{"content_id":"febppt0hy7","slug":"first-home-buying-checklist-korea","locale":"zh-hant","schema_type":"HowTo","category":"how_to","category_name":"操作教學","title":"首購族選擇仲介、簽約與支付尾款檢查清單","summary":"整理首購族不只依賴仲介的說法或物件廣告，而是親自核實價格、權利關係、契約條件與房屋狀況的程序。並特別說明匯出預約定金、貸款特約、確認說明書，以及支付尾款前查驗登記與空屋時可能產生的風險。","author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["比仲介事務所的數量更重要的，是是否已登記、說明是否具體、是否揭露利益衝突，以及查驗文件的能力。","登記事項證明書、建築物登記簿、實際成交價與現場狀況提供的資訊各不相同，因此必須一併確認。","貸款未獲核准的特約必須具體載明貸款種類、金額、期限與返還條件，才能減少爭議。","仲介標的物確認說明書並非公證文件，也不保證不存在隱藏瑕疵，因此仍須另行進行現場檢查。","支付尾款前應再次查閱登記，並協調所有權移轉、抵押權塗銷、占有移轉與支付款項的先後順序。"],"content_markdown":"首次購屋時，減少損失的關鍵不是不信任仲介，也不是完全相信仲介，而是透過正式文件與現場勘查，交叉核實重要事實。以下內容以大韓民國的住宅買賣程序為準，個別契約的法律判斷可能會依具體事實關係而有所不同。\n\n## 首先應釐清的不動產交易誤解\n\n### 走訪多家仲介事務所就一定安全嗎\n\n向兩家以上的仲介事務所比較行情與說明，有助於減少資訊偏差。但並沒有一定要走訪三家以上的規則。同一物件可能重複登錄於多個仲介處，即使走訪次數很多，若省略權利關係查核，也不安全。\n\n評估仲介事務所時，最好觀察下列行為。\n\n- 是否讓人確認仲介事務所登記證及承辦人的身分\n- 是否具體詢問預算、貸款、通勤、入住日期等優先條件\n- 除物件優點外，是否也說明權利關係、需要修繕的部分及交易風險\n- 是否將實際成交案例與目前物件分開列示，作為價格判斷依據\n- 是否不催促簽約，而是說明應確認的文件與時程\n- 是否透明說明仲介報酬、是否共同仲介，以及交易當事人之間的關係\n\n不能只因仲介積極進行共同仲介，就斷定其站在買方一邊。在大韓民國，各委託人的仲介報酬與共同仲介人之間的結算機制彼此有別，實際利益關係也因交易而異。\n\n### 仲介標的物確認說明書是公證文件嗎\n\n不是。仲介標的物確認說明書，是開業公認仲介士依法進行確認、說明並交付交易當事人的重要文件，但它既不是公證文件，也不是保證住宅整體狀況的檢查報告。例如藏在家具或裝修材料後方的漏水等，僅靠一般確認難以發現的瑕疵，可能不會被記錄。\n\n### 任意停止支付尾款就能保護買方嗎\n\n即使發現重大問題，若未確認契約與法律依據，便單方面拒付全部尾款，買方可能面臨債務不履行問題。應先保全證據，再透過仲介與賣方就修繕、保留部分價款、變更時程等事項達成書面協議。若無法達成協議或金額較大，在拒絕付款前先向律師等法律專家確認會較為安全。\n\n## 第1階段：訂定預算與購屋標準\n\n若僅以買賣價格計算預算，可能在支付尾款階段出現資金不足。應另行估算下列費用。\n\n- 定金、期中款、尾款及投入自有資金的時間\n- 取得稅等稅金\n- 仲介報酬及是否適用增值稅\n- 所有權移轉登記相關費用與法務士報酬\n- 貸款附帶費用\n- 搬家、修繕、家電及家具費用\n- 公寓管理費與各項結算款項\n\n在尋找物件前，不應只確認可貸額度，也要檢查實際核貸與撥款的可能性。結果可能因住宅種類、價格、擔保價值、所得、既有債務、是否位於管制地區及金融機構審查而有所不同。事前諮詢或預估額度並不代表最終核准。\n\n將購屋標準分為「必要」、「偏好」與「可放棄」，便不容易在協商過程中動搖。\n\n| 分類 | 範例 |\n|---|---|\n| 必要 | 總預算上限、最低房間數、可入住日期、通勤極限 |\n| 偏好 | 與車站的距離、朝向、樓層、停車條件、學區 |\n| 可放棄 | 室內裝潢、特定棟別、景觀、是否為新建住宅 |\n\n## 第2階段：查核仲介事務所與承辦人\n\n確認事務所內張貼的仲介事務所登記證、公認仲介士資格相關標示及仲介報酬費率表。也可詢問帶看現場的人員是仲介助理員，還是所屬公認仲介士。仲介助理員必須告知自己是仲介助理員，並應確認契約書與確認說明書的製作、簽署方式是否符合法令規定。\n\n好的仲介不會只詢問買方的最高預算，還應能提出依據回答下列問題。\n\n1. 最近的實際成交價與目前開價不同的原因為何\n2. 所有權人、根抵押權、扣押、假扣押、傳貰權等權利關係如何\n3. 目前由誰占有，何時可以騰空房屋\n4. 漏水、結露、修繕紀錄及包含的設備有哪些\n5. 從簽約至支付尾款期間，將如何確認未新增其他權利設定\n\n為了讓仲介推薦適合的物件，應告知預算與貸款需求，但沒有必要從一開始就公開可協商的最高價格。區分仲介需要知道的財務條件與向賣方提出的協商上限，是較合理的做法。\n\n## 第3階段：交叉確認行情與公簿資料\n\n物件廣告與仲介說明只是查核的起點，而非最終依據。至少應比較下列資料。\n\n| 資料 | 確認內容 | 限制 |\n|---|---|---|\n| 國土交通部實際成交價公開系統 | 實際申報的買賣價格、交易時間、樓層 | 申報後可能需要時間才會反映，且無法得知內部狀況 |\n| 登記事項證明書 | 所有權人、根抵押權、扣押及假扣押、傳貰權等 | 不保證實際占有關係與所有事實 |\n| 建築物臺帳 | 用途、面積、結構、違規建築物標示等 | 可能與實際施工狀況不同 |\n| 土地利用計畫 | 用途地域、地區及行為限制 | 不保證未來事業是否確定實施 |\n| 現場確認 | 噪音、採光、氣味、裂縫、漏水痕跡、停車 | 條件可能因造訪時間與天氣而顯得不同 |\n\n不能只在第一次看房時確認一次登記事項證明書。應在簽約前、期中款支付前後有需要時，以及支付尾款前，再次確認最新狀態。應核對所有權人姓名與身分證件；若由代理人簽約，則須確認委任書、印鑑證明書等代理權證明文件的真偽與授權範圍。\n\n對於設有信託登記的不動產，應另行確認登記上的受託人與信託原簿所記載的處分權限。不能只相信名義人或占有人的說法就簽約。\n\n## 第4階段：更換時段親自檢查房屋\n\n如有可能，應分別在白天與晚上、平日與週末等不同條件下造訪。下雨後不久較容易確認漏水痕跡，但無法僅憑一次造訪就確定是否漏水。\n\n### 室內檢查項目\n\n- 天花板與外牆角落的污漬、壁紙翹起、霉味\n- 窗框周邊的結露痕跡與矽利康狀況\n- 同時開啟水龍頭時的水壓與排水狀況\n- 流理臺及洗手臺下方的漏水與腐蝕\n- 鍋爐運作、暖氣分配器及熱水狀況\n- 牆壁與地板的裂縫、傾斜、飾面損壞\n- 系統櫃、空調、照明等包含在買賣中的設備\n- 樓層間、道路、鐵路、商家產生的噪音與氣味\n\n### 集合住宅的額外確認項目\n\n- 可停車數量與夜間停車情況\n- 電梯、外牆、屋頂等公共部分的修繕狀況\n- 是否積欠管理費及尾款日的結算方式\n- 長期修繕準備金等結算項目的處理方式\n- 重建或改造計畫正式進行至哪一階段\n\n拍攝照片與影片時，應取得所有權人或占有人的同意，並記錄拍攝日期與位置。如需專業檢查，也可考慮在簽約前取得賣方同意，委託住宅檢查專家。\n\n## 第5階段：匯出預約定金前確定協議內容\n\n使用「預約」之名，並不會自動削弱其法律效力。若已就標的住宅、買賣價款等核心條件達成合意後匯款，可能會針對正式契約是否成立或款項能否返還發生爭議。\n\n匯款前至少應透過簡訊或其他文件確認下列內容。\n\n- 不動產的正確標示\n- 買賣價款及已支付款項的性質\n- 正式契約簽訂日與尾款日\n- 可返還或沒收款項的條件\n- 貸款未獲核准時的處理方式\n- 登記上的權利與占有關係\n- 賣方與買方是否同意核心特約條款\n\n不要只聽仲介說「先匯款就能保留物件」便匯款。還應確認契約當事人是誰，以及為何要將款項匯入仲介帳戶。\n\n## 第6階段：擬定契約書與特約條款\n\n特約並非越多越好，而是越能具體分配該筆交易的風險，就越有用。內容含糊或無法履行的條款，反而可能增加爭議。\n\n### 應檢討的核心特約條款\n\n1. **貸款條件**：具體約定金融機構、貸款種類、所需最低金額、申請期限、買方的配合義務、確認未獲核准的方式及定金是否返還。\n2. **禁止權利變動**：約定自簽約日起至所有權移轉登記完成前，不得設定新的根抵押權、租賃權、扣押等對買方不利的權利。\n3. **塗銷既有擔保**：約定應於支付尾款同時塗銷的權利、償還方式、塗銷文件及處理順序。\n4. **交付與移轉占有**：載明賣方或承租人的搬離日期、鑰匙交付、應留下的物品及廢棄物處理責任。\n5. **設備與瑕疵**：載明包含的配備、已確認的瑕疵、負責修繕者、費用負擔及完成期限。\n6. **稅金與管理費結算**：約定以尾款日為基準結算的項目及欠款處理方式。\n\n僅以「貸款未核准則契約無效」等簡短文字約定，可能仍不充分。因為對於買方信用問題、未提交文件、額度低於預期或單純反悔等情形，究竟涵蓋至何種範圍，可能產生不同解釋。\n\n## 第7階段：審閱仲介標的物確認說明書\n\n依《公認仲介士法》，開業公認仲介士必須確認並說明權利關係、法令上的交易與使用限制等法定事項，並交付確認說明書。買方應在簽署契約書前聽取說明，並要求修改與實際狀況不符之處。\n\n應確認的項目如下。\n\n- 登記上的權利關係與實際權利關係\n- 土地利用計畫與公法上的使用限制\n- 自來水、電力、瓦斯、消防、電梯等設備狀況\n- 牆面、地面及供水、排水狀況\n- 環境條件、管理事項與仲介報酬\n- 難以實際確認的項目及其原因\n\n即使文件記載「正常」或「無」，仍應針對可疑部分透過照片、修繕紀錄與專業檢查再次確認。不要在留有空白欄位的情況下簽署，也不要在未聽取實際說明時一次性簽署全部文件。契約書、確認說明書、登記事項證明書、匯款紀錄及對話紀錄應一併保存。\n\n## 第8階段：支付尾款前再次確認空屋與登記\n\n從賣方搬走物品後，到買方物品搬入前，是確認先前遭遮蔽瑕疵的良好時機。但必須事先將此檢查時間納入契約與搬家時程。\n\n### 尾款日確認順序\n\n1. 查閱最新登記事項證明書，確認簽約後是否設定了新的權利。\n2. 再次確認所有權人、代理權及收取尾款的帳戶。\n3. 檢查空屋狀況及約定修繕是否完成。\n4. 與法務士及金融機構協調既有根抵押權的償還、塗銷與所有權移轉登記申請順序。\n5. 接收鑰匙、公共出入口進出工具、管理相關資料及設備使用資料。\n6. 結算管理費、公用事業費及契約約定項目。\n7. 保存尾款匯款與登記申請證明。\n\n若發現重大瑕疵，應連同日期記錄整體狀況、近距離狀況，以及漏水或設備無法運作的畫面。應立即以書面通知仲介與賣方，並就修繕、費用負擔或保留部分價款製作協議書。未經協議，不得自行從尾款中扣除修繕費。\n\n## 判斷契約履行可能性，而非只看市場優勢\n\n在物件不足的賣方市場中，可能難以爭取降價或複雜的特約條款；在物件較多的市場中，買方的議價能力可能提高。但市場氛圍並不是忽視權利關係或瑕疵的理由。\n\n將協商條件分為以下三個階段，會更容易判斷。\n\n- **不可讓步**：所有權移轉的不確定性、重大權利問題、必要貸款條件、占有移轉失敗的風險\n- **可調整金額**：修繕費、配備、入住日期、管理費結算\n- **可放棄**：輕微的飾面損壞或預定更換的設備\n\n仲介轉達賣方條件，並不代表其一定與賣方勾結。反之，也不能只因仲介親切積極，就認為其是買方的法律代理人。最終購買判斷與文件確認責任，仍由交易當事人承擔。\n\n## 首次購屋分階段檢查清單\n\n| 時點 | 必須執行的事項 |\n|---|---|\n| 尋找物件前 | 整理總預算、貸款撥付可能性、必要區位條件 |\n| 現場看房 | 確認瑕疵、噪音、採光、停車，記錄說明內容 |\n| 議價前 | 比較實際成交價與周邊競爭物件 |\n| 支付預約定金前 | 確認所有權人與登記，將返還條件及核心協議書面化 |\n| 正式簽約前 | 確認最新登記、建築物臺帳、權利與占有關係 |\n| 簽約當日 | 審閱契約書、特約條款、確認說明書，領取已簽署文件 |\n| 支付尾款前 | 再次確認登記、檢查空屋、協調塗銷與移轉程序 |\n| 支付尾款後 | 確認登記申請與完成情形，保存資料及瑕疵證據 |\n\n## 結論\n\n首次購屋時最危險的行為，就是假設「專家應該都已處理好了」。應選擇值得信賴的公認仲介士，但同時必須親自比對實際成交價、登記事項證明書、建築物臺帳、確認說明書與現場狀況。\n\n尤其重要的是，在匯出預約定金前確定核心條件、具體擬定貸款特約條款，並在支付尾款前再次確認登記與空屋狀況。若權利關係複雜，或瑕疵、價款爭議的可能性較大，最好在簽約或支付尾款前，請律師、法務士等相關領域專家進行個別審查。","content_html":"\u003cp\u003e首次購屋時，減少損失的關鍵不是不信任仲介，也不是完全相信仲介，而是透過正式文件與現場勘查，交叉核實重要事實。以下內容以大韓民國的住宅買賣程序為準，個別契約的法律判斷可能會依具體事實關係而有所不同。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E9%A6%96%E5%85%88%E6%87%89%E9%87%90%E6%B8%85%E7%9A%84%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E4%BA%A4%E6%98%93%E8%AA%A4%E8%A7%A3\" class=\"anchor\" id=\"首先應釐清的不動產交易誤解\"\u003e\u003c/a\u003e首先應釐清的不動產交易誤解\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E8%B5%B0%E8%A8%AA%E5%A4%9A%E5%AE%B6%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E4%BA%8B%E5%8B%99%E6%89%80%E5%B0%B1%E4%B8%80%E5%AE%9A%E5%AE%89%E5%85%A8%E5%97%8E\" class=\"anchor\" id=\"走訪多家仲介事務所就一定安全嗎\"\u003e\u003c/a\u003e走訪多家仲介事務所就一定安全嗎\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e向兩家以上的仲介事務所比較行情與說明，有助於減少資訊偏差。但並沒有一定要走訪三家以上的規則。同一物件可能重複登錄於多個仲介處，即使走訪次數很多，若省略權利關係查核，也不安全。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e評估仲介事務所時，最好觀察下列行為。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e是否讓人確認仲介事務所登記證及承辦人的身分\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e是否具體詢問預算、貸款、通勤、入住日期等優先條件\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e除物件優點外，是否也說明權利關係、需要修繕的部分及交易風險\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e是否將實際成交案例與目前物件分開列示，作為價格判斷依據\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e是否不催促簽約，而是說明應確認的文件與時程\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e是否透明說明仲介報酬、是否共同仲介，以及交易當事人之間的關係\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e不能只因仲介積極進行共同仲介，就斷定其站在買方一邊。在大韓民國，各委託人的仲介報酬與共同仲介人之間的結算機制彼此有別，實際利益關係也因交易而異。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%A8%99%E7%9A%84%E7%89%A9%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E8%AA%AA%E6%98%8E%E6%9B%B8%E6%98%AF%E5%85%AC%E8%AD%89%E6%96%87%E4%BB%B6%E5%97%8E\" class=\"anchor\" 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data-label=\"範例\"\u003e總預算上限、最低房間數、可入住日期、通勤極限\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"分類\"\u003e偏好\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例\"\u003e與車站的距離、朝向、樓層、停車條件、學區\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"分類\"\u003e可放棄\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"範例\"\u003e室內裝潢、特定棟別、景觀、是否為新建住宅\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%AC%AC2%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E6%9F%A5%E6%A0%B8%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E4%BA%8B%E5%8B%99%E6%89%80%E8%88%87%E6%89%BF%E8%BE%A6%E4%BA%BA\" class=\"anchor\" id=\"第2階段查核仲介事務所與承辦人\"\u003e\u003c/a\u003e第2階段：查核仲介事務所與承辦人\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e確認事務所內張貼的仲介事務所登記證、公認仲介士資格相關標示及仲介報酬費率表。也可詢問帶看現場的人員是仲介助理員，還是所屬公認仲介士。仲介助理員必須告知自己是仲介助理員，並應確認契約書與確認說明書的製作、簽署方式是否符合法令規定。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e好的仲介不會只詢問買方的最高預算，還應能提出依據回答下列問題。\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e最近的實際成交價與目前開價不同的原因為何\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e所有權人、根抵押權、扣押、假扣押、傳貰權等權利關係如何\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e目前由誰占有，何時可以騰空房屋\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e漏水、結露、修繕紀錄及包含的設備有哪些\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e從簽約至支付尾款期間，將如何確認未新增其他權利設定\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003e為了讓仲介推薦適合的物件，應告知預算與貸款需求，但沒有必要從一開始就公開可協商的最高價格。區分仲介需要知道的財務條件與向賣方提出的協商上限，是較合理的做法。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%AC%AC3%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E4%BA%A4%E5%8F%89%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E8%A1%8C%E6%83%85%E8%88%87%E5%85%AC%E7%B0%BF%E8%B3%87%E6%96%99\" class=\"anchor\" id=\"第3階段交叉確認行情與公簿資料\"\u003e\u003c/a\u003e第3階段：交叉確認行情與公簿資料\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e物件廣告與仲介說明只是查核的起點，而非最終依據。至少應比較下列資料。\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e資料\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e確認內容\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e限制\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"資料\"\u003e國土交通部實際成交價公開系統\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"確認內容\"\u003e實際申報的買賣價格、交易時間、樓層\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"限制\"\u003e申報後可能需要時間才會反映，且無法得知內部狀況\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"資料\"\u003e登記事項證明書\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"確認內容\"\u003e所有權人、根抵押權、扣押及假扣押、傳貰權等\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"限制\"\u003e不保證實際占有關係與所有事實\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"資料\"\u003e建築物臺帳\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"確認內容\"\u003e用途、面積、結構、違規建築物標示等\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"限制\"\u003e可能與實際施工狀況不同\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"資料\"\u003e土地利用計畫\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"確認內容\"\u003e用途地域、地區及行為限制\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"限制\"\u003e不保證未來事業是否確定實施\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"資料\"\u003e現場確認\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"確認內容\"\u003e噪音、採光、氣味、裂縫、漏水痕跡、停車\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"限制\"\u003e條件可能因造訪時間與天氣而顯得不同\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003e不能只在第一次看房時確認一次登記事項證明書。應在簽約前、期中款支付前後有需要時，以及支付尾款前，再次確認最新狀態。應核對所有權人姓名與身分證件；若由代理人簽約，則須確認委任書、印鑑證明書等代理權證明文件的真偽與授權範圍。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e對於設有信託登記的不動產，應另行確認登記上的受託人與信託原簿所記載的處分權限。不能只相信名義人或占有人的說法就簽約。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%AC%AC4%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E6%9B%B4%E6%8F%9B%E6%99%82%E6%AE%B5%E8%A6%AA%E8%87%AA%E6%AA%A2%E6%9F%A5%E6%88%BF%E5%B1%8B\" class=\"anchor\" id=\"第4階段更換時段親自檢查房屋\"\u003e\u003c/a\u003e第4階段：更換時段親自檢查房屋\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e如有可能，應分別在白天與晚上、平日與週末等不同條件下造訪。下雨後不久較容易確認漏水痕跡，但無法僅憑一次造訪就確定是否漏水。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%AE%A4%E5%85%A7%E6%AA%A2%E6%9F%A5%E9%A0%85%E7%9B%AE\" class=\"anchor\" id=\"室內檢查項目\"\u003e\u003c/a\u003e室內檢查項目\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e天花板與外牆角落的污漬、壁紙翹起、霉味\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e窗框周邊的結露痕跡與矽利康狀況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e同時開啟水龍頭時的水壓與排水狀況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e流理臺及洗手臺下方的漏水與腐蝕\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e鍋爐運作、暖氣分配器及熱水狀況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e牆壁與地板的裂縫、傾斜、飾面損壞\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e系統櫃、空調、照明等包含在買賣中的設備\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e樓層間、道路、鐵路、商家產生的噪音與氣味\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E9%9B%86%E5%90%88%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%9A%84%E9%A1%8D%E5%A4%96%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E9%A0%85%E7%9B%AE\" class=\"anchor\" id=\"集合住宅的額外確認項目\"\u003e\u003c/a\u003e集合住宅的額外確認項目\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e可停車數量與夜間停車情況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e電梯、外牆、屋頂等公共部分的修繕狀況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e是否積欠管理費及尾款日的結算方式\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e長期修繕準備金等結算項目的處理方式\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e重建或改造計畫正式進行至哪一階段\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e拍攝照片與影片時，應取得所有權人或占有人的同意，並記錄拍攝日期與位置。如需專業檢查，也可考慮在簽約前取得賣方同意，委託住宅檢查專家。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%AC%AC5%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E5%8C%AF%E5%87%BA%E9%A0%90%E7%B4%84%E5%AE%9A%E9%87%91%E5%89%8D%E7%A2%BA%E5%AE%9A%E5%8D%94%E8%AD%B0%E5%85%A7%E5%AE%B9\" class=\"anchor\" id=\"第5階段匯出預約定金前確定協議內容\"\u003e\u003c/a\u003e第5階段：匯出預約定金前確定協議內容\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e使用「預約」之名，並不會自動削弱其法律效力。若已就標的住宅、買賣價款等核心條件達成合意後匯款，可能會針對正式契約是否成立或款項能否返還發生爭議。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e匯款前至少應透過簡訊或其他文件確認下列內容。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e不動產的正確標示\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e買賣價款及已支付款項的性質\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e正式契約簽訂日與尾款日\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e可返還或沒收款項的條件\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e貸款未獲核准時的處理方式\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e登記上的權利與占有關係\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e賣方與買方是否同意核心特約條款\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e不要只聽仲介說「先匯款就能保留物件」便匯款。還應確認契約當事人是誰，以及為何要將款項匯入仲介帳戶。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%AC%AC6%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E6%93%AC%E5%AE%9A%E5%A5%91%E7%B4%84%E6%9B%B8%E8%88%87%E7%89%B9%E7%B4%84%E6%A2%9D%E6%AC%BE\" class=\"anchor\" id=\"第6階段擬定契約書與特約條款\"\u003e\u003c/a\u003e第6階段：擬定契約書與特約條款\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e特約並非越多越好，而是越能具體分配該筆交易的風險，就越有用。內容含糊或無法履行的條款，反而可能增加爭議。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E6%87%89%E6%AA%A2%E8%A8%8E%E7%9A%84%E6%A0%B8%E5%BF%83%E7%89%B9%E7%B4%84%E6%A2%9D%E6%AC%BE\" class=\"anchor\" id=\"應檢討的核心特約條款\"\u003e\u003c/a\u003e應檢討的核心特約條款\u003c/h3\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e貸款條件\u003c/strong\u003e：具體約定金融機構、貸款種類、所需最低金額、申請期限、買方的配合義務、確認未獲核准的方式及定金是否返還。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e禁止權利變動\u003c/strong\u003e：約定自簽約日起至所有權移轉登記完成前，不得設定新的根抵押權、租賃權、扣押等對買方不利的權利。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e塗銷既有擔保\u003c/strong\u003e：約定應於支付尾款同時塗銷的權利、償還方式、塗銷文件及處理順序。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e交付與移轉占有\u003c/strong\u003e：載明賣方或承租人的搬離日期、鑰匙交付、應留下的物品及廢棄物處理責任。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e設備與瑕疵\u003c/strong\u003e：載明包含的配備、已確認的瑕疵、負責修繕者、費用負擔及完成期限。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e稅金與管理費結算\u003c/strong\u003e：約定以尾款日為基準結算的項目及欠款處理方式。\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003e僅以「貸款未核准則契約無效」等簡短文字約定，可能仍不充分。因為對於買方信用問題、未提交文件、額度低於預期或單純反悔等情形，究竟涵蓋至何種範圍，可能產生不同解釋。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%AC%AC7%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E5%AF%A9%E9%96%B1%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%A8%99%E7%9A%84%E7%89%A9%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E8%AA%AA%E6%98%8E%E6%9B%B8\" class=\"anchor\" id=\"第7階段審閱仲介標的物確認說明書\"\u003e\u003c/a\u003e第7階段：審閱仲介標的物確認說明書\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e依《公認仲介士法》，開業公認仲介士必須確認並說明權利關係、法令上的交易與使用限制等法定事項，並交付確認說明書。買方應在簽署契約書前聽取說明，並要求修改與實際狀況不符之處。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e應確認的項目如下。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e登記上的權利關係與實際權利關係\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e土地利用計畫與公法上的使用限制\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e自來水、電力、瓦斯、消防、電梯等設備狀況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e牆面、地面及供水、排水狀況\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e環境條件、管理事項與仲介報酬\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e難以實際確認的項目及其原因\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e即使文件記載「正常」或「無」，仍應針對可疑部分透過照片、修繕紀錄與專業檢查再次確認。不要在留有空白欄位的情況下簽署，也不要在未聽取實際說明時一次性簽署全部文件。契約書、確認說明書、登記事項證明書、匯款紀錄及對話紀錄應一併保存。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%AC%AC8%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E6%94%AF%E4%BB%98%E5%B0%BE%E6%AC%BE%E5%89%8D%E5%86%8D%E6%AC%A1%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E7%A9%BA%E5%B1%8B%E8%88%87%E7%99%BB%E8%A8%98\" class=\"anchor\" id=\"第8階段支付尾款前再次確認空屋與登記\"\u003e\u003c/a\u003e第8階段：支付尾款前再次確認空屋與登記\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e從賣方搬走物品後，到買方物品搬入前，是確認先前遭遮蔽瑕疵的良好時機。但必須事先將此檢查時間納入契約與搬家時程。\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%B0%BE%E6%AC%BE%E6%97%A5%E7%A2%BA%E8%AA%8D%E9%A0%86%E5%BA%8F\" class=\"anchor\" id=\"尾款日確認順序\"\u003e\u003c/a\u003e尾款日確認順序\u003c/h3\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e查閱最新登記事項證明書，確認簽約後是否設定了新的權利。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e再次確認所有權人、代理權及收取尾款的帳戶。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e檢查空屋狀況及約定修繕是否完成。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e與法務士及金融機構協調既有根抵押權的償還、塗銷與所有權移轉登記申請順序。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e接收鑰匙、公共出入口進出工具、管理相關資料及設備使用資料。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e結算管理費、公用事業費及契約約定項目。\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e保存尾款匯款與登記申請證明。\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003e若發現重大瑕疵，應連同日期記錄整體狀況、近距離狀況，以及漏水或設備無法運作的畫面。應立即以書面通知仲介與賣方，並就修繕、費用負擔或保留部分價款製作協議書。未經協議，不得自行從尾款中扣除修繕費。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E5%88%A4%E6%96%B7%E5%A5%91%E7%B4%84%E5%B1%A5%E8%A1%8C%E5%8F%AF%E8%83%BD%E6%80%A7%E8%80%8C%E9%9D%9E%E5%8F%AA%E7%9C%8B%E5%B8%82%E5%A0%B4%E5%84%AA%E5%8B%A2\" class=\"anchor\" id=\"判斷契約履行可能性而非只看市場優勢\"\u003e\u003c/a\u003e判斷契約履行可能性，而非只看市場優勢\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e在物件不足的賣方市場中，可能難以爭取降價或複雜的特約條款；在物件較多的市場中，買方的議價能力可能提高。但市場氛圍並不是忽視權利關係或瑕疵的理由。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e將協商條件分為以下三個階段，會更容易判斷。\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e不可讓步\u003c/strong\u003e：所有權移轉的不確定性、重大權利問題、必要貸款條件、占有移轉失敗的風險\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e可調整金額\u003c/strong\u003e：修繕費、配備、入住日期、管理費結算\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003e可放棄\u003c/strong\u003e：輕微的飾面損壞或預定更換的設備\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003e仲介轉達賣方條件，並不代表其一定與賣方勾結。反之，也不能只因仲介親切積極，就認為其是買方的法律代理人。最終購買判斷與文件確認責任，仍由交易當事人承擔。\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E9%A6%96%E6%AC%A1%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E5%88%86%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E6%AA%A2%E6%9F%A5%E6%B8%85%E5%96%AE\" class=\"anchor\" id=\"首次購屋分階段檢查清單\"\u003e\u003c/a\u003e首次購屋分階段檢查清單\u003c/h2\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003e時點\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003e必須執行的事項\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"時點\"\u003e尋找物件前\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"必須執行的事項\"\u003e整理總預算、貸款撥付可能性、必要區位條件\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"時點\"\u003e現場看房\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"必須執行的事項\"\u003e確認瑕疵、噪音、採光、停車，記錄說明內容\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"時點\"\u003e議價前\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"必須執行的事項\"\u003e比較實際成交價與周邊競爭物件\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"時點\"\u003e支付預約定金前\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"必須執行的事項\"\u003e確認所有權人與登記，將返還條件及核心協議書面化\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"時點\"\u003e正式簽約前\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"必須執行的事項\"\u003e確認最新登記、建築物臺帳、權利與占有關係\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"時點\"\u003e簽約當日\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"必須執行的事項\"\u003e審閱契約書、特約條款、確認說明書，領取已簽署文件\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"時點\"\u003e支付尾款前\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"必須執行的事項\"\u003e再次確認登記、檢查空屋、協調塗銷與移轉程序\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"時點\"\u003e支付尾款後\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"必須執行的事項\"\u003e確認登記申請與完成情形，保存資料及瑕疵證據\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#%E7%B5%90%E8%AB%96\" class=\"anchor\" id=\"結論\"\u003e\u003c/a\u003e結論\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003e首次購屋時最危險的行為，就是假設「專家應該都已處理好了」。應選擇值得信賴的公認仲介士，但同時必須親自比對實際成交價、登記事項證明書、建築物臺帳、確認說明書與現場狀況。\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e尤其重要的是，在匯出預約定金前確定核心條件、具體擬定貸款特約條款，並在支付尾款前再次確認登記與空屋狀況。若權利關係複雜，或瑕疵、價款爭議的可能性較大，最好在簽約或支付尾款前，請律師、法務士等相關領域專家進行個別審查。\u003c/p\u003e\n","tags":["買房置業","房地產契約","房屋買賣","持牌房地產經紀","瑕疵檢查"],"faqs":[{"question":"購買第一間房屋時，一定要拜訪至少三家仲介事務所嗎？","answer":"這並非法律上或絕對的標準。向兩家以上的仲介事務所比較市價與說明會有所幫助，但比起拜訪次數，更重要的是確認其是否完成登記、說明權利關係的能力、公開仲介報酬，以及查驗文件的態度。"},{"question":"仲介介紹共同仲介的物件，對買方更有利嗎？","answer":"共同仲介只是一種與其他仲介事務所共同仲介其取得之物件的方式，本身並不保證會站在買方這一邊。比起是否為共同仲介，更應確認其是否透明揭露交易當事人的利害關係，並客觀比較合適的物件。"},{"question":"暫付訂金在正式簽約前隨時都能取回嗎？","answer":"不能如此斷定。若在已就主要交易條件達成合意的情況下支付款項，即使名義上是暫付訂金，也可能就契約是否成立及款項能否返還發生爭議。匯款前，應以書面約定款項的性質、正式簽約期限，以及返還與沒收條件。"},{"question":"如果貸款沒有核准，訂金會自動退還嗎？","answer":"並不會自動退還。若希望在貸款未獲核准時解除契約並退還訂金，應在特約條款中具體載明貸款種類、所需金額、申請期限、未獲核准的證明資料，以及可歸責於買方的事由。"},{"question":"仲介標的物確認說明書的法律效力比契約書更強嗎？","answer":"兩份文件的作用不同，不能說其中任何一份必然更重要。買賣契約書規定當事人的權利與義務，確認說明書則記錄仲介所確認及說明的標的物狀況、權利關係等。確認說明書並非公證文件或隱藏瑕疵保證書。"},{"question":"應在何時確認登記事項證明書？","answer":"至少在簽約前一刻及支付尾款前一刻確認最新文件較為安全。若交易期間較長或有中期款，也可在付款前後確認。應查看所有權人、最高限額抵押權、查封與假扣押、傳貰權，以及簽約後是否有新設定的權利。"},{"question":"若在支付尾款當天發現漏水或發霉，可以不支付尾款嗎？","answer":"若僅因存在瑕疵便單方面不支付全部尾款，可能產生違約問題。應立即以照片和影片記錄，並以書面通知賣方後，就修繕、費用負擔、付款時程或保留部分款項達成協議。若難以達成協議或損失重大，請法律專家審查較為安全。"},{"question":"賣方需要對所有隱藏瑕疵負責嗎？","answer":"是否負責及其範圍，會依瑕疵的性質、契約內容、賣方是否告知，以及買方是否已知或可得而知等因素而異。發現瑕疵時，與其繼續使用而擴大損失，不如立即保全證據並通知賣方。"},{"question":"只聽仲介的說明，不親自確認登記資料和建築物管理台帳也可以嗎？","answer":"不建議這麼做。即使仲介依法負有確認及說明義務，買方仍應親自比對所收到的文件與最新的官方簿冊。登記事項證明書、建築物管理台帳，以及實際占用與設施狀況，分別記載不同的資訊。"}],"sources":[{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법","title":"國家法令資訊中心《公認仲介士法》","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙","title":"國家法令資訊中心《公認仲介士法施行規則》","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/민법","title":"國家法令資訊中心《民法》","type":"source"},{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"國土交通部實際交易價格公開系統","type":"data_point"},{"url":"https://www.iros.go.kr/","title":"大韓民國法院網路登記所","type":"source"},{"url":"https://www.eum.go.kr/","title":"國土交通部土地連接","type":"source"},{"url":"https://www.gov.kr/portal/main/nologin","title":"政府24","type":"source"}],"images":[{"id":584,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk1NiwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--dc23328a8c3909acb14f9659b33f69592069d8e3/ai-01867503.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"주택 점검, 계약서, 가격, 법률 검토와 보호 절차를 나타낸 부동산 거래 일러스트","caption":"첫 주택 매수 과정에서 점검해야 할 중개, 계약, 비용 및 법률 요소를 보여준다.","description":null},"en":{"alt":"Real estate transaction illustration with home inspection, contract, pricing, legal review, and protection","caption":"The graphic highlights key checks for agents, contracts, costs, and legal safeguards when buying a first home.","description":null},"ja":{"alt":"住宅調査、契約書、価格、法的確認、取引保護を示す不動産購入のイラスト","caption":"初めての住宅購入で確認すべき仲介、契約、費用、法的保護の要点を表している。","description":null},"es":{"alt":"Ilustración de una compra de vivienda con inspección, contrato, precio, revisión legal y protección","caption":"El gráfico resume las comprobaciones de agente, contrato, costes y protección legal al comprar la primera vivienda.","description":null},"id":{"alt":"Ilustrasi transaksi rumah dengan pemeriksaan, kontrak, harga, tinjauan hukum, dan perlindungan","caption":"Grafik ini merangkum pemeriksaan agen, kontrak, biaya, dan perlindungan hukum saat membeli rumah 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