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title: "Como interpretar as transações de apartamentos de até 1 bilhão de won em Seul e o que verificar antes do contrato"
locale: pt
category: how_to
category_name: "Como Fazer"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/seoul-under-1-billion-won-apartment-market-contract-checklist
published_at: 2026-08-06T08:06:13+09:00
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# Como interpretar as transações de apartamentos de até 1 bilhão de won em Seul e o que verificar antes do contrato

> Para avaliar se o aumento das transações de apartamentos de até 1 bilhão de won em Seul representa uma retomada de todo o mercado, é preciso analisar não apenas o volume de transações, mas também a defasagem dos registros, as transações canceladas, as transações reais de jeonse e as condições de financiamento. Antes de enviar o sinal, confirme por escrito o valor disponível para empréstimo, a comissão de corretagem, o registro e a situação jurídica do imóvel, além dos benefícios do contrato eletrônico.

## Key Points

- O aumento das transações em alguns empreendimentos periféricos pode ser um sinal de recuperação da demanda por moradia, mas não significa automaticamente uma alta dos preços em toda Seul.
- A distribuição regional dos empreendimentos com maior volume de transações e a participação dessas regiões no total de transações de Seul são estatísticas diferentes.
- Mesmo que o dinheiro seja enviado como um depósito de pré-contrato, pode-se considerar que o contrato de compra e venda foi celebrado, dependendo do que foi acordado.
- O limite do empréstimo deve ser estimado de forma mais conservadora do que o valor calculado na fase de consulta, e é preciso prever cláusulas especiais e recursos de reserva para uma eventual falta de dinheiro no pagamento final.
- A disponibilidade e o percentual do desconto na taxa de juros decorrente do contrato eletrônico variam conforme a instituição financeira e o produto de crédito, por isso devem ser confirmados com a instituição antes do contrato.

A observação de que as transações estão se concentrando em apartamentos de até 1 bilhão de wones na periferia de Seul pode despertar o interesse de compradores que pretendem morar no imóvel. No entanto, o aumento das transações em determinados condomínios, a recuperação de Seul como um todo e a futura valorização dos preços não significam a mesma coisa. As estatísticas do mercado devem ser analisadas verificando-se a base de comparação e a defasagem das declarações, enquanto a decisão efetiva de compra deve se concentrar no fluxo de caixa familiar e nos riscos contratuais.

## Critérios para interpretar a alegação de aumento das transações na periferia de Seul

O mercado imobiliário de Seul pode se movimentar de maneiras distintas conforme a faixa de preço, a localização, a área e o ano de conclusão da construção. É possível que as transações aumentem em regiões relativamente mais baratas enquanto as áreas de alto valor apresentam estabilidade ou correção, mas isso não deve ser interpretado imediatamente como uma reversão de alta em toda Seul.

### Três indicadores que devem ser diferenciados primeiro

| Indicador | Significado | Cuidados na interpretação |
|---|---|---|
| Volume de transações | Número de contratos declarados em determinado período | É necessário verificar a defasagem das declarações, os cancelamentos de contratos e a possibilidade de contagem duplicada |
| Preço efetivo de transação | Preço contratual efetivamente declarado | Mesmo no mesmo condomínio, uma comparação simples é difícil se houver diferenças de área, andar, orientação e estado de conservação |
| Preço pedido | Preço apresentado pelo vendedor | Não é o preço pelo qual a transação foi concluída, e podem ocorrer anúncios duplicados e retiradas |

Em princípio, os contratos de transação imobiliária são declarados em até 30 dias a partir da data de celebração. Portanto, o volume de transações do mês mais recente pode ser um dado provisório, pois as declarações ainda não foram concluídas. Como cancelamentos e retificações também podem ser incorporados, é mais seguro verificar novamente os números mensais pelo menos a partir do mês seguinte.

### Limitações do número segundo o qual “86% dos 50 condomínios com maior volume de transações ficam na periferia”

Para reproduzir esse número, são necessárias, no mínimo, as seguintes informações:

- Data dos contratos analisados e data de extração dos dados
- Lista dos distritos classificados como periferia de Seul
- Se foram incluídos apenas apartamentos e se foram incluídos direitos de aquisição e direitos de ocupação
- Método de tratamento de retificações e cancelamentos do mesmo contrato
- Se o volume de transações por condomínio foi somado sem distinção de área
- Método de tratamento dos empates na classificação

O fato de haver muitos condomínios periféricos entre os 50 com maior volume de transações também pode ser consequência da maior concentração de grandes condomínios na periferia. Isso não significa que 86% de todas as transações de Seul tenham ocorrido na periferia. Se os dados originais e a fórmula de cálculo não forem apresentados, essa proporção deve ser tratada como uma observação não verificada.

## Motivos pelos quais a demanda pode se concentrar em apartamentos de até 1 bilhão de wones

Vários fatores podem atuar conjuntamente para tornar relativamente mais ativas as transações de imóveis de preço baixo e intermediário.

1. **Diferença no custo total de aquisição**: quanto menor o preço de compra, menores são o capital próprio necessário e o principal do empréstimo.
2. **Demanda por moradia própria**: famílias sem imóvel podem considerar a compra devido ao acesso ao trabalho, aos planos de ter filhos e ao ônus da renovação do contrato de locação, entre outros fatores.
3. **Impacto das restrições de crédito**: o valor efetivamente disponível para empréstimo varia não apenas conforme o limite de LTV, mas também de acordo com o DSR, a renda, as dívidas existentes, os juros e o prazo.
4. **Comparação entre os custos do jeonse e da compra**: se o depósito do jeonse subir, alguns locatários podem optar pela compra, mas também devem calcular o imposto de aquisição, os juros e os custos de manutenção da propriedade.
5. **Preferência por morar em Seul**: quem prioriza o tempo de deslocamento e a infraestrutura cotidiana pode abrir mão de área ou de um imóvel mais novo para escolher uma residência dentro de Seul.

A conclusão de que “os recém-casados estão liderando o mercado” exige estatísticas de compradores por faixa etária ou uma análise dos planos de financiamento. É difícil determinar o estado civil e a estrutura de financiamento de todos os compradores apenas com base em casos observados por corretores.

## Condições para que o aumento das transações leve à valorização de áreas superiores

Quando famílias vendem imóveis de preço baixo ou intermediário e se mudam para imóveis mais caros, pode surgir uma demanda encadeada por troca de residência. No entanto, esse efeito dominó não ocorre automaticamente.

- Se, após vender o imóvel existente, elas realmente compram uma residência de categoria superior em Seul
- Se possuem renda e margem de DSR suficientes para arcar com empréstimos adicionais
- Se a diferença entre os preços pedidos pelos vendedores e os preços efetivos de transação nas áreas superiores está diminuindo
- Se há imóveis disponíveis em quantidade suficiente para negociação
- Se os juros, os impostos e o cronograma de ocupação permitem a mudança

Portanto, juntamente com o aumento do volume de transações de imóveis de preço baixo e intermediário, é necessário observar continuamente o volume de transações na faixa intermediária, a velocidade de absorção dos imóveis anunciados e os preços efetivos de transação por faixa de preço.

## Como comparar os preços do jeonse e a migração para a compra

A alta dos preços do jeonse pode estimular a consideração da compra, mas não existe uma relação causal segundo a qual “se o preço do jeonse subir, o preço de compra necessariamente também subirá”. Para determinar qual opção é mais vantajosa, jeonse ou compra, os custos abaixo devem ser comparados com base no mesmo período.

| Custos da compra | Custos do jeonse |
|---|---|
| Custo de oportunidade do capital próprio | Custo de oportunidade do depósito do jeonse |
| Juros do financiamento imobiliário | Juros do empréstimo para jeonse |
| Imposto de aquisição e custos de registro | Prêmio do seguro-garantia e comissão de corretagem |
| Imposto sobre a propriedade, administração do condomínio e custos de reparo | Custos de renovação ou mudança |
| Risco de queda de preço e custos de venda | Risco de não devolução do depósito |

Ao analisar a proporção entre o preço do jeonse e o preço de compra, não se deve comparar apenas a média do condomínio. É necessário confrontar contratos efetivos de unidades com a mesma área, andares semelhantes e períodos contratuais próximos. Também é preciso diferenciar os valores dos depósitos de contratos renovados e de contratos novos.

## Itens a verificar antes de enviar o sinal

### 1. Estimar de forma conservadora o valor disponível para empréstimo

O limite apresentado por um banco ou canal de atendimento pode não representar a aprovação final do empréstimo. Após a celebração do contrato de compra e venda, a avaliação do valor da garantia, a verificação de renda e dívidas e a análise da instituição financeira, o valor pode ser reduzido ou a aprovação pode ser negada.

- Consulte pelo menos duas instituições financeiras nas mesmas condições.
- Informe de forma idêntica o preço de compra, o valor estimado da garantia, a renda anual, os empréstimos existentes e o vencimento dos empréstimos pessoais.
- Use como referência do plano financeiro não o limite máximo, mas o menor valor confirmado.
- Mantenha uma reserva para considerar uma alta dos juros e despesas inesperadas.
- Para empréstimos de políticas públicas, confirme novamente junto aos órgãos oficiais os requisitos de elegibilidade na data da solicitação, os critérios de preço do imóvel, os critérios de renda e patrimônio e os limites.
- No caso de um imóvel ocupado por locatário, analise conjuntamente a data de devolução do depósito da locação e a data em que o empréstimo poderá ser liberado.

É possível estabelecer em cláusula especial que, caso o empréstimo não seja concedido, o contrato será rescindido e o sinal devolvido. Contudo, podem surgir disputas se a redação sobre a instituição financeira, o prazo de solicitação, a responsabilidade atribuível ao comprador e o momento da devolução for imprecisa. Em contratos de alto valor, é mais seguro não decidir apenas com base nas explicações do corretor de imóveis e solicitar que um especialista jurídico analise a cláusula especial.

### 2. Registrar por escrito as condições de formação do contrato antes da transferência

O chamado “contrato provisório” não é um tipo contratual padronizado definido em lei separadamente do contrato de compra e venda de imóvel. Se houver acordo sobre o imóvel, o preço, as partes e as principais condições, pode-se considerar que o contrato foi celebrado mesmo que apenas uma pequena quantia tenha sido transferida.

Antes da transferência, os seguintes pontos devem ser confirmados por mensagem ou em uma minuta do contrato:

- Número exato do bloco e da unidade e preço de compra e venda
- Valor total do sinal e natureza do valor enviado antecipadamente
- Data de elaboração do contrato principal e data do pagamento do saldo
- Condições de devolução ou indenização em dobro em caso de desistência do contrato
- Condições de rescisão, como recusa do empréstimo e alteração da situação jurídica
- Se a conta está em nome do vendedor

É recomendável não transferir dinheiro para a conta de um terceiro apenas com base na palavra do corretor nem confiar somente na explicação de que o valor serve “para reservar o imóvel” quando as condições de devolução não estiverem registradas.

### 3. Verificar o registro e a situação jurídica com documentos atualizados

A certidão de registro imobiliário deve ser consultada novamente não apenas na primeira visita ao imóvel, mas também imediatamente antes da assinatura do contrato e antes do pagamento do saldo.

- Se o proprietário e a contraparte contratual são a mesma pessoa
- Em caso de contrato por representante, se há documentos que comprovem os poderes, como procuração e certificado do selo pessoal
- Se há hipoteca, penhora, penhora provisória, medida cautelar ou registro fiduciário
- Se o método e a ordem de cancelamento dos direitos de garantia que deverão ser baixados constam de cláusula especial
- Se, havendo locatário, estão confirmados o depósito, o prazo contratual e as condições de entrega do imóvel

Também devem ser verificados o cadastro da edificação, o plano de uso do solo, eventuais taxas condominiais em atraso e as obras de reparo previstas. Em condomínios cujo preço reflita expectativas de reconstrução, a etapa efetiva de procedimentos como a designação de área de reurbanização ou a avaliação de segurança deve ser confirmada em documentos oficiais.

## Na comissão de corretagem, é preciso diferenciar a alíquota máxima do valor negociado

A comissão de corretagem na compra e venda de imóveis residenciais é negociada entre o cliente e o corretor de imóveis responsável dentro da alíquota máxima aplicável a cada faixa de valor da transação. A própria alíquota máxima não é uma alíquota fixa que obrigatoriamente deve ser paga.

A principal estrutura de limites máximos para compra, venda e permuta de imóveis residenciais, aplicável inclusive em Seul, é a seguinte. No momento da contratação efetiva, é necessário verificar novamente o regulamento mais recente do respectivo governo local e a tabela exposta pela imobiliária.

| Valor da transação | Alíquota máxima | Valor-limite |
|---|---:|---:|
| Menos de 50 milhões de wones | 0,6% | 250 mil wones |
| Pelo menos 50 milhões e menos de 200 milhões de wones | 0,5% | 800 mil wones |
| Pelo menos 200 milhões e menos de 900 milhões de wones | 0,4% | Sem limite separado |
| Pelo menos 900 milhões e menos de 1,2 bilhão de wones | 0,5% | Sem limite separado |
| Pelo menos 1,2 bilhão e menos de 1,5 bilhão de wones | 0,6% | Sem limite separado |
| Pelo menos 1,5 bilhão de wones | 0,7% | Sem limite separado |

Por exemplo, como a alíquota máxima de um imóvel de 800 milhões de wones é de 0,4%, a comissão máxima de corretagem é de 3,2 milhões de wones. O imposto sobre valor agregado pode ser cobrado separadamente conforme o regime tributário do corretor, entre outros fatores, por isso é necessário verificar o valor total a pagar e as condições de emissão dos comprovantes.

É recomendável registrar a alíquota ou o valor negociado antes do contrato por mensagem, no documento de confirmação e explicação ou em um acordo separado. O comprador não tem o direito de exigir unilateralmente uma alíquota específica, sendo necessário um acordo com o corretor.

## Vantagens do contrato imobiliário eletrônico e limitações a verificar

O Sistema Eletrônico de Contratos de Transações Imobiliárias do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes é um sistema oficial que permite celebrar contratos on-line por meio de verificação de identidade e assinatura eletrônica, em substituição aos contratos em papel. Ele pode auxiliar no armazenamento do contrato, na integração com a declaração da transação efetiva e na prevenção de adulteração ou falsificação de documentos.

Algumas instituições financeiras e produtos de crédito podem oferecer taxas de juros preferenciais aos usuários do contrato eletrônico. No entanto, nem todos os bancos oferecem igualmente um desconto de 0,2 ponto percentual, nem todos os mutuários recebem o benefício. A dimensão do benefício, o período de aplicação, a possibilidade de acumulação com outros benefícios e o procedimento de solicitação podem variar de acordo com o produto.

Caso queira utilizar o contrato eletrônico, verifique na seguinte ordem:

1. Pergunte se o corretor de imóveis responsável pode utilizar o sistema de contrato eletrônico.
2. Confirme se o vendedor e o comprador podem participar do procedimento de assinatura eletrônica.
3. Consulte a instituição financeira que concederá o empréstimo sobre o nome exato do produto e a taxa preferencial aplicável ao contrato eletrônico.
4. Confirme o número do contrato necessário para a aplicação do benefício e o método de apresentação.
5. Obtenha por escrito as condições finais do empréstimo com a taxa preferencial incorporada.

O contrato eletrônico não é um sistema que torna as condições contratuais mais favoráveis. Assim como no contrato em papel, é necessário analisar as cláusulas especiais, a situação jurídica e as condições do empréstimo.

## Checklist dos recursos totais antes da compra

Se apenas o preço de compra e o sinal forem preparados, pode faltar dinheiro na data de pagamento do saldo. É recomendável elaborar uma planilha do total de recursos que inclua os seguintes itens:

- Preço de compra e cronograma do sinal, pagamentos intermediários e saldo
- Impostos da etapa de aquisição, como imposto de aquisição e imposto educacional local
- Custos relacionados ao registro e honorários do escrivão judicial
- Comissão de corretagem e imposto sobre valor agregado aplicável
- Custos de compra e desconto de títulos de habitação nacional
- Recursos para assumir ou devolver o depósito de locação existente
- Custos de mudança, reparos, eletrodomésticos e móveis
- Juros antes e depois da liberação do empréstimo e tarifa de quitação antecipada
- Reserva de emergência para pelo menos alguns meses

A parcela mensal deve ser calculada considerando não apenas os juros atuais, mas também a possibilidade de novas altas. Se o período de residência própria for curto, também devem ser considerados futuros custos de venda, como comissão de corretagem e impostos.

## Como acompanhar continuamente o mercado de apartamentos de Seul

Em vez de apressar a compra, observar repetidamente os dados com os mesmos critérios permite avaliar com maior precisão a direção do mercado.

1. No Sistema de Divulgação de Preços Efetivos de Transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes, verifique as transações do condomínio de interesse com base na data do contrato.
2. Examine também a indicação de eventual cancelamento e a data de registro.
3. Compare as transações recentes de unidades com a mesma área por andar e bloco.
4. Na Praça de Informações Imobiliárias de Seul, faça uma verificação cruzada das transações e declarações por distrito.
5. Registre separadamente dos preços efetivos os preços pedidos para compra e venda e para jeonse.
6. Observe conjuntamente, durante pelo menos 3 a 6 meses, a direção do volume de transações, dos preços e do número de imóveis anunciados.

O aumento das transações de condomínios de preço baixo e intermediário na periferia pode ser um sinal importante a observar. No entanto, basear a decisão nos dados oficiais de transações efetivas, no volume de empréstimo que pode ser suportado, na situação jurídica e nas condições contratuais, em vez de depender de proporções não verificadas ou de previsões de alta, é uma forma de reduzir o risco de perdas na compra da casa própria.

## FAQ

### Se o volume de transações de apartamentos nos arredores de Seul aumentar, os preços dos imóveis também necessariamente subirão?
Não. O aumento do volume de transações pode indicar que a diferença entre os preços de compradores e vendedores diminuiu, mas não garante uma alta nos preços. Após o esgotamento dos imóveis à venda com desconto para venda rápida, as transações podem voltar a cair, ou as condições de juros e financiamento podem piorar. Por isso, é preciso analisar em conjunto os preços efetivos de transações de imóveis com a mesma área, o número de imóveis à venda e as transações canceladas.

### Por que o volume de transações de apartamentos do mês mais recente é alterado posteriormente?
Em princípio, as transações imobiliárias devem ser declaradas em até 30 dias a partir da data do contrato, portanto os dados do mês mais recente podem ainda não incluir contratos que não foram declarados. Como rescisões contratuais ou declarações retificadoras posteriores também são refletidas, o número de transações varia de acordo com a data de extração dos dados.

### Se eu mudar de ideia, posso receber imediatamente de volta o sinal do pré-contrato?
Nem sempre é possível recebê-lo de volta. Mais importante do que a denominação de pré-contrato é saber se houve acordo sobre as principais condições, como o imóvel, o preço, o sinal e a data de pagamento do saldo. Antes de fazer a transferência, é preciso registrar por escrito as condições de devolução e de celebração do contrato definitivo e, se houver possibilidade de disputa, solicitar a análise de um especialista jurídico.

### Se o financiamento for negado, o contrato de compra e venda será automaticamente rescindido?
Em geral, não se pode afirmar que ele será automaticamente rescindido. Para estabelecer a não aprovação do financiamento como condição de rescisão, é mais seguro definir claramente em uma cláusula especial a instituição financeira aplicável, o prazo de solicitação, o valor mínimo de aprovação, as circunstâncias atribuíveis ao comprador e as condições de devolução do sinal, entre outros pontos.

### Qual é a comissão de corretagem de um apartamento de 800 milhões de won?
Quando o valor da transação de compra e venda de um imóvel residencial é de pelo menos 200 milhões de won e menos de 900 milhões de won, a alíquota máxima é de 0.4%. Para 800 milhões de won, o valor máximo é de 3,2 milhões de won, e a comissão efetiva é negociada dentro desse limite. Também é preciso verificar se há incidência de imposto sobre valor agregado e as condições de emissão de comprovantes, como recibo fiscal.

### É possível negociar a comissão de corretagem mesmo depois de assinar o contrato?
A negociação em si é possível, mas, para reduzir disputas, é melhor definir a alíquota ou o valor total e registrá-lo por escrito antes da transferência do sinal e da elaboração do contrato. A alíquota máxima é o limite permitido por lei, e não um preço fixo aplicado automaticamente.

### Ao fazer um contrato imobiliário eletrônico, a taxa de juros do financiamento sempre cai 0.2 ponto percentual?
Não. A existência e o percentual da taxa de juros preferencial variam conforme a instituição financeira, o produto de crédito, o momento da solicitação e outras condições preferenciais. Antes do contrato, é preciso informar à instituição financeira na qual se pretende obter o financiamento o nome do produto e as condições de aplicação do contrato eletrônico e obter uma confirmação por escrito.

### Se o preço do jeonse subir, comprar se torna mais vantajoso?
Não é possível decidir apenas com base na alta do preço do jeonse. Na compra, há juros do financiamento, imposto de aquisição, custos de manutenção, risco de queda do preço e custos de venda. Após definir o período previsto de residência, é preciso comparar os custos do financiamento do jeonse e o custo de oportunidade do depósito com o custo total da compra.

### Onde é possível consultar os preços efetivos das transações de apartamentos?
É possível consultá-los no Sistema de Divulgação de Preços Efetivos de Transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes e no Portal de Informações Imobiliárias de Seul. É preciso verificar em conjunto a data do contrato, a área privativa, o andar e se houve rescisão, comparando imóveis com condições semelhantes no mesmo condomínio.

## Sources

- [Sistema de Divulgação de Preços Reais de Transações do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://rt.molit.go.kr/)
- [Portal de Informações Imobiliárias de Seul](https://land.seoul.go.kr/land/)
- [Sistema de Contratos Eletrônicos para Transações Imobiliárias do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transportes](https://irts.molit.go.kr/)
- [Lei dos Corretores de Imóveis Credenciados do Centro Nacional de Informações Jurídicas](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법)
- [Regulamento de Aplicação da Lei dos Corretores de Imóveis Credenciados do Centro Nacional de Informações Jurídicas](https://www.law.go.kr/법령/공인중개사법시행규칙)
- [Lei sobre a Declaração de Transações Imobiliárias, entre Outros, do Centro Nacional de Informações Jurídicas](https://www.law.go.kr/법령/부동산거래신고등에관한법률)

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