---
title: "Struktur Lonjakan Harga New Town Seoul: Kasus Noryangjin dan Heukseok serta Kriteria Penilaian Pendaftaran"
locale: id
category: report
category_name: "Laporan"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-newtown-apartment-presale-price-analysis
published_at: 2026-08-12T09:34:37+09:00
---

# Struktur Lonjakan Harga New Town Seoul: Kasus Noryangjin dan Heukseok serta Kriteria Penilaian Pendaftaran

> Latar belakang kenaikan harga penjualan unit berluas eksklusif 84㎡ hingga kisaran atas 2 miliar won di New Town Seoul seperti Noryangjin dan Heukseok dijelaskan berdasarkan kelangkaan pasokan, biaya konstruksi, dan perbedaan penerapan batas atas harga penjualan. Total biaya dan risiko pendanaan juga diuraikan agar tingginya rasio persaingan pendaftaran tidak disalahartikan sebagai keamanan investasi.

## Key Points

- Menurut materi yang disediakan, harga penjualan unit berluas eksklusif 84㎡ di Distrik 11 New Town Heukseok ditetapkan sebesar 2.719.400.000–2.978.200.000 won.
- Fenomena proyek penataan ulang di luar Gangnam yang tampak lebih mahal daripada proyek dengan batas atas harga di kawasan Gangnam terjadi bukan hanya karena lokasi, tetapi juga karena perbedaan penerapan regulasi harga penjualan dan tipe hunian.
- Proyek penataan ulang dengan sedikit unit untuk penjualan umum dapat mencatat rasio persaingan pendaftaran yang tinggi dan menutup pendaftaran prioritas pertama meskipun jumlah pendaftarnya tidak banyak.
- Harga penjualan dapat tidak mencakup produk opsional, pajak, dan biaya keuangan sehingga tidak sama dengan biaya perolehan sebenarnya.
- Jadwal dan harga penjualan harus diperiksa melalui pengumuman perekrutan penghuni terbaru dan data transaksi aktual yang dipublikasikan, bukan berdasarkan informasi sementara.

Seiring harga penjualan apartemen baru di kawasan new town Seoul meningkat pesat, muncul kasus ketika kompleks di luar Gangnam terlihat lebih mahal daripada sejumlah kompleks di kawasan Gangnam. Namun, fenomena ini sebaiknya dipahami bukan sebagai pembalikan sederhana hierarki wilayah, melainkan sebagai hasil gabungan dari penerapan atau tidak diterapkannya batas atas harga penjualan, tipe hunian, jumlah unit penjualan umum, biaya konstruksi, dan perbedaan komposisi produk.

Harga dan jadwal masing-masing kompleks dalam tulisan ini disusun berdasarkan data yang diberikan oleh pengelola. Harga penjualan, nama kompleks, dan waktu penyediaan dapat berubah selama proses pelaksanaan proyek, sehingga pengumuman rekrutmen penghuni terbaru yang dipublikasikan di 청약Home menjadi dasar penilaian akhir.

## Perubahan harga penjualan new town berdasarkan data yang diberikan

Jika kasus-kasus utama dalam data yang diberikan dirangkum dengan berfokus pada harga penjualan tertinggi untuk luas eksklusif 84㎡, hasilnya adalah sebagai berikut. Bahkan untuk luas eksklusif yang sama, lantai, orientasi, luas pasokan, porsi lahan, opsi berbayar, dan biaya perluasan balkon dapat berbeda, sehingga perbandingan sederhana memiliki keterbatasan.

| Wilayah·proyek | Waktu penyediaan menurut data | Harga luas eksklusif 84㎡ | Karakteristik yang teridentifikasi dalam data |
|---|---:|---:|---|
| 장위뉴타운 4구역 장위자이 레디언트 | Akhir 2022 | Kisaran pertengahan 900 juta won~awal 1 miliar won | Pada awalnya terjadi pembatalan kontrak, tetapi harga penjualan sebelumnya dinilai ulang setelah harga kompleks berikutnya meningkat |
| 광명 1R구역 광명 자이 더샵 포레나 | Mei 2023 | Tertinggi 1,0455 miliar won | Disebut sebagai kasus di 광명뉴타운 yang melampaui 1 miliar won |
| 광명 4R구역 광명 센트럴 아이파크 | Juli 2023 | Lebih dari 1,2 miliar won | Kasus yang melampaui harga penyediaan sebelumnya hanya dalam waktu sekitar dua bulan |
| 광명 11R구역 힐스테이트 광명 | Tahun lalu menurut data | Tertinggi 1,641 miliar won | Contoh kenaikan harga penjualan berturut-turut di 광명뉴타운 |
| 방화뉴타운 6구역 래미안 엘라비네 | Tahun tidak disebutkan | Tertinggi 1,848 miliar won | Menurut data, rata-rata rasio persaingan putaran pertama adalah 25.01 banding 1 |
| 노량진뉴타운 6구역 | Awal April menurut data | Kisaran 2,5 miliar won | Disebut sebagai kasus penjualan pertama di 노량진뉴타운 |
| 흑석뉴타운 11구역 써밋더힐 | Pengumuman terbaru menurut data | 2,7194 miliar~2,9782 miliar won | Menurut data, sekitar 80,36 juta~86,22 juta won per 3.3㎡ |

Untuk 흑석뉴타운, data yang diberikan menjelaskan bahwa harga unit dengan luas eksklusif 84㎡ di 흑석 리버파크 자이, yang dipasarkan pada 2020, adalah sekitar 1 miliar won. Jika dibandingkan secara sederhana dengan harga 써밋더힐 sebesar 2,7194 miliar~2,9782 miliar won, harga penjualan nominalnya menjadi sekitar 2.7~3 kali lipat. Namun, karena tipe hunian, lantai, opsi, dan persyaratan penyediaan kedua kompleks tersebut tidak sepenuhnya sama, angka ini tidak boleh langsung ditafsirkan sebagai tingkat kenaikan harga untuk hunian yang identik.

## Alasan harga penjualan di luar Gangnam terlihat lebih tinggi daripada di kawasan Gangnam

### Penerapan batas atas harga penjualan berbeda

Harga hunian yang dikenai batas atas harga penjualan ditetapkan berdasarkan biaya lahan, biaya konstruksi tipe dasar, dan biaya tambahan yang diakui. Sebaliknya, dalam proyek penataan ulang yang tidak dikenai batas atas, biaya proyek, keputusan asosiasi, persyaratan konstruksi, dan daya serap pasar dapat lebih banyak tercermin dalam harga.

Data yang diberikan mengasumsikan bahwa 3 distrik Gangnam dan Distrik Yongsan merupakan wilayah yang menerapkan batas atas. Wilayah regulasi dan cakupan penerapan dapat berubah, dan persyaratan tiap proyek dapat berbeda bahkan di wilayah yang sama. Oleh karena itu, penerapan sebenarnya harus diperiksa melalui pengumuman rekrutmen penghuni terkait dan data dari lembaga berwenang.

### Membandingkan tipe hunian yang berbeda membuat pembalikan harga tampak berlebihan

Harga 아크로 드 서초 dan 오티에르 반포 di Distrik Seocho yang disebutkan dalam data masing-masing berada pada kisaran 1,8 miliar won dan 2 miliar won untuk luas eksklusif 59㎡. Harga 흑석뉴타운 pada kisaran 2,7 miliar~2,9 miliar won berlaku untuk luas eksklusif 84㎡. Karena itu, tidak tepat untuk menyimpulkan bahwa harganya lebih mahal daripada Gangnam hanya dengan membandingkan total harga 59㎡ dan 84㎡.

Untuk menilai apakah terjadi pembalikan harga, kondisi berikut harus disetarakan.

- Luas eksklusif yang sama atau harga per luas eksklusif
- Pengumuman rekrutmen pada waktu yang sama
- Hunian dengan lantai dan orientasi serupa
- Apakah biaya perluasan balkon dan opsi berbayar disertakan
- Apakah batas atas harga penjualan diterapkan
- Waktu rencana hunian dan apakah menggunakan penjualan pascakonstruksi

### Harga per 3.3㎡ berbeda dari harga total

Harga per 3.3㎡ yang digunakan dalam pemasaran properti umumnya sering disajikan berdasarkan luas pasokan. Bahkan untuk apartemen dengan luas eksklusif 84㎡, luas pasokan dan luas kontrak yang mencakup area bersama berbeda-beda pada setiap kompleks. Karena itu, menghitung total harga penjualan dengan hanya mengalikan harga per 3.3㎡ dengan luas eksklusif dapat menghasilkan selisih dari nilai yang tercantum dalam pengumuman sebenarnya.

## Faktor utama yang mendorong kenaikan harga penjualan

### Kelangkaan jumlah unit penjualan umum dalam proyek penataan ulang

Kompleks pembangunan kembali dan rekonstruksi hanya menjual sebagian unit kepada masyarakat umum setelah mengeluarkan unit milik anggota asosiasi dan rumah sewa dari keseluruhan jumlah rumah tangga. Jika jumlah unit penjualan umum sedikit, rasio persaingan tinggi dapat terbentuk bahkan dengan jumlah pemohon yang terbatas. Status sebagai kompleks besar tidak berarti jumlah unit penjualan umumnya juga banyak.

### Terbatasnya pasokan hunian baru di Seoul

Di wilayah dengan proporsi hunian lama yang tinggi, kompleks baru berskala besar dinilai sebagai produk langka. Jika akses ke Sungai Han, jarak ke distrik bisnis pusat kota, jalur kereta bawah tanah, lingkungan pendidikan, dan infrastruktur kehidupan berpadu, ekspektasi terhadap premi hunian baru dapat semakin besar.

### Kenaikan biaya konstruksi dan biaya pembiayaan

Harga penjualan proyek penataan ulang dapat mencerminkan bukan hanya biaya material dan tenaga kerja, tetapi juga biaya pembiayaan akibat penundaan proyek, biaya pembongkaran dan relokasi, desain khusus, serta fasilitas komunitas. Sengketa biaya konstruksi antara perusahaan konstruksi dan asosiasi atau penundaan jadwal proyek merupakan faktor yang meningkatkan total biaya proyek.

### Merek premium dan diferensiasi produk

Merek kelas atas, desain eksterior khusus, lanskap, fasilitas komunitas, dan bahan penyelesaian premium digunakan sebagai dasar untuk menaikkan harga penjualan. Namun, tidak ada jaminan bahwa premi merek akan tercermin dalam harga rumah bekas dengan proporsi yang sama pada masa mendatang.

### Efek pembelajaran dari kenaikan harga penjualan berikutnya

Jika kompleks yang sebelumnya dinilai mahal berulang kali terlihat lebih murah daripada kompleks berikutnya, calon pemohon dapat merasa terbebani untuk menunggu penurunan harga. Persepsi bahwa “hari ini adalah yang termurah” perlu diwaspadai karena lebih bergantung pada kemungkinan kenaikan harga pada masa depan daripada kewajaran harga saat ini.

## Cara menafsirkan rasio persaingan permohonan yang tinggi

Penutupan pendaftaran pada putaran pertama atau rata-rata rasio persaingan yang tinggi hanya menunjukkan permintaan pada tahap permohonan dan tidak menjamin penyelesaian kontrak, kenaikan harga pasar saat hunian dimulai, ataupun keuntungan investasi.

Saat melihat rasio persaingan, indikator berikut juga harus diperiksa.

| Indikator yang diperiksa | Makna |
|---|---|
| Jumlah unit penjualan umum | Semakin sedikit jumlah pasokan, semakin besar rasio persaingan dapat terlihat |
| Pemohon dari wilayah terkait·wilayah lain | Dapat membedakan intensitas persaingan sebenarnya berdasarkan persyaratan domisili |
| Rasio persaingan per tipe hunian | Dapat mengidentifikasi tipe hunian yang kurang diminati tetapi tertutupi oleh nilai rata-rata |
| Apakah daftar pemenang cadangan telah habis | Dapat secara tidak langsung mengetahui tingkat pembatalan kontrak setelah penetapan pemenang awal |
| Apakah terjadi penjualan tanpa urutan prioritas | Dapat memastikan keberadaan unit yang tidak dikontrak atau kontraknya dibatalkan |
| Harga transaksi aktual di sekitar | Dapat dibandingkan dengan harga kontrak sebenarnya, bukan harga penawaran |

Secara khusus, rata-rata rasio persaingan dapat terdorong naik oleh jumlah pemohon untuk tipe hunian populer. Situasi kontrak untuk lantai rendah, orientasi yang kurang diminati, atau tipe hunian berharga tinggi dapat berbeda dari rata-rata rasio persaingan.

## Biaya aktual yang harus dihitung sebelum mengajukan permohonan

Harga hunian yang tercantum dalam pengumuman penjualan mungkin bukan seluruh dana yang akhirnya diperlukan. Pemohon harus menyusun rencana pendanaan dengan menjumlahkan komponen berikut.

**Perkiraan total biaya perolehan = harga penjualan + biaya perluasan balkon + opsi berbayar + pajak·biaya terkait perolehan + bunga pinjaman dan biaya penjaminan + biaya tambahan saat mulai menghuni**

Komponen utama yang perlu diperiksa adalah sebagai berikut.

- Jumlah dan tanggal pembayaran uang muka, pembayaran angsuran, dan pelunasan
- Apakah pinjaman pembayaran angsuran tersedia dan metode penanggungan bunga
- Kemungkinan penerapan rasio kredit pemilikan rumah dan rasio pembayaran pokok serta bunga terhadap total utang untuk setiap individu
- Jadwal penjualan rumah yang sudah dimiliki atau pengembalian deposit sewa
- Pajak perolehan dan biaya pendaftaran
- Harga perluasan balkon serta pilihan peralatan rumah tangga·bahan penyelesaian
- Biaya hunian tambahan dan biaya pembiayaan untuk mengantisipasi keterlambatan mulai menghuni

Semakin tinggi harga penjualan, kemungkinan memperoleh pinjaman pelunasan dapat menjadi variabel yang lebih besar daripada menyiapkan uang muka. Ketentuan keuangan dapat berbeda tergantung pada pendapatan, utang, jumlah rumah yang dimiliki, dan waktu pencairan pinjaman setiap individu. Karena itu, jumlah pinjaman yang dapat diperoleh pada saat mulai menghuni tidak boleh dipastikan hanya berdasarkan kondisi saat ini.

## Kompleks yang direncanakan harus dibedakan dari penyediaan yang telah dipastikan

Data yang diberikan menyebut 노량진뉴타운 5구역 써밋더트레시아, 흑석뉴타운 9구역 디에이치 켄트로나인, dan 장위뉴타운 10구역 장위 푸르지오 마크원 sebagai proyek utama mendatang.

Namun, nama kompleks, jumlah unit penjualan umum, waktu penjualan, dan harga proyek penataan ulang dapat berubah tergantung pada pengelolaan dan disposisi, negosiasi biaya konstruksi, jaminan penjualan, perizinan, serta jadwal asosiasi. Perkiraan harga penjualan yang dimuat dalam pemberitaan media atau proyeksi pasar tidak boleh digunakan sebagai harga yang telah ditetapkan.

Urutan pemeriksaannya adalah sebagai berikut.

1. Periksa tahap proyek dan pengumuman asosiasi di 서울시 정비사업 정보몽땅.
2. Periksa apakah pengumuman rekrutmen penghuni telah dipublikasikan di 청약Home.
3. Periksa harga penyediaan per tipe hunian, opsi, persyaratan pembayaran, dan kualifikasi permohonan dalam dokumen pengumuman.
4. Bandingkan transaksi aktual hunian baru dan hak hunian di sekitar melalui 국토교통부 실거래가 공개시스템.
5. Jika bergantung pada pinjaman, susun rencana pendanaan konservatif dengan mempertimbangkan pemeriksaan lembaga keuangan.

## Kriteria untuk memutuskan menunggu atau mengajukan permohonan

Jika keputusan untuk mengajukan permohonan hanya didasarkan pada perkiraan bahwa “penjualan berikutnya akan lebih mahal”, risiko koreksi harga, perubahan suku bunga, dan pinjaman pada saat mulai menghuni dapat terlewatkan. Sebaliknya, jika harga penjualan saat ini tanpa syarat dianggap terlalu tinggi hanya berdasarkan harga masa lalu, kelangkaan pasokan dan perbedaan lokasi mungkin tidak tercermin.

Mempertimbangkan pengajuan permohonan adalah tindakan yang wajar apabila semua pertanyaan berikut dapat dijawab.

- Berapa selisih harga dibandingkan dengan harga transaksi aktual hunian yang relatif baru di sekitar?
- Apakah biayanya tetap mampu ditanggung setelah memasukkan bunga yang timbul hingga mulai menghuni?
- Apakah ada niat untuk benar-benar menghuni rumah tersebut meskipun harga rumah tidak naik selama periode tertentu?
- Apakah uang muka dan pelunasan dapat disiapkan tanpa dana orang lain atau hasil penjualan yang belum pasti?
- Apakah pembatasan penjualan kembali, kewajiban menghuni secara langsung, dan persyaratan pembatasan permohonan telah diperiksa dalam dokumen pengumuman?
- Apakah jumlah penyediaan aktual untuk setiap gedung·nomor unit telah dibandingkan, bukan perkiraan harga penjualan umum?

Harga penjualan new town di Seoul secara bersamaan mencerminkan kekhawatiran terhadap kekurangan pasokan, preferensi terhadap hunian baru, dan kenaikan biaya. Kekakuan penurunan harga mungkin dapat diamati, tetapi hal itu tidak berarti harga akan bertahan di semua kompleks dan pada setiap waktu. Dokumen pengumuman, total biaya perolehan, transaksi aktual di sekitar, dan kemampuan pembayaran individu harus diprioritaskan daripada rasio persaingan permohonan.

## FAQ

### Apakah harga penjualan unit di kawasan kota baru non-Gangnam benar-benar lebih mahal daripada apartemen di Gangnam?
Total harga penjualan unit di sebagian kompleks dapat lebih tinggi daripada kompleks di kawasan Gangnam yang terkena pembatasan harga. Namun, jika membandingkan tipe hunian yang berbeda, seperti luas eksklusif 59㎡ dan 84㎡, atau mengabaikan penerapan pembatasan harga dan biaya opsi, pembalikan harga dapat terkesan berlebihan. Oleh karena itu, perbandingan harus dilakukan dengan luas yang sama dan berdasarkan kondisi pada waktu yang sama.

### Mengapa harga menjadi relatif lebih rendah jika pembatasan harga penjualan unit diberlakukan?
Harga hunian yang terkena pembatasan harga penjualan unit ditetapkan berdasarkan biaya lahan, biaya konstruksi tipe dasar, serta biaya tambahan yang diakui. Karena sulit mencerminkan sepenuhnya harga yang diharapkan pasar, ada kasus ketika unit ditawarkan dengan harga lebih rendah daripada harga pasar di sekitarnya, tetapi harga sebenarnya berbeda-beda tergantung pada biaya lahan dan kondisi proyek.

### Apakah penutupan pendaftaran permohonan prioritas pertama berarti harga penjualan unit sudah wajar?
Tidak. Penutupan prioritas pertama berarti jumlah pemohon lebih banyak daripada jumlah unit hunian yang ditawarkan. Jika jumlah unit untuk penjualan umum sedikit, pendaftaran dapat dengan mudah ditutup meskipun harganya tinggi, dan setelah itu dapat terjadi pembatalan kontrak atau penawaran tanpa urutan prioritas.

### Apakah total harga apartemen dapat dihitung berdasarkan harga penjualan per 3.3㎡?
Harga tersebut dapat digunakan untuk perbandingan kasar, tetapi tidak cocok untuk menghitung total harga penjualan secara akurat. Harga per 3.3㎡ sering kali disajikan berdasarkan luas penawaran dan mungkin tidak mencakup perbedaan harga berdasarkan lantai, biaya perluasan balkon, serta item pilihan.

### Biaya apa saja selain harga penjualan unit yang perlu dipersiapkan?
Biaya perluasan balkon, opsi berbayar, pajak terkait perolehan dan biaya pendaftaran, bunga pinjaman untuk pembayaran antara dan pelunasan, biaya penjaminan, serta biaya tambahan saat menempati hunian perlu dipertimbangkan. Arus kas untuk setiap waktu pembayaran juga harus dihitung agar kekurangan dana yang sebenarnya dapat dicegah.

### Manakah yang menjadi acuan, perkiraan harga penjualan unit atau harga dalam pengumuman perekrutan penghuni?
Acuannya adalah harga penawaran menurut gedung, nomor unit, dan tipe hunian yang tercantum dalam pengumuman perekrutan penghuni. Perkiraan harga penjualan unit dapat berubah dalam proses perundingan biaya proyek serta perizinan dan persetujuan, sementara nama kompleks dan jadwal penawaran juga dapat berubah.

### Apakah harga transaksi hak menempati unit dapat dibandingkan secara langsung dengan harga penjualan umum?
Perbandingan langsung harus dilakukan dengan hati-hati. Nilai transaksi hak menempati unit dapat melibatkan cara penanganan iuran anggota koperasi, jumlah yang telah dibayarkan, dan premi, sehingga sulit menentukan biaya perolehan akhir hanya berdasarkan nilai transaksi yang dilaporkan.

### Jika harga penjualan unit kompleks berikutnya naik, apakah harga kompleks yang dijual lebih dahulu pasti ikut naik?
Tidak. Harga penjualan unit berikutnya dapat meningkatkan ekspektasi harga kompleks yang sudah ada, tetapi pergerakan harga sebenarnya berbeda-beda tergantung pada kondisi pasar saat mulai ditempati, suku bunga, perbedaan produk, jumlah pasokan, serta kondisi masing-masing gedung dan nomor unit.

### Di mana jadwal penjualan unit kawasan kota baru di Seoul dapat diperiksa?
Tahapan proyek penataan ulang dan pengumuman koperasi dapat diperiksa di portal Informasi Proyek Penataan Ulang Kota Seoul Jeongbi Saeop Jeongbo Mongttang. Jadwal pendaftaran permohonan, harga penjualan final, dan persyaratan kelayakan harus diperiksa berdasarkan pengumuman perekrutan penghuni yang dipublikasikan di 청약Home.

## Sources

- [Cheongyak Home](https://www.applyhome.co.kr/)
- [Pusat Informasi Lengkap Proyek Penataan Kota Metropolitan Seoul](https://cleanup.seoul.go.kr/)
- [Sistem Keterbukaan Harga Transaksi Aktual Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi](https://rt.molit.go.kr/)
- [Undang-Undang Perumahan, Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional](https://www.law.go.kr/법령/주택법)

## Images

![Permukiman lama dan menara baru Seoul, tumpukan koin naik, ikon konstruksi, serta hunian di atas neraca](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NzEyOSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--a1b22e5278386a72ad9c04513f866b78810134c8/ai-429bdae3.webp)
![Menara apartemen, antrean pemohon dalam corong, dokumen properti berkaca pembesar, dan bagan keputusan](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NzEzNSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--28507ce8881b57de456f3c881208132c871248c1/ai-4c76ab7a.webp)