{"content_id":"epynhasd8o","slug":"seoul-newtown-apartment-presale-price-analysis","locale":"de","schema_type":"Report","category":"report","category_name":"Bericht","title":"Struktur des Preissprungs in Seouls New Towns: Noryangjin und Heukseok sowie Kriterien für Bewerbungsentscheidungen","summary":"Die Hintergründe dafür, dass die Erstverkaufspreise für Wohnungen mit 84 m² Wohnfläche in Seouler New Towns wie Noryangjin und Heukseok bis in den oberen Bereich von 2 Milliarden Won gestiegen sind, werden nach Angebotsknappheit, Baukosten und Unterschieden bei der Preisdeckelung erläutert. Damit hohe Bewerbungsquoten nicht mit Investitionssicherheit verwechselt werden, werden auch Gesamtkosten und Finanzierungsrisiken dargestellt.","author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Den bereitgestellten Unterlagen zufolge wurden für Wohnungen mit 84 m² Wohnfläche im Bezirk 11 des Heukseok New Town Erstverkaufspreise von 2.719.400.000 bis 2.978.200.000 Won angegeben.","Dass Stadterneuerungsanlagen außerhalb Gangnams teurer erscheinen als preisgedeckelte Anlagen im Raum Gangnam, ist nicht nur auf die Lage zurückzuführen, sondern auch darauf, ob eine Regulierung der Erstverkaufspreise gilt, sowie auf Unterschiede bei den Wohnungstypen.","Stadterneuerungsprojekte mit wenigen Einheiten im öffentlichen Erstverkauf können selbst bei einer geringen Zahl von Bewerbern hohe Bewerbungsquoten erzielen und bereits in der ersten Bewerbungsrunde vollständig vergeben werden.","Der Erstverkaufspreis kann Sonderausstattungen, Steuern und Finanzierungskosten ausschließen und entspricht daher möglicherweise nicht den tatsächlichen Erwerbskosten.","Verkaufszeitplan und Preise dürfen nicht anhand vorläufiger Angaben, sondern müssen anhand der neuesten Ausschreibung für Wohnungskäufer und der veröffentlichten Daten zu tatsächlichen Transaktionen geprüft werden."],"content_markdown":"Da die Verkaufspreise neuer Wohnungen in den Newtown-Gebieten Seouls rasch steigen, treten Fälle auf, in denen Anlagen außerhalb Gangnams teurer erscheinen als einige Anlagen im Raum Gangnam. Dieses Phänomen ist jedoch weniger als einfache Umkehrung der regionalen Rangordnung zu verstehen, sondern vielmehr als Ergebnis des Zusammenspiels verschiedener Faktoren wie der Anwendung der Verkaufspreisobergrenze, des Wohnungstyps, der Anzahl der öffentlich angebotenen Wohnungen, der Baukosten und der Produktausstattung.\n\nDie Preise und Zeitpläne der einzelnen Anlagen in diesem Artikel wurden auf Grundlage der vom Betreiber bereitgestellten Unterlagen zusammengestellt. Da sich Verkaufspreise, Anlagennamen und Angebotszeitpunkte im Verlauf eines Projekts ändern können, ist die jeweils aktuelle auf 청약Home veröffentlichte Bekanntmachung zur Bewohneranwerbung die endgültige Entscheidungsgrundlage.\n\n## Entwicklung der Newtown-Verkaufspreise anhand der bereitgestellten Unterlagen\n\nDie in den Unterlagen genannten repräsentativen Fälle sind nach dem höchsten Verkaufspreis für 84㎡ exklusive Wohnfläche zusammengefasst. Selbst bei gleicher exklusiver Wohnfläche unterscheiden sich Etage, Ausrichtung, Angebotsfläche, Grundstücksanteil, kostenpflichtige Optionen und die Kosten für den Balkonausbau, weshalb ein einfacher Vergleich nur eingeschränkt möglich ist.\n\n| Region·Projekt | Angebotszeitpunkt laut Unterlagen | Preis für 84㎡ exklusive Wohnfläche | In den Unterlagen erkennbare Merkmale |\n|---|---:|---:|---|\n| 장위뉴타운 4구역 장위자이 레디언트 | Ende 2022 | mittlerer Bereich von 9억 Won bis unterer Bereich von 10억 Won | Anfangs kam es zu Vertragsverzichten, doch nach dem Preisanstieg bei nachfolgenden Anlagen wurde der frühere Verkaufspreis neu bewertet |\n| 광명 1R구역 광명 자이 더샵 포레나 | Mai 2023 | höchstens 10억4,550만 Won | Wird als Fall genannt, in dem der Preis in 광명뉴타운 10억 Won überstieg |\n| 광명 4R구역 광명 센트럴 아이파크 | Juli 2023 | mehr als 12억 Won | Fall, in dem der vorherige Angebotspreis nach rund zwei Monaten übertroffen wurde |\n| 광명 11R구역 힐스테이트 광명 | laut Unterlagen im vergangenen Jahr | höchstens 16억4,100만 Won | Beispiel für den kontinuierlichen Anstieg der Verkaufspreise in 광명뉴타운 |\n| 방화뉴타운 6구역 래미안 엘라비네 | Jahr nicht angegeben | höchstens 18억4,800만 Won | Laut Unterlagen durchschnittliche Bewerbungsquote der 1. Priorität von 25.01:1 |\n| 노량진뉴타운 6구역 | laut Unterlagen Anfang April | im Bereich von 25억 Won | Wird als erstes Verkaufsangebot in 노량진뉴타운 genannt |\n| 흑석뉴타운 11구역 써밋더힐 | laut jüngster Bekanntmachung in den Unterlagen | 27억1,940만 bis 29억7,820만 Won | Laut Unterlagen etwa 8,036만 bis 8,622만 Won je 3.3㎡ |\n\nFür 흑석뉴타운 erläutern die bereitgestellten Unterlagen, dass eine 2020 angebotene Wohnung mit 84㎡ exklusiver Wohnfläche in 흑석 리버파크 자이 rund 10억 Won kostete. Bei einem einfachen Vergleich mit den 27억1,940만 bis 29억7,820만 Won von 써밋더힐 ergibt sich ein nominaler Verkaufspreis von etwa dem 2.7- bis 3-Fachen. Da jedoch die genauen Wohnungstypen, Etagen, Optionen und Angebotsbedingungen der beiden Anlagen nicht identisch sind, darf dies nicht unmittelbar als Preissteigerungsrate derselben Wohnung interpretiert werden.\n\n## Warum Verkaufspreise außerhalb Gangnams höher erscheinen als im Raum Gangnam\n\n### Die Anwendung der Verkaufspreisobergrenze unterscheidet sich\n\nBei Wohnungen, auf die die Verkaufspreisobergrenze angewandt wird, wird der Verkaufspreis auf Grundlage der Grundstückskosten, der grundlegenden Baukosten und der anerkannten Zuschläge berechnet. Bei Sanierungsprojekten, für die keine Obergrenze gilt, können dagegen Projektkosten, Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft, Baubedingungen und die Aufnahmefähigkeit des Marktes stärker in den Preis einfließen.\n\nDie bereitgestellten Unterlagen setzen voraus, dass die 3 Bezirke Gangnams und 용산구 Gebiete mit Preisobergrenze sind. Da sich regulierte Gebiete und der Anwendungsbereich ändern können und selbst innerhalb derselben Region je nach Projekt unterschiedliche Bedingungen gelten können, ist die tatsächliche Anwendung anhand der jeweiligen Bekanntmachung zur Bewohneranwerbung und der Unterlagen der zuständigen Behörden zu prüfen.\n\n### Der Vergleich unterschiedlicher Wohnungstypen überzeichnet die Preisumkehr\n\nDie in den Unterlagen genannten Preise für 서초구 아크로 드 서초 und 오티에르 반포 liegen bei jeweils etwa 18억 Won und 20억 Won für 59㎡ exklusive Wohnfläche. Die Preise von 27억 bis 29억 Won in 흑석뉴타운 beziehen sich auf 84㎡ exklusive Wohnfläche. Daher ist es nicht angemessen, allein anhand der Gesamtpreise von 59㎡ und 84㎡ zu behaupten, dass sie teurer seien als in Gangnam.\n\nUm festzustellen, ob eine Preisumkehr vorliegt, müssen folgende Bedingungen übereinstimmen:\n\n- gleiche exklusive Wohnfläche oder Preis je exklusiver Wohnfläche\n- Bekanntmachungen zur Bewohneranwerbung aus demselben Zeitraum\n- Wohnungen mit ähnlicher Etage und Ausrichtung\n- Einbeziehung oder Ausschluss der Kosten für Balkonausbau und kostenpflichtige Optionen\n- Anwendung oder Nichtanwendung der Verkaufspreisobergrenze\n- geplanter Einzugstermin und Frage, ob es sich um einen Verkauf nach Fertigstellung handelt\n\n### Der Verkaufspreis je 3.3㎡ unterscheidet sich vom Gesamtpreis\n\nDer im Wohnungsverkauf verwendete Preis je 3.3㎡ wird in der Regel häufig auf Grundlage der Angebotsfläche angegeben. Selbst bei Wohnungen mit 84㎡ exklusiver Wohnfläche unterscheiden sich die Angebotsfläche einschließlich Gemeinschaftsflächen und die Vertragsfläche von Anlage zu Anlage. Wird der Gesamtverkaufspreis berechnet, indem der Preis je 3.3㎡ lediglich mit der exklusiven Wohnfläche multipliziert wird, kann er daher vom tatsächlichen Betrag in der Bekanntmachung abweichen.\n\n## Zentrale Faktoren, die die Verkaufspreise nach oben treiben\n\n### Knappheit öffentlich angebotener Wohnungen bei Sanierungsprojekten\n\nBei Wiederentwicklungs- und Wiederaufbauanlagen wird nur ein Teil aller Wohneinheiten öffentlich angeboten, nachdem die Einheiten für Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und Mietwohnungen abgezogen wurden. Ist die Zahl der öffentlich angebotenen Wohnungen gering, kann bereits mit einer begrenzten Zahl von Bewerbern eine hohe Bewerbungsquote entstehen. Die Tatsache, dass es sich um eine große Anlage handelt, bedeutet nicht, dass auch viele Wohnungen öffentlich angeboten werden.\n\n### Begrenztes Angebot an Neubauwohnungen in Seoul\n\nIn Regionen mit einem hohen Anteil bestehender Wohnungen gelten groß angelegte Neubauanlagen als knappes Produkt. Treffen die Nähe zum 한강, die Entfernung zu innerstädtischen Geschäftsvierteln, U-Bahn-Linien, Schulbezirke und die Alltagsinfrastruktur zusammen, können die Erwartungen an eine Neubauprämie weiter steigen.\n\n### Steigende Bau- und Finanzierungskosten\n\nIn die Verkaufspreise von Sanierungsprojekten können neben Material- und Arbeitskosten auch Finanzierungskosten infolge von Projektverzögerungen, Abriss- und Umzugskosten sowie Kosten für besondere Gestaltung und Gemeinschaftseinrichtungen einfließen. Streitigkeiten zwischen Bauunternehmen und Eigentümergemeinschaften über die Baukosten oder Verzögerungen des Projektzeitplans können die endgültigen Projektkosten erhöhen.\n\n### Premium-Marken und Produktdifferenzierung\n\nHigh-End-Marken, besondere Fassadengestaltung, Landschaftsarchitektur, Gemeinschaftseinrichtungen und hochwertige Ausbaumaterialien werden als Begründung für höhere Verkaufspreise herangezogen. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass sich die Markenprämie später im gleichen Verhältnis in den Preisen von Bestandswohnungen niederschlägt.\n\n### Lerneffekt durch steigende Preise nachfolgender Angebote\n\nWenn Anlagen, die zuvor als teuer galten, wiederholt günstiger erscheinen als nachfolgende Anlagen, fällt es Bewerbern schwerer, auf sinkende Preise zu warten. Bei der sogenannten Wahrnehmung, „heute ist es am günstigsten“, ist Vorsicht geboten, da sie weniger auf der Angemessenheit des aktuellen Preises als auf der Möglichkeit künftiger Preissteigerungen beruht.\n\n## Wie hohe Bewerbungsquoten zu interpretieren sind\n\nEin Abschluss der Bewerbungen in der 1. Priorität oder eine hohe durchschnittliche Bewerbungsquote zeigt lediglich die Nachfrage in der Bewerbungsphase und garantiert weder den Abschluss der Verträge noch steigende Preise nach dem Einzug oder eine Investitionsrendite.\n\nBei der Betrachtung der Bewerbungsquote sollten auch folgende Kennzahlen geprüft werden:\n\n| Zu prüfende Kennzahl | Bedeutung |\n|---|---|\n| Zahl der öffentlich angebotenen Wohnungen | Je geringer das Angebot, desto höher kann die Bewerbungsquote erscheinen |\n| Bewerber aus der jeweiligen Region·anderen Regionen | Ermöglicht die Unterscheidung der tatsächlichen Wettbewerbsintensität nach Wohnsitzvoraussetzungen |\n| Bewerbungsquote nach Wohnungstyp | Ermöglicht die Erkennung unbeliebter Wohnungstypen, die vom Durchschnittswert verdeckt werden |\n| Ausschöpfung der Nachrückerliste | Ermöglicht eine indirekte Einschätzung der Vertragsabsprünge nach der ersten Zuteilung |\n| Auftreten eines Angebots ohne Rangfolge | Ermöglicht die Feststellung nicht abgeschlossener oder stornierter Vertragskontingente |\n| Tatsächliche Transaktionspreise in der Umgebung | Ermöglicht den Vergleich mit realen Vertragspreisen statt mit Angebotspreisen |\n\nInsbesondere kann die durchschnittliche Bewerbungsquote dadurch erhöht werden, dass sich viele Bewerber auf beliebte Wohnungstypen konzentrieren. Die Vertragssituation bei niedrigen Etagen, unbeliebten Ausrichtungen oder hochpreisigen Wohnungstypen kann von der durchschnittlichen Bewerbungsquote abweichen.\n\n## Tatsächliche Kosten, die vor einer Bewerbung zu berechnen sind\n\nDer in der Verkaufsbekanntmachung angegebene Wohnungspreis umfasst möglicherweise nicht alle letztlich erforderlichen Mittel. Bewerber sollten einen Finanzierungsplan erstellen, indem sie folgende Posten addieren.\n\n**Voraussichtliche Gesamtanschaffungskosten = Verkaufspreis + Kosten für den Balkonausbau + kostenpflichtige Optionen + mit dem Erwerb verbundene Steuern·Kosten + Kreditzinsen und Garantiekosten + Nebenkosten des Einzugs**\n\nZu prüfen sind insbesondere folgende Punkte:\n\n- Höhe und Zahlungstermine von Anzahlung, Zwischenzahlungen und Restzahlung\n- Verfügbarkeit eines Kredits für Zwischenzahlungen und Art der Zinsbelastung\n- mögliche Anwendung des individuellen Beleihungsauslaufs und der Schuldendienstquote\n- Zeitplan für den Verkauf einer bestehenden Wohnung oder die Rückzahlung einer Mietkaution\n- Erwerbsteuer und Eintragungskosten\n- Preise für Balkonausbau sowie auswählbare Haushaltsgeräte·Ausbaumaterialien\n- zusätzliche Wohn- und Finanzierungskosten für den Fall einer Verzögerung des Einzugs\n\nJe höher der Verkaufspreis ist, desto stärker kann die Möglichkeit eines Kredits für die Restzahlung ins Gewicht fallen als die Beschaffung der Anzahlung. Da sich die Finanzvorschriften je nach Einkommen, Schulden, Zahl der gehaltenen Wohnungen und Zeitpunkt der Kreditauszahlung unterscheiden können, darf die zum Einzugszeitpunkt mögliche Kredithöhe nicht allein anhand der aktuellen Bedingungen als sicher angenommen werden.\n\n## Geplante Anlagen sind von bestätigten Angeboten zu unterscheiden\n\nDie bereitgestellten Unterlagen nennen als künftige wichtige Projekte unter anderem 노량진뉴타운 5구역 써밋더트레시아, 흑석뉴타운 9구역 디에이치 켄트로나인 und 장위뉴타운 10구역 장위 푸르지오 마크원.\n\nBei Sanierungsprojekten können sich jedoch der Anlagenname, die Zahl der öffentlich angebotenen Wohnungen, der Angebotszeitpunkt und der Preis je nach Verwaltungs- und Verfügungsplanung, Baukostenverhandlungen, Verkaufsgarantie, Genehmigungen und Zeitplan der Eigentümergemeinschaft ändern. Erwartete Verkaufspreise aus Medienberichten oder Marktprognosen dürfen nicht als bestätigte Preise verwendet werden.\n\nDie Prüfung sollte in folgender Reihenfolge erfolgen:\n\n1. Auf 서울시 정비사업 정보몽땅 den Projektstand und Mitteilungen der Eigentümergemeinschaft prüfen.\n2. Auf 청약Home prüfen, ob eine Bekanntmachung zur Bewohneranwerbung veröffentlicht wurde.\n3. In der Bekanntmachung die Angebotspreise nach Wohnungstyp, Optionen, Zahlungsbedingungen und Bewerbungsvoraussetzungen prüfen.\n4. Im 국토교통부 실거래가 공개시스템 die tatsächlichen Transaktionen umliegender Neubauten und Bezugsrechte vergleichen.\n5. Bei Abhängigkeit von Krediten einen konservativen Finanzierungsplan unter der Voraussetzung einer Prüfung durch ein Finanzinstitut erstellen.\n\n## Kriterien für die Entscheidung zwischen Warten und Bewerben\n\nWer allein aufgrund der Erwartung, dass „das nächste Angebot teurer sein wird“, über eine Bewerbung entscheidet, kann Preisbereinigungen, Zinsänderungen und Kreditrisiken zum Einzugszeitpunkt übersehen. Wer dagegen den aktuellen Verkaufspreis allein anhand früherer Preise grundsätzlich als überhöht bewertet, berücksichtigt möglicherweise die Angebotsknappheit und Standortunterschiede nicht ausreichend.\n\nEs ist sinnvoll, eine Bewerbung zu erwägen, wenn alle folgenden Fragen beantwortet werden können:\n\n- Wie groß ist der Preisunterschied gegenüber den tatsächlichen Transaktionspreisen relativ neuer Wohnungen in der Umgebung?\n- Ist der Preis auch einschließlich der bis zum Einzug anfallenden Zinsen tragbar?\n- Besteht die Bereitschaft zur Eigennutzung, selbst wenn die Wohnungspreise über einen gewissen Zeitraum nicht steigen?\n- Können Anzahlung und Restzahlung ohne Gelder Dritter oder unsichere Verkaufserlöse aufgebracht werden?\n- Wurden die Beschränkung des Weiterverkaufs, die Pflicht zur Eigennutzung und die Bewerbungsbeschränkungen in der Bekanntmachung geprüft?\n- Wurden nicht die erwarteten öffentlichen Angebotspreise, sondern die tatsächlichen Angebotsbeträge nach Gebäude·Wohnungsnummer verglichen?\n\nDie Verkaufspreise in Seouls Newtown-Gebieten spiegeln gleichzeitig Sorgen über ein knappes Angebot, die Präferenz für Neubauten und steigende Kosten wider. Eine geringe Abwärtsflexibilität der Preise kann zwar beobachtet werden, bedeutet jedoch nicht, dass die Preise bei allen Anlagen und zu jedem Zeitpunkt stabil bleiben. Vorrang vor der Bewerbungsquote sollten die Bekanntmachung, die Gesamtanschaffungskosten, die tatsächlichen Transaktionen in der Umgebung und die persönliche Rückzahlungsfähigkeit haben.","content_html":"\u003cp\u003eDa die Verkaufspreise neuer Wohnungen in den Newtown-Gebieten Seouls rasch steigen, treten Fälle auf, in denen Anlagen außerhalb Gangnams teurer erscheinen als einige Anlagen im Raum Gangnam. Dieses Phänomen ist jedoch weniger als einfache Umkehrung der regionalen Rangordnung zu verstehen, sondern vielmehr als Ergebnis des Zusammenspiels verschiedener Faktoren wie der Anwendung der Verkaufspreisobergrenze, des Wohnungstyps, der Anzahl der öffentlich angebotenen Wohnungen, der Baukosten und der Produktausstattung.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDie Preise und Zeitpläne der einzelnen Anlagen in diesem Artikel wurden auf Grundlage der vom Betreiber bereitgestellten Unterlagen zusammengestellt. Da sich Verkaufspreise, Anlagennamen und Angebotszeitpunkte im Verlauf eines Projekts ändern können, ist die jeweils aktuelle auf 청약Home veröffentlichte Bekanntmachung zur Bewohneranwerbung die endgültige Entscheidungsgrundlage.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#entwicklung-der-newtown-verkaufspreise-anhand-der-bereitgestellten-unterlagen\" class=\"anchor\" id=\"entwicklung-der-newtown-verkaufspreise-anhand-der-bereitgestellten-unterlagen\"\u003e\u003c/a\u003eEntwicklung der Newtown-Verkaufspreise anhand der bereitgestellten Unterlagen\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie in den Unterlagen genannten repräsentativen Fälle sind nach dem höchsten Verkaufspreis für 84㎡ exklusive Wohnfläche zusammengefasst. Selbst bei gleicher exklusiver Wohnfläche unterscheiden sich Etage, Ausrichtung, Angebotsfläche, Grundstücksanteil, kostenpflichtige Optionen und die Kosten für den Balkonausbau, weshalb ein einfacher Vergleich nur eingeschränkt möglich ist.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eRegion·Projekt\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eAngebotszeitpunkt laut Unterlagen\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003ePreis für 84㎡ exklusive Wohnfläche\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eIn den Unterlagen erkennbare Merkmale\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Region·Projekt\"\u003e장위뉴타운 4구역 장위자이 레디언트\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Angebotszeitpunkt laut Unterlagen\"\u003eEnde 2022\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Preis für 84㎡ exklusive Wohnfläche\"\u003emittlerer Bereich von 9억 Won bis unterer Bereich von 10억 Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"In den Unterlagen erkennbare Merkmale\"\u003eAnfangs kam es zu Vertragsverzichten, doch nach dem Preisanstieg bei nachfolgenden Anlagen wurde der frühere Verkaufspreis neu bewertet\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Region·Projekt\"\u003e광명 1R구역 광명 자이 더샵 포레나\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Angebotszeitpunkt laut Unterlagen\"\u003eMai 2023\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Preis für 84㎡ exklusive Wohnfläche\"\u003ehöchstens 10억4,550만 Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"In den Unterlagen erkennbare Merkmale\"\u003eWird als Fall genannt, in dem der Preis in 광명뉴타운 10억 Won überstieg\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Region·Projekt\"\u003e광명 4R구역 광명 센트럴 아이파크\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Angebotszeitpunkt laut Unterlagen\"\u003eJuli 2023\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Preis für 84㎡ exklusive Wohnfläche\"\u003emehr als 12억 Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"In den Unterlagen erkennbare Merkmale\"\u003eFall, in dem der vorherige Angebotspreis nach rund zwei Monaten übertroffen wurde\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Region·Projekt\"\u003e광명 11R구역 힐스테이트 광명\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Angebotszeitpunkt laut Unterlagen\"\u003elaut Unterlagen im vergangenen Jahr\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Preis für 84㎡ exklusive Wohnfläche\"\u003ehöchstens 16억4,100만 Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"In den Unterlagen erkennbare Merkmale\"\u003eBeispiel für den kontinuierlichen Anstieg der Verkaufspreise in 광명뉴타운\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Region·Projekt\"\u003e방화뉴타운 6구역 래미안 엘라비네\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Angebotszeitpunkt laut Unterlagen\"\u003eJahr nicht angegeben\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Preis für 84㎡ exklusive Wohnfläche\"\u003ehöchstens 18억4,800만 Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"In den Unterlagen erkennbare Merkmale\"\u003eLaut Unterlagen durchschnittliche Bewerbungsquote der 1. Priorität von 25.01:1\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Region·Projekt\"\u003e노량진뉴타운 6구역\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Angebotszeitpunkt laut Unterlagen\"\u003elaut Unterlagen Anfang April\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Preis für 84㎡ exklusive Wohnfläche\"\u003eim Bereich von 25억 Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"In den Unterlagen erkennbare Merkmale\"\u003eWird als erstes Verkaufsangebot in 노량진뉴타운 genannt\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Region·Projekt\"\u003e흑석뉴타운 11구역 써밋더힐\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Angebotszeitpunkt laut Unterlagen\"\u003elaut jüngster Bekanntmachung in den Unterlagen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Preis für 84㎡ exklusive Wohnfläche\"\u003e27억1,940만 bis 29억7,820만 Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"In den Unterlagen erkennbare Merkmale\"\u003eLaut Unterlagen etwa 8,036만 bis 8,622만 Won je 3.3㎡\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eFür 흑석뉴타운 erläutern die bereitgestellten Unterlagen, dass eine 2020 angebotene Wohnung mit 84㎡ exklusiver Wohnfläche in 흑석 리버파크 자이 rund 10억 Won kostete. Bei einem einfachen Vergleich mit den 27억1,940만 bis 29억7,820만 Won von 써밋더힐 ergibt sich ein nominaler Verkaufspreis von etwa dem 2.7- bis 3-Fachen. Da jedoch die genauen Wohnungstypen, Etagen, Optionen und Angebotsbedingungen der beiden Anlagen nicht identisch sind, darf dies nicht unmittelbar als Preissteigerungsrate derselben Wohnung interpretiert werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#warum-verkaufspreise-au%C3%9Ferhalb-gangnams-h%C3%B6her-erscheinen-als-im-raum-gangnam\" class=\"anchor\" id=\"warum-verkaufspreise-außerhalb-gangnams-höher-erscheinen-als-im-raum-gangnam\"\u003e\u003c/a\u003eWarum Verkaufspreise außerhalb Gangnams höher erscheinen als im Raum Gangnam\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#die-anwendung-der-verkaufspreisobergrenze-unterscheidet-sich\" class=\"anchor\" id=\"die-anwendung-der-verkaufspreisobergrenze-unterscheidet-sich\"\u003e\u003c/a\u003eDie Anwendung der Verkaufspreisobergrenze unterscheidet sich\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eBei Wohnungen, auf die die Verkaufspreisobergrenze angewandt wird, wird der Verkaufspreis auf Grundlage der Grundstückskosten, der grundlegenden Baukosten und der anerkannten Zuschläge berechnet. Bei Sanierungsprojekten, für die keine Obergrenze gilt, können dagegen Projektkosten, Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft, Baubedingungen und die Aufnahmefähigkeit des Marktes stärker in den Preis einfließen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDie bereitgestellten Unterlagen setzen voraus, dass die 3 Bezirke Gangnams und 용산구 Gebiete mit Preisobergrenze sind. Da sich regulierte Gebiete und der Anwendungsbereich ändern können und selbst innerhalb derselben Region je nach Projekt unterschiedliche Bedingungen gelten können, ist die tatsächliche Anwendung anhand der jeweiligen Bekanntmachung zur Bewohneranwerbung und der Unterlagen der zuständigen Behörden zu prüfen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#der-vergleich-unterschiedlicher-wohnungstypen-%C3%BCberzeichnet-die-preisumkehr\" class=\"anchor\" id=\"der-vergleich-unterschiedlicher-wohnungstypen-überzeichnet-die-preisumkehr\"\u003e\u003c/a\u003eDer Vergleich unterschiedlicher Wohnungstypen überzeichnet die Preisumkehr\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDie in den Unterlagen genannten Preise für 서초구 아크로 드 서초 und 오티에르 반포 liegen bei jeweils etwa 18억 Won und 20억 Won für 59㎡ exklusive Wohnfläche. Die Preise von 27억 bis 29억 Won in 흑석뉴타운 beziehen sich auf 84㎡ exklusive Wohnfläche. Daher ist es nicht angemessen, allein anhand der Gesamtpreise von 59㎡ und 84㎡ zu behaupten, dass sie teurer seien als in Gangnam.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eUm festzustellen, ob eine Preisumkehr vorliegt, müssen folgende Bedingungen übereinstimmen:\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003egleiche exklusive Wohnfläche oder Preis je exklusiver Wohnfläche\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBekanntmachungen zur Bewohneranwerbung aus demselben Zeitraum\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWohnungen mit ähnlicher Etage und Ausrichtung\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEinbeziehung oder Ausschluss der Kosten für Balkonausbau und kostenpflichtige Optionen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAnwendung oder Nichtanwendung der Verkaufspreisobergrenze\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003egeplanter Einzugstermin und Frage, ob es sich um einen Verkauf nach Fertigstellung handelt\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#der-verkaufspreis-je-33-unterscheidet-sich-vom-gesamtpreis\" class=\"anchor\" id=\"der-verkaufspreis-je-33-unterscheidet-sich-vom-gesamtpreis\"\u003e\u003c/a\u003eDer Verkaufspreis je 3.3㎡ unterscheidet sich vom Gesamtpreis\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDer im Wohnungsverkauf verwendete Preis je 3.3㎡ wird in der Regel häufig auf Grundlage der Angebotsfläche angegeben. Selbst bei Wohnungen mit 84㎡ exklusiver Wohnfläche unterscheiden sich die Angebotsfläche einschließlich Gemeinschaftsflächen und die Vertragsfläche von Anlage zu Anlage. Wird der Gesamtverkaufspreis berechnet, indem der Preis je 3.3㎡ lediglich mit der exklusiven Wohnfläche multipliziert wird, kann er daher vom tatsächlichen Betrag in der Bekanntmachung abweichen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#zentrale-faktoren-die-die-verkaufspreise-nach-oben-treiben\" class=\"anchor\" id=\"zentrale-faktoren-die-die-verkaufspreise-nach-oben-treiben\"\u003e\u003c/a\u003eZentrale Faktoren, die die Verkaufspreise nach oben treiben\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#knappheit-%C3%B6ffentlich-angebotener-wohnungen-bei-sanierungsprojekten\" class=\"anchor\" id=\"knappheit-öffentlich-angebotener-wohnungen-bei-sanierungsprojekten\"\u003e\u003c/a\u003eKnappheit öffentlich angebotener Wohnungen bei Sanierungsprojekten\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eBei Wiederentwicklungs- und Wiederaufbauanlagen wird nur ein Teil aller Wohneinheiten öffentlich angeboten, nachdem die Einheiten für Mitglieder der Eigentümergemeinschaft und Mietwohnungen abgezogen wurden. Ist die Zahl der öffentlich angebotenen Wohnungen gering, kann bereits mit einer begrenzten Zahl von Bewerbern eine hohe Bewerbungsquote entstehen. Die Tatsache, dass es sich um eine große Anlage handelt, bedeutet nicht, dass auch viele Wohnungen öffentlich angeboten werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#begrenztes-angebot-an-neubauwohnungen-in-seoul\" class=\"anchor\" id=\"begrenztes-angebot-an-neubauwohnungen-in-seoul\"\u003e\u003c/a\u003eBegrenztes Angebot an Neubauwohnungen in Seoul\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eIn Regionen mit einem hohen Anteil bestehender Wohnungen gelten groß angelegte Neubauanlagen als knappes Produkt. Treffen die Nähe zum 한강, die Entfernung zu innerstädtischen Geschäftsvierteln, U-Bahn-Linien, Schulbezirke und die Alltagsinfrastruktur zusammen, können die Erwartungen an eine Neubauprämie weiter steigen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#steigende-bau--und-finanzierungskosten\" class=\"anchor\" id=\"steigende-bau--und-finanzierungskosten\"\u003e\u003c/a\u003eSteigende Bau- und Finanzierungskosten\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eIn die Verkaufspreise von Sanierungsprojekten können neben Material- und Arbeitskosten auch Finanzierungskosten infolge von Projektverzögerungen, Abriss- und Umzugskosten sowie Kosten für besondere Gestaltung und Gemeinschaftseinrichtungen einfließen. Streitigkeiten zwischen Bauunternehmen und Eigentümergemeinschaften über die Baukosten oder Verzögerungen des Projektzeitplans können die endgültigen Projektkosten erhöhen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#premium-marken-und-produktdifferenzierung\" class=\"anchor\" id=\"premium-marken-und-produktdifferenzierung\"\u003e\u003c/a\u003ePremium-Marken und Produktdifferenzierung\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eHigh-End-Marken, besondere Fassadengestaltung, Landschaftsarchitektur, Gemeinschaftseinrichtungen und hochwertige Ausbaumaterialien werden als Begründung für höhere Verkaufspreise herangezogen. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass sich die Markenprämie später im gleichen Verhältnis in den Preisen von Bestandswohnungen niederschlägt.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#lerneffekt-durch-steigende-preise-nachfolgender-angebote\" class=\"anchor\" id=\"lerneffekt-durch-steigende-preise-nachfolgender-angebote\"\u003e\u003c/a\u003eLerneffekt durch steigende Preise nachfolgender Angebote\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eWenn Anlagen, die zuvor als teuer galten, wiederholt günstiger erscheinen als nachfolgende Anlagen, fällt es Bewerbern schwerer, auf sinkende Preise zu warten. Bei der sogenannten Wahrnehmung, „heute ist es am günstigsten“, ist Vorsicht geboten, da sie weniger auf der Angemessenheit des aktuellen Preises als auf der Möglichkeit künftiger Preissteigerungen beruht.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#wie-hohe-bewerbungsquoten-zu-interpretieren-sind\" class=\"anchor\" id=\"wie-hohe-bewerbungsquoten-zu-interpretieren-sind\"\u003e\u003c/a\u003eWie hohe Bewerbungsquoten zu interpretieren sind\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEin Abschluss der Bewerbungen in der 1. Priorität oder eine hohe durchschnittliche Bewerbungsquote zeigt lediglich die Nachfrage in der Bewerbungsphase und garantiert weder den Abschluss der Verträge noch steigende Preise nach dem Einzug oder eine Investitionsrendite.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eBei der Betrachtung der Bewerbungsquote sollten auch folgende Kennzahlen geprüft werden:\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eZu prüfende Kennzahl\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBedeutung\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eZahl der öffentlich angebotenen Wohnungen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eJe geringer das Angebot, desto höher kann die Bewerbungsquote erscheinen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eBewerber aus der jeweiligen Region·anderen Regionen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eErmöglicht die Unterscheidung der tatsächlichen Wettbewerbsintensität nach Wohnsitzvoraussetzungen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eBewerbungsquote nach Wohnungstyp\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eErmöglicht die Erkennung unbeliebter Wohnungstypen, die vom Durchschnittswert verdeckt werden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eAusschöpfung der Nachrückerliste\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eErmöglicht eine indirekte Einschätzung der Vertragsabsprünge nach der ersten Zuteilung\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eAuftreten eines Angebots ohne Rangfolge\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eErmöglicht die Feststellung nicht abgeschlossener oder stornierter Vertragskontingente\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Zu prüfende Kennzahl\"\u003eTatsächliche Transaktionspreise in der Umgebung\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eErmöglicht den Vergleich mit realen Vertragspreisen statt mit Angebotspreisen\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eInsbesondere kann die durchschnittliche Bewerbungsquote dadurch erhöht werden, dass sich viele Bewerber auf beliebte Wohnungstypen konzentrieren. Die Vertragssituation bei niedrigen Etagen, unbeliebten Ausrichtungen oder hochpreisigen Wohnungstypen kann von der durchschnittlichen Bewerbungsquote abweichen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#tats%C3%A4chliche-kosten-die-vor-einer-bewerbung-zu-berechnen-sind\" class=\"anchor\" id=\"tatsächliche-kosten-die-vor-einer-bewerbung-zu-berechnen-sind\"\u003e\u003c/a\u003eTatsächliche Kosten, die vor einer Bewerbung zu berechnen sind\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDer in der Verkaufsbekanntmachung angegebene Wohnungspreis umfasst möglicherweise nicht alle letztlich erforderlichen Mittel. Bewerber sollten einen Finanzierungsplan erstellen, indem sie folgende Posten addieren.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e\u003cstrong\u003eVoraussichtliche Gesamtanschaffungskosten = Verkaufspreis + Kosten für den Balkonausbau + kostenpflichtige Optionen + mit dem Erwerb verbundene Steuern·Kosten + Kreditzinsen und Garantiekosten + Nebenkosten des Einzugs\u003c/strong\u003e\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eZu prüfen sind insbesondere folgende Punkte:\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eHöhe und Zahlungstermine von Anzahlung, Zwischenzahlungen und Restzahlung\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVerfügbarkeit eines Kredits für Zwischenzahlungen und Art der Zinsbelastung\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003emögliche Anwendung des individuellen Beleihungsauslaufs und der Schuldendienstquote\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eZeitplan für den Verkauf einer bestehenden Wohnung oder die Rückzahlung einer Mietkaution\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eErwerbsteuer und Eintragungskosten\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePreise für Balkonausbau sowie auswählbare Haushaltsgeräte·Ausbaumaterialien\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ezusätzliche Wohn- und Finanzierungskosten für den Fall einer Verzögerung des Einzugs\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eJe höher der Verkaufspreis ist, desto stärker kann die Möglichkeit eines Kredits für die Restzahlung ins Gewicht fallen als die Beschaffung der Anzahlung. Da sich die Finanzvorschriften je nach Einkommen, Schulden, Zahl der gehaltenen Wohnungen und Zeitpunkt der Kreditauszahlung unterscheiden können, darf die zum Einzugszeitpunkt mögliche Kredithöhe nicht allein anhand der aktuellen Bedingungen als sicher angenommen werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#geplante-anlagen-sind-von-best%C3%A4tigten-angeboten-zu-unterscheiden\" class=\"anchor\" id=\"geplante-anlagen-sind-von-bestätigten-angeboten-zu-unterscheiden\"\u003e\u003c/a\u003eGeplante Anlagen sind von bestätigten Angeboten zu unterscheiden\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie bereitgestellten Unterlagen nennen als künftige wichtige Projekte unter anderem 노량진뉴타운 5구역 써밋더트레시아, 흑석뉴타운 9구역 디에이치 켄트로나인 und 장위뉴타운 10구역 장위 푸르지오 마크원.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eBei Sanierungsprojekten können sich jedoch der Anlagenname, die Zahl der öffentlich angebotenen Wohnungen, der Angebotszeitpunkt und der Preis je nach Verwaltungs- und Verfügungsplanung, Baukostenverhandlungen, Verkaufsgarantie, Genehmigungen und Zeitplan der Eigentümergemeinschaft ändern. Erwartete Verkaufspreise aus Medienberichten oder Marktprognosen dürfen nicht als bestätigte Preise verwendet werden.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDie Prüfung sollte in folgender Reihenfolge erfolgen:\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eAuf 서울시 정비사업 정보몽땅 den Projektstand und Mitteilungen der Eigentümergemeinschaft prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAuf 청약Home prüfen, ob eine Bekanntmachung zur Bewohneranwerbung veröffentlicht wurde.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIn der Bekanntmachung die Angebotspreise nach Wohnungstyp, Optionen, Zahlungsbedingungen und Bewerbungsvoraussetzungen prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIm 국토교통부 실거래가 공개시스템 die tatsächlichen Transaktionen umliegender Neubauten und Bezugsrechte vergleichen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBei Abhängigkeit von Krediten einen konservativen Finanzierungsplan unter der Voraussetzung einer Prüfung durch ein Finanzinstitut erstellen.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#kriterien-f%C3%BCr-die-entscheidung-zwischen-warten-und-bewerben\" class=\"anchor\" id=\"kriterien-für-die-entscheidung-zwischen-warten-und-bewerben\"\u003e\u003c/a\u003eKriterien für die Entscheidung zwischen Warten und Bewerben\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eWer allein aufgrund der Erwartung, dass „das nächste Angebot teurer sein wird“, über eine Bewerbung entscheidet, kann Preisbereinigungen, Zinsänderungen und Kreditrisiken zum Einzugszeitpunkt übersehen. Wer dagegen den aktuellen Verkaufspreis allein anhand früherer Preise grundsätzlich als überhöht bewertet, berücksichtigt möglicherweise die Angebotsknappheit und Standortunterschiede nicht ausreichend.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEs ist sinnvoll, eine Bewerbung zu erwägen, wenn alle folgenden Fragen beantwortet werden können:\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eWie groß ist der Preisunterschied gegenüber den tatsächlichen Transaktionspreisen relativ neuer Wohnungen in der Umgebung?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIst der Preis auch einschließlich der bis zum Einzug anfallenden Zinsen tragbar?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBesteht die Bereitschaft zur Eigennutzung, selbst wenn die Wohnungspreise über einen gewissen Zeitraum nicht steigen?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKönnen Anzahlung und Restzahlung ohne Gelder Dritter oder unsichere Verkaufserlöse aufgebracht werden?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWurden die Beschränkung des Weiterverkaufs, die Pflicht zur Eigennutzung und die Bewerbungsbeschränkungen in der Bekanntmachung geprüft?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eWurden nicht die erwarteten öffentlichen Angebotspreise, sondern die tatsächlichen Angebotsbeträge nach Gebäude·Wohnungsnummer verglichen?\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDie Verkaufspreise in Seouls Newtown-Gebieten spiegeln gleichzeitig Sorgen über ein knappes Angebot, die Präferenz für Neubauten und steigende Kosten wider. Eine geringe Abwärtsflexibilität der Preise kann zwar beobachtet werden, bedeutet jedoch nicht, dass die Preise bei allen Anlagen und zu jedem Zeitpunkt stabil bleiben. Vorrang vor der Bewerbungsquote sollten die Bekanntmachung, die Gesamtanschaffungskosten, die tatsächlichen Transaktionen in der Umgebung und die persönliche Rückzahlungsfähigkeit haben.\u003c/p\u003e\n","tags":["Seouler Neustadtgebiete","Wohnungsverkaufspreis","Wohnungsbewerbung","Preisobergrenze für Neubauwohnungen","Stadterneuerungsprojekte"],"faqs":[{"question":"Sind die Verkaufspreise in New Towns außerhalb von Gangnam wirklich höher als die von Wohnungen in Gangnam?","answer":"Der Gesamtverkaufspreis einiger Wohnanlagen kann höher sein als der von Anlagen im Großraum Gangnam, die der Preisobergrenze unterliegen. Preisumkehrungen können jedoch übertrieben erscheinen, wenn unterschiedliche Wohnungstypen wie 59㎡ und 84㎡ Wohnfläche miteinander verglichen oder die Anwendung der Preisobergrenze und die Kosten für Sonderausstattungen außer Acht gelassen werden. Daher müssen die Bedingungen bei gleicher Fläche und zum gleichen Zeitpunkt verglichen werden."},{"question":"Warum fällt der Preis bei Anwendung der Preisobergrenze für Wohnungsverkäufe relativ niedrig aus?","answer":"Bei Wohnungen, die der Preisobergrenze unterliegen, wird der Preis auf Grundlage der Grundstückskosten, der Standardbaukosten und der anerkannten Zusatzkosten berechnet. Da sich die vom Markt erwarteten Preise nur schwer vollständig berücksichtigen lassen, werden solche Wohnungen mitunter unter dem Preisniveau der Umgebung angeboten. Der tatsächliche Preis hängt jedoch von den Grundstückskosten und den Projektbedingungen ab."},{"question":"Bedeutet der Abschluss der Zeichnung in der ersten Prioritätsstufe, dass der Verkaufspreis angemessen ist?","answer":"Nein. Der Abschluss in der ersten Prioritätsstufe bedeutet, dass es mehr Bewerber als angebotene Haushalte gab. Wenn nur wenige Wohnungen öffentlich verkauft werden, kann die Zeichnung selbst bei hohen Preisen leicht abgeschlossen werden. Später kann es dennoch zu Vertragsverzichten oder Angeboten ohne Prioritätsreihenfolge kommen."},{"question":"Lässt sich der Gesamtpreis einer Wohnung anhand des Verkaufspreises pro 3.3㎡ berechnen?","answer":"Er kann für einen groben Vergleich verwendet werden, eignet sich jedoch nicht zur genauen Berechnung des Gesamtverkaufspreises. Der Preis pro 3.3㎡ wird häufig auf Grundlage der Bruttofläche angegeben; zudem können etagenabhängige Preise, die Kosten für den Balkonausbau und wählbare Ausstattungen unberücksichtigt bleiben."},{"question":"Auf welche Kosten muss man sich neben dem Verkaufspreis vorbereiten?","answer":"Zu berücksichtigen sind die Kosten für den Balkonausbau, kostenpflichtige Sonderausstattungen, Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb und Eintragungskosten, Zinsen für Darlehen zur Finanzierung von Zwischen- und Restzahlungen, Garantiekosten sowie Nebenkosten beim Einzug. Um einen tatsächlichen Finanzierungsmangel zu vermeiden, muss auch der Cashflow für die jeweiligen Zahlungstermine berechnet werden."},{"question":"Was ist maßgeblich: der voraussichtliche Verkaufspreis oder der Preis in der Ausschreibung für Wohnungserwerber?","answer":"Maßgeblich sind die in der Ausschreibung für Wohnungserwerber angegebenen Verkaufspreise nach Gebäude, Wohnungsnummer und Wohnungstyp. Der voraussichtliche Verkaufspreis kann sich im Zuge der Abstimmung über die Projektkosten sowie des Genehmigungs- und Zulassungsverfahrens ändern; auch der Name der Wohnanlage und der Angebotszeitplan können geändert werden."},{"question":"Kann man den Handelspreis eines Einzugsrechts direkt mit dem allgemeinen Verkaufspreis vergleichen?","answer":"Bei einem direkten Vergleich ist Vorsicht geboten. Im Handelspreis eines Einzugsrechts können die Eigenbeiträge der Genossenschaftsmitglieder sowie die Behandlung bereits gezahlter Beträge und der Prämie miteinander verflochten sein. Daher lässt sich anhand des gemeldeten Handelspreises allein nur schwer beurteilen, wie hoch die endgültigen Erwerbskosten sind."},{"question":"Steigt der Preis einer früher verkauften Wohnanlage zwangsläufig, wenn der Verkaufspreis einer nachfolgenden Anlage steigt?","answer":"Nein. Der Verkaufspreis nachfolgender Anlagen kann zwar die Preiserwartungen für bestehende Anlagen erhöhen, die tatsächliche Preisentwicklung hängt jedoch von der Marktlage zum Einzugszeitpunkt, den Zinssätzen, Produktunterschieden, dem Angebot sowie den Bedingungen des jeweiligen Gebäudes und der jeweiligen Wohnung ab."},{"question":"Wo kann man die Verkaufspläne für New Towns in Seoul prüfen?","answer":"Der Stand der Sanierungsprojekte und Mitteilungen der Genossenschaften können im umfassenden Informationsportal der Stadt Seoul für Sanierungsprojekte eingesehen werden. Für den Zeichnungszeitplan, den endgültigen Verkaufspreis und die Teilnahmevoraussetzungen ist die auf CheongyakHome veröffentlichte Ausschreibung für Wohnungserwerber maßgeblich."}],"sources":[{"url":"https://www.applyhome.co.kr/","title":"청약Home","type":"source"},{"url":"https://cleanup.seoul.go.kr/","title":"Gesamtinformationsportal der Stadt Seoul für Stadterneuerungsprojekte","type":"source"},{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"Offenlegungssystem des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr für tatsächliche Transaktionspreise","type":"data_point"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/주택법","title":"Nationales Rechtsinformationszentrum – Wohnungsgesetz","type":"source"}],"images":[{"id":599,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NzEyOSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--a1b22e5278386a72ad9c04513f866b78810134c8/ai-429bdae3.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"서울의 구도심과 신축 고층 아파트, 상승하는 동전, 주택 저울을 담은 분양가 급등 일러스트","caption":"건설비와 금융비용 상승 속에서 신축 아파트의 분양가와 청약 선택을 저울질하는 상황을 나타낸다.","description":null},"en":{"alt":"Seoul old neighborhoods and new towers with rising coins, construction icons, and apartments on a balance scale","caption":"The illustration frames the trade-offs in apartment subscriptions as construction costs and sale prices rise.","description":null},"ja":{"alt":"ソウルの旧市街と新築高層住宅、積み上がる硬貨、住宅を載せた天秤のイラスト","caption":"建設費と分譲価格が上昇する中、新築住宅の購入判断を比較する状況を表している。","description":null},"es":{"alt":"Barrios antiguos y torres nuevas de Seúl, monedas al alza y viviendas sobre una balanza","caption":"La ilustración muestra cómo se comparan opciones de vivienda ante el aumento de costes y precios de venta.","description":null},"id":{"alt":"Permukiman lama dan menara baru Seoul, tumpukan koin naik, ikon konstruksi, serta hunian di atas neraca","caption":"Ilustrasi ini menggambarkan pertimbangan memilih hunian saat biaya konstruksi dan harga penjualan meningkat.","description":null},"pt":{"alt":"Bairros antigos e torres novas de Seul, moedas em alta, ícones de construção e imóveis numa balança","caption":"A ilustração mostra a comparação de opções residenciais diante da alta dos custos e preços de venda.","description":null},"zh-hant":{"alt":"首爾舊社區與新建高樓、上升的硬幣、建築成本圖示及天秤上的住宅","caption":"插圖呈現建築成本與預售價格上漲時，購屋者權衡住宅選擇的情境。","description":null},"de":{"alt":"Seouls alte Viertel und neue Wohntürme mit steigenden Münzen, Bausymbolen und Häusern auf einer Waage","caption":"Die Illustration zeigt die Abwägung von Wohnoptionen bei steigenden Baukosten und Verkaufspreisen.","description":null}}},{"id":600,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NzEzNSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--28507ce8881b57de456f3c881208132c871248c1/ai-4c76ab7a.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"아파트 단지와 청약 인파, 돋보기로 본 주택 자료, 비용·시간·위험 요소를 담은 원형 도표","caption":"분양 아파트를 둘러싼 높은 청약 경쟁과 주택 구매 판단 요소를 상징적으로 보여준다.","description":null},"en":{"alt":"Apartment towers, a funnel of applicants, property sheets under magnifiers, and a housing decision chart","caption":"The illustration symbolizes intense apartment competition and the factors involved in a home-buying decision.","description":null},"ja":{"alt":"マンション群、申込者の列、虫眼鏡で見る物件資料、費用・時間・リスクを示す円形図","caption":"マンション販売を巡る激しい申込競争と住宅購入の判断要素を象徴している。","description":null},"es":{"alt":"Torres residenciales, aspirantes en un embudo, fichas ampliadas y un gráfico de decisión de vivienda","caption":"La ilustración representa la fuerte competencia por los pisos y los factores para decidir una compra.","description":null},"id":{"alt":"Menara apartemen, antrean pemohon dalam corong, dokumen properti berkaca pembesar, dan bagan keputusan","caption":"Ilustrasi ini menggambarkan ketatnya persaingan apartemen dan faktor penentu pembelian rumah.","description":null},"pt":{"alt":"Torres residenciais, candidatos em um funil, fichas ampliadas e um gráfico de decisão habitacional","caption":"A ilustração representa a alta concorrência por apartamentos e os fatores de decisão da compra.","description":null},"zh-hant":{"alt":"公寓大樓、漏斗中的申購人潮、放大鏡下的住宅資料，以及成本、時間與風險圓形圖","caption":"插圖象徵公寓申購的激烈競爭，以及購屋時需考量的各項因素。","description":null},"de":{"alt":"Wohnhochhäuser, Bewerber im Trichter, vergrößerte Exposés und ein Kreisdiagramm zur Kaufentscheidung","caption":"Die Illustration steht für starken Wettbewerb um Wohnungen und wichtige Faktoren beim Immobilienkauf.","description":null}}}],"published_at":"2026-08-12T09:34:37+09:00","updated_at":"2026-08-12T09:34:37+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/seoul-newtown-apartment-presale-price-analysis"}