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title: "Hauskauf bei Kreditregulierung: Rückzahlungsfähigkeit, Lage und Liquidität prüfen"
locale: de
category: how_to
category_name: "Anleitungen"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/korea-home-buying-under-loan-restrictions
published_at: 2026-07-29T18:52:40+09:00
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# Hauskauf bei Kreditregulierung: Rückzahlungsfähigkeit, Lage und Liquidität prüfen

> Statt allein wegen eingeschränkter Kreditvergabe unbedingt zu kaufen oder abzuwarten, sollten Rückzahlungsfähigkeit, Transaktionskosten, die Erreichbarkeit von Geschäftsvierteln und die Liquidität gemeinsam geprüft werden. Bestimmte Steigerungsraten oder Preisrückgänge sollten nicht wie eine Formel angewandt werden. Stattdessen ist jede Immobilie anhand offizieller Transaktions-, Stadtentwicklungs- und Kreditdaten zu überprüfen.

## Key Points

- Allein aus der Kreditregulierung lässt sich die Richtung der Immobilienpreise nicht ableiten; auch Zinsen, Einkommen, Angebot, der Jeonse-Markt und die regionale Nachfrage sind zu berücksichtigen.
- Die Vorgabe, die monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen auf höchstens 30% des Nettoeinkommens zu begrenzen, kann einer konservativen Budgetplanung dienen, ist aber weder eine gesetzliche Kreditobergrenze noch eine für alle Haushalte passende Formel.
- Ein gutes Angebot sollte nicht nur nach der Entfernung zum Bahnhof bewertet werden, sondern auch nach der tatsächlichen Fahrzeit zu wichtigen Geschäftsvierteln, der Zahl der Umstiege, der Größe der Wohnanlage, dem Grundriss und dem Transaktionsvolumen.
- Bei einem Wohnungswechsel ist weniger entscheidend, ob die neue Immobilie 1.5-mal so teuer ist, sondern ob sich nach Abzug der Kauf- und Verkaufskosten der Wohnwert und der langfristige Anlagewert verbessern.
- Beim Kauf einer Villa in einem Neuentwicklungsgebiet oder einer Immobilie mit bestehendem Jeonse-Mietverhältnis sind Risiken durch Projektverzögerungen, zusätzliche Beiträge, die Rückzahlung der Kaution, die Feststellung von Ansprüchen und die Finanzierung vollständig zu prüfen.

Wenn die Kreditregulierung verschärft wird, sinkt der mögliche Kaufpreis, und die Marktstimmung kann sich verändern. Allein aus der Einführung einer Regulierung lässt sich jedoch nicht ableiten, dass die Immobilienpreise zwangsläufig steigen oder fallen. Die Entscheidung für einen Wohnungskauf sollte weniger auf Preisprognosen als auf **der für den Haushalt tragbaren Verschuldung**, **der tatsächlichen Standortqualität**, **der späteren Wiederverkaufsmöglichkeit** sowie **den Transaktionskosten und politischen Risiken** beruhen.

Dieser Artikel ist ein Entscheidungsleitfaden für den Wohnungsmarkt in der koreanischen Hauptstadtregion. Er stellt keine Anlageempfehlung dar und garantiert keine Rendite für eine bestimmte Region oder Immobilie. Kredit-, Steuer- und Genehmigungsbedingungen in Bodentransaktionsgenehmigungsgebieten müssen unmittelbar vor Vertragsabschluss erneut beim Finanzinstitut und bei der zuständigen Behörde geprüft werden.

## Warum sich Preise trotz Kreditregulierung bewegen

Wohnimmobilienpreise lassen sich nicht durch eine einzige Variable erklären. Die Kreditregulierung verringert zwar die Kaufkraft, doch gleichzeitig beeinflussen folgende Faktoren die Preise.

| Variable | Mögliche Auswirkung auf den Preis | Zu prüfende Unterlagen |
|---|---|---|
| Kreditzinsen und Prüfungskriterien | Veränderung der monatlichen Rate und des maximalen Kreditbetrags | Vorprüfung durch das Finanzinstitut, Hinweise der Finanzaufsicht |
| Einkommen und Liquidität | Veränderung des Eigenkapitals und der Nachfrage nach Risikoanlagen | ECOS der Bank of Korea, nationales Statistikportal |
| Angebot durch Bezugsfertigstellungen und Verkaufsobjekte | Veränderung der kurzfristigen Auswahl und Verhandlungsmacht | Geplante Bezugsfertigstellungen, Entwicklung tatsächlicher Transaktionen und Angebote |
| Jeonse-Markt | Veränderung der Mietkosten und der Nachfrage nach einem Wechsel zum Kauf | Tatsächliche Jeonse-Transaktionspreise, Jeonse-Preisquote, Informationen zu Garantiefällen |
| Verkehr und Sanierungsprojekte | Veränderung der langfristigen Erreichbarkeit und des Wohnumfelds | Bekanntmachungen und Genehmigungsunterlagen, offizielle Projektzeitpläne |
| Steuern und Transaktionsregulierung | Veränderung der Kosten für Besitz, Erwerb und Verkauf | Unterlagen der nationalen Steuerbehörde, der Kommunalverwaltungen und Gesetzestexte |

Es ist möglich, dass Liquidität aus dem Finanzsystem in die Vermögensmärkte fließt. Eine Zunahme der Liquidität garantiert jedoch nicht automatisch steigende Immobilienpreise in einer bestimmten Region. Der Grund dafür ist, dass Zinsen, Angebotsmenge, Veränderungen der Haushaltszahl und die Anlegerstimmung in die entgegengesetzte Richtung wirken können.

### Die Auswirkungen der Kreditregulierung unterscheiden sich je nach Haushalt

Bei einer Verschärfung der Regulierung sinkt die Kaufkraft von Haushalten, die stark von Krediten abhängig sind. Käufer mit einem hohen Bargeldanteil können dagegen relativ weniger betroffen sein, wodurch sich die Unterschiede nach Region und Preissegment vergrößern können. Auch eine Verlagerung von Erlösen aus Aktienverkäufen in Immobilien kann bei einigen Haushalten vorkommen. Um dies jedoch als gemeinsame Ursache für den gesamten Markt festzustellen, sind Daten über die Kapitalbewegungen erforderlich.

### In Bodentransaktionsgenehmigungsgebieten muss die Ausweisungsbekanntmachung geprüft werden

In Bodentransaktionsgenehmigungsgebieten können je nach Fläche, Nutzungszweck und Transaktionsart Genehmigungs- und Nutzungspflichten gelten. Ob sie Anwendung finden, darf nicht allein anhand der Immobilienart beurteilt werden. Nicht nur bei Wohnungen, sondern auch bei Villen ist je nach Inhalt der Gebietsausweisung und den Transaktionsbedingungen eine Prüfung erforderlich. Deshalb muss vor Vertragsabschluss das zuständige Bezirksamt konsultiert werden.

Wenn die Zahl der Transaktionen mit Eigennutzungspflicht zunimmt, kann dies das Mietangebot beeinflussen. Das Ausmaß eines Rückgangs der Jeonse-Angebote oder eines Preisanstiegs in benachbarten Gebieten muss jedoch zusammen mit anderen Variablen wie Bezugsfertigstellungen, Jeonse-Krediten und Mietnachfrage analysiert werden.

## In welcher Reihenfolge man entscheidet, ob man jetzt kauft oder wartet

Statt den Marktzeitpunkt exakt treffen zu wollen, ist es besser, die folgenden Bedingungen nacheinander zu prüfen. Dieses Vorgehen lässt sich verlässlicher wiederholen.

### 1. Eine Mindesthaltedauer festlegen

Unter Berücksichtigung der Erwerbsteuer, Maklergebühren, Grundbuchkosten, Umzugskosten, Renovierungskosten und späteren Verkaufskosten kann eine kurze Haltedauer nachteilig sein. Zunächst sollte anhand der beruflichen und familiären Planung beurteilt werden, ob man ausreichend lange dort wohnen oder die Immobilie halten kann.

### 2. Die monatliche Rate unter Berücksichtigung steigender Zinsen berechnen

Es sollte nicht nur mit dem aktuellen Zinssatz gerechnet werden, sondern auch mit einem Szenario, in dem die Zinsen weiter steigen. Bei einem variablen Zinssatz ist der mögliche Zinsanstieg zu berücksichtigen, bei einer Annuitätentilgung der gesamte Tilgungsplan und bei endfälliger Tilgung der Plan zur Bereitstellung des Kapitalbetrags bei Fälligkeit.

Die Vorgabe, dass **die monatliche Tilgungs- und Zinszahlung höchstens 30% des Nettoeinkommens betragen sollte**, kann als konservativer Ausgangspunkt dienen, um genügend Spielraum für Lebenshaltungskosten und Ersparnisse zu lassen. In den folgenden Fällen kann die Grenze jedoch noch niedriger angesetzt werden müssen.

- Haushalte mit stark schwankendem Einkommen oder Abhängigkeit vom Einkommen einer einzigen Person
- Haushalte, bei denen hohe Ausgaben für Geburt, Bildung oder Pflege anstehen
- Haushalte mit anderen Schulden wie unbesicherten Krediten oder einer Autofinanzierung
- Haushalte mit unzureichender Notfallreserve oder einem hohen Anteil variabel verzinster Kredite

Auch bei hohem Einkommen können die vom Finanzinstitut angewandten DSR- und LTV-Grenzen sowie die produktspezifischen Höchstbeträge nicht überschritten werden. Der vom Finanzinstitut gewährte Kreditrahmen ist nicht mit einem tragbaren Budget gleichzusetzen.

### 3. Das nach Vertragsabschluss verbleibende Bargeld prüfen

Auch nach Zahlung der Anzahlung und des Restbetrags muss ausreichend Bargeld für mehrere Monate Lebenshaltungskosten, erwartete Reparaturen, Steuern und Umzugskosten verbleiben. Wer das gesamte verfügbare Bargeld in den Vertrag einbringt, wird gegenüber steigenden Zinsen oder einem Einkommensausfall anfällig.

### 4. Tatsächliche Transaktionspreise und Transaktionsvolumen gemeinsam betrachten

Man sollte nicht nur einen einzelnen Angebotspreis oder den Höchstpreis betrachten, sondern im Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr die jüngsten Transaktionen derselben Wohnanlage und Fläche prüfen. Unterschiede bei Etage, Ausrichtung, Gebäude, Renovierungszustand und Vertragszeitpunkt führen auch zu unterschiedlichen Preisen. Bei sehr wenigen Transaktionen muss der letzte tatsächliche Transaktionspreis nicht den aktuellen Marktpreis widerspiegeln.

## Zentrale Kennzahlen zur Bewertung der Standortqualität

### Der Unterschied zwischen Position und Standortqualität

- **Position** bezeichnet die Koordinaten auf der Karte und die physische Entfernung.
- **Standortqualität** ist die Summe des Nutzens, den ein Standort durch Verkehr, Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen, Schulen, Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Lärm, Fußgängerumfeld und Angebotsknappheit bietet.

Selbst bei gleicher Nähe zu einer Station kann die wahrgenommene Erreichbarkeit je nach Lage des Ausgangs, Steigung, Überquerung großer Straßen, Durchquerung von Vergnügungsvierteln und Taktfrequenz stark variieren.

### Die Erreichbarkeit von Geschäftsvierteln wird anhand der Reisezeit von Tür zu Tür gemessen

In Seoul und der Hauptstadtregion kann die Erreichbarkeit wichtiger Beschäftigungszentren wie Gangnam, Gwanghwamun und Innenstadt, Yeouido, Pangyo und Magok die Nachfrage beeinflussen. Statt der einfachen Luftlinie sollten während der Pendelzeiten folgende Punkte gemessen werden.

1. Gehzeit von der Wohnung bis zum Bahnsteig
2. Taktfrequenz und Auslastung der Züge
3. Zahl der Umstiege und Fußweg beim Umsteigen
4. Zeit von der Zielstation bis zum Arbeitsplatz
5. Verfügbarkeit der letzten Verbindung und alternativer Busse

Eine umsteigefreie Linie ist bequem, führt aber nicht zwangsläufig zu Preissteigerungen. Entscheidend sind der Zeitpunkt der Inbetriebnahme, die Taktfrequenz, die tatsächliche Zeitersparnis und das Angebot in der Umgebung.

## Wie man eine Immobilie mit hoher Veräußerbarkeit auswählt

Veräußerbarkeit bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, eine Immobilie zum gewünschten Zeitpunkt ohne übermäßigen Preisnachlass verkaufen zu können. Die folgenden Faktoren müssen gemeinsam verglichen werden.

| Prüfkriterium | Im Allgemeinen günstige Bedingung | Zu beachten |
|---|---|---|
| Transaktionsvolumen | Wohnanlage mit kontinuierlichen Transaktionen derselben Fläche | Auch bei hohem Transaktionsvolumen muss der Anteil von Notverkäufen geprüft werden |
| Größe der Wohnanlage | Wohnanlage mit etabliertem Management und zahlreichen Transaktionsfällen | Auch kleine Anlagen können eine zentrale Lage und Knappheit aufweisen |
| Grundriss | Zimmerzahl und Aufteilung, die von der lokalen Eigennachfrage bevorzugt werden | Die Nachfrage nicht allein anhand der Wohnfläche beurteilen |
| Etage, Ausrichtung und Gebäude | Objekt mit guten Bedingungen bei Sonneneinstrahlung, Aussicht und Lärm | Auch hohe Etagen haben Nachteile wie Aufzug, Hitze und Wind |
| Verwaltungszustand | Stabile langfristige Instandhaltung und Pflege der Gemeinschaftsflächen | Nicht allein anhand niedriger Verwaltungsgebühren urteilen |
| Rechtsverhältnisse | Objekt mit einfachen Grundbuch- und Mietverhältnissen | Grundschuld, vorläufige Pfändung und Übernahme der Kaution müssen geprüft werden |

### Die Grenze von 200 Wohneinheiten ist kein absolutes Gesetz

Es gibt keine allgemeingültige Regel, nach der Wohnanlagen mit höchstens 200 Wohneinheiten grundsätzlich gemieden werden sollten. Kleine Anlagen können Nachteile wie eine höhere Belastung durch Verwaltungsgebühren, wenige Vergleichstransaktionen und fehlende Einrichtungen haben. In zentralen Stationslagen oder seltenen Schulbezirken kann die Nachfrage jedoch stabil bleiben. Neben der Zahl der Wohneinheiten müssen auch die jüngste Transaktionshäufigkeit und die Verkaufsdauer geprüft werden.

### Zimmerzahl und lokale Nachfrage können wichtiger sein als die Fläche

Ob sich eine kleine Wohnung in einer hohen Etage oder eine große Wohnung in einer niedrigen Etage besser verkauft, hängt von der lokalen Nachfrage ab. In Gebieten mit vielen Familien mit Kindern kann die Zimmerzahl wichtig sein, während in Gebieten mit vielen Ein- bis Zweipersonenhaushalten Verwaltungsgebühren und Gesamtkaufpreis wichtiger sein können. Das Transaktionsvolumen nach Fläche und die Jeonse-Nachfrage innerhalb derselben Wohnanlage müssen verglichen werden.

### Führende und benachbarte Wohnanlagen entwickeln sich nicht identisch

Benachbarte Wohnanlagen können sich in eine ähnliche Richtung bewegen, doch das Ausmaß von Anstieg und Rückgang ist nicht immer gleich. Schulbezirk, Marke, Baualter, Anordnung der Gebäude, Wiederaufbaupotenzial, Gemeinschaftseinrichtungen und Transaktionsliquidität führen zu Preisunterschieden. Bei begrenztem Budget sollten neben dem Namen der Wohnanlage auch die Mängel des einzelnen Objekts und die künftige Verkaufsnachfrage bewertet werden.

## Wie man positive Verkehrs- und Entwicklungsfaktoren überprüft

Krankenhäuser, Einkaufszentren und Supermärkte können den Wohnkomfort erhöhen und eine bestimmte Nachfrage erzeugen. Deshalb können sie nicht pauschal als vorgetäuschte positive Faktoren bezeichnet werden. Ein Anstieg der Besucherzahlen führt jedoch ebenfalls nicht unmittelbar zu einer höheren Wohnpräferenz und steigenden Kaufpreisen.

### Checkliste zur Prüfung von Verkehrsprojekten

- Ist das Projekt in einem offiziellen Plan des Staates oder einer Kommunalverwaltung enthalten?
- In welcher Phase befindet es sich: Ankündigung, vorläufige Machbarkeitsstudie, Grundplanung, Ausführungsplanung oder Baubeginn?
- Sind Finanzierung und Projektträger festgelegt?
- Wann ist die voraussichtliche Inbetriebnahme, und welche Verzögerungen gab es bisher?
- Um wie viele Minuten verkürzt sich die tatsächliche Fahrt zu wichtigen Geschäftsvierteln?
- Verbessern sich Zahl der Umstiege und Taktfrequenz tatsächlich?
- Sind die Erwartungen bereits in den Kaufpreisen berücksichtigt?

Auch bei Bahnprojekten im Bau, etwa der zweigleisigen Bahnstrecke Indeogwon–Dongtan im Lebensraum Byeongjeom und Dongtan oder der Strecke Wolgot–Pangyo im Zusammenhang mit dem Lebensraum um den Bahnhof Anyang, können Baufortschritt und Eröffnungstermine je nach Abschnitt variieren. Für die Kaufentscheidung sollten nicht Werbeaussagen, sondern die neuesten Bekanntmachungen des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr sowie der Projektträger herangezogen werden.

### Wert und Risiken von New Towns und Sanierungsprojekten

Groß angelegte Sanierungsprojekte können Wohnraum, Straßen, Parks und Geschäftsviertel zugleich verändern. Insbesondere wenn ältere Wohngebiete in der Nähe bestehender Stadtzentren durch neue Wohnungen ersetzt werden, kann sich die Wohnpräferenz verändern. Es bestehen jedoch auch erhebliche Risiken.

- Projektverzögerung oder Aufhebung des Projektgebiets
- Steigende Baukosten und höhere zusätzliche Umlagen
- Interne Konflikte und Rechtsstreitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft
- Finanzierungskosten während Umzug und Abriss
- Probleme mit dem Stichtag für die Rechteermittlung und der Anerkennung eines Bezugsrechts
- Möglichkeit einer Barauszahlung
- Preisveränderungen zu Beginn des Bezugs durch eine Konzentration des Neubauangebots

Die Genehmigung zur Gründung der Eigentümergemeinschaft ist ein wichtiger Fortschritt, garantiert jedoch nicht den Abschluss des Projekts. Bis zur Genehmigung des Projektdurchführungsplans, der Genehmigung des Verwaltungs- und Verfügungsplans, dem Umzug und Abriss sowie dem Baubeginn verbleiben mehrere Stufen und Variablen.

## Entscheidung über einen Immobilienwechsel bei Eigentümern einer Wohnung

Ein Immobilienwechsel bedeutet nicht einfach den Umzug in ein teureres Haus, sondern die Entscheidung, den künftigen Nutzen der derzeitigen Immobilie gegen den Nutzen der neuen Immobilie einzutauschen.

### Statt der 1.5-Regel den Nettonutzen berechnen

Die Behauptung, ein Wechsel sei nur sinnvoll, wenn der Kaufpreis mindestens das 1.5-Fache des bisherigen Hauses beträgt, ist kein bestätigtes allgemeingültiges Gesetz. Selbst der Wechsel zu einer größeren Fläche in derselben Wohnanlage kann vernünftig sein, wenn sich dadurch die Wohnsituation hinsichtlich Haushaltsgröße, Zimmerzahl, Verbleib im Schulbezirk und Arbeitsweg erheblich verbessert. Umgekehrt ist eine Immobilie trotz eines 1.5-mal höheren Preises kein gutes Wechselziel, wenn sich Standortqualität und Veräußerbarkeit nicht verbessern.

Die Kosten eines Immobilienwechsels werden wie folgt verglichen.

**Nettonutzen des Immobilienwechsels = langfristiger Wohn- und Standortnutzen der neuen Immobilie − Nutzen der bisherigen Immobilie − Erwerbs-, Verkaufs-, Umzugs- und Finanzierungskosten − zusätzliche Risiken**

Erwerbsteuer, Maklergebühren und Kreditkosten unterscheiden sich je nach Zahl der Immobilien, Preis, Region und Transaktionszeitpunkt und dürfen daher nicht als fester Betrag angenommen werden.

### In fallenden Märkten den Preisabstand beobachten

In einer Marktphase mit sinkenden Preisen kann der absolute Rückgang bei hochpreisigen Immobilien größer ausfallen, sodass sich der Preisabstand zu höherwertigen Lagen verringert. Dieses Phänomen tritt jedoch nicht in jedem fallenden Markt auf. Zu prüfen sind die Verkaufsmöglichkeit der derzeitigen Immobilie, das Vorliegen eines Notverkaufs bei der neuen Immobilie, die Kreditgenehmigung und die steuerlichen Bedingungen für den vorübergehenden Besitz von 2 Wohnungen.

## Risiken bei der Trennung von Eigennutzung und Investition

Die Strategie, die derzeitige Wohnung zu verkaufen, zur Monatsmiete zu wohnen und eine mit Jeonse vermietete Villa in einem Sanierungsgebiet zu kaufen, erzeugt zugleich Wohnkosten und Investitionsrisiken. Werden insbesondere die folgenden Punkte nicht geprüft, können sich die Verluste vergrößern.

1. Bargeld und Kreditspielraum zur Rückzahlung der Mietkaution
2. Methode zur Beschaffung zusätzlicher Mittel bei einem Rückgang der Jeonse-Preise
3. Vorrangige Rechte und Möglichkeit zum Abschluss einer Kautionsversicherung
4. Anwendbarkeit der Bodentransaktionsgenehmigung
5. Stellung als Mitglied der Eigentümergemeinschaft und Anerkennung des Bezugsrechts
6. Geschätzte Umlage und Finanzierungskosten bei Projektverzögerungen
7. Tatsächlicher Grundstücksanteil von Mehrfamilien- und Reihenhäusern sowie mögliche baurechtswidrige Gebäudeteile

Der Kauf einer bereits über Jeonse vermieteten Immobilie verringert das Risiko nicht. Die Kaution ist eine Verbindlichkeit, die irgendwann zurückgezahlt werden muss. Wenn Kaufpreis und Jeonse-Preis zugleich fallen, können sowohl der Verkauf als auch die Rückzahlung der Kaution schwierig werden.

## Was bei einer Besichtigung dokumentiert werden sollte

Der erste Eindruck am Stationsausgang kann einen schnellen Hinweis auf das Fußgängerumfeld geben. Der Preis darf jedoch nicht allein anhand persönlicher Eindrücke beurteilt werden. Besuche während der werktäglichen Pendelzeit, nachts an einem Werktag und tagsüber am Wochenende erleichtern es, Unterschiede im Wohnumfeld zu erkennen.

### Von der Station bis zur Wohnanlage

- Tatsächliche Gehzeit und Steigung
- Zahl der Überquerungen großer Straßen und Wartezeit an Ampeln
- Vergnügungseinrichtungen, Motels, Lärm und nächtliche Beleuchtung
- Breite der Gehwege, Schulwege und Fußgängersicherheit
- Regelmäßig überflutete Abschnitte oder geruchsintensive Anlagen

### Außen- und Innenbereich der Wohnanlage

- Verkehrsstaus und Parksituation während der Pendelzeiten
- Sonneneinstrahlung, Aussicht sowie Bahn- und Straßenlärm nach Gebäude
- Lage von Müllplätzen, Technikräumen und Gewerbeflächen
- Verwaltungsgebühren, langfristige Instandhaltungsrücklage und wichtige Reparaturhistorie
- Zustand von Leckagen, Kondensation, Rohrleitungen, Fenstern und Aufzügen

Aus den Marken der Geschäfte in der Umgebung darf nicht pauschal auf das Einkommen der Bewohner oder den Immobilienwert geschlossen werden. Sie sollten als ergänzende Indikatoren zur Beurteilung des tatsächlichen Wohnkomforts und einer nachhaltigen Nachfrage dienen.

## Wie Preisrückgänge und langfristige Prognosen zu behandeln sind

Die Regel, bei einem Rückgang von 20% gegenüber dem Höchststand bedingungslos zu kaufen, kann als persönliche Vorgabe dienen, um emotional getriebene Käufe aus Angst vor weiteren Preissteigerungen zu verhindern. Die Zahl 20% bedeutet jedoch nicht, dass der Markt seinen Tiefpunkt erreicht hat. Wenn der Höchstpreis auf einer einmaligen ungewöhnlichen Transaktion beruhte oder die Nachfragebasis der Region geschwächt wurde, sind weitere Rückgänge möglich.

Neben der Rückgangsquote sollten die Kaufkriterien auch folgende Bedingungen umfassen.

- Ist der aktuelle Preis im Vergleich zu den tatsächlichen Transaktionspreisen ähnlicher Immobilien in der Umgebung angemessen?
- Ist die monatliche Rate auch bei steigenden Zinsen tragbar?
- Ist ein Umzug innerhalb der Mindesthaltedauer unwahrscheinlich?
- Gibt es keine strukturellen Belastungen wie ein steigendes Angebot oder einen Rückgang der Arbeitsplätze?
- Wurden der Grund für den Notverkauf sowie physische und rechtliche Mängel der Immobilie geprüft?

### Ein Preisanstieg nach 10 Jahren ist nicht garantiert

Inflation kann langfristig zu höheren nominalen Wohnimmobilienpreisen beitragen. Es gibt jedoch keine Grundlage für die Garantie, dass eine bestimmte Immobilie nach 10 Jahren um mindestens 20~30% gestiegen sein wird. Je nach Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur, regionalen Arbeitsplätzen, Neubauangebot, Zinsen, Gebäudealterung und politischen Veränderungen können die nominalen Preise stagnieren oder fallen.

Bei einer langfristigen Beurteilung müssen neben dem nominalen Preis auch die **reale Rendite** nach Abzug der Erwerbs-, Besitz- und Verkaufskosten, der Zinsen und Reparaturkosten sowie alternative Anlagemöglichkeiten im gleichen Zeitraum berücksichtigt werden.

## Abschließende Checkliste vor Vertragsabschluss

- [ ] Der mögliche Kreditbetrag und der Zinssatz wurden vorab beim Finanzinstitut geprüft.
- [ ] Tilgungs- und Zinszahlungen sowie Lebenshaltungskosten wurden unter Berücksichtigung steigender Zinsen berechnet.
- [ ] Auch nach Vertragsabschluss bleibt eine Notfallreserve erhalten.
- [ ] Im System für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr wurden Transaktionen derselben Wohnanlage und Fläche geprüft.
- [ ] Grundbuch, Gebäuderegister, Flächennutzungsplan und Mietverhältnisse wurden geprüft.
- [ ] Bei der zuständigen Behörde wurde geprüft, ob eine Bodentransaktionsgenehmigung und eine Eigennutzungspflicht gelten.
- [ ] Der offizielle Stand der Verkehrs- und Sanierungsprojekte sowie mögliche Verzögerungen wurden geprüft.
- [ ] Erwerbsteuer, Maklergebühren sowie Grundbuch-, Kredit- und Umzugskosten wurden zusammengerechnet.
- [ ] Das Objekt wurde werktags und am Wochenende sowie tagsüber und nachts besucht.
- [ ] Die Immobilie kann auch bei einem Preisrückgang nach dem Kauf gehalten werden.

## Fazit

Es besteht weder die Notwendigkeit, allein wegen eingeschränkter Kreditvergabe unbegrenzt zu warten, noch sollte man aus Angst vor weiteren Preissteigerungen überstürzt kaufen. Zunächst muss die tragbare Verschuldung berechnet werden, anschließend müssen die infrage kommenden Objekte anhand tatsächlicher Transaktionen und offizieller Projektunterlagen geprüft werden. Eine gute Immobilie ist nicht einfach ein Haus in einer bekannten Gegend, sondern eine Immobilie, die das Leben des Haushalts verbessert, langfristig gehalten werden kann und sich bei Bedarf leicht an den nächsten Käufer verkaufen lässt.

## FAQ

### Fallen die Immobilienpreise zwangsläufig, wenn die Kreditvorschriften verschärft werden?
Nein. Kreditvorschriften verringern zwar die Kaufkraft von Kreditnehmern, doch zugleich wirken sich die Nachfrage von Barkäufern, die Zinsen, die Zahl bezugsfertiger Wohnungen, der Mietkautionsmarkt und die regionale, arbeitsplatzbedingte Nachfrage aus. Daher lässt sich nicht pauschal behaupten, dass sich das ganze Land oder die gesamte Hauptstadtregion in dieselbe Richtung bewegt.

### Ist es sicher, wenn die monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen höchstens 30 % des Nettoeinkommens betragen?
30 % sind ein Richtwert für eine konservative Haushaltsplanung, aber weder eine Formel, die Sicherheit garantiert, noch eine gesetzliche Obergrenze. Unter Berücksichtigung anderer Schulden, der Einkommenssicherheit, der Familienplanung, des Zinsänderungsrisikos und der Notfallrücklagen kann es erforderlich sein, eine niedrigere Grenze festzulegen.

### Kann ich bis zu dem von einem Finanzinstitut genehmigten Kreditrahmen leihen?
Der genehmigte Kreditrahmen ist lediglich das Ergebnis der regulatorischen Prüfung und Bonitätsprüfung des Finanzinstituts und entspricht nicht unbedingt dem Betrag, den ein Haushalt problemlos zurückzahlen kann. Es muss gesondert berechnet werden, ob sich auch bei steigenden Zinsen oder sinkendem Einkommen die Lebenshaltungskosten und das Sparen aufrechterhalten lassen.

### Sollte man keine Wohnanlage mit höchstens 200 Wohneinheiten kaufen?
Eine geringe Zahl von Wohneinheiten kann bei den Verwaltungskosten und der Marktliquidität nachteilig sein, ist aber kein absolutes Ausschlusskriterium. Da es Faktoren wie eine zentrale Lage an einem Verkehrsknotenpunkt, einen besonders gefragten Schulbezirk oder einen guten Instandhaltungszustand geben kann, die die Nachfrage stützen, sollten das tatsächliche Transaktionsvolumen und die Verkaufsdauer geprüft werden.

### Ist die Rendite gleich, wenn man statt der führenden Wohnanlage eine günstigere benachbarte Anlage kauft?
Nicht immer. Auch bei benachbarten Anlagen kann die Preisentwicklung ähnlich verlaufen, doch das Ausmaß von Preissteigerungen und -rückgängen kann je nach Baualter, Schulbezirk, Marke, Größe der Anlage, Möglichkeit eines Wiederaufbaus und Transaktionsvolumen unterschiedlich ausfallen.

### Ab welcher Phase kann man positiven Entwicklungen bei der Verkehrsinfrastruktur vertrauen?
Je weiter die Folgeverfahren wie Grundplanung, Planung, Finanzierung der Projektkosten und Baubeginn fortgeschritten sind, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit der Umsetzung als bei einer bloßen Ankündigung. Da es jedoch auch nach Baubeginn zu Verzögerungen kommen kann, sollten der aktuelle offizielle Baufortschritt und der angestrebte Eröffnungstermin geprüft werden. Zudem ist zu untersuchen, ob die Erwartungen bereits im aktuellen Preis berücksichtigt sind.

### Ist eine Wohnung in einem kleinen Mehrfamilienhaus in einem Sanierungsgebiet sicher, wenn die Gründung der Eigentümervereinigung genehmigt wurde?
Die Genehmigung der Gründung der Eigentümervereinigung zeigt den Projektfortschritt, garantiert jedoch weder die Fertigstellung noch einen Gewinn. Zusätzliche Kostenbeiträge, der Stichtag für die Berechnung der Ansprüche, der Mitgliedsstatus in der Vereinigung, die Möglichkeit einer Barauszahlung, Projektverzögerungen sowie Risiken bei der Rückzahlung der Mietkaution und bei Krediten müssen gesondert geprüft werden.

### Unterliegen Wohnungen in kleinen Mehrfamilienhäusern nicht den Vorschriften für Gebiete mit Genehmigungspflicht für Grundstücksgeschäfte?
Es kann nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass sie allein deshalb ausgenommen sind, weil es sich um Wohnungen in kleinen Mehrfamilienhäusern handelt. Ob eine Genehmigung erforderlich ist, kann vom Umfang der Ausweisungsbekanntmachung, der Grundstücksfläche, der Nutzung und der Art des Geschäfts abhängen. Daher sollten vor Vertragsabschluss bei der zuständigen Bezirksverwaltung die betreffende Flurstücksnummer und die Transaktionsbedingungen geprüft werden.

### Sollte man sofort kaufen, wenn der Preis gegenüber dem Höchststand um 20 % gefallen ist?
Ein Rückgang um 20 % kann als persönliches Handlungskriterium dienen, bedeutet aber nicht, dass der Markttiefpunkt erreicht ist. Die Entscheidung sollte erst nach Prüfung der Angemessenheit des Preises, der Rückzahlungsfähigkeit, der regionalen Nachfrage, der Angebotsplanung und etwaiger Mängel des betreffenden Objekts getroffen werden.

### Steigen die Immobilienpreise aufgrund der Inflation langfristig zwangsläufig?
Die Inflation ist zwar ein Faktor für steigende Nominalpreise, garantiert aber keine Wertsteigerung einer einzelnen Immobilie. Aufgrund von Bevölkerungsrückgang, Arbeitsplatzverlagerungen, zunehmendem Angebot, Alterung, hohen Zinsen und politischen Änderungen können die Preise in bestimmten Regionen oder bei bestimmten Immobilien langfristig stagnieren.

## Sources

- [Offenlegungssystem des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr für tatsächliche Transaktionspreise](https://rt.molit.go.kr/)
- [Immobilienstatistik-Informationssystem R-ONE des Korea Real Estate Board](https://www.reb.or.kr/r-one/)
- [Wirtschaftsstatistiksystem ECOS der Bank of Korea](https://ecos.bok.or.kr/)
- [Nationales Statistikportal KOSIS](https://kosis.kr/)
- [Finanzaufsichtsbehörde](https://www.fss.or.kr/)
- [Nationales Rechtsinformationszentrum](https://www.law.go.kr/)
- [Umfassendes Informationsportal der Stadt Seoul für Stadterneuerungsprojekte](https://cleanup.seoul.go.kr/)

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