換新品嗎？ 不能僅因產品老舊，就理所當然地要求更換特定新產品。應透過診斷書與估價單確認是否無法維修、維修費是否過高，以及是否必須更換才能恢復契約所需的冷房功能等。 ### 如果契約中寫明所有維修費均由承租人負擔，該怎麼辦？ 不應只看特約條文，還應一併考量相關設備、故障原因、維修金額以及訂約時的說明。視該特約是針對小額維修或耗材，還是連主要零件因老舊故障及整機更換都包含在內，解釋可能有所不同。 ### 冷氣故障期間可以要求減少月租嗎？ 如果並非因承租人的過失而導致租賃標的物的一部分無法使用，可能涉及民法上的租金減少問題。但不會僅因冷氣故障就自動確定減租，仍須具體考量季節、契約目的、使用受限的程度與期間。 ## Sources - [國家法令資訊中心民法](https://www.law.go.kr/법령/민법) - [Aha 冷氣維修費相關問題 4710d55c](https://www.a-ha.io/questions/4710d55caed0460fbf7fd7f0adfa0706) - [Aha 冷氣老舊故障相關問題 4e9a4a1e](https://www.a-ha.io/questions/4e9a4a1eb3991fce8afb19bedbfc74da) - [Aha 租賃維修費相關問題 4001a493](https://www.a-ha.io/questions/4001a493bb9ba5568919a92c58c1acee) ## Images ![壁掛式冷氣下方的天平放著房屋鑰匙與損壞的室外機插畫](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDc2OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--b6f7440cab732391c41f60ec0be157956b812606/ai-b33d90e5.webp) ![冷氣故障通報、技師檢查、核准、維修與費用結算的流程圖](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NDc3NSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--836aa30ee2ac30c6941274f61f2e25ec99fa2818/ai-dbd7f741.webp)