{"content_id":"fx1mggor4g","slug":"korea-home-buying-under-loan-restrictions","locale":"pt","schema_type":"Article","category":"how_to","category_name":"Como Fazer","title":"Como decidir a compra de imóvel sob restrições de crédito: capacidade de pagamento, localização e liquidez","summary":"Em vez de comprar a qualquer custo ou esperar apenas porque o crédito foi restringido, é preciso avaliar em conjunto a capacidade de pagamento, os custos de transação, o acesso aos centros empresariais e a liquidez. Veja como verificar cada imóvel com dados oficiais de transações, projetos de reurbanização e crédito, sem aplicar como fórmula uma taxa específica de valorização ou queda de preço.","author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Não é possível determinar a direção dos preços dos imóveis apenas com base nas restrições de crédito; também é preciso considerar juros, renda, oferta, mercado de aluguéis com depósito integral e demanda de cada região.","Manter as parcelas mensais de principal e juros em até 30% da renda líquida pode servir para elaborar um orçamento conservador, mas não é um limite legal de crédito nem uma fórmula adequada a todas as famílias.","Um bom imóvel deve ser avaliado não apenas pela distância até a estação, mas também pelo tempo real de deslocamento até os principais centros empresariais, número de conexões, tamanho do condomínio, planta e volume de transações.","Ao trocar de imóvel, mais importante do que saber se a nova casa custa 1.5 vez o preço da atual é verificar se, após descontar os custos de compra e venda, haverá melhora na utilidade da moradia e no valor de longo prazo.","Na compra de uma villa em área de reurbanização ou de um imóvel com contrato de aluguel com depósito integral vigente, é preciso verificar todos os riscos de atraso do projeto, contribuições adicionais, devolução do depósito, apuração de direitos e crédito."],"content_markdown":"Quando as restrições de crédito são reforçadas, o valor disponível para compra diminui e o sentimento do mercado pode mudar. No entanto, não se pode concluir que os preços dos imóveis necessariamente subirão ou cairão apenas porque novas restrições foram criadas. A decisão de comprar uma moradia deve se concentrar menos nas previsões de preços e mais na **dívida que a família consegue suportar**, na **localização real**, na **possibilidade de revenda** e nos **custos de transação e riscos regulatórios**.\n\nEste texto é um guia para tomada de decisões baseado no mercado imobiliário da região metropolitana da Coreia do Sul. Não constitui recomendação de investimento nem garante o retorno de determinada região ou moradia. As condições de financiamento, tributação e autorização para transações de terrenos devem ser confirmadas novamente, imediatamente antes do contrato, com a instituição financeira e o órgão administrativo competente.\n\n## Por que os preços se movimentam mesmo com restrições de crédito\n\nOs preços das moradias não podem ser explicados por uma única variável. As restrições de crédito reduzem o poder de compra, mas os fatores a seguir também movimentam os preços simultaneamente.\n\n| Variável | Possível impacto sobre os preços | Dados a verificar |\n|---|---|---|\n| Taxas de juros e critérios de análise de crédito | Mudança no pagamento mensal e no valor máximo financiável | Análise prévia da instituição financeira, orientações do Serviço de Supervisão Financeira |\n| Renda e liquidez | Mudança no capital próprio e na demanda por ativos de risco | Banco da Coreia ECOS, Portal Nacional de Estatísticas |\n| Oferta de novas moradias e imóveis à venda | Mudança nas opções de curto prazo e no poder de negociação | Volume previsto de novas entregas, evolução das transações efetivas e dos anúncios |\n| Mercado de jeonse | Mudança nos custos de locação e na demanda de conversão para compra | Preços efetivos de jeonse, proporção entre jeonse e preço de venda, informações sobre incidentes com garantias |\n| Transporte e projetos de reurbanização | Mudança de longo prazo na acessibilidade e no ambiente residencial | Documentos de anúncio e aprovação, cronogramas oficiais dos projetos |\n| Impostos e restrições a transações | Mudança nos custos de propriedade, aquisição e venda | Dados da Receita Nacional, governos locais e legislação |\n\nÉ possível explicar que a liquidez disponível no mercado pode migrar para o mercado de ativos, mas o aumento da liquidez não garante automaticamente a valorização dos imóveis em determinada região. Isso ocorre porque taxas de juros, volume da oferta, mudanças no número de famílias e sentimento dos investidores podem atuar na direção oposta.\n\n### O efeito das restrições de crédito varia conforme a família\n\nQuando as restrições são reforçadas, o poder de compra das famílias com alta dependência de financiamento diminui. Por outro lado, compradores com maior proporção de dinheiro disponível podem ser relativamente menos afetados, ampliando as diferenças entre regiões e faixas de preço. A migração de recursos obtidos com a venda de ações para o setor imobiliário também pode ocorrer em algumas famílias, mas são necessários dados sobre o fluxo de recursos para considerá-la uma causa comum a todo o mercado.\n\n### Nas zonas sujeitas à autorização para transações de terrenos, é preciso consultar o anúncio de designação\n\nNas zonas sujeitas à autorização para transações de terrenos, podem ser aplicadas exigências de autorização e uso conforme a área, a finalidade e o tipo de transação. Não se deve determinar a aplicabilidade considerando apenas o tipo de moradia. Além de apartamentos, as villas também precisam ser analisadas conforme o conteúdo da designação e as condições da transação, por isso é necessário consultar a administração distrital competente antes do contrato.\n\nO aumento das transações com obrigação de residência própria pode afetar a oferta de imóveis para locação. No entanto, o grau de redução dos imóveis disponíveis para jeonse ou de aumento dos preços em regiões próximas deve ser analisado em conjunto com outras variáveis, como o volume de novas moradias, os financiamentos de jeonse e a demanda de locatários.\n\n## Sequência para decidir entre comprar agora ou esperar\n\nEm vez de tentar acertar exatamente o momento do mercado, verificar sucessivamente as condições abaixo é um método mais reproduzível.\n\n### 1. Defina o período mínimo de propriedade\n\nConsiderando o imposto de aquisição, a comissão de corretagem, os custos de registro, mudança e reforma, além das futuras despesas de venda, manter o imóvel por pouco tempo pode ser desvantajoso. Primeiro, avalie se é possível residir ou manter o imóvel por tempo suficiente, levando em conta os planos profissionais e familiares.\n\n### 2. Calcule o pagamento mensal considerando uma alta dos juros\n\nNão use apenas a taxa atual; calcule também um cenário em que os juros fiquem mais altos. Para taxas variáveis, verifique o impacto da alta; para amortização com parcelas constantes de principal e juros, examine todo o cronograma de pagamentos; e, para pagamento do principal no vencimento, confirme o plano para reunir o valor necessário.\n\nO critério de que **a parcela mensal de principal e juros seja de no máximo 30% da renda líquida** pode servir como ponto de partida conservador para preservar recursos destinados às despesas cotidianas e à poupança. No entanto, esse percentual pode precisar ser reduzido nos seguintes casos:\n\n- Famílias com renda muito variável ou dependentes da renda de uma única pessoa\n- Famílias com grandes despesas previstas, como nascimento de filhos, educação ou cuidados de saúde\n- Famílias com outras dívidas, como crédito pessoal ou financiamento de automóvel\n- Famílias com pouca reserva de emergência ou alta proporção de financiamentos com taxa variável\n\nPor outro lado, mesmo que a renda seja alta, não é possível ultrapassar o DSR, o LTV e os limites de cada produto aplicados pelas instituições financeiras. O limite da instituição financeira não é igual ao orçamento que a família consegue suportar.\n\n### 3. Verifique quanto dinheiro restará após o contrato\n\nMesmo depois de pagar o sinal e o saldo, deve restar dinheiro suficiente para cobrir vários meses de despesas cotidianas, reformas previstas, impostos e mudança. Aplicar todo o dinheiro disponível no contrato deixa a família vulnerável a uma alta dos juros ou à interrupção da renda.\n\n### 4. Analise juntos os preços efetivos e o volume de transações\n\nNão considere apenas um preço anunciado ou o valor recorde. Consulte no Sistema de Divulgação de Preços de Transações Efetivas do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte as transações recentes de unidades com a mesma área no mesmo condomínio. O preço também varia conforme o andar, a orientação solar, o bloco, o estado de conservação e a data do contrato. Quando há pouquíssimas transações, a última venda efetiva pode não representar o preço atual de mercado.\n\n## Principais indicadores para avaliar a localização\n\n### Diferença entre posição e localização\n\n- **Posição** são as coordenadas no mapa e a distância física.\n- **Localização** é a soma dos benefícios obtidos naquele lugar, incluindo transporte, acesso aos empregos, escolas, serviços cotidianos, ruído, ambiente para pedestres e escassez de oferta.\n\nMesmo em áreas igualmente próximas a estações, a acessibilidade percebida pode variar muito conforme a localização da saída, a presença de ladeiras, a necessidade de atravessar avenidas, a passagem por zonas de entretenimento noturno e o intervalo entre os veículos.\n\n### O acesso aos distritos empresariais deve ser medido pelo tempo de porta a porta\n\nEm Seul e na região metropolitana, o acesso aos principais centros de emprego, como Gangnam, Gwanghwamun e o centro, Yeouido, Pangyo e Magok, pode afetar a demanda. Em vez de considerar apenas a distância em linha reta, meça os itens abaixo no horário de deslocamento ao trabalho.\n\n1. Tempo necessário para ir de casa até a plataforma da estação\n2. Intervalo entre os trens e nível de lotação\n3. Número de baldeações e distância percorrida a pé nas transferências\n4. Tempo entre a estação de desembarque e o local de trabalho\n5. Existência de último trem e ônibus alternativos\n\nUma linha sem baldeação é conveniente, mas não necessariamente leva à valorização. A data de inauguração, a frequência das operações, a redução efetiva do tempo e o volume da oferta nas proximidades determinam o impacto.\n\n## Como escolher uma moradia com alta liquidez\n\nLiquidez significa a possibilidade de vender no momento desejado sem um desconto excessivo no preço. Os fatores abaixo devem ser comparados em conjunto.\n\n| Item de verificação | Condição geralmente favorável | Ponto de atenção |\n|---|---|---|\n| Volume de transações | Condomínio com transações constantes de unidades da mesma área | Mesmo com muitas transações, é necessário verificar a proporção de vendas urgentes |\n| Tamanho do condomínio | Condomínio com histórico consolidado de gestão e transações | Mesmo condomínios pequenos podem ter localização privilegiada e escassez |\n| Planta | Número de quartos e configuração preferidos pela demanda residencial local | Não avaliar a demanda apenas pela área privativa |\n| Andar, orientação e bloco | Imóvel com boas condições de insolação, vista e ruído | Andares altos também têm desvantagens relacionadas a elevador, calor e vento |\n| Estado de conservação | Manutenção de longo prazo e gestão das áreas comuns estáveis | Não avaliar apenas pelo baixo valor da taxa condominial |\n| Situação dos direitos | Imóvel com registro e relação locatícia simples | Necessário verificar hipoteca, penhora provisória e assunção do depósito de locação |\n\n### O critério de 200 unidades não é uma regra absoluta\n\nNão existe uma fórmula que determine evitar indistintamente condomínios com até 200 unidades. Condomínios pequenos podem ter desvantagens, como maior peso das despesas condominiais, poucos casos de transações e falta de comodidades, mas a demanda pode ser mantida quando ficam próximos a estações importantes ou em distritos escolares escassos. Além do número de unidades, é necessário verificar a frequência recente das transações e o tempo necessário para vender.\n\n### O número de quartos e a demanda local podem ser mais importantes do que a área\n\nA facilidade de vender uma unidade menor em andar alto ou uma unidade maior em andar baixo depende da demanda local. Em regiões com muitas famílias com filhos, o número de quartos pode ser importante; em regiões com muitos domicílios de uma ou duas pessoas, a taxa condominial e o preço total de compra podem ser mais relevantes. É necessário comparar o volume de transações por área e a demanda por jeonse dentro do mesmo condomínio.\n\n### O principal condomínio e os condomínios vizinhos não se movimentam da mesma forma\n\nCondomínios próximos podem se movimentar em direções semelhantes, mas a amplitude das altas e quedas nem sempre é igual. Distrito escolar, marca, idade do edifício, disposição dos blocos, possibilidade de reconstrução, áreas comuns e liquidez das transações criam diferenças de preço. Se o orçamento for limitado, avalie tanto os defeitos de cada imóvel quanto a futura demanda de revenda, em vez de considerar apenas o nome do condomínio.\n\n## Como verificar vantagens relacionadas a transporte e desenvolvimento\n\nHospitais, shopping centers e supermercados podem aumentar a conveniência cotidiana e criar demandas específicas, portanto não se pode dizer que todos sejam falsas vantagens. No entanto, o aumento da circulação de pessoas também não leva diretamente a uma maior preferência residencial nem à valorização dos imóveis.\n\n### Lista de verificação para projetos de transporte\n\n- Está incluído em um plano oficial do governo nacional ou local?\n- Em qual etapa está: anúncio, estudo preliminar de viabilidade, plano básico, projeto executivo ou início das obras?\n- O financiamento e a entidade responsável pelo projeto estão definidos?\n- Qual é a data prevista de inauguração e qual é o histórico de atrasos?\n- Quantos minutos serão efetivamente reduzidos até os principais distritos empresariais?\n- O número de baldeações e o intervalo entre os veículos terão melhorias concretas?\n- As expectativas já estão refletidas no preço de compra e venda?\n\nMesmo projetos ferroviários em construção, como a linha ferroviária dupla Indeogwon~Dongtan, relacionada à área de Byeongjeom e Dongtan, ou a linha Wolgot~Pangyo, relacionada à área da estação de Anyang, podem ter diferentes níveis de avanço e cronogramas de inauguração em cada trecho. A decisão de compra deve usar os comunicados mais recentes do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte e das entidades executoras, não textos publicitários.\n\n### Valor e riscos de novas cidades e reurbanizações\n\nProjetos de reurbanização em grande escala podem transformar simultaneamente as moradias, as vias, os parques e as áreas comerciais. Em especial, quando áreas residenciais antigas próximas ao centro existente são convertidas em novas moradias, a preferência residencial pode mudar. No entanto, os riscos abaixo também são significativos.\n\n- Atraso do projeto ou cancelamento da zona\n- Aumento dos custos de construção e das contribuições adicionais\n- Conflitos internos e processos judiciais na associação\n- Custos financeiros durante o período de mudança e demolição\n- Questões relacionadas à data-base para cálculo dos direitos e ao reconhecimento do direito de ocupação\n- Possibilidade de liquidação em dinheiro\n- Oscilações iniciais dos preços após a entrega devido à concentração da oferta de imóveis novos\n\nA aprovação da criação da associação é uma etapa importante de avanço, mas não garante a conclusão do projeto. Ainda restam várias etapas e variáveis, incluindo a aprovação do plano de execução, a aprovação do plano de gestão e disposição, a mudança e demolição e o início das obras.\n\n## Decisão de troca de imóvel para quem possui uma moradia\n\nTrocar de imóvel não é simplesmente mudar para uma casa mais cara, mas decidir trocar a utilidade futura da moradia atual pela utilidade da nova moradia.\n\n### Calcule o benefício líquido em vez de aplicar a regra de 1,5 vez\n\nA afirmação de que a troca só faz sentido quando o preço de compra e venda é pelo menos 1,5 vez o valor da casa atual não é uma regra universal comprovada. Mesmo a mudança para uma unidade maior no mesmo condomínio pode ser racional se houver uma grande melhoria em relação ao número de moradores, número de quartos, permanência no mesmo distrito escolar e deslocamento ao trabalho. Por outro lado, mesmo que o preço seja 1,5 vez maior, não será uma boa troca se não houver melhora na localização e na liquidez.\n\nO custo da troca é comparado da seguinte forma.\n\n**Benefício líquido da troca = utilidade residencial e de localização de longo prazo da nova moradia − utilidade da moradia atual − custos de aquisição, venda, mudança e financiamento − riscos adicionais**\n\nO imposto de aquisição, a comissão de corretagem e os custos do financiamento variam conforme o número de moradias, o preço, a região e o momento da transação, por isso não devem ser definidos como um valor fixo.\n\n### Em períodos de queda, observe a diferença de preços\n\nDurante uma queda do mercado, a redução em valores absolutos das moradias mais caras pode ser maior, diminuindo a diferença de preço em relação a áreas superiores. No entanto, esse fenômeno não ocorre igualmente em todos os mercados em baixa. É necessário verificar em conjunto a possibilidade de vender a moradia atual, a existência de venda urgente da nova moradia, a aprovação do financiamento e as condições tributárias relacionadas à posse temporária de duas moradias.\n\n## Riscos de separar moradia própria e investimento\n\nA estratégia de vender a moradia atual, passar a viver de aluguel mensal e comprar uma villa em processo de reurbanização com contrato de jeonse gera simultaneamente despesas habitacionais e riscos de investimento. As perdas podem ser especialmente elevadas se os itens abaixo não forem verificados.\n\n1. Dinheiro disponível e capacidade de financiamento para devolver o depósito do locatário\n2. Forma de obter recursos adicionais em caso de queda no valor do jeonse\n3. Direitos prioritários e possibilidade de contratar seguro-garantia\n4. Aplicabilidade da autorização para transações de terrenos\n5. Condição de membro da associação e reconhecimento do direito de ocupação\n6. Contribuição adicional estimada e custos financeiros em caso de atraso do projeto\n7. Fração ideal real do terreno e existência de irregularidades na construção de moradias multifamiliares ou geminadas\n\nO fato de comprar com um contrato de jeonse vigente não reduz o risco. O depósito é uma dívida que precisará ser devolvida em algum momento. Se o preço de venda e o valor do jeonse caírem simultaneamente, tanto a venda quanto a devolução do depósito podem se tornar difíceis.\n\n## Itens a registrar durante a visita ao imóvel\n\nA primeira impressão ao sair da estação pode fornecer uma pista rápida sobre o ambiente para pedestres, mas o preço não deve ser avaliado apenas com base em sensações pessoais. Visitar o local durante o deslocamento ao trabalho em um dia útil, à noite em um dia útil e durante o dia no fim de semana facilita a identificação das diferenças no ambiente cotidiano.\n\n### Da estação até o condomínio\n\n- Tempo real de caminhada e inclinação do percurso\n- Número de travessias de avenidas e tempo de espera nos semáforos\n- Estabelecimentos de entretenimento noturno, motéis, ruído e iluminação noturna\n- Largura das calçadas, rotas escolares e segurança dos pedestres\n- Trechos sujeitos a alagamentos frequentes ou instalações que produzem mau cheiro\n\n### Parte externa e interna do condomínio\n\n- Congestionamento de veículos e situação do estacionamento nos horários de deslocamento ao trabalho\n- Insolação, vista e ruído de ferrovias e vias em cada bloco\n- Localização da área de descarte de resíduos, da sala de máquinas e dos estabelecimentos comerciais\n- Taxa condominial, fundo de reserva para reparos de longo prazo e histórico das principais manutenções\n- Estado de infiltrações, condensação, tubulações, janelas e elevadores\n\nNão se deve determinar a renda dos moradores ou o valor das moradias apenas pelas marcas presentes no comércio local. Use esse aspecto como indicador auxiliar para verificar a conveniência real de morar no local e a sustentabilidade da demanda.\n\n## Como lidar com a taxa de queda dos preços e as perspectivas de longo prazo\n\nO critério de comprar obrigatoriamente após uma queda de 20% em relação ao pico pode ser usado como regra pessoal para evitar compras impulsivas motivadas pela alta. No entanto, o percentual de 20% não significa que o mercado chegou ao fundo. Se o preço máximo tiver resultado de uma transação excepcional e temporária ou se a base da demanda regional tiver sido prejudicada, novas quedas poderão ocorrer.\n\nAlém da taxa de queda, os critérios de compra devem incluir as condições abaixo.\n\n- O preço atual é razoável em comparação com as transações efetivas de moradias semelhantes nas proximidades?\n- É possível arcar com as parcelas mensais mesmo em um cenário de alta dos juros?\n- É baixa a probabilidade de mudança durante o período mínimo de propriedade?\n- Não existem fatores estruturais negativos, como aumento da oferta ou redução dos empregos?\n- O motivo da venda urgente e os defeitos físicos e jurídicos da moradia foram verificados?\n\n### A valorização após 10 anos não é garantida\n\nA inflação pode elevar os preços nominais das moradias no longo prazo. No entanto, não há fundamento para garantir que determinada moradia valorizará pelo menos 20% a 30% após 10 anos. Dependendo da população e da estrutura familiar, dos empregos locais, da nova oferta, dos juros, do envelhecimento da edificação e das mudanças regulatórias, o preço nominal pode permanecer estagnado ou cair.\n\nA avaliação de longo prazo deve considerar não apenas o preço nominal, mas também o **retorno real** após deduzir os custos de aquisição, manutenção e venda, os juros e as reformas, além das oportunidades de investimentos alternativos no mesmo período.\n\n## Lista de verificação final antes do contrato\n\n- [ ] Confirmei previamente com a instituição financeira o valor disponível para financiamento e a taxa de juros.\n- [ ] Calculei o principal, os juros e as despesas cotidianas considerando uma alta dos juros.\n- [ ] Ainda restará uma reserva de emergência após o contrato.\n- [ ] Consultei no sistema de preços de transações efetivas do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte as vendas de unidades da mesma área no mesmo condomínio.\n- [ ] Verifiquei o registro do imóvel, o cadastro da edificação, o plano de uso do terreno e as relações locatícias.\n- [ ] Confirmei com o órgão competente a aplicabilidade da autorização para transações de terrenos e da obrigação de residência própria.\n- [ ] Verifiquei a etapa oficial dos projetos de transporte e reurbanização e a possibilidade de atrasos.\n- [ ] Somei o imposto de aquisição, a comissão de corretagem e os custos de registro, financiamento e mudança.\n- [ ] Visitei o local em dias úteis e fins de semana, durante o dia e à noite.\n- [ ] Consigo manter o imóvel mesmo que o preço caia após a compra.\n\n## Conclusão\n\nNão é necessário esperar indefinidamente apenas porque o acesso ao crédito foi restringido, nem comprar às pressas por medo de que os preços subam ainda mais. Primeiro, é preciso calcular a dívida que se consegue suportar e verificar os imóveis candidatos com base em transações efetivas e dados oficiais dos projetos. Uma boa moradia não é simplesmente uma casa em uma região famosa, mas aquela que melhora a vida da família, pode ser mantida por um longo período e, quando necessário, pode ser vendida com facilidade ao próximo comprador.","content_html":"\u003cp\u003eQuando as restrições de crédito são reforçadas, o valor disponível para compra diminui e o sentimento do mercado pode mudar. No entanto, não se pode concluir que os preços dos imóveis necessariamente subirão ou cairão apenas porque novas restrições foram criadas. A decisão de comprar uma moradia deve se concentrar menos nas previsões de preços e mais na \u003cstrong\u003edívida que a família consegue suportar\u003c/strong\u003e, na \u003cstrong\u003elocalização real\u003c/strong\u003e, na \u003cstrong\u003epossibilidade de revenda\u003c/strong\u003e e nos \u003cstrong\u003ecustos de transação e riscos regulatórios\u003c/strong\u003e.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEste texto é um guia para tomada de decisões baseado no mercado imobiliário da região metropolitana da Coreia do Sul. Não constitui recomendação de investimento nem garante o retorno de determinada região ou moradia. As condições de financiamento, tributação e autorização para transações de terrenos devem ser confirmadas novamente, imediatamente antes do contrato, com a instituição financeira e o órgão administrativo competente.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#por-que-os-pre%C3%A7os-se-movimentam-mesmo-com-restri%C3%A7%C3%B5es-de-cr%C3%A9dito\" class=\"anchor\" id=\"por-que-os-preços-se-movimentam-mesmo-com-restrições-de-crédito\"\u003e\u003c/a\u003ePor que os preços se movimentam mesmo com restrições de crédito\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eOs preços das moradias não podem ser explicados por uma única variável. 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A migração de recursos obtidos com a venda de ações para o setor imobiliário também pode ocorrer em algumas famílias, mas são necessários dados sobre o fluxo de recursos para considerá-la uma causa comum a todo o mercado.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#nas-zonas-sujeitas-%C3%A0-autoriza%C3%A7%C3%A3o-para-transa%C3%A7%C3%B5es-de-terrenos-%C3%A9-preciso-consultar-o-an%C3%BAncio-de-designa%C3%A7%C3%A3o\" class=\"anchor\" id=\"nas-zonas-sujeitas-à-autorização-para-transações-de-terrenos-é-preciso-consultar-o-anúncio-de-designação\"\u003e\u003c/a\u003eNas zonas sujeitas à autorização para transações de terrenos, é preciso consultar o anúncio de designação\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNas zonas sujeitas à autorização para transações de terrenos, podem ser aplicadas exigências de autorização e uso conforme a área, a finalidade e o tipo de transação. Não se deve determinar a aplicabilidade considerando apenas o tipo de moradia. Além de apartamentos, as villas também precisam ser analisadas conforme o conteúdo da designação e as condições da transação, por isso é necessário consultar a administração distrital competente antes do contrato.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eO aumento das transações com obrigação de residência própria pode afetar a oferta de imóveis para locação. No entanto, o grau de redução dos imóveis disponíveis para jeonse ou de aumento dos preços em regiões próximas deve ser analisado em conjunto com outras variáveis, como o volume de novas moradias, os financiamentos de jeonse e a demanda de locatários.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#sequ%C3%AAncia-para-decidir-entre-comprar-agora-ou-esperar\" class=\"anchor\" id=\"sequência-para-decidir-entre-comprar-agora-ou-esperar\"\u003e\u003c/a\u003eSequência para decidir entre comprar agora ou esperar\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEm vez de tentar acertar exatamente o momento do mercado, verificar sucessivamente as condições abaixo é um método mais reproduzível.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-defina-o-per%C3%ADodo-m%C3%ADnimo-de-propriedade\" class=\"anchor\" id=\"1-defina-o-período-mínimo-de-propriedade\"\u003e\u003c/a\u003e1. Defina o período mínimo de propriedade\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eConsiderando o imposto de aquisição, a comissão de corretagem, os custos de registro, mudança e reforma, além das futuras despesas de venda, manter o imóvel por pouco tempo pode ser desvantajoso. Primeiro, avalie se é possível residir ou manter o imóvel por tempo suficiente, levando em conta os planos profissionais e familiares.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-calcule-o-pagamento-mensal-considerando-uma-alta-dos-juros\" class=\"anchor\" id=\"2-calcule-o-pagamento-mensal-considerando-uma-alta-dos-juros\"\u003e\u003c/a\u003e2. Calcule o pagamento mensal considerando uma alta dos juros\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNão use apenas a taxa atual; calcule também um cenário em que os juros fiquem mais altos. Para taxas variáveis, verifique o impacto da alta; para amortização com parcelas constantes de principal e juros, examine todo o cronograma de pagamentos; e, para pagamento do principal no vencimento, confirme o plano para reunir o valor necessário.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eO critério de que \u003cstrong\u003ea parcela mensal de principal e juros seja de no máximo 30% da renda líquida\u003c/strong\u003e pode servir como ponto de partida conservador para preservar recursos destinados às despesas cotidianas e à poupança. No entanto, esse percentual pode precisar ser reduzido nos seguintes casos:\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eFamílias com renda muito variável ou dependentes da renda de uma única pessoa\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFamílias com grandes despesas previstas, como nascimento de filhos, educação ou cuidados de saúde\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFamílias com outras dívidas, como crédito pessoal ou financiamento de automóvel\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFamílias com pouca reserva de emergência ou alta proporção de financiamentos com taxa variável\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003ePor outro lado, mesmo que a renda seja alta, não é possível ultrapassar o DSR, o LTV e os limites de cada produto aplicados pelas instituições financeiras. O limite da instituição financeira não é igual ao orçamento que a família consegue suportar.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-verifique-quanto-dinheiro-restar%C3%A1-ap%C3%B3s-o-contrato\" class=\"anchor\" id=\"3-verifique-quanto-dinheiro-restará-após-o-contrato\"\u003e\u003c/a\u003e3. Verifique quanto dinheiro restará após o contrato\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eMesmo depois de pagar o sinal e o saldo, deve restar dinheiro suficiente para cobrir vários meses de despesas cotidianas, reformas previstas, impostos e mudança. Aplicar todo o dinheiro disponível no contrato deixa a família vulnerável a uma alta dos juros ou à interrupção da renda.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#4-analise-juntos-os-pre%C3%A7os-efetivos-e-o-volume-de-transa%C3%A7%C3%B5es\" class=\"anchor\" id=\"4-analise-juntos-os-preços-efetivos-e-o-volume-de-transações\"\u003e\u003c/a\u003e4. Analise juntos os preços efetivos e o volume de transações\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNão considere apenas um preço anunciado ou o valor recorde. Consulte no Sistema de Divulgação de Preços de Transações Efetivas do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte as transações recentes de unidades com a mesma área no mesmo condomínio. O preço também varia conforme o andar, a orientação solar, o bloco, o estado de conservação e a data do contrato. Quando há pouquíssimas transações, a última venda efetiva pode não representar o preço atual de mercado.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#principais-indicadores-para-avaliar-a-localiza%C3%A7%C3%A3o\" class=\"anchor\" id=\"principais-indicadores-para-avaliar-a-localização\"\u003e\u003c/a\u003ePrincipais indicadores para avaliar a localização\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#diferen%C3%A7a-entre-posi%C3%A7%C3%A3o-e-localiza%C3%A7%C3%A3o\" class=\"anchor\" id=\"diferença-entre-posição-e-localização\"\u003e\u003c/a\u003eDiferença entre posição e localização\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003ePosição\u003c/strong\u003e são as coordenadas no mapa e a distância física.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eLocalização\u003c/strong\u003e é a soma dos benefícios obtidos naquele lugar, incluindo transporte, acesso aos empregos, escolas, serviços cotidianos, ruído, ambiente para pedestres e escassez de oferta.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eMesmo em áreas igualmente próximas a estações, a acessibilidade percebida pode variar muito conforme a localização da saída, a presença de ladeiras, a necessidade de atravessar avenidas, a passagem por zonas de entretenimento noturno e o intervalo entre os veículos.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#o-acesso-aos-distritos-empresariais-deve-ser-medido-pelo-tempo-de-porta-a-porta\" class=\"anchor\" id=\"o-acesso-aos-distritos-empresariais-deve-ser-medido-pelo-tempo-de-porta-a-porta\"\u003e\u003c/a\u003eO acesso aos distritos empresariais deve ser medido pelo tempo de porta a porta\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEm Seul e na região metropolitana, o acesso aos principais centros de emprego, como Gangnam, Gwanghwamun e o centro, Yeouido, Pangyo e Magok, pode afetar a demanda. Em vez de considerar apenas a distância em linha reta, meça os itens abaixo no horário de deslocamento ao trabalho.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eTempo necessário para ir de casa até a plataforma da estação\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIntervalo entre os trens e nível de lotação\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eNúmero de baldeações e distância percorrida a pé nas transferências\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTempo entre a estação de desembarque e o local de trabalho\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eExistência de último trem e ônibus alternativos\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eUma linha sem baldeação é conveniente, mas não necessariamente leva à valorização. A data de inauguração, a frequência das operações, a redução efetiva do tempo e o volume da oferta nas proximidades determinam o impacto.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#como-escolher-uma-moradia-com-alta-liquidez\" class=\"anchor\" id=\"como-escolher-uma-moradia-com-alta-liquidez\"\u003e\u003c/a\u003eComo escolher uma moradia com alta liquidez\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eLiquidez significa a possibilidade de vender no momento desejado sem um desconto excessivo no preço. Os fatores abaixo devem ser comparados em conjunto.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eItem de verificação\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eCondição geralmente favorável\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003ePonto de atenção\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item de verificação\"\u003eVolume de transações\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição geralmente favorável\"\u003eCondomínio com transações constantes de unidades da mesma área\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ponto de atenção\"\u003eMesmo com muitas transações, é necessário verificar a proporção de vendas urgentes\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item de verificação\"\u003eTamanho do condomínio\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição geralmente favorável\"\u003eCondomínio com histórico consolidado de gestão e transações\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ponto de atenção\"\u003eMesmo condomínios pequenos podem ter localização privilegiada e escassez\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item de verificação\"\u003ePlanta\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição geralmente favorável\"\u003eNúmero de quartos e configuração preferidos pela demanda residencial local\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ponto de atenção\"\u003eNão avaliar a demanda apenas pela área privativa\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item de verificação\"\u003eAndar, orientação e bloco\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição geralmente favorável\"\u003eImóvel com boas condições de insolação, vista e ruído\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ponto de atenção\"\u003eAndares altos também têm desvantagens relacionadas a elevador, calor e vento\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item de verificação\"\u003eEstado de conservação\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição geralmente favorável\"\u003eManutenção de longo prazo e gestão das áreas comuns estáveis\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ponto de atenção\"\u003eNão avaliar apenas pelo baixo valor da taxa condominial\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Item de verificação\"\u003eSituação dos direitos\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Condição geralmente favorável\"\u003eImóvel com registro e relação locatícia simples\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Ponto de atenção\"\u003eNecessário verificar hipoteca, penhora provisória e assunção do depósito de locação\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#o-crit%C3%A9rio-de-200-unidades-n%C3%A3o-%C3%A9-uma-regra-absoluta\" class=\"anchor\" id=\"o-critério-de-200-unidades-não-é-uma-regra-absoluta\"\u003e\u003c/a\u003eO critério de 200 unidades não é uma regra absoluta\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eNão existe uma fórmula que determine evitar indistintamente condomínios com até 200 unidades. Condomínios pequenos podem ter desvantagens, como maior peso das despesas condominiais, poucos casos de transações e falta de comodidades, mas a demanda pode ser mantida quando ficam próximos a estações importantes ou em distritos escolares escassos. Além do número de unidades, é necessário verificar a frequência recente das transações e o tempo necessário para vender.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#o-n%C3%BAmero-de-quartos-e-a-demanda-local-podem-ser-mais-importantes-do-que-a-%C3%A1rea\" class=\"anchor\" id=\"o-número-de-quartos-e-a-demanda-local-podem-ser-mais-importantes-do-que-a-área\"\u003e\u003c/a\u003eO número de quartos e a demanda local podem ser mais importantes do que a área\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eA facilidade de vender uma unidade menor em andar alto ou uma unidade maior em andar baixo depende da demanda local. Em regiões com muitas famílias com filhos, o número de quartos pode ser importante; em regiões com muitos domicílios de uma ou duas pessoas, a taxa condominial e o preço total de compra podem ser mais relevantes. É necessário comparar o volume de transações por área e a demanda por jeonse dentro do mesmo condomínio.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#o-principal-condom%C3%ADnio-e-os-condom%C3%ADnios-vizinhos-n%C3%A3o-se-movimentam-da-mesma-forma\" class=\"anchor\" id=\"o-principal-condomínio-e-os-condomínios-vizinhos-não-se-movimentam-da-mesma-forma\"\u003e\u003c/a\u003eO principal condomínio e os condomínios vizinhos não se movimentam da mesma forma\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eCondomínios próximos podem se movimentar em direções semelhantes, mas a amplitude das altas e quedas nem sempre é igual. Distrito escolar, marca, idade do edifício, disposição dos blocos, possibilidade de reconstrução, áreas comuns e liquidez das transações criam diferenças de preço. Se o orçamento for limitado, avalie tanto os defeitos de cada imóvel quanto a futura demanda de revenda, em vez de considerar apenas o nome do condomínio.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#como-verificar-vantagens-relacionadas-a-transporte-e-desenvolvimento\" class=\"anchor\" id=\"como-verificar-vantagens-relacionadas-a-transporte-e-desenvolvimento\"\u003e\u003c/a\u003eComo verificar vantagens relacionadas a transporte e desenvolvimento\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eHospitais, shopping centers e supermercados podem aumentar a conveniência cotidiana e criar demandas específicas, portanto não se pode dizer que todos sejam falsas vantagens. No entanto, o aumento da circulação de pessoas também não leva diretamente a uma maior preferência residencial nem à valorização dos imóveis.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#lista-de-verifica%C3%A7%C3%A3o-para-projetos-de-transporte\" class=\"anchor\" id=\"lista-de-verificação-para-projetos-de-transporte\"\u003e\u003c/a\u003eLista de verificação para projetos de transporte\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eEstá incluído em um plano oficial do governo nacional ou local?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEm qual etapa está: anúncio, estudo preliminar de viabilidade, plano básico, projeto executivo ou início das obras?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eO financiamento e a entidade responsável pelo projeto estão definidos?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eQual é a data prevista de inauguração e qual é o histórico de atrasos?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eQuantos minutos serão efetivamente reduzidos até os principais distritos empresariais?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eO número de baldeações e o intervalo entre os veículos terão melhorias concretas?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAs expectativas já estão refletidas no preço de compra e venda?\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eMesmo projetos ferroviários em construção, como a linha ferroviária dupla Indeogwon~Dongtan, relacionada à área de Byeongjeom e Dongtan, ou a linha Wolgot~Pangyo, relacionada à área da estação de Anyang, podem ter diferentes níveis de avanço e cronogramas de inauguração em cada trecho. A decisão de compra deve usar os comunicados mais recentes do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte e das entidades executoras, não textos publicitários.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#valor-e-riscos-de-novas-cidades-e-reurbaniza%C3%A7%C3%B5es\" class=\"anchor\" id=\"valor-e-riscos-de-novas-cidades-e-reurbanizações\"\u003e\u003c/a\u003eValor e riscos de novas cidades e reurbanizações\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eProjetos de reurbanização em grande escala podem transformar simultaneamente as moradias, as vias, os parques e as áreas comerciais. Em especial, quando áreas residenciais antigas próximas ao centro existente são convertidas em novas moradias, a preferência residencial pode mudar. No entanto, os riscos abaixo também são significativos.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eAtraso do projeto ou cancelamento da zona\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAumento dos custos de construção e das contribuições adicionais\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConflitos internos e processos judiciais na associação\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCustos financeiros durante o período de mudança e demolição\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eQuestões relacionadas à data-base para cálculo dos direitos e ao reconhecimento do direito de ocupação\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePossibilidade de liquidação em dinheiro\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOscilações iniciais dos preços após a entrega devido à concentração da oferta de imóveis novos\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eA aprovação da criação da associação é uma etapa importante de avanço, mas não garante a conclusão do projeto. Ainda restam várias etapas e variáveis, incluindo a aprovação do plano de execução, a aprovação do plano de gestão e disposição, a mudança e demolição e o início das obras.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#decis%C3%A3o-de-troca-de-im%C3%B3vel-para-quem-possui-uma-moradia\" class=\"anchor\" id=\"decisão-de-troca-de-imóvel-para-quem-possui-uma-moradia\"\u003e\u003c/a\u003eDecisão de troca de imóvel para quem possui uma moradia\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eTrocar de imóvel não é simplesmente mudar para uma casa mais cara, mas decidir trocar a utilidade futura da moradia atual pela utilidade da nova moradia.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#calcule-o-benef%C3%ADcio-l%C3%ADquido-em-vez-de-aplicar-a-regra-de-15-vez\" class=\"anchor\" id=\"calcule-o-benefício-líquido-em-vez-de-aplicar-a-regra-de-15-vez\"\u003e\u003c/a\u003eCalcule o benefício líquido em vez de aplicar a regra de 1,5 vez\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eA afirmação de que a troca só faz sentido quando o preço de compra e venda é pelo menos 1,5 vez o valor da casa atual não é uma regra universal comprovada. Mesmo a mudança para uma unidade maior no mesmo condomínio pode ser racional se houver uma grande melhoria em relação ao número de moradores, número de quartos, permanência no mesmo distrito escolar e deslocamento ao trabalho. Por outro lado, mesmo que o preço seja 1,5 vez maior, não será uma boa troca se não houver melhora na localização e na liquidez.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eO custo da troca é comparado da seguinte forma.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003e\u003cstrong\u003eBenefício líquido da troca = utilidade residencial e de localização de longo prazo da nova moradia − utilidade da moradia atual − custos de aquisição, venda, mudança e financiamento − riscos adicionais\u003c/strong\u003e\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eO imposto de aquisição, a comissão de corretagem e os custos do financiamento variam conforme o número de moradias, o preço, a região e o momento da transação, por isso não devem ser definidos como um valor fixo.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#em-per%C3%ADodos-de-queda-observe-a-diferen%C3%A7a-de-pre%C3%A7os\" class=\"anchor\" id=\"em-períodos-de-queda-observe-a-diferença-de-preços\"\u003e\u003c/a\u003eEm períodos de queda, observe a diferença de preços\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDurante uma queda do mercado, a redução em valores absolutos das moradias mais caras pode ser maior, diminuindo a diferença de preço em relação a áreas superiores. No entanto, esse fenômeno não ocorre igualmente em todos os mercados em baixa. É necessário verificar em conjunto a possibilidade de vender a moradia atual, a existência de venda urgente da nova moradia, a aprovação do financiamento e as condições tributárias relacionadas à posse temporária de duas moradias.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#riscos-de-separar-moradia-pr%C3%B3pria-e-investimento\" class=\"anchor\" id=\"riscos-de-separar-moradia-própria-e-investimento\"\u003e\u003c/a\u003eRiscos de separar moradia própria e investimento\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eA estratégia de vender a moradia atual, passar a viver de aluguel mensal e comprar uma villa em processo de reurbanização com contrato de jeonse gera simultaneamente despesas habitacionais e riscos de investimento. As perdas podem ser especialmente elevadas se os itens abaixo não forem verificados.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eDinheiro disponível e capacidade de financiamento para devolver o depósito do locatário\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eForma de obter recursos adicionais em caso de queda no valor do jeonse\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDireitos prioritários e possibilidade de contratar seguro-garantia\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAplicabilidade da autorização para transações de terrenos\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCondição de membro da associação e reconhecimento do direito de ocupação\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eContribuição adicional estimada e custos financeiros em caso de atraso do projeto\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFração ideal real do terreno e existência de irregularidades na construção de moradias multifamiliares ou geminadas\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eO fato de comprar com um contrato de jeonse vigente não reduz o risco. O depósito é uma dívida que precisará ser devolvida em algum momento. Se o preço de venda e o valor do jeonse caírem simultaneamente, tanto a venda quanto a devolução do depósito podem se tornar difíceis.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#itens-a-registrar-durante-a-visita-ao-im%C3%B3vel\" class=\"anchor\" id=\"itens-a-registrar-durante-a-visita-ao-imóvel\"\u003e\u003c/a\u003eItens a registrar durante a visita ao imóvel\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eA primeira impressão ao sair da estação pode fornecer uma pista rápida sobre o ambiente para pedestres, mas o preço não deve ser avaliado apenas com base em sensações pessoais. Visitar o local durante o deslocamento ao trabalho em um dia útil, à noite em um dia útil e durante o dia no fim de semana facilita a identificação das diferenças no ambiente cotidiano.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#da-esta%C3%A7%C3%A3o-at%C3%A9-o-condom%C3%ADnio\" class=\"anchor\" id=\"da-estação-até-o-condomínio\"\u003e\u003c/a\u003eDa estação até o condomínio\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eTempo real de caminhada e inclinação do percurso\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eNúmero de travessias de avenidas e tempo de espera nos semáforos\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEstabelecimentos de entretenimento noturno, motéis, ruído e iluminação noturna\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLargura das calçadas, rotas escolares e segurança dos pedestres\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTrechos sujeitos a alagamentos frequentes ou instalações que produzem mau cheiro\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#parte-externa-e-interna-do-condom%C3%ADnio\" class=\"anchor\" id=\"parte-externa-e-interna-do-condomínio\"\u003e\u003c/a\u003eParte externa e interna do condomínio\u003c/h3\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eCongestionamento de veículos e situação do estacionamento nos horários de deslocamento ao trabalho\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eInsolação, vista e ruído de ferrovias e vias em cada bloco\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLocalização da área de descarte de resíduos, da sala de máquinas e dos estabelecimentos comerciais\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTaxa condominial, fundo de reserva para reparos de longo prazo e histórico das principais manutenções\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEstado de infiltrações, condensação, tubulações, janelas e elevadores\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eNão se deve determinar a renda dos moradores ou o valor das moradias apenas pelas marcas presentes no comércio local. Use esse aspecto como indicador auxiliar para verificar a conveniência real de morar no local e a sustentabilidade da demanda.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#como-lidar-com-a-taxa-de-queda-dos-pre%C3%A7os-e-as-perspectivas-de-longo-prazo\" class=\"anchor\" id=\"como-lidar-com-a-taxa-de-queda-dos-preços-e-as-perspectivas-de-longo-prazo\"\u003e\u003c/a\u003eComo lidar com a taxa de queda dos preços e as perspectivas de longo prazo\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eO critério de comprar obrigatoriamente após uma queda de 20% em relação ao pico pode ser usado como regra pessoal para evitar compras impulsivas motivadas pela alta. No entanto, o percentual de 20% não significa que o mercado chegou ao fundo. Se o preço máximo tiver resultado de uma transação excepcional e temporária ou se a base da demanda regional tiver sido prejudicada, novas quedas poderão ocorrer.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eAlém da taxa de queda, os critérios de compra devem incluir as condições abaixo.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eO preço atual é razoável em comparação com as transações efetivas de moradias semelhantes nas proximidades?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eÉ possível arcar com as parcelas mensais mesmo em um cenário de alta dos juros?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eÉ baixa a probabilidade de mudança durante o período mínimo de propriedade?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eNão existem fatores estruturais negativos, como aumento da oferta ou redução dos empregos?\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eO motivo da venda urgente e os defeitos físicos e jurídicos da moradia foram verificados?\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#a-valoriza%C3%A7%C3%A3o-ap%C3%B3s-10-anos-n%C3%A3o-%C3%A9-garantida\" class=\"anchor\" id=\"a-valorização-após-10-anos-não-é-garantida\"\u003e\u003c/a\u003eA valorização após 10 anos não é garantida\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eA inflação pode elevar os preços nominais das moradias no longo prazo. No entanto, não há fundamento para garantir que determinada moradia valorizará pelo menos 20% a 30% após 10 anos. Dependendo da população e da estrutura familiar, dos empregos locais, da nova oferta, dos juros, do envelhecimento da edificação e das mudanças regulatórias, o preço nominal pode permanecer estagnado ou cair.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eA avaliação de longo prazo deve considerar não apenas o preço nominal, mas também o \u003cstrong\u003eretorno real\u003c/strong\u003e após deduzir os custos de aquisição, manutenção e venda, os juros e as reformas, além das oportunidades de investimentos alternativos no mesmo período.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#lista-de-verifica%C3%A7%C3%A3o-final-antes-do-contrato\" class=\"anchor\" id=\"lista-de-verificação-final-antes-do-contrato\"\u003e\u003c/a\u003eLista de verificação final antes do contrato\u003c/h2\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003e Confirmei previamente com a instituição financeira o valor disponível para financiamento e a taxa de juros.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Calculei o principal, os juros e as despesas cotidianas considerando uma alta dos juros.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Ainda restará uma reserva de emergência após o contrato.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Consultei no sistema de preços de transações efetivas do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte as vendas de unidades da mesma área no mesmo condomínio.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Verifiquei o registro do imóvel, o cadastro da edificação, o plano de uso do terreno e as relações locatícias.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Confirmei com o órgão competente a aplicabilidade da autorização para transações de terrenos e da obrigação de residência própria.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Verifiquei a etapa oficial dos projetos de transporte e reurbanização e a possibilidade de atrasos.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Somei o imposto de aquisição, a comissão de corretagem e os custos de registro, financiamento e mudança.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Visitei o local em dias úteis e fins de semana, durante o dia e à noite.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e Consigo manter o imóvel mesmo que o preço caia após a compra.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#conclus%C3%A3o\" class=\"anchor\" id=\"conclusão\"\u003e\u003c/a\u003eConclusão\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eNão é necessário esperar indefinidamente apenas porque o acesso ao crédito foi restringido, nem comprar às pressas por medo de que os preços subam ainda mais. Primeiro, é preciso calcular a dívida que se consegue suportar e verificar os imóveis candidatos com base em transações efetivas e dados oficiais dos projetos. Uma boa moradia não é simplesmente uma casa em uma região famosa, mas aquela que melhora a vida da família, pode ser mantida por um longo período e, quando necessário, pode ser vendida com facilidade ao próximo comprador.\u003c/p\u003e\n","tags":["Compra de imóvel","Gestão de empréstimos","Análise de localização","Troca de imóvel","Visita ao imóvel"],"faqs":[{"question":"Se as restrições a empréstimos forem reforçadas, os preços dos imóveis necessariamente cairão?","answer":"Não. As restrições a empréstimos reduzem o poder de compra dos tomadores, mas a demanda de compradores à vista, as taxas de juros, a oferta de novas unidades, o mercado de jeonse e a demanda por empregos em cada região atuam simultaneamente. Portanto, não se pode afirmar que todo o país ou toda a região metropolitana de Seul se moverá na mesma direção."},{"question":"É seguro limitar as prestações mensais de principal e juros a no máximo 30% da renda líquida?","answer":"30% é apenas um parâmetro de referência para elaborar um orçamento doméstico conservador, não uma fórmula que garanta segurança nem um limite legal. Pode ser necessário definir um limite ainda menor, considerando outras dívidas, a estabilidade da renda, os planos de ter filhos, o risco de taxas de juros variáveis e a reserva de emergência."},{"question":"Posso tomar emprestado até o limite aprovado pela instituição financeira?","answer":"O limite aprovado é apenas o resultado das normas e da análise da instituição financeira, não sendo necessariamente igual ao valor que a família consegue pagar com tranquilidade. É preciso calcular separadamente se será possível manter as despesas de subsistência e a poupança mesmo em uma situação de alta dos juros ou redução da renda."},{"question":"Não se deve comprar um apartamento em um condomínio com até 200 unidades residenciais?","answer":"Um número reduzido de unidades pode ser desfavorável em termos de taxa de condomínio e liquidez nas transações, mas não é um critério absoluto de exclusão. Pode haver fatores que sustentem a demanda, como localização privilegiada próxima a estações, acesso a um distrito escolar disputado e bom estado de conservação, portanto é necessário verificar o volume real de transações e o prazo de venda."},{"question":"Se eu comprar uma unidade em um condomínio vizinho mais barato em vez de no condomínio de referência da região, a rentabilidade será a mesma?","answer":"Nem sempre. Condomínios vizinhos podem seguir uma direção de preços semelhante, mas a magnitude das altas e quedas pode variar conforme a idade do imóvel, o distrito escolar, a marca da construtora, o tamanho do condomínio, a possibilidade de reconstrução e o volume de transações."},{"question":"A partir de qual etapa se pode confiar em uma melhoria futura no transporte?","answer":"Quanto mais avançam os procedimentos posteriores, como o plano básico, o projeto, a obtenção de financiamento e o início das obras, maior é a probabilidade de concretização do que no caso de um simples anúncio. No entanto, pode haver atrasos mesmo após o início das obras, portanto é necessário verificar o andamento oficial mais recente e a previsão de inauguração, além de analisar se essa expectativa já está refletida no preço atual."},{"question":"Uma casa multifamiliar em uma área de reurbanização cuja associação já teve sua constituição aprovada é segura?","answer":"A aprovação da constituição da associação demonstra o avanço do projeto, mas não garante sua conclusão nem a rentabilidade. É necessário verificar separadamente as contribuições adicionais, a data-base para apuração dos direitos, a condição de membro da associação, a possibilidade de indenização em dinheiro, atrasos no projeto, a devolução do depósito do inquilino e os riscos relacionados a empréstimos."},{"question":"Casas multifamiliares não estão sujeitas às restrições de áreas que exigem autorização para transações de terrenos?","answer":"Não se pode considerar que sejam uniformemente excluídas apenas por serem casas multifamiliares. A exigência de autorização pode variar conforme a abrangência do ato de designação, a área do terreno, a finalidade de uso e a modalidade da transação, entre outros fatores, portanto é necessário confirmar junto à prefeitura distrital competente o lote e as condições da transação antes de assinar o contrato."},{"question":"Se o preço cair 20% em relação ao pico, devo comprar imediatamente?","answer":"Uma queda de 20% pode ser usada como critério pessoal de ação, mas não significa que o mercado tenha chegado ao fundo. A decisão deve ser tomada após verificar se o preço é adequado, a capacidade de pagamento, a demanda regional, os planos de oferta e os defeitos do imóvel em questão."},{"question":"Os preços dos imóveis residenciais necessariamente sobem no longo prazo por causa da inflação?","answer":"A inflação é um fator de elevação dos preços nominais, mas não garante a valorização de cada imóvel. A redução da população, a transferência de empregos, o aumento da oferta, o envelhecimento dos imóveis, as taxas de juros elevadas e as mudanças nas políticas podem fazer com que os preços de determinadas regiões ou imóveis fiquem estagnados por um longo período."}],"sources":[{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes","type":"data_point"},{"url":"https://www.reb.or.kr/r-one/","title":"Sistema de Informações Estatísticas Imobiliárias R-ONE do Conselho Imobiliário da Coreia","type":"data_point"},{"url":"https://ecos.bok.or.kr/","title":"Sistema de Estatísticas Econômicas ECOS do Banco da Coreia","type":"data_point"},{"url":"https://kosis.kr/","title":"Portal Nacional de Estatísticas KOSIS","type":"data_point"},{"url":"https://www.fss.or.kr/","title":"Serviço de Supervisão Financeira","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/","title":"Centro Nacional de Informações 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