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title: "居家共享單一住宅屋主的稅務與租約條件"
locale: zh-hant
category: knowledge_base
category_name: "知識庫"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/homesharing-one-home-rental-income-tax-contract
published_at: 2026-10-21T20:26:00+09:00
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# 居家共享單一住宅屋主的稅務與租約條件

> 居家共享是出租閒置房間並共用生活空間的居住方式。能否貼補退休生活費，須同時考量租金扣除額外支出後的金額，以及稅務、健康保險和福利給付條件。

## Key Points

- 居家共享的每月租金收入會因空置期間和支出而異，不能像固定金額的年金一樣計算。
- 首爾「同屋簷世代共感」計畫將擁有住宅的長者，與首爾地區大學及研究所在學或休學的學生配對。
- 夫妻合計在韓國境內僅有一戶住宅時，須確認月租收入是否符合基準市價12億韓元以下等免稅條件。
- 即使月租收入免稅，健康保險被扶養人仍須符合其他收入及財產條件。
- 出租部分房間的租約，也可能適用住宅租賃保護法。

住宅共享是把閒置房間租出去，與他人共用生活空間的居住方式。屋主可以用租金補貼退休生活費。實際收益取決於額外支出，以及稅務與福利條件。

國內計畫的數據以中區廳2026年9月2日的公告為準。

## 住宅共享帶來的是什麼收入？

透過住宅共享收取的月租，是依照與入住者簽訂的契約取得的租賃收入。它不是每月固定領取、終身發放的年金。房間空置期間，也不會有月租收入。

屋主可以利用原本閒置的房間補貼生活費。入住者則不租用獨立住宅，而是共用部分空間。廚房或浴室共用的不便，也應與費用一起比較。

| 評估項目 | 屋主應確認的內容 | 入住者應確認的內容 |
|---|---|---|
| 實際費用 | 月租扣除增加的支出後的金額 | 月租加上水電等費用後的居住總成本 |
| 生活空間 | 共用空間的範圍 | 個人房間的獨立性與門鎖 |
| 生活協助 | 請對方幫忙的事項與範圍 | 能否兼顧學業、工作，以及負擔程度 |
| 居住期間 | 能持續出租房間的期間 | 所需的居住期間與契約條件 |

首爾住宅入口網站將「同一屋簷下世代共感」說明為媒合平價房間的計畫。長者的受益項目也包括分擔日常生活所需的事務。具體要做哪些事，請在入住前談妥。[首爾住宅入口網站「同一屋簷下世代共感」](https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_060504)

## 首爾「同一屋簷下世代共感」參與條件

首爾「同一屋簷下世代共感」的學生對象，是就讀首爾大學或研究所的在學學生與休學學生。並非只要是青年就都能申請。請向住宅所在地的自治區確認目前是否招募。

中區廳2026年9月2日的公告說明如下。

| 項目 | 中區廳公告內容 |
|---|---|
| 長者 | 居住於中區、擁有住宅且年滿60歲 |
| 學生 | 就讀首爾大學或研究所的在學學生及休學學生 |
| 環境改善 | 每間房100萬韓元以內的工程 |
| 學生居住費用 | 無押金月租，約為市價的50% |
| 計畫辦理 | 全年持續推動 |
| 公告所列契約期間 | 6個月，雙方同意可延長 |
| 長者申請 | 致電或親赴中區廳生活保障科 |
| 學生申請 | 透過首爾住宅入口網站線上申請 |

> 每間房100萬韓元以內的環境改善工程（壁紙、地板等）
>
> 中區廳〈青年與長者住宅共享「同一屋簷下世代共感」計畫說明〉，2026年9月2日

環境改善工程與每月領取的生活費補助不同。也不能斷定月租30萬韓元是全首爾統一適用的上限。該公告將月租說明為約市價的50%。[中區廳計畫說明](https://www.junggu.seoul.kr/content.do?cid=1471653705&cmsid=14231&mode=view)

## 單一住宅月租免稅條件整理

出租房間，不代表收取的月租一律免稅。首先要確認住宅數量與基準市價。國稅廳計算住宅數量時，也會合併計入配偶擁有的住宅。

| 持有條件 | 住宅月租的課稅原則 |
|---|---|
| 夫妻合計持有國內1戶住宅，基準市價12億韓元以下 | 免稅 |
| 夫妻合計持有1戶住宅，基準市價超過12億韓元 | 課稅對象 |
| 持有國外1戶住宅 | 課稅對象 |
| 夫妻合計持有2戶以上住宅 | 月租屬於課稅對象 |

單一住宅免稅所適用的高價住宅門檻是**基準市價12億韓元**。國稅廳說明，這項金額自2023年歸屬年度起適用。實際買賣價格沒有固定的換算比例可轉換為基準市價。[國稅廳住宅租賃所得課稅標準](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7678&mi=2227)

如果有共同持有的住宅或供居住使用的辦公住宅，請確認住宅數量如何計算。不能只憑收取的月租金額低，就判定為免稅。也應避免只計算登記在自己名下的房屋。

### 屬於課稅對象，就要繳納月租的14%嗎？

如果應課稅的住宅租賃收入金額每年在2,000萬韓元以下，可以選擇課稅方式。可選擇綜合課稅或分離課稅。分離課稅的所得稅率為14%。

直接以月租總額乘上14%，結果可能與實際稅額不同。應先計入必要費用及適用的扣除額。地方所得稅也要另外確認。[國稅廳住宅租賃所得申報說明](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7686&mi=2250)

## 收取月租就會失去健康保險眷屬資格嗎？

不會僅因有免稅月租收入，就失去眷屬資格。計算健康保險所得時，會排除所得稅法規定的免稅所得。這項原則可在2026年10月1日施行的規定中確認。[《國民健康保險法》施行令第41條](https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1021008763)

不過，月租免稅不代表一定能保有眷屬資格。眷屬必須同時符合扶養條件，以及所得與財產條件。其他年金所得、金融所得及財產變動，也都要納入確認。[《國民健康保險法》施行規則第2條](https://www.nhis.or.kr/lm/lmxsrv/law/lawLinkContentView.do?LINKCODE=c000200000&SEQ=29)

向國民健康保險公團諮詢時，請準備以下資訊。

- 目前的健康保險資格，以及與職場投保人的關係
- 本人與配偶持有住宅的情況
- 預計收取的月租，以及依稅法是否課稅
- 其他所得與財產狀況

## 免稅月租與福利給付要分開計算

即使月租免稅，也不能認為福利給付採用相同的所得認定方式。基礎年金的所得認定額可能計入租賃所得。國民年金研究院2026年的報告，也將租賃所得列為營業所得項目。[2026年基礎年金遴選標準模型精進研究](https://institute.nps.or.kr/fileDown.do?atchFileId=FL26001907&atchFileSn=2)

基礎生活保障也會確認出租財產所取得的租賃所得。因此，不能把月租收入全額算成增加的生活費。如果領取基礎年金或生計給付，請向承辦機構詢問收入變動的影響。[易懂生活法律資訊所得標準](https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2&csmSeq=1533)

計算實際增加的可用生活費時，請納入以下項目。

- 從收到的租金扣除額外增加的水電等費用及修繕費。
- 如果屬於課稅對象，計入預估稅額。
- 確認健康保險資格或保費是否變動。
- 如果福利給付減少，也要計入減少的差額。

計算時，應區分租金收入與屋主的可支配所得。可支配所得是支付費用等支出後，實際可以使用的錢。也請另外計算房間空置的情況。

## 每月收取35萬韓元的計算範例

在下列假設下，每月收取35萬韓元租金，可將每月生活費缺口縮小至47萬韓元。這不是實際參與者成果的案例。月租35萬韓元也不是首爾計畫統一訂定的價格。

| 屋主每月家庭收支 | 共享前 | 共享後 |
|---|---:|---:|
| 假設的年金收入 | 91萬韓元 | 91萬韓元 |
| 假設的租金收入 | 無 | 35萬韓元 |
| 假設的生活費支出 | 173萬韓元 | 173萬韓元 |
| 每月缺口 | 82萬韓元 | 47萬韓元 |

計算方式是從每月173萬韓元扣除91萬韓元與35萬韓元。即使在這些條件下，生活費仍有缺口。表格未計入額外費用及福利給付變動。

若假設入住者原本每月支付70萬韓元房租，差額便是每月35萬韓元。相同條件維持12個月，**每年的房租差額為420萬韓元**。要將這筆差額實際存下來，其他支出也不能增加。

### 存款可用期間能延長6年嗎？

延長約6年，是在特定假設下算出的數值。以每月82萬韓元使用8年的存款，總額為7,872萬韓元。同一筆存款若每月使用47萬韓元，約可使用14年。

這項計算未考慮利息與物價變動，也未包含醫療費等額外支出。此外，還須假設房間不會空置，能持續收到租金。

## 只出租一間房也適用租賃保障嗎？

租用住宅建築物一部分的契約，也適用《住宅租賃保護法》。不會因為只租一間房，就不受該法保障。但明顯屬於臨時使用的租賃，則有例外。

受該法規範的租賃若約定期間未滿2年，原則上視為2年。承租人可以主張對自己有利的較短約定期間。因此，若用相同方式說明屋主與入住者的權利，便不夠準確。

遷入申報與法律本身是否適用，應分開理解。房屋交付與居民登記是取得對抗力的關鍵條件。對抗力是即使屋主更換，承租人仍可主張租賃權的效力。[易懂生活法律資訊《住宅租賃保護法》](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=1171)

中區廳公告說明的契約期間為6個月。但不能只憑這項說明，就認定所有契約的法定居住期間。請向承辦部門確認實際契約的性質與適用法律。

### 契約與生活守則應載明的內容

契約中請具體寫明出租的房間與共用空間。生活守則可作為確認費用和協助事項範圍的文件。即使是書面協議，若違反法律，效力也可能受到限制。

| 項目 | 應談妥的內容 |
|---|---|
| 出租空間 | 個人房間的位置、共用空間、物品存放處 |
| 費用 | 月租、繳款日、水電等費用分攤、修繕費處理 |
| 隱私 | 進出房間、訪客、留宿客人、鑰匙管理 |
| 作息時間 | 洗衣與烹飪時間、噪音、返家時的注意事項 |
| 生活協助 | 協助事項、活動時間、不在家時如何處理 |
| 契約終止 | 終止通知、費用結算、搬離時的確認事項 |
| 爭議處理 | 承辦機構聯絡方式、協議內容的記錄方式 |

所有權人出租自己的房屋，是租賃。承租人將租來的房屋再出租，是轉租。如果自己是承租人，請先確認原契約及轉租相關條件。

如果是公寓，也建議確認共用設施與管理規約。不能因為是獨棟住宅或低層住宅，就省略契約審查。能否進行住宅共享，應先釐清實際的所有權與租賃關係。

## 比較海外住宅共享與國內計畫

海外住宅共享中，以租金與生活協助交換的方式因地區而異。海外案例的條件不會直接適用於國內契約。也應比較營運機構的媒合與後續支援範圍。

| 案例 | 官方說明中可確認的方式 | 國內讀者應區分的事項 |
|---|---|---|
| 德國慕尼黑 Wohnen für Hilfe | 以每1㎡房間面積每月協助1小時為基準協商 | 並非德國全國統一的法定義務 |
| 美國 HomeShare Vermont | 以租金、生活協助，或兩者並用的方式交換 | 不限於所有入住者都是青年的模式 |
| 首爾「同一屋簷下世代共感」 | 媒合平價房間與日常生活事務的分擔 | 確認國內計畫的學生資格與自治區條件 |

慕尼黑學生福利機構說明，約定的附帶費用須每月支付。協助事項例如採買與家務等。具體協助內容由雙方個別協議。[慕尼黑 Wohnen für Hilfe 說明](https://www.studierendenwerk-muenchen-oberbayern.de/wohnheime/weitere-wohnangebote/wohnen-fuer-hilfe/)

HomeShare Vermont 採取提供私人臥室與共用空間的模式。參與流程包括身分與推薦人查核，以及到府訪談。選擇國內媒合機構時，也可以詢問是否有這些程序。[HomeShare Vermont 參與說明](https://www.homesharevermont.org/share-your-home/)

### 解讀海外滿意度數據時的常見錯誤

HomeShare Vermont 2021會計年度報告中的46%，不是安養院入住率。這是表示「如果沒有同住者，就難以安全、舒適地住在自己家中」的受訪者比例。不能將它解讀為實際預防入住安養院的比例。

這項結果來自對已媒合參與者進行的問卷調查。它不能證明所有高齡者都會獲得相同效果。也不要將其解讀為同住可以取代專業照護。[HomeShare Vermont 2021年度報告](https://www.homesharevermont.org/wp-content/uploads/2021/10/Annual-Report-2021-WEB.pdf)

## 開始住宅共享前的確認順序

如果考慮參與，請先確認空房狀況並計算生活費。接著再核對公共計畫的資格與契約條件。入住媒合前，也請求安排機會，讓雙方直接談談各自的生活方式。

1. 決定提供作為個人房間的空間，以及共用空間。
2. 計算租金扣除額外支出後的預估淨收入。
3. 向自治區確認參與資格與是否正在招募。
4. 向國稅廳與國民健康保險公團詢問自身條件。
5. 如果領取福利給付，向承辦機構諮詢收入變動的影響。
6. 檢視契約與生活守則後，決定入住日期。

協助採買與全天候照護，是兩種不同的負擔。也要確認青年因上學或工作而不在家的時間。若有特定時段一定需要協助，最好另外安排支援計畫。

## FAQ

### 房屋共享收入可以當作年金看待嗎？
很難將其視為固定金額的年金收入。若房間空置或契約終止，租金收入也會變動。請以扣除額外費用後的淨收入規劃生活費。

### 「同一屋簷世代共感」也接受上班族青年申請嗎？
首爾住宅入口網站規定的學生資格，是就讀於首爾的大學或研究所的在學及休學學生。僅憑一般上班族身分不符合申請資格。若也符合學生資格，請向負責的自治區確認。

### 首爾房屋共享的月租金都在30萬韓元以下嗎？
不能斷定這是全首爾統一適用的上限。中區廳於2026年9月2日發布的公告指出，免押金的月租金約為市價的50%。請在簽約前確認實際金額及水電等費用。

### 100萬韓元的環境改善費是以現金發放的補助金嗎？
中區廳的公告指出，補助方式是每間房100萬韓元以內的環境改善工程。不能將其說成可自由使用的現金或每月領取的生活費。工程範圍及辦理方式請向負責部門確認。

### 只出租一戶住宅中的房間，租金收入免稅嗎？
若夫妻合計在韓國境內持有1戶住宅，且基準市價在12億韓元以下，租金收入原則上免稅。境外住宅及基準市價超過12億韓元的住宅則屬例外。若有共同持有等情況，請確認住宅戶數如何計算。

### 基準市價12億韓元等於買賣價格12億韓元嗎？
兩者是不同的價格基準。判斷是否免稅時，不可直接使用實際買賣價格。請確認判斷住宅租賃所得時適用的基準市價。

### 收到免稅的租金收入，還能維持健康保險受扶養人資格嗎？
免稅所得不計入健康保險的所得計算。不過，仍須符合受扶養人的其他所得及財產條件。不能僅憑租金收入免稅，就保證能維持資格。

### 如果租金收入免稅，也不會影響基礎年金嗎？
所得稅免稅與基礎年金的所得認定額須分別判斷。租賃所得可能被計入，進而影響領取資格或金額。請在簽約前向基礎年金主管機關確認。

### 如果簽訂6個月的契約，房東可以在6個月後要求搬離嗎？
不能只憑公告所載的契約期間下定論。若適用《住宅租賃保護法》，即使約定期間未滿2年，也可能受到最短租期保障。必須確認實際契約的性質。

### 如果每月收到35萬韓元，能補貼多少生活費？
假設每月年金為91萬韓元、每月生活費為173萬韓元，每月缺口會從82萬韓元縮小至47萬韓元。這項計算未納入額外費用、稅金及福利給付的變動。

### 可以請青年幫忙照護嗎？
應事先具體約定生活協助的範圍。不應將採買或陪伴聊天擴大為持續照護的義務。所需的照護請另行規劃支援方案。

### 房屋共享契約應寫明哪些事項？
請寫明出租的房間、共用空間、月租金及水電等費用的分攤方式。也最好約定訪客、噪音及生活協助的範圍。請一併確認契約終止及費用結算方式。

## Sources

- [首爾住宅入口網站「同一屋簷下世代共感」](https://housing.seoul.go.kr/site/main/content/sh01_060504)
- [中區廳青年與長者住宅共享「同一屋簷下世代共感」計畫介紹，2026年9月2日](https://www.junggu.seoul.kr/content.do?cid=1471653705&cmsid=14231&mode=view)
- [國稅廳住宅租賃所得課稅標準及免稅所得說明](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7678&mi=2227)
- [國稅廳住宅租賃所得申報指南](https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7686&mi=2250)
- [《國民健康保險法施行令》第41條所得月額，2026年10月1日施行](https://law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1021008763)
- [國民健康保險公團法令資訊《國民健康保險法施行規則》第2條](https://www.nhis.or.kr/lm/lmxsrv/law/lawLinkContentView.do?LINKCODE=c000200000&SEQ=29)
- [國民年金研究院2026年基礎年金選定標準模型優化研究](https://institute.nps.or.kr/fileDown.do?atchFileId=FL26001907&atchFileSn=2)
- [易懂生活法令資訊：確認基本生活保障所得標準](https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2&csmSeq=1533)
- [易懂生活法令資訊：《住宅租賃保護法》](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=5&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=1171)
- [Studierendenwerk München Oberbayern 的 Wohnen für Hilfe 介紹](https://www.studierendenwerk-muenchen-oberbayern.de/wohnheime/weitere-wohnangebote/wohnen-fuer-hilfe/)
- [HomeShare Vermont Share Your Home](https://www.homesharevermont.org/share-your-home/)
- [HomeShare Vermont 2021年年度報告參與者問卷調查](https://www.homesharevermont.org/wp-content/uploads/2021/10/Annual-Report-2021-WEB.pdf)

## Images

![一名年長女子坐在餐桌旁，看著學生拖著藍色行李箱走進臥室。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzEwNjUsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--192f1def95f76559f863cf1b8229fe5b6d0955b3/ai-236010b2.webp)
![一名大學生測試臥室門鎖，年長的屋主在公寓走廊旁觀看。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzEwNzEsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--541e262937e6b331694fbcc339ac8ad345a6aaf0/ai-9a95d3e7.webp)