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title: "英格蘭租賃2026年合約與租金調漲規定"
locale: zh-hant
category: knowledge_base
category_name: "知識庫"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/england-tenancy-rent-increase-rules-2026
published_at: 2026-10-30T01:19:00+09:00
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# 英格蘭租賃2026年合約與租金調漲規定

> 英格蘭的一般私人租賃已自2026年5月1日起轉為週期性租約。調漲租金及終止租約通知須遵循法定程序，現有租約則適用過渡規定。

## Key Points

- 英格蘭現有的assured shorthold tenancy大多已於2026年5月1日自動轉換。
- 新制度下，租金原則上每年只能調漲1次。
- 調漲租金須至少提前2個月透過Form 4A發出通知。
- 若調漲後的租金超過市場租金，可在生效日前向審裁處提出異議。
- 租客原則上須提前2個月發出終止租約通知，但現有約定有例外。

英格蘭的一般私人住宅租約自2026年5月1日起改為週期性租約。租金原則上**每年最多調漲1次**。必須至少提前2個月發出法定通知。現有租約則視通知方式及時間而有例外。

數字及實施時間以GOV.UK指引及2026年10月9日下議院圖書館的解說為準。

## 英格蘭租賃改革的適用對象

本文所述的租約轉換及調租規則，適用於英格蘭的私人 assured tenancy。Renters’ Rights Act 2025是改革這類租賃的法律。不可直接套用於蘇格蘭、威爾斯及北愛爾蘭的租賃。

Assured tenancy是一種受法律保障的住宅租賃類型。許多一般私人出租住宅均屬此類。適用制度會因是否與房東同住及住宅類型而有所不同。

| 居住及租約類型 | 判斷適用規則的依據 |
| --- | --- |
| 一般私人 assured tenancy | 適用新的週期性租約及租金調漲規則 |
| 現有 assured shorthold tenancy | 大多自動轉換，既有遷出程序須確認過渡規定 |
| 地方政府及房屋協會的社會住宅 | 須確認有別於私人租賃的規則 |
| 學生宿舍 | 須確認有別於一般私人住宅的規則 |
| 與房東同住的 lodger | 須確認適用於同住型租賃的個別規則 |
| 學生承租的一般私人住宅 | 不會僅因租客是學生就被排除於改革範圍之外 |

下議院圖書館指出，社會住宅的 assured tenancy 改革將於2027年10月實施。供學生居住的一般私人住宅，可能適用個別的收回房屋事由。因此，必須區分學生宿舍與學生共同承租的房屋。

## 現有租約的終止日與重新簽訂義務

大多數現有 assured shorthold tenancy 已自動轉換。轉換後的類型稱為 assured periodic tenancy，指按週或按月持續、沒有固定終止日的租約。

現有書面租約無須重新簽訂。不過，與新法牴觸的租約條款不能照舊適用。租約上記載的終止日，在轉換後也會失效。

> 如果你的租約原本訂有終止日，該日期將不再適用。
>
> 來源：The Renters’ Rights Act Information Sheet 2026

這段文字表示，原有終止日不再適用，並不代表租約本身消失或租賃權中斷。租約會持續有效，直到透過合法終止通知或協議等方式結束。

房東原須向持有現有書面租約的租客提供政府說明文件，期限為2026年5月31日。對於完全沒有書面紀錄的租約，房東有義務以書面提供主要條件。新租約也必須以書面提供主要條件。

2026年5月1日前收到遷出通知的租約設有過渡規定。部分案件可按原有程序繼續處理。這類租約是否自動轉換，須依通知及訴訟進度判斷。

## 租金調漲次數與通知標準

新制度下，調漲租金必須依循 Section 13 程序。這是 Housing Act 1988 所規定的法定租金變更程序。指定表格為 Form 4A。

| 確認項目 | 新制度的原則 |
| --- | --- |
| 調漲次數 | 每年最多1次 |
| 新租約首次調漲 | 租約開始後的首1年內不得調漲 |
| 提前通知 | 至少2個月 |
| 通知表格 | Form 4A |
| 調漲生效日 | 符合通知期要求的租賃週期起始日 |
| 租約中的自動調漲條款 | 不得作為新一次調漲的依據 |
| 調漲金額的判斷 | 條件相近住宅可收取的市場租金 |

通知可親自交付或郵寄。若租約允許，也可使用電子郵件。僅以一般聯絡方式告知調漲金額，並不符合法定要求。

這項制度沒有統一的調漲百分比上限。每年1次的限制，是針對調漲次數的規則。調漲後金額是否合理，則以市場租金為判斷基準。

市場租金是指該房屋在公開市場重新出租時，可合理收取的金額。位置、大小及屋況相近的住宅會作為比較對象，並非只依租客收入或可負擔金額來決定。

## 實施前租金調漲通知的各種情況

對於實施前收到的通知，必須同時確認表格及實際調漲日期。並非所有既有通知都已取消。租約中的調漲條款與法定通知，處理方式也不同。

| 情況 | 處理原則 |
| --- | --- |
| 2026年5月1日前收到合法的 Form 4 通知 | 原有通知期及調漲內容可能繼續有效 |
| 上述 Form 4 的調漲日期在實施後 | 不會僅因日期在實施後而失效 |
| 已依租約調漲條款達成協議，但預定於實施後生效 | 依該條款預定的調漲不適用 |
| 實施前已透過 Form 4 或調漲條款調漲 | 計算下次調漲間隔時，須計入原有調漲日期 |
| 實施後擬再次調漲現有租約的租金 | 原則上適用 Form 4A 及新的通知要求 |

自動轉換日並不會抹去既有調漲紀錄。何時可再次調漲，取決於上次調漲的方式及生效日期。實施前僅以一般協議調漲的租金，須另行審視。

## 對高於市場租金的調漲提出異議

若認為調漲後的租金超過市場水平，可向審裁處提出異議。負責機構為 First-tier Tribunal 的 Property Chamber。必須在通知書所載的**新租金生效日前**提出申請。

1. 確認通知書的表格及收件日期。
2. 核對調漲生效日與過往調漲紀錄。
3. 準備租約及調漲通知副本。
4. 整理屋況及可供比較的租金資料。
5. 在期限前透過網上或 MR1 表格提出申請。

即使尚未完成蒐證，也必須遵守申請期限。亦可一併爭議調漲通知的法律效力。若僅爭議通知效力，須使用紙本 MR1 表格。

根據法院及審裁處行政機構 HMCTS 於2026年8月10日發布的指引，費用為£47。日期早於2026年5月1日的調漲通知，設有豁免規定。符合低收入等條件者，可獲費用援助。

| 爭議事項 | 有幫助的資料 |
| --- | --- |
| 通知程序 | 調漲通知書、交付紀錄、現有租約 |
| 房屋狀況 | 各房間照片、需維修事項、設備明細 |
| 市場租金 | 相近住宅的實際租約及租金資料 |
| 比較條件 | 位置、面積、是否包含家具及設備 |

實際簽訂的租約，比廣告價格更有比較說服力。也可與房東協商降低調漲金額，但不會因正在協商而延長向審裁處申請的期限。

### 審裁處裁決後適用的租金

依新規則，審裁處裁定的金額不得超過房東提出的金額。若裁決晚於原定調漲日期，則會訂定新的繳租日。通常自裁決後的下一個繳租日起，適用新金額。

2026年5月1日前的通知，可能適用原有裁決規則。這種情況下，裁定金額可能高於提議金額，也可能自通知書原載的調漲日起適用。

## 租客的終止租約通知與現有租約例外

租客終止租約的基本通知期為**2個月**。通知須以信件、電子郵件、簡訊等書面方式提出。終止日須定於繳租日或其前一天。

通知期內原則上須繼續繳租。租客可與房東以書面協議縮短通知期。租金義務不會僅因實際搬離而終止。

2026年5月1日前開始的租約，可能保留原有約定。判斷依據是轉換前的租約形式，並非只要是現有租約，較短的通知期就一律有效。

| 轉換前的租約狀態 | 終止通知期的判斷 |
| --- | --- |
| 從一開始就是週期性租約 | 可能保留原租約的通知期 |
| 固定租期終止日在2026年5月1日之後 | 可能保留原租約的通知期 |
| 固定租期在實施前已結束，且訂有之後持續租賃的條款 | 通常保留原有通知期 |
| 固定租期在實施前已結束，且未訂有之後持續租賃的條款 | 適用新週期性租約的終止程序 |
| 實施前已發出合法的終止通知 | 保留原通知所載的終止日 |

政府指引說明，若原有約定為1個月，在某些情況下仍可適用。房東不得要求超過2個月的終止通知期。另以電子郵件或簡訊議定的條件，也須確認。

## 聯名租約中只有一人搬離的情況

一名共同租客發出的終止通知，可能使整份租約終止。這是同一份租約載有多名租客的 joint tenancy 所涉及的問題，須與每間房各自簽約的情況區分。

| 擬進行的事項 | 共同租約中須確認之處 |
| --- | --- |
| 一人發出一般終止通知 | 即使未經其他租客同意，也可能終止整份租約 |
| 進一步縮短通知期 | 除房東外，也須取得其他共同租客同意 |
| 撤回已發出的終止通知 | 須取得房東及其他共同租客同意 |
| 以新租客取代搬離的人 | 經房東及所有租客同意，可轉讓租約上的地位 |
| 僅部分租客繼續居住 | 考慮與房東簽訂新租約的方式 |

因此，一人搬離與共同租約終止，是兩個不同的判斷。不能認定只要刪除一個名字就能處理，還須確認留下的租客如何維持租約。

## 廢除 Section 21 與遷出程序

廢除 Section 21，是取消無須理由的遷出程序，並非取消所有遷出程序。房東仍可基於法定事由使用 Section 8 程序。

| 收回房屋事由舉例 | 須確認的條件 |
| --- | --- |
| 出售房屋或供房東等人入住 | 租約首12個月的保障及法定通知期 |
| 拖欠租金 | 欠租金額、期間及相關法定事由的要件 |
| 反社會行為 | 行為內容及該事由的通知要求 |
| 特定學生合租住宅的學年結束 | 住宅及租客類型與事先告知要求 |

通知期因收回房屋事由而異。若租客在通知期屆滿後仍未搬離，便須透過法院程序處理。法院會審查房東主張的事由是否符合法律要件。

部分在實施前已開始的遷出案件，可依過渡規定繼續進行。因此，過往通知書也須確認發送日期及處理進度。如懷疑有違法情況，可向地方政府的住宅事務部門反映。

## 預付租金與廣告價格的規則

簽訂租約前，不得要求或收取預付租金。簽約後、入住前要求預付的租金也有上限。預付租金與押金是不同項目。

| 項目 | 適用規則 |
| --- | --- |
| 雙方簽署租約前 | 禁止要求、誘導或收取租金付款 |
| 按月計租的租約，簽署後至入住前 | 最多可要求1個月租金 |
| 租金週期短於1個月的租約 | 入住前可要求的預付租金上限為28日租金 |
| 租金廣告 | 必須標示明確租金 |
| 高於廣告價格的出價 | 房東及仲介不得誘導或接受 |

飼養寵物的申請也必須個別審視。房東不得無合理理由拒絕。亦禁止因租客有子女或領取福利給付而作出租賃歧視。

## 已實施的規則與後續制度

核心租賃改革自2026年5月1日起實施。房東資料庫及新的申訴專員制度，則按另一時程推進。法律通過與個別制度開始運作，並非同一時間。

| 分類 | 以2026年10月9日下議院圖書館解說為準 |
| --- | --- |
| 租約轉換、租金調漲及遷出改革 | 2026年5月1日實施 |
| 私人出租住宅資料庫 | 預定2026年12月15日在 West Midlands 啟用 |
| 新私人出租住宅申訴專員制度 | 預計2028年準備就緒 |
| 私人出租住宅品質及風險應對制度 | 後續標準及實施時程須另行確認 |

目前租金調漲爭議仍依現有審裁處指引處理。無須因未來將設立後續機構而延後申請。個別通知書的申請期限仍會照常計算。

## 常見錯誤

最常見的誤解，是將租約轉換與租金變更視為同一件事。租金不會僅因自動轉換而調漲。終止通知與調漲通知的目的也不同。

- 有人誤將每年1次的限制，理解為固定的調漲百分比上限。
- 有人只看租約上的舊終止日，就認為搬離日期已確定。
- 有人誤以為原有調漲通知已全部取消。
- 若認為終止通知期一律為2個月，可能忽略原有約定。
- 若只將一名共同租客的通知視為個人搬離，可能忽略整份租約都會因此終止。

## 常見問題

### 不重新簽訂租約，新法就不適用嗎？

大多數符合條件的租約，依法自動適用。現有書面租約無須重新簽訂。不過，房東提供政府說明文件的義務是另一回事。

### 房東只用簡訊通知調漲就可以嗎？

僅以一般簡訊通知，並未完成法定調租程序。原則上必須使用 Form 4A，也須符合至少2個月的通知期要求。

### 若租金難以負擔，審裁處一定會調低嗎？

審裁處判斷的是該住宅的市場租金，不會僅憑個人的負擔能力決定調低。相近住宅的實際租金及屋況，會作為判斷資料。

### 現有租約寫明終止通知期為1個月，是否有效？

2026年5月1日前的租約，在某些情況下可保留這項約定。須確認轉換前的租約類型，以及固定租期結束後的條款。這並非一律適用於所有現有租約的例外。

### 學生租的房屋也會取消終止日嗎？

若屬一般私人 assured tenancy，可能納入週期性租約轉換範圍。學生宿舍須確認個別規則。部分學生合租住宅設有與學年結束相關的收回房屋事由。

### 新申訴專員會負責租金調漲的裁決嗎？

根據2026年10月9日的解說，新申訴專員是之後才會引入的制度。租金調漲異議目前仍依審裁處程序處理。引入申訴專員的計畫，不會改變現有申請期限。

## FAQ

### Renters’ Rights Act 的租賃改革是否適用於全英國？
本文說明的租約轉換和租金調漲規則適用於英格蘭，並不原樣適用於蘇格蘭、威爾斯及北愛爾蘭的租賃。

### 現有租約是否必須重新簽訂？
現有書面租約無須重新簽訂。大多數適用範圍內的租約已依法自動轉換。與新法牴觸的現有條款不會照常適用。

### 週期性租約是否代表每月都要簽訂新租約？
這並不是指每月重新簽署租約，而是指按週或按月持續的租約。租約沒有固定的終止日期，會持續至依法終止為止。

### 租金可以多久調漲一次？
新制度原則上每年最多可調漲1次。新租約的首1年內禁止調漲。現有租約下次可調漲的時間，還須確認上次調漲的方式及日期。

### 租金漲幅是否有統一上限？
租金漲幅沒有統一上限，但調漲次數及通知程序有限制。可根據該住宅的市場租金，對調漲金額提出異議。

### Form 4A 與 Section 13 有何不同？
Section 13 指的是法定租金變更程序。Form 4A 則是新私人租賃規則下使用的調漲通知表格。

### 2026年5月1日前收到的調漲通知是否會被取消？
合法的 Form 4 通知，對於施行後的調漲仍可能有效。相對地，依租約調漲條款預定於施行後進行的調漲則不適用。

### 對租金調漲向審裁處提出申請的期限是何時？
必須在通知書所載的新租金生效日期前提出申請。即使仍在蒐集證據，也必須遵守期限。期限不會僅因正在與出租人協商而延長。

### 審裁處是否可以訂定高於出租人提議的租金？
適用新規則的調漲，不得訂定高於提議金額的租金。2026年5月1日前發出的通知，須確認舊規則。依舊規則，租金有可能高於提議金額。

### 承租人終止租約的通知期是否一律為2個月？
基本通知期為2個月。施行前租約中約定的較短通知期，在某些情況下仍然有效。也可以與出租人以書面約定更短的通知期。

### 一名共同承租人發出的通知是否也會影響其他承租人？
在共同租約中，一人發出的通知可能終止整份租約。某些情況下，即使未經其他承租人同意也可以如此。必須區分一人搬離與共同租約終止。

### Section 21 廢除後，出租人是否就不能要求遷出？
如有法定事由，可以使用 Section 8 程序。必須符合出售、自住、欠租等各項事由的要件。若承租人仍未遷出，就需要透過法院程序處理。

### 是否可以在入住前要求支付多個月的租金？
月租合約簽署後、入住前，可要求支付最多1個月的租金。雙方簽署合約前，不得收取租金。押金另有規定。

## Sources

- [House of Commons Library：England的租賃改革：有哪些變動，何時實施？，2026年10月9日](https://commonslibrary.parliament.uk/research-briefings/cbp-10669/)
- [GOV.UK：《Renters’ Rights Act》租客概覽](https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-overview-for-tenants)
- [GOV.UK：保障性週期租賃：租金上調](https://www.gov.uk/assured-periodic-tenancies-tenants/rent-increases)
- [《The Renters’ Rights Act》資訊說明書2026](https://assets.publishing.service.gov.uk/media/69bc04b8f7b1c24d8e23ce60/The_Renters__Rights_Act_Information_Sheet_2026.pdf)
- [GOV.UK：《Renters’ Rights Act》：房東概覽](https://www.gov.uk/guidance/renters-rights-act-an-overview-for-landlords)
- [《Renters’ Rights Act 2025》：釋義說明，政策背景](https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2025/26/notes/division/3/index.htm)
- [HM Courts & Tribunals Service：申請公開市場租金裁定](https://www.gov.uk/guidance/apply-for-an-open-market-rent-determination)
- [GOV.UK：保障性週期租賃：如何終止租約](https://www.gov.uk/assured-periodic-tenancies-tenants/how-to-end-your-tenancy)
- [GOV.UK：終止於2026年5月1日之前開始的租約](https://www.gov.uk/assured-periodic-tenancies-tenants/ending-a-tenancy-that-started-before-1-may-2026)
- [Shelter Legal England：保障性租賃租客的租金上調](https://england.shelter.org.uk/professional_resources/legal/costs_of_renting/rents_and_rent_increases/rent_increases_for_assured_tenants)
- [Shelter England：私人租賃租客的租金上調](https://england.shelter.org.uk/housing_advice/private_renting/rent_increases/)
- [Shelter England：請審裁處釐定租金](https://england.shelter.org.uk/housing_advice/private_renting/rent_increases/challenge_a_rent_increase)
- [Citizens Advice：確認房東是否可以調漲你的租金](https://www.citizensadvice.org.uk/housing/paying-rent/dealing-with-a-rent-increase/)

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