--- title: "首爾新市鎮預售價暴漲結構：鷺梁津、黑石案例與申購判斷標準" locale: zh-hant category: report category_name: "研究報告" translation_status: reviewed license: cc_by author: "injoys" source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-newtown-apartment-presale-price-analysis published_at: 2026-08-12T09:34:37+09:00 --- # 首爾新市鎮預售價暴漲結構：鷺梁津、黑石案例與申購判斷標準 > 本文將鷺梁津、黑石等首爾新市鎮專用面積84㎡住宅的預售價上漲至20億韓元後半區間之背景，分為供應稀缺性、工程費用及預售價格上限制度差異加以說明，並整理總成本與資金籌措風險，避免將高申購競爭率誤認為投資安全性。 ## Key Points - 根據所提供的資料，黑石新市鎮第11區專用面積84㎡住宅的預售價為27億1,940萬~29億7,820萬韓元。 - 非江南地區的都市更新建案看似比江南地區適用價格上限制度的建案更昂貴，除了區位之外，也源於是否適用預售價格管制及住宅類型的差異。 - 一般預售戶數較少的都市更新建案，即使申請人數不多，也可能出現高申購競爭率並在第一順位截止申購。 - 預售價可能不包含選配項目、稅金及金融費用，因此不等同於實際取得成本。 - 預售時程與價格不應以預定資訊為準，而應透過最新的住戶招募公告及實際交易公開資料確認。 隨著首爾新市鎮新建公寓的預售價格快速上漲，開始出現非江南圈部分社區看起來比江南圈某些社區更昂貴的案例。然而，與其將這種現象視為地區排名的單純逆轉，更應解讀為是否適用預售價格上限制、住宅戶型、一般銷售數量、施工成本與產品配置差異共同作用的結果。 本文各社區的價格與時程，是根據營運者提供的資料整理而成。預售價格、社區名稱與供應時間可能在專案推進過程中變更，因此應以公布於청약Home的最新住戶招募公告作為最終判斷依據。 ## 從提供資料觀察新市鎮預售價格變化 若以專用面積84㎡的最高預售價格為中心，整理提供資料中的代表性案例，結果如下。即使專用面積相同，樓層、朝向、供應面積、土地持分、付費選配與陽台擴建費也可能不同，因此單純比較存在限制。 | 地區·專案 | 資料中的供應時間 | 專用面積84㎡價格 | 資料中可確認的特徵 | |---|---:|---:|---| | 장위뉴타운 4구역 장위자이 레디언트 | 2022年底 | 9億韓元中段至10億韓元初段 | 初期曾出現放棄簽約，但後續社區價格上漲後，原有預售價格獲得重新評價 | | 광명 1R구역 광명 자이 더샵 포레나 | 2023年5月 | 最高10億4,550萬韓元 | 被列為광명뉴타운預售價格突破10億韓元的案例 | | 광명 4R구역 광명 센트럴 아이파크 | 2023年7月 | 超過12億韓元 | 約兩個月內即超越前一批供應價格的案例 | | 광명 11R구역 힐스테이트 광명 | 資料中為去年 | 最高16億4,100萬韓元 | 광명뉴타운預售價格連續上漲的案例 | | 방화뉴타운 6구역 래미안 엘라비네 | 未註明年份 | 最高18億4,800萬韓元 | 資料中的第一順位平均競爭率為25.01比1 | | 노량진뉴타운 6구역 | 資料中為4月初 | 25億韓元區間 | 被列為노량진뉴타운首個預售案例 | | 흑석뉴타운 11구역 써밋더힐 | 資料中為近期公告 | 27億1,940萬至29億7,820萬韓元 | 資料中每3.3㎡為8,036萬至8,622萬韓元水準 | 就흑석뉴타운而言，提供資料說明，2020年供應的흑석 리버파크 자이專用面積84㎡價格約為10億韓元。若與써밋더힐的27億1,940萬至29億7,820萬韓元進行單純比較，名目預售價格約為2.7至3倍。但由於兩個社區的確切住宅戶型、樓層、選配與供應條件並不相同，因此不應直接將其解讀為相同住宅的價格漲幅。 ## 非江南預售價格看起來高於江南圈的原因 ### 是否適用預售價格上限制有所不同 適用預售價格上限制的住宅，其預售價格是根據土地成本、基本型建築費及獲認可的加算費用等計算。相較之下，不適用上限制的都市更新專案，專案成本、組合決策、施工條件與市場接受度可能在價格中得到更大程度的反映。 提供資料以江南3區與龍山區為適用上限制的地區。管制地區與適用範圍可能變更，即使位於同一地區，各專案的條件也可能不同，因此實際是否適用，應透過該住戶招募公告及相關機關資料確認。 ### 比較不同住宅戶型會誇大價格逆轉 資料中提及的瑞草區아크로 드 서초與오티에르 반포，價格分別以專用面積59㎡為準，落在18億韓元區間與20億韓元區間。흑석뉴타운的27億至29億韓元區間價格，則以專用面積84㎡為準。因此，僅比較59㎡與84㎡的總價，就斷定其比江南更昂貴，並不恰當。 若要判斷價格是否逆轉，必須統一以下條件。 - 相同專用面積或每單位專用面積價格 - 同一時間點的招募公告 - 樓層與朝向相近的住宅 - 是否包含陽台擴建費與付費選配 - 是否適用預售價格上限制 - 預計入住時間及是否為完工後預售 ### 每3.3㎡預售價格不同於總價 預售現場所使用的每3.3㎡價格，一般多以供應面積為基準列示。即使是專用面積84㎡的公寓，包含公共面積在內的供應面積與契約面積，也會因社區而異。因此，若僅將每3.3㎡價格乘以專用面積來計算預售總價，可能與實際公告金額有所差異。 ## 推高預售價格的核心因素 ### 都市更新專案一般銷售數量的稀缺性 都市再開發、重建社區在全部戶數中，扣除組合成員配額與出租住宅等後，僅有部分戶數對外一般銷售。若一般銷售戶數較少，即使申請人數有限，也可能形成較高的競爭率。社區規模龐大，並不代表一般銷售數量也多。 ### 首爾新建住宅供應有限 在既有住宅占比較高的地區，大型新建社區會被視為稀缺產品。若再結合漢江可及性、與市中心商業區的距離、地鐵路線、學區及生活基礎設施，市場對新建住宅溢價的期待可能進一步提高。 ### 施工成本與金融成本上升 都市更新專案的預售價格中，除了材料費與人工費外，還可能反映因專案延遲產生的金融成本、拆除與搬遷費用、特色設計及社區設施成本等。施工公司與組合之間的施工費爭議，或專案時程延誤，都是增加最終專案成本的因素。 ### 高階品牌與產品差異化 高階品牌、特色外觀、景觀設計、社區設施與高級裝修材料，會被用作提高預售價格的依據。但無法保證品牌溢價日後會以相同比例反映於二手住宅價格。 ### 後續預售價格上漲的學習效應 若先前被認為昂貴的社區，反覆出現相較後續社區顯得便宜的情況，等候申購者便可能對等待價格下跌感到有壓力。所謂「今天最便宜」的認知，依賴的是未來價格上漲的可能性，而非目前價格的合理性，因此有必要保持謹慎。 ## 解讀高申購競爭率的方法 第一順位額滿或較高的平均競爭率，只能顯示申請階段的需求，並不保證完成簽約、入住後市價上漲或投資收益。 查看競爭率時，應同時確認以下指標。 | 確認指標 | 意義 | |---|---| | 一般銷售戶數 | 供應數量越少，競爭率看起來可能越高 | | 該地區·其他地區申請人 | 可依居住條件區分實際競爭強度 | | 各住宅戶型競爭率 | 可確認被平均值掩蓋的非熱門住宅戶型 | | 候補中籤者是否全數遞補 | 可間接掌握首次中籤後退出簽約的程度 | | 是否出現無順位供應 | 可確認是否存在未簽約或取消簽約的戶數 | | 周邊實際成交價 | 可與實際簽約價格而非開價進行比較 | 尤其平均競爭率可能因熱門住宅戶型的申請人數而推高整體數值。低樓層、非熱門朝向或高價住宅戶型的簽約情況，可能與平均競爭率不同。 ## 申購前應計算的實際費用 預售公告中列出的住宅價格，未必是最終所需的全部資金。申購者應合計以下項目，制定資金計畫。 **預計總取得成本 = 預售價格 + 陽台擴建費 + 付費選配 + 取得相關稅費·費用 + 貸款利息及保證費用 + 入住附帶費用** 需要確認的主要項目如下。 - 簽約金、期中款、尾款的金額與繳納日期 - 是否提供期中款貸款及利息負擔方式 - 個人住宅抵押貸款成數與總負債本息償還比率的適用可能性 - 既有住宅出售或退還租賃保證金的時程 - 取得稅與登記費用 - 陽台擴建及家電、裝修材料選配項目的價格 - 為入住延遲預留的額外居住費與金融成本 預售價格越高，相較於準備簽約金，能否取得尾款貸款可能成為更大的變數。金融規定可能依個人所得、負債、持有住宅數量及貸款撥付時間而有所不同，因此不應僅憑目前條件，斷定入住時可取得的貸款金額。 ## 預定社區應與確定供應區分 提供資料提及的未來主要專案包括노량진뉴타운 5구역 써밋더트레시아、흑석뉴타운 9구역 디에이치 켄트로나인、장위뉴타운 10구역 장위 푸르지오 마크원等。 然而，都市更新專案的社區名稱、一般銷售戶數、預售時間與價格，可能依管理處分、施工費協議、預售保證、許可審批及組合時程而變更。不應將媒體報導或市場展望中出現的預估預售價格，當作確定價格使用。 確認順序如下。 1. 在首爾市都市更新專案資訊平台정보몽땅確認專案階段與組合公告。 2. 在청약Home確認是否已公布住戶招募公告。 3. 透過公告確認各住宅戶型供應價格、選配、繳款條件及申購資格。 4. 在國土交通部實際成交價公開系統，比較周邊新建住宅與入住權的實際交易。 5. 若依賴貸款，應以金融機構審核為前提，擬定保守的資金計畫。 ## 判斷應等待還是申購的標準 若僅憑「下一次預售會更貴」的預期決定是否申購，可能忽略價格調整、利率變化及入住時的貸款風險。反之，若只以過去價格為準，無條件認為目前預售價格被高估，也可能無法反映供應稀缺性與地段差異。 能夠回答以下所有問題時，再考慮申購較為合理。 - 與周邊屋齡較新的住宅實際成交價相比，價差是多少？ - 即使計入入住前產生的利息，是否仍能負擔？ - 即使房價在一段期間內不上漲，是否仍有意願自住？ - 能否在不依賴他人資金或不確定的出售款項下，備妥簽約金與尾款？ - 是否已在公告中確認轉售限制、自住義務與申購限制條件？ - 比較的是實際各棟、各戶供應金額，而非預估的一般預售價格嗎？ 首爾新市鎮的預售價格同時反映了對供應不足的憂慮、新建住宅偏好與成本上升。雖然可能觀察到價格向下僵固性，但這不代表所有社區在所有時間點都能維持價格。相較申購競爭率，公告、總取得成本、周邊實際成交價格與個人償還能力應被優先考量。 ## FAQ ### 非江南新市鎮的預售價格真的比江南公寓還貴嗎？ 部分社區的總預售價可能高於江南地區適用價格上限制的社區。不過，若比較專用面積59㎡與84㎡等不同住宅類型，或未考量是否適用價格上限制及選配費用，價格倒掛的情況可能會被誇大，因此應以相同面積及相同時間點的條件進行比較。 ### 為什麼適用預售價格上限制後，價格會相對較低？ 適用預售價格上限制的住宅，是依據土地費、基本型建築費及認可的加成費用等計算價格。由於難以直接反映市場預期價格，雖然有以低於周邊市價供應的案例，但實際價格會因土地費及開發條件而異。 ### 第一順位申購截止，是否表示預售價格合理？ 不是。第一順位截止表示申請人數多於供應戶數。若一般預售戶數較少，即使價格較高也很容易截止，之後也可能出現放棄簽約或無順位供應。 ### 可以用每3.3㎡的預售價格計算公寓總價嗎？ 可用於粗略比較，但不適合用來準確計算總預售價。每3.3㎡的價格通常以供應面積為基準標示，且可能未反映各樓層價格、陽台擴建費及選配項目。 ### 除了預售價格外，還需要準備哪些費用？ 應考量陽台擴建費、付費選配、取得相關稅費與登記費用、期中款及尾款貸款利息、保證費用與入住附帶費用。還必須計算各繳款時間點的現金流，才能避免實際資金不足。 ### 預估預售價格與入住者招募公告中的價格，應以哪一個為準？ 應以入住者招募公告中記載的棟別、戶號及各住宅類型的供應金額為準。預估預售價格可能在協商開發費用及取得許可的過程中變動，社區名稱與供應時程也可能更改。 ### 可以直接比較入住權交易價格與一般預售價格嗎？ 直接比較時應謹慎。入住權交易金額可能牽涉組合會員分攤金、已繳金額及溢價的處理方式，因此僅憑申報的交易金額，很難判斷最終取得成本。 ### 後續社區的預售價格上漲，先預售的社區就一定會上漲嗎？ 並非如此。後續預售價格可能提高市場對既有社區的價格預期，但實際價格走勢會因入住時的市場情況、利率、產品差異、供應量及個別棟別與戶號條件而異。 ### 要在哪裡查詢首爾新市鎮的預售時程？ 可在首爾市整備事業資訊總匯查詢整備事業階段與組合公告。申購時程、確定的預售價格及資格條件，應以申購Home上發布的入住者招募公告為準進行確認。 ## Sources - [申購Home](https://www.applyhome.co.kr/) - [首爾特別市整備事業資訊總匯](https://cleanup.seoul.go.kr/) - [國土交通部實際交易價格公開系統](https://rt.molit.go.kr/) - [國家法令資訊中心住宅法](https://www.law.go.kr/법령/주택법) ## Images ![首爾舊社區與新建高樓、上升的硬幣、建築成本圖示及天秤上的住宅](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NzEyOSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--a1b22e5278386a72ad9c04513f866b78810134c8/ai-429bdae3.webp) ![公寓大樓、漏斗中的申購人潮、放大鏡下的住宅資料，以及成本、時間與風險圓形圖](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NzEzNSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--28507ce8881b57de456f3c881208132c871248c1/ai-4c76ab7a.webp)