{"content_id":"hiay5owqii","slug":"seoul-under-1-billion-won-apartment-market-contract-checklist","locale":"id","schema_type":"HowTo","category":"how_to","category_name":"Panduan","title":"Cara Menafsirkan Transaksi Apartemen Seoul Maksimal 1 Miliar Won dan Pemeriksaan Sebelum Kontrak","summary":"Untuk menilai apakah peningkatan transaksi apartemen di Seoul dengan harga maksimal 1 miliar won menandakan pemulihan seluruh pasar, perlu diperhatikan bukan hanya volume transaksi, tetapi juga jeda waktu pelaporan, transaksi yang dibatalkan, transaksi sewa jeonse aktual, dan kondisi pembiayaan. Sebelum mengirim uang tanda jadi, pastikan secara tertulis jumlah pinjaman yang dapat diperoleh, komisi broker, registrasi dan status hak, serta manfaat kontrak elektronik.","author":{"name":"injoys","url":"https://injoys.com/ko/about"},"key_points":["Peningkatan transaksi di sejumlah kompleks pinggiran dapat menjadi sinyal pulihnya permintaan riil, tetapi tidak otomatis berarti harga di seluruh Seoul meningkat.","Persebaran wilayah kompleks dengan volume transaksi tertinggi dan porsi wilayah tersebut dalam seluruh transaksi di Seoul merupakan statistik yang berbeda.","Meskipun uang dikirim dengan sebutan uang tanda jadi prakontrak, berdasarkan isi kesepakatan hal itu dapat dianggap telah membentuk kontrak jual beli.","Batas pinjaman harus ditetapkan lebih konservatif daripada estimasi pada tahap konsultasi, serta perlu disiapkan klausul khusus dan dana cadangan untuk mengantisipasi kekurangan pembayaran akhir.","Ketersediaan dan besaran bunga preferensial dari kontrak elektronik berbeda menurut perusahaan keuangan dan produk pinjaman, sehingga harus dikonfirmasi kepada lembaga terkait sebelum kontrak."],"content_markdown":"Pengamatan bahwa transaksi terkonsentrasi pada apartemen seharga 1 miliar won atau kurang di pinggiran Seoul layak menarik perhatian calon pembeli yang benar-benar akan menempatinya. Namun, peningkatan transaksi di kompleks tertentu, pemulihan pasar Seoul secara keseluruhan, dan kenaikan harga pada masa mendatang bukanlah hal yang sama. Statistik pasar harus dibaca dengan memeriksa dasar perbandingan dan jeda waktu pelaporan, sedangkan keputusan pembelian yang sebenarnya harus dibuat dengan berfokus pada arus kas rumah tangga dan risiko kontrak.\n\n## Pedoman membaca klaim peningkatan transaksi di pinggiran Seoul\n\nPasar real estat Seoul dapat bergerak secara berbeda-beda menurut kisaran harga, lokasi, luas, dan tahun penyelesaian pembangunan. Transaksi di wilayah yang relatif terjangkau mungkin meningkat ketika wilayah berharga tinggi bergerak mendatar atau mengalami koreksi, tetapi hal ini tidak boleh langsung ditafsirkan sebagai peralihan seluruh pasar Seoul menuju kenaikan.\n\n### Tiga indikator yang harus dibedakan terlebih dahulu\n\n| Indikator | Arti | Hal yang perlu diperhatikan saat menafsirkan |\n|---|---|---|\n| Volume transaksi | Jumlah kontrak yang dilaporkan dalam periode tertentu | Perlu memeriksa jeda pelaporan, pembatalan kontrak, dan kemungkinan penghitungan ganda |\n| Harga transaksi aktual | Harga kontrak yang benar-benar dilaporkan | Bahkan dalam kompleks yang sama, perbandingan sederhana sulit dilakukan jika luas, lantai, arah hadap, dan kondisi renovasinya berbeda |\n| Harga penawaran | Harga yang diajukan penjual | Bukan harga transaksi yang telah disepakati, dan dapat terjadi duplikasi serta penarikan properti dari pasar |\n\nPada prinsipnya, kontrak transaksi real estat dilaporkan dalam waktu 30 hari sejak tanggal penandatanganan kontrak. Oleh karena itu, volume transaksi pada bulan terbaru mungkin masih berupa angka sementara karena pelaporannya belum selesai. Karena laporan pembatalan dan koreksi juga dapat tercermin, lebih aman untuk memeriksa kembali angka bulanan setidaknya pada bulan berikutnya atau setelahnya.\n\n### Keterbatasan angka ‘86% dari 50 kompleks dengan volume transaksi tertinggi berada di pinggiran’\n\nUntuk mereproduksi angka ini, setidaknya diperlukan informasi berikut.\n\n- Tanggal kontrak yang dianalisis dan tanggal pengambilan data\n- Daftar distrik administratif yang diklasifikasikan sebagai pinggiran Seoul\n- Apakah hanya apartemen yang disertakan serta apakah hak pembelian pra-penjualan dan hak hunian turut disertakan\n- Metode penanganan koreksi dan pembatalan atas kontrak yang sama\n- Apakah volume transaksi per kompleks dijumlahkan tanpa membedakan luas\n- Metode penanganan peringkat yang sama\n\nHasil bahwa banyak kompleks di pinggiran termasuk dalam 50 kompleks dengan volume transaksi tertinggi juga dapat dipengaruhi oleh lebih banyaknya kompleks berskala besar yang tersebar di pinggiran. Ini tidak berarti bahwa 86% dari seluruh transaksi di Seoul terjadi di pinggiran. Jika data mentah dan rumus perhitungannya tidak disajikan, persentase tersebut harus diperlakukan sebagai pengamatan yang belum diverifikasi.\n\n## Alasan permintaan dapat terkonsentrasi pada apartemen seharga 1 miliar won atau kurang\n\nBeberapa faktor dapat bekerja secara bersamaan sehingga transaksi rumah berharga menengah hingga rendah menjadi relatif aktif.\n\n1. **Perbedaan total biaya pembelian**: Semakin rendah harga jual-beli, semakin kecil modal sendiri dan pokok pinjaman yang dibutuhkan.\n2. **Permintaan untuk dihuni sendiri**: Rumah tangga yang belum memiliki rumah dapat mempertimbangkan pembelian karena akses ke tempat kerja, rencana memiliki anak, beban perpanjangan sewa, dan sebagainya.\n3. **Dampak regulasi pinjaman**: Jumlah pinjaman yang benar-benar tersedia berbeda-beda, bukan hanya menurut batas LTV, tetapi juga DSR, pendapatan, utang yang sudah ada, suku bunga, dan jangka waktu.\n4. **Perbandingan biaya jeonse dan pembelian**: Jika deposit jeonse naik, sebagian penyewa dapat beralih untuk membeli, tetapi pajak perolehan, bunga, dan biaya kepemilikan juga harus dihitung bersama.\n5. **Preferensi untuk tinggal di Seoul**: Pembeli yang mengutamakan waktu perjalanan dan infrastruktur kehidupan dapat memilih rumah di Seoul dengan berkompromi pada luas atau usia bangunan.\n\nPenilaian bahwa ‘pasangan pengantin baru memimpin pasar’ memerlukan statistik pembeli berdasarkan usia atau analisis rencana pendanaan. Sulit untuk menyimpulkan status pernikahan dan struktur pendanaan seluruh pembeli hanya berdasarkan contoh dari lapangan perantaraan properti.\n\n## Syarat agar peningkatan transaksi berlanjut menjadi kenaikan di kawasan kelas atas\n\nJika rumah tangga yang menjual rumah berharga menengah hingga rendah berpindah ke rumah yang lebih mahal, permintaan berantai untuk meningkatkan kelas hunian dapat muncul. Namun, efek domino semacam ini tidak terjadi secara otomatis.\n\n- Apakah setelah menjual rumah lama mereka benar-benar membeli rumah kelas lebih tinggi di Seoul\n- Apakah mereka memiliki pendapatan dan ruang DSR yang cukup untuk menanggung pinjaman tambahan\n- Apakah selisih antara harga penawaran penjual dan harga transaksi aktual di kawasan kelas atas menyempit\n- Apakah tersedia cukup properti yang dapat ditransaksikan\n- Apakah suku bunga, pajak, dan jadwal masuk hunian memungkinkan perpindahan\n\nOleh karena itu, bersamaan dengan peningkatan volume transaksi rumah berharga menengah hingga rendah, perlu dilakukan pengamatan berkelanjutan terhadap volume transaksi pada kisaran harga menengah, kecepatan terserapnya properti yang ditawarkan, dan harga transaksi aktual berdasarkan kisaran harga.\n\n## Cara membandingkan harga jeonse dan peralihan ke pembelian\n\nKenaikan harga jeonse dapat mendorong pertimbangan pembelian, tetapi hubungan sebab-akibat bahwa ‘jika harga jeonse naik, harga jual-beli pasti ikut naik’ tidak berlaku. Untuk menentukan apakah jeonse atau pembelian lebih menguntungkan, biaya berikut harus dibandingkan berdasarkan periode yang sama.\n\n| Biaya pembelian | Biaya jeonse |\n|---|---|\n| Biaya peluang modal sendiri | Biaya peluang deposit jeonse |\n| Bunga kredit pemilikan rumah | Bunga pinjaman jeonse |\n| Pajak perolehan dan biaya pendaftaran | Premi asuransi jaminan dan komisi perantara |\n| Pajak properti, biaya pengelolaan hunian bersama, dan biaya perbaikan | Biaya perpanjangan atau pindahan |\n| Risiko penurunan harga dan biaya pelepasan aset | Risiko deposit tidak dikembalikan |\n\nSaat melihat rasio harga jeonse, jangan hanya membandingkan rata-rata kompleks, tetapi cocokkan kontrak aktual dengan luas yang sama serta lantai dan waktu kontrak yang serupa. Tingkat deposit antara kontrak perpanjangan dan kontrak baru juga harus dibedakan.\n\n## Hal yang perlu diperiksa sebelum mengirim uang muka\n\n### 1. Menghitung jumlah pinjaman yang tersedia secara konservatif\n\nBatas yang disampaikan bank atau saluran konsultasi mungkin bukan persetujuan pinjaman final. Setelah penandatanganan kontrak jual-beli, penilaian nilai agunan, pemeriksaan pendapatan dan utang, serta peninjauan oleh lembaga keuangan, jumlah pinjaman dapat berkurang atau permohonannya dapat ditolak.\n\n- Berkonsultasilah dengan setidaknya dua lembaga keuangan menggunakan persyaratan yang sama.\n- Sampaikan harga jual-beli, perkiraan nilai agunan, pendapatan tahunan, pinjaman yang sudah ada, dan jatuh tempo pinjaman kredit tanpa agunan secara konsisten.\n- Gunakan jumlah terendah yang telah dikonfirmasi, bukan batas maksimum, sebagai dasar rencana pendanaan.\n- Sisakan dana cadangan dengan mempertimbangkan kenaikan suku bunga dan biaya tak terduga.\n- Untuk pinjaman kebijakan pemerintah, periksa kembali persyaratan kelayakan pada tanggal permohonan, standar harga rumah, standar pendapatan dan aset, serta batas pinjaman melalui lembaga resmi.\n- Untuk rumah yang masih ditempati penyewa, tinjau bersama waktu pengembalian deposit sewa dan waktu pencairan pinjaman.\n\nKetentuan khusus dapat ditetapkan agar kontrak dapat dibatalkan dan uang muka dikembalikan jika pinjaman tidak tersedia. Namun, sengketa dapat timbul jika rumusan mengenai lembaga keuangan, batas waktu permohonan, kesalahan yang menjadi tanggung jawab pembeli, waktu pengembalian, dan sebagainya tidak jelas. Untuk kontrak bernilai tinggi, lebih aman untuk tidak mengambil keputusan hanya berdasarkan penjelasan agen real estat berlisensi, tetapi meminta ahli hukum meninjau ketentuan khusus tersebut.\n\n### 2. Mencatat secara tertulis syarat terbentuknya kontrak sebelum mentransfer dana\n\n‘Kontrak sementara’ bukanlah jenis kontrak standar yang ditetapkan secara hukum secara terpisah dari kontrak jual-beli real estat. Jika telah tercapai kesepakatan mengenai properti, harga, para pihak, dan syarat-syarat utama, kontrak mungkin dianggap telah terbentuk meskipun hanya sejumlah kecil uang yang ditransfer.\n\nSebelum mentransfer dana, hal-hal berikut harus dikonfirmasi melalui pesan teks atau draf kontrak.\n\n- Nomor gedung dan unit yang tepat serta harga jual-beli\n- Jumlah total uang muka dan sifat dari jumlah yang dikirim terlebih dahulu\n- Tanggal penyusunan kontrak utama dan tanggal pelunasan\n- Syarat pengembalian atau pembayaran ganti rugi dua kali lipat jika kontrak ditarik\n- Syarat pembatalan, seperti pinjaman tidak disetujui atau perubahan hubungan hak\n- Apakah rekening tersebut atas nama penjual\n\nSebaiknya jangan mengirim dana ke rekening pihak ketiga hanya berdasarkan perkataan agen, atau mentransfer uang hanya dengan memercayai penjelasan bahwa dana tersebut ‘untuk mengamankan properti’ ketika syarat pengembaliannya belum dicantumkan.\n\n### 3. Memeriksa pendaftaran dan hubungan hak dengan data terbaru\n\nSertifikat rincian pendaftaran harus diperiksa kembali, bukan hanya ketika pertama kali melihat properti, tetapi juga tepat sebelum kontrak dan tepat sebelum pelunasan.\n\n- Apakah pemilik sama dengan pihak lawan dalam kontrak\n- Jika kontrak dilakukan melalui perwakilan, apakah tersedia dokumen kewenangan seperti surat kuasa dan sertifikat stempel\n- Apakah terdapat hak tanggungan maksimum, penyitaan, sita sementara, putusan sementara, atau pendaftaran perwalian\n- Apakah metode dan urutan penghapusan hak jaminan yang disepakati untuk dihapus tercantum dalam ketentuan khusus\n- Jika ada penyewa, apakah deposit, masa kontrak, dan syarat penyerahan telah dikonfirmasi\n\nDaftar bangunan, rencana pemanfaatan lahan, tunggakan biaya pengelolaan, dan pekerjaan perbaikan yang direncanakan juga harus diperiksa. Untuk kompleks yang harganya telah mencerminkan ekspektasi rekonstruksi, tahap aktual prosedur seperti penetapan kawasan penataan ulang atau pemeriksaan keselamatan harus dikonfirmasi melalui dokumen resmi.\n\n## Komisi perantara harus membedakan tarif maksimum dan jumlah yang disepakati\n\nKomisi perantara jual-beli rumah disepakati antara klien dan agen real estat berlisensi dalam batas tarif maksimum untuk setiap kisaran nilai transaksi. Tarif maksimum itu sendiri bukanlah tarif tetap yang wajib dibayarkan.\n\nStruktur utama tarif maksimum untuk jual-beli dan pertukaran rumah yang berlaku, termasuk di Seoul, adalah sebagai berikut. Pada saat benar-benar menandatangani kontrak, peraturan daerah terbaru dari pemerintah daerah terkait dan tabel yang dipasang di kantor agen harus diperiksa kembali.\n\n| Nilai transaksi | Tarif maksimum | Batas nominal |\n|---|---:|---:|\n| Kurang dari 50 juta won | 0.6% | 250 ribu won |\n| Setidaknya 50 juta won dan kurang dari 200 juta won | 0.5% | 800 ribu won |\n| Setidaknya 200 juta won dan kurang dari 900 juta won | 0.4% | Tidak ada batas terpisah |\n| Setidaknya 900 juta won dan kurang dari 1,2 miliar won | 0.5% | Tidak ada batas terpisah |\n| Setidaknya 1,2 miliar won dan kurang dari 1,5 miliar won | 0.6% | Tidak ada batas terpisah |\n| Setidaknya 1,5 miliar won | 0.7% | Tidak ada batas terpisah |\n\nSebagai contoh, karena tarif maksimum untuk rumah seharga 800 juta won adalah 0.4%, komisi perantara berdasarkan batas maksimum adalah 3,2 juta won. Pajak pertambahan nilai dapat ditagihkan secara terpisah menurut jenis status perpajakan agen dan faktor lainnya, sehingga jumlah pembayaran total dan syarat penerbitan bukti pembayaran harus dikonfirmasi.\n\nTarif atau jumlah yang disepakati sebaiknya dicatat sebelum kontrak melalui pesan teks, formulir konfirmasi dan penjelasan, atau perjanjian terpisah. Pembeli tidak memiliki hak untuk secara sepihak menuntut tarif tertentu, dan diperlukan kesepakatan dengan agen.\n\n## Keunggulan kontrak elektronik real estat dan keterbatasan yang perlu diperiksa\n\nSistem Kontrak Elektronik Transaksi Real Estat Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi adalah sistem resmi untuk menandatangani kontrak secara online melalui verifikasi identitas dan tanda tangan elektronik sebagai pengganti kontrak kertas. Sistem ini dapat membantu dalam penyimpanan kontrak, integrasi pelaporan transaksi aktual, dan pencegahan pemalsuan atau perubahan dokumen.\n\nSebagian lembaga keuangan dan produk pinjaman dapat memberikan suku bunga preferensial kepada pengguna kontrak elektronik. Namun, tidak semua bank memberikan potongan yang sama sebesar 0.2 poin persentase atau memberikan manfaat kepada semua peminjam. Besaran preferensi, periode penerapan, kemungkinan penggabungan manfaat, dan prosedur permohonan dapat berbeda menurut produk.\n\nJika menginginkan kontrak elektronik, lakukan pemeriksaan dengan urutan berikut.\n\n1. Tanyakan apakah agen real estat berlisensi yang menangani transaksi dapat menggunakan sistem kontrak elektronik.\n2. Pastikan penjual dan pembeli dapat mengikuti prosedur tanda tangan elektronik.\n3. Tanyakan kepada lembaga keuangan yang direncanakan untuk memberi pinjaman mengenai nama produk yang tepat dan suku bunga preferensial untuk kontrak elektronik.\n4. Konfirmasikan nomor kontrak dan metode penyerahan yang diperlukan untuk mendapatkan manfaat.\n5. Dapatkan secara tertulis persyaratan pinjaman final yang telah mencerminkan suku bunga preferensial.\n\nKontrak elektronik bukanlah sistem yang mengubah isi kontrak menjadi lebih menguntungkan. Sama seperti kontrak kertas, ketentuan khusus, hubungan hak, dan syarat pinjaman tetap harus ditinjau.\n\n## Daftar periksa total dana sebelum membeli\n\nJika hanya menyiapkan harga jual-beli dan uang muka, dana mungkin tidak mencukupi pada tanggal pelunasan. Sebaiknya susun tabel total dana yang mencakup item-item berikut.\n\n- Harga jual-beli serta jadwal uang muka, pembayaran tahap menengah, dan pelunasan\n- Pajak pada tahap perolehan, seperti pajak perolehan dan pajak pendidikan daerah\n- Biaya terkait pendaftaran dan honor petugas hukum\n- Komisi perantara dan pajak pertambahan nilai yang berlaku\n- Biaya pembelian dan diskonto obligasi perumahan nasional\n- Dana untuk mengambil alih atau mengembalikan deposit penyewa yang ada\n- Biaya pindahan, perbaikan, peralatan rumah tangga, dan furnitur\n- Bunga sebelum dan sesudah pencairan pinjaman serta biaya pelunasan dipercepat\n- Dana darurat untuk setidaknya beberapa bulan\n\nAngsuran bulanan harus dihitung bukan hanya berdasarkan suku bunga saat ini, tetapi juga untuk kondisi ketika suku bunga naik lebih lanjut. Jika masa hunian sendiri singkat, biaya pelepasan aset pada masa mendatang, seperti komisi perantara dan pajak, juga harus dipertimbangkan.\n\n## Cara memantau pasar apartemen Seoul secara berkelanjutan\n\nDaripada terburu-buru membeli, mengamati data berulang kali dengan kriteria yang sama dapat membantu menilai arah pasar secara lebih akurat.\n\n1. Periksa transaksi kompleks yang diminati berdasarkan tanggal kontrak melalui Sistem Publikasi Harga Transaksi Aktual Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi.\n2. Periksa juga status pembatalan dan tampilan tanggal pendaftaran.\n3. Bandingkan transaksi terbaru untuk luas yang sama berdasarkan kondisi lantai dan gedung.\n4. Lakukan pemeriksaan silang terhadap transaksi dan data pelaporan per distrik administratif melalui Seoul Real Estate Information Plaza.\n5. Catat harga penawaran jual-beli dan harga penawaran jeonse secara terpisah dari transaksi aktual.\n6. Amati bersama arah volume transaksi, harga, dan jumlah properti yang ditawarkan selama setidaknya 3~6 bulan.\n\nPeningkatan transaksi di kompleks berharga menengah hingga rendah di pinggiran dapat menjadi sinyal pengamatan yang penting. Namun, daripada mengandalkan persentase yang belum diverifikasi atau proyeksi kenaikan, membuat keputusan berdasarkan data transaksi aktual resmi, jumlah pinjaman yang mampu ditanggung, hubungan hak, dan syarat kontrak merupakan cara untuk mengurangi risiko kerugian dalam upaya memiliki rumah sendiri.","content_html":"\u003cp\u003ePengamatan bahwa transaksi terkonsentrasi pada apartemen seharga 1 miliar won atau kurang di pinggiran Seoul layak menarik perhatian calon pembeli yang benar-benar akan menempatinya. Namun, peningkatan transaksi di kompleks tertentu, pemulihan pasar Seoul secara keseluruhan, dan kenaikan harga pada masa mendatang bukanlah hal yang sama. Statistik pasar harus dibaca dengan memeriksa dasar perbandingan dan jeda waktu pelaporan, sedangkan keputusan pembelian yang sebenarnya harus dibuat dengan berfokus pada arus kas rumah tangga dan risiko kontrak.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#pedoman-membaca-klaim-peningkatan-transaksi-di-pinggiran-seoul\" class=\"anchor\" id=\"pedoman-membaca-klaim-peningkatan-transaksi-di-pinggiran-seoul\"\u003e\u003c/a\u003ePedoman membaca klaim peningkatan transaksi di pinggiran Seoul\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003ePasar real estat Seoul dapat bergerak secara berbeda-beda menurut kisaran harga, lokasi, luas, dan tahun penyelesaian pembangunan. Transaksi di wilayah yang relatif terjangkau mungkin meningkat ketika wilayah berharga tinggi bergerak mendatar atau mengalami koreksi, tetapi hal ini tidak boleh langsung ditafsirkan sebagai peralihan seluruh pasar Seoul menuju kenaikan.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#tiga-indikator-yang-harus-dibedakan-terlebih-dahulu\" class=\"anchor\" id=\"tiga-indikator-yang-harus-dibedakan-terlebih-dahulu\"\u003e\u003c/a\u003eTiga indikator yang harus dibedakan terlebih dahulu\u003c/h3\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eIndikator\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eArti\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eHal yang perlu diperhatikan saat menafsirkan\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Indikator\"\u003eVolume transaksi\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Arti\"\u003eJumlah kontrak yang dilaporkan dalam periode tertentu\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hal yang perlu diperhatikan saat menafsirkan\"\u003ePerlu memeriksa jeda pelaporan, pembatalan kontrak, dan kemungkinan penghitungan ganda\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Indikator\"\u003eHarga transaksi aktual\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Arti\"\u003eHarga kontrak yang benar-benar dilaporkan\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hal yang perlu diperhatikan saat menafsirkan\"\u003eBahkan dalam kompleks yang sama, perbandingan sederhana sulit dilakukan jika luas, lantai, arah hadap, dan kondisi renovasinya berbeda\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Indikator\"\u003eHarga penawaran\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Arti\"\u003eHarga yang diajukan penjual\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Hal yang perlu diperhatikan saat menafsirkan\"\u003eBukan harga transaksi yang telah disepakati, dan dapat terjadi duplikasi serta penarikan properti dari pasar\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003ePada prinsipnya, kontrak transaksi real estat dilaporkan dalam waktu 30 hari sejak tanggal penandatanganan kontrak. Oleh karena itu, volume transaksi pada bulan terbaru mungkin masih berupa angka sementara karena pelaporannya belum selesai. Karena laporan pembatalan dan koreksi juga dapat tercermin, lebih aman untuk memeriksa kembali angka bulanan setidaknya pada bulan berikutnya atau setelahnya.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#keterbatasan-angka-86-dari-50-kompleks-dengan-volume-transaksi-tertinggi-berada-di-pinggiran\" class=\"anchor\" id=\"keterbatasan-angka-86-dari-50-kompleks-dengan-volume-transaksi-tertinggi-berada-di-pinggiran\"\u003e\u003c/a\u003eKeterbatasan angka ‘86% dari 50 kompleks dengan volume transaksi tertinggi berada di pinggiran’\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eUntuk mereproduksi angka ini, setidaknya diperlukan informasi berikut.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eTanggal kontrak yang dianalisis dan tanggal pengambilan data\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDaftar distrik administratif yang diklasifikasikan sebagai pinggiran Seoul\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah hanya apartemen yang disertakan serta apakah hak pembelian pra-penjualan dan hak hunian turut disertakan\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMetode penanganan koreksi dan pembatalan atas kontrak yang sama\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah volume transaksi per kompleks dijumlahkan tanpa membedakan luas\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eMetode penanganan peringkat yang sama\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eHasil bahwa banyak kompleks di pinggiran termasuk dalam 50 kompleks dengan volume transaksi tertinggi juga dapat dipengaruhi oleh lebih banyaknya kompleks berskala besar yang tersebar di pinggiran. Ini tidak berarti bahwa 86% dari seluruh transaksi di Seoul terjadi di pinggiran. Jika data mentah dan rumus perhitungannya tidak disajikan, persentase tersebut harus diperlakukan sebagai pengamatan yang belum diverifikasi.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#alasan-permintaan-dapat-terkonsentrasi-pada-apartemen-seharga-1-miliar-won-atau-kurang\" class=\"anchor\" id=\"alasan-permintaan-dapat-terkonsentrasi-pada-apartemen-seharga-1-miliar-won-atau-kurang\"\u003e\u003c/a\u003eAlasan permintaan dapat terkonsentrasi pada apartemen seharga 1 miliar won atau kurang\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eBeberapa faktor dapat bekerja secara bersamaan sehingga transaksi rumah berharga menengah hingga rendah menjadi relatif aktif.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003ePerbedaan total biaya pembelian\u003c/strong\u003e: Semakin rendah harga jual-beli, semakin kecil modal sendiri dan pokok pinjaman yang dibutuhkan.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003ePermintaan untuk dihuni sendiri\u003c/strong\u003e: Rumah tangga yang belum memiliki rumah dapat mempertimbangkan pembelian karena akses ke tempat kerja, rencana memiliki anak, beban perpanjangan sewa, dan sebagainya.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003eDampak regulasi pinjaman\u003c/strong\u003e: Jumlah pinjaman yang benar-benar tersedia berbeda-beda, bukan hanya menurut batas LTV, tetapi juga DSR, pendapatan, utang yang sudah ada, suku bunga, dan jangka waktu.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003ePerbandingan biaya jeonse dan pembelian\u003c/strong\u003e: Jika deposit jeonse naik, sebagian penyewa dapat beralih untuk membeli, tetapi pajak perolehan, bunga, dan biaya kepemilikan juga harus dihitung bersama.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003e\n\u003cstrong\u003ePreferensi untuk tinggal di Seoul\u003c/strong\u003e: Pembeli yang mengutamakan waktu perjalanan dan infrastruktur kehidupan dapat memilih rumah di Seoul dengan berkompromi pada luas atau usia bangunan.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003ePenilaian bahwa ‘pasangan pengantin baru memimpin pasar’ memerlukan statistik pembeli berdasarkan usia atau analisis rencana pendanaan. Sulit untuk menyimpulkan status pernikahan dan struktur pendanaan seluruh pembeli hanya berdasarkan contoh dari lapangan perantaraan properti.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#syarat-agar-peningkatan-transaksi-berlanjut-menjadi-kenaikan-di-kawasan-kelas-atas\" class=\"anchor\" id=\"syarat-agar-peningkatan-transaksi-berlanjut-menjadi-kenaikan-di-kawasan-kelas-atas\"\u003e\u003c/a\u003eSyarat agar peningkatan transaksi berlanjut menjadi kenaikan di kawasan kelas atas\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eJika rumah tangga yang menjual rumah berharga menengah hingga rendah berpindah ke rumah yang lebih mahal, permintaan berantai untuk meningkatkan kelas hunian dapat muncul. Namun, efek domino semacam ini tidak terjadi secara otomatis.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eApakah setelah menjual rumah lama mereka benar-benar membeli rumah kelas lebih tinggi di Seoul\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah mereka memiliki pendapatan dan ruang DSR yang cukup untuk menanggung pinjaman tambahan\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah selisih antara harga penawaran penjual dan harga transaksi aktual di kawasan kelas atas menyempit\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah tersedia cukup properti yang dapat ditransaksikan\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah suku bunga, pajak, dan jadwal masuk hunian memungkinkan perpindahan\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eOleh karena itu, bersamaan dengan peningkatan volume transaksi rumah berharga menengah hingga rendah, perlu dilakukan pengamatan berkelanjutan terhadap volume transaksi pada kisaran harga menengah, kecepatan terserapnya properti yang ditawarkan, dan harga transaksi aktual berdasarkan kisaran harga.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#cara-membandingkan-harga-jeonse-dan-peralihan-ke-pembelian\" class=\"anchor\" id=\"cara-membandingkan-harga-jeonse-dan-peralihan-ke-pembelian\"\u003e\u003c/a\u003eCara membandingkan harga jeonse dan peralihan ke pembelian\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eKenaikan harga jeonse dapat mendorong pertimbangan pembelian, tetapi hubungan sebab-akibat bahwa ‘jika harga jeonse naik, harga jual-beli pasti ikut naik’ tidak berlaku. Untuk menentukan apakah jeonse atau pembelian lebih menguntungkan, biaya berikut harus dibandingkan berdasarkan periode yang sama.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eBiaya pembelian\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBiaya jeonse\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya pembelian\"\u003eBiaya peluang modal sendiri\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya jeonse\"\u003eBiaya peluang deposit jeonse\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya pembelian\"\u003eBunga kredit pemilikan rumah\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya jeonse\"\u003eBunga pinjaman jeonse\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya pembelian\"\u003ePajak perolehan dan biaya pendaftaran\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya jeonse\"\u003ePremi asuransi jaminan dan komisi perantara\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya pembelian\"\u003ePajak properti, biaya pengelolaan hunian bersama, dan biaya perbaikan\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya jeonse\"\u003eBiaya perpanjangan atau pindahan\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya pembelian\"\u003eRisiko penurunan harga dan biaya pelepasan aset\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Biaya jeonse\"\u003eRisiko deposit tidak dikembalikan\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eSaat melihat rasio harga jeonse, jangan hanya membandingkan rata-rata kompleks, tetapi cocokkan kontrak aktual dengan luas yang sama serta lantai dan waktu kontrak yang serupa. Tingkat deposit antara kontrak perpanjangan dan kontrak baru juga harus dibedakan.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#hal-yang-perlu-diperiksa-sebelum-mengirim-uang-muka\" class=\"anchor\" id=\"hal-yang-perlu-diperiksa-sebelum-mengirim-uang-muka\"\u003e\u003c/a\u003eHal yang perlu diperiksa sebelum mengirim uang muka\u003c/h2\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#1-menghitung-jumlah-pinjaman-yang-tersedia-secara-konservatif\" class=\"anchor\" id=\"1-menghitung-jumlah-pinjaman-yang-tersedia-secara-konservatif\"\u003e\u003c/a\u003e1. Menghitung jumlah pinjaman yang tersedia secara konservatif\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eBatas yang disampaikan bank atau saluran konsultasi mungkin bukan persetujuan pinjaman final. Setelah penandatanganan kontrak jual-beli, penilaian nilai agunan, pemeriksaan pendapatan dan utang, serta peninjauan oleh lembaga keuangan, jumlah pinjaman dapat berkurang atau permohonannya dapat ditolak.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eBerkonsultasilah dengan setidaknya dua lembaga keuangan menggunakan persyaratan yang sama.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSampaikan harga jual-beli, perkiraan nilai agunan, pendapatan tahunan, pinjaman yang sudah ada, dan jatuh tempo pinjaman kredit tanpa agunan secara konsisten.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eGunakan jumlah terendah yang telah dikonfirmasi, bukan batas maksimum, sebagai dasar rencana pendanaan.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSisakan dana cadangan dengan mempertimbangkan kenaikan suku bunga dan biaya tak terduga.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eUntuk pinjaman kebijakan pemerintah, periksa kembali persyaratan kelayakan pada tanggal permohonan, standar harga rumah, standar pendapatan dan aset, serta batas pinjaman melalui lembaga resmi.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eUntuk rumah yang masih ditempati penyewa, tinjau bersama waktu pengembalian deposit sewa dan waktu pencairan pinjaman.\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eKetentuan khusus dapat ditetapkan agar kontrak dapat dibatalkan dan uang muka dikembalikan jika pinjaman tidak tersedia. Namun, sengketa dapat timbul jika rumusan mengenai lembaga keuangan, batas waktu permohonan, kesalahan yang menjadi tanggung jawab pembeli, waktu pengembalian, dan sebagainya tidak jelas. Untuk kontrak bernilai tinggi, lebih aman untuk tidak mengambil keputusan hanya berdasarkan penjelasan agen real estat berlisensi, tetapi meminta ahli hukum meninjau ketentuan khusus tersebut.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#2-mencatat-secara-tertulis-syarat-terbentuknya-kontrak-sebelum-mentransfer-dana\" class=\"anchor\" id=\"2-mencatat-secara-tertulis-syarat-terbentuknya-kontrak-sebelum-mentransfer-dana\"\u003e\u003c/a\u003e2. Mencatat secara tertulis syarat terbentuknya kontrak sebelum mentransfer dana\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003e‘Kontrak sementara’ bukanlah jenis kontrak standar yang ditetapkan secara hukum secara terpisah dari kontrak jual-beli real estat. Jika telah tercapai kesepakatan mengenai properti, harga, para pihak, dan syarat-syarat utama, kontrak mungkin dianggap telah terbentuk meskipun hanya sejumlah kecil uang yang ditransfer.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eSebelum mentransfer dana, hal-hal berikut harus dikonfirmasi melalui pesan teks atau draf kontrak.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eNomor gedung dan unit yang tepat serta harga jual-beli\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eJumlah total uang muka dan sifat dari jumlah yang dikirim terlebih dahulu\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTanggal penyusunan kontrak utama dan tanggal pelunasan\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSyarat pengembalian atau pembayaran ganti rugi dua kali lipat jika kontrak ditarik\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eSyarat pembatalan, seperti pinjaman tidak disetujui atau perubahan hubungan hak\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah rekening tersebut atas nama penjual\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eSebaiknya jangan mengirim dana ke rekening pihak ketiga hanya berdasarkan perkataan agen, atau mentransfer uang hanya dengan memercayai penjelasan bahwa dana tersebut ‘untuk mengamankan properti’ ketika syarat pengembaliannya belum dicantumkan.\u003c/p\u003e\n\u003ch3\u003e\n\u003ca href=\"#3-memeriksa-pendaftaran-dan-hubungan-hak-dengan-data-terbaru\" class=\"anchor\" id=\"3-memeriksa-pendaftaran-dan-hubungan-hak-dengan-data-terbaru\"\u003e\u003c/a\u003e3. Memeriksa pendaftaran dan hubungan hak dengan data terbaru\u003c/h3\u003e\n\u003cp\u003eSertifikat rincian pendaftaran harus diperiksa kembali, bukan hanya ketika pertama kali melihat properti, tetapi juga tepat sebelum kontrak dan tepat sebelum pelunasan.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eApakah pemilik sama dengan pihak lawan dalam kontrak\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eJika kontrak dilakukan melalui perwakilan, apakah tersedia dokumen kewenangan seperti surat kuasa dan sertifikat stempel\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah terdapat hak tanggungan maksimum, penyitaan, sita sementara, putusan sementara, atau pendaftaran perwalian\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eApakah metode dan urutan penghapusan hak jaminan yang disepakati untuk dihapus tercantum dalam ketentuan khusus\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eJika ada penyewa, apakah deposit, masa kontrak, dan syarat penyerahan telah dikonfirmasi\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eDaftar bangunan, rencana pemanfaatan lahan, tunggakan biaya pengelolaan, dan pekerjaan perbaikan yang direncanakan juga harus diperiksa. Untuk kompleks yang harganya telah mencerminkan ekspektasi rekonstruksi, tahap aktual prosedur seperti penetapan kawasan penataan ulang atau pemeriksaan keselamatan harus dikonfirmasi melalui dokumen resmi.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#komisi-perantara-harus-membedakan-tarif-maksimum-dan-jumlah-yang-disepakati\" class=\"anchor\" id=\"komisi-perantara-harus-membedakan-tarif-maksimum-dan-jumlah-yang-disepakati\"\u003e\u003c/a\u003eKomisi perantara harus membedakan tarif maksimum dan jumlah yang disepakati\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eKomisi perantara jual-beli rumah disepakati antara klien dan agen real estat berlisensi dalam batas tarif maksimum untuk setiap kisaran nilai transaksi. Tarif maksimum itu sendiri bukanlah tarif tetap yang wajib dibayarkan.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eStruktur utama tarif maksimum untuk jual-beli dan pertukaran rumah yang berlaku, termasuk di Seoul, adalah sebagai berikut. Pada saat benar-benar menandatangani kontrak, peraturan daerah terbaru dari pemerintah daerah terkait dan tabel yang dipasang di kantor agen harus diperiksa kembali.\u003c/p\u003e\n\u003cdiv class=\"overflow-x-auto\"\u003e\u003ctable\u003e\n\u003cthead\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003cth\u003eNilai transaksi\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eTarif maksimum\u003c/th\u003e\n\u003cth\u003eBatas nominal\u003c/th\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/thead\u003e\n\u003ctbody\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nilai transaksi\"\u003eKurang dari 50 juta won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarif maksimum\"\u003e0.6%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Batas nominal\"\u003e250 ribu won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nilai transaksi\"\u003eSetidaknya 50 juta won dan kurang dari 200 juta won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarif maksimum\"\u003e0.5%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Batas nominal\"\u003e800 ribu won\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nilai transaksi\"\u003eSetidaknya 200 juta won dan kurang dari 900 juta won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarif maksimum\"\u003e0.4%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Batas nominal\"\u003eTidak ada batas terpisah\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nilai transaksi\"\u003eSetidaknya 900 juta won dan kurang dari 1,2 miliar won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarif maksimum\"\u003e0.5%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Batas nominal\"\u003eTidak ada batas terpisah\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nilai transaksi\"\u003eSetidaknya 1,2 miliar won dan kurang dari 1,5 miliar won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarif maksimum\"\u003e0.6%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Batas nominal\"\u003eTidak ada batas terpisah\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003ctr\u003e\n\u003ctd data-label=\"Nilai transaksi\"\u003eSetidaknya 1,5 miliar won\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Tarif maksimum\"\u003e0.7%\u003c/td\u003e\n\u003ctd data-label=\"Batas nominal\"\u003eTidak ada batas terpisah\u003c/td\u003e\n\u003c/tr\u003e\n\u003c/tbody\u003e\n\u003c/table\u003e\u003c/div\u003e\n\u003cp\u003eSebagai contoh, karena tarif maksimum untuk rumah seharga 800 juta won adalah 0.4%, komisi perantara berdasarkan batas maksimum adalah 3,2 juta won. Pajak pertambahan nilai dapat ditagihkan secara terpisah menurut jenis status perpajakan agen dan faktor lainnya, sehingga jumlah pembayaran total dan syarat penerbitan bukti pembayaran harus dikonfirmasi.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eTarif atau jumlah yang disepakati sebaiknya dicatat sebelum kontrak melalui pesan teks, formulir konfirmasi dan penjelasan, atau perjanjian terpisah. Pembeli tidak memiliki hak untuk secara sepihak menuntut tarif tertentu, dan diperlukan kesepakatan dengan agen.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#keunggulan-kontrak-elektronik-real-estat-dan-keterbatasan-yang-perlu-diperiksa\" class=\"anchor\" id=\"keunggulan-kontrak-elektronik-real-estat-dan-keterbatasan-yang-perlu-diperiksa\"\u003e\u003c/a\u003eKeunggulan kontrak elektronik real estat dan keterbatasan yang perlu diperiksa\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eSistem Kontrak Elektronik Transaksi Real Estat Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi adalah sistem resmi untuk menandatangani kontrak secara online melalui verifikasi identitas dan tanda tangan elektronik sebagai pengganti kontrak kertas. Sistem ini dapat membantu dalam penyimpanan kontrak, integrasi pelaporan transaksi aktual, dan pencegahan pemalsuan atau perubahan dokumen.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eSebagian lembaga keuangan dan produk pinjaman dapat memberikan suku bunga preferensial kepada pengguna kontrak elektronik. Namun, tidak semua bank memberikan potongan yang sama sebesar 0.2 poin persentase atau memberikan manfaat kepada semua peminjam. Besaran preferensi, periode penerapan, kemungkinan penggabungan manfaat, dan prosedur permohonan dapat berbeda menurut produk.\u003c/p\u003e\n\u003cp\u003eJika menginginkan kontrak elektronik, lakukan pemeriksaan dengan urutan berikut.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003eTanyakan apakah agen real estat berlisensi yang menangani transaksi dapat menggunakan sistem kontrak elektronik.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePastikan penjual dan pembeli dapat mengikuti prosedur tanda tangan elektronik.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eTanyakan kepada lembaga keuangan yang direncanakan untuk memberi pinjaman mengenai nama produk yang tepat dan suku bunga preferensial untuk kontrak elektronik.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKonfirmasikan nomor kontrak dan metode penyerahan yang diperlukan untuk mendapatkan manfaat.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDapatkan secara tertulis persyaratan pinjaman final yang telah mencerminkan suku bunga preferensial.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003eKontrak elektronik bukanlah sistem yang mengubah isi kontrak menjadi lebih menguntungkan. Sama seperti kontrak kertas, ketentuan khusus, hubungan hak, dan syarat pinjaman tetap harus ditinjau.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#daftar-periksa-total-dana-sebelum-membeli\" class=\"anchor\" id=\"daftar-periksa-total-dana-sebelum-membeli\"\u003e\u003c/a\u003eDaftar periksa total dana sebelum membeli\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eJika hanya menyiapkan harga jual-beli dan uang muka, dana mungkin tidak mencukupi pada tanggal pelunasan. Sebaiknya susun tabel total dana yang mencakup item-item berikut.\u003c/p\u003e\n\u003cul\u003e\n\u003cli\u003eHarga jual-beli serta jadwal uang muka, pembayaran tahap menengah, dan pelunasan\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePajak pada tahap perolehan, seperti pajak perolehan dan pajak pendidikan daerah\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBiaya terkait pendaftaran dan honor petugas hukum\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eKomisi perantara dan pajak pertambahan nilai yang berlaku\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBiaya pembelian dan diskonto obligasi perumahan nasional\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDana untuk mengambil alih atau mengembalikan deposit penyewa yang ada\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBiaya pindahan, perbaikan, peralatan rumah tangga, dan furnitur\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBunga sebelum dan sesudah pencairan pinjaman serta biaya pelunasan dipercepat\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eDana darurat untuk setidaknya beberapa bulan\u003c/li\u003e\n\u003c/ul\u003e\n\u003cp\u003eAngsuran bulanan harus dihitung bukan hanya berdasarkan suku bunga saat ini, tetapi juga untuk kondisi ketika suku bunga naik lebih lanjut. Jika masa hunian sendiri singkat, biaya pelepasan aset pada masa mendatang, seperti komisi perantara dan pajak, juga harus dipertimbangkan.\u003c/p\u003e\n\u003ch2\u003e\n\u003ca href=\"#cara-memantau-pasar-apartemen-seoul-secara-berkelanjutan\" class=\"anchor\" id=\"cara-memantau-pasar-apartemen-seoul-secara-berkelanjutan\"\u003e\u003c/a\u003eCara memantau pasar apartemen Seoul secara berkelanjutan\u003c/h2\u003e\n\u003cp\u003eDaripada terburu-buru membeli, mengamati data berulang kali dengan kriteria yang sama dapat membantu menilai arah pasar secara lebih akurat.\u003c/p\u003e\n\u003col\u003e\n\u003cli\u003ePeriksa transaksi kompleks yang diminati berdasarkan tanggal kontrak melalui Sistem Publikasi Harga Transaksi Aktual Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003ePeriksa juga status pembatalan dan tampilan tanggal pendaftaran.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eBandingkan transaksi terbaru untuk luas yang sama berdasarkan kondisi lantai dan gedung.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eLakukan pemeriksaan silang terhadap transaksi dan data pelaporan per distrik administratif melalui Seoul Real Estate Information Plaza.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eCatat harga penawaran jual-beli dan harga penawaran jeonse secara terpisah dari transaksi aktual.\u003c/li\u003e\n\u003cli\u003eAmati bersama arah volume transaksi, harga, dan jumlah properti yang ditawarkan selama setidaknya 3~6 bulan.\u003c/li\u003e\n\u003c/ol\u003e\n\u003cp\u003ePeningkatan transaksi di kompleks berharga menengah hingga rendah di pinggiran dapat menjadi sinyal pengamatan yang penting. Namun, daripada mengandalkan persentase yang belum diverifikasi atau proyeksi kenaikan, membuat keputusan berdasarkan data transaksi aktual resmi, jumlah pinjaman yang mampu ditanggung, hubungan hak, dan syarat kontrak merupakan cara untuk mengurangi risiko kerugian dalam upaya memiliki rumah sendiri.\u003c/p\u003e\n","tags":["Apartemen Seoul","Membeli rumah","Kontrak properti","Kredit Pemilikan Rumah","Kontrak elektronik"],"faqs":[{"question":"Jika volume transaksi apartemen di pinggiran Seoul meningkat, apakah harga rumah juga pasti naik?","answer":"Tidak. Peningkatan volume transaksi dapat menjadi tanda bahwa selisih harga antara pembeli dan penjual telah menyempit, tetapi tidak menjamin kenaikan harga. Setelah properti yang dijual cepat habis, transaksi dapat kembali menurun atau kondisi suku bunga dan pinjaman dapat memburuk. Karena itu, harga transaksi aktual untuk luas yang sama, jumlah properti yang ditawarkan, dan transaksi yang dibatalkan harus diperiksa bersama-sama."},{"question":"Mengapa volume transaksi apartemen pada bulan terakhir berubah di kemudian hari?","answer":"Pada prinsipnya, transaksi properti harus dilaporkan dalam waktu 30 hari sejak tanggal kontrak, sehingga data bulan terakhir mungkin masih belum mencakup kontrak yang belum dilaporkan. Pembatalan kontrak atau laporan koreksi setelahnya juga turut tercermin, sehingga jumlah transaksi dapat berbeda tergantung tanggal pengambilan data."},{"question":"Apakah uang tanda jadi untuk perjanjian awal dapat langsung dikembalikan jika saya berubah pikiran?","answer":"Uang tersebut tidak selalu dapat dikembalikan. Yang lebih penting daripada sebutan perjanjian awal adalah apakah telah ada kesepakatan mengenai persyaratan utama, seperti properti, harga, uang kontrak, dan tanggal pelunasan. Sebelum mentransfer uang, syarat pengembalian dan syarat penandatanganan kontrak utama harus dicatat secara tertulis. Jika ada kemungkinan sengketa, dokumen tersebut harus ditinjau oleh ahli hukum."},{"question":"Jika pinjaman ditolak, apakah kontrak jual beli otomatis dibatalkan?","answer":"Secara umum, tidak dapat dipastikan bahwa kontrak akan otomatis dibatalkan. Jika penolakan pinjaman hendak dijadikan syarat pembatalan, lebih aman untuk menetapkan dengan jelas dalam klausul khusus hal-hal seperti lembaga keuangan yang berlaku, tenggat pengajuan, jumlah persetujuan minimum, alasan yang menjadi tanggung jawab pembeli, dan syarat pengembalian uang kontrak."},{"question":"Berapa komisi perantara untuk apartemen senilai 800 juta won?","answer":"Jika nilai transaksi jual beli rumah setidaknya 200 juta won dan kurang dari 900 juta won, batas tarif maksimumnya adalah 0,4%. Jumlah maksimum untuk 800 juta won adalah 3,2 juta won, dan komisi sebenarnya disepakati dalam batas maksimum tersebut. Perlu juga diperiksa apakah pajak pertambahan nilai berlaku serta persyaratan bukti transaksi, seperti kuitansi tunai."},{"question":"Apakah komisi perantara masih dapat dinegosiasikan setelah kontrak dibuat?","answer":"Negosiasi tetap dapat dilakukan, tetapi untuk mengurangi sengketa, sebaiknya tarif atau jumlah total ditetapkan dan dicatat secara tertulis sebelum uang kontrak ditransfer dan kontrak dibuat. Batas tarif maksimum adalah nilai tertinggi yang diizinkan oleh hukum, bukan harga tetap yang berlaku secara otomatis."},{"question":"Jika menggunakan kontrak properti elektronik, apakah suku bunga pinjaman selalu lebih rendah 0,2 poin persentase?","answer":"Tidak. Ada atau tidaknya suku bunga preferensial dan besarannya berbeda-beda tergantung lembaga keuangan, produk pinjaman, waktu pengajuan, dan persyaratan preferensial lainnya. Sebelum menandatangani kontrak, nama produk dan persyaratan penerapan kontrak elektronik harus disampaikan kepada lembaga keuangan tempat pinjaman akan diajukan dan dikonfirmasi secara tertulis."},{"question":"Jika harga jeonse naik, apakah membeli menjadi lebih menguntungkan?","answer":"Keputusan tidak dapat dibuat hanya berdasarkan kenaikan harga jeonse. Pembelian menimbulkan bunga pinjaman, pajak perolehan, biaya kepemilikan, risiko penurunan harga, dan biaya pelepasan. Setelah menentukan perkiraan masa tinggal, biaya pinjaman jeonse dan biaya peluang uang jaminan harus dibandingkan dengan total biaya pembelian."},{"question":"Di mana harga transaksi aktual apartemen dapat diperiksa?","answer":"Harga tersebut dapat diperiksa melalui Sistem Publikasi Harga Transaksi Aktual Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi serta Portal Informasi Properti Seoul. Tanggal kontrak, luas bersih, lantai, dan status pembatalan harus diperiksa bersama-sama, lalu dibandingkan antara unit-unit dengan kondisi serupa dalam kompleks yang sama."}],"sources":[{"url":"https://rt.molit.go.kr/","title":"Sistem Publikasi Harga Transaksi Aktual Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi","type":"data_point"},{"url":"https://land.seoul.go.kr/land/","title":"Pusat Informasi Properti Seoul","type":"data_point"},{"url":"https://irts.molit.go.kr/","title":"Sistem Kontrak Elektronik Transaksi Properti Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법","title":"Undang-Undang Agen Properti Berlisensi, Pusat Informasi Hukum Nasional","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙","title":"Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Agen Properti Berlisensi, Pusat Informasi Hukum Nasional","type":"source"},{"url":"https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률","title":"Undang-Undang tentang Pelaporan Transaksi Properti dan Lain-Lain, Pusat Informasi Hukum Nasional","type":"source"}],"images":[{"id":500,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NTk2MywicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--154958840aa4e46335d07f57e45391490b5d2122/ai-437607a9.webp","is_representative":true,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"서울 지도 위 아파트 단지와 거래 차트, 시계, 열쇠, 계약서, 저울, 동전이 배치된 인포그래픽","caption":"서울 아파트 거래 분석과 계약 전 점검 요소를 상징적으로 보여준다.","description":null},"en":{"alt":"Seoul map with apartment clusters, a chart, clock, key, contract, balance scale, and coins","caption":"The graphic symbolizes apartment transaction analysis and pre-contract checks in Seoul.","description":null},"ja":{"alt":"ソウルの地図にマンション群、グラフ、時計、鍵、契約書、天秤、硬貨を配した図","caption":"ソウルのマンション取引分析と契約前の確認事項を象徴的に示している。","description":null},"es":{"alt":"Mapa de Seúl con bloques de pisos, gráfico, reloj, llave, contrato, balanza y monedas","caption":"La ilustración representa el análisis de compraventas y las revisiones previas al contrato en Seúl.","description":null},"id":{"alt":"Peta Seoul dengan kompleks apartemen, grafik, jam, kunci, kontrak, timbangan, dan koin","caption":"Ilustrasi ini melambangkan analisis transaksi apartemen dan pemeriksaan sebelum kontrak di Seoul.","description":null},"pt":{"alt":"Mapa de Seul com prédios residenciais, gráfico, relógio, chave, contrato, balança e moedas","caption":"A ilustração representa a análise de transações e as verificações antes do contrato em Seul.","description":null},"zh-hant":{"alt":"首爾地圖上分布公寓社區、交易圖表、時鐘、鑰匙、合約、天平與硬幣","caption":"圖中象徵首爾公寓交易分析與簽約前的查核事項。","description":null},"de":{"alt":"Karte von Seoul mit Wohnanlagen, Diagramm, Uhr, Schlüssel, Vertrag, Waage und Münzen","caption":"Die Grafik veranschaulicht die Analyse von Wohnungskäufen und Prüfungen vor Vertragsabschluss in Seoul.","description":null}}},{"id":501,"url":"https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6NTk2OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--8faf3b8b8c1863fd28b22773618474299f04f772/ai-648b7718.webp","is_representative":false,"generation_method":"ai_image","license":"ai_generated","mime_type":"image/webp","translations":{"ko":{"alt":"아파트, 서류 확대경, 열쇠, 보안 방패, 은행, 자물쇠, 동전과 경고 표시가 있는 거래 점검 삽화","caption":"아파트 계약 전 서류, 권리관계, 자금과 위험 요소를 단계별로 확인하는 과정을 나타낸다.","description":null},"en":{"alt":"Apartment, documents, magnifier, key, security shield, bank, lock, coins, and warning symbols","caption":"The illustration shows a step-by-step review of documents, rights, financing, and risks before an apartment purchase.","description":null},"ja":{"alt":"マンション、書類、虫眼鏡、鍵、盾、銀行、錠前、硬貨、警告マークを配した取引確認の図","caption":"マンション契約前に書類、権利関係、資金、リスクを段階的に確認する流れを示している。","description":null},"es":{"alt":"Edificio, documentos, lupa, llave, escudo, banco, candado, monedas y señales de alerta","caption":"La ilustración muestra la revisión por etapas de documentos, derechos, financiación y riesgos antes de comprar un piso.","description":null},"id":{"alt":"Apartemen, dokumen, kaca pembesar, kunci, perisai, bank, gembok, koin, dan tanda peringatan","caption":"Ilustrasi ini menunjukkan pemeriksaan dokumen, hak, pembiayaan, dan risiko secara bertahap sebelum membeli apartemen.","description":null},"pt":{"alt":"Prédio, documentos, lupa, chave, escudo, banco, cadeado, moedas e sinais de alerta","caption":"A ilustração mostra a verificação em etapas de documentos, direitos, financiamento e riscos antes da compra de um apartamento.","description":null},"zh-hant":{"alt":"公寓、文件、放大鏡、鑰匙、盾牌、銀行、鎖、硬幣與警示符號組成的交易查核圖","caption":"此圖呈現簽訂公寓買賣契約前，逐步查核文件、權利關係、資金與風險的流程。","description":null},"de":{"alt":"Wohnhaus, Unterlagen, Lupe, Schlüssel, Schutzschild, Bank, Schloss, Münzen und Warnzeichen","caption":"Die Grafik zeigt die schrittweise Prüfung von Unterlagen, Rechten, Finanzierung und Risiken vor dem Wohnungskauf.","description":null}}}],"published_at":"2026-08-06T08:06:13+09:00","updated_at":"2026-08-06T08:06:13+09:00","license":"cc_by","translation_status":"reviewed","available_locales":["ko","en","ja","es"],"data_locales":["ko","en","ja","es","id","pt","zh-hant","de"],"url":"https://injoys.com/en/articles/seoul-under-1-billion-won-apartment-market-contract-checklist"}