ソウル・ニュータウンの分譲価格急騰の構造：鷺梁津・黒石の事例と申込判断基準

ソウルのニュータウンで新築マンションの分譲価格が急速に上昇し、非江南圏の団地が江南圏の一部団地より高く見える事例が現れている。しかし、この現象は地域序列の単純な逆転というより、分譲価格上限制の適用有無、住戸タイプ、一般分譲戸数、工事費、商品構成の違いが複合した結果と捉える必要がある。

この記事に記載した各団地の価格と日程は、運営者が提供した資料を基準に整理した。分譲価格、団地名、供給時期は事業の進行過程で変更される可能性があるため、청약Homeに掲載される最新の入居者募集公告が最終的な判断基準となる。

提供資料から見るニュータウン分譲価格の変化

提供資料に示された代表的な事例を、専有面積84㎡の最高分譲価格を中心に整理すると次のとおりである。同じ専有面積でも、階数、方角、供給面積、敷地持分、有償オプション、バルコニー拡張費が異なるため、単純比較には限界がある。

フクソクニュータウンについて、提供資料では、2020年に供給されたフクソク・リバーパーク・ザイの専有面積84㎡が約10億ウォンだったと説明している。これをサミット・ザ・ヒルの27億1,940万～29億7,820万ウォンと単純比較すると、名目分譲価格は約2.7～3倍となる。ただし、両団地の正確な住戸タイプ、階数、オプション、供給条件は同一ではないため、これをそのまま同一住宅の価格上昇率と解釈してはならない。

非江南圏の分譲価格が江南圏より高く見える理由

分譲価格上限制の適用有無が異なる

分譲価格上限制が適用される住宅は、宅地費、基本型建築費、認定される加算費などを基に分譲価格が算定される。一方、上限制が適用されない整備事業では、事業費、組合の意思決定、施工条件、市場の受容可能性が価格により大きく反映される可能性がある。

提供資料では、江南3区と龍山区を上限制の対象地域としている。規制地域と適用範囲は変更される可能性があり、同じ地域内でも事業ごとに条件が異なる場合があるため、実際の適用有無は該当する入居者募集公告と関係機関の資料で確認する必要がある。

異なる住戸タイプを比較すると価格逆転が誇張される

資料に記載された瑞草区のアクロ・ド・ソチョとオティエール・バンポの価格は、専有面積59㎡を基準にそれぞれ18億ウォン台と20億ウォン台である。フクソクニュータウンの27億～29億ウォン台という価格は、専有面積84㎡を基準としている。したがって、59㎡と84㎡の総額だけを比べ、江南より高いと断定するのは適切ではない。

価格逆転の有無を判断するには、次の条件をそろえる必要がある。

• 同じ専有面積、または専有面積当たりの価格
• 同じ時点の募集公告
• 階数と方角が類似する住戸
• バルコニー拡張費と有償オプションを含むかどうか
• 分譲価格上限制の適用有無
• 入居予定時期と後分譲かどうか

3.3㎡当たりの分譲価格は総額とは異なる

分譲現場で用いられる3.3㎡当たりの価格は、一般的に供給面積を基準に提示されることが多い。専有面積84㎡のマンションであっても、共用面積を含む供給面積と契約面積は団地ごとに異なる。したがって、3.3㎡当たりの価格に専有面積だけを掛けて総分譲価格を計算すると、実際の公告金額と差が生じる可能性がある。

分譲価格を押し上げる主な要因

整備事業における一般分譲戸数の希少性

再開発・再建築団地では、全戸数のうち組合員向け住戸や賃貸住宅などを除いた一部のみが一般分譲される。一般分譲戸数が少なければ、限られた申込者だけでも高い競争率が形成される可能性がある。大規模団地であることが、一般分譲戸数も多いことを意味するわけではない。

ソウルにおける新築住宅の供給制限

既存住宅の比率が高い地域では、大規模な新築団地は希少な商品として評価される。漢江へのアクセス、都心業務地区までの距離、地下鉄路線、学区、生活インフラが組み合わさると、新築プレミアムへの期待がさらに高まる可能性がある。

工事費と金融費用の上昇

整備事業の分譲価格には、資材費や人件費だけでなく、事業遅延に伴う金融費用、撤去・移転費用、特化設計、コミュニティ施設の費用などが反映される場合がある。施工会社と組合の工事費をめぐる紛争や事業日程の遅延は、最終的な事業費を増加させる要因となる。

高級ブランドと商品の差別化

ハイエンドブランド、外観の特別仕様、造園、コミュニティ施設、高級仕上げ材は、分譲価格を引き上げる根拠として用いられる。ただし、ブランドプレミアムが将来の中古住宅価格に同じ比率で反映される保証はない。

後続分譲価格の上昇に対する学習効果

先に高いと評価された団地が、後続団地より安く見えるケースが繰り返されると、分譲申込を待つ人は価格下落を待つことに負担を感じるようになる。いわゆる「今日が最も安い」という認識は、現在価格の妥当性よりも将来の価格上昇可能性に依存しているという点で注意が必要である。

高い分譲申込競争率の見方

第1順位での締め切りや高い平均競争率は、申込段階の需要を示すにすぎず、契約完了、入居時の相場上昇、または投資収益を保証するものではない。

競争率を見る際は、次の指標も併せて確認する必要がある。

特に平均競争率は、人気の住戸タイプに申込者が集中し、全体の数値を押し上げる場合がある。低層階、不人気の方角、または高価格帯の住戸タイプの契約状況は、平均競争率とは異なる可能性がある。

分譲申込前に計算すべき実際の費用

分譲公告に記載された住宅価格が、最終的に必要となる資金のすべてとは限らない。申込者は次の項目を合算して資金計画を立てる必要がある。

予想総取得費用 = 分譲価格 + バルコニー拡張費 + 有償オプション + 取得関連の税金・費用 + ローン利息および保証費用 + 入居付帯費用

確認すべき主な項目は次のとおりである。

• 契約金、中間金、残金の金額と納付日
• 中間金ローンの提供有無と利息負担の方式
• 個人別の住宅担保融資比率と総負債元利金返済比率が適用される可能性
• 既存住宅の処分や賃貸保証金の返還日程
• 取得税と登記費用
• バルコニー拡張および家電・仕上げ材の選択品目の価格
• 入居遅延に備えた追加の住居費と金融費用

分譲価格が高いほど、契約金の準備よりも残金ローンを利用できるかどうかが、より大きな変数となる可能性がある。金融規定は、個人の所得、負債、住宅保有数、融資実行時期によって異なる可能性があるため、現在の条件だけで入居時点の融資可能額を断定してはならない。

予定団地は確定した供給と区別すべきである

提供資料では、今後の主要事業として、ノリャンジンニュータウン5区域 サミット・ザ・トレシア、フクソクニュータウン9区域 ディエイチ・ケントロナイン、チャンウィニュータウン10区域 チャンウィ・プルジオ・マークワンなどに言及している。

しかし、整備事業の団地名、一般分譲戸数、分譲時期、価格は、管理処分、工事費協議、分譲保証、認可、組合の日程によって変更される可能性がある。報道や市場見通しに示された予想分譲価格を確定価格として使用してはならない。

確認の順序は次のとおりである。

1. ソウル市の整備事業情報モンダンで、事業段階と組合の公告を確認する。
2. 청약Homeで入居者募集公告が掲載されているか確認する。
3. 公告文で住戸タイプ別の供給価格、オプション、支払条件、申込資格を確認する。
4. 国土交通部の実取引価格公開システムで、周辺の新築住宅と入居権の実際の取引を比較する。
5. ローンに依存する場合は、金融機関の審査を前提として保守的な資金計画を作成する。

待つか申し込むかを判断する基準

「次の分譲はさらに高くなる」という予想だけで申込の可否を決めると、価格調整、金利変動、入居時点の融資リスクを見落とす可能性がある。反対に、過去の価格だけを基準に現在の分譲価格を一律に過大評価すると、供給の希少性や立地の違いを反映できない可能性がある。

次の質問すべてに答えられる場合に、分譲申込を検討するのが合理的である。

• 周辺の築浅住宅の実取引価格と比べた価格差はいくらか？
• 入居までに発生する利息を含めても負担できるか？
• 住宅価格が一定期間上昇しなくても、実際に居住する意思があるか？
• 契約金と残金を他人の資金や不確実な売却代金に頼らず準備できるか？
• 転売制限、実居住義務、分譲申込の制限条件を公告文で確認したか？
• 予想一般分譲価格ではなく、実際の棟・号室別の供給金額を比較したか？

ソウルのニュータウン分譲価格には、供給不足への懸念、新築住宅への選好、費用上昇が同時に反映されている。価格の下方硬直性が見られる可能性はあるが、すべての団地とすべての時点で価格が維持されることを意味するものではない。分譲申込競争率よりも、公告文、総取得費用、周辺の実取引価格、個人の返済能力を優先すべきである。