---
title: "イングランドの賃貸借2026年の契約と家賃値上げ基準"
locale: ja
category: knowledge_base
category_name: "ナレッジベース"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "Injoys 編集部"
source_url: https://injoys.com/ja/articles/england-tenancy-rent-increase-rules-2026
published_at: 2026-10-30T01:19:00+09:00
---

# イングランドの賃貸借2026年の契約と家賃値上げ基準

> イングランドの一般的な民間賃貸借は、2026年5月1日から一定の周期で継続する契約に移行した。家賃値上げと契約終了の通知には法定の手続きが適用され、既存の契約には経過措置がある。

## Key Points

- イングランドの既存のassured shorthold tenancyは、大半が2026年5月1日に自動的に移行した。
- 新制度では、家賃を原則として年1回しか引き上げられない。
- 家賃値上げには、Form 4Aによる少なくとも2か月前の通知が必要だ。
- 市場家賃を上回る値上げについては、適用日前に審判所に異議を申し立てられる。
- 借主による契約終了の通知は原則として2か月前とされるが、既存の取り決めには例外がある。

イングランドの一般的な民間賃貸借は、2026年5月1日から周期型契約に変わった。賃料の引き上げは原則として**年1回以下**である。少なくとも2か月前に法定の通知が必要だ。既存の契約には、通知の方法と時期による例外がある。

数値と施行時期は、GOV.UKの案内と2026年10月9日の下院図書館の解説に基づく。

## イングランドの賃貸借改革の適用対象

この記事で扱う契約の移行と賃料引き上げのルールは、イングランドの民間のassured tenancyに適用される。Renters’ Rights Act 2025は、この制度を改めた法律である。スコットランド・ウェールズ・北アイルランドの賃貸借にそのまま適用してはならない。

Assured tenancyは、法律上の保護を受ける居住用賃貸借の一種である。一般的な民間賃貸住宅の相当数がこれに該当する。賃貸人との同居の有無や住宅の種類によって、適用される制度が異なる。

| 居住・契約の種類 | 適用を判断する基準 |
| --- | --- |
| 一般的な民間のassured tenancy | 新たな周期型契約と賃料引き上げのルールが適用される |
| 既存のassured shorthold tenancy | 大部分は自動移行。既存の退去手続きについては経過規定を確認 |
| 地方自治体・住宅協会の社会住宅 | 民間賃貸借とは別のルールを確認 |
| 学生寮 | 一般的な民間住宅とは別のルールを確認 |
| 大家と同居するlodger | 同居型の賃借に該当する別のルールを確認 |
| 学生が借りた一般的な民間住宅 | 学生であるという理由だけで改革の対象から除外されるわけではない |

下院図書館は、社会住宅のassured tenancyの改革時期を2027年10月と案内している。学生向けの一般的な民間住宅には、別の退去事由が適用される場合がある。そのため、学生寮と学生が共同で借りた住宅は区別する必要がある。

## 既存契約の終了日と書き直しの義務

既存のassured shorthold tenancyの大部分は自動的に移行した。移行後の契約類型の名称はassured periodic tenancyである。週単位・月単位の周期で継続し、終了日が定められていない契約を指す。

既存の書面契約を書き直す必要はない。ただし、新法と矛盾する契約条項はそのまま適用されない。契約書に記載された終了日も、移行後は効力を失う。

> 賃貸借契約に終了日が定められていた場合、その終了日は適用されなくなる。
>
> 出典：The Renters’ Rights Act Information Sheet 2026

この文言は、従来の終了日が適用されなくなるという意味である。契約自体がなくなったり、賃借権が途切れたりするという意味ではない。契約は、適法な終了通知や合意などによって終了するまで継続する。

賃貸人は、既存の書面契約の賃借人に政府の案内文書を渡す義務があった。交付期限は2026年5月31日だった。書面による記録が一切なかった契約については、主要な条件を書面で提供する義務があった。新規契約についても、主要な条件を書面で提供する必要がある。

2026年5月1日より前に退去通知を受けた契約には、経過規定がある。一部の案件は従来の手続きに従って進められる場合がある。こうした契約が自動移行するかどうかは、通知と訴訟の進行状況に応じて判断する。

## 賃料引き上げの回数と通知の基準

新制度で賃料を引き上げるには、Section 13の手続きを踏む必要がある。これはHousing Act 1988に定められた法定の賃料変更手続きである。所定の様式はForm 4Aである。

| 確認項目 | 新制度の原則 |
| --- | --- |
| 引き上げ回数 | 年1回以下 |
| 新規契約の初回の引き上げ | 契約開始後の最初の1年間は不可 |
| 事前通知 | 最低2か月 |
| 通知の様式 | Form 4A |
| 引き上げの適用日 | 通知期間を満たす賃貸借周期の開始日 |
| 契約書の自動引き上げ条項 | 新たな引き上げの根拠には使用不可 |
| 引き上げ額の判断 | 条件が似た住宅で得られる市場賃料 |

通知は手渡し、または郵送で届けることができる。契約で認められていれば、メールも使用できる。単に引き上げ額を知らせる連絡だけでは、法定の要件を満たさない。

この制度には、一律の引き上げ率の上限はない。年1回という制限は、引き上げの回数に関するルールである。引き上げ後の金額が妥当かどうかは、市場賃料を基準に判断する。

市場賃料とは、その住宅を公開市場で再び貸し出す際に得られると見込まれる金額である。立地・広さ・状態が似た住宅が比較対象となる。賃借人の収入や負担できる金額だけで決まるものではない。

## 施行前の賃料引き上げ通知の条件別整理

施行前に受け取った通知は、様式と実際の引き上げ日を併せて確認する必要がある。既存の通知がすべて取り消されたわけではない。契約書の引き上げ条項と法定の通知も、それぞれ異なる扱いとなる。

| 状況 | 取り扱いの原則 |
| --- | --- |
| 2026年5月1日より前に適法なForm 4の通知を受けた | 従来の通知期間と引き上げ内容が維持される場合がある |
| 上記のForm 4の引き上げ日が施行後である | 施行後であるという理由だけでは無効にならない |
| 契約書の引き上げ条項に基づいて合意したが、施行後に適用予定である | その条項に基づく予定の引き上げは適用されない |
| 施行前にForm 4または引き上げ条項によってすでに引き上げられた | 次の引き上げまでの間隔を計算する際に、従来の引き上げ日を反映する |
| 施行後、既存契約の賃料を新たに引き上げようとする | 原則としてForm 4Aと新たな通知要件が適用される |

自動移行日は、過去の引き上げ履歴が消える日ではない。次に引き上げが可能となる時期は、前回の引き上げ方法と効力発生日によって決まる。施行前に単なる合意によって引き上げられた賃料は、別途検討が必要である。

## 市場賃料を上回る引き上げへの異議申し立て

引き上げ額が市場水準を超えると判断した場合は、審判所に異議を申し立てることができる。担当機関はFirst-tier TribunalのProperty Chamberである。申し立ては、通知書に記載された**新賃料の適用日前**にする必要がある。

1. 通知書の様式と受領日を確認する。
2. 引き上げの適用日と過去の引き上げ履歴を照合する。
3. 契約書と引き上げ通知の写しを用意する。
4. 住宅の状態と、比較可能な賃料の資料を整理する。
5. 期限前にオンラインまたはMR1様式で申し立てる。

証拠の収集が終わっていなくても、申し立て期限は守る必要がある。引き上げ通知の法的な有効性も併せて争うことができる。有効性だけを争う場合は、紙のMR1様式を使用する。

裁判所・審判所の行政機関HMCTSの2026年8月10日の案内によると、手数料は£47である。2026年5月1日より前の日付の引き上げ通知には、免除規定がある。低所得などの要件を満たせば、手数料の支援を受けられる。

| 争点 | 役立つ資料 |
| --- | --- |
| 通知の手続き | 引き上げ通知書、交付の記録、既存の契約書 |
| 住宅の状態 | 各部屋の写真、修理が必要な箇所、設備の詳細 |
| 市場賃料 | 類似する住宅の実際の賃貸借契約と賃料の資料 |
| 比較条件 | 立地、面積、家具・設備が含まれるかどうか |

実際に締結された賃貸借契約は、広告価格よりも有力な比較資料となる。賃貸人と引き上げ額を抑える協議をすることもできる。ただし、協議中であるという理由で審判所への申し立て期限が延長されることはない。

### 審判所の決定後に適用される賃料

新ルールでは、審判所が決定する金額は賃貸人の提案額を超えることができない。決定が提案された引き上げ日より遅くなった場合は、新たな支払日を定める。通常は、決定後の次の支払日から新たな金額が適用される。

2026年5月1日より前の通知には、従来の決定ルールが適用される場合がある。その場合、提案額より高い金額が決定されることもある。通知書に記載された当初の引き上げ日から、その金額が適用される可能性もある。

## 賃借人による契約終了通知と既存契約の例外

賃借人が契約を終了する際の基本的な通知期間は**2か月**である。通知は、手紙・メール・テキストメッセージなどの書面でする必要がある。終了日は、賃料の支払日またはその前日に合わせる。

通知期間中は、原則として賃料を引き続き支払う。賃貸人と書面で、より短い期間に合意することができる。実際の引っ越し日だけで賃料の支払義務が終わるわけではない。

2026年5月1日より前に始まった契約では、従来の取り決めが残る場合がある。判断基準は、移行前の契約の形態である。既存の契約であるという理由だけで、短い通知期間がすべて認められるわけではない。

| 移行前の契約状況 | 終了通知期間の判断 |
| --- | --- |
| 当初から周期型契約である | 既存契約の通知期間を維持できる場合がある |
| 固定期間の終了日が2026年5月1日以降である | 既存契約の通知期間を維持できる場合がある |
| 固定期間が施行前に終了し、その後の継続条件がある | 従来の通知期間が概ね維持される |
| 固定期間が施行前に終了し、その後の継続条件がない | 新たな周期型契約の終了手続きが適用される |
| 施行前に適法な終了通知をすでに送付している | 従来の通知に記載された終了日が維持される |

政府の案内は、従来の取り決めが1か月の場合に、それを適用できるケースを説明している。賃貸人は、2か月を超える終了通知期間を要求できない。別途メールやテキストメッセージで合意した条件も、確認の対象となる。

## 共同名義の契約で1人だけが引っ越す場合

共同賃借人1人の終了通知によって、契約全体が終了する場合がある。これは、1つの契約書に複数の賃借人が含まれるjoint tenancyの問題である。部屋ごとに別の契約を結んだ場合とは区別する必要がある。

| しようとしていること | 共同契約で確認する点 |
| --- | --- |
| 1人が通常の終了通知を送る | ほかの賃借人の同意がなくても、契約全体が終了する場合がある |
| 通知期間をさらに短縮する | 賃貸人に加え、ほかの共同賃借人の同意も必要 |
| 送付した終了通知を撤回する | 賃貸人とほかの共同賃借人の同意が必要 |
| 退去する人を新たな賃借人に入れ替える | 賃貸人とすべての賃借人の同意により、契約上の地位を移転できる |
| 一部の賃借人だけが住み続ける | 賃貸人と新たな契約を結ぶ方法を検討 |

したがって、1人の引っ越しと共同契約の終了は別々に判断する事項である。単に名前を1つ削除すれば済むとは断定できない。残る賃借人の契約をどのように維持するかまで確認する必要がある。

## Section 21の廃止と退去手続き

Section 21の廃止は、理由を必要としない退去手続きをなくしたものである。すべての退去手続きがなくなったわけではない。賃貸人は、法定の事由に基づくSection 8の手続きを利用できる。

| 退去事由の例 | 確認する条件 |
| --- | --- |
| 住宅の売却または賃貸人などの入居 | 契約開始から最初の12か月間の保護と法定の通知期間 |
| 賃料の滞納 | 滞納額・期間と、該当する法定事由の要件 |
| 反社会的行為 | 行為の内容と、該当事由の通知要件 |
| 特定の学生共同住宅における学年度の終了 | 住宅・賃借人の種類と事前告知の要件 |

通知期間は退去事由ごとに異なる。賃借人が通知期間の終了後も住み続ける場合は、裁判所での手続きが必要となる。裁判所は、賃貸人が主張する事由の法的要件を審査する。

施行前に始まった一部の退去案件は、経過規定に従って継続される場合がある。そのため、過去の通知書についても、発送日と進行状況を確認する必要がある。法令違反が疑われる事項は、地方自治体の住宅担当部署に知らせることができる。

## 賃料の前払いと広告価格のルール

契約締結前に、賃料の前払いを要求したり受け取ったりしてはならない。契約後、入居前の前払い要求にも上限がある。賃料の前払いと保証金は別の項目である。

| 項目 | 適用されるルール |
| --- | --- |
| 双方が契約書に署名する前 | 賃料の支払いを要求・誘導・受領する行為は禁止 |
| 月単位の契約に署名した後、入居する前 | 最大1か月分の賃料を要求できる |
| 賃料の周期が1か月より短い契約 | 入居前の前払い要求の上限は28日分 |
| 賃料の広告 | 具体的な賃料を表示する必要がある |
| 広告価格より高い申し出 | 賃貸人・仲介業者が誘導したり受け入れたりしてはならない |

ペットの飼育希望も、個別に検討する必要がある。賃貸人は、合理的な理由なく拒否することはできない。子どもがいることや福祉給付の受給を理由とする賃貸差別も禁止される。

## すでに施行されたルールと今後の制度

主要な賃貸借改革は、2026年5月1日から施行されている。賃貸人データベースと新たなオンブズマンは、別の日程で進められる。法律の成立と個別制度の運用開始は、同じ時点ではない。

| 区分 | 2026年10月9日の下院図書館の解説に基づく内容 |
| --- | --- |
| 契約の移行・賃料引き上げ・退去の改革 | 2026年5月1日施行 |
| 民間賃貸住宅データベース | 2026年12月15日にWest Midlandsで開始予定 |
| 新たな民間賃貸住宅オンブズマン | 2028年に準備完了の見込み |
| 民間賃貸住宅の品質・危険対応制度 | 今後の基準と施行日程を別途確認 |

現在の賃料引き上げ紛争は、既存の審判所の案内に基づいて処理する。今後、新たな機関が設けられる予定であるという理由で、申し立てを遅らせる必要はない。個別の通知書に基づく申し立て期限は、それとは別に進行する。

## よくある間違い

最もよくある誤解は、契約の移行と賃料の変更を一体のものと捉えることである。自動移行だけで賃料が上がるわけではない。終了通知と引き上げ通知も目的が異なる。

- 年1回の制限を、所定の引き上げ率の上限と理解する誤りがある。
- 契約書の従来の終了日だけを見て、退去日が決まったと考える場合がある。
- 既存の引き上げ通知がすべて取り消されたと断定する誤りがある。
- 終了通知期間は常に2か月だと判断すると、従来の取り決めを見落とす場合がある。
- 共同賃借人1人の通知を、その人だけの退去と捉えていると、契約全体が終了する場合がある。

## よくある質問

### 契約書を書き直さなければ、新法は適用されないのか？

対象となる契約の大部分には、法律に基づいて自動的に適用される。既存の書面契約を書き直す義務はない。ただし、賃貸人による政府の案内文書の提供義務は別である。

### 大家はテキストメッセージだけで引き上げを知らせればよいのか？

単なるテキストメッセージによる通知だけでは、法定の引き上げ手続きは完了しない。原則としてForm 4Aを使用する必要がある。最低2か月の通知期間も満たさなければならない。

### 賃料の負担が重ければ、審判所は必ず引き下げるのか？

審判所は、その住宅の市場賃料を判断する。個人の負担能力だけで引き下げが決まるわけではない。類似する住宅の実際の賃料と、住宅の状態が判断資料となる。

### 既存契約に1か月の終了通知期間が記載されていれば有効なのか？

2026年5月1日より前の契約では、維持される場合がある。移行前の契約類型と、固定期間終了後の条項を確認する必要がある。すべての既存契約に一律に適用される例外ではない。

### 学生が借りた住宅も終了日がなくなるのか？

一般的な民間のassured tenancyであれば、周期型契約への移行対象となる場合がある。学生寮は別のルールを確認する必要がある。一部の学生共同住宅には、学年度の終了に関連する退去事由がある。

### 新たなオンブズマンが賃料引き上げの審判を担当するのか？

2026年10月9日の解説によると、新たなオンブズマンは今後導入される制度である。賃料引き上げへの異議申し立ては、現在の審判所の手続きに従う。オンブズマンの導入計画によって、既存の申し立て期限が変わることはない。

## FAQ

### Renters’ Rights Actによる賃貸借制度の改正は英国全体に適用されるのか？
この記事で説明した契約の移行と賃料の増額ルールは、イングランドが対象だ。スコットランド・ウェールズ・北アイルランドの賃貸借には、そのまま適用されるわけではない。

### 既存の賃貸借契約は必ず作成し直す必要があるのか？
既存の書面による契約を作成し直す必要はない。対象となる契約の大半は、法律に基づいて自動的に移行した。新法と抵触する既存の条項は、そのまま適用されるわけではない。

### 周期型契約とは、毎月新しい契約を結ぶという意味なのか？
毎月新たに署名する契約という意味ではない。週単位・月単位の周期で継続する契約だ。決まった終了日はなく、適法に終了するまで続く。

### 賃料はどのくらいの頻度で増額できるのか？
新制度では、原則として年1回以下の頻度で増額できる。新規契約の最初の1年間は増額が禁止される。既存の契約で次に増額できる時期については、前回の増額方法と日付も確認する必要がある。

### 賃料の増額率に一律の上限はあるのか？
増額率に一律の上限はない。増額回数と通知手続きには制限がある。増額分については、その住宅の市場賃料を基準に争うことができる。

### Form 4AとSection 13はどう違うのか？
Section 13は、法律で定められた賃料変更手続きを指す。Form 4Aは、新たな民間賃貸借ルールで使用する増額通知の書式だ。

### 2026年5月1日より前に受け取った増額通知は取り消されるのか？
適法なForm 4による通知は、施行後の増額でも効力が維持される場合がある。一方、契約書の増額条項に基づいて施行後に予定されている増額は適用されない。

### 賃料の増額について審判所に申し立てる期限はいつか？
通知書に記載された新賃料の適用日より前に申し立てる必要がある。証拠を集めている途中でも、期限は守らなければならない。賃貸人と協議中という事情だけで期限が延長されるわけではない。

### 審判所は賃貸人の提案より高い賃料を定めることができるのか？
新ルールが適用される増額では、提案額より高く定めることはできない。2026年5月1日より前の通知については、従来のルールを確認する必要がある。従来のルールでは、提案額より高くなる可能性がある。

### 賃借人による契約終了の通知期間は常に2か月なのか？
基本の通知期間は2か月だ。施行前の契約で定めた短い通知期間が維持される場合がある。賃貸人と書面でさらに短い期間に合意することもできる。

### 共同賃借人のうち1人の通知は、他の賃借人にも影響するのか？
共同契約では、1人の通知で契約全体が終了することがある。他の賃借人の同意がなくても終了できる場合がある。1人の転居と共同契約の終了は区別する必要がある。

### Section 21が廃止されると、賃貸人は退去を求められなくなるのか？
法律で定められた事由があれば、Section 8の手続きを利用できる。売却・入居・滞納など、事由ごとの要件を満たす必要がある。賃借人が退去しない場合は、裁判所での手続きが必要だ。

### 入居前に数か月分の賃料を求めることはできるのか？
月単位の契約では、署名後、入居前に最大1か月分を請求できる。双方が契約書に署名する前に賃料を受け取ってはならない。保証金には別の規則が適用される。

## Sources

- [House of Commons Library: イングランドの賃借人制度改革：何がいつ変わるのか？、2026年10月9日](https://commonslibrary.parliament.uk/research-briefings/cbp-10669/)
- [GOV.UK: 借主向けRenters’ Rights Actの概要](https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-overview-for-tenants)
- [GOV.UK: 保証付きの定期更新型賃貸借：家賃の値上げ](https://www.gov.uk/assured-periodic-tenancies-tenants/rent-increases)
- [Renters’ Rights Act 情報シート2026](https://assets.publishing.service.gov.uk/media/69bc04b8f7b1c24d8e23ce60/The_Renters__Rights_Act_Information_Sheet_2026.pdf)
- [GOV.UK: Renters’ Rights Act：貸主向けの概要](https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-an-overview-for-landlords)
- [Renters’ Rights Act 2025：解説、政策の背景](https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/notes/division/3/index.htm)
- [HM Courts & Tribunals Service: 自由市場賃料の決定を申請する](https://www.gov.uk/guidance/apply-for-an-open-market-rent-determination)
- [GOV.UK: 保証付きの定期更新型賃貸借：賃貸借の終了方法](https://www.gov.uk/assured-periodic-tenancies-tenants/how-to-end-your-tenancy)
- [GOV.UK: 2026年5月1日より前に開始した賃貸借の終了](https://www.gov.uk/assured-periodic-tenancies-tenants/ending-a-tenancy-that-started-before-1-may-2026)
- [Shelter Legal England: 保証付き賃貸借の借主の家賃値上げ](https://england.shelter.org.uk/professional_resources/legal/costs_of_renting/rents_and_rent_increases/rent_increases_for_assured_tenants)
- [Shelter England: 民間賃貸住宅の借主の家賃値上げ](https://england.shelter.org.uk/housing_advice/private_renting/rent_increases/)
- [Shelter England: 審判所に家賃の決定を申し立てる](https://england.shelter.org.uk/housing_advice/private_renting/rent_increases/challenge_a_rent_increase)
- [Citizens Advice: 貸主が家賃を値上げできるか確認する](https://www.citizensadvice.org.uk/housing/paying-rent/dealing-with-a-rent-increase/)

## Images

![濃い青緑色のセーターを着た男性がソファに座って別の男性と話し、手前のテーブルには書類とマグカップがある。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzQ2MjMsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--1da32527443b2fe133a34244617c575dc8737b30/ai-0439a6fb.webp)
![紫色のカーディガンを着た女性が、台所の窓際のひび割れて剥がれた壁をスマートフォンで撮影している。](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6MzQ2MjQsInB1ciI6ImJsb2JfaWQifX0=--c8cf65254b3a29ca22cd8d84efa0f39112d450b0/ai-75c17a5a.webp)