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title: "首購族選擇仲介、簽約與支付尾款檢查清單"
locale: zh-hant
category: how_to
category_name: "操作教學"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/first-home-buying-checklist-korea
published_at: 2026-08-11T11:03:34+09:00
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# 首購族選擇仲介、簽約與支付尾款檢查清單

> 整理首購族不只依賴仲介的說法或物件廣告，而是親自核實價格、權利關係、契約條件與房屋狀況的程序。並特別說明匯出預約定金、貸款特約、確認說明書，以及支付尾款前查驗登記與空屋時可能產生的風險。

## Key Points

- 比仲介事務所的數量更重要的，是是否已登記、說明是否具體、是否揭露利益衝突，以及查驗文件的能力。
- 登記事項證明書、建築物登記簿、實際成交價與現場狀況提供的資訊各不相同，因此必須一併確認。
- 貸款未獲核准的特約必須具體載明貸款種類、金額、期限與返還條件，才能減少爭議。
- 仲介標的物確認說明書並非公證文件，也不保證不存在隱藏瑕疵，因此仍須另行進行現場檢查。
- 支付尾款前應再次查閱登記，並協調所有權移轉、抵押權塗銷、占有移轉與支付款項的先後順序。

首次購屋時，減少損失的關鍵不是不信任仲介，也不是完全相信仲介，而是透過正式文件與現場勘查，交叉核實重要事實。以下內容以大韓民國的住宅買賣程序為準，個別契約的法律判斷可能會依具體事實關係而有所不同。

## 首先應釐清的不動產交易誤解

### 走訪多家仲介事務所就一定安全嗎

向兩家以上的仲介事務所比較行情與說明，有助於減少資訊偏差。但並沒有一定要走訪三家以上的規則。同一物件可能重複登錄於多個仲介處，即使走訪次數很多，若省略權利關係查核，也不安全。

評估仲介事務所時，最好觀察下列行為。

- 是否讓人確認仲介事務所登記證及承辦人的身分
- 是否具體詢問預算、貸款、通勤、入住日期等優先條件
- 除物件優點外，是否也說明權利關係、需要修繕的部分及交易風險
- 是否將實際成交案例與目前物件分開列示，作為價格判斷依據
- 是否不催促簽約，而是說明應確認的文件與時程
- 是否透明說明仲介報酬、是否共同仲介，以及交易當事人之間的關係

不能只因仲介積極進行共同仲介，就斷定其站在買方一邊。在大韓民國，各委託人的仲介報酬與共同仲介人之間的結算機制彼此有別，實際利益關係也因交易而異。

### 仲介標的物確認說明書是公證文件嗎

不是。仲介標的物確認說明書，是開業公認仲介士依法進行確認、說明並交付交易當事人的重要文件，但它既不是公證文件，也不是保證住宅整體狀況的檢查報告。例如藏在家具或裝修材料後方的漏水等，僅靠一般確認難以發現的瑕疵，可能不會被記錄。

### 任意停止支付尾款就能保護買方嗎

即使發現重大問題，若未確認契約與法律依據，便單方面拒付全部尾款，買方可能面臨債務不履行問題。應先保全證據，再透過仲介與賣方就修繕、保留部分價款、變更時程等事項達成書面協議。若無法達成協議或金額較大，在拒絕付款前先向律師等法律專家確認會較為安全。

## 第1階段：訂定預算與購屋標準

若僅以買賣價格計算預算，可能在支付尾款階段出現資金不足。應另行估算下列費用。

- 定金、期中款、尾款及投入自有資金的時間
- 取得稅等稅金
- 仲介報酬及是否適用增值稅
- 所有權移轉登記相關費用與法務士報酬
- 貸款附帶費用
- 搬家、修繕、家電及家具費用
- 公寓管理費與各項結算款項

在尋找物件前，不應只確認可貸額度，也要檢查實際核貸與撥款的可能性。結果可能因住宅種類、價格、擔保價值、所得、既有債務、是否位於管制地區及金融機構審查而有所不同。事前諮詢或預估額度並不代表最終核准。

將購屋標準分為「必要」、「偏好」與「可放棄」，便不容易在協商過程中動搖。

| 分類 | 範例 |
|---|---|
| 必要 | 總預算上限、最低房間數、可入住日期、通勤極限 |
| 偏好 | 與車站的距離、朝向、樓層、停車條件、學區 |
| 可放棄 | 室內裝潢、特定棟別、景觀、是否為新建住宅 |

## 第2階段：查核仲介事務所與承辦人

確認事務所內張貼的仲介事務所登記證、公認仲介士資格相關標示及仲介報酬費率表。也可詢問帶看現場的人員是仲介助理員，還是所屬公認仲介士。仲介助理員必須告知自己是仲介助理員，並應確認契約書與確認說明書的製作、簽署方式是否符合法令規定。

好的仲介不會只詢問買方的最高預算，還應能提出依據回答下列問題。

1. 最近的實際成交價與目前開價不同的原因為何
2. 所有權人、根抵押權、扣押、假扣押、傳貰權等權利關係如何
3. 目前由誰占有，何時可以騰空房屋
4. 漏水、結露、修繕紀錄及包含的設備有哪些
5. 從簽約至支付尾款期間，將如何確認未新增其他權利設定

為了讓仲介推薦適合的物件，應告知預算與貸款需求，但沒有必要從一開始就公開可協商的最高價格。區分仲介需要知道的財務條件與向賣方提出的協商上限，是較合理的做法。

## 第3階段：交叉確認行情與公簿資料

物件廣告與仲介說明只是查核的起點，而非最終依據。至少應比較下列資料。

| 資料 | 確認內容 | 限制 |
|---|---|---|
| 國土交通部實際成交價公開系統 | 實際申報的買賣價格、交易時間、樓層 | 申報後可能需要時間才會反映，且無法得知內部狀況 |
| 登記事項證明書 | 所有權人、根抵押權、扣押及假扣押、傳貰權等 | 不保證實際占有關係與所有事實 |
| 建築物臺帳 | 用途、面積、結構、違規建築物標示等 | 可能與實際施工狀況不同 |
| 土地利用計畫 | 用途地域、地區及行為限制 | 不保證未來事業是否確定實施 |
| 現場確認 | 噪音、採光、氣味、裂縫、漏水痕跡、停車 | 條件可能因造訪時間與天氣而顯得不同 |

不能只在第一次看房時確認一次登記事項證明書。應在簽約前、期中款支付前後有需要時，以及支付尾款前，再次確認最新狀態。應核對所有權人姓名與身分證件；若由代理人簽約，則須確認委任書、印鑑證明書等代理權證明文件的真偽與授權範圍。

對於設有信託登記的不動產，應另行確認登記上的受託人與信託原簿所記載的處分權限。不能只相信名義人或占有人的說法就簽約。

## 第4階段：更換時段親自檢查房屋

如有可能，應分別在白天與晚上、平日與週末等不同條件下造訪。下雨後不久較容易確認漏水痕跡，但無法僅憑一次造訪就確定是否漏水。

### 室內檢查項目

- 天花板與外牆角落的污漬、壁紙翹起、霉味
- 窗框周邊的結露痕跡與矽利康狀況
- 同時開啟水龍頭時的水壓與排水狀況
- 流理臺及洗手臺下方的漏水與腐蝕
- 鍋爐運作、暖氣分配器及熱水狀況
- 牆壁與地板的裂縫、傾斜、飾面損壞
- 系統櫃、空調、照明等包含在買賣中的設備
- 樓層間、道路、鐵路、商家產生的噪音與氣味

### 集合住宅的額外確認項目

- 可停車數量與夜間停車情況
- 電梯、外牆、屋頂等公共部分的修繕狀況
- 是否積欠管理費及尾款日的結算方式
- 長期修繕準備金等結算項目的處理方式
- 重建或改造計畫正式進行至哪一階段

拍攝照片與影片時，應取得所有權人或占有人的同意，並記錄拍攝日期與位置。如需專業檢查，也可考慮在簽約前取得賣方同意，委託住宅檢查專家。

## 第5階段：匯出預約定金前確定協議內容

使用「預約」之名，並不會自動削弱其法律效力。若已就標的住宅、買賣價款等核心條件達成合意後匯款，可能會針對正式契約是否成立或款項能否返還發生爭議。

匯款前至少應透過簡訊或其他文件確認下列內容。

- 不動產的正確標示
- 買賣價款及已支付款項的性質
- 正式契約簽訂日與尾款日
- 可返還或沒收款項的條件
- 貸款未獲核准時的處理方式
- 登記上的權利與占有關係
- 賣方與買方是否同意核心特約條款

不要只聽仲介說「先匯款就能保留物件」便匯款。還應確認契約當事人是誰，以及為何要將款項匯入仲介帳戶。

## 第6階段：擬定契約書與特約條款

特約並非越多越好，而是越能具體分配該筆交易的風險，就越有用。內容含糊或無法履行的條款，反而可能增加爭議。

### 應檢討的核心特約條款

1. **貸款條件**：具體約定金融機構、貸款種類、所需最低金額、申請期限、買方的配合義務、確認未獲核准的方式及定金是否返還。
2. **禁止權利變動**：約定自簽約日起至所有權移轉登記完成前，不得設定新的根抵押權、租賃權、扣押等對買方不利的權利。
3. **塗銷既有擔保**：約定應於支付尾款同時塗銷的權利、償還方式、塗銷文件及處理順序。
4. **交付與移轉占有**：載明賣方或承租人的搬離日期、鑰匙交付、應留下的物品及廢棄物處理責任。
5. **設備與瑕疵**：載明包含的配備、已確認的瑕疵、負責修繕者、費用負擔及完成期限。
6. **稅金與管理費結算**：約定以尾款日為基準結算的項目及欠款處理方式。

僅以「貸款未核准則契約無效」等簡短文字約定，可能仍不充分。因為對於買方信用問題、未提交文件、額度低於預期或單純反悔等情形，究竟涵蓋至何種範圍，可能產生不同解釋。

## 第7階段：審閱仲介標的物確認說明書

依《公認仲介士法》，開業公認仲介士必須確認並說明權利關係、法令上的交易與使用限制等法定事項，並交付確認說明書。買方應在簽署契約書前聽取說明，並要求修改與實際狀況不符之處。

應確認的項目如下。

- 登記上的權利關係與實際權利關係
- 土地利用計畫與公法上的使用限制
- 自來水、電力、瓦斯、消防、電梯等設備狀況
- 牆面、地面及供水、排水狀況
- 環境條件、管理事項與仲介報酬
- 難以實際確認的項目及其原因

即使文件記載「正常」或「無」，仍應針對可疑部分透過照片、修繕紀錄與專業檢查再次確認。不要在留有空白欄位的情況下簽署，也不要在未聽取實際說明時一次性簽署全部文件。契約書、確認說明書、登記事項證明書、匯款紀錄及對話紀錄應一併保存。

## 第8階段：支付尾款前再次確認空屋與登記

從賣方搬走物品後，到買方物品搬入前，是確認先前遭遮蔽瑕疵的良好時機。但必須事先將此檢查時間納入契約與搬家時程。

### 尾款日確認順序

1. 查閱最新登記事項證明書，確認簽約後是否設定了新的權利。
2. 再次確認所有權人、代理權及收取尾款的帳戶。
3. 檢查空屋狀況及約定修繕是否完成。
4. 與法務士及金融機構協調既有根抵押權的償還、塗銷與所有權移轉登記申請順序。
5. 接收鑰匙、公共出入口進出工具、管理相關資料及設備使用資料。
6. 結算管理費、公用事業費及契約約定項目。
7. 保存尾款匯款與登記申請證明。

若發現重大瑕疵，應連同日期記錄整體狀況、近距離狀況，以及漏水或設備無法運作的畫面。應立即以書面通知仲介與賣方，並就修繕、費用負擔或保留部分價款製作協議書。未經協議，不得自行從尾款中扣除修繕費。

## 判斷契約履行可能性，而非只看市場優勢

在物件不足的賣方市場中，可能難以爭取降價或複雜的特約條款；在物件較多的市場中，買方的議價能力可能提高。但市場氛圍並不是忽視權利關係或瑕疵的理由。

將協商條件分為以下三個階段，會更容易判斷。

- **不可讓步**：所有權移轉的不確定性、重大權利問題、必要貸款條件、占有移轉失敗的風險
- **可調整金額**：修繕費、配備、入住日期、管理費結算
- **可放棄**：輕微的飾面損壞或預定更換的設備

仲介轉達賣方條件，並不代表其一定與賣方勾結。反之，也不能只因仲介親切積極，就認為其是買方的法律代理人。最終購買判斷與文件確認責任，仍由交易當事人承擔。

## 首次購屋分階段檢查清單

| 時點 | 必須執行的事項 |
|---|---|
| 尋找物件前 | 整理總預算、貸款撥付可能性、必要區位條件 |
| 現場看房 | 確認瑕疵、噪音、採光、停車，記錄說明內容 |
| 議價前 | 比較實際成交價與周邊競爭物件 |
| 支付預約定金前 | 確認所有權人與登記，將返還條件及核心協議書面化 |
| 正式簽約前 | 確認最新登記、建築物臺帳、權利與占有關係 |
| 簽約當日 | 審閱契約書、特約條款、確認說明書，領取已簽署文件 |
| 支付尾款前 | 再次確認登記、檢查空屋、協調塗銷與移轉程序 |
| 支付尾款後 | 確認登記申請與完成情形，保存資料及瑕疵證據 |

## 結論

首次購屋時最危險的行為，就是假設「專家應該都已處理好了」。應選擇值得信賴的公認仲介士，但同時必須親自比對實際成交價、登記事項證明書、建築物臺帳、確認說明書與現場狀況。

尤其重要的是，在匯出預約定金前確定核心條件、具體擬定貸款特約條款，並在支付尾款前再次確認登記與空屋狀況。若權利關係複雜，或瑕疵、價款爭議的可能性較大，最好在簽約或支付尾款前，請律師、法務士等相關領域專家進行個別審查。

## FAQ

### 購買第一間房屋時，一定要拜訪至少三家仲介事務所嗎？
這並非法律上或絕對的標準。向兩家以上的仲介事務所比較市價與說明會有所幫助，但比起拜訪次數，更重要的是確認其是否完成登記、說明權利關係的能力、公開仲介報酬，以及查驗文件的態度。

### 仲介介紹共同仲介的物件，對買方更有利嗎？
共同仲介只是一種與其他仲介事務所共同仲介其取得之物件的方式，本身並不保證會站在買方這一邊。比起是否為共同仲介，更應確認其是否透明揭露交易當事人的利害關係，並客觀比較合適的物件。

### 暫付訂金在正式簽約前隨時都能取回嗎？
不能如此斷定。若在已就主要交易條件達成合意的情況下支付款項，即使名義上是暫付訂金，也可能就契約是否成立及款項能否返還發生爭議。匯款前，應以書面約定款項的性質、正式簽約期限，以及返還與沒收條件。

### 如果貸款沒有核准，訂金會自動退還嗎？
並不會自動退還。若希望在貸款未獲核准時解除契約並退還訂金，應在特約條款中具體載明貸款種類、所需金額、申請期限、未獲核准的證明資料，以及可歸責於買方的事由。

### 仲介標的物確認說明書的法律效力比契約書更強嗎？
兩份文件的作用不同，不能說其中任何一份必然更重要。買賣契約書規定當事人的權利與義務，確認說明書則記錄仲介所確認及說明的標的物狀況、權利關係等。確認說明書並非公證文件或隱藏瑕疵保證書。

### 應在何時確認登記事項證明書？
至少在簽約前一刻及支付尾款前一刻確認最新文件較為安全。若交易期間較長或有中期款，也可在付款前後確認。應查看所有權人、最高限額抵押權、查封與假扣押、傳貰權，以及簽約後是否有新設定的權利。

### 若在支付尾款當天發現漏水或發霉，可以不支付尾款嗎？
若僅因存在瑕疵便單方面不支付全部尾款，可能產生違約問題。應立即以照片和影片記錄，並以書面通知賣方後，就修繕、費用負擔、付款時程或保留部分款項達成協議。若難以達成協議或損失重大，請法律專家審查較為安全。

### 賣方需要對所有隱藏瑕疵負責嗎？
是否負責及其範圍，會依瑕疵的性質、契約內容、賣方是否告知，以及買方是否已知或可得而知等因素而異。發現瑕疵時，與其繼續使用而擴大損失，不如立即保全證據並通知賣方。

### 只聽仲介的說明，不親自確認登記資料和建築物管理台帳也可以嗎？
不建議這麼做。即使仲介依法負有確認及說明義務，買方仍應親自比對所收到的文件與最新的官方簿冊。登記事項證明書、建築物管理台帳，以及實際占用與設施狀況，分別記載不同的資訊。

## Sources

- [國家法令資訊中心《公認仲介士法》](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법)
- [國家法令資訊中心《公認仲介士法施行規則》](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙)
- [國家法令資訊中心《民法》](https://www.law.go.kr/법령/민법)
- [國土交通部實際交易價格公開系統](https://rt.molit.go.kr/)
- [大韓民國法院網路登記所](https://www.iros.go.kr/)
- [國土交通部土地連接](https://www.eum.go.kr/)
- [政府24](https://www.gov.kr/portal/main/nologin)

## Images

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![以三個步驟呈現房屋檢查、合約審閱與鑰匙交接的插圖](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Njk2MiwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--c86f5268e1304591ba1bba8d64e8d924f6295c71/ai-b5be5d70.webp)