{"content_id":"febppt0hy7","slug":"first-home-buying-checklist-korea","locale":"es","schema_type":"HowTo","category":"how_to","category_name":"Cómo hacer","title":"Lista de control para elegir agente, firmar el contrato y pagar el saldo de la primera vivienda","summary":"Se detallan los pasos para que quienes compran su primera vivienda verifiquen por sí mismos el precio, la situación jurídica, las condiciones del contrato y el estado del inmueble, sin depender únicamente de las palabras del agente inmobiliario ni de los anuncios. En particular, se explican los riesgos que pueden surgir al transferir el depósito de reserva, incluir una cláusula sobre el préstamo, revisar el documento de comprobación y explicación, consultar el registro antes del pago final e inspeccionar la vivienda vacía.","author":{"name":"Equipo editorial de Injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Más importante que el número de agencias inmobiliarias es comprobar su registro, la precisión de sus explicaciones, la divulgación de conflictos de intereses y su capacidad para verificar documentos.","El certificado registral, el registro de la edificación, los precios reales de las operaciones y el estado del inmueble aportan información distinta, por lo que deben comprobarse en conjunto.","Para reducir las disputas, la cláusula aplicable si no se aprueba el préstamo debe especificar el tipo de préstamo, el importe, el plazo y las condiciones de devolución.","El documento de comprobación y explicación del inmueble objeto de intermediación no es un documento notarial ni garantiza la ausencia de defectos ocultos, por lo que es necesaria una inspección independiente.","Justo antes del pago final, se debe volver a consultar el registro y coordinar el orden de la transmisión de la propiedad, la cancelación de la hipoteca, la entrega de la posesión y el pago."],"content_markdown":"La clave para reducir las pérdidas al comprar una primera vivienda no consiste en desconfiar de los agentes inmobiliarios ni en confiar plenamente en ellos, sino en contrastar los hechos importantes mediante documentos oficiales y comprobaciones sobre el terreno. El contenido siguiente se basa en el procedimiento de compraventa de viviendas de la República de Corea, y la valoración jurídica de cada contrato puede variar según las circunstancias concretas.\n\n## Conceptos erróneos sobre las operaciones inmobiliarias que deben corregirse primero\n\n### ¿Visitar varias agencias inmobiliarias siempre es más seguro?\n\nComparar los precios de mercado y las explicaciones de dos o más agencias inmobiliarias ayuda a reducir los sesgos informativos. Sin embargo, no existe una regla que obligue a visitar al menos tres. Un mismo inmueble puede estar anunciado en varias agencias y, por muchas visitas que se hagan, no habrá seguridad si se omite la verificación de la situación jurídica.\n\nPara evaluar una agencia inmobiliaria, conviene observar las siguientes conductas.\n\n- ¿Permite comprobar el certificado de registro de la agencia inmobiliaria y la identidad de la persona encargada?\n- ¿Formula preguntas concretas sobre prioridades como el presupuesto, el préstamo, los desplazamientos al trabajo y la fecha de entrada?\n- ¿Explica no solo las ventajas del inmueble, sino también la situación jurídica, las reparaciones necesarias y los riesgos de la operación?\n- ¿Distingue entre operaciones reales y propiedades actualmente en venta al justificar su valoración del precio?\n- ¿Informa sobre los documentos que deben verificarse y el calendario, en lugar de apresurar la firma?\n- ¿Explica con transparencia la comisión de intermediación, si existe intermediación conjunta y la relación entre las partes de la operación?\n\nEl mero hecho de participar activamente en una intermediación conjunta no permite concluir que el agente inmobiliario esté del lado del comprador. En la República de Corea se distinguen las comisiones cobradas a cada cliente y la estructura de liquidación entre los agentes que intervienen conjuntamente, y los intereses reales varían según cada operación.\n\n### ¿El documento de verificación y explicación del inmueble objeto de intermediación es un documento notarial?\n\nNo. El documento de verificación y explicación del inmueble objeto de intermediación es un documento importante que el agente inmobiliario autorizado en ejercicio debe verificar, explicar y entregar a las partes conforme a la normativa, pero no es un documento notarial ni un informe de inspección que garantice el estado completo de la vivienda. Es posible que no se registren defectos difíciles de detectar mediante una comprobación ordinaria, como filtraciones ocultas detrás de muebles o materiales de acabado.\n\n### ¿Dejar de pagar unilateralmente el saldo protege al comprador?\n\nAunque se descubra un problema grave, si el comprador se niega unilateralmente a pagar la totalidad del saldo sin comprobar el contrato y el fundamento jurídico, puede incurrir en incumplimiento. Primero debe obtener pruebas y acordar por escrito con el vendedor, a través del agente inmobiliario, cuestiones como la reparación, la retención de una parte del precio o el cambio de fechas. Si no se alcanza un acuerdo o el importe es elevado, lo más seguro es consultar a un profesional jurídico, como un abogado, antes de negarse a pagar.\n\n## Paso 1: Fijar el presupuesto y los criterios de compra\n\nSi el presupuesto se calcula únicamente a partir del precio de compraventa, pueden faltar fondos en la fase del pago del saldo. Deben estimarse por separado los siguientes gastos.\n\n- Anticipo, pagos intermedios, saldo y momento de aportación de los fondos propios\n- Impuestos, como el impuesto de adquisición\n- Comisión de intermediación y aplicabilidad del impuesto sobre el valor añadido\n- Gastos relacionados con la inscripción de la transmisión de la propiedad y honorarios del gestor jurídico\n- Gastos adicionales del préstamo\n- Gastos de mudanza, reparaciones, electrodomésticos y muebles\n- Cuotas de mantenimiento del apartamento y diversas liquidaciones\n\nAntes de buscar inmuebles, no basta con comprobar el límite máximo de préstamo disponible; también debe verificarse si realmente puede concederse. El resultado puede variar según el tipo y el precio de la vivienda, el valor de la garantía, los ingresos, las deudas existentes, si se encuentra en una zona regulada y la evaluación de la entidad financiera. Una consulta previa o un límite estimado no significan una aprobación definitiva.\n\nDividir los criterios de compra entre «imprescindibles», «preferidos» y «prescindibles» ayuda a mantenerlos firmes durante la negociación.\n\n| Clasificación | Ejemplo |\n|---|---|\n| Imprescindibles | Límite máximo del presupuesto total, número mínimo de habitaciones, fecha posible de entrada, límite de desplazamiento al trabajo |\n| Preferidos | Distancia a la estación, orientación, planta, condiciones de aparcamiento, distrito escolar |\n| Prescindibles | Acabados interiores, edificio concreto dentro del complejo, vistas, que sea de nueva construcción |\n\n## Paso 2: Verificar la agencia inmobiliaria y a la persona encargada\n\nDeben comprobarse el certificado de registro de la agencia inmobiliaria expuesto en la oficina, las indicaciones relativas a la habilitación del agente inmobiliario autorizado y la tabla de tarifas de intermediación. También puede preguntarse si la persona que mostró el inmueble es un auxiliar de intermediación o un agente inmobiliario autorizado adscrito a la agencia. El auxiliar debe informar de que actúa como tal, y hay que comprobar que el sistema de elaboración y firma del contrato y del documento de verificación y explicación cumpla la normativa.\n\nUn buen agente inmobiliario no pregunta únicamente por el presupuesto máximo del comprador. Debe ser capaz de responder con fundamentos a las siguientes preguntas.\n\n1. ¿Por qué difieren los precios de las operaciones recientes y los precios de oferta actuales?\n2. ¿Cuál es la situación jurídica respecto del propietario, las hipotecas de importe máximo, embargos, embargos provisionales y derechos de arrendamiento jeonse, entre otros?\n3. ¿Quién ocupa actualmente la vivienda y cuándo podrá desocuparla?\n4. ¿Qué antecedentes existen de filtraciones, condensación y reparaciones, y qué instalaciones se incluyen?\n5. ¿Cómo se comprobará que no se constituyan nuevos derechos desde la firma del contrato hasta el pago del saldo?\n\nEs necesario comunicar el presupuesto y la necesidad de financiación para recibir recomendaciones adecuadas, pero no hace falta revelar desde el principio el precio máximo negociable. Es razonable distinguir entre las condiciones financieras que debe conocer el agente y el límite de negociación que se presentará al vendedor.\n\n## Paso 3: Contrastar los precios de mercado y los registros públicos\n\nEl anuncio del inmueble y las explicaciones del agente son el punto de partida de la verificación, no la prueba definitiva. Como mínimo, deben compararse los siguientes datos.\n\n| Fuente | Qué debe comprobarse | Limitación |\n|---|---|---|\n| Sistema de publicación de precios reales de operaciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte | Precio de compraventa realmente declarado, fecha de la operación, planta | La información puede tardar en reflejarse después de la declaración y no permite conocer el estado interior |\n| Certificado de datos registrales | Propietario, hipotecas de importe máximo, embargos y embargos provisionales, derechos de arrendamiento jeonse, entre otros | No garantiza la ocupación real ni todos los hechos |\n| Registro de edificaciones | Uso, superficie, estructura, indicación de construcción infractora, entre otros | Puede diferir del estado real de la construcción |\n| Plan de uso del suelo | Zona y distrito de uso, y restricciones aplicables | No garantiza que los proyectos futuros estén definitivamente aprobados |\n| Inspección sobre el terreno | Ruido, iluminación natural, olores, grietas, indicios de filtraciones, aparcamiento | Las condiciones pueden parecer diferentes según la hora de la visita y el clima |\n\nNo basta con consultar una sola vez el certificado de datos registrales al visitar inicialmente la vivienda. Debe comprobarse de nuevo su estado actualizado antes del contrato, cuando sea necesario antes o después de los pagos intermedios, y justo antes del pago del saldo. Hay que cotejar el nombre del propietario con su documento de identidad y, si contrata un representante, verificar la autenticidad y el alcance de las pruebas de representación, como el poder y el certificado del sello registrado.\n\nEn los inmuebles inscritos en fideicomiso deben comprobarse por separado el fiduciario que figura en el registro y las facultades de disposición recogidas en el registro del fideicomiso. No debe firmarse el contrato confiando únicamente en las explicaciones del titular registral o del ocupante.\n\n## Paso 4: Inspeccionar personalmente la vivienda en distintos horarios\n\nSiempre que sea posible, debe visitarse en condiciones distintas, como de día y de noche, o entre semana y durante el fin de semana. Inmediatamente después de llover es más fácil comprobar indicios de filtraciones, pero una sola visita no permite determinar definitivamente si existen.\n\n### Elementos que deben inspeccionarse en el interior\n\n- Manchas en el techo y las esquinas de los muros exteriores, papel pintado despegado y olor a moho\n- Indicios de condensación alrededor de las ventanas y estado de la silicona\n- Presión del agua y desagüe al abrir varios grifos simultáneamente\n- Filtraciones y corrosión debajo del fregadero y del lavabo\n- Funcionamiento de la caldera, distribuidor de calefacción y estado del agua caliente\n- Grietas e inclinaciones en paredes y suelos, y daños en los acabados\n- Instalaciones incluidas en la compraventa, como armarios empotrados, aire acondicionado e iluminación\n- Ruidos y olores procedentes de otras plantas, carreteras, vías ferroviarias o locales comerciales\n\n### Elementos adicionales que deben comprobarse en viviendas colectivas\n\n- Número de plazas disponibles y situación del aparcamiento nocturno\n- Estado de reparación de las zonas comunes, como ascensores, muros exteriores y azotea\n- Existencia de cuotas de mantenimiento impagadas y método de liquidación en la fecha del saldo\n- Forma de tramitar conceptos sujetos a liquidación, como el fondo de reparaciones a largo plazo\n- Fase oficial en la que se encuentran los proyectos de reconstrucción o remodelación\n\nLas fotografías y los vídeos deben tomarse con el consentimiento del propietario o del ocupante, registrando la fecha y el lugar. Si se necesita una inspección profesional, también puede considerarse recurrir a un especialista en inspección de viviendas antes del contrato, con el consentimiento del vendedor.\n\n## Paso 5: Concretar lo acordado antes de transferir una señal preliminar\n\nLlamar «contrato preliminar» a un acuerdo no reduce automáticamente sus efectos jurídicos. Si se envía dinero después de alcanzar un acuerdo sobre condiciones esenciales, como la vivienda objeto de la operación y el precio de compraventa, pueden surgir disputas sobre si se formalizó el contrato principal o si el dinero puede devolverse.\n\nAntes de la transferencia deben confirmarse, como mínimo, mediante mensaje de texto o documento separado, los siguientes aspectos.\n\n- Identificación exacta del inmueble\n- Precio de compraventa y naturaleza del dinero entregado\n- Fecha de firma del contrato principal y fecha de pago del saldo\n- Condiciones que permiten la devolución o la pérdida del importe\n- Forma de proceder si no se aprueba el préstamo\n- Derechos inscritos y situación de ocupación\n- Conformidad del vendedor y el comprador con las cláusulas especiales esenciales\n\nNo debe transferirse dinero basándose únicamente en la afirmación del agente de que «si lo envía ahora, se puede reservar». También deben comprobarse quiénes son las partes del contrato y por qué se envía el dinero a la cuenta del agente inmobiliario.\n\n## Paso 6: Redactar el contrato y las cláusulas especiales\n\nLas cláusulas especiales no son mejores por ser más numerosas, sino cuando distribuyen concretamente los riesgos de la operación. Las disposiciones ambiguas o imposibles de cumplir pueden aumentar los conflictos.\n\n### Cláusulas especiales esenciales que deben revisarse\n\n1. **Condiciones del préstamo**: Deben concretarse la entidad financiera, el tipo de préstamo, el importe mínimo necesario, el plazo de solicitud, el deber de cooperación del comprador, el modo de acreditar la denegación y si se devuelve el anticipo.\n2. **Prohibición de cambios en los derechos**: Debe establecerse que, desde la fecha del contrato hasta la finalización de la inscripción de la transmisión de propiedad, no se constituirán nuevos derechos perjudiciales para el comprador, como hipotecas de importe máximo, derechos de arrendamiento o embargos.\n3. **Cancelación de garantías existentes**: Deben fijarse los derechos que se cancelarán simultáneamente al pago del saldo, el método de reembolso, los documentos de cancelación y el orden de tramitación.\n4. **Entrega y transmisión de la posesión**: Deben indicarse la fecha de desalojo del vendedor o arrendatario, la entrega de llaves, los objetos que permanecerán y la responsabilidad por la retirada de residuos.\n5. **Instalaciones y defectos**: Deben indicarse los elementos opcionales incluidos, los defectos comprobados, quién realizará las reparaciones, quién asumirá los costes y el plazo de finalización.\n6. **Liquidación de impuestos y cuotas de mantenimiento**: Deben determinarse los conceptos que se liquidarán tomando como referencia la fecha del saldo y el método para gestionar los importes impagados.\n\nUna frase breve como «el contrato queda sin efecto si no se concede el préstamo» puede ser insuficiente. Esto se debe a que puede haber distintas interpretaciones sobre si incluye problemas crediticios del comprador, falta de presentación de documentos, concesión de un límite inferior al esperado o un simple cambio de opinión.\n\n## Paso 7: Revisar el documento de verificación y explicación del inmueble objeto de intermediación\n\nConforme a la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, el agente inmobiliario autorizado en ejercicio debe verificar y explicar los asuntos legalmente establecidos, como la situación jurídica y las restricciones legales a la operación y al uso, y entregar el documento de verificación y explicación. Antes de firmar el contrato, el comprador debe escuchar la explicación y exigir que se corrijan las partes que difieran del estado real.\n\nDeben comprobarse los siguientes elementos.\n\n- Situación jurídica registral y situación jurídica real\n- Plan de uso del suelo y restricciones de uso conforme al derecho público\n- Estado de instalaciones como agua, electricidad, gas, protección contra incendios y ascensores\n- Estado de paredes, suelos, suministro de agua y desagüe\n- Condiciones ambientales, asuntos de mantenimiento y comisión de intermediación\n- Elementos que resultaron difíciles de comprobar y motivos\n\nAunque el documento indique «normal» o «ninguno», cualquier aspecto sospechoso debe comprobarse de nuevo mediante fotografías, historial de reparaciones e inspecciones profesionales. No debe firmarse dejando espacios en blanco ni firmarse todo de una vez sin haber recibido una explicación real. El contrato, el documento de verificación y explicación, el certificado de datos registrales, los comprobantes de transferencias y los registros de conversaciones deben conservarse juntos.\n\n## Paso 8: Volver a comprobar la vivienda vacía y el registro antes del pago del saldo\n\nEl periodo comprendido entre la retirada de las pertenencias del vendedor y la entrada de las del comprador es un buen momento para comprobar defectos que estaban ocultos. Sin embargo, este tiempo de inspección debe incorporarse de antemano al contrato y al calendario de la mudanza.\n\n### Orden de comprobación en la fecha del saldo\n\n1. Consultar el certificado de datos registrales actualizado para verificar si se han constituido nuevos derechos después del contrato.\n2. Confirmar de nuevo al propietario, las facultades de representación y la cuenta receptora del saldo.\n3. Inspeccionar el estado de la vivienda vacía y si se han completado las reparaciones prometidas.\n4. Coordinar con el gestor jurídico y la entidad financiera el orden de reembolso y cancelación de las hipotecas de importe máximo existentes, y de presentación de la inscripción de la transmisión de propiedad.\n5. Recibir las llaves, los medios de acceso al portal, la documentación de mantenimiento y las instrucciones de uso de las instalaciones.\n6. Liquidar las cuotas de mantenimiento, los suministros y los conceptos establecidos en el contrato.\n7. Conservar los comprobantes de la transferencia del saldo y de la presentación de la inscripción.\n\nSi se descubre un defecto importante, deben registrarse con la fecha imágenes generales, primeros planos y escenas en las que se vea correr el agua o que un aparato no funciona. Debe notificarse inmediatamente por escrito al agente y al vendedor, y redactarse un acuerdo sobre la reparación, la asunción de los costes o la retención de una parte del precio. No deben deducirse unilateralmente del saldo los gastos de reparación sin un acuerdo.\n\n## Evaluar la posibilidad de cumplir el contrato antes que la ventaja del mercado\n\nEn un mercado favorable a los vendedores y con poca oferta, puede ser difícil obtener una reducción del precio o la aceptación de cláusulas especiales complejas; en un mercado con abundante oferta, el comprador puede tener mayor capacidad de negociación. Sin embargo, la situación del mercado no justifica ignorar la situación jurídica ni los defectos.\n\nDividir las condiciones de negociación en los tres niveles siguientes facilita la decisión.\n\n- **No negociable**: Incertidumbre sobre la transmisión de propiedad, problemas jurídicos graves, condiciones imprescindibles del préstamo, riesgo de que no se transmita la posesión\n- **Ajustable económicamente**: Costes de reparación, elementos opcionales, fecha de entrada, liquidación de cuotas de mantenimiento\n- **Prescindible**: Daños menores en los acabados o instalaciones que se prevé sustituir\n\nQue el agente transmita las condiciones del vendedor no significa necesariamente que esté confabulado con él. A la inversa, tampoco debe considerarse que sea el representante legal del comprador solo porque sea amable y activo. La decisión final de compra y la responsabilidad de comprobar los documentos siguen correspondiendo a las partes de la operación.\n\n## Lista de comprobación por etapas para comprar la primera vivienda\n\n| Momento | Tarea obligatoria |\n|---|---|\n| Antes de buscar inmuebles | Determinar el presupuesto total, la viabilidad real del préstamo y los requisitos imprescindibles de ubicación |\n| Visita al inmueble | Comprobar defectos, ruido, iluminación natural y aparcamiento; registrar las explicaciones |\n| Antes de negociar el precio | Comparar los precios reales de operaciones y los inmuebles competidores de la zona |\n| Antes de la señal preliminar | Comprobar al propietario y el registro; dejar por escrito las condiciones de devolución y los acuerdos esenciales |\n| Antes del contrato principal | Comprobar el registro actualizado, el registro de edificaciones y la situación jurídica y de ocupación |\n| Día del contrato | Revisar el contrato, las cláusulas especiales y el documento de verificación y explicación; recibir las copias firmadas |\n| Antes del saldo | Volver a comprobar el registro, inspeccionar la vivienda vacía y coordinar los procedimientos de cancelación y transmisión |\n| Después del saldo | Confirmar la presentación y finalización de la inscripción; conservar la documentación y las pruebas de los defectos |\n\n## Conclusión\n\nLa conducta más peligrosa al comprar la primera vivienda propia es suponer que «el profesional ya se habrá encargado de todo». Debe elegirse un agente inmobiliario autorizado de confianza, pero también contrastar personalmente los precios reales de operaciones, el certificado de datos registrales, el registro de edificaciones, el documento de verificación y explicación y el estado del inmueble.\n\nEs especialmente importante concretar las condiciones esenciales antes de transferir la señal preliminar, redactar detalladamente la cláusula del préstamo y volver a comprobar el registro y el estado de la vivienda vacía justo antes del pago del saldo. Si la situación jurídica es compleja o existe un riesgo elevado de disputas por defectos o pagos, lo más seguro es solicitar una revisión individual a un especialista en la materia, como un abogado o un gestor jurídico, antes del contrato o del pago del saldo.","content_html":"\u003cp\u003eLa clave para reducir las pérdidas al comprar una primera vivienda no consiste en desconfiar de los agentes inmobiliarios ni en confiar plenamente en ellos, sino en contrastar los hechos importantes mediante documentos oficiales y comprobaciones sobre el terreno. El contenido siguiente se basa en el procedimiento de compraventa de viviendas de la República de Corea, y la valoración jurídica de cada contrato puede variar según las circunstancias concretas.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#conceptos-err%C3%B3neos-sobre-las-operaciones-inmobiliarias-que-deben-corregirse-primero\" class=\"anchor\" id=\"conceptos-erróneos-sobre-las-operaciones-inmobiliarias-que-deben-corregirse-primero\"\u003e\u003c/a\u003eConceptos erróneos sobre las operaciones inmobiliarias que deben corregirse primero\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#visitar-varias-agencias-inmobiliarias-siempre-es-m%C3%A1s-seguro\" class=\"anchor\" id=\"visitar-varias-agencias-inmobiliarias-siempre-es-más-seguro\"\u003e\u003c/a\u003e¿Visitar varias agencias inmobiliarias siempre es más seguro?\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eComparar los precios de mercado y las explicaciones de dos o más agencias inmobiliarias ayuda a reducir los sesgos informativos. Sin embargo, no existe una regla que obligue a visitar al menos tres. Un mismo inmueble puede estar anunciado en varias agencias y, por muchas visitas que se hagan, no habrá seguridad si se omite la verificación de la situación jurídica.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003ePara evaluar una agencia inmobiliaria, conviene observar las siguientes conductas.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e¿Permite comprobar el certificado de registro de la agencia inmobiliaria y la identidad de la persona encargada?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Formula preguntas concretas sobre prioridades como el presupuesto, el préstamo, los desplazamientos al trabajo y la fecha de entrada?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Explica no solo las ventajas del inmueble, sino también la situación jurídica, las reparaciones necesarias y los riesgos de la operación?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Distingue entre operaciones reales y propiedades actualmente en venta al justificar su valoración del precio?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Informa sobre los documentos que deben verificarse y el calendario, en lugar de apresurar la firma?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Explica con transparencia la comisión de intermediación, si existe intermediación conjunta y la relación entre las partes de la operación?\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEl mero hecho de participar activamente en una intermediación conjunta no permite concluir que el agente inmobiliario esté del lado del comprador. 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Si no se alcanza un acuerdo o el importe es elevado, lo más seguro es consultar a un profesional jurídico, como un abogado, antes de negarse a pagar.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#paso-1-fijar-el-presupuesto-y-los-criterios-de-compra\" class=\"anchor\" id=\"paso-1-fijar-el-presupuesto-y-los-criterios-de-compra\"\u003e\u003c/a\u003ePaso 1: Fijar el presupuesto y los criterios de compra\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eSi el presupuesto se calcula únicamente a partir del precio de compraventa, pueden faltar fondos en la fase del pago del saldo. Deben estimarse por separado los siguientes gastos.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eAnticipo, pagos intermedios, saldo y momento de aportación de los fondos propios\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eImpuestos, como el impuesto de adquisición\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eComisión de intermediación y aplicabilidad del impuesto sobre el valor añadido\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGastos relacionados con la inscripción de la transmisión de la propiedad y honorarios del gestor jurídico\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGastos adicionales del préstamo\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGastos de mudanza, reparaciones, electrodomésticos y muebles\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCuotas de mantenimiento del apartamento y diversas liquidaciones\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eAntes de buscar inmuebles, no basta con comprobar el límite máximo de préstamo disponible; también debe verificarse si realmente puede concederse. El resultado puede variar según el tipo y el precio de la vivienda, el valor de la garantía, los ingresos, las deudas existentes, si se encuentra en una zona regulada y la evaluación de la entidad financiera. Una consulta previa o un límite estimado no significan una aprobación definitiva.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDividir los criterios de compra entre «imprescindibles», «preferidos» y «prescindibles» ayuda a mantenerlos firmes durante la negociación.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eClasificación\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eEjemplo\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Clasificación\"\u003eImprescindibles\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ejemplo\"\u003eLímite máximo del presupuesto total, número mínimo de habitaciones, fecha posible de entrada, límite de desplazamiento al trabajo\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Clasificación\"\u003ePreferidos\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ejemplo\"\u003eDistancia a la estación, orientación, planta, condiciones de aparcamiento, distrito escolar\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Clasificación\"\u003ePrescindibles\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ejemplo\"\u003eAcabados interiores, edificio concreto dentro del complejo, vistas, que sea de nueva construcción\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#paso-2-verificar-la-agencia-inmobiliaria-y-a-la-persona-encargada\" class=\"anchor\" id=\"paso-2-verificar-la-agencia-inmobiliaria-y-a-la-persona-encargada\"\u003e\u003c/a\u003ePaso 2: Verificar la agencia inmobiliaria y a la persona encargada\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDeben comprobarse el certificado de registro de la agencia inmobiliaria expuesto en la oficina, las indicaciones relativas a la habilitación del agente inmobiliario autorizado y la tabla de tarifas de intermediación. También puede preguntarse si la persona que mostró el inmueble es un auxiliar de intermediación o un agente inmobiliario autorizado adscrito a la agencia. El auxiliar debe informar de que actúa como tal, y hay que comprobar que el sistema de elaboración y firma del contrato y del documento de verificación y explicación cumpla la normativa.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eUn buen agente inmobiliario no pregunta únicamente por el presupuesto máximo del comprador. Debe ser capaz de responder con fundamentos a las siguientes preguntas.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e¿Por qué difieren los precios de las operaciones recientes y los precios de oferta actuales?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Cuál es la situación jurídica respecto del propietario, las hipotecas de importe máximo, embargos, embargos provisionales y derechos de arrendamiento jeonse, entre otros?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Quién ocupa actualmente la vivienda y cuándo podrá desocuparla?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Qué antecedentes existen de filtraciones, condensación y reparaciones, y qué instalaciones se incluyen?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e¿Cómo se comprobará que no se constituyan nuevos derechos desde la firma del contrato hasta el pago del saldo?\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eEs necesario comunicar el presupuesto y la necesidad de financiación para recibir recomendaciones adecuadas, pero no hace falta revelar desde el principio el precio máximo negociable. Es razonable distinguir entre las condiciones financieras que debe conocer el agente y el límite de negociación que se presentará al vendedor.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#paso-3-contrastar-los-precios-de-mercado-y-los-registros-p%C3%BAblicos\" class=\"anchor\" id=\"paso-3-contrastar-los-precios-de-mercado-y-los-registros-públicos\"\u003e\u003c/a\u003ePaso 3: Contrastar los precios de mercado y los registros públicos\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEl anuncio del inmueble y las explicaciones del agente son el punto de partida de la verificación, no la prueba definitiva. Como mínimo, deben compararse los siguientes datos.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eFuente\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eQué debe comprobarse\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eLimitación\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fuente\"\u003eSistema de publicación de precios reales de operaciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Qué debe comprobarse\"\u003ePrecio de compraventa realmente declarado, fecha de la operación, planta\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Limitación\"\u003eLa información puede tardar en reflejarse después de la declaración y no permite conocer el estado interior\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fuente\"\u003eCertificado de datos registrales\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Qué debe comprobarse\"\u003ePropietario, hipotecas de importe máximo, embargos y embargos provisionales, derechos de arrendamiento jeonse, entre otros\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Limitación\"\u003eNo garantiza la ocupación real ni todos los hechos\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fuente\"\u003eRegistro de edificaciones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Qué debe comprobarse\"\u003eUso, superficie, estructura, indicación de construcción infractora, entre otros\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Limitación\"\u003ePuede diferir del estado real de la construcción\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fuente\"\u003ePlan de uso del suelo\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Qué debe comprobarse\"\u003eZona y distrito de uso, y restricciones aplicables\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Limitación\"\u003eNo garantiza que los proyectos futuros estén definitivamente aprobados\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Fuente\"\u003eInspección sobre el terreno\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Qué debe comprobarse\"\u003eRuido, iluminación natural, olores, grietas, indicios de filtraciones, aparcamiento\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Limitación\"\u003eLas condiciones pueden parecer diferentes según la hora de la visita y el clima\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eNo basta con consultar una sola vez el certificado de datos registrales al visitar inicialmente la vivienda. Debe comprobarse de nuevo su estado actualizado antes del contrato, cuando sea necesario antes o después de los pagos intermedios, y justo antes del pago del saldo. Hay que cotejar el nombre del propietario con su documento de identidad y, si contrata un representante, verificar la autenticidad y el alcance de las pruebas de representación, como el poder y el certificado del sello registrado.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEn los inmuebles inscritos en fideicomiso deben comprobarse por separado el fiduciario que figura en el registro y las facultades de disposición recogidas en el registro del fideicomiso. No debe firmarse el contrato confiando únicamente en las explicaciones del titular registral o del ocupante.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#paso-4-inspeccionar-personalmente-la-vivienda-en-distintos-horarios\" class=\"anchor\" id=\"paso-4-inspeccionar-personalmente-la-vivienda-en-distintos-horarios\"\u003e\u003c/a\u003ePaso 4: Inspeccionar personalmente la vivienda en distintos horarios\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eSiempre que sea posible, debe visitarse en condiciones distintas, como de día y de noche, o entre semana y durante el fin de semana. Inmediatamente después de llover es más fácil comprobar indicios de filtraciones, pero una sola visita no permite determinar definitivamente si existen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#elementos-que-deben-inspeccionarse-en-el-interior\" class=\"anchor\" id=\"elementos-que-deben-inspeccionarse-en-el-interior\"\u003e\u003c/a\u003eElementos que deben inspeccionarse en el interior\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eManchas en el techo y las esquinas de los muros exteriores, papel pintado despegado y olor a moho\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIndicios de condensación alrededor de las ventanas y estado de la silicona\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePresión del agua y desagüe al abrir varios grifos simultáneamente\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFiltraciones y corrosión debajo del fregadero y del lavabo\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFuncionamiento de la caldera, distribuidor de calefacción y estado del agua caliente\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGrietas e inclinaciones en paredes y suelos, y daños en los acabados\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eInstalaciones incluidas en la compraventa, como armarios empotrados, aire acondicionado e iluminación\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eRuidos y olores procedentes de otras plantas, carreteras, vías ferroviarias o locales comerciales\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#elementos-adicionales-que-deben-comprobarse-en-viviendas-colectivas\" class=\"anchor\" id=\"elementos-adicionales-que-deben-comprobarse-en-viviendas-colectivas\"\u003e\u003c/a\u003eElementos adicionales que deben comprobarse en viviendas colectivas\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eNúmero de plazas disponibles y situación del aparcamiento nocturno\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEstado de reparación de las zonas comunes, como ascensores, muros exteriores y azotea\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eExistencia de cuotas de mantenimiento impagadas y método de liquidación en la fecha del saldo\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eForma de tramitar conceptos sujetos a liquidación, como el fondo de reparaciones a largo plazo\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFase oficial en la que se encuentran los proyectos de reconstrucción o remodelación\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eLas fotografías y los vídeos deben tomarse con el consentimiento del propietario o del ocupante, registrando la fecha y el lugar. Si se necesita una inspección profesional, también puede considerarse recurrir a un especialista en inspección de viviendas antes del contrato, con el consentimiento del vendedor.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#paso-5-concretar-lo-acordado-antes-de-transferir-una-se%C3%B1al-preliminar\" class=\"anchor\" id=\"paso-5-concretar-lo-acordado-antes-de-transferir-una-señal-preliminar\"\u003e\u003c/a\u003ePaso 5: Concretar lo acordado antes de transferir una señal preliminar\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eLlamar «contrato preliminar» a un acuerdo no reduce automáticamente sus efectos jurídicos. Si se envía dinero después de alcanzar un acuerdo sobre condiciones esenciales, como la vivienda objeto de la operación y el precio de compraventa, pueden surgir disputas sobre si se formalizó el contrato principal o si el dinero puede devolverse.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eAntes de la transferencia deben confirmarse, como mínimo, mediante mensaje de texto o documento separado, los siguientes aspectos.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eIdentificación exacta del inmueble\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePrecio de compraventa y naturaleza del dinero entregado\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFecha de firma del contrato principal y fecha de pago del saldo\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCondiciones que permiten la devolución o la pérdida del importe\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eForma de proceder si no se aprueba el préstamo\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDerechos inscritos y situación de ocupación\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConformidad del vendedor y el comprador con las cláusulas especiales esenciales\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eNo debe transferirse dinero basándose únicamente en la afirmación del agente de que «si lo envía ahora, se puede reservar». También deben comprobarse quiénes son las partes del contrato y por qué se envía el dinero a la cuenta del agente inmobiliario.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#paso-6-redactar-el-contrato-y-las-cl%C3%A1usulas-especiales\" class=\"anchor\" id=\"paso-6-redactar-el-contrato-y-las-cláusulas-especiales\"\u003e\u003c/a\u003ePaso 6: Redactar el contrato y las cláusulas especiales\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eLas cláusulas especiales no son mejores por ser más numerosas, sino cuando distribuyen concretamente los riesgos de la operación. Las disposiciones ambiguas o imposibles de cumplir pueden aumentar los conflictos.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#cl%C3%A1usulas-especiales-esenciales-que-deben-revisarse\" class=\"anchor\" id=\"cláusulas-especiales-esenciales-que-deben-revisarse\"\u003e\u003c/a\u003eCláusulas especiales esenciales que deben revisarse\u003c/h3\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eCondiciones del préstamo\u003c/strong\u003e: Deben concretarse la entidad financiera, el tipo de préstamo, el importe mínimo necesario, el plazo de solicitud, el deber de cooperación del comprador, el modo de acreditar la denegación y si se devuelve el anticipo.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eProhibición de cambios en los derechos\u003c/strong\u003e: Debe establecerse que, desde la fecha del contrato hasta la finalización de la inscripción de la transmisión de propiedad, no se constituirán nuevos derechos perjudiciales para el comprador, como hipotecas de importe máximo, derechos de arrendamiento o embargos.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eCancelación de garantías existentes\u003c/strong\u003e: Deben fijarse los derechos que se cancelarán simultáneamente al pago del saldo, el método de reembolso, los documentos de cancelación y el orden de tramitación.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eEntrega y transmisión de la posesión\u003c/strong\u003e: Deben indicarse la fecha de desalojo del vendedor o arrendatario, la entrega de llaves, los objetos que permanecerán y la responsabilidad por la retirada de residuos.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eInstalaciones y defectos\u003c/strong\u003e: Deben indicarse los elementos opcionales incluidos, los defectos comprobados, quién realizará las reparaciones, quién asumirá los costes y el plazo de finalización.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eLiquidación de impuestos y cuotas de mantenimiento\u003c/strong\u003e: Deben determinarse los conceptos que se liquidarán tomando como referencia la fecha del saldo y el método para gestionar los importes impagados.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eUna frase breve como «el contrato queda sin efecto si no se concede el préstamo» puede ser insuficiente. Esto se debe a que puede haber distintas interpretaciones sobre si incluye problemas crediticios del comprador, falta de presentación de documentos, concesión de un límite inferior al esperado o un simple cambio de opinión.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#paso-7-revisar-el-documento-de-verificaci%C3%B3n-y-explicaci%C3%B3n-del-inmueble-objeto-de-intermediaci%C3%B3n\" class=\"anchor\" id=\"paso-7-revisar-el-documento-de-verificación-y-explicación-del-inmueble-objeto-de-intermediación\"\u003e\u003c/a\u003ePaso 7: Revisar el documento de verificación y explicación del inmueble objeto de intermediación\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eConforme a la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados, el agente inmobiliario autorizado en ejercicio debe verificar y explicar los asuntos legalmente establecidos, como la situación jurídica y las restricciones legales a la operación y al uso, y entregar el documento de verificación y explicación. Antes de firmar el contrato, el comprador debe escuchar la explicación y exigir que se corrijan las partes que difieran del estado real.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDeben comprobarse los siguientes elementos.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eSituación jurídica registral y situación jurídica real\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePlan de uso del suelo y restricciones de uso conforme al derecho público\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEstado de instalaciones como agua, electricidad, gas, protección contra incendios y ascensores\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEstado de paredes, suelos, suministro de agua y desagüe\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCondiciones ambientales, asuntos de mantenimiento y comisión de intermediación\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eElementos que resultaron difíciles de comprobar y motivos\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eAunque el documento indique «normal» o «ninguno», cualquier aspecto sospechoso debe comprobarse de nuevo mediante fotografías, historial de reparaciones e inspecciones profesionales. No debe firmarse dejando espacios en blanco ni firmarse todo de una vez sin haber recibido una explicación real. El contrato, el documento de verificación y explicación, el certificado de datos registrales, los comprobantes de transferencias y los registros de conversaciones deben conservarse juntos.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#paso-8-volver-a-comprobar-la-vivienda-vac%C3%ADa-y-el-registro-antes-del-pago-del-saldo\" class=\"anchor\" id=\"paso-8-volver-a-comprobar-la-vivienda-vacía-y-el-registro-antes-del-pago-del-saldo\"\u003e\u003c/a\u003ePaso 8: Volver a comprobar la vivienda vacía y el registro antes del pago del saldo\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEl periodo comprendido entre la retirada de las pertenencias del vendedor y la entrada de las del comprador es un buen momento para comprobar defectos que estaban ocultos. Sin embargo, este tiempo de inspección debe incorporarse de antemano al contrato y al calendario de la mudanza.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#orden-de-comprobaci%C3%B3n-en-la-fecha-del-saldo\" class=\"anchor\" id=\"orden-de-comprobación-en-la-fecha-del-saldo\"\u003e\u003c/a\u003eOrden de comprobación en la fecha del saldo\u003c/h3\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eConsultar el certificado de datos registrales actualizado para verificar si se han constituido nuevos derechos después del contrato.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConfirmar de nuevo al propietario, las facultades de representación y la cuenta receptora del saldo.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eInspeccionar el estado de la vivienda vacía y si se han completado las reparaciones prometidas.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCoordinar con el gestor jurídico y la entidad financiera el orden de reembolso y cancelación de las hipotecas de importe máximo existentes, y de presentación de la inscripción de la transmisión de propiedad.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eRecibir las llaves, los medios de acceso al portal, la documentación de mantenimiento y las instrucciones de uso de las instalaciones.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLiquidar las cuotas de mantenimiento, los suministros y los conceptos establecidos en el contrato.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConservar los comprobantes de la transferencia del saldo y de la presentación de la inscripción.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eSi se descubre un defecto importante, deben registrarse con la fecha imágenes generales, primeros planos y escenas en las que se vea correr el agua o que un aparato no funciona. Debe notificarse inmediatamente por escrito al agente y al vendedor, y redactarse un acuerdo sobre la reparación, la asunción de los costes o la retención de una parte del precio. No deben deducirse unilateralmente del saldo los gastos de reparación sin un acuerdo.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#evaluar-la-posibilidad-de-cumplir-el-contrato-antes-que-la-ventaja-del-mercado\" class=\"anchor\" id=\"evaluar-la-posibilidad-de-cumplir-el-contrato-antes-que-la-ventaja-del-mercado\"\u003e\u003c/a\u003eEvaluar la posibilidad de cumplir el contrato antes que la ventaja del mercado\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEn un mercado favorable a los vendedores y con poca oferta, puede ser difícil obtener una reducción del precio o la aceptación de cláusulas especiales complejas; en un mercado con abundante oferta, el comprador puede tener mayor capacidad de negociación. Sin embargo, la situación del mercado no justifica ignorar la situación jurídica ni los defectos.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDividir las condiciones de negociación en los tres niveles siguientes facilita la decisión.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eNo negociable\u003c/strong\u003e: Incertidumbre sobre la transmisión de propiedad, problemas jurídicos graves, condiciones imprescindibles del préstamo, riesgo de que no se transmita la posesión\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eAjustable económicamente\u003c/strong\u003e: Costes de reparación, elementos opcionales, fecha de entrada, liquidación de cuotas de mantenimiento\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003ePrescindible\u003c/strong\u003e: Daños menores en los acabados o instalaciones que se prevé sustituir\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eQue el agente transmita las condiciones del vendedor no significa necesariamente que esté confabulado con él. A la inversa, tampoco debe considerarse que sea el representante legal del comprador solo porque sea amable y activo. La decisión final de compra y la responsabilidad de comprobar los documentos siguen correspondiendo a las partes de la operación.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#lista-de-comprobaci%C3%B3n-por-etapas-para-comprar-la-primera-vivienda\" class=\"anchor\" id=\"lista-de-comprobación-por-etapas-para-comprar-la-primera-vivienda\"\u003e\u003c/a\u003eLista de comprobación por etapas para comprar la primera vivienda\u003c/h2\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eMomento\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eTarea obligatoria\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Momento\"\u003eAntes de buscar inmuebles\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarea obligatoria\"\u003eDeterminar el presupuesto total, la viabilidad real del préstamo y los requisitos imprescindibles de ubicación\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Momento\"\u003eVisita al inmueble\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarea obligatoria\"\u003eComprobar defectos, ruido, iluminación natural y aparcamiento; registrar las explicaciones\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Momento\"\u003eAntes de negociar el precio\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarea obligatoria\"\u003eComparar los precios reales de operaciones y los inmuebles competidores de la zona\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Momento\"\u003eAntes de la señal preliminar\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarea obligatoria\"\u003eComprobar al propietario y el registro; dejar por escrito las condiciones de devolución y los acuerdos esenciales\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Momento\"\u003eAntes del contrato principal\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarea obligatoria\"\u003eComprobar el registro actualizado, el registro de edificaciones y la situación jurídica y de ocupación\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Momento\"\u003eDía del contrato\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarea obligatoria\"\u003eRevisar el contrato, las cláusulas especiales y el documento de verificación y explicación; recibir las copias firmadas\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Momento\"\u003eAntes del saldo\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarea obligatoria\"\u003eVolver a comprobar el registro, inspeccionar la vivienda vacía y coordinar los procedimientos de cancelación y transmisión\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Momento\"\u003eDespués del saldo\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarea obligatoria\"\u003eConfirmar la presentación y finalización de la inscripción; conservar la documentación y las pruebas de los defectos\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#conclusi%C3%B3n\" class=\"anchor\" id=\"conclusión\"\u003e\u003c/a\u003eConclusión\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eLa conducta más peligrosa al comprar la primera vivienda propia es suponer que «el profesional ya se habrá encargado de todo». Debe elegirse un agente inmobiliario autorizado de confianza, pero también contrastar personalmente los precios reales de operaciones, el certificado de datos registrales, el registro de edificaciones, el documento de verificación y explicación y el estado del inmueble.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEs especialmente importante concretar las condiciones esenciales antes de transferir la señal preliminar, redactar detalladamente la cláusula del préstamo y volver a comprobar el registro y el estado de la vivienda vacía justo antes del pago del saldo. Si la situación jurídica es compleja o existe un riesgo elevado de disputas por defectos o pagos, lo más seguro es solicitar una revisión individual a un especialista en la materia, como un abogado o un gestor jurídico, antes del contrato o del pago del saldo.\u003c/p\u003e\n","tags":["Compra de vivienda","Contrato inmobiliario","Compraventa de viviendas","Agente inmobiliario autorizado","Inspección de defectos"],"faqs":[{"question":"¿Al comprar la primera vivienda, es obligatorio visitar al menos tres agencias inmobiliarias?","answer":"No es un criterio legal ni absoluto. Puede ser útil comparar los precios de mercado y las explicaciones de dos o más agencias inmobiliarias, pero, más que el número de visitas, son más importantes su registro, su capacidad para explicar las relaciones de derechos, la transparencia sobre los honorarios de intermediación y su actitud respecto a la verificación de documentos."},{"question":"Si el agente inmobiliario presenta una propiedad gestionada mediante intermediación conjunta, ¿es más favorable para el comprador?","answer":"La intermediación conjunta es simplemente una modalidad en la que se intermedia conjuntamente una propiedad captada por otra agencia inmobiliaria; por sí sola, no garantiza que se actúe en favor del comprador. Más que comprobar si hay intermediación conjunta, hay que verificar si se revelan de forma transparente los intereses de las partes de la transacción y si se comparan objetivamente las propiedades adecuadas."},{"question":"¿Se puede recuperar en cualquier momento el depósito de reserva antes de firmar el contrato definitivo?","answer":"No puede afirmarse que sea así. Si se ha pagado dinero tras acordar las condiciones esenciales de la transacción, aunque se denomine depósito de reserva, pueden surgir disputas sobre si el contrato quedó formalizado y si procede su devolución. Antes de transferir el dinero, deben establecerse por escrito la naturaleza del pago, el plazo para firmar el contrato definitivo y las condiciones de devolución o pérdida."},{"question":"Si no se concede el préstamo, ¿se devuelve automáticamente el depósito contractual?","answer":"No se devuelve automáticamente. Si se desea rescindir el contrato y recuperar el depósito contractual en caso de denegación del préstamo, deben especificarse en una cláusula especial el tipo de préstamo, el importe necesario, el plazo de solicitud, la documentación que acredite la denegación y las causas imputables al comprador."},{"question":"¿El documento de confirmación y explicación del inmueble objeto de intermediación tiene mayor eficacia jurídica que el contrato?","answer":"Los dos documentos cumplen funciones distintas, por lo que no puede decirse que uno sea incondicionalmente más importante que el otro. El contrato de compraventa establece los derechos y obligaciones de las partes, mientras que el documento de confirmación y explicación registra, entre otros aspectos, el estado del inmueble y las relaciones de derechos que el agente inmobiliario haya verificado y explicado. Este documento no es un documento notarial ni una garantía contra defectos ocultos."},{"question":"¿Cuándo debe comprobarse el certificado de datos registrales?","answer":"Como mínimo, es más seguro comprobar un documento actualizado inmediatamente antes de firmar el contrato y justo antes de pagar el saldo. Si el período de la transacción es largo o hay un pago intermedio, también puede comprobarse antes y después de efectuarlo. Hay que revisar el propietario, las hipotecas, los embargos y embargos preventivos, los derechos de jeonse y si existen derechos constituidos después de la firma del contrato."},{"question":"Si el día del pago del saldo se descubren filtraciones o moho, ¿se puede no pagar el saldo?","answer":"Negarse unilateralmente a pagar la totalidad del saldo solo porque existe un defecto puede generar un problema de incumplimiento contractual. Se debe documentar de inmediato con fotografías y vídeos, notificarlo por escrito al vendedor y, después, acordar la reparación, la asunción de los costes, el calendario de pagos o la retención de una parte. Si resulta difícil llegar a un acuerdo o los daños son considerables, es más seguro solicitar la revisión de un profesional jurídico."},{"question":"¿El vendedor es responsable de todos los defectos ocultos?","answer":"La existencia y el alcance de la responsabilidad varían según la naturaleza del defecto, el contenido del contrato, si el vendedor informó de él y si el comprador lo conocía o podía haberlo conocido, entre otros factores. Si se descubre un defecto, en vez de seguir usando el inmueble y agravar los daños, se deben obtener pruebas de inmediato y notificarlo al vendedor."},{"question":"¿Basta con escuchar la explicación del agente inmobiliario sin comprobar personalmente el registro y el libro catastral del edificio?","answer":"No se recomienda. Aunque el agente inmobiliario tenga la obligación legal de verificar y explicar la información, el comprador debe cotejar personalmente los documentos entregados con los registros públicos más recientes. El certificado de datos registrales, el libro catastral del edificio y el estado real de ocupación e instalaciones contienen información diferente."}],"sources":[{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법","title":"Centro Nacional de Información Legislativa: Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙","title":"Centro Nacional de Información Legislativa: Reglamento de aplicación de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/민법","title":"Centro Nacional de Información Legislativa: Código Civil","type":"source"},{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"Sistema de divulgación de precios reales de transacciones del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte","type":"data_point"},{"url":"https://www.iros.go.kr/","title":"Registro de la Propiedad en línea de los Tribunales de la República de Corea","type":"source"},{"url":"https://www.eum.go.kr/","title":"Portal de información territorial del Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte","type":"source"},{"url":"https://www.gov.kr/portal/main/nologin","title":"Gobierno24","type":"source"}],"images":[{"id":584,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk1NiwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--dc23328a8c3909acb14f9659b33f69592069d8e3/ai-01867503.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"주택 점검, 계약서, 가격, 법률 검토와 보호 절차를 나타낸 부동산 거래 일러스트","caption":"첫 주택 매수 과정에서 점검해야 할 중개, 계약, 비용 및 법률 요소를 보여준다.","description":null},"en":{"alt":"Real estate transaction illustration with home inspection, contract, pricing, legal review, and protection","caption":"The graphic highlights key checks for agents, contracts, costs, and legal safeguards when buying a first 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