--- title: "Warum Maklergebühren für Officetels höher sind als für Wohnimmobilien und wie sie berechnet werden" locale: de category: knowledge_base category_name: "Wissensdatenbank" translation_status: reviewed license: cc_by author: "naikeu" source_url: https://injoys.com/en/articles/officetel-brokerage-fee-higher-reason published_at: 2026-07-09T13:35:53+09:00 --- # Warum Maklergebühren für Officetels höher sind als für Wohnimmobilien und wie sie berechnet werden > Officetels werden im Maklervergütungssystem grundsätzlich als Vermittlungsobjekte behandelt, die nicht als Wohnimmobilien gelten, selbst wenn sie tatsächlich bewohnt werden. Daher können höhere Sätze als für Wohnimmobilien gelten. Für Officetels, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, etwa eine ausschließlich nutzbare Fläche von höchstens 85㎡, gelten jedoch Höchstsätze von 0.4% für Mietverträge und 0.5% für Kauf und Tausch. ## Key Points - Da Officetels nach dem Baugesetz als Büroeinrichtungen eingestuft werden, gilt die allgemeine Maklervergütungstabelle für Wohnimmobilien nicht unverändert. - Für Officetels mit einer ausschließlich nutzbaren Fläche von höchstens 85㎡, einer eigenen Küche in Stehhöhe, einer eigenen Toilette mit Wasserspülung und Badeeinrichtungen gelten gesonderte Officetel-Sätze. - Für Officetels, die die Voraussetzungen für eine Wohnnutzung erfüllen, betragen die Höchstsätze 0.5% für Kauf und Tausch sowie 0.4% für Mietverträge und Ähnliches. - Officetels, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, gelten als andere Vermittlungsobjekte als Wohnimmobilien. Die Vergütung kann bis zu 0.9% des Transaktionswerts ausgehandelt werden. - 0.4% ist kein zwingend zu zahlender Festpreis, sondern der gesetzliche Höchstsatz. Daher sollte die Höhe der Maklervergütung vor Vertragsabschluss ausgehandelt und geprüft werden. Beim Abschluss eines Vertrags über ein Officetel kann es irritieren, dass die Maklergebühr höher ausfällt als bei einer Wohnung oder Villa, obwohl es sich ebenfalls wie ein „Zuhause“ anfühlt. Der genaue Rechtsbegriff lautet nicht „Maklergebühr“, sondern „Maklervergütung“. Der Hauptgrund für den Unterschied besteht darin, dass Officetels im System der Maklervergütung nicht genauso behandelt werden wie gewöhnliche Wohnungen. ## Zentrale Schlussfolgerung Die Maklervergütung für Officetels erscheint deshalb teuer, weil Officetels grundsätzlich nicht als Wohnungen, sondern als sonstige Maklerobjekte eingestuft werden. Für Officetels bis zu einer bestimmten Größe, die tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden, gelten jedoch gesonderte ermäßigte Sätze. | Kategorie | Anwendungsvoraussetzungen | Höchstsatz für Mietverträge usw. | Höchstsatz für Kauf und Tausch | |---|---:|---:|---:| | Officetel, das die Voraussetzungen für Wohnzwecke erfüllt | Exklusive Nutzfläche von höchstens 85㎡ und bestimmte Ausstattung vorhanden | 0.4% | 0.5% | | Officetel, das die Voraussetzungen nicht erfüllt | Obige Voraussetzungen nicht erfüllt | Vereinbarung bis höchstens 0.9% | Vereinbarung bis höchstens 0.9% | | Wohnung | Anwendung der Vergütungstabelle für Wohnimmobilien gemäß Verordnung der Stadt oder Provinz | Staffelung nach Transaktionswert | Staffelung nach Transaktionswert | Wichtig ist, dass 0.4% kein „fester Satz ist, der unbedingt gezahlt werden muss“, sondern ein „Höchstsatz, der nicht überschritten werden darf“. Die tatsächliche Maklervergütung wird innerhalb dieser Obergrenze zwischen dem Auftraggeber und dem zugelassenen Immobilienmakler vereinbart. ## Warum kann ein Officetel teurer sein als eine Wohnung? ### 1. Ein Officetel wird unabhängig von der tatsächlichen Nutzung zunächst anders als eine Wohnung eingestuft Auch wenn ein Officetel über ein Bett, eine Küche und eine Toilette verfügt und tatsächlich von Menschen bewohnt wird, gilt nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht automatisch dieselbe Vergütungstabelle wie für gewöhnliche Wohnungen. Die Durchführungsverordnung zum Gesetz über zugelassene Immobilienmakler unterscheidet zwischen der Maklervergütung für Wohnungen und der Maklervergütung für sonstige Maklerobjekte. Daher wird ein Officetel zunächst als „sonstiges Maklerobjekt“ betrachtet. Nur wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, kommt der gesonderte Officetel-Satz zur Anwendung. ### 2. Werden die Voraussetzungen für Wohnzwecke nicht erfüllt, können bis zu 0.9% gelten Allein die Tatsache, dass ein Officetel zu Wohnzwecken genutzt wird, führt nicht immer dazu, dass bei einem Mietvertrag 0.4% gelten. Um den gesetzlich vorgesehenen gesonderten Officetel-Satz anwenden zu können, müssen sämtliche folgenden Voraussetzungen erfüllt sein. - Die exklusive Nutzfläche darf höchstens 85㎡ betragen. - Es muss eine ausschließlich nutzbare Einbauküche mit Wasser- und Abwasseranschluss vorhanden sein. - Es muss eine ausschließlich nutzbare Toilette mit Wasserspülung vorhanden sein. - Es muss eine Badeeinrichtung vorhanden sein. - Auch eine Ausführung, bei der sich die Badeeinrichtung in der ausschließlich nutzbaren Toilette mit Wasserspülung befindet, kann anerkannt werden. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wird das Officetel als sonstiges Maklerobjekt behandelt, und die Maklervergütung wird bis zu einer Obergrenze von 0.9% des Transaktionswerts vereinbart. Dadurch kann sie deutlich höher erscheinen als der Satz für Wohnungsmietverträge. ## Sätze der Maklervergütung für zu Wohnzwecken genutzte Officetels Für Officetels, die die Voraussetzungen erfüllen, gelten folgende Obergrenzen der Maklervergütung. | Transaktionsart | Höchstsatz | Bedeutung | |---|---:|---| | Kauf und Tausch | 0.5% | Transaktionswert × 0.005 oder weniger | | Jeonse-, Monatsmietverträge und sonstige Mietverträge | 0.4% | Transaktionswert × 0.004 oder weniger | Dabei ist die Formulierung „oder weniger“ wichtig. Der Höchstsatz bezeichnet lediglich den maximalen Betrag, den der Makler verlangen darf. Er bedeutet nicht, dass dieser Prozentsatz zwingend vollständig gezahlt werden muss. Auch die Gesetzesauslegung des koreanischen Ministeriums für Gesetzgebung aus dem Jahr 2026 kam zu dem Ergebnis, dass die Maklervergütung für ein Officetel, das die Voraussetzungen für Wohnzwecke erfüllt, mit dem Auftraggeber vereinbart werden muss. ## Berechnung der Maklergebühr bei Monatsmiete für ein Officetel Bei einem Monatsmietvertrag wird nicht nur die Kaution berücksichtigt. Vielmehr wird die Monatsmiete mit einem bestimmten Multiplikator umgerechnet, um den Transaktionswert zu bestimmen. ### Grundformel - Üblicher Transaktionswert bei Monatsmiete = Kaution + Monatsmiete × 100 - Liegt das obige Berechnungsergebnis unter 50 Millionen Won = Kaution + Monatsmiete × 70 - Obergrenze der Maklervergütung = Transaktionswert × geltender Höchstsatz Erfüllt das vermietete Officetel die Voraussetzungen für Wohnzwecke, wird der berechnete Transaktionswert mit 0.4% multipliziert. ## Berechnungsbeispiel: Kaution 30 Millionen Won, Monatsmiete 700.000 Won | Posten | Berechnung | |---|---:| | Kaution | 30,000,000 Won | | Umgerechnete Monatsmiete | 700,000 Won × 100 = 70,000,000 Won | | Transaktionswert | 30,000,000 Won + 70,000,000 Won = 100,000,000 Won | | Höchstsatz für die Vermietung eines zu Wohnzwecken genutzten Officetels | 0.4% | | Obergrenze der Maklervergütung | 100,000,000 Won × 0.004 = 400,000 Won | Bei einem Monatsmietvertrag für ein zu Wohnzwecken genutztes Officetel mit einer Kaution von 30 Millionen Won und einer Monatsmiete von 700.000 Won beträgt die Obergrenze der Maklervergütung somit 400.000 Won. Da es sich um eine Obergrenze handelt, kann der tatsächlich verlangte Betrag vor Vertragsabschluss ausgehandelt werden. ## Warum entsteht im Vergleich zu einer Wohnung mit denselben Konditionen ein Unterschied? Bei einem Wohnungsmietvertrag in Seoul beträgt der Höchstsatz beispielsweise für einen Transaktionswert von mindestens 100 Millionen Won und weniger als 600 Millionen Won 0.3%. Da der Transaktionswert im obigen Beispiel 100 Millionen Won beträgt, kann die Obergrenze der Maklervergütung für eine Wohnung in Seoul bei 300.000 Won liegen. Erfüllt ein Officetel mit derselben Kaution und Monatsmiete hingegen die Voraussetzungen für Wohnzwecke, gilt für den Mietvertrag der Officetel-Höchstsatz von 0.4%, sodass die Obergrenze 400.000 Won beträgt. Auch wenn dieselben Räumlichkeiten zu Wohnzwecken genutzt werden, entsteht ein Unterschied, weil die Vorschriften zur Maklervergütung von einer anderen Einstufung ausgehen. | Beispiel | Transaktionswert | Geltender Höchstsatz | Obergrenze der Maklervergütung | |---|---:|---:|---:| | Beispiel eines Wohnungsmietvertrags in Seoul | 100 Millionen Won | 0.3% | 300.000 Won | | Mietvertrag für ein Officetel, das die Voraussetzungen für Wohnzwecke erfüllt | 100 Millionen Won | 0.4% | 400.000 Won | | Officetel, das die Voraussetzungen für Wohnzwecke nicht erfüllt | 100 Millionen Won | bis zu 0.9% | Vereinbarung bis maximal 900.000 Won | Die Maklervergütung für Wohnungen kann jedoch je nach regionaler Verordnung und Transaktionswert variieren. Bei einem tatsächlichen Vertragsabschluss sollte daher die aktuelle Vergütungstabelle der jeweiligen Stadt oder Provinz geprüft werden. ## Checkliste vor Vertragsabschluss Um festzustellen, ob für ein Officetel eine überhöhte Maklervergütung verlangt wird, empfiehlt sich eine Prüfung in der folgenden Reihenfolge. 1. **Nutzungsart im Gebäuderegister prüfen**: Prüfen Sie, ob es sich um ein Officetel, eine andere Gewerbeimmobilie oder eine Einrichtung für den täglichen Bedarf handelt. 2. **Exklusive Nutzfläche prüfen**: Prüfen Sie, ob die exklusive Nutzfläche und nicht die Gesamtangebotsfläche höchstens 85㎡ beträgt. 3. **Ausstattungsvoraussetzungen prüfen**: Prüfen Sie, ob eine ausschließlich nutzbare Einbauküche, eine ausschließlich nutzbare Toilette mit Wasserspülung und eine Badeeinrichtung vorhanden sind. 4. **Transaktionswert berechnen**: Bei einer Monatsmiete wenden Sie zunächst die Formel Kaution + Monatsmiete × 100 an. 5. **Höchstsatz anwenden**: Berechnen Sie die Obergrenze bei einem Mietvertrag für ein Officetel, das die Voraussetzungen für Wohnzwecke erfüllt, anhand von 0.4% und bei Kauf oder Tausch anhand von 0.5%. 6. **Vereinbarten Betrag prüfen**: Da der Höchstsatz den Maximalwert darstellt, sollte der tatsächlich zu zahlende Betrag vor Vertragsabschluss eindeutig vereinbart werden. 7. **Bestätigung und Erläuterung zum Maklerobjekt prüfen**: Prüfen Sie, ob die Höhe der Maklervergütung und ihre Berechnungsgrundlage korrekt in der Erläuterung und auf der Quittung angegeben sind. ## Häufige Missverständnisse ### Gilt bei einer Nutzung zu Wohnzwecken immer der Wohnungssatz? Nein. Allein aufgrund der tatsächlichen Nutzung zu Wohnzwecken gilt nicht automatisch die Vergütungstabelle für Wohnungen. Bei einem Officetel müssen die Voraussetzungen für den gesonderten Officetel-Satz geprüft werden. ### Ist 0.4% ein Betrag, der nicht heruntergehandelt werden kann? Nein. 0.4% ist der Höchstsatz, der bei Mietverträgen und ähnlichen Transaktionen für Officetels gilt, die die Voraussetzungen für Wohnzwecke erfüllen. Dies bedeutet, dass die gesetzliche Obergrenze nicht überschritten werden darf, nicht aber, dass zwingend die gesamten 0.4% gezahlt werden müssen. ### Gehört auch Jeonse zu den Mietverträgen usw.? Jeonse- und Monatsmietverträge, die weder Kauf noch Tausch darstellen, gehören im Allgemeinen zu den Mietverträgen usw. Jeonse- und Monatsmietverträge für Officetels, die die Voraussetzungen für Wohnzwecke erfüllen, werden anhand eines Höchstsatzes von 0.4% berechnet. ## Zusammenfassung Dass die Maklergebühr für ein Officetel höher erscheint als für eine Wohnung, liegt nicht lediglich daran, dass der Makler mehr verlangen möchte. Im System werden Officetels zunächst anders als Wohnungen eingestuft, und nur bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen gilt ein gesonderter ermäßigter Satz. Vertragspartner sollten prüfen, „ob die exklusive Nutzfläche höchstens 85㎡ beträgt“, „ob die Voraussetzungen hinsichtlich ausschließlich nutzbarer Einbauküche, Toilette und Badeeinrichtung erfüllt sind“, „ob der Transaktionswert bei Monatsmiete korrekt berechnet wurde“ und „ob der vereinbarte Betrag innerhalb des Höchstsatzes liegt“. Durch die Prüfung dieser vier Punkte lässt sich relativ eindeutig beurteilen, warum die Maklervergütung für das Officetel in dieser Höhe berechnet wurde und ob eine überhöhte Forderung vorliegt. ## FAQ ### Was ist der Hauptgrund dafür, dass die Maklerprovision für ein Officetel höher ist als für eine Wohnimmobilie? Auch wenn ein Officetel tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, gilt es im System der Maklervergütung zunächst nicht als gewöhnliche Wohnimmobilie, sondern als sonstiges Maklerobjekt. Nur für Officetels, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, gelten gesonderte ermäßigte Provisionssätze. ### Gilt für ein zu Wohnzwecken genutztes Officetel bei einem Mietvertrag immer ein Provisionssatz von 0.4%? Nein. Der Höchstsatz von 0.4% für Mietverträge und ähnliche Geschäfte gilt nur, wenn die ausschließliche Nutzfläche höchstens 85㎡ beträgt und die gesetzlich vorgeschriebenen Ausstattungsanforderungen erfüllt sind, darunter eine eigene Küche in westlicher Ausführung, eine eigene Toilette mit Wasserspülung und eine Badeeinrichtung. ### Ist der Provisionssatz von 0.4% für die Vermietung eines Officetels ein fester Satz? Es handelt sich nicht um einen festen Satz, sondern um einen Höchstsatz. Die Maklervergütung darf diese Grenze nicht überschreiten; der tatsächliche Betrag wird zwischen dem Auftraggeber und dem zugelassenen Immobilienmakler vereinbart. ### Wie hoch ist die maximale Maklervergütung für ein Officetel mit einer Kaution von 30 Millionen Won und einer Monatsmiete von 700.000 Won? Der Transaktionswert beträgt 30 Millionen Won + 700.000 Won × 100 = 100 Millionen Won. Bei einem Mietvertrag für ein Officetel, das die Voraussetzungen für eine Wohnnutzung erfüllt, liegt die maximale Maklervergütung bei 100 Millionen Won × 0.4% = 400.000 Won. ### Wird die Provision bei einem Officetel mit Jeonse-Mietvertrag ebenfalls mit 0.4% berechnet? Jeonse zählt zu Mietverträgen und ähnlichen Geschäften und nicht zu Kauf oder Tausch. Bei einem Officetel, das die Voraussetzungen für eine Wohnnutzung erfüllt, entspricht die maximale Maklervergütung daher der Jeonse-Kaution multipliziert mit 0.4%. ### Was gilt für ein Officetel mit einer ausschließlichen Nutzfläche von mehr als 85㎡? Ein Officetel mit einer ausschließlichen Nutzfläche von mehr als 85㎡ erfüllt nicht die Voraussetzungen für den gesonderten ermäßigten Officetel-Provisionssatz. Es gilt daher als sonstiges Maklerobjekt, und die Provision kann bis zu höchstens 0.9% des Transaktionswerts vereinbart werden. ### Wie hoch ist die maximale Maklervergütung beim Kauf eines Officetels? Für Kauf- und Tauschgeschäfte mit einem Officetel, das die Voraussetzungen wie eine ausschließliche Nutzfläche von höchstens 85㎡ erfüllt, beträgt der Höchstsatz der Maklervergütung 0.5%. Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann eine Provision von bis zu höchstens 0.9% vereinbart werden. ### Was sollte ich prüfen, wenn mir die verlangte Maklervergütung zu hoch erscheint? Zu prüfen sind die ausschließliche Nutzfläche, die Ausstattungsanforderungen, die Formel zur Berechnung des Transaktionswerts, der angewandte Provisionssatz und der im Prüfungs- und Erläuterungsformular für das Maklerobjekt angegebene Betrag der Maklervergütung. Wurde der Höchstsatz überschritten, ist dies eine Grundlage dafür, eine Anpassung zu verlangen. ## Sources - [Nationales Rechtsinformationszentrum, Durchführungsverordnung zum Gesetz über zugelassene Immobilienmakler, Artikel 20](https://www.law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=106773) - [Auslegungsfall 25-0969 des Ministeriums für Regierungsgesetzgebung zur Frage, ob die Maklerprovision für ein Officetel vereinbart werden kann](https://www.law.go.kr/LSW/expcInfoP.do?expcSeq=342651&mode=2) - [Leicht zugängliche Rechtsinformationen für den Alltag: Berechnung der Immobilienmaklerprovision](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2&csmSeq=649) - [Informationen der Stadt Seoul zur Immobilienmaklerprovision](https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do) ## Images ![Vektorillustration, die ein Wohnhaus und ein Officetel auf einer Waage gegenüberstellt und die Unterschiede bei der Maklergebühr sowie die Voraussetzungen für eine Wohnnutzung zeigt](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6OTY5LCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--5eab5d76a7fab2ce6b62f4d444f22bbf4a53a1e1/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%209%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%92%E1%85%AE%2001_09_04.webp) ![Darstellung des Ablaufs zur Bestimmung der Maklergebühr, die ein Officetel-Gebäude, eine Checkliste für die Ausstattung, einen Taschenrechner und eine Verhandlungsszene miteinander verbindet](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6OTc2LCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--2e76797da17f1382fe1fd55d773f3a1f5b3329ff/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%209%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%92%E1%85%AE%2001_24_28.webp)