Cómo interpretar las operaciones de apartamentos de hasta 1.000 millones de wones en Seúl y qué revisar antes de firmar

La observación de que las transacciones se concentran en apartamentos de hasta 1.000 millones de wones en la periferia de Seúl puede atraer el interés de quienes buscan una vivienda para uso propio. Sin embargo, el aumento de las transacciones en determinados complejos, la recuperación del conjunto de Seúl y una futura subida de los precios no significan lo mismo. En las estadísticas del mercado deben comprobarse la base de comparación y el desfase en las declaraciones, mientras que la decisión efectiva de compra debe tomarse centrándose en el flujo de caja del hogar y los riesgos contractuales.

Criterios para interpretar las afirmaciones sobre el aumento de las transacciones en la periferia de Seúl

El mercado inmobiliario de Seúl puede evolucionar de forma diferente según el rango de precios, la ubicación, la superficie y el año de construcción. Es posible que aumenten las transacciones en zonas relativamente asequibles mientras las áreas de precios elevados se mantienen estables o experimentan ajustes, pero esto no debe interpretarse de inmediato como un giro alcista del conjunto de Seúl.

Tres indicadores que deben distinguirse primero

En principio, los contratos de transacciones inmobiliarias se declaran dentro de los 30 días siguientes a su celebración. Por tanto, el volumen de transacciones del mes más reciente puede ser una cifra provisional porque aún no ha finalizado el periodo de declaración. Como también pueden reflejarse cancelaciones y rectificaciones, es más seguro volver a comprobar las cifras mensuales al menos a partir del mes siguiente.

Limitaciones de la cifra «el 86% de los 50 complejos con mayor volumen de transacciones está en la periferia»

Para reproducir esta cifra se necesita, como mínimo, la siguiente información.

• Fecha de los contratos analizados y fecha de extracción de los datos
• Lista de distritos clasificados como periferia de Seúl
• Si solo se incluyeron apartamentos y si se incluyeron derechos de preventa y derechos de ocupación
• Método de tratamiento de las rectificaciones y cancelaciones de un mismo contrato
• Si el volumen de transacciones por complejo se sumó sin distinguir las superficies
• Método de tratamiento de los empates en la clasificación

El hecho de que haya muchos complejos periféricos entre los 50 con mayor volumen de transacciones también podría deberse a que los grandes complejos están más concentrados en la periferia. Esto no significa que el 86% de todas las transacciones de Seúl se haya producido en la periferia. Si no se presentan los datos originales y el método de cálculo, ese porcentaje debe tratarse como una observación no verificada.

Razones por las que la demanda puede concentrarse en apartamentos de hasta 1.000 millones de wones

Varios factores pueden actuar conjuntamente para que las transacciones de viviendas de precio medio y bajo sean relativamente más activas.

1. Diferencia en el coste total de adquisición: cuanto menor es el precio de compraventa, menores son el capital propio necesario y el principal del préstamo.
2. Demanda de vivienda habitual: los hogares sin vivienda propia pueden plantearse comprar debido al acceso al trabajo, los planes de tener hijos o la carga que supone renovar el arrendamiento.
3. Efecto de las restricciones crediticias: el importe real que puede obtenerse varía no solo según el límite de LTV, sino también según el DSR, los ingresos, las deudas existentes, el tipo de interés y el plazo.
4. Comparación de los costes del jeonse y la compra: si aumenta el depósito del jeonse, algunos arrendatarios pueden optar por comprar, pero también deben calcularse el impuesto de adquisición, los intereses y los costes de tenencia.
5. Preferencia por residir en Seúl: quienes valoran el tiempo de desplazamiento y las infraestructuras cotidianas pueden renunciar a superficie o antigüedad de la vivienda para elegir una propiedad dentro de Seúl.

Para concluir que «los recién casados lideran el mercado» es necesario analizar las estadísticas de compradores por edad o los planes de financiación. Resulta difícil determinar el estado civil y la estructura financiera del conjunto de los compradores basándose únicamente en casos observados por los intermediarios inmobiliarios.

Condiciones para que el aumento de las transacciones se extienda a las zonas de categoría superior

Si los hogares que venden viviendas de precio medio o bajo se trasladan a viviendas más caras, puede surgir una demanda encadenada de sustitución. Sin embargo, este efecto dominó no se produce automáticamente.

• Si, tras vender su vivienda actual, compran realmente una vivienda de categoría superior dentro de Seúl
• Si cuentan con ingresos y margen de DSR suficientes para asumir préstamos adicionales
• Si se reduce la diferencia entre los precios de oferta y los precios efectivos de transacción en las zonas de categoría superior
• Si hay suficientes inmuebles disponibles para efectuar transacciones
• Si los tipos de interés, los impuestos y el calendario de ocupación permiten el traslado

Por tanto, junto con el aumento del volumen de transacciones de precio medio y bajo, deben observarse de forma continuada el volumen de transacciones del rango de precios intermedio, la velocidad a la que se agota la oferta y los precios efectivos de transacción por rango de precios.

Cómo comparar los precios del jeonse con la conversión a la compra

El aumento de los precios del jeonse puede incentivar la consideración de una compra, pero no existe una relación causal según la cual «si sube el precio del jeonse, el precio de compraventa también sube necesariamente». Para determinar si resulta más ventajoso el jeonse o la compra, deben compararse los siguientes costes sobre un mismo periodo.

Al examinar la relación entre el precio del jeonse y el precio de compraventa, tampoco debe compararse únicamente el promedio del complejo, sino cotejar contratos reales de la misma superficie y de plantas y fechas de contratación similares. También deben distinguirse los niveles de depósito de los contratos renovados y los contratos nuevos.

Aspectos que deben comprobarse antes de enviar el depósito contractual

1. Calcular de forma conservadora el importe de préstamo disponible

El límite indicado por un banco o un canal de asesoramiento puede no constituir la aprobación definitiva del préstamo. Tras la firma del contrato de compraventa, la tasación del inmueble, la comprobación de ingresos y deudas y la evaluación de la entidad financiera, el importe puede reducirse o la aprobación puede ser denegada.

• Consulte al menos a dos entidades financieras con las mismas condiciones.
• Comunique de forma idéntica el precio de compraventa, el valor estimado de la garantía, los ingresos anuales, los préstamos existentes y el vencimiento de los créditos personales.
• Utilice como referencia del plan financiero el importe más bajo confirmado, no el límite máximo.
• Mantenga fondos de reserva teniendo en cuenta una subida de los tipos de interés y los gastos imprevistos.
• Para los préstamos públicos, vuelva a comprobar con el organismo oficial los requisitos aplicables en la fecha de solicitud, los criterios relativos al precio de la vivienda, los requisitos de ingresos y activos y los límites.
• En las viviendas con arrendatarios, examine conjuntamente la fecha de devolución del depósito del arrendamiento y la fecha en la que puede desembolsarse el préstamo.

Puede establecerse mediante una cláusula especial que, si no se concede el préstamo, el contrato se rescinda y se devuelva el depósito contractual. Sin embargo, pueden surgir disputas si la redacción sobre la entidad financiera, el plazo de solicitud, la responsabilidad atribuible al comprador o la fecha de devolución no es clara. Si se trata de un contrato de importe elevado, es más seguro no decidir únicamente a partir de la explicación del agente inmobiliario autorizado y solicitar a un profesional jurídico que revise la cláusula especial.

2. Dejar por escrito las condiciones de formalización del contrato antes de transferir dinero

El «contrato provisional» no es un tipo contractual estándar definido por la ley de forma separada del contrato de compraventa inmobiliaria. Si hubo acuerdo sobre el inmueble, el precio, las partes y las condiciones principales, es posible que se considere que el contrato quedó formalizado aunque solo se haya transferido una pequeña cantidad.

Antes de la transferencia deben comprobarse mediante mensajes de texto o un borrador del contrato los siguientes aspectos.

• Edificio y número exactos de la vivienda, y precio de compraventa
• Importe total del depósito contractual y naturaleza de la cantidad enviada por adelantado
• Fecha de redacción del contrato principal y fecha del pago final
• Condiciones de devolución o indemnización por el doble del importe en caso de desistimiento
• Condiciones de rescisión, como la denegación del préstamo o cambios en la situación jurídica
• Si la cuenta está a nombre del vendedor

Es aconsejable no enviar el dinero a una cuenta de un tercero basándose únicamente en las palabras del intermediario, ni transferirlo confiando solo en la explicación de que es «para reservar el inmueble» cuando no se han indicado las condiciones de devolución.

3. Comprobar el registro y la situación jurídica con documentos actualizados

El certificado registral debe revisarse no solo cuando se ve el inmueble por primera vez, sino también inmediatamente antes del contrato y del pago final.

• Si el propietario y la contraparte del contrato son la misma persona
• Si, en caso de contrato mediante representante, existen documentos que acrediten sus facultades, como un poder y un certificado de sello personal
• Si existen hipotecas, embargos, embargos provisionales, medidas cautelares o inscripciones fiduciarias
• Si el método y el orden de cancelación de los derechos de garantía que se acordó eliminar constan en una cláusula especial
• Si, en caso de haber un arrendatario, se han confirmado el depósito, el periodo contractual y las condiciones de entrega

También deben revisarse el registro de edificaciones, el plan de uso del suelo, los gastos de comunidad impagados y las obras de reparación previstas. En los complejos cuyo precio incorpora expectativas de reconstrucción, la fase real de procedimientos como la designación de la zona de renovación o la inspección de seguridad debe comprobarse mediante documentos oficiales.

En los honorarios de intermediación deben distinguirse la tarifa máxima y el importe acordado

Los honorarios de intermediación en la compraventa de viviendas se acuerdan entre el cliente y el agente inmobiliario autorizado dentro de la tarifa máxima correspondiente a cada rango del importe de la transacción. La propia tarifa máxima no es necesariamente una tarifa fija que deba pagarse.

La principal estructura de tarifas máximas aplicable a la compraventa y permuta de viviendas, incluida Seúl, es la siguiente. En el momento del contrato efectivo deben volver a comprobarse la normativa más reciente de la administración local correspondiente y la tabla expuesta en la agencia inmobiliaria.

Por ejemplo, como la tarifa máxima para una vivienda de 800 millones de wones es del 0,4%, los honorarios máximos de intermediación ascienden a 3,2 millones de wones. El impuesto sobre el valor añadido puede cobrarse por separado según el régimen fiscal del intermediario, entre otros factores, por lo que deben comprobarse el importe total a pagar y las condiciones de emisión del justificante.

Es aconsejable dejar constancia antes del contrato de la tarifa o el importe acordado mediante un mensaje de texto, el documento de confirmación y explicación o un acuerdo separado. El comprador no tiene derecho a exigir unilateralmente una tarifa determinada y es necesario llegar a un acuerdo con el intermediario.

Ventajas de los contratos inmobiliarios electrónicos y limitaciones que deben comprobarse

El sistema electrónico de contratos de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte es un sistema oficial que permite celebrar contratos en línea mediante verificación de identidad y firma electrónica en lugar de utilizar contratos en papel. Puede facilitar la conservación del contrato, la vinculación con la declaración de la transacción efectiva y la prevención de la falsificación o alteración de documentos.

Algunas entidades financieras y productos crediticios pueden ofrecer tipos de interés preferenciales a quienes utilizan contratos electrónicos. Sin embargo, no todos los bancos ofrecen el mismo descuento de 0,2 puntos porcentuales ni conceden el beneficio a todos los prestatarios. La reducción, el periodo de aplicación, la posibilidad de combinar ventajas y el procedimiento de solicitud pueden variar según el producto.

Si desea utilizar un contrato electrónico, compruebe lo siguiente en este orden.

1. Pregunte si el agente inmobiliario autorizado responsable puede utilizar el sistema de contratos electrónicos.
2. Compruebe si el vendedor y el comprador pueden participar en el procedimiento de firma electrónica.
3. Consulte a la entidad financiera prevista para el préstamo el nombre exacto del producto y el tipo de interés preferencial por contrato electrónico.
4. Compruebe el número de contrato y el método de presentación necesarios para aplicar la ventaja.
5. Obtenga por escrito las condiciones definitivas del préstamo con el tipo de interés preferencial aplicado.

El contrato electrónico no es un sistema que modifique el contenido contractual en condiciones más favorables. Al igual que en un contrato en papel, deben revisarse las cláusulas especiales, la situación jurídica y las condiciones del préstamo.

Lista de comprobación de los fondos totales antes de la compra

Si solo se preparan el precio de compraventa y el depósito contractual, pueden faltar fondos en la fecha del pago final. Es aconsejable elaborar una tabla de fondos totales que incluya los siguientes conceptos.

• Precio de compraventa y calendario del depósito contractual, pagos intermedios y pago final
• Impuestos en la fase de adquisición, como el impuesto de adquisición y el impuesto local de educación
• Gastos registrales y honorarios del gestor jurídico
• Honorarios de intermediación e impuesto sobre el valor añadido aplicable
• Costes de compra y descuento de bonos nacionales de vivienda
• Fondos para asumir o devolver el depósito del arrendatario existente
• Gastos de mudanza, reparación, electrodomésticos y mobiliario
• Intereses antes y después del desembolso del préstamo y comisión por amortización anticipada
• Fondos de emergencia para al menos varios meses

La cuota mensual debe calcularse no solo con el tipo de interés actual, sino también contemplando una subida adicional de los tipos. Si el periodo de residencia previsto es corto, también deben considerarse los futuros costes de venta, como los honorarios de intermediación y los impuestos.

Cómo observar de forma continuada el mercado de apartamentos de Seúl

En lugar de apresurar la compra, observar repetidamente los datos con los mismos criterios permite evaluar con mayor precisión la dirección del mercado.

1. Compruebe en el sistema público de precios efectivos de transacción del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte las operaciones del complejo de interés según la fecha del contrato.
2. Revise también si se indica una rescisión y la fecha de inscripción registral.
3. Compare las transacciones recientes de la misma superficie según la planta y el edificio.
4. Contraste en el Portal de Información Inmobiliaria de Seúl las transacciones y los datos declarados por distrito.
5. Registre por separado los precios de oferta de compraventa y de jeonse respecto de las transacciones efectivas.
6. Observe conjuntamente la evolución del volumen de transacciones, los precios y el número de inmuebles anunciados durante al menos 3~6 meses.

El aumento de las transacciones en complejos periféricos de precio medio y bajo puede ser una señal importante que conviene observar. Sin embargo, basar la decisión en datos oficiales de transacciones efectivas, un nivel de préstamo asumible, la situación jurídica y las condiciones contractuales, en lugar de depender de porcentajes no verificados o previsiones alcistas, es una forma de reducir el riesgo de pérdidas al adquirir una vivienda propia.