Lista de control para elegir agente, firmar el contrato y pagar el saldo de la primera vivienda

La clave para reducir las pérdidas al comprar una primera vivienda no consiste en desconfiar de los agentes inmobiliarios ni en confiar plenamente en ellos, sino en contrastar los hechos importantes mediante documentos oficiales y comprobaciones sobre el terreno. El contenido siguiente se basa en el procedimiento de compraventa de viviendas de la República de Corea, y la valoración jurídica de cada contrato puede variar según las circunstancias concretas.

Conceptos erróneos sobre las operaciones inmobiliarias que deben corregirse primero

¿Visitar varias agencias inmobiliarias siempre es más seguro?

Comparar los precios de mercado y las explicaciones de dos o más agencias inmobiliarias ayuda a reducir los sesgos informativos. Sin embargo, no existe una regla que obligue a visitar al menos tres. Un mismo inmueble puede estar anunciado en varias agencias y, por muchas visitas que se hagan, no habrá seguridad si se omite la verificación de la situación jurídica.

Para evaluar una agencia inmobiliaria, conviene observar las siguientes conductas.

• ¿Permite comprobar el certificado de registro de la agencia inmobiliaria y la identidad de la persona encargada?
• ¿Formula preguntas concretas sobre prioridades como el presupuesto, el préstamo, los desplazamientos al trabajo y la fecha de entrada?
• ¿Explica no solo las ventajas del inmueble, sino también la situación jurídica, las reparaciones necesarias y los riesgos de la operación?
• ¿Distingue entre operaciones reales y propiedades actualmente en venta al justificar su valoración del precio?
• ¿Informa sobre los documentos que deben verificarse y el calendario, en lugar de apresurar la firma?
• ¿Explica con transparencia la comisión de intermediación, si existe intermediación conjunta y la relación entre las partes de la operación?

El mero hecho de participar activamente en una intermediación conjunta no permite concluir que el agente inmobiliario esté del lado del comprador. En la República de Corea se distinguen las comisiones cobradas a cada cliente y la estructura de liquidación entre los agentes que intervienen conjuntamente, y los intereses reales varían según cada operación.

¿El documento de verificación y explicación del inmueble objeto de intermediación es un documento notarial?

No. El documento de verificación y explicación del inmueble objeto de intermediación es un documento importante que el agente inmobiliario autorizado en ejercicio debe verificar, explicar y entregar a las partes conforme a la normativa, pero no es un documento notarial ni un informe de inspección que garantice el estado completo de la vivienda. Es posible que no se registren defectos difíciles de detectar mediante una comprobación ordinaria, como filtraciones ocultas detrás de muebles o materiales de acabado.

¿Dejar de pagar unilateralmente el saldo protege al comprador?

Aunque se descubra un problema grave, si el comprador se niega unilateralmente a pagar la totalidad del saldo sin comprobar el contrato y el fundamento jurídico, puede incurrir en incumplimiento. Primero debe obtener pruebas y acordar por escrito con el vendedor, a través del agente inmobiliario, cuestiones como la reparación, la retención de una parte del precio o el cambio de fechas. Si no se alcanza un acuerdo o el importe es elevado, lo más seguro es consultar a un profesional jurídico, como un abogado, antes de negarse a pagar.

Paso 1: Fijar el presupuesto y los criterios de compra

Si el presupuesto se calcula únicamente a partir del precio de compraventa, pueden faltar fondos en la fase del pago del saldo. Deben estimarse por separado los siguientes gastos.

• Anticipo, pagos intermedios, saldo y momento de aportación de los fondos propios
• Impuestos, como el impuesto de adquisición
• Comisión de intermediación y aplicabilidad del impuesto sobre el valor añadido
• Gastos relacionados con la inscripción de la transmisión de la propiedad y honorarios del gestor jurídico
• Gastos adicionales del préstamo
• Gastos de mudanza, reparaciones, electrodomésticos y muebles
• Cuotas de mantenimiento del apartamento y diversas liquidaciones

Antes de buscar inmuebles, no basta con comprobar el límite máximo de préstamo disponible; también debe verificarse si realmente puede concederse. El resultado puede variar según el tipo y el precio de la vivienda, el valor de la garantía, los ingresos, las deudas existentes, si se encuentra en una zona regulada y la evaluación de la entidad financiera. Una consulta previa o un límite estimado no significan una aprobación definitiva.

Dividir los criterios de compra entre «imprescindibles», «preferidos» y «prescindibles» ayuda a mantenerlos firmes durante la negociación.

Paso 2: Verificar la agencia inmobiliaria y a la persona encargada

Deben comprobarse el certificado de registro de la agencia inmobiliaria expuesto en la oficina, las indicaciones relativas a la habilitación del agente inmobiliario autorizado y la tabla de tarifas de intermediación. También puede preguntarse si la persona que mostró el inmueble es un auxiliar de intermediación o un agente inmobiliario autorizado adscrito a la agencia. El auxiliar debe informar de que actúa como tal, y hay que comprobar que el sistema de elaboración y firma del contrato y del documento de verificación y explicación cumpla la normativa.

Un buen agente inmobiliario no pregunta únicamente por el presupuesto máximo del comprador. Debe ser capaz de responder con fundamentos a las siguientes preguntas.

1. ¿Por qué difieren los precios de las operaciones recientes y los precios de oferta actuales?
2. ¿Cuál es la situación jurídica respecto del propietario, las hipotecas de importe máximo, embargos, embargos provisionales y derechos de arrendamiento jeonse, entre otros?
3. ¿Quién ocupa actualmente la vivienda y cuándo podrá desocuparla?
4. ¿Qué antecedentes existen de filtraciones, condensación y reparaciones, y qué instalaciones se incluyen?
5. ¿Cómo se comprobará que no se constituyan nuevos derechos desde la firma del contrato hasta el pago del saldo?

Es necesario comunicar el presupuesto y la necesidad de financiación para recibir recomendaciones adecuadas, pero no hace falta revelar desde el principio el precio máximo negociable. Es razonable distinguir entre las condiciones financieras que debe conocer el agente y el límite de negociación que se presentará al vendedor.

Paso 3: Contrastar los precios de mercado y los registros públicos

El anuncio del inmueble y las explicaciones del agente son el punto de partida de la verificación, no la prueba definitiva. Como mínimo, deben compararse los siguientes datos.

No basta con consultar una sola vez el certificado de datos registrales al visitar inicialmente la vivienda. Debe comprobarse de nuevo su estado actualizado antes del contrato, cuando sea necesario antes o después de los pagos intermedios, y justo antes del pago del saldo. Hay que cotejar el nombre del propietario con su documento de identidad y, si contrata un representante, verificar la autenticidad y el alcance de las pruebas de representación, como el poder y el certificado del sello registrado.

En los inmuebles inscritos en fideicomiso deben comprobarse por separado el fiduciario que figura en el registro y las facultades de disposición recogidas en el registro del fideicomiso. No debe firmarse el contrato confiando únicamente en las explicaciones del titular registral o del ocupante.

Paso 4: Inspeccionar personalmente la vivienda en distintos horarios

Siempre que sea posible, debe visitarse en condiciones distintas, como de día y de noche, o entre semana y durante el fin de semana. Inmediatamente después de llover es más fácil comprobar indicios de filtraciones, pero una sola visita no permite determinar definitivamente si existen.

Elementos que deben inspeccionarse en el interior

• Manchas en el techo y las esquinas de los muros exteriores, papel pintado despegado y olor a moho
• Indicios de condensación alrededor de las ventanas y estado de la silicona
• Presión del agua y desagüe al abrir varios grifos simultáneamente
• Filtraciones y corrosión debajo del fregadero y del lavabo
• Funcionamiento de la caldera, distribuidor de calefacción y estado del agua caliente
• Grietas e inclinaciones en paredes y suelos, y daños en los acabados
• Instalaciones incluidas en la compraventa, como armarios empotrados, aire acondicionado e iluminación
• Ruidos y olores procedentes de otras plantas, carreteras, vías ferroviarias o locales comerciales

Elementos adicionales que deben comprobarse en viviendas colectivas

• Número de plazas disponibles y situación del aparcamiento nocturno
• Estado de reparación de las zonas comunes, como ascensores, muros exteriores y azotea
• Existencia de cuotas de mantenimiento impagadas y método de liquidación en la fecha del saldo
• Forma de tramitar conceptos sujetos a liquidación, como el fondo de reparaciones a largo plazo
• Fase oficial en la que se encuentran los proyectos de reconstrucción o remodelación

Las fotografías y los vídeos deben tomarse con el consentimiento del propietario o del ocupante, registrando la fecha y el lugar. Si se necesita una inspección profesional, también puede considerarse recurrir a un especialista en inspección de viviendas antes del contrato, con el consentimiento del vendedor.

Paso 5: Concretar lo acordado antes de transferir una señal preliminar

Llamar «contrato preliminar» a un acuerdo no reduce automáticamente sus efectos jurídicos. Si se envía dinero después de alcanzar un acuerdo sobre condiciones esenciales, como la vivienda objeto de la operación y el precio de compraventa, pueden surgir disputas sobre si se formalizó el contrato principal o si el dinero puede devolverse.

Antes de la transferencia deben confirmarse, como mínimo, mediante mensaje de texto o documento separado, los siguientes aspectos.

• Identificación exacta del inmueble
• Precio de compraventa y naturaleza del dinero entregado
• Fecha de firma del contrato principal y fecha de pago del saldo
• Condiciones que permiten la devolución o la pérdida del importe
• Forma de proceder si no se aprueba el préstamo
• Derechos inscritos y situación de ocupación
• Conformidad del vendedor y el comprador con las cláusulas especiales esenciales

No debe transferirse dinero basándose únicamente en la afirmación del agente de que «si lo envía ahora, se puede reservar». También deben comprobarse quiénes son las partes del contrato y por qué se envía el dinero a la cuenta del agente inmobiliario.

Paso 6: Redactar el contrato y las cláusulas especiales

Las cláusulas especiales no son mejores por ser más numerosas, sino cuando distribuyen concretamente los riesgos de la operación. Las disposiciones ambiguas o imposibles de cumplir pueden aumentar los conflictos.

Cláusulas especiales esenciales que deben revisarse

1. Condiciones del préstamo: Deben concretarse la entidad financiera, el tipo de préstamo, el importe mínimo necesario, el plazo de solicitud, el deber de cooperación del comprador, el modo de acreditar la denegación y si se devuelve el anticipo.
2. Prohibición de cambios en los derechos: Debe establecerse que, desde la fecha del contrato hasta la finalización de la inscripción de la transmisión de propiedad, no se constituirán nuevos derechos perjudiciales para el comprador, como hipotecas de importe máximo, derechos de arrendamiento o embargos.
3. Cancelación de garantías existentes: Deben fijarse los derechos que se cancelarán simultáneamente al pago del saldo, el método de reembolso, los documentos de cancelación y el orden de tramitación.
4. Entrega y transmisión de la posesión: Deben indicarse la fecha de desalojo del vendedor o arrendatario, la entrega de llaves, los objetos que permanecerán y la responsabilidad por la retirada de residuos.
5. Instalaciones y defectos: Deben indicarse los elementos opcionales incluidos, los defectos comprobados, quién realizará las reparaciones, quién asumirá los costes y el plazo de finalización.
6. Liquidación de impuestos y cuotas de mantenimiento: Deben determinarse los conceptos que se liquidarán tomando como referencia la fecha del saldo y el método para gestionar los importes impagados.

Una frase breve como «el contrato queda sin efecto si no se concede el préstamo» puede ser insuficiente. Esto se debe a que puede haber distintas interpretaciones sobre si incluye problemas crediticios del comprador, falta de presentación de documentos, concesión de un límite inferior al esperado o un simple cambio de opinión.

Paso 7: Revisar el documento de verificación y explicación del inmueble objeto de intermediación

Conforme a la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, el agente inmobiliario autorizado en ejercicio debe verificar y explicar los asuntos legalmente establecidos, como la situación jurídica y las restricciones legales a la operación y al uso, y entregar el documento de verificación y explicación. Antes de firmar el contrato, el comprador debe escuchar la explicación y exigir que se corrijan las partes que difieran del estado real.

Deben comprobarse los siguientes elementos.

• Situación jurídica registral y situación jurídica real
• Plan de uso del suelo y restricciones de uso conforme al derecho público
• Estado de instalaciones como agua, electricidad, gas, protección contra incendios y ascensores
• Estado de paredes, suelos, suministro de agua y desagüe
• Condiciones ambientales, asuntos de mantenimiento y comisión de intermediación
• Elementos que resultaron difíciles de comprobar y motivos

Aunque el documento indique «normal» o «ninguno», cualquier aspecto sospechoso debe comprobarse de nuevo mediante fotografías, historial de reparaciones e inspecciones profesionales. No debe firmarse dejando espacios en blanco ni firmarse todo de una vez sin haber recibido una explicación real. El contrato, el documento de verificación y explicación, el certificado de datos registrales, los comprobantes de transferencias y los registros de conversaciones deben conservarse juntos.

Paso 8: Volver a comprobar la vivienda vacía y el registro antes del pago del saldo

El periodo comprendido entre la retirada de las pertenencias del vendedor y la entrada de las del comprador es un buen momento para comprobar defectos que estaban ocultos. Sin embargo, este tiempo de inspección debe incorporarse de antemano al contrato y al calendario de la mudanza.

Orden de comprobación en la fecha del saldo

1. Consultar el certificado de datos registrales actualizado para verificar si se han constituido nuevos derechos después del contrato.
2. Confirmar de nuevo al propietario, las facultades de representación y la cuenta receptora del saldo.
3. Inspeccionar el estado de la vivienda vacía y si se han completado las reparaciones prometidas.
4. Coordinar con el gestor jurídico y la entidad financiera el orden de reembolso y cancelación de las hipotecas de importe máximo existentes, y de presentación de la inscripción de la transmisión de propiedad.
5. Recibir las llaves, los medios de acceso al portal, la documentación de mantenimiento y las instrucciones de uso de las instalaciones.
6. Liquidar las cuotas de mantenimiento, los suministros y los conceptos establecidos en el contrato.
7. Conservar los comprobantes de la transferencia del saldo y de la presentación de la inscripción.

Si se descubre un defecto importante, deben registrarse con la fecha imágenes generales, primeros planos y escenas en las que se vea correr el agua o que un aparato no funciona. Debe notificarse inmediatamente por escrito al agente y al vendedor, y redactarse un acuerdo sobre la reparación, la asunción de los costes o la retención de una parte del precio. No deben deducirse unilateralmente del saldo los gastos de reparación sin un acuerdo.

Evaluar la posibilidad de cumplir el contrato antes que la ventaja del mercado

En un mercado favorable a los vendedores y con poca oferta, puede ser difícil obtener una reducción del precio o la aceptación de cláusulas especiales complejas; en un mercado con abundante oferta, el comprador puede tener mayor capacidad de negociación. Sin embargo, la situación del mercado no justifica ignorar la situación jurídica ni los defectos.

Dividir las condiciones de negociación en los tres niveles siguientes facilita la decisión.

• No negociable: Incertidumbre sobre la transmisión de propiedad, problemas jurídicos graves, condiciones imprescindibles del préstamo, riesgo de que no se transmita la posesión
• Ajustable económicamente: Costes de reparación, elementos opcionales, fecha de entrada, liquidación de cuotas de mantenimiento
• Prescindible: Daños menores en los acabados o instalaciones que se prevé sustituir

Que el agente transmita las condiciones del vendedor no significa necesariamente que esté confabulado con él. A la inversa, tampoco debe considerarse que sea el representante legal del comprador solo porque sea amable y activo. La decisión final de compra y la responsabilidad de comprobar los documentos siguen correspondiendo a las partes de la operación.

Lista de comprobación por etapas para comprar la primera vivienda

Conclusión

La conducta más peligrosa al comprar la primera vivienda propia es suponer que «el profesional ya se habrá encargado de todo». Debe elegirse un agente inmobiliario autorizado de confianza, pero también contrastar personalmente los precios reales de operaciones, el certificado de datos registrales, el registro de edificaciones, el documento de verificación y explicación y el estado del inmueble.

Es especialmente importante concretar las condiciones esenciales antes de transferir la señal preliminar, redactar detalladamente la cláusula del préstamo y volver a comprobar el registro y el estado de la vivienda vacía justo antes del pago del saldo. Si la situación jurídica es compleja o existe un riesgo elevado de disputas por defectos o pagos, lo más seguro es solicitar una revisión individual a un especialista en la materia, como un abogado o un gestor jurídico, antes del contrato o del pago del saldo.