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title: "Estrutura da disparada dos preços nos New Towns de Seoul: casos de Noryangjin e Heukseok e critérios para decidir sobre a inscrição"
locale: pt
category: report
category_name: "Relatório"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-newtown-apartment-presale-price-analysis
published_at: 2026-08-12T09:34:37+09:00
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# Estrutura da disparada dos preços nos New Towns de Seoul: casos de Noryangjin e Heukseok e critérios para decidir sobre a inscrição

> Explica-se por que, em New Towns de Seoul como Noryangjin e Heukseok, o preço de unidades com área privativa de 84 m² subiu para a faixa alta dos 2 bilhões de wones, considerando a escassez da oferta, os custos de construção e as diferenças na aplicação do teto de preços. Também são apresentados o custo total e os riscos de financiamento, para evitar que a alta concorrência nas inscrições seja confundida com segurança do investimento.

## Key Points

- Segundo os dados fornecidos, os preços de unidades com área privativa de 84 m² no Setor 11 do Heukseok New Town foram apresentados entre 2.719.400.000 e 2.978.200.000 wones.
- O fenômeno em que empreendimentos de reurbanização fora de Gangnam parecem mais caros do que projetos sujeitos ao teto de preços na região de Gangnam decorre não apenas da localização, mas também da aplicação ou não da regulação de preços e das diferenças entre os tipos de unidade.
- Em projetos de reurbanização com poucas unidades destinadas à venda ao público, mesmo sem muitos candidatos, pode haver uma alta taxa de concorrência e o encerramento das inscrições já na primeira prioridade.
- O preço de venda pode não incluir itens opcionais, impostos e custos financeiros, portanto não corresponde necessariamente ao custo real de aquisição.
- O cronograma de vendas e os preços devem ser verificados no edital mais recente de recrutamento de compradores e nos dados públicos de transações reais, e não em informações preliminares.

Com a rápida alta dos preços de venda dos novos apartamentos nas new towns de Seul, surgem casos em que empreendimentos fora de Gangnam parecem mais caros do que alguns localizados na região de Gangnam. No entanto, esse fenômeno deve ser interpretado não como uma simples inversão da hierarquia regional, mas como resultado da combinação de fatores como a aplicação ou não do teto de preços de venda, o tipo de imóvel, o volume de unidades destinadas à venda geral, os custos de construção e a composição do produto.

Os preços e cronogramas de cada empreendimento apresentados neste texto foram organizados com base nos dados fornecidos pelo operador. Como os preços de venda, os nomes dos empreendimentos e as datas de oferta podem mudar durante o andamento do projeto, o edital mais recente de recrutamento de moradores publicado no 청약Home deve ser o critério final para a decisão.

## Mudanças nos preços de venda das new towns segundo os dados fornecidos

Os principais casos presentes nos dados fornecidos, organizados com foco no maior preço de venda para unidades com área privativa de 84㎡, são os seguintes. Mesmo com a mesma área privativa, há limitações na comparação simples, pois variam o andar, a orientação, a área ofertada, a participação no terreno, os opcionais pagos e o custo de ampliação da varanda.

| Região·projeto | Data de oferta segundo os dados | Preço da unidade de 84㎡ de área privativa | Características verificadas nos dados |
|---|---:|---:|---|
| 장위뉴타운 4구역 장위자이 레디언트 | final de 2022 | faixa intermediária de 9억 won à faixa inicial de 10억 won | Houve desistências iniciais de contrato, mas o preço de venda anterior foi reavaliado após a alta dos preços dos empreendimentos seguintes |
| 광명 1R구역 광명 자이 더샵 포레나 | maio de 2023 | máximo de 10억4,550만 won | Apresentado como um caso que ultrapassou 10억 won em 광명뉴타운 |
| 광명 4R구역 광명 센트럴 아이파크 | julho de 2023 | mais de 12억 won | Caso que superou o preço da oferta anterior em cerca de dois meses |
| 광명 11R구역 힐스테이트 광명 | ano passado, segundo os dados | máximo de 16억4,100만 won | Exemplo de altas consecutivas nos preços de venda em 광명뉴타운 |
| 방화뉴타운 6구역 래미안 엘라비네 | ano não especificado | máximo de 18억4,800만 won | Segundo os dados, concorrência média de 25.01 para 1 na primeira etapa |
| 노량진뉴타운 6구역 | início de abril, segundo os dados | faixa de 25억 won | Apresentado como o primeiro caso de venda em 노량진뉴타운 |
| 흑석뉴타운 11구역 써밋더힐 | edital recente, segundo os dados | 27억1,940만 a 29억7,820만 won | Segundo os dados, nível de 8,036만 a 8,622만 won por 3.3㎡ |

No caso de 흑석뉴타운, os dados fornecidos explicam que uma unidade de 84㎡ de área privativa no 흑석 리버파크 자이, ofertado em 2020, custava cerca de 10억 won. Em uma comparação simples com os 27억1,940만 a 29억7,820만 won do 써밋더힐, o preço nominal de venda equivale a aproximadamente 2,7 a 3 vezes esse valor. No entanto, como o tipo exato de imóvel, o andar, os opcionais e as condições de oferta dos dois empreendimentos não são iguais, isso não deve ser interpretado diretamente como a taxa de valorização de uma mesma residência.

## Por que os preços fora de Gangnam parecem mais altos do que na região de Gangnam

### A aplicação do teto de preços de venda é diferente

Nos imóveis sujeitos ao teto de preços de venda, o preço é calculado com base no custo do terreno, no custo básico de construção e nos custos adicionais reconhecidos, entre outros fatores. Por outro lado, em projetos de reurbanização não sujeitos ao teto, os custos do projeto, as decisões da associação, as condições da construtora e a capacidade de absorção do mercado podem ter maior impacto sobre os preços.

Os dados fornecidos partem da premissa de que os 3 distritos de Gangnam e o distrito de Yongsan estão sujeitos ao teto. As áreas reguladas e o âmbito de aplicação podem mudar, e as condições podem variar entre projetos dentro da mesma região. Portanto, a aplicação efetiva deve ser verificada no respectivo edital de recrutamento de moradores e nos materiais dos órgãos competentes.

### Comparar tipos diferentes de imóvel exagera a inversão de preços

Os preços do 아크로 드 서초 e do 오티에르 반포, em Seocho-gu, mencionados nos dados, estão respectivamente nas faixas de 18억 won e 20억 won para unidades de 59㎡ de área privativa. Já os preços de 27억 a 29억 won em 흑석뉴타운 referem-se a unidades de 84㎡ de área privativa. Portanto, não é adequado concluir que são mais caros do que Gangnam comparando apenas os valores totais de unidades de 59㎡ e 84㎡.

Para determinar se houve inversão de preços, é preciso igualar as seguintes condições.

- Mesma área privativa ou preço por área privativa
- Editais de recrutamento publicados no mesmo período
- Imóveis com andar e orientação semelhantes
- Inclusão ou não do custo de ampliação da varanda e dos opcionais pagos
- Aplicação ou não do teto de preços de venda
- Data prevista para ocupação e venda após a conclusão da obra

### O preço por 3.3㎡ é diferente do valor total

O preço por 3.3㎡ utilizado no mercado de vendas geralmente é apresentado com base na área ofertada. Mesmo em apartamentos com 84㎡ de área privativa, a área ofertada e a área contratual, que incluem as áreas comuns, variam de um empreendimento para outro. Portanto, calcular o preço total de venda multiplicando o preço por 3.3㎡ apenas pela área privativa pode gerar um valor diferente daquele efetivamente informado no edital.

## Principais fatores que elevam os preços de venda

### Escassez de unidades destinadas à venda geral em projetos de reurbanização

Nos empreendimentos de reurbanização e reconstrução, apenas parte do total de unidades é destinada à venda geral, após a exclusão das unidades dos membros da associação e das moradias para aluguel, entre outras. Quando há poucas unidades na venda geral, um número limitado de candidatos pode ser suficiente para gerar uma alta taxa de concorrência. O fato de se tratar de um grande empreendimento não significa que também haja muitas unidades destinadas à venda geral.

### Oferta limitada de novas moradias em Seul

Em regiões com alta proporção de imóveis antigos, os grandes empreendimentos novos são avaliados como produtos escassos. Quando fatores como acesso ao rio Han, distância dos centros empresariais, linhas de metrô, distritos escolares e infraestrutura cotidiana se combinam, as expectativas em relação ao prêmio de um imóvel novo podem aumentar ainda mais.

### Alta dos custos de construção e financeiros

Os preços de venda dos projetos de reurbanização podem refletir não apenas os custos de materiais e mão de obra, mas também os custos financeiros decorrentes de atrasos no projeto, despesas de demolição e mudança, projetos diferenciados e instalações comunitárias. Disputas entre a construtora e a associação sobre os custos da obra ou atrasos no cronograma são fatores que elevam o custo final do projeto.

### Marcas de luxo e diferenciação do produto

Marcas de alto padrão, fachadas diferenciadas, paisagismo, instalações comunitárias e materiais de acabamento sofisticados são utilizados como justificativa para preços de venda mais altos. No entanto, não há garantia de que o prêmio da marca será refletido na mesma proporção no preço futuro do imóvel usado.

### Efeito de aprendizagem gerado pela alta dos preços das vendas seguintes

Quando empreendimentos anteriormente considerados caros passam repetidamente a parecer baratos em comparação com os seguintes, quem aguarda para se candidatar pode sentir mais dificuldade em esperar uma queda nos preços. A chamada percepção de que “hoje é o dia mais barato” exige cautela, pois depende mais da possibilidade de alta futura do que da adequação do preço atual.

## Como interpretar uma alta taxa de concorrência nas candidaturas

O encerramento na primeira etapa ou uma alta taxa média de concorrência mostra apenas a demanda na fase de candidatura e não garante a conclusão dos contratos, a valorização dos preços após a ocupação nem o retorno do investimento.

Ao analisar a taxa de concorrência, também é necessário verificar os seguintes indicadores.

| Indicador a verificar | Significado |
|---|---|
| Número de unidades destinadas à venda geral | Quanto menor a oferta, maior pode parecer a taxa de concorrência |
| Candidatos da região e de outras regiões | Permite distinguir a intensidade real da concorrência conforme os requisitos de residência |
| Taxa de concorrência por tipo de imóvel | Permite identificar tipos menos procurados ocultos pela média |
| Esgotamento da lista de suplentes | Permite estimar indiretamente o nível de desistência de contratos após os primeiros contemplados |
| Existência de oferta sem ordem de prioridade | Permite verificar a existência de unidades não contratadas ou com contratos cancelados |
| Preços reais de transação nos arredores | Permite comparar com os preços efetivamente contratados, e não com os preços pedidos |

Em particular, a média pode ser elevada pelo número de candidatos aos tipos de imóvel mais procurados. A situação contratual de unidades em andares baixos, com orientação menos procurada ou de tipos mais caros pode ser diferente da taxa média de concorrência.

## Custos reais que devem ser calculados antes da candidatura

O preço do imóvel indicado no edital de venda pode não representar todo o capital necessário no final. O candidato deve elaborar um plano financeiro somando os seguintes itens.

**Custo total estimado de aquisição = preço de venda + custo de ampliação da varanda + opcionais pagos + impostos e despesas relacionados à aquisição + juros do financiamento e custos de garantia + despesas adicionais de ocupação**

Os principais itens a verificar são os seguintes.

- Valores e datas de pagamento da entrada, das parcelas intermediárias e do saldo final
- Disponibilidade de financiamento para as parcelas intermediárias e forma de pagamento dos juros
- Possível aplicação individual da relação entre financiamento imobiliário e valor do imóvel e da relação entre pagamento de principal e juros e dívida total
- Cronograma de venda do imóvel existente ou de devolução do depósito de aluguel
- Imposto de aquisição e custos de registro
- Preços da ampliação da varanda e dos itens opcionais de eletrodomésticos e materiais de acabamento
- Custos adicionais de moradia e financeiros para o caso de atraso na ocupação

Quanto maior o preço de venda, mais a possibilidade de obter financiamento para o saldo final pode se tornar uma variável relevante do que a obtenção da entrada. As regras financeiras podem variar conforme a renda, as dívidas, o número de imóveis de cada pessoa e o momento da liberação do financiamento. Portanto, não se deve determinar o valor disponível para financiamento na data de ocupação apenas com base nas condições atuais.

## Empreendimentos previstos devem ser diferenciados de ofertas confirmadas

Os dados fornecidos mencionam como futuros projetos importantes o 노량진뉴타운 5구역 써밋더트레시아, o 흑석뉴타운 9구역 디에이치 켄트로나인 e o 장위뉴타운 10구역 장위 푸르지오 마크원, entre outros.

No entanto, o nome do empreendimento, o número de unidades destinadas à venda geral, a data da venda e o preço dos projetos de reurbanização podem mudar conforme o plano de gestão e disposição, a negociação dos custos de construção, a garantia de venda, as licenças e o cronograma da associação. Os preços estimados de venda divulgados na imprensa ou em projeções de mercado não devem ser tratados como preços confirmados.

A ordem de verificação é a seguinte.

1. Consulte a etapa do projeto e os comunicados da associação no portal 서울시 정비사업 정보몽땅.
2. Verifique no 청약Home se o edital de recrutamento de moradores foi publicado.
3. Confira no edital o preço de oferta por tipo de imóvel, os opcionais, as condições de pagamento e os requisitos para a candidatura.
4. Compare as transações reais de imóveis novos e direitos de ocupação nos arredores no 국토교통부 실거래가 공개시스템.
5. Se houver dependência de financiamento, elabore um plano financeiro conservador, considerando a análise da instituição financeira.

## Critérios para decidir entre esperar ou se candidatar

Decidir se candidatar apenas com base na previsão de que “a próxima venda será mais cara” pode fazer com que sejam ignorados os riscos de correção dos preços, mudanças nas taxas de juros e financiamento na data de ocupação. Por outro lado, considerar o preço atual necessariamente supervalorizado apenas com base nos preços passados pode deixar de refletir a escassez da oferta e as diferenças de localização.

É razoável considerar a candidatura quando for possível responder a todas as perguntas a seguir.

- Qual é a diferença de preço em comparação com as transações reais de imóveis seminovos nos arredores?
- O custo continua viável mesmo incluindo os juros que incidirão até a ocupação?
- Há intenção de morar no imóvel mesmo que seu preço não suba durante determinado período?
- É possível obter a entrada e o saldo final sem recursos de terceiros ou valores incertos provenientes de uma venda?
- As restrições à revenda, a obrigação de residência e as condições de restrição à candidatura foram verificadas no edital?
- Foram comparados os valores reais de oferta por edifício e unidade, e não o preço estimado da venda geral?

Os preços de venda nas new towns de Seul refletem simultaneamente as preocupações com a escassez da oferta, a preferência por imóveis novos e a alta dos custos. Pode haver rigidez dos preços para baixo, mas isso não significa que eles serão mantidos em todos os empreendimentos e em todos os momentos. O edital, o custo total de aquisição, as transações reais nos arredores e a capacidade individual de pagamento devem ter prioridade sobre a taxa de concorrência nas candidaturas.

## FAQ

### O preço de venda de imóveis em new towns fora de Gangnam é realmente mais alto que o de apartamentos em Gangnam?
O preço total de venda de alguns empreendimentos pode ser mais alto que o de empreendimentos sujeitos ao teto de preços na região de Gangnam. No entanto, a inversão de preços pode ser exagerada ao comparar tipos de imóvel diferentes, como unidades com área privativa de 59㎡ e 84㎡, ou ao desconsiderar a aplicação do teto de preços e os custos dos opcionais. Portanto, é necessário comparar imóveis de mesma área e nas mesmas condições e período.

### Por que o preço fica relativamente mais baixo quando o teto de preços de venda é aplicado?
O preço das moradias sujeitas ao teto de preços é calculado com base no custo do terreno, no custo básico de construção e nos adicionais reconhecidos, entre outros fatores. Como é difícil refletir diretamente o preço esperado pelo mercado, há casos em que são oferecidas por valores abaixo dos preços da região, mas o preço efetivo varia conforme o custo do terreno e as condições do projeto.

### O encerramento das inscrições de 1ª prioridade significa que o preço de venda é adequado?
Não. O encerramento das inscrições de 1ª prioridade significa que o número de candidatos superou o número de unidades oferecidas. Se houver poucas unidades na venda geral, as inscrições podem ser encerradas facilmente mesmo com preços altos, e posteriormente também pode haver desistências de contrato ou oferta sem ordem de prioridade.

### É possível calcular o preço total de um apartamento pelo preço de venda por 3,3㎡?
Ele pode ser usado para uma comparação aproximada, mas não é adequado para calcular com precisão o preço total de venda. O preço por 3,3㎡ costuma ser apresentado com base na área total, e pode não refletir as diferenças de preço por andar, o custo de ampliação da varanda e os itens opcionais.

### Quais custos, além do preço de venda, devem ser previstos?
É necessário considerar o custo de ampliação da varanda, os opcionais pagos, os impostos relacionados à aquisição e as despesas de registro, os juros dos financiamentos das parcelas intermediárias e do saldo final, os custos de garantia e as despesas adicionais de mudança. Também é preciso calcular o fluxo de caixa de acordo com cada data de pagamento para evitar uma insuficiência real de recursos.

### Qual deve ser usado como referência: o preço de venda estimado ou o preço do edital de recrutamento de compradores?
A referência é o valor de venda por bloco, unidade e tipo de imóvel indicado no edital de recrutamento de compradores. O preço de venda estimado pode mudar durante as negociações dos custos do projeto e o processo de licenciamento, e o nome do empreendimento e o cronograma de venda também podem ser alterados.

### É possível comparar diretamente o preço de negociação do direito de ocupação com o preço da venda geral?
É preciso ter cautela ao fazer uma comparação direta. O valor de negociação do direito de ocupação pode envolver a forma de contabilização da contribuição do membro da associação, dos valores já pagos e do ágio. Portanto, é difícil determinar o custo final de aquisição apenas pelo valor declarado da transação.

### Se o preço de venda de um empreendimento posterior subir, o preço do empreendimento vendido antes necessariamente sobe?
Não. O preço de uma venda posterior pode elevar as expectativas de preço do empreendimento existente, mas a evolução real dos preços varia conforme as condições do mercado no momento da ocupação, as taxas de juros, as diferenças entre os produtos, o volume de oferta e as condições específicas de cada bloco e unidade.

### Onde posso consultar o cronograma de vendas dos new towns de Seul?
As etapas dos projetos de reurbanização e os comunicados das associações podem ser consultados no portal de informações sobre projetos de reurbanização da Prefeitura de Seul. O cronograma de inscrições, o preço de venda definitivo e os requisitos de elegibilidade devem ser verificados com base no edital de recrutamento de compradores publicado no CheongyakHome.

## Sources

- [청약Home](https://www.applyhome.co.kr/)
- [Todas as informações sobre projetos de reurbanização da Cidade Metropolitana de Seul](https://cleanup.seoul.go.kr/)
- [Sistema de divulgação de preços reais de transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/)
- [Lei da Habitação do Centro Nacional de Informações Jurídicas](https://www.law.go.kr/법령/주택법)

## Images

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