{"content_id":"hiay5owqii","slug":"seoul-under-1-billion-won-apartment-market-contract-checklist","locale":"es","schema_type":"HowTo","category":"how_to","category_name":"Cómo hacer","title":"Cómo interpretar las operaciones de apartamentos de hasta 1.000 millones de wones en Seúl y qué revisar antes de firmar","summary":"Para determinar si el aumento de las operaciones de apartamentos de hasta 1.000 millones de wones en Seúl supone una recuperación de todo el mercado, hay que analizar no solo el volumen de operaciones, sino también el desfase en su declaración, las operaciones canceladas, las operaciones reales de jeonse y las condiciones de financiación. Antes de transferir la señal, deben confirmarse por escrito el importe disponible del préstamo, la comisión de intermediación, el registro y la situación jurídica, así como las ventajas del contrato electrónico.","author":{"name":"Equipo editorial de Injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["El aumento de las operaciones en algunos complejos de la periferia puede ser una señal de recuperación de la demanda real, pero no implica automáticamente una subida de los precios en todo Seúl.","La distribución regional de los complejos con mayor volumen de operaciones y la proporción que esas zonas representan en el total de operaciones de Seúl son estadísticas diferentes.","Aunque se envíe dinero bajo el concepto de señal provisional, según lo acordado puede considerarse que se ha formalizado un contrato de compraventa.","El límite del préstamo debe calcularse de forma más conservadora que la estimación obtenida durante el asesoramiento, y deben prepararse una cláusula especial y fondos de reserva ante una posible falta de dinero para el pago final.","La existencia y el alcance de un tipo de interés preferente por usar un contrato electrónico varían según la entidad financiera y el producto de préstamo, por lo que deben confirmarse con la institución correspondiente antes de firmar."],"content_markdown":"La observación de que las transacciones se concentran en apartamentos de hasta 1.000 millones de wones en la periferia de Seúl puede atraer el interés de quienes buscan una vivienda para uso propio. Sin embargo, el aumento de las transacciones en determinados complejos, la recuperación del conjunto de Seúl y una futura subida de los precios no significan lo mismo. En las estadísticas del mercado deben comprobarse la base de comparación y el desfase en las declaraciones, mientras que la decisión efectiva de compra debe tomarse centrándose en el flujo de caja del hogar y los riesgos contractuales.\n\n## Criterios para interpretar las afirmaciones sobre el aumento de las transacciones en la periferia de Seúl\n\nEl mercado inmobiliario de Seúl puede evolucionar de forma diferente según el rango de precios, la ubicación, la superficie y el año de construcción. Es posible que aumenten las transacciones en zonas relativamente asequibles mientras las áreas de precios elevados se mantienen estables o experimentan ajustes, pero esto no debe interpretarse de inmediato como un giro alcista del conjunto de Seúl.\n\n### Tres indicadores que deben distinguirse primero\n\n| Indicador | Significado | Aspectos que deben tenerse en cuenta al interpretarlo |\n|---|---|---|\n| Volumen de transacciones | Número de contratos declarados durante un periodo determinado | Deben comprobarse el desfase en las declaraciones, las cancelaciones de contratos y la posible contabilización duplicada |\n| Precio efectivo de transacción | Precio contractual efectivamente declarado | Incluso dentro del mismo complejo, la comparación directa resulta difícil si varían la superficie, la planta, la orientación o el estado de conservación |\n| Precio de oferta | Precio propuesto por el vendedor | No es el precio al que se ha cerrado una transacción y pueden producirse duplicaciones o retiradas de anuncios |\n\nEn principio, los contratos de transacciones inmobiliarias se declaran dentro de los 30 días siguientes a su celebración. Por tanto, el volumen de transacciones del mes más reciente puede ser una cifra provisional porque aún no ha finalizado el periodo de declaración. Como también pueden reflejarse cancelaciones y rectificaciones, es más seguro volver a comprobar las cifras mensuales al menos a partir del mes siguiente.\n\n### Limitaciones de la cifra «el 86% de los 50 complejos con mayor volumen de transacciones está en la periferia»\n\nPara reproducir esta cifra se necesita, como mínimo, la siguiente información.\n\n- Fecha de los contratos analizados y fecha de extracción de los datos\n- Lista de distritos clasificados como periferia de Seúl\n- Si solo se incluyeron apartamentos y si se incluyeron derechos de preventa y derechos de ocupación\n- Método de tratamiento de las rectificaciones y cancelaciones de un mismo contrato\n- Si el volumen de transacciones por complejo se sumó sin distinguir las superficies\n- Método de tratamiento de los empates en la clasificación\n\nEl hecho de que haya muchos complejos periféricos entre los 50 con mayor volumen de transacciones también podría deberse a que los grandes complejos están más concentrados en la periferia. Esto no significa que el 86% de todas las transacciones de Seúl se haya producido en la periferia. Si no se presentan los datos originales y el método de cálculo, ese porcentaje debe tratarse como una observación no verificada.\n\n## Razones por las que la demanda puede concentrarse en apartamentos de hasta 1.000 millones de wones\n\nVarios factores pueden actuar conjuntamente para que las transacciones de viviendas de precio medio y bajo sean relativamente más activas.\n\n1. **Diferencia en el coste total de adquisición**: cuanto menor es el precio de compraventa, menores son el capital propio necesario y el principal del préstamo.\n2. **Demanda de vivienda habitual**: los hogares sin vivienda propia pueden plantearse comprar debido al acceso al trabajo, los planes de tener hijos o la carga que supone renovar el arrendamiento.\n3. **Efecto de las restricciones crediticias**: el importe real que puede obtenerse varía no solo según el límite de LTV, sino también según el DSR, los ingresos, las deudas existentes, el tipo de interés y el plazo.\n4. **Comparación de los costes del jeonse y la compra**: si aumenta el depósito del jeonse, algunos arrendatarios pueden optar por comprar, pero también deben calcularse el impuesto de adquisición, los intereses y los costes de tenencia.\n5. **Preferencia por residir en Seúl**: quienes valoran el tiempo de desplazamiento y las infraestructuras cotidianas pueden renunciar a superficie o antigüedad de la vivienda para elegir una propiedad dentro de Seúl.\n\nPara concluir que «los recién casados lideran el mercado» es necesario analizar las estadísticas de compradores por edad o los planes de financiación. Resulta difícil determinar el estado civil y la estructura financiera del conjunto de los compradores basándose únicamente en casos observados por los intermediarios inmobiliarios.\n\n## Condiciones para que el aumento de las transacciones se extienda a las zonas de categoría superior\n\nSi los hogares que venden viviendas de precio medio o bajo se trasladan a viviendas más caras, puede surgir una demanda encadenada de sustitución. Sin embargo, este efecto dominó no se produce automáticamente.\n\n- Si, tras vender su vivienda actual, compran realmente una vivienda de categoría superior dentro de Seúl\n- Si cuentan con ingresos y margen de DSR suficientes para asumir préstamos adicionales\n- Si se reduce la diferencia entre los precios de oferta y los precios efectivos de transacción en las zonas de categoría superior\n- Si hay suficientes inmuebles disponibles para efectuar transacciones\n- Si los tipos de interés, los impuestos y el calendario de ocupación permiten el traslado\n\nPor tanto, junto con el aumento del volumen de transacciones de precio medio y bajo, deben observarse de forma continuada el volumen de transacciones del rango de precios intermedio, la velocidad a la que se agota la oferta y los precios efectivos de transacción por rango de precios.\n\n## Cómo comparar los precios del jeonse con la conversión a la compra\n\nEl aumento de los precios del jeonse puede incentivar la consideración de una compra, pero no existe una relación causal según la cual «si sube el precio del jeonse, el precio de compraventa también sube necesariamente». Para determinar si resulta más ventajoso el jeonse o la compra, deben compararse los siguientes costes sobre un mismo periodo.\n\n| Costes de compra | Costes del jeonse |\n|---|---|\n| Coste de oportunidad del capital propio | Coste de oportunidad del depósito del jeonse |\n| Intereses del préstamo hipotecario | Intereses del préstamo para el jeonse |\n| Impuesto de adquisición y gastos registrales | Prima del seguro de garantía y honorarios de intermediación |\n| Impuesto sobre bienes inmuebles, administración de la comunidad y gastos de reparación | Costes de renovación o mudanza |\n| Riesgo de caída del precio y costes de venta | Riesgo de no devolución del depósito |\n\nAl examinar la relación entre el precio del jeonse y el precio de compraventa, tampoco debe compararse únicamente el promedio del complejo, sino cotejar contratos reales de la misma superficie y de plantas y fechas de contratación similares. También deben distinguirse los niveles de depósito de los contratos renovados y los contratos nuevos.\n\n## Aspectos que deben comprobarse antes de enviar el depósito contractual\n\n### 1. Calcular de forma conservadora el importe de préstamo disponible\n\nEl límite indicado por un banco o un canal de asesoramiento puede no constituir la aprobación definitiva del préstamo. Tras la firma del contrato de compraventa, la tasación del inmueble, la comprobación de ingresos y deudas y la evaluación de la entidad financiera, el importe puede reducirse o la aprobación puede ser denegada.\n\n- Consulte al menos a dos entidades financieras con las mismas condiciones.\n- Comunique de forma idéntica el precio de compraventa, el valor estimado de la garantía, los ingresos anuales, los préstamos existentes y el vencimiento de los créditos personales.\n- Utilice como referencia del plan financiero el importe más bajo confirmado, no el límite máximo.\n- Mantenga fondos de reserva teniendo en cuenta una subida de los tipos de interés y los gastos imprevistos.\n- Para los préstamos públicos, vuelva a comprobar con el organismo oficial los requisitos aplicables en la fecha de solicitud, los criterios relativos al precio de la vivienda, los requisitos de ingresos y activos y los límites.\n- En las viviendas con arrendatarios, examine conjuntamente la fecha de devolución del depósito del arrendamiento y la fecha en la que puede desembolsarse el préstamo.\n\nPuede establecerse mediante una cláusula especial que, si no se concede el préstamo, el contrato se rescinda y se devuelva el depósito contractual. Sin embargo, pueden surgir disputas si la redacción sobre la entidad financiera, el plazo de solicitud, la responsabilidad atribuible al comprador o la fecha de devolución no es clara. Si se trata de un contrato de importe elevado, es más seguro no decidir únicamente a partir de la explicación del agente inmobiliario autorizado y solicitar a un profesional jurídico que revise la cláusula especial.\n\n### 2. Dejar por escrito las condiciones de formalización del contrato antes de transferir dinero\n\nEl «contrato provisional» no es un tipo contractual estándar definido por la ley de forma separada del contrato de compraventa inmobiliaria. Si hubo acuerdo sobre el inmueble, el precio, las partes y las condiciones principales, es posible que se considere que el contrato quedó formalizado aunque solo se haya transferido una pequeña cantidad.\n\nAntes de la transferencia deben comprobarse mediante mensajes de texto o un borrador del contrato los siguientes aspectos.\n\n- Edificio y número exactos de la vivienda, y precio de compraventa\n- Importe total del depósito contractual y naturaleza de la cantidad enviada por adelantado\n- Fecha de redacción del contrato principal y fecha del pago final\n- Condiciones de devolución o indemnización por el doble del importe en caso de desistimiento\n- Condiciones de rescisión, como la denegación del préstamo o cambios en la situación jurídica\n- Si la cuenta está a nombre del vendedor\n\nEs aconsejable no enviar el dinero a una cuenta de un tercero basándose únicamente en las palabras del intermediario, ni transferirlo confiando solo en la explicación de que es «para reservar el inmueble» cuando no se han indicado las condiciones de devolución.\n\n### 3. Comprobar el registro y la situación jurídica con documentos actualizados\n\nEl certificado registral debe revisarse no solo cuando se ve el inmueble por primera vez, sino también inmediatamente antes del contrato y del pago final.\n\n- Si el propietario y la contraparte del contrato son la misma persona\n- Si, en caso de contrato mediante representante, existen documentos que acrediten sus facultades, como un poder y un certificado de sello personal\n- Si existen hipotecas, embargos, embargos provisionales, medidas cautelares o inscripciones fiduciarias\n- Si el método y el orden de cancelación de los derechos de garantía que se acordó eliminar constan en una cláusula especial\n- Si, en caso de haber un arrendatario, se han confirmado el depósito, el periodo contractual y las condiciones de entrega\n\nTambién deben revisarse el registro de edificaciones, el plan de uso del suelo, los gastos de comunidad impagados y las obras de reparación previstas. En los complejos cuyo precio incorpora expectativas de reconstrucción, la fase real de procedimientos como la designación de la zona de renovación o la inspección de seguridad debe comprobarse mediante documentos oficiales.\n\n## En los honorarios de intermediación deben distinguirse la tarifa máxima y el importe acordado\n\nLos honorarios de intermediación en la compraventa de viviendas se acuerdan entre el cliente y el agente inmobiliario autorizado dentro de la tarifa máxima correspondiente a cada rango del importe de la transacción. La propia tarifa máxima no es necesariamente una tarifa fija que deba pagarse.\n\nLa principal estructura de tarifas máximas aplicable a la compraventa y permuta de viviendas, incluida Seúl, es la siguiente. En el momento del contrato efectivo deben volver a comprobarse la normativa más reciente de la administración local correspondiente y la tabla expuesta en la agencia inmobiliaria.\n\n| Importe de la transacción | Tarifa máxima | Importe máximo |\n|---|---:|---:|\n| Menos de 50 millones de wones | 0,6% | 250.000 wones |\n| Al menos 50 millones y menos de 200 millones de wones | 0,5% | 800.000 wones |\n| Al menos 200 millones y menos de 900 millones de wones | 0,4% | Sin límite adicional |\n| Al menos 900 millones y menos de 1.200 millones de wones | 0,5% | Sin límite adicional |\n| Al menos 1.200 millones y menos de 1.500 millones de wones | 0,6% | Sin límite adicional |\n| Al menos 1.500 millones de wones | 0,7% | Sin límite adicional |\n\nPor ejemplo, como la tarifa máxima para una vivienda de 800 millones de wones es del 0,4%, los honorarios máximos de intermediación ascienden a 3,2 millones de wones. El impuesto sobre el valor añadido puede cobrarse por separado según el régimen fiscal del intermediario, entre otros factores, por lo que deben comprobarse el importe total a pagar y las condiciones de emisión del justificante.\n\nEs aconsejable dejar constancia antes del contrato de la tarifa o el importe acordado mediante un mensaje de texto, el documento de confirmación y explicación o un acuerdo separado. El comprador no tiene derecho a exigir unilateralmente una tarifa determinada y es necesario llegar a un acuerdo con el intermediario.\n\n## Ventajas de los contratos inmobiliarios electrónicos y limitaciones que deben comprobarse\n\nEl sistema electrónico de contratos de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte es un sistema oficial que permite celebrar contratos en línea mediante verificación de identidad y firma electrónica en lugar de utilizar contratos en papel. Puede facilitar la conservación del contrato, la vinculación con la declaración de la transacción efectiva y la prevención de la falsificación o alteración de documentos.\n\nAlgunas entidades financieras y productos crediticios pueden ofrecer tipos de interés preferenciales a quienes utilizan contratos electrónicos. Sin embargo, no todos los bancos ofrecen el mismo descuento de 0,2 puntos porcentuales ni conceden el beneficio a todos los prestatarios. La reducción, el periodo de aplicación, la posibilidad de combinar ventajas y el procedimiento de solicitud pueden variar según el producto.\n\nSi desea utilizar un contrato electrónico, compruebe lo siguiente en este orden.\n\n1. Pregunte si el agente inmobiliario autorizado responsable puede utilizar el sistema de contratos electrónicos.\n2. Compruebe si el vendedor y el comprador pueden participar en el procedimiento de firma electrónica.\n3. Consulte a la entidad financiera prevista para el préstamo el nombre exacto del producto y el tipo de interés preferencial por contrato electrónico.\n4. Compruebe el número de contrato y el método de presentación necesarios para aplicar la ventaja.\n5. Obtenga por escrito las condiciones definitivas del préstamo con el tipo de interés preferencial aplicado.\n\nEl contrato electrónico no es un sistema que modifique el contenido contractual en condiciones más favorables. Al igual que en un contrato en papel, deben revisarse las cláusulas especiales, la situación jurídica y las condiciones del préstamo.\n\n## Lista de comprobación de los fondos totales antes de la compra\n\nSi solo se preparan el precio de compraventa y el depósito contractual, pueden faltar fondos en la fecha del pago final. Es aconsejable elaborar una tabla de fondos totales que incluya los siguientes conceptos.\n\n- Precio de compraventa y calendario del depósito contractual, pagos intermedios y pago final\n- Impuestos en la fase de adquisición, como el impuesto de adquisición y el impuesto local de educación\n- Gastos registrales y honorarios del gestor jurídico\n- Honorarios de intermediación e impuesto sobre el valor añadido aplicable\n- Costes de compra y descuento de bonos nacionales de vivienda\n- Fondos para asumir o devolver el depósito del arrendatario existente\n- Gastos de mudanza, reparación, electrodomésticos y mobiliario\n- Intereses antes y después del desembolso del préstamo y comisión por amortización anticipada\n- Fondos de emergencia para al menos varios meses\n\nLa cuota mensual debe calcularse no solo con el tipo de interés actual, sino también contemplando una subida adicional de los tipos. Si el periodo de residencia previsto es corto, también deben considerarse los futuros costes de venta, como los honorarios de intermediación y los impuestos.\n\n## Cómo observar de forma continuada el mercado de apartamentos de Seúl\n\nEn lugar de apresurar la compra, observar repetidamente los datos con los mismos criterios permite evaluar con mayor precisión la dirección del mercado.\n\n1. Compruebe en el sistema público de precios efectivos de transacción del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte las operaciones del complejo de interés según la fecha del contrato.\n2. Revise también si se indica una rescisión y la fecha de inscripción registral.\n3. Compare las transacciones recientes de la misma superficie según la planta y el edificio.\n4. Contraste en el Portal de Información Inmobiliaria de Seúl las transacciones y los datos declarados por distrito.\n5. Registre por separado los precios de oferta de compraventa y de jeonse respecto de las transacciones efectivas.\n6. Observe conjuntamente la evolución del volumen de transacciones, los precios y el número de inmuebles anunciados durante al menos 3~6 meses.\n\nEl aumento de las transacciones en complejos periféricos de precio medio y bajo puede ser una señal importante que conviene observar. Sin embargo, basar la decisión en datos oficiales de transacciones efectivas, un nivel de préstamo asumible, la situación jurídica y las condiciones contractuales, en lugar de depender de porcentajes no verificados o previsiones alcistas, es una forma de reducir el riesgo de pérdidas al adquirir una vivienda propia.","content_html":"\u003cp\u003eLa observación de que las transacciones se concentran en apartamentos de hasta 1.000 millones de wones en la periferia de Seúl puede atraer el interés de quienes buscan una vivienda para uso propio. Sin embargo, el aumento de las transacciones en determinados complejos, la recuperación del conjunto de Seúl y una futura subida de los precios no significan lo mismo. En las estadísticas del mercado deben comprobarse la base de comparación y el desfase en las declaraciones, mientras que la decisión efectiva de compra debe tomarse centrándose en el flujo de caja del hogar y los riesgos contractuales.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#criterios-para-interpretar-las-afirmaciones-sobre-el-aumento-de-las-transacciones-en-la-periferia-de-se%C3%BAl\" class=\"anchor\" id=\"criterios-para-interpretar-las-afirmaciones-sobre-el-aumento-de-las-transacciones-en-la-periferia-de-seúl\"\u003e\u003c/a\u003eCriterios para interpretar las afirmaciones sobre el aumento de las transacciones en la periferia de Seúl\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEl mercado inmobiliario de Seúl puede evolucionar de forma diferente según el rango de precios, la ubicación, la superficie y el año de construcción. Es posible que aumenten las transacciones en zonas relativamente asequibles mientras las áreas de precios elevados se mantienen estables o experimentan ajustes, pero esto no debe interpretarse de inmediato como un giro alcista del conjunto de Seúl.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#tres-indicadores-que-deben-distinguirse-primero\" class=\"anchor\" id=\"tres-indicadores-que-deben-distinguirse-primero\"\u003e\u003c/a\u003eTres indicadores que deben distinguirse primero\u003c/h3\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eIndicador\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eSignificado\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eAspectos que deben tenerse en cuenta al interpretarlo\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Indicador\"\u003eVolumen de transacciones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Significado\"\u003eNúmero de contratos declarados durante un periodo determinado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aspectos que deben tenerse en cuenta al interpretarlo\"\u003eDeben comprobarse el desfase en las declaraciones, las cancelaciones de contratos y la posible contabilización duplicada\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Indicador\"\u003ePrecio efectivo de transacción\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Significado\"\u003ePrecio contractual efectivamente declarado\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aspectos que deben tenerse en cuenta al interpretarlo\"\u003eIncluso dentro del mismo complejo, la comparación directa resulta difícil si varían la superficie, la planta, la orientación o el estado de conservación\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Indicador\"\u003ePrecio de oferta\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Significado\"\u003ePrecio propuesto por el vendedor\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Aspectos que deben tenerse en cuenta al interpretarlo\"\u003eNo es el precio al que se ha cerrado una transacción y pueden producirse duplicaciones o retiradas de anuncios\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eEn principio, los contratos de transacciones inmobiliarias se declaran dentro de los 30 días siguientes a su celebración. 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Como también pueden reflejarse cancelaciones y rectificaciones, es más seguro volver a comprobar las cifras mensuales al menos a partir del mes siguiente.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#limitaciones-de-la-cifra-el-86-de-los-50-complejos-con-mayor-volumen-de-transacciones-est%C3%A1-en-la-periferia\" class=\"anchor\" id=\"limitaciones-de-la-cifra-el-86-de-los-50-complejos-con-mayor-volumen-de-transacciones-está-en-la-periferia\"\u003e\u003c/a\u003eLimitaciones de la cifra «el 86% de los 50 complejos con mayor volumen de transacciones está en la periferia»\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003ePara reproducir esta cifra se necesita, como mínimo, la siguiente información.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eFecha de los contratos analizados y fecha de extracción de los datos\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLista de distritos clasificados como periferia de Seúl\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi solo se incluyeron apartamentos y si se incluyeron derechos de preventa y derechos de ocupación\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMétodo de tratamiento de las rectificaciones y cancelaciones de un mismo contrato\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi el volumen de transacciones por complejo se sumó sin distinguir las superficies\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMétodo de tratamiento de los empates en la clasificación\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEl hecho de que haya muchos complejos periféricos entre los 50 con mayor volumen de transacciones también podría deberse a que los grandes complejos están más concentrados en la periferia. 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Resulta difícil determinar el estado civil y la estructura financiera del conjunto de los compradores basándose únicamente en casos observados por los intermediarios inmobiliarios.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#condiciones-para-que-el-aumento-de-las-transacciones-se-extienda-a-las-zonas-de-categor%C3%ADa-superior\" class=\"anchor\" id=\"condiciones-para-que-el-aumento-de-las-transacciones-se-extienda-a-las-zonas-de-categoría-superior\"\u003e\u003c/a\u003eCondiciones para que el aumento de las transacciones se extienda a las zonas de categoría superior\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eSi los hogares que venden viviendas de precio medio o bajo se trasladan a viviendas más caras, puede surgir una demanda encadenada de sustitución. Sin embargo, este efecto dominó no se produce automáticamente.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eSi, tras vender su vivienda actual, compran realmente una vivienda de categoría superior dentro de Seúl\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi cuentan con ingresos y margen de DSR suficientes para asumir préstamos adicionales\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi se reduce la diferencia entre los precios de oferta y los precios efectivos de transacción en las zonas de categoría superior\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi hay suficientes inmuebles disponibles para efectuar transacciones\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi los tipos de interés, los impuestos y el calendario de ocupación permiten el traslado\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003ePor tanto, junto con el aumento del volumen de transacciones de precio medio y bajo, deben observarse de forma continuada el volumen de transacciones del rango de precios intermedio, la velocidad a la que se agota la oferta y los precios efectivos de transacción por rango de precios.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#c%C3%B3mo-comparar-los-precios-del-jeonse-con-la-conversi%C3%B3n-a-la-compra\" class=\"anchor\" id=\"cómo-comparar-los-precios-del-jeonse-con-la-conversión-a-la-compra\"\u003e\u003c/a\u003eCómo comparar los precios del jeonse con la conversión a la compra\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEl aumento de los precios del jeonse puede incentivar la consideración de una compra, pero no existe una relación causal según la cual «si sube el precio del jeonse, el precio de compraventa también sube necesariamente». Para determinar si resulta más ventajoso el jeonse o la compra, deben compararse los siguientes costes sobre un mismo periodo.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eCostes de compra\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eCostes del jeonse\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes de compra\"\u003eCoste de oportunidad del capital propio\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes del jeonse\"\u003eCoste de oportunidad del depósito del jeonse\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes de compra\"\u003eIntereses del préstamo hipotecario\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes del jeonse\"\u003eIntereses del préstamo para el jeonse\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes de compra\"\u003eImpuesto de adquisición y gastos registrales\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes del jeonse\"\u003ePrima del seguro de garantía y honorarios de intermediación\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes de compra\"\u003eImpuesto sobre bienes inmuebles, administración de la comunidad y gastos de reparación\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes del jeonse\"\u003eCostes de renovación o mudanza\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes de compra\"\u003eRiesgo de caída del precio y costes de venta\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Costes del jeonse\"\u003eRiesgo de no devolución del depósito\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eAl examinar la relación entre el precio del jeonse y el precio de compraventa, tampoco debe compararse únicamente el promedio del complejo, sino cotejar contratos reales de la misma superficie y de plantas y fechas de contratación similares. También deben distinguirse los niveles de depósito de los contratos renovados y los contratos nuevos.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#aspectos-que-deben-comprobarse-antes-de-enviar-el-dep%C3%B3sito-contractual\" class=\"anchor\" id=\"aspectos-que-deben-comprobarse-antes-de-enviar-el-depósito-contractual\"\u003e\u003c/a\u003eAspectos que deben comprobarse antes de enviar el depósito contractual\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-calcular-de-forma-conservadora-el-importe-de-pr%C3%A9stamo-disponible\" class=\"anchor\" id=\"1-calcular-de-forma-conservadora-el-importe-de-préstamo-disponible\"\u003e\u003c/a\u003e1. Calcular de forma conservadora el importe de préstamo disponible\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEl límite indicado por un banco o un canal de asesoramiento puede no constituir la aprobación definitiva del préstamo. Tras la firma del contrato de compraventa, la tasación del inmueble, la comprobación de ingresos y deudas y la evaluación de la entidad financiera, el importe puede reducirse o la aprobación puede ser denegada.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eConsulte al menos a dos entidades financieras con las mismas condiciones.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eComunique de forma idéntica el precio de compraventa, el valor estimado de la garantía, los ingresos anuales, los préstamos existentes y el vencimiento de los créditos personales.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eUtilice como referencia del plan financiero el importe más bajo confirmado, no el límite máximo.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMantenga fondos de reserva teniendo en cuenta una subida de los tipos de interés y los gastos imprevistos.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePara los préstamos públicos, vuelva a comprobar con el organismo oficial los requisitos aplicables en la fecha de solicitud, los criterios relativos al precio de la vivienda, los requisitos de ingresos y activos y los límites.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eEn las viviendas con arrendatarios, examine conjuntamente la fecha de devolución del depósito del arrendamiento y la fecha en la que puede desembolsarse el préstamo.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003ePuede establecerse mediante una cláusula especial que, si no se concede el préstamo, el contrato se rescinda y se devuelva el depósito contractual. Sin embargo, pueden surgir disputas si la redacción sobre la entidad financiera, el plazo de solicitud, la responsabilidad atribuible al comprador o la fecha de devolución no es clara. Si se trata de un contrato de importe elevado, es más seguro no decidir únicamente a partir de la explicación del agente inmobiliario autorizado y solicitar a un profesional jurídico que revise la cláusula especial.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-dejar-por-escrito-las-condiciones-de-formalizaci%C3%B3n-del-contrato-antes-de-transferir-dinero\" class=\"anchor\" id=\"2-dejar-por-escrito-las-condiciones-de-formalización-del-contrato-antes-de-transferir-dinero\"\u003e\u003c/a\u003e2. Dejar por escrito las condiciones de formalización del contrato antes de transferir dinero\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEl «contrato provisional» no es un tipo contractual estándar definido por la ley de forma separada del contrato de compraventa inmobiliaria. Si hubo acuerdo sobre el inmueble, el precio, las partes y las condiciones principales, es posible que se considere que el contrato quedó formalizado aunque solo se haya transferido una pequeña cantidad.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eAntes de la transferencia deben comprobarse mediante mensajes de texto o un borrador del contrato los siguientes aspectos.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eEdificio y número exactos de la vivienda, y precio de compraventa\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eImporte total del depósito contractual y naturaleza de la cantidad enviada por adelantado\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFecha de redacción del contrato principal y fecha del pago final\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCondiciones de devolución o indemnización por el doble del importe en caso de desistimiento\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCondiciones de rescisión, como la denegación del préstamo o cambios en la situación jurídica\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi la cuenta está a nombre del vendedor\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eEs aconsejable no enviar el dinero a una cuenta de un tercero basándose únicamente en las palabras del intermediario, ni transferirlo confiando solo en la explicación de que es «para reservar el inmueble» cuando no se han indicado las condiciones de devolución.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-comprobar-el-registro-y-la-situaci%C3%B3n-jur%C3%ADdica-con-documentos-actualizados\" class=\"anchor\" id=\"3-comprobar-el-registro-y-la-situación-jurídica-con-documentos-actualizados\"\u003e\u003c/a\u003e3. Comprobar el registro y la situación jurídica con documentos actualizados\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eEl certificado registral debe revisarse no solo cuando se ve el inmueble por primera vez, sino también inmediatamente antes del contrato y del pago final.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eSi el propietario y la contraparte del contrato son la misma persona\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi, en caso de contrato mediante representante, existen documentos que acrediten sus facultades, como un poder y un certificado de sello personal\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi existen hipotecas, embargos, embargos provisionales, medidas cautelares o inscripciones fiduciarias\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi el método y el orden de cancelación de los derechos de garantía que se acordó eliminar constan en una cláusula especial\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSi, en caso de haber un arrendatario, se han confirmado el depósito, el periodo contractual y las condiciones de entrega\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eTambién deben revisarse el registro de edificaciones, el plan de uso del suelo, los gastos de comunidad impagados y las obras de reparación previstas. En los complejos cuyo precio incorpora expectativas de reconstrucción, la fase real de procedimientos como la designación de la zona de renovación o la inspección de seguridad debe comprobarse mediante documentos oficiales.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#en-los-honorarios-de-intermediaci%C3%B3n-deben-distinguirse-la-tarifa-m%C3%A1xima-y-el-importe-acordado\" class=\"anchor\" id=\"en-los-honorarios-de-intermediación-deben-distinguirse-la-tarifa-máxima-y-el-importe-acordado\"\u003e\u003c/a\u003eEn los honorarios de intermediación deben distinguirse la tarifa máxima y el importe acordado\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eLos honorarios de intermediación en la compraventa de viviendas se acuerdan entre el cliente y el agente inmobiliario autorizado dentro de la tarifa máxima correspondiente a cada rango del importe de la transacción. La propia tarifa máxima no es necesariamente una tarifa fija que deba pagarse.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eLa principal estructura de tarifas máximas aplicable a la compraventa y permuta de viviendas, incluida Seúl, es la siguiente. En el momento del contrato efectivo deben volver a comprobarse la normativa más reciente de la administración local correspondiente y la tabla expuesta en la agencia inmobiliaria.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eImporte de la transacción\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eTarifa máxima\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eImporte máximo\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe de la transacción\"\u003eMenos de 50 millones de wones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarifa máxima\"\u003e0,6%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe máximo\"\u003e250.000 wones\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe de la transacción\"\u003eAl menos 50 millones y menos de 200 millones de wones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarifa máxima\"\u003e0,5%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe máximo\"\u003e800.000 wones\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe de la transacción\"\u003eAl menos 200 millones y menos de 900 millones de wones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarifa máxima\"\u003e0,4%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe máximo\"\u003eSin límite adicional\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe de la transacción\"\u003eAl menos 900 millones y menos de 1.200 millones de wones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarifa máxima\"\u003e0,5%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe máximo\"\u003eSin límite adicional\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe de la transacción\"\u003eAl menos 1.200 millones y menos de 1.500 millones de wones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarifa máxima\"\u003e0,6%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe máximo\"\u003eSin límite adicional\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe de la transacción\"\u003eAl menos 1.500 millones de wones\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarifa máxima\"\u003e0,7%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Importe máximo\"\u003eSin límite adicional\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003ePor ejemplo, como la tarifa máxima para una vivienda de 800 millones de wones es del 0,4%, los honorarios máximos de intermediación ascienden a 3,2 millones de wones. El impuesto sobre el valor añadido puede cobrarse por separado según el régimen fiscal del intermediario, entre otros factores, por lo que deben comprobarse el importe total a pagar y las condiciones de emisión del justificante.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eEs aconsejable dejar constancia antes del contrato de la tarifa o el importe acordado mediante un mensaje de texto, el documento de confirmación y explicación o un acuerdo separado. El comprador no tiene derecho a exigir unilateralmente una tarifa determinada y es necesario llegar a un acuerdo con el intermediario.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#ventajas-de-los-contratos-inmobiliarios-electr%C3%B3nicos-y-limitaciones-que-deben-comprobarse\" class=\"anchor\" id=\"ventajas-de-los-contratos-inmobiliarios-electrónicos-y-limitaciones-que-deben-comprobarse\"\u003e\u003c/a\u003eVentajas de los contratos inmobiliarios electrónicos y limitaciones que deben comprobarse\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEl sistema electrónico de contratos de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte es un sistema oficial que permite celebrar contratos en línea mediante verificación de identidad y firma electrónica en lugar de utilizar contratos en papel. Puede facilitar la conservación del contrato, la vinculación con la declaración de la transacción efectiva y la prevención de la falsificación o alteración de documentos.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eAlgunas entidades financieras y productos crediticios pueden ofrecer tipos de interés preferenciales a quienes utilizan contratos electrónicos. Sin embargo, no todos los bancos ofrecen el mismo descuento de 0,2 puntos porcentuales ni conceden el beneficio a todos los prestatarios. La reducción, el periodo de aplicación, la posibilidad de combinar ventajas y el procedimiento de solicitud pueden variar según el producto.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eSi desea utilizar un contrato electrónico, compruebe lo siguiente en este orden.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003ePregunte si el agente inmobiliario autorizado responsable puede utilizar el sistema de contratos electrónicos.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCompruebe si el vendedor y el comprador pueden participar en el procedimiento de firma electrónica.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eConsulte a la entidad financiera prevista para el préstamo el nombre exacto del producto y el tipo de interés preferencial por contrato electrónico.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCompruebe el número de contrato y el método de presentación necesarios para aplicar la ventaja.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eObtenga por escrito las condiciones definitivas del préstamo con el tipo de interés preferencial aplicado.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eEl contrato electrónico no es un sistema que modifique el contenido contractual en condiciones más favorables. Al igual que en un contrato en papel, deben revisarse las cláusulas especiales, la situación jurídica y las condiciones del préstamo.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#lista-de-comprobaci%C3%B3n-de-los-fondos-totales-antes-de-la-compra\" class=\"anchor\" id=\"lista-de-comprobación-de-los-fondos-totales-antes-de-la-compra\"\u003e\u003c/a\u003eLista de comprobación de los fondos totales antes de la compra\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eSi solo se preparan el precio de compraventa y el depósito contractual, pueden faltar fondos en la fecha del pago final. Es aconsejable elaborar una tabla de fondos totales que incluya los siguientes conceptos.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003ePrecio de compraventa y calendario del depósito contractual, pagos intermedios y pago final\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eImpuestos en la fase de adquisición, como el impuesto de adquisición y el impuesto local de educación\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGastos registrales y honorarios del gestor jurídico\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eHonorarios de intermediación e impuesto sobre el valor añadido aplicable\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCostes de compra y descuento de bonos nacionales de vivienda\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFondos para asumir o devolver el depósito del arrendatario existente\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGastos de mudanza, reparación, electrodomésticos y mobiliario\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eIntereses antes y después del desembolso del préstamo y comisión por amortización anticipada\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eFondos de emergencia para al menos varios meses\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eLa cuota mensual debe calcularse no solo con el tipo de interés actual, sino también contemplando una subida adicional de los tipos. Si el periodo de residencia previsto es corto, también deben considerarse los futuros costes de venta, como los honorarios de intermediación y los impuestos.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#c%C3%B3mo-observar-de-forma-continuada-el-mercado-de-apartamentos-de-se%C3%BAl\" class=\"anchor\" id=\"cómo-observar-de-forma-continuada-el-mercado-de-apartamentos-de-seúl\"\u003e\u003c/a\u003eCómo observar de forma continuada el mercado de apartamentos de Seúl\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eEn lugar de apresurar la compra, observar repetidamente los datos con los mismos criterios permite evaluar con mayor precisión la dirección del mercado.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eCompruebe en el sistema público de precios efectivos de transacción del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte las operaciones del complejo de interés según la fecha del contrato.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eRevise también si se indica una rescisión y la fecha de inscripción registral.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCompare las transacciones recientes de la misma superficie según la planta y el edificio.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eContraste en el Portal de Información Inmobiliaria de Seúl las transacciones y los datos declarados por distrito.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eRegistre por separado los precios de oferta de compraventa y de jeonse respecto de las transacciones efectivas.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eObserve conjuntamente la evolución del volumen de transacciones, los precios y el número de inmuebles anunciados durante al menos 3~6 meses.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eEl aumento de las transacciones en complejos periféricos de precio medio y bajo puede ser una señal importante que conviene observar. Sin embargo, basar la decisión en datos oficiales de transacciones efectivas, un nivel de préstamo asumible, la situación jurídica y las condiciones contractuales, en lugar de depender de porcentajes no verificados o previsiones alcistas, es una forma de reducir el riesgo de pérdidas al adquirir una vivienda propia.\u003c/p\u003e\n","tags":["Apartamentos en Seúl","Compra de vivienda","Contrato inmobiliario","Hipoteca","Contrato electrónico"],"faqs":[{"question":"Si aumenta el volumen de compraventas de apartamentos en la periferia de Seúl, ¿suben necesariamente también los precios de la vivienda?","answer":"No. El aumento del volumen de compraventas puede indicar que se ha reducido la diferencia entre los precios de compradores y vendedores, pero no garantiza una subida de precios. Tras agotarse las propiedades en venta urgente, las operaciones podrían volver a disminuir, o podrían empeorar los tipos de interés y las condiciones de los préstamos, por lo que también deben examinarse los precios reales de compraventa de viviendas de la misma superficie, el número de propiedades en venta y las operaciones canceladas."},{"question":"¿Por qué cambia posteriormente el volumen de compraventas de apartamentos del mes más reciente?","answer":"En principio, las operaciones inmobiliarias deben declararse en un plazo de 30 días desde la fecha del contrato, por lo que los datos del mes más reciente pueden contener contratos que aún no se hayan declarado. Como también se incorporan posteriormente las rescisiones de contratos o las declaraciones rectificativas, el número de operaciones varía según la fecha de extracción de los datos."},{"question":"Si cambio de opinión, ¿puedo recuperar de inmediato el depósito de la reserva provisional?","answer":"No siempre puede recuperarse. Más que la denominación de reserva provisional, lo importante es si hubo acuerdo sobre las principales condiciones, como la propiedad, el precio, el depósito contractual y la fecha de pago del saldo. Antes de transferir el dinero, deben dejarse por escrito las condiciones de devolución y las condiciones para formalizar el contrato definitivo y, si existe la posibilidad de una disputa, debe solicitarse la revisión de un profesional jurídico."},{"question":"Si rechazan el préstamo, ¿se rescinde automáticamente el contrato de compraventa?","answer":"Por regla general, no puede afirmarse que se rescinda automáticamente. Si se desea establecer el rechazo del préstamo como condición de rescisión, es más seguro estipular claramente en una cláusula especial la entidad financiera correspondiente, el plazo de solicitud, el importe mínimo aprobado, las causas imputables al comprador y las condiciones de devolución del depósito contractual, entre otros aspectos."},{"question":"¿Cuánto son los honorarios de intermediación de un apartamento de 800 millones de wones?","answer":"Si el importe de la compraventa de una vivienda es de al menos 200 millones de wones y menos de 900 millones de wones, la tarifa máxima es del 0.4%. El importe máximo para 800 millones de wones es de 3.2 millones de wones, y los honorarios reales se acuerdan dentro de ese límite. También debe comprobarse si se aplica el impuesto sobre el valor añadido y las condiciones de los justificantes, como el recibo en efectivo."},{"question":"¿Pueden negociarse los honorarios de intermediación incluso después de redactar el contrato?","answer":"La negociación en sí es posible, pero para reducir las disputas es preferible acordar la tarifa o el importe total y dejarlo por escrito antes de transferir el depósito contractual y redactar el contrato. La tarifa máxima es el límite permitido por la ley, no un precio fijo que se aplique automáticamente."},{"question":"Si se formaliza un contrato inmobiliario electrónico, ¿el tipo de interés del préstamo siempre baja 0.2 puntos porcentuales?","answer":"No. La existencia y la magnitud del tipo de interés preferencial varían según la entidad financiera, el producto de préstamo, el momento de la solicitud y otras condiciones preferenciales. Antes de firmar el contrato, debe indicarse a la entidad financiera prevista para el préstamo el nombre del producto y las condiciones de aplicación del contrato electrónico, y obtenerse una confirmación por escrito."},{"question":"Si sube el precio del jeonse, ¿resulta más ventajoso comprar?","answer":"No puede decidirse únicamente por la subida del precio del jeonse. Al comprar se generan intereses del préstamo, impuesto de adquisición, gastos de mantenimiento, riesgo de caída del precio y costes de venta. Después de determinar el periodo de residencia previsto, deben compararse los costes del préstamo para el jeonse y el coste de oportunidad del depósito con el coste total de la compra."},{"question":"¿Dónde pueden consultarse los precios reales de compraventa de apartamentos?","answer":"Pueden consultarse en el Sistema de Divulgación de Precios Reales de Transacciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte y en el Portal de Información Inmobiliaria de Seúl. Deben comprobarse conjuntamente la fecha del contrato, la superficie de uso exclusivo, la planta y si la operación fue rescindida, y comparar viviendas con condiciones similares dentro del mismo complejo."}],"sources":[{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"Sistema de divulgación de precios reales de transacciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte","type":"data_point"},{"url":"https://land.seoul.go.kr/land/","title":"Portal de Información Inmobiliaria de Seúl","type":"data_point"},{"url":"https://irts.molit.go.kr/","title":"Sistema de contratación electrónica para transacciones inmobiliarias del Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법","title":"Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados del Centro Nacional de Información Jurídica","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙","title":"Reglamento de aplicación de la Ley de Agentes Inmobiliarios Autorizados del Centro Nacional de Información Jurídica","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률","title":"Ley sobre la declaración de transacciones inmobiliarias, entre otras, del Centro Nacional de Información Jurídica","type":"source"}],"images":[{"id":500,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NTk2MywicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--154958840aa4e46335d07f57e45391490b5d2122/ai-437607a9.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"서울 지도 위 아파트 단지와 거래 차트, 시계, 열쇠, 계약서, 저울, 동전이 배치된 인포그래픽","caption":"서울 아파트 거래 분석과 계약 전 점검 요소를 상징적으로 보여준다.","description":null},"en":{"alt":"Seoul map with apartment clusters, a chart, clock, key, contract, balance scale, and coins","caption":"The graphic symbolizes apartment transaction analysis and pre-contract checks in 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