---
title: "Alasan Komisi Perantara Officetel Lebih Mahal daripada Rumah dan Cara Menghitungnya"
locale: id
category: knowledge_base
category_name: "Basis Pengetahuan"
translation_status: machine
license: cc_by
author: "Injoys Admin"
source_url: https://injoys.com/en/articles/officetel-brokerage-fee-higher-reason
published_at: 2026-07-09T13:35:53+09:00
---

# Alasan Komisi Perantara Officetel Lebih Mahal daripada Rumah dan Cara Menghitungnya

> Officetel, meskipun sebenarnya dihuni orang, pada prinsipnya diperlakukan dalam sistem imbalan perantara sebagai objek perantaraan yang bukan rumah, sehingga dapat dikenakan tarif lebih tinggi daripada rumah. Namun, officetel yang memenuhi persyaratan tertentu, seperti luas eksklusif 85㎡ atau kurang, dikenai tarif batas atas 0.4% untuk sewa dan 0.5% untuk jual beli atau tukar-menukar.

## Key Points

- Karena officetel menurut Undang-Undang Bangunan diklasifikasikan sebagai bagian dari fasilitas bisnis, tabel imbalan perantara rumah umum tidak diterapkan begitu saja.
- Officetel dengan luas eksklusif 85㎡ atau kurang dan dilengkapi dapur berdiri eksklusif, toilet siram eksklusif, fasilitas mandi, dan sebagainya dikenai tarif officetel tersendiri.
- Tarif batas atas untuk officetel yang memenuhi persyaratan hunian adalah 0.5% untuk jual beli atau tukar-menukar, dan 0.4% untuk sewa dan sejenisnya.
- Officetel yang tidak memenuhi persyaratan dapat dianggap sebagai objek perantaraan selain rumah dan dapat dinegosiasikan dalam batas 0.9% dari nilai transaksi.
- 0.4% bukan tarif tetap yang wajib dibayar, melainkan tarif batas atas menurut hukum, sehingga jumlah imbalan perantara harus dinegosiasikan dan dikonfirmasi sebelum kontrak.

Saat menandatangani kontrak officetel, meskipun terasa seperti “rumah untuk ditinggali” yang sama, ada kalanya orang terkejut karena biaya perantara lebih tinggi daripada apartemen atau vila. Istilah hukum yang tepat bukan “biaya perantara”, melainkan “imbalan perantara”, dan alasan utama timbulnya perbedaan ini adalah karena officetel tidak diperlakukan persis sama dengan rumah biasa dalam sistem imbalan perantara.

## Kesimpulan utama

Alasan imbalan perantara officetel terasa mahal adalah karena pada prinsipnya officetel tidak berada dalam kategori rumah, melainkan dalam sistem objek perantaraan selain rumah. Namun, untuk officetel berukuran tertentu atau lebih kecil yang benar-benar digunakan sebagai hunian, terdapat tarif khusus yang lebih ringan.

| Kategori | Syarat penerapan | Tarif batas atas sewa dan sejenisnya | Tarif batas atas jual beli·pertukaran |
|---|---:|---:|---:|
| Officetel yang memenuhi syarat hunian | Luas khusus 85㎡ atau kurang dan memenuhi fasilitas tertentu | 0.4% | 0.5% |
| Officetel yang tidak memenuhi syarat | Tidak memenuhi syarat di atas | Disepakati dalam batas 0.9% | Disepakati dalam batas 0.9% |
| Rumah | Menerapkan tabel imbalan perantara rumah berdasarkan peraturan daerah kota·provinsi | Berbeda menurut rentang nilai transaksi | Berbeda menurut rentang nilai transaksi |

Hal pentingnya adalah bahwa 0.4% bukan “tarif tetap yang wajib dibayar tanpa syarat”, melainkan “tarif batas atas yang tidak boleh dilampaui”. Imbalan perantara yang sebenarnya ditentukan melalui kesepakatan antara pihak pemberi kuasa perantaraan dan agen real estat berlisensi yang berpraktik, dalam batas tersebut.

## Mengapa officetel bisa lebih mahal daripada rumah?

### 1. Officetel dimulai dari klasifikasi yang berbeda dari rumah, terlepas dari apakah benar-benar dihuni

Meskipun officetel memiliki tempat tidur, dapur, dan kamar mandi serta benar-benar ditempati orang, tabel imbalan perantara rumah biasa tidak otomatis diterapkan menurut peraturan. Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi mengatur secara terpisah imbalan perantara untuk rumah dan imbalan perantara untuk objek perantaraan selain rumah.

Karena itu, officetel terlebih dahulu dipandang sebagai “objek perantaraan selain rumah”, dan hanya jika memenuhi syarat tertentu di antaranya, tarif officetel khusus diterapkan.

### 2. Jika tidak memenuhi syarat hunian, batas 0.9% dapat diterapkan

Fakta bahwa suatu unit sedang digunakan sebagai hunian tidak selalu berarti tarif 0.4% untuk sewa otomatis diterapkan. Agar dapat menerima tarif khusus officetel menurut peraturan, semua syarat berikut harus dipenuhi.

- Luas khusus harus 85㎡ atau kurang
- Harus ada dapur berdiri khusus yang dilengkapi fasilitas air bersih dan pembuangan
- Harus ada toilet siram khusus
- Harus ada fasilitas mandi
- Bentuk fasilitas mandi yang termasuk dalam toilet siram khusus juga dapat diakui

Jika syarat ini tidak terpenuhi, unit tersebut dipandang sebagai objek perantaraan selain rumah, sehingga imbalan perantara disepakati dalam batas 0.9% dari nilai transaksi. Pada saat ini, biayanya dapat terasa jauh lebih tinggi daripada tarif sewa rumah.

## Tarif imbalan perantara officetel hunian

Batas atas imbalan perantara officetel yang memenuhi syarat adalah sebagai berikut.

| Jenis transaksi | Tarif batas atas | Arti |
|---|---:|---|
| Jual beli·pertukaran | 0.5% | Dalam batas nilai transaksi × 0.005 |
| Jeonse·sewa bulanan dan sewa lainnya | 0.4% | Dalam batas nilai transaksi × 0.004 |

Di sini, ungkapan “dalam batas” penting. Tarif batas atas hanya berarti rentang maksimum yang dapat ditagih oleh perantara, bukan berarti harus dibayar persis sesuai persentase tersebut. Penafsiran hukum Kementerian Legislasi pada 2026 juga memandang bahwa saat menentukan imbalan perantara officetel yang memenuhi syarat hunian, hal itu harus disepakati dengan pihak pemberi kuasa perantaraan.

## Cara menghitung biaya perantara sewa bulanan officetel

Dalam kontrak sewa bulanan, yang dilihat bukan hanya uang jaminan, melainkan sewa bulanan dikonversi dengan kelipatan tertentu untuk menghitung nilai transaksi.

### Rumus dasar

- Nilai transaksi sewa bulanan umum = uang jaminan + sewa bulanan × 100
- Jika hasil perhitungan di atas kurang dari 50,000,000 won = uang jaminan + sewa bulanan × 70
- Batas atas imbalan perantara = nilai transaksi × tarif batas atas yang berlaku

Jika sewa officetel memenuhi syarat hunian, cukup kalikan nilai transaksi yang dihitung dengan 0.4%.

## Contoh perhitungan: uang jaminan 30,000,000 won, sewa bulanan 700,000 won

| Item | Perhitungan |
|---|---:|
| Uang jaminan | 30,000,000 won |
| Nilai konversi sewa bulanan | 700,000 won × 100 = 70,000,000 won |
| Nilai transaksi | 30,000,000 won + 70,000,000 won = 100,000,000 won |
| Tarif batas atas sewa officetel hunian | 0.4% |
| Batas atas imbalan perantara | 100,000,000 won × 0.004 = 400,000 won |

Dengan demikian, batas atas imbalan perantara untuk kontrak sewa bulanan officetel hunian dengan uang jaminan 30,000,000 won dan sewa bulanan 700,000 won adalah 400,000 won. Karena jumlah ini adalah batas atas, jumlah tagihan sebenarnya dapat disepakati sebelum kontrak.

## Mengapa ada perbedaan jika dibandingkan dengan rumah dengan kondisi yang sama?

Misalnya, untuk sewa rumah berdasarkan standar Seoul, tarif batas atas pada rentang nilai transaksi 100,000,000 won atau lebih dan kurang dari 600,000,000 won adalah 0.3%. Nilai transaksi pada contoh di atas adalah 100,000,000 won, sehingga jika itu adalah rumah yang berlokasi di Seoul, batas atas imbalan perantara dapat menjadi 300,000 won.

Sebaliknya, jika officetel dengan uang jaminan dan sewa bulanan yang sama memenuhi syarat hunian, tarif batas atas sewa officetel sebesar 0.4% diterapkan, sehingga batas atasnya adalah 400,000 won. Meskipun ruang yang sama digunakan untuk tujuan hunian, perbedaan timbul karena titik awal aturan imbalan perantara berbeda.

| Contoh | Nilai transaksi | Tarif batas atas yang berlaku | Batas atas imbalan perantara |
|---|---:|---:|---:|
| Contoh sewa rumah standar Seoul | 100,000,000 won | 0.3% | 300,000 won |
| Sewa officetel yang memenuhi syarat hunian | 100,000,000 won | 0.4% | 400,000 won |
| Officetel yang tidak memenuhi syarat hunian | 100,000,000 won | Dalam batas 0.9% | Disepakati hingga maksimal 900,000 won |

Namun, imbalan perantara rumah dapat berbeda tergantung peraturan daerah dan rentang nilai transaksi, sehingga dalam kontrak sebenarnya perlu memeriksa tabel tarif terbaru dari kota·provinsi terkait.

## Checklist yang harus diperiksa sebelum kontrak

Untuk memastikan apakah imbalan perantara officetel ditagih berlebihan, sebaiknya periksa dengan urutan berikut.

1. **Periksa penggunaan pada register bangunan**: Pastikan apakah itu officetel, fasilitas bisnis lain, atau fasilitas kehidupan lingkungan.
2. **Periksa luas khusus**: Lihat apakah luas khususnya 85㎡ atau kurang, bukan luas pasokan.
3. **Periksa syarat fasilitas**: Pastikan apakah dapur berdiri khusus, toilet siram khusus, dan fasilitas mandi semuanya tersedia.
4. **Hitung nilai transaksi**: Jika sewa bulanan, terapkan terlebih dahulu rumus uang jaminan + sewa bulanan × 100.
5. **Terapkan tarif batas atas**: Untuk sewa officetel yang memenuhi syarat hunian, hitung batas atas berdasarkan 0.4%; untuk jual beli·pertukaran, berdasarkan 0.5%.
6. **Periksa jumlah yang disepakati**: Karena tarif batas atas adalah jumlah maksimum, sepakati dengan jelas jumlah pembayaran sebenarnya sebelum kontrak.
7. **Periksa dokumen konfirmasi·penjelasan objek perantaraan**: Pastikan jumlah imbalan perantara dan dasar perhitungannya tertulis sesuai pada dokumen penjelasan dan kuitansi.

## Poin yang sering membingungkan

### Jika tinggal sebagai hunian, apakah otomatis memakai tarif rumah?

Tidak. Tabel imbalan perantara rumah tidak diterapkan hanya berdasarkan fakta bahwa unit tersebut benar-benar dihuni. Untuk officetel, syarat tarif officetel khusus harus diperiksa.

### Apakah 0.4% adalah jumlah yang tidak bisa ditawar?

Tidak. 0.4% adalah tarif batas atas yang diterapkan pada officetel yang memenuhi syarat hunian dalam transaksi sewa dan sejenisnya. Artinya tidak boleh melampaui batas hukum, bukan berarti seluruh 0.4% harus dibayar.

### Apakah jeonse juga termasuk dalam sewa dan sejenisnya?

Secara umum, jeonse dan sewa bulanan yang bukan jual beli·pertukaran termasuk dalam sewa dan sejenisnya. Jeonse·sewa bulanan officetel yang memenuhi syarat hunian dihitung berdasarkan tarif batas atas 0.4%.

## Ringkasan

Alasan biaya perantara officetel terasa lebih mahal daripada rumah bukan semata-mata karena perantara ingin menerima lebih banyak. Dalam sistem, officetel dimulai dari klasifikasi yang berbeda dari rumah, dan hanya jika memenuhi syarat tertentu, tarif khusus yang lebih ringan diterapkan.

Pihak yang membuat kontrak harus memeriksa “apakah luas khususnya 85㎡ atau kurang”, “apakah memenuhi syarat dapur berdiri khusus·toilet·fasilitas mandi”, “apakah nilai transaksi sewa bulanan telah dihitung dengan benar”, dan “apakah jumlahnya disepakati dalam batas tarif batas atas”. Jika empat hal ini diperiksa, Anda dapat menilai dengan relatif jelas mengapa imbalan perantara officetel muncul sebesar jumlah tersebut dan apakah ada tagihan yang melebihi batas.

## FAQ

### Apa alasan terbesar biaya perantara officetel lebih mahal daripada rumah?
Karena meskipun officetel digunakan untuk tempat tinggal sebenarnya, dalam sistem imbalan perantara, officetel pada dasarnya berawal sebagai objek perantara selain rumah, bukan rumah biasa. Hanya officetel yang memenuhi persyaratan tertentu yang mendapat penerapan tarif terpisah yang diringankan.

### Jika officetel untuk hunian, apakah otomatis berlaku 0,4% untuk sewa?
Tidak. Tarif batas atas 0,4% untuk sewa dan sebagainya berlaku jika luas penggunaan eksklusif 85㎡ atau kurang dan memenuhi persyaratan fasilitas menurut peraturan perundang-undangan, seperti dapur berdiri eksklusif, toilet siram eksklusif, dan fasilitas mandi.

### Apakah 0,4% untuk sewa officetel adalah tarif tetap?
Itu bukan tarif tetap, melainkan tarif batas atas. Imbalan perantara tidak boleh melebihi batas ini, dan jumlah sebenarnya ditentukan melalui kesepakatan antara klien perantara dan agen properti berlisensi yang berpraktik.

### Berapa batas atas imbalan perantara untuk officetel dengan deposit 30 juta won dan sewa bulanan 700 ribu won?
Nilai transaksinya adalah 30 juta won + 700 ribu won × 100 = 100 juta won. Jika itu sewa officetel yang memenuhi persyaratan hunian, 100 juta won × 0,4% = 400 ribu won adalah batas atas imbalan perantara.

### Apakah officetel jeonse juga dihitung dengan 0,4%?
Jeonse termasuk sewa dan sebagainya, bukan jual beli atau tukar-menukar, sehingga jika officetel tersebut memenuhi persyaratan hunian, jumlah yang diperoleh dengan mengalikan uang jeonse dengan 0,4% menjadi batas atas imbalan perantara.

### Bagaimana dengan officetel yang luas penggunaan eksklusifnya melebihi 85㎡?
Officetel dengan luas penggunaan eksklusif lebih dari 85㎡ tidak memenuhi persyaratan tarif keringanan khusus officetel, sehingga dipandang sebagai objek perantara selain rumah dan dapat dinegosiasikan dalam batas 0,9% dari nilai transaksi.

### Berapa batas atas imbalan perantara untuk jual beli officetel?
Tarif batas atas imbalan perantara untuk jual beli dan tukar-menukar officetel yang memenuhi persyaratan seperti luas penggunaan eksklusif 85㎡ atau kurang adalah 0,5%. Jika tidak memenuhi persyaratan, dapat menjadi objek negosiasi dalam batas 0,9%.

### Apa yang harus diperiksa jika imbalan perantara terasa ditagihkan terlalu tinggi?
Anda harus memeriksa luas penggunaan eksklusif, persyaratan fasilitas, rumus perhitungan nilai transaksi, tarif yang diterapkan, serta jumlah imbalan perantara yang tercantum dalam surat konfirmasi dan penjelasan objek perantara. Jika melebihi tarif batas atas, hal itu menjadi dasar untuk meminta penyesuaian.

## Sources

- [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional, Pasal 20 Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Agen Real Estat Berlisensi](https://www.law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=106773)
- [Contoh interpretasi peraturan Kementerian Legislasi 25-0969 mengenai apakah biaya perantara officetel dapat dinegosiasikan](https://www.law.go.kr/LSW/expcInfoP.do?expcSeq=342651&mode=2)
- [Informasi Hukum Kehidupan yang Mudah Dicari, perhitungan biaya perantara real estat](https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2&csmSeq=649)
- [Panduan biaya perantara real estat Kota Khusus Seoul](https://land.seoul.go.kr/land/broker/brokerageCommission.do)

## Images

![Ilustrasi vektor timbangan yang membandingkan biaya broker rumah dan officetel](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/redirect/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6OTY5LCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--5eab5d76a7fab2ce6b62f4d444f22bbf4a53a1e1/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%209%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%92%E1%85%AE%2001_09_04.webp)
![Gedung officetel terhubung dengan daftar fasilitas, kalkulator, dan negosiasi biaya broker](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/redirect/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6OTc2LCJwdXIiOiJibG9iX2lkIn19--2e76797da17f1382fe1fd55d773f3a1f5b3329ff/ChatGPT%20Image%202026%E1%84%82%E1%85%A7%E1%86%AB%207%E1%84%8B%E1%85%AF%E1%86%AF%209%E1%84%8B%E1%85%B5%E1%86%AF%20%E1%84%8B%E1%85%A9%E1%84%92%E1%85%AE%2001_24_28.webp)