{"content_id":"hiay5owqii","slug":"seoul-under-1-billion-won-apartment-market-contract-checklist","locale":"de","schema_type":"HowTo","category":"how_to","category_name":"Anleitungen","title":"Analyse von Wohnungstransaktionen in Seoul für höchstens 1 Mrd. Won und Prüfung vor Vertragsabschluss","summary":"Um zu beurteilen, ob der Anstieg der Transaktionen mit Wohnungen in Seoul für höchstens 1 Mrd. Won eine Erholung des Gesamtmarktes bedeutet, müssen neben dem Transaktionsvolumen auch Meldeverzögerungen, stornierte Transaktionen, tatsächliche Jeonse-Transaktionen und die Finanzierungsbedingungen berücksichtigt werden. Vor Überweisung der Anzahlung sollten die mögliche Kreditsumme, die Maklerprovision, Grundbucheinträge und Rechtsverhältnisse sowie die Vorteile eines elektronischen Vertrags schriftlich bestätigt werden.","author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Der Anstieg der Transaktionen in einigen Wohnanlagen am Stadtrand kann ein Zeichen für eine Erholung der Eigennachfrage sein, bedeutet aber nicht automatisch, dass die Preise in ganz Seoul steigen.","Die regionale Verteilung der Wohnanlagen mit dem höchsten Transaktionsvolumen und der Anteil der jeweiligen Regionen an allen Transaktionen in Seoul sind unterschiedliche Statistiken.","Auch wenn Geld unter der Bezeichnung Reservierungsanzahlung überwiesen wird, kann je nach Inhalt der Vereinbarung davon ausgegangen werden, dass ein Kaufvertrag zustande gekommen ist.","Das Kreditlimit sollte vorsichtiger als die Schätzung aus der Beratungsphase angesetzt werden. Zudem sollten eine Sonderklausel für eine mögliche Finanzierungslücke bei der Restzahlung und finanzielle Reserven vorgesehen werden.","Ob und in welchem Umfang ein elektronischer Vertrag Zinsvorteile bietet, hängt vom Finanzinstitut und Kreditprodukt ab und sollte daher vor Vertragsabschluss bei der betreffenden Institution geklärt werden."],"content_markdown":"Die Beobachtung, dass sich Transaktionen auf Wohnungen im Wert von höchstens 1 Milliarde Won am Stadtrand von Seoul konzentrieren, dürfte das Interesse von Eigennutzern wecken. Eine Zunahme der Transaktionen in bestimmten Wohnanlagen, eine Erholung in ganz Seoul und künftige Preissteigerungen bedeuten jedoch nicht dasselbe. Bei Marktstatistiken sind Vergleichsmaßstäbe und Meldeverzögerungen zu prüfen, während tatsächliche Kaufentscheidungen vor allem anhand des Cashflows des Haushalts und der Vertragsrisiken getroffen werden sollten.\n\n## Kriterien zur Bewertung der Behauptung über steigende Transaktionen am Stadtrand von Seoul\n\nDer Immobilienmarkt in Seoul kann sich je nach Preisklasse, Lage, Wohnfläche und Baujahr unterschiedlich entwickeln. Während hochpreisige Gebiete stagnieren oder eine Korrektur verzeichnen, können die Transaktionen in vergleichsweise günstigeren Gebieten zunehmen. Dies darf jedoch nicht unmittelbar als Trendwende zu steigenden Preisen in ganz Seoul interpretiert werden.\n\n### Drei Kennzahlen, die zunächst unterschieden werden müssen\n\n| Kennzahl | Bedeutung | Bei der Auslegung zu beachten |\n|---|---|---|\n| Transaktionsvolumen | Anzahl der in einem bestimmten Zeitraum gemeldeten Verträge | Meldeverzögerungen, Vertragsstornierungen und mögliche Doppelerfassungen müssen geprüft werden |\n| Tatsächlicher Transaktionspreis | Tatsächlich gemeldeter Vertragspreis | Selbst in derselben Wohnanlage ist ein einfacher Vergleich schwierig, wenn sich Fläche, Etage, Ausrichtung oder Renovierungszustand unterscheiden |\n| Angebotspreis | Vom Verkäufer verlangter Preis | Es handelt sich nicht um einen tatsächlich erzielten Preis; außerdem können Angebote doppelt eingestellt oder zurückgezogen werden |\n\nImmobilienkaufverträge müssen grundsätzlich innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss gemeldet werden. Daher kann das Transaktionsvolumen des jüngsten Monats noch ein vorläufiger Wert sein, weil noch nicht alle Meldungen abgeschlossen sind. Da auch Stornierungs- und Korrekturmeldungen einfließen können, ist es sicherer, Monatswerte frühestens im darauffolgenden Monat erneut zu prüfen.\n\n### Grenzen der Angabe „86% der 50 Wohnanlagen mit dem höchsten Transaktionsvolumen liegen am Stadtrand“\n\nUm diese Angabe nachzuvollziehen, sind mindestens die folgenden Informationen erforderlich.\n\n- Analysierter Vertragszeitraum und Datum des Datenabrufs\n- Liste der als Stadtrand von Seoul eingestuften Stadtbezirke\n- Ob ausschließlich Wohnungen oder auch Vorverkaufs- und Einzugsrechte einbezogen wurden\n- Verfahren zur Behandlung von Korrekturen und Stornierungen desselben Vertrags\n- Ob das Transaktionsvolumen je Wohnanlage ohne Unterscheidung nach Wohnfläche summiert wurde\n- Verfahren bei Ranggleichheit\n\nDass sich unter den 50 Wohnanlagen mit dem höchsten Transaktionsvolumen viele Anlagen am Stadtrand befinden, kann auch darauf zurückzuführen sein, dass dort mehr große Wohnanlagen liegen. Dies bedeutet nicht, dass 86% aller Transaktionen in Seoul am Stadtrand stattgefunden haben. Wenn weder Rohdaten noch Berechnungsmethode vorgelegt werden, sollte dieser Anteil als nicht überprüfte Beobachtung behandelt werden.\n\n## Gründe für eine mögliche Nachfragekonzentration auf Wohnungen bis höchstens 1 Milliarde Won\n\nDass der Handel mit Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment vergleichsweise lebhaft wird, kann auf mehrere gleichzeitig wirkende Faktoren zurückzuführen sein.\n\n1. **Unterschied bei den gesamten Erwerbskosten**: Je niedriger der Kaufpreis, desto geringer sind das benötigte Eigenkapital und die Darlehenssumme.\n2. **Nachfrage zur Eigennutzung**: Haushalte ohne Wohneigentum können wegen der Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes, ihrer Familienplanung oder der Belastung durch Mietvertragsverlängerungen einen Kauf erwägen.\n3. **Auswirkungen der Kreditregulierung**: Der tatsächlich mögliche Darlehensbetrag hängt nicht nur von der LTV-Grenze, sondern auch von DSR, Einkommen, bestehenden Schulden, Zinssatz und Laufzeit ab.\n4. **Vergleich der Kosten von Jeonse und Kauf**: Steigt die Jeonse-Kaution, können sich einige Mieter für einen Kauf entscheiden. Dabei müssen jedoch auch Erwerbsteuer, Zinsen und laufende Eigentumskosten berücksichtigt werden.\n5. **Präferenz für einen Wohnsitz in Seoul**: Nachfrager, denen Pendelzeit und Alltagsinfrastruktur wichtig sind, können bei Wohnfläche oder Gebäudealter Abstriche machen und sich für eine Wohnung innerhalb Seouls entscheiden.\n\nDie Einschätzung, dass „Jungverheiratete den Markt anführen“, erfordert nach Alter aufgeschlüsselte Käuferstatistiken oder eine Analyse der Finanzierungspläne. Allein anhand einzelner Fälle aus der Maklerpraxis lässt sich weder der Familienstand aller Käufer noch ihre Finanzierungsstruktur verlässlich bestimmen.\n\n## Voraussetzungen dafür, dass steigende Transaktionen zu Preissteigerungen in höherwertigen Lagen führen\n\nWenn Haushalte ihre günstigere Wohnung verkaufen und in eine teurere Immobilie umziehen, kann eine Kette von Nachfrage durch Wohnungswechsel entstehen. Ein solcher Dominoeffekt tritt jedoch nicht automatisch ein.\n\n- Ob nach dem Verkauf der bisherigen Wohnung tatsächlich eine höherwertige Wohnung innerhalb Seouls gekauft wird\n- Ob Einkommen und DSR-Spielraum für zusätzliche Darlehen ausreichen\n- Ob sich die Differenz zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Transaktionspreisen in höherwertigen Lagen verringert\n- Ob genügend handelbare Objekte verfügbar sind\n- Ob Zinsen, Steuern und Einzugstermine einen Umzug ermöglichen\n\nDaher sollten neben dem steigenden Transaktionsvolumen im mittleren und unteren Preissegment auch das Transaktionsvolumen im mittleren Preissegment, die Geschwindigkeit des Angebotsabbaus und die tatsächlichen Transaktionspreise nach Preisklassen kontinuierlich beobachtet werden.\n\n## Methode zum Vergleich von Jeonse-Preisen und dem Wechsel zum Kauf\n\nSteigende Jeonse-Preise können die Prüfung eines Kaufs fördern, doch der Kausalzusammenhang „Wenn die Jeonse-Preise steigen, steigen zwangsläufig auch die Kaufpreise“ besteht nicht. Ob Jeonse oder Kauf vorteilhafter ist, muss durch einen Vergleich der folgenden Kosten über denselben Zeitraum ermittelt werden.\n\n| Kaufkosten | Jeonse-Kosten |\n|---|---|\n| Opportunitätskosten des Eigenkapitals | Opportunitätskosten der Jeonse-Kaution |\n| Zinsen des Hypothekendarlehens | Zinsen des Jeonse-Darlehens |\n| Erwerbsteuer und Eintragungskosten | Prämie für die Kautionsversicherung und Maklerprovision |\n| Grundsteuer, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten der Wohnanlage | Kosten für Vertragsverlängerung oder Umzug |\n| Risiko von Preisrückgängen und Veräußerungskosten | Risiko der Nichtrückzahlung der Kaution |\n\nAuch beim Verhältnis von Jeonse- zu Kaufpreis sollte nicht nur der Durchschnitt einer Wohnanlage verglichen werden. Stattdessen sind tatsächliche Verträge über dieselbe Wohnfläche sowie ähnliche Etagen und Vertragszeiträume gegenüberzustellen. Auch das Kautionsniveau bei verlängerten und neuen Verträgen muss getrennt betrachtet werden.\n\n## Vor der Überweisung der Anzahlung zu prüfende Punkte\n\n### 1. Möglichen Darlehensbetrag konservativ berechnen\n\nDer von einer Bank oder Beratungsstelle genannte Höchstbetrag ist möglicherweise noch keine endgültige Kreditzusage. Nach Abschluss des Kaufvertrags, Bewertung des Beleihungswerts, Prüfung von Einkommen und Schulden sowie Prüfung durch das Finanzinstitut kann der Betrag reduziert oder die Genehmigung verweigert werden.\n\n- Lassen Sie sich von mindestens zwei Finanzinstituten zu identischen Bedingungen beraten.\n- Geben Sie jeweils denselben Kaufpreis, erwarteten Beleihungswert, dasselbe Jahreseinkommen, bestehende Darlehen und die Laufzeit von unbesicherten Krediten an.\n- Legen Sie nicht den maximalen, sondern den niedrigsten bestätigten Betrag Ihrer Finanzierungsplanung zugrunde.\n- Halten Sie eine Reserve für steigende Zinsen und unerwartete Kosten zurück.\n- Prüfen Sie bei staatlich geförderten Darlehen die am Antragstag geltenden Voraussetzungen, Immobilienpreisgrenzen, Einkommens- und Vermögenskriterien sowie Höchstbeträge erneut bei der zuständigen offiziellen Stelle.\n- Bei vermieteten Wohnungen sind sowohl der Zeitpunkt der Rückzahlung der Mietkaution als auch der mögliche Auszahlungstermin des Darlehens zu prüfen.\n\nEs kann durch eine Sondervereinbarung festgelegt werden, dass der Vertrag bei ausbleibender Kreditzusage aufgehoben und die Anzahlung zurückgezahlt wird. Sind jedoch Formulierungen zu Finanzinstitut, Antragsfrist, Verantwortlichkeit des Käufers oder Rückzahlungszeitpunkt unklar, können Streitigkeiten entstehen. Bei Verträgen über hohe Beträge ist es sicherer, nicht allein aufgrund der Erklärung eines zugelassenen Immobilienmaklers zu entscheiden, sondern die Sondervereinbarung von einem Rechtsexperten prüfen zu lassen.\n\n### 2. Voraussetzungen für das Zustandekommen des Vertrags vor der Überweisung schriftlich festhalten\n\nEin „Vorvertrag“ ist kein gesetzlich festgelegter Standardvertragstyp, der von einem Immobilienkaufvertrag getrennt wäre. Wenn Einigkeit über das Objekt, den Preis, die Parteien und die wesentlichen Bedingungen erzielt wurde, kann der Vertrag selbst dann als zustande gekommen gelten, wenn nur ein kleiner Betrag überwiesen wurde.\n\nVor der Überweisung sollten die folgenden Punkte per Textnachricht oder in einem Vertragsentwurf bestätigt werden.\n\n- Genaue Gebäude- und Wohnungsnummer sowie Kaufpreis\n- Gesamtbetrag der Anzahlung und Zweck des vorab überwiesenen Betrags\n- Datum der Unterzeichnung des Hauptvertrags und Termin der Restzahlung\n- Bedingungen für Rückzahlung oder Zahlung des doppelten Betrags bei Vertragsrücktritt\n- Auflösungsbedingungen wie Ablehnung des Darlehens oder Änderung der Rechtsverhältnisse\n- Ob es sich um ein Konto auf den Namen des Verkäufers handelt\n\nEs empfiehlt sich, nicht allein auf die Angaben des Maklers hin auf das Konto eines Dritten zu überweisen oder lediglich der Erklärung zu vertrauen, die Zahlung diene der „Reservierung des Objekts“, solange keine Rückzahlungsbedingungen festgehalten wurden.\n\n### 3. Eintragungen und Rechtsverhältnisse anhand aktueller Unterlagen prüfen\n\nDer Grundbuchauszug sollte nicht nur bei der ersten Besichtigung des Objekts, sondern erneut unmittelbar vor Vertragsabschluss und vor der Restzahlung geprüft werden.\n\n- Ob Eigentümer und Vertragspartner identisch sind\n- Ob bei einem Vertretungsvertrag Nachweise der Vertretungsmacht wie Vollmacht und Bescheinigung des registrierten Siegels vorliegen\n- Ob Grundpfandrechte, Pfändungen, vorläufige Pfändungen, einstweilige Verfügungen oder Treuhandeintragungen bestehen\n- Ob Verfahren und Reihenfolge der Löschung zu löschender Sicherungsrechte in der Sondervereinbarung festgehalten sind\n- Ob bei bestehenden Mietern Kaution, Vertragslaufzeit und Übergabebedingungen bestätigt werden können\n\nAuch Gebäuderegister, Flächennutzungsplan, rückständige Verwaltungskosten und geplante Instandsetzungsarbeiten sollten geprüft werden. Bei Wohnanlagen, deren Preis Erwartungen an einen Wiederaufbau enthält, muss der tatsächliche Stand von Verfahren wie der Ausweisung als Sanierungsgebiet oder der Sicherheitsprüfung anhand offizieller Dokumente überprüft werden.\n\n## Bei der Maklerprovision sind Höchstsatz und vereinbarter Betrag zu unterscheiden\n\nDie Maklerprovision für den Kauf oder Verkauf von Wohnimmobilien wird innerhalb der für die jeweilige Transaktionspreisklasse geltenden Höchstsätze zwischen Auftraggeber und zugelassenem Immobilienmakler vereinbart. Der Höchstsatz ist kein fester Satz, der zwingend zu zahlen ist.\n\nDie unter anderem in Seoul geltende wesentliche Höchststruktur für Kauf, Verkauf und Tausch von Wohnimmobilien sieht wie folgt aus. Beim tatsächlichen Vertragsabschluss müssen die jeweils aktuellen Verordnungen der zuständigen Kommunalverwaltung und die im Maklerbüro ausgehängte Gebührentabelle erneut geprüft werden.\n\n| Transaktionswert | Höchstsatz | Höchstbetrag |\n|---|---:|---:|\n| Weniger als 50 Millionen Won | 0.6% | 250.000 Won |\n| Mindestens 50 Millionen Won und weniger als 200 Millionen Won | 0.5% | 800.000 Won |\n| Mindestens 200 Millionen Won und weniger als 900 Millionen Won | 0.4% | Kein gesonderter Höchstbetrag |\n| Mindestens 900 Millionen Won und weniger als 1,2 Milliarden Won | 0.5% | Kein gesonderter Höchstbetrag |\n| Mindestens 1,2 Milliarden Won und weniger als 1,5 Milliarden Won | 0.6% | Kein gesonderter Höchstbetrag |\n| Mindestens 1,5 Milliarden Won | 0.7% | Kein gesonderter Höchstbetrag |\n\nBei einer Wohnung im Wert von 800 Millionen Won beträgt der Höchstsatz beispielsweise 0.4%, sodass sich die Maklerprovision nach dem Höchstsatz auf 3,2 Millionen Won beläuft. Die Mehrwertsteuer kann abhängig von der steuerlichen Einstufung des Maklers gesondert berechnet werden. Daher sind der zu zahlende Gesamtbetrag und die Bedingungen für die Ausstellung von Belegen zu prüfen.\n\nDer vereinbarte Satz oder Betrag sollte vor Vertragsabschluss per Textnachricht, in der Bestätigungs- und Erläuterungserklärung oder in einer gesonderten Vereinbarung festgehalten werden. Der Käufer hat nicht das Recht, einseitig einen bestimmten Satz zu verlangen; eine Einigung mit dem Makler ist erforderlich.\n\n## Vorteile des elektronischen Immobilienvertrags und zu beachtende Grenzen\n\nDas elektronische Immobilienvertragssystem des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr ist ein offizielles System, mit dem Verträge statt auf Papier online nach Identitätsprüfung und elektronischer Signatur abgeschlossen werden. Es kann bei der Aufbewahrung des Vertrags, der Verknüpfung mit der Meldung tatsächlicher Transaktionen und der Verhinderung von Dokumentenfälschungen helfen.\n\nEinige Finanzinstitute und Kreditprodukte können Nutzern elektronischer Verträge Vorzugszinsen anbieten. Es ist jedoch nicht so, dass alle Banken gleichermaßen einen Nachlass von 0.2 Prozentpunkten gewähren oder alle Kreditnehmer davon profitieren. Umfang und Dauer der Vergünstigung, die Möglichkeit einer Kombination mit anderen Vergünstigungen sowie das Antragsverfahren können je nach Produkt unterschiedlich sein.\n\nWenn Sie einen elektronischen Vertrag wünschen, prüfen Sie die folgenden Punkte in dieser Reihenfolge.\n\n1. Fragen Sie den zuständigen zugelassenen Immobilienmakler, ob er das elektronische Vertragssystem nutzen kann.\n2. Prüfen Sie, ob Verkäufer und Käufer am Verfahren der elektronischen Signatur teilnehmen können.\n3. Erkundigen Sie sich beim vorgesehenen Kreditinstitut nach der genauen Produktbezeichnung und dem Vorzugszins für elektronische Verträge.\n4. Prüfen Sie die für die Vergünstigung erforderliche Vertragsnummer und das Einreichungsverfahren.\n5. Lassen Sie sich die endgültigen Kreditbedingungen einschließlich des Vorzugszinses schriftlich geben.\n\nEin elektronischer Vertrag ist kein System, das den Vertragsinhalt zugunsten einer Partei verändert. Sondervereinbarungen, Rechtsverhältnisse und Kreditbedingungen müssen ebenso geprüft werden wie bei einem Papiervertrag.\n\n## Checkliste für den gesamten Finanzbedarf vor dem Kauf\n\nWer nur Kaufpreis und Anzahlung vorbereitet, kann am Tag der Restzahlung in eine Finanzierungslücke geraten. Es empfiehlt sich, einen Gesamtfinanzierungsplan mit den folgenden Punkten zu erstellen.\n\n- Kaufpreis sowie Termine für Anzahlung, Zwischenzahlung und Restzahlung\n- Steuern beim Erwerb wie Erwerbsteuer und lokale Bildungssteuer\n- Eintragungskosten und Gebühren des juristischen Dienstleisters\n- Maklerprovision und gegebenenfalls anfallende Mehrwertsteuer\n- Kosten für Kauf und Abzinsung nationaler Wohnungsbauanleihen\n- Übernahme einer bestehenden Mietkaution oder Mittel für deren Rückzahlung\n- Umzugs-, Renovierungs-, Haushaltsgeräte- und Möbelkosten\n- Zinsen vor und nach Auszahlung des Darlehens sowie Vorfälligkeitsentschädigung\n- Notfallreserve für mindestens mehrere Monate\n\nDie monatliche Rückzahlung sollte nicht nur anhand des aktuellen Zinssatzes, sondern auch für den Fall weiterer Zinserhöhungen berechnet werden. Bei einer kurzen geplanten Eigennutzungsdauer sind auch künftige Veräußerungskosten wie Maklerprovisionen und Steuern zu berücksichtigen.\n\n## So lässt sich der Wohnungsmarkt in Seoul kontinuierlich beobachten\n\nStatt einen Kauf zu überstürzen, lässt sich die Marktrichtung genauer beurteilen, wenn Daten wiederholt nach denselben Kriterien beobachtet werden.\n\n1. Prüfen Sie im öffentlichen System des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr für tatsächliche Transaktionspreise die nach Vertragsdatum erfassten Transaktionen der gewünschten Wohnanlage.\n2. Prüfen Sie zugleich, ob eine Aufhebung vermerkt ist und welches Eintragungsdatum angegeben wird.\n3. Vergleichen Sie jüngste Transaktionen derselben Wohnfläche nach Etage und Gebäude.\n4. Gleichen Sie im Immobilieninformationsportal von Seoul die Transaktions- und Meldedaten der einzelnen Stadtbezirke ab.\n5. Erfassen Sie Angebotskaufpreise und Jeonse-Angebotspreise getrennt von tatsächlichen Transaktionen.\n6. Beobachten Sie mindestens 3 bis 6 Monate lang gemeinsam die Entwicklung von Transaktionsvolumen, Preisen und Anzahl der Angebote.\n\nSteigende Transaktionen in günstigeren Wohnanlagen am Stadtrand können ein wichtiges Beobachtungssignal sein. Statt sich jedoch auf nicht überprüfte Prozentangaben oder Preissteigerungsprognosen zu verlassen, sollte die Entscheidung anhand offizieller Daten zu tatsächlichen Transaktionen, einer tragbaren Darlehenshöhe sowie der Rechtsverhältnisse und Vertragsbedingungen getroffen werden. So lässt sich das Verlustrisiko beim Erwerb des eigenen Zuhauses verringern.","content_html":"\u003cp\u003eDie Beobachtung, dass sich Transaktionen auf Wohnungen im Wert von höchstens 1 Milliarde Won am Stadtrand von Seoul konzentrieren, dürfte das Interesse von Eigennutzern wecken. Eine Zunahme der Transaktionen in bestimmten Wohnanlagen, eine Erholung in ganz Seoul und künftige Preissteigerungen bedeuten jedoch nicht dasselbe. Bei Marktstatistiken sind Vergleichsmaßstäbe und Meldeverzögerungen zu prüfen, während tatsächliche Kaufentscheidungen vor allem anhand des Cashflows des Haushalts und der Vertragsrisiken getroffen werden sollten.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#kriterien-zur-bewertung-der-behauptung-%C3%BCber-steigende-transaktionen-am-stadtrand-von-seoul\" class=\"anchor\" id=\"kriterien-zur-bewertung-der-behauptung-über-steigende-transaktionen-am-stadtrand-von-seoul\"\u003e\u003c/a\u003eKriterien zur Bewertung der Behauptung über steigende Transaktionen am Stadtrand von Seoul\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDer Immobilienmarkt in Seoul kann sich je nach Preisklasse, Lage, Wohnfläche und Baujahr unterschiedlich entwickeln. Während hochpreisige Gebiete stagnieren oder eine Korrektur verzeichnen, können die Transaktionen in vergleichsweise günstigeren Gebieten zunehmen. Dies darf jedoch nicht unmittelbar als Trendwende zu steigenden Preisen in ganz Seoul interpretiert werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#drei-kennzahlen-die-zun%C3%A4chst-unterschieden-werden-m%C3%BCssen\" class=\"anchor\" id=\"drei-kennzahlen-die-zunächst-unterschieden-werden-müssen\"\u003e\u003c/a\u003eDrei Kennzahlen, die zunächst unterschieden werden müssen\u003c/h3\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eKennzahl\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBedeutung\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBei der Auslegung zu beachten\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kennzahl\"\u003eTransaktionsvolumen\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eAnzahl der in einem bestimmten Zeitraum gemeldeten Verträge\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bei der Auslegung zu beachten\"\u003eMeldeverzögerungen, Vertragsstornierungen und mögliche Doppelerfassungen müssen geprüft werden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kennzahl\"\u003eTatsächlicher Transaktionspreis\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eTatsächlich gemeldeter Vertragspreis\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bei der Auslegung zu beachten\"\u003eSelbst in derselben Wohnanlage ist ein einfacher Vergleich schwierig, wenn sich Fläche, Etage, Ausrichtung oder Renovierungszustand unterscheiden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kennzahl\"\u003eAngebotspreis\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bedeutung\"\u003eVom Verkäufer verlangter Preis\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Bei der Auslegung zu beachten\"\u003eEs handelt sich nicht um einen tatsächlich erzielten Preis; außerdem können Angebote doppelt eingestellt oder zurückgezogen werden\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eImmobilienkaufverträge müssen grundsätzlich innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss gemeldet werden. Daher kann das Transaktionsvolumen des jüngsten Monats noch ein vorläufiger Wert sein, weil noch nicht alle Meldungen abgeschlossen sind. Da auch Stornierungs- und Korrekturmeldungen einfließen können, ist es sicherer, Monatswerte frühestens im darauffolgenden Monat erneut zu prüfen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#grenzen-der-angabe-86-der-50-wohnanlagen-mit-dem-h%C3%B6chsten-transaktionsvolumen-liegen-am-stadtrand\" class=\"anchor\" id=\"grenzen-der-angabe-86-der-50-wohnanlagen-mit-dem-höchsten-transaktionsvolumen-liegen-am-stadtrand\"\u003e\u003c/a\u003eGrenzen der Angabe „86% der 50 Wohnanlagen mit dem höchsten Transaktionsvolumen liegen am Stadtrand“\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eUm diese Angabe nachzuvollziehen, sind mindestens die folgenden Informationen erforderlich.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eAnalysierter Vertragszeitraum und Datum des Datenabrufs\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eListe der als Stadtrand von Seoul eingestuften Stadtbezirke\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb ausschließlich Wohnungen oder auch Vorverkaufs- und Einzugsrechte einbezogen wurden\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVerfahren zur Behandlung von Korrekturen und Stornierungen desselben Vertrags\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb das Transaktionsvolumen je Wohnanlage ohne Unterscheidung nach Wohnfläche summiert wurde\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVerfahren bei Ranggleichheit\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDass sich unter den 50 Wohnanlagen mit dem höchsten Transaktionsvolumen viele Anlagen am Stadtrand befinden, kann auch darauf zurückzuführen sein, dass dort mehr große Wohnanlagen liegen. Dies bedeutet nicht, dass 86% aller Transaktionen in Seoul am Stadtrand stattgefunden haben. Wenn weder Rohdaten noch Berechnungsmethode vorgelegt werden, sollte dieser Anteil als nicht überprüfte Beobachtung behandelt werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#gr%C3%BCnde-f%C3%BCr-eine-m%C3%B6gliche-nachfragekonzentration-auf-wohnungen-bis-h%C3%B6chstens-1-milliarde-won\" class=\"anchor\" id=\"gründe-für-eine-mögliche-nachfragekonzentration-auf-wohnungen-bis-höchstens-1-milliarde-won\"\u003e\u003c/a\u003eGründe für eine mögliche Nachfragekonzentration auf Wohnungen bis höchstens 1 Milliarde Won\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDass der Handel mit Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment vergleichsweise lebhaft wird, kann auf mehrere gleichzeitig wirkende Faktoren zurückzuführen sein.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eUnterschied bei den gesamten Erwerbskosten\u003c/strong\u003e: Je niedriger der Kaufpreis, desto geringer sind das benötigte Eigenkapital und die Darlehenssumme.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eNachfrage zur Eigennutzung\u003c/strong\u003e: Haushalte ohne Wohneigentum können wegen der Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes, ihrer Familienplanung oder der Belastung durch Mietvertragsverlängerungen einen Kauf erwägen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eAuswirkungen der Kreditregulierung\u003c/strong\u003e: Der tatsächlich mögliche Darlehensbetrag hängt nicht nur von der LTV-Grenze, sondern auch von DSR, Einkommen, bestehenden Schulden, Zinssatz und Laufzeit ab.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eVergleich der Kosten von Jeonse und Kauf\u003c/strong\u003e: Steigt die Jeonse-Kaution, können sich einige Mieter für einen Kauf entscheiden. Dabei müssen jedoch auch Erwerbsteuer, Zinsen und laufende Eigentumskosten berücksichtigt werden.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003ePräferenz für einen Wohnsitz in Seoul\u003c/strong\u003e: Nachfrager, denen Pendelzeit und Alltagsinfrastruktur wichtig sind, können bei Wohnfläche oder Gebäudealter Abstriche machen und sich für eine Wohnung innerhalb Seouls entscheiden.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eDie Einschätzung, dass „Jungverheiratete den Markt anführen“, erfordert nach Alter aufgeschlüsselte Käuferstatistiken oder eine Analyse der Finanzierungspläne. Allein anhand einzelner Fälle aus der Maklerpraxis lässt sich weder der Familienstand aller Käufer noch ihre Finanzierungsstruktur verlässlich bestimmen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#voraussetzungen-daf%C3%BCr-dass-steigende-transaktionen-zu-preissteigerungen-in-h%C3%B6herwertigen-lagen-f%C3%BChren\" class=\"anchor\" id=\"voraussetzungen-dafür-dass-steigende-transaktionen-zu-preissteigerungen-in-höherwertigen-lagen-führen\"\u003e\u003c/a\u003eVoraussetzungen dafür, dass steigende Transaktionen zu Preissteigerungen in höherwertigen Lagen führen\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eWenn Haushalte ihre günstigere Wohnung verkaufen und in eine teurere Immobilie umziehen, kann eine Kette von Nachfrage durch Wohnungswechsel entstehen. Ein solcher Dominoeffekt tritt jedoch nicht automatisch ein.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eOb nach dem Verkauf der bisherigen Wohnung tatsächlich eine höherwertige Wohnung innerhalb Seouls gekauft wird\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb Einkommen und DSR-Spielraum für zusätzliche Darlehen ausreichen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb sich die Differenz zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Transaktionspreisen in höherwertigen Lagen verringert\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb genügend handelbare Objekte verfügbar sind\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb Zinsen, Steuern und Einzugstermine einen Umzug ermöglichen\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDaher sollten neben dem steigenden Transaktionsvolumen im mittleren und unteren Preissegment auch das Transaktionsvolumen im mittleren Preissegment, die Geschwindigkeit des Angebotsabbaus und die tatsächlichen Transaktionspreise nach Preisklassen kontinuierlich beobachtet werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#methode-zum-vergleich-von-jeonse-preisen-und-dem-wechsel-zum-kauf\" class=\"anchor\" id=\"methode-zum-vergleich-von-jeonse-preisen-und-dem-wechsel-zum-kauf\"\u003e\u003c/a\u003eMethode zum Vergleich von Jeonse-Preisen und dem Wechsel zum Kauf\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eSteigende Jeonse-Preise können die Prüfung eines Kaufs fördern, doch der Kausalzusammenhang „Wenn die Jeonse-Preise steigen, steigen zwangsläufig auch die Kaufpreise“ besteht nicht. Ob Jeonse oder Kauf vorteilhafter ist, muss durch einen Vergleich der folgenden Kosten über denselben Zeitraum ermittelt werden.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eKaufkosten\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eJeonse-Kosten\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kaufkosten\"\u003eOpportunitätskosten des Eigenkapitals\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse-Kosten\"\u003eOpportunitätskosten der Jeonse-Kaution\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kaufkosten\"\u003eZinsen des Hypothekendarlehens\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse-Kosten\"\u003eZinsen des Jeonse-Darlehens\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kaufkosten\"\u003eErwerbsteuer und Eintragungskosten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse-Kosten\"\u003ePrämie für die Kautionsversicherung und Maklerprovision\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kaufkosten\"\u003eGrundsteuer, Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten der Wohnanlage\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse-Kosten\"\u003eKosten für Vertragsverlängerung oder Umzug\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Kaufkosten\"\u003eRisiko von Preisrückgängen und Veräußerungskosten\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Jeonse-Kosten\"\u003eRisiko der Nichtrückzahlung der Kaution\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eAuch beim Verhältnis von Jeonse- zu Kaufpreis sollte nicht nur der Durchschnitt einer Wohnanlage verglichen werden. Stattdessen sind tatsächliche Verträge über dieselbe Wohnfläche sowie ähnliche Etagen und Vertragszeiträume gegenüberzustellen. Auch das Kautionsniveau bei verlängerten und neuen Verträgen muss getrennt betrachtet werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#vor-der-%C3%BCberweisung-der-anzahlung-zu-pr%C3%BCfende-punkte\" class=\"anchor\" id=\"vor-der-überweisung-der-anzahlung-zu-prüfende-punkte\"\u003e\u003c/a\u003eVor der Überweisung der Anzahlung zu prüfende Punkte\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-m%C3%B6glichen-darlehensbetrag-konservativ-berechnen\" class=\"anchor\" id=\"1-möglichen-darlehensbetrag-konservativ-berechnen\"\u003e\u003c/a\u003e1. Möglichen Darlehensbetrag konservativ berechnen\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDer von einer Bank oder Beratungsstelle genannte Höchstbetrag ist möglicherweise noch keine endgültige Kreditzusage. Nach Abschluss des Kaufvertrags, Bewertung des Beleihungswerts, Prüfung von Einkommen und Schulden sowie Prüfung durch das Finanzinstitut kann der Betrag reduziert oder die Genehmigung verweigert werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eLassen Sie sich von mindestens zwei Finanzinstituten zu identischen Bedingungen beraten.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGeben Sie jeweils denselben Kaufpreis, erwarteten Beleihungswert, dasselbe Jahreseinkommen, bestehende Darlehen und die Laufzeit von unbesicherten Krediten an.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLegen Sie nicht den maximalen, sondern den niedrigsten bestätigten Betrag Ihrer Finanzierungsplanung zugrunde.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eHalten Sie eine Reserve für steigende Zinsen und unerwartete Kosten zurück.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie bei staatlich geförderten Darlehen die am Antragstag geltenden Voraussetzungen, Immobilienpreisgrenzen, Einkommens- und Vermögenskriterien sowie Höchstbeträge erneut bei der zuständigen offiziellen Stelle.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBei vermieteten Wohnungen sind sowohl der Zeitpunkt der Rückzahlung der Mietkaution als auch der mögliche Auszahlungstermin des Darlehens zu prüfen.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEs kann durch eine Sondervereinbarung festgelegt werden, dass der Vertrag bei ausbleibender Kreditzusage aufgehoben und die Anzahlung zurückgezahlt wird. Sind jedoch Formulierungen zu Finanzinstitut, Antragsfrist, Verantwortlichkeit des Käufers oder Rückzahlungszeitpunkt unklar, können Streitigkeiten entstehen. Bei Verträgen über hohe Beträge ist es sicherer, nicht allein aufgrund der Erklärung eines zugelassenen Immobilienmaklers zu entscheiden, sondern die Sondervereinbarung von einem Rechtsexperten prüfen zu lassen.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-voraussetzungen-f%C3%BCr-das-zustandekommen-des-vertrags-vor-der-%C3%BCberweisung-schriftlich-festhalten\" class=\"anchor\" id=\"2-voraussetzungen-für-das-zustandekommen-des-vertrags-vor-der-überweisung-schriftlich-festhalten\"\u003e\u003c/a\u003e2. Voraussetzungen für das Zustandekommen des Vertrags vor der Überweisung schriftlich festhalten\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEin „Vorvertrag“ ist kein gesetzlich festgelegter Standardvertragstyp, der von einem Immobilienkaufvertrag getrennt wäre. Wenn Einigkeit über das Objekt, den Preis, die Parteien und die wesentlichen Bedingungen erzielt wurde, kann der Vertrag selbst dann als zustande gekommen gelten, wenn nur ein kleiner Betrag überwiesen wurde.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eVor der Überweisung sollten die folgenden Punkte per Textnachricht oder in einem Vertragsentwurf bestätigt werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eGenaue Gebäude- und Wohnungsnummer sowie Kaufpreis\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGesamtbetrag der Anzahlung und Zweck des vorab überwiesenen Betrags\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDatum der Unterzeichnung des Hauptvertrags und Termin der Restzahlung\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBedingungen für Rückzahlung oder Zahlung des doppelten Betrags bei Vertragsrücktritt\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAuflösungsbedingungen wie Ablehnung des Darlehens oder Änderung der Rechtsverhältnisse\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb es sich um ein Konto auf den Namen des Verkäufers handelt\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEs empfiehlt sich, nicht allein auf die Angaben des Maklers hin auf das Konto eines Dritten zu überweisen oder lediglich der Erklärung zu vertrauen, die Zahlung diene der „Reservierung des Objekts“, solange keine Rückzahlungsbedingungen festgehalten wurden.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-eintragungen-und-rechtsverh%C3%A4ltnisse-anhand-aktueller-unterlagen-pr%C3%BCfen\" class=\"anchor\" id=\"3-eintragungen-und-rechtsverhältnisse-anhand-aktueller-unterlagen-prüfen\"\u003e\u003c/a\u003e3. Eintragungen und Rechtsverhältnisse anhand aktueller Unterlagen prüfen\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eDer Grundbuchauszug sollte nicht nur bei der ersten Besichtigung des Objekts, sondern erneut unmittelbar vor Vertragsabschluss und vor der Restzahlung geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eOb Eigentümer und Vertragspartner identisch sind\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb bei einem Vertretungsvertrag Nachweise der Vertretungsmacht wie Vollmacht und Bescheinigung des registrierten Siegels vorliegen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb Grundpfandrechte, Pfändungen, vorläufige Pfändungen, einstweilige Verfügungen oder Treuhandeintragungen bestehen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb Verfahren und Reihenfolge der Löschung zu löschender Sicherungsrechte in der Sondervereinbarung festgehalten sind\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eOb bei bestehenden Mietern Kaution, Vertragslaufzeit und Übergabebedingungen bestätigt werden können\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eAuch Gebäuderegister, Flächennutzungsplan, rückständige Verwaltungskosten und geplante Instandsetzungsarbeiten sollten geprüft werden. Bei Wohnanlagen, deren Preis Erwartungen an einen Wiederaufbau enthält, muss der tatsächliche Stand von Verfahren wie der Ausweisung als Sanierungsgebiet oder der Sicherheitsprüfung anhand offizieller Dokumente überprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#bei-der-maklerprovision-sind-h%C3%B6chstsatz-und-vereinbarter-betrag-zu-unterscheiden\" class=\"anchor\" id=\"bei-der-maklerprovision-sind-höchstsatz-und-vereinbarter-betrag-zu-unterscheiden\"\u003e\u003c/a\u003eBei der Maklerprovision sind Höchstsatz und vereinbarter Betrag zu unterscheiden\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDie Maklerprovision für den Kauf oder Verkauf von Wohnimmobilien wird innerhalb der für die jeweilige Transaktionspreisklasse geltenden Höchstsätze zwischen Auftraggeber und zugelassenem Immobilienmakler vereinbart. Der Höchstsatz ist kein fester Satz, der zwingend zu zahlen ist.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDie unter anderem in Seoul geltende wesentliche Höchststruktur für Kauf, Verkauf und Tausch von Wohnimmobilien sieht wie folgt aus. Beim tatsächlichen Vertragsabschluss müssen die jeweils aktuellen Verordnungen der zuständigen Kommunalverwaltung und die im Maklerbüro ausgehängte Gebührentabelle erneut geprüft werden.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eTransaktionswert\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eHöchstsatz\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eHöchstbetrag\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Transaktionswert\"\u003eWeniger als 50 Millionen Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstsatz\"\u003e0.6%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstbetrag\"\u003e250.000 Won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Transaktionswert\"\u003eMindestens 50 Millionen Won und weniger als 200 Millionen Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstsatz\"\u003e0.5%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstbetrag\"\u003e800.000 Won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Transaktionswert\"\u003eMindestens 200 Millionen Won und weniger als 900 Millionen Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstsatz\"\u003e0.4%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstbetrag\"\u003eKein gesonderter Höchstbetrag\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Transaktionswert\"\u003eMindestens 900 Millionen Won und weniger als 1,2 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstsatz\"\u003e0.5%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstbetrag\"\u003eKein gesonderter Höchstbetrag\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Transaktionswert\"\u003eMindestens 1,2 Milliarden Won und weniger als 1,5 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstsatz\"\u003e0.6%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstbetrag\"\u003eKein gesonderter Höchstbetrag\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Transaktionswert\"\u003eMindestens 1,5 Milliarden Won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstsatz\"\u003e0.7%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Höchstbetrag\"\u003eKein gesonderter Höchstbetrag\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eBei einer Wohnung im Wert von 800 Millionen Won beträgt der Höchstsatz beispielsweise 0.4%, sodass sich die Maklerprovision nach dem Höchstsatz auf 3,2 Millionen Won beläuft. Die Mehrwertsteuer kann abhängig von der steuerlichen Einstufung des Maklers gesondert berechnet werden. Daher sind der zu zahlende Gesamtbetrag und die Bedingungen für die Ausstellung von Belegen zu prüfen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eDer vereinbarte Satz oder Betrag sollte vor Vertragsabschluss per Textnachricht, in der Bestätigungs- und Erläuterungserklärung oder in einer gesonderten Vereinbarung festgehalten werden. Der Käufer hat nicht das Recht, einseitig einen bestimmten Satz zu verlangen; eine Einigung mit dem Makler ist erforderlich.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#vorteile-des-elektronischen-immobilienvertrags-und-zu-beachtende-grenzen\" class=\"anchor\" id=\"vorteile-des-elektronischen-immobilienvertrags-und-zu-beachtende-grenzen\"\u003e\u003c/a\u003eVorteile des elektronischen Immobilienvertrags und zu beachtende Grenzen\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDas elektronische Immobilienvertragssystem des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr ist ein offizielles System, mit dem Verträge statt auf Papier online nach Identitätsprüfung und elektronischer Signatur abgeschlossen werden. Es kann bei der Aufbewahrung des Vertrags, der Verknüpfung mit der Meldung tatsächlicher Transaktionen und der Verhinderung von Dokumentenfälschungen helfen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEinige Finanzinstitute und Kreditprodukte können Nutzern elektronischer Verträge Vorzugszinsen anbieten. Es ist jedoch nicht so, dass alle Banken gleichermaßen einen Nachlass von 0.2 Prozentpunkten gewähren oder alle Kreditnehmer davon profitieren. Umfang und Dauer der Vergünstigung, die Möglichkeit einer Kombination mit anderen Vergünstigungen sowie das Antragsverfahren können je nach Produkt unterschiedlich sein.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eWenn Sie einen elektronischen Vertrag wünschen, prüfen Sie die folgenden Punkte in dieser Reihenfolge.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eFragen Sie den zuständigen zugelassenen Immobilienmakler, ob er das elektronische Vertragssystem nutzen kann.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie, ob Verkäufer und Käufer am Verfahren der elektronischen Signatur teilnehmen können.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eErkundigen Sie sich beim vorgesehenen Kreditinstitut nach der genauen Produktbezeichnung und dem Vorzugszins für elektronische Verträge.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie die für die Vergünstigung erforderliche Vertragsnummer und das Einreichungsverfahren.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLassen Sie sich die endgültigen Kreditbedingungen einschließlich des Vorzugszinses schriftlich geben.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eEin elektronischer Vertrag ist kein System, das den Vertragsinhalt zugunsten einer Partei verändert. Sondervereinbarungen, Rechtsverhältnisse und Kreditbedingungen müssen ebenso geprüft werden wie bei einem Papiervertrag.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#checkliste-f%C3%BCr-den-gesamten-finanzbedarf-vor-dem-kauf\" class=\"anchor\" id=\"checkliste-für-den-gesamten-finanzbedarf-vor-dem-kauf\"\u003e\u003c/a\u003eCheckliste für den gesamten Finanzbedarf vor dem Kauf\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eWer nur Kaufpreis und Anzahlung vorbereitet, kann am Tag der Restzahlung in eine Finanzierungslücke geraten. Es empfiehlt sich, einen Gesamtfinanzierungsplan mit den folgenden Punkten zu erstellen.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eKaufpreis sowie Termine für Anzahlung, Zwischenzahlung und Restzahlung\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSteuern beim Erwerb wie Erwerbsteuer und lokale Bildungssteuer\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEintragungskosten und Gebühren des juristischen Dienstleisters\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMaklerprovision und gegebenenfalls anfallende Mehrwertsteuer\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKosten für Kauf und Abzinsung nationaler Wohnungsbauanleihen\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eÜbernahme einer bestehenden Mietkaution oder Mittel für deren Rückzahlung\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eUmzugs-, Renovierungs-, Haushaltsgeräte- und Möbelkosten\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eZinsen vor und nach Auszahlung des Darlehens sowie Vorfälligkeitsentschädigung\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eNotfallreserve für mindestens mehrere Monate\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDie monatliche Rückzahlung sollte nicht nur anhand des aktuellen Zinssatzes, sondern auch für den Fall weiterer Zinserhöhungen berechnet werden. Bei einer kurzen geplanten Eigennutzungsdauer sind auch künftige Veräußerungskosten wie Maklerprovisionen und Steuern zu berücksichtigen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#so-l%C3%A4sst-sich-der-wohnungsmarkt-in-seoul-kontinuierlich-beobachten\" class=\"anchor\" id=\"so-lässt-sich-der-wohnungsmarkt-in-seoul-kontinuierlich-beobachten\"\u003e\u003c/a\u003eSo lässt sich der Wohnungsmarkt in Seoul kontinuierlich beobachten\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eStatt einen Kauf zu überstürzen, lässt sich die Marktrichtung genauer beurteilen, wenn Daten wiederholt nach denselben Kriterien beobachtet werden.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie im öffentlichen System des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr für tatsächliche Transaktionspreise die nach Vertragsdatum erfassten Transaktionen der gewünschten Wohnanlage.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePrüfen Sie zugleich, ob eine Aufhebung vermerkt ist und welches Eintragungsdatum angegeben wird.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eVergleichen Sie jüngste Transaktionen derselben Wohnfläche nach Etage und Gebäude.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGleichen Sie im Immobilieninformationsportal von Seoul die Transaktions- und Meldedaten der einzelnen Stadtbezirke ab.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eErfassen Sie Angebotskaufpreise und Jeonse-Angebotspreise getrennt von tatsächlichen Transaktionen.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBeobachten Sie mindestens 3 bis 6 Monate lang gemeinsam die Entwicklung von Transaktionsvolumen, Preisen und Anzahl der Angebote.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eSteigende Transaktionen in günstigeren Wohnanlagen am Stadtrand können ein wichtiges Beobachtungssignal sein. Statt sich jedoch auf nicht überprüfte Prozentangaben oder Preissteigerungsprognosen zu verlassen, sollte die Entscheidung anhand offizieller Daten zu tatsächlichen Transaktionen, einer tragbaren Darlehenshöhe sowie der Rechtsverhältnisse und Vertragsbedingungen getroffen werden. So lässt sich das Verlustrisiko beim Erwerb des eigenen Zuhauses verringern.\u003c/p\u003e\n","tags":["Wohnungen in Seoul","Eigenheimkauf","Immobilienvertrag","Hypothekendarlehen","Elektronischer Vertrag"],"faqs":[{"question":"Steigen die Wohnungspreise zwangsläufig, wenn das Transaktionsvolumen bei Wohnungen am Stadtrand von Seoul zunimmt?","answer":"Nein. Ein Anstieg des Transaktionsvolumens kann ein Zeichen dafür sein, dass sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern angenähert haben, garantiert jedoch keinen Preisanstieg. Nach dem Verkauf besonders günstiger Angebote kann die Zahl der Transaktionen wieder zurückgehen, oder die Zins- und Kreditbedingungen können sich verschlechtern. Daher sollten auch die tatsächlichen Transaktionspreise für Wohnungen gleicher Größe, die Zahl der Angebote und stornierte Transaktionen berücksichtigt werden."},{"question":"Warum ändert sich das Transaktionsvolumen bei Wohnungen für den jüngsten Monat nachträglich?","answer":"Immobilientransaktionen müssen grundsätzlich innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsabschluss gemeldet werden. Daher können in den Daten des jüngsten Monats noch nicht gemeldete Verträge fehlen. Da später auch Vertragsaufhebungen und Berichtigungsmeldungen berücksichtigt werden, variiert die Anzahl je nach Datum der Datenabfrage."},{"question":"Kann ich eine Vorvertragsanzahlung sofort zurückerhalten, wenn ich es mir anders überlege?","answer":"Sie kann nicht immer zurückerstattet werden. Wichtiger als die Bezeichnung als Vorvertrag ist, ob eine Einigung über wesentliche Bedingungen wie das Objekt, den Preis, die Anzahlung und den Termin der Restzahlung erzielt wurde. Vor der Überweisung sollten die Rückzahlungsbedingungen und die Bedingungen für den Abschluss des Hauptvertrags schriftlich festgehalten werden. Besteht die Möglichkeit einer Streitigkeit, sollte eine rechtliche Prüfung durch einen Experten erfolgen."},{"question":"Wird der Kaufvertrag automatisch aufgehoben, wenn der Kredit abgelehnt wird?","answer":"Im Allgemeinen kann nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass er automatisch aufgehoben wird. Wenn die Ablehnung des Kredits als Aufhebungsbedingung gelten soll, ist es sicherer, die betreffende Finanzgesellschaft, die Antragsfrist, den mindestens zu genehmigenden Betrag, vom Käufer zu vertretende Gründe sowie die Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung eindeutig in einer Sondervereinbarung festzulegen."},{"question":"Wie hoch ist die Maklerprovision für eine Wohnung im Wert von 800 Millionen Won?","answer":"Bei einem Kaufpreis für Wohnimmobilien von mindestens 200 Millionen Won und weniger als 900 Millionen Won beträgt der Höchstsatz 0.4 %. Für 800 Millionen Won liegt der Höchstbetrag bei 3.2 Millionen Won; die tatsächliche Provision wird innerhalb dieser Obergrenze vereinbart. Außerdem sollte geprüft werden, ob Mehrwertsteuer anfällt und welche Nachweisbedingungen etwa für einen Barzahlungsbeleg gelten."},{"question":"Kann die Maklerprovision auch nach Unterzeichnung des Vertrags noch ausgehandelt werden?","answer":"Eine Vereinbarung ist grundsätzlich möglich. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es jedoch besser, den Provisionssatz oder den Gesamtbetrag vor der Überweisung der Anzahlung und der Ausfertigung des Vertrags festzulegen und schriftlich festzuhalten. Der Höchstsatz ist der gesetzlich zulässige Maximalwert und kein automatisch geltender Festpreis."},{"question":"Ist der Kreditzins bei einem elektronischen Immobilienvertrag immer um 0.2 Prozentpunkte niedriger?","answer":"Nein. Ob und in welcher Höhe ein Vorzugszinssatz gewährt wird, hängt von der Finanzgesellschaft, dem Kreditprodukt, dem Antragszeitpunkt und anderen Vergünstigungsvoraussetzungen ab. Vor Vertragsabschluss sollten der Produktname und die Bedingungen für die Anwendung des elektronischen Vertrags der vorgesehenen kreditgebenden Finanzgesellschaft vorgelegt und schriftlich bestätigt werden."},{"question":"Ist ein Kauf vorteilhafter, wenn die Jeonse-Preise steigen?","answer":"Dies lässt sich nicht allein anhand steigender Jeonse-Preise beurteilen. Bei einem Kauf fallen Kreditzinsen, Erwerbsteuer, laufende Kosten, das Risiko eines Preisrückgangs und Veräußerungskosten an. Nach Festlegung der voraussichtlichen Wohndauer sollten die Kosten eines Jeonse-Kredits und die Opportunitätskosten der Kaution mit den Gesamtkosten eines Kaufs verglichen werden."},{"question":"Wo kann ich die tatsächlichen Transaktionspreise von Wohnungen einsehen?","answer":"Sie können im Offenlegungssystem für tatsächliche Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr sowie im Immobilieninformationsportal von Seoul eingesehen werden. Dabei sollten das Vertragsdatum, die Wohnfläche zur ausschließlichen Nutzung, das Stockwerk und eine mögliche Aufhebung gemeinsam geprüft und Objekte mit ähnlichen Bedingungen innerhalb derselben Wohnanlage verglichen werden."}],"sources":[{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"System zur Offenlegung tatsächlicher Transaktionspreise des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr","type":"data_point"},{"url":"https://land.seoul.go.kr/land/","title":"Immobilieninformationsportal Seoul","type":"data_point"},{"url":"https://irts.molit.go.kr/","title":"Elektronisches Vertragssystem für Immobilientransaktionen des Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법","title":"Nationales Rechtsinformationszentrum – Gesetz über zugelassene Immobilienmakler","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙","title":"Nationales Rechtsinformationszentrum – Durchführungsverordnung zum Gesetz über zugelassene Immobilienmakler","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률","title":"Nationales Rechtsinformationszentrum – Gesetz über die Meldung von Immobilientransaktionen usw.","type":"source"}],"images":[{"id":500,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NTk2MywicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--154958840aa4e46335d07f57e45391490b5d2122/ai-437607a9.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"서울 지도 위 아파트 단지와 거래 차트, 시계, 열쇠, 계약서, 저울, 동전이 배치된 인포그래픽","caption":"서울 아파트 거래 분석과 계약 전 점검 요소를 상징적으로 보여준다.","description":null},"en":{"alt":"Seoul map with apartment clusters, a chart, clock, key, contract, balance scale, and coins","caption":"The graphic symbolizes apartment transaction analysis and pre-contract checks in 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