ホームシェアリング 住宅1戸所有者の税金と契約条件 ========================= ホームシェアリングは、空いている部屋を貸し、生活空間を共有する住まい方です。老後の生活費の足しになるかどうかは、家賃収入から追加費用を差し引いた金額と、税金・健康保険・福祉給付の条件を併せて考える必要があります。 - ホームシェアリングの家賃収入は空室や費用によって変わるため、定額の年金のように計算してはいけません。 - ソウルの「한지붕 세대공감」は、住宅を所有する高齢者と、ソウル市内の大学・大学院に在学中または休学中の学生をつなぎます。 - 夫婦合算で国内に住宅を1戸所有する場合は、家賃収入について、基準時価が12億ウォン以下であることなどの非課税要件を確認する必要があります。 - 家賃収入が非課税でも、健康保険の被扶養者となるには、ほかの所得・財産要件を満たす必要があります。 - 部屋の一部を貸す契約も、住宅賃貸借保護法の適用対象となる場合があります。 ホームシェアリングは、空いている部屋を貸し、生活空間を分け合う住まい方です。家主は家賃で老後の生活費を補えます。実際の利益は、追加費用や税金・福祉給付の条件によって変わります。 韓国国内の事業に関する数値は、中区庁の2026年9月2日の公告に基づきます。 ホームシェアリングで得る収入はどのようなお金ですか？ ホームシェアリングで受け取る家賃は、入居者との契約によって生じる賃貸収入です。毎月同じ額が生涯支払われる年金ではありません。部屋が空いている間は、家賃収入も発生しません。 家主は使っていなかった部屋で生活費を補えます。入居者は独立した住居を借りる代わりに、空間の一部を共有します。キッチンや浴室を共用する不便さも、費用とあわせて比較してください。 判断項目 家主が確認する内容 入居者が確認する内容 実際の費用 家賃から増加した支出を引いた額 家賃に光熱費などを加えた住居費の総額 生活空間 共用する空間の範囲 個室の独立性と鍵 生活上の手伝い 頼むことの内容と範囲 学業・仕事と両立できる負担 居住期間 部屋を貸し続けられる期間 必要な居住期間と契約条件 ソウル住宅ポータルは「一つ屋根の下 世代共感」を、手頃な部屋を紹介する事業と説明しています。高齢者が受けるメリットには、生活上必要な活動の分担も含まれます。実際に行う活動は、入居前に具体的に合意してください。ソウル住宅ポータル 一つ屋根の下 世代共感 ソウル「一つ屋根の下 世代共感」の参加条件 ソウル「一つ屋根の下 世代共感」で対象となる学生は、ソウル所在の大学・大学院に在学中、または休学中の人です。若者なら誰でも申請できるわけではありません。住宅が所在する自治体区で、現在募集しているか確認してください。 中区庁の2026年9月2日の公告では、次のように案内しています。 項目 中区庁の公告内容 高齢者 中区に居住し、住宅を所有する60歳以上の人 学生 ソウル所在の大学・大学院に在学中、または休学中の人 住環境の改善 1室当たり100万ウォン以内の工事 学生の住居費 保証金なしの月額家賃で、相場の50％程度 事業運営 通年で実施 公告上の契約期間 6カ月。双方の同意により延長可能 高齢者の申請 中区庁生活保障課に電話または訪問 学生の申請 ソウル住宅ポータルからオンラインで申請 1室当たり100万ウォン以内の住環境改善工事（壁紙や床材の張り替えなど） 中区庁「若者・高齢者の住居共有『一つ屋根の下 世代共感』事業案内」、2026年9月2日 住環境の改善工事は、毎月受け取る生活費の支援とは区別する必要があります。月額家賃30万ウォンを、ソウル全域に共通する上限と決めつけることもできません。この公告では、家賃を相場の50％程度と案内しています。中区庁の事業案内 住宅1戸の家賃収入が非課税となる条件 部屋を貸しても、家賃収入がすべて非課税になるわけではありません。まず住宅の保有戸数と基準時価を確認してください。国税庁は住宅の保有戸数を数える際、配偶者が所有する住宅も合算します。 保有条件 居住用住宅の家賃収入に対する課税の原則 夫婦合算で国内の住宅1戸を保有し、基準時価が12億ウォン以下 非課税 夫婦合算で住宅1戸を保有し、基準時価が12億ウォン超 課税対象 海外に所在する住宅1戸 課税対象 夫婦合算で住宅2戸以上 家賃収入は課税対象 住宅1戸の非課税における高額住宅の基準は、基準時価12億ウォンです。国税庁は、この金額が2023年の所得分から適用されると案内しています。実際の売買価格を基準時価に換算する固定の比率はありません。国税庁の住宅賃貸所得の課税基準 共有名義の住宅や居住用オフィステルがある場合は、住宅の保有戸数の数え方を確認してください。家賃収入が少ないというだけでは、非課税かどうかは判断できません。自分名義の住宅だけを数えることも避けてください。 課税対象なら家賃の14％を納めますか？ 課税対象となる住宅賃貸収入が年間2,000万ウォン以下なら、課税方式を選べます。選択肢は総合課税と分離課税です。分離課税の所得税率は14％です。 家賃の総額にそのまま14％を掛けると、実際の税額とは異なる場合があります。必要経費と適用できる控除を先に反映する必要があります。地方所得税も別途確認してください。国税庁の住宅賃貸所得の申告案内 家賃を受け取ると健康保険の被扶養者から外れますか？ 非課税の家賃収入が生じたというだけで、被扶養者の資格を失うわけではありません。健康保険の所得算定では、所得税法上の非課税所得を除外します。この原則は、2026年10月1日施行の規定で確認できます。国民健康保険法施行令第41条 ただし、家賃収入が非課税でも、被扶養者の資格全体が保証されるわけではありません。被扶養者は、扶養要件と所得・財産要件の両方を満たす必要があります。ほかの年金所得や金融所得、財産の変動も確認対象です。国民健康保険法施行規則第2条 国民健康保険公団に相談する際は、次の内容を準備してください。 現在の健康保険の資格と職場加入者との関係 本人と配偶者の住宅保有状況 見込まれる家賃収入と税法上の課税の有無 ほかの所得と財産の状況 非課税の家賃収入と福祉給付は別々に計算してください 家賃収入が非課税でも、福祉給付の所得判定まで同じとは限りません。基礎年金の所得認定額には、賃貸所得が反映される場合があります。国民年金研究院の2026年の報告書も、賃貸所得を事業所得の項目に分類しています。2026年基礎年金選定基準モデル高度化研究 基礎生活保障でも、財産を貸して得る賃貸所得を確認します。そのため、家賃収入の分だけ生活費に使えるお金がそのまま増えると計算してはいけません。基礎年金や生計給付を受けている場合は、担当機関に変動の影響を問い合わせてください。わかりやすい生活法令情報の所得基準 実際に生活費に使えるお金がどれだけ増えるかは、次の項目を反映して計算してください。 受け取った家賃から、追加の光熱費と修繕費を引きます。 課税対象なら、見込まれる税金を反映します。 健康保険の資格や保険料が変わるか確認します。 福祉給付が減る場合は、その差額も反映します。 この計算では、家賃収入と家主の可処分所得を区別する必要があります。可処分所得は、費用などを支払った後に実際に使えるお金です。空室が生じる場合も別途計算してください。 月35万ウォンを受け取る場合の計算例 月35万ウォンの家賃収入があれば、以下の仮定では毎月の生活費の不足額が47万ウォンに減ります。実際の参加者の成果を示す事例ではありません。月額家賃35万ウォンも、ソウルの事業に共通する価格として示した額ではありません。 家主の毎月の家計 共有前 共有後 年金収入の仮定 91万ウォン 91万ウォン 家賃収入の仮定 なし 35万ウォン 生活費支出の仮定 173万ウォン 173万ウォン 毎月の不足額 82万ウォン 47万ウォン 計算式は、月173万ウォンから91万ウォンと35万ウォンを引くものです。この条件でも、生活費の不足は続きます。表には追加費用と福祉給付の変動を反映していません。 入居者がそれまで払っていた家賃を月70万ウォンと仮定すると、差額は月35万ウォンです。同じ条件が12カ月続けば、家賃の差は年間420万ウォンになります。この額を実際に貯蓄するには、ほかの支出も増えないことが条件です。 預金を使える期間は6年延びますか？ 約6年延びるという結果は、特定の仮定から得られる計算上の数値です。月82万ウォンずつ8年間使う預金は7,872万ウォンです。同じ預金を月47万ウォンずつ使えば、約14年間使えます。 この計算には、利息や物価の変動を反映していません。医療費などの追加支出も含めていません。空室がなく、家賃を受け取り続けるという仮定も必要です。 一部屋の契約にも賃貸借の保護は適用されますか？ 居住用建物の一部を借りる契約も、住宅賃貸借保護法の適用対象です。一部屋だけという理由で、法律の適用がなくなるわけではありません。一時使用のための賃貸借であることが明らかな場合には例外があります。 法律が適用される賃貸借の期間を2年未満に定めた場合、原則として2年とみなされます。賃借人は、自分に有利な短い約定期間を主張できます。そのため、家主と入居者の権利を同じように説明すると不正確です。 転入届は、法律の適用そのものとは区別して理解する必要があります。住宅の引き渡しと住民登録は、対抗力を備えるための重要な要件です。対抗力とは、家主が変わっても賃借権を主張できる効力です。わかりやすい生活法令情報の住宅賃貸借保護法 中区庁の公告では、契約期間を6カ月と案内しています。その案内だけで、すべての契約の法的な居住期間が確定するわけではありません。実際の契約書の性質と適用される法律を、担当部署に確認してください。 契約書と生活ルールに記載する内容 契約書には、借りる部屋と共用する空間を具体的に記載してください。生活ルールは、費用と活動の範囲を確認する文書として活用できます。書面による合意でも、法律に反する場合は効力が制限されることがあります。 項目 合意する内容 賃貸する空間 個室の位置、共用する空間、物を保管する場所 費用 家賃、支払日、光熱費の分担、修繕費の扱い プライバシー 部屋への立ち入り、訪問客、宿泊客、鍵の管理 生活時間 洗濯と調理の時間、騒音、帰宅時の注意点 生活上の手伝い すること、活動時間、不在時の対応 契約終了 解約の通知、費用の精算、退去時の確認事項 トラブルへの対応 担当機関の連絡先、合意内容の記録方法 所有者が自分の家を貸すことは賃貸です。借主が借りた家をさらに貸すことは転貸です。借主の場合は、既存の契約と転貸に関する条件を先に確認してください。 マンションなら、共用施設と管理規約も確認するとよいでしょう。一戸建てやヴィラだからという理由で、契約の確認を省いてはいけません。住居を共有できるかどうかは、実際の所有・賃借関係から検討する必要があります。 海外のホームシェアリングと韓国国内の事業の比較 海外のホームシェアリングでは、家賃と生活上の手伝いを交換する方法が地域によって異なります。海外の事例の条件が、韓国国内の契約にそのまま適用されるわけではありません。運営機関による紹介と、その後の支援の範囲もあわせて比較してください。 事例 公式案内で確認できる方法 韓国国内の読者が区別すべき点 ドイツ・ミュンヘンのWohnen für Hilfe 部屋の面積1㎡当たり月1時間の手伝いを基準に協議 ドイツ全体に一律に適用される法的義務ではない アメリカのHomeShare Vermont 家賃、生活上の手伝い、またはその両方を交換 入居者が全員若者というモデルに限られない ソウルの「一つ屋根の下 世代共感」 手頃な部屋と生活上の活動の分担を結びつける 国内事業の学生資格と自治体区の条件を確認 ミュンヘンの学生福祉機関は、取り決めた付帯費用を毎月支払うよう案内しています。手伝いの例には、買い物や家事などがあります。手伝いの内容は個別の合意で決めます。ミュンヘンのWohnen für Hilfeの案内 HomeShare Vermontは、個室と共用空間を提供するモデルです。参加手続きには、身元・推薦者の確認と自宅訪問による面談が含まれます。こうした手続きの有無は、韓国国内の紹介機関を選ぶ際にも尋ねたい項目です。HomeShare Vermontの参加案内 海外の満足度に関する数値を読む際によくある間違い HomeShare Vermontの2021会計年度の報告書にある46％は、介護施設への入所率ではありません。同居する人がいなければ、自宅で安全かつ快適に暮らすのは難しいという回答です。介護施設への入所を実際に防いだ割合と読み替えることはできません。 この結果は、紹介を受けた参加者を対象とするアンケートから得られたものです。すべての高齢者に同じ効果が生じる証拠ではありません。同居が専門的なケアの代わりになるという意味にも解釈しないでください。HomeShare Vermontの2021年年次報告書 ホームシェアリングを始める前の確認手順 参加を検討するなら、まず空き部屋の状態と生活費の計算を確認してください。次に、公的事業の参加資格と契約条件を照らし合わせます。入居者の紹介を受ける前に、お互いの生活スタイルについて直接話す機会も求めてください。 個室として提供する空間と共用する空間を決めてください。 家賃収入から追加支出を引いた、見込みの純収入を計算してください。 自治体区に参加資格と募集の有無を確認してください。 国税庁と国民健康保険公団に、自分の条件について問い合わせてください。 福祉給付を受けている場合は、所得の変動について担当機関に相談してください。 契約書と生活ルールを確認してから、入居日程を決めてください。 買い物の手伝いと常時のケアでは、負担が異なります。若者が学業や仕事で家を空ける時間も確認してください。どうしても手助けが必要な時間帯には、別の支援計画を用意するとよいでしょう。 FAQ Q. ホームシェアリングの収入を年金のように考えてもいいですか？ A. 定額の年金のような収入と考えるのは難しいです。空室が出たり契約が終了したりすると、賃貸収入も変わります。追加費用を差し引いた手取り収入をもとに、生活費の計画を立ててください。 Q. 「一つ屋根の下の世代共感」は、働いている若者も申し込めますか？ A. ソウル住居ポータルが定める学生の資格は、ソウル市内の大学・大学院に在学中または休学中であることです。一般の会社員というだけでは対象になりません。学生の資格も満たしているなら、担当の自治区に確認してください。 Q. ソウルのホームシェアリングの家賃は、すべて月30万ウォン以下ですか？ A. ソウル全域に共通する上限とは断定できません。中区庁の2026年9月2日の公示では、保証金なしの家賃を相場の50%程度と案内しています。実際の金額と公共料金は契約前に確認してください。 Q. 環境改善費の100万ウォンは、現金で受け取れる支援金ですか？ A. 中区庁の公示では、1部屋あたり100万ウォン以内の環境改善工事と案内しています。自由に使える現金や、毎月受け取る生活費ではありません。工事の範囲と進め方は担当部署に確認してください。 Q. 持ち家1戸の部屋だけを貸す場合、家賃収入は非課税ですか？ A. 夫婦で国内に所有する住宅が合計1戸で、基準時価が12億ウォン以下なら、家賃収入は原則として非課税です。国外の住宅と基準時価が12億ウォンを超える住宅は例外です。共有名義などの場合は、住宅の戸数の数え方を確認してください。 Q. 基準時価12億ウォンは、売買価格12億ウォンと同じですか？ A. 異なる価格基準です。非課税かどうかの判断に、実際の売買価格をそのまま使ってはいけません。住宅賃貸所得の判断に適用される基準時価を確認してください。 Q. 非課税の家賃収入を得ても、健康保険の被扶養者でいられますか？ A. 非課税所得は健康保険の所得算定から除外されます。ただし、被扶養者に求められるほかの所得・財産要件も満たす必要があります。家賃収入が非課税というだけでは、被扶養者の資格を維持できるとは限りません。 Q. 家賃収入が非課税なら、基礎年金にも影響はありませんか？ A. 所得税が非課税かどうかと、基礎年金の所得認定額は別々に判断されます。賃貸収入が反映され、受給条件や金額に影響する可能性があります。契約前に基礎年金の担当機関に確認してください。 Q. 6か月契約なら、家主は6か月後に退去を求められますか？ A. 公示に記載された契約期間だけでは断定できません。住宅賃貸借保護法が適用される場合、2年未満の契約でも最低期間の保護が適用される可能性があります。実際の契約の性質を確認する必要があります。 Q. 月35万ウォンを受け取ると、生活費の不足をどれくらい補えますか？ A. 年金が月91万ウォン、生活費が月173万ウォンと仮定すると、月の不足額は82万ウォンから47万ウォンに減ります。追加費用や税金、福祉給付の変動は反映していない計算です。 Q. 若者に介護まで頼めますか？ A. 生活上の手助けの範囲を事前に具体的に合意する必要があります。買い物や話し相手を、常時の介護義務にまで広げてはいけません。必要な介護については、別途支援計画を立ててください。 Q. ホームシェアリングの契約書には何を書けばいいですか？ A. 貸す部屋と共用スペース、家賃、公共料金の分担を記載してください。来客や騒音、生活上の手助けの範囲も決めておくとよいでしょう。契約の終了と精算の方法も併せて確認してください。 Sources - ソウル住居ポータル「一つ屋根の下の世代共感」: https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_060504 - 中区庁の若者と高齢者の住居シェア「一つ屋根の下の世代共感」事業の案内、2026年9月2日: https://www.junggu.seoul.kr/content.do?cid=1471653705&cmsid=14231&mode=view - 国税庁の住宅賃貸所得の課税基準および非課税所得の案内: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7678&mi=2227 - 国税庁の住宅賃貸所得の申告案内: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7686&mi=2250 - 国民健康保険法施行令第41条の所得月額、2026年10月1日施行: https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1021008763 - 国民健康保険公団の法令情報、国民健康保険法施行規則第2条: https://www.nhis.or.kr/lm/lmxsrv/law/lawLinkContentView.do?LINKCODE=c000200000&SEQ=29 - 国民年金研究院の2026年基礎年金選定基準モデルの高度化に関する研究: https://institute.nps.or.kr/fileDown.do?atchFileId=FL26001907&atchFileSn=2 - 探しやすい生活法令情報、基礎生活保障の所得基準を確認する: https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2&csmSeq=1533 - 探しやすい生活法令情報、住宅賃貸借保護法: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=1171 - Studierendenwerk München OberbayernのWohnen für Hilfeの案内: https://www.studierendenwerk-muenchen-oberbayern.de/wohnheime/weitere-wohnangebote/wohnen-fuer-hilfe/ - HomeShare Vermont Share Your Home: https://www.homesharevermont.org/share-your-home/ - HomeShare Vermontの2021年年次報告書における参加者アンケート: https://www.homesharevermont.org/wp-content/uploads/2021/10/Annual-Report-2021-WEB.pdf Images - 食卓に座る年配の女性が、青いスーツケースを持って部屋に入る学生を見ている。: https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzEwNjUsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--192f1def95f76559f863cf1b8229fe5b6d0955b3/ai-236010b2.webp - 学生が寝室のドアの鍵を確かめ、年配の家主が廊下から見守っている。: https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzEwNzEsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--541e262937e6b331694fbcc339ac8ad345a6aaf0/ai-9a95d3e7.webp --- Category: ナレッジベース Source: https://injoys.com/ja/articles/homesharing-one-home-rental-income-tax-contract License: cc_by Translation-Status: reviewed