La diferencia entre la renovación del contrato y el derecho de renovación: ¿Se vuelve a adquirir ese derecho si se firma un nuevo contrato?
En los contratos de arrendamiento de viviendas, la renovación del contrato y el ejercicio del derecho a exigir la renovación del contrato no son lo mismo. Cuando se celebra un nuevo contrato en toda regla, el contrato anterior queda rescindido y la cuestión del derecho a exigir la renovación del contrato puede volver a evaluarse en función del nuevo contrato.
- El derecho a exigir la renovación del contrato es un derecho legal que el arrendatario puede ejercer una vez, de conformidad con la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas.
- El ejercicio del derecho de renovación consiste, en principio, en prorrogar el contrato de arrendamiento vigente en las mismas condiciones, y el aumento del alquiler o de la fianza solo es posible dentro de los límites establecidos por la ley.
- La renovación del contrato se refiere al caso en que el arrendador y el arrendatario acuerdan poner fin al contrato vigente y formalizar un nuevo contrato de arrendamiento con nuevas condiciones.
- El mero hecho de que se haya redactado de nuevo el contrato no significa necesariamente que se trate siempre de un contrato nuevo; lo importante es si, en la práctica, se trata de una prórroga del contrato anterior.
- Para reducir los conflictos, es necesario dejar claramente constancia en el contrato de si se va a ejercer el derecho de renovación, si se rescinde el contrato vigente y los motivos de los cambios en la fianza y la duración.
Conclusión clave
En los contratos de arrendamiento de viviendas, hay que distinguir legalmente entre la renovación del contrato y el ejercicio del derecho de renovación del contrato. No se puede dar por sentado que el arrendatario haya ejercido el derecho de renovación del contrato por el mero hecho de haber redactado un nuevo contrato; por el contrario, aunque exista un nuevo contrato, si en la práctica se trata de una prórroga del contrato anterior, puede considerarse una renovación.
Los criterios de valoración más importantes son los dos siguientes:
- ¿Ha manifestado el arrendatario su intención de ejercer el derecho legal de renovación?
- ¿Puede considerarse que el contrato de arrendamiento anterior ha finalizado claramente y que se ha celebrado uno nuevo?
Si se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento en el sentido estricto, la relación jurídica relativa al contrato anterior se extingue y la cuestión del derecho de renovación del contrato puede volver a evaluarse en función del nuevo contrato. No obstante, en los litigios reales se examinan conjuntamente circunstancias concretas como la redacción del contrato, la liquidación de la fianza, la duración del arrendamiento, el margen de variación del importe y el historial de comunicaciones entre las partes.
Glosario
| Categoría | Significado | Efecto principal |
|---|---|---|
| Derecho a exigir la renovación del contrato | Derecho del arrendatario a exigir, de conformidad con la ley, la renovación del contrato de arrendamiento vigente una vez | En principio, el arrendador no puede denegarlo a menos que existan motivos legales para ello |
| Renovación | Prórroga de la relación de arrendamiento existente | En principio, se mantienen las condiciones anteriores y cualquier aumento queda limitado a los límites legales |
| Recontratación | Rescisión del contrato anterior por acuerdo entre las partes y celebración de un nuevo contrato con condiciones diferentes | Se pueden establecer nuevas condiciones fundamentales, como la fianza, el alquiler y la duración |
| Renovación tácita | Es la renovación que se produce por ley al transcurrir el plazo sin que se haya realizado ninguna notificación específica antes de la expiración del contrato | Se trata de un régimen independiente del ejercicio del derecho a solicitar la renovación del contrato |
¿Qué es el derecho de renovación del contrato?
El derecho de renovación del contrato es un derecho que la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas reconoce al arrendatario. El arrendatario puede exigir al arrendador la renovación del contrato de arrendamiento dentro de un plazo determinado, y el arrendador difícilmente podrá denegarla si no existen los motivos de denegación establecidos por la ley.
En general, hay que tener en cuenta lo siguiente:
- El arrendatario puede ejercer el derecho de renovación del contrato una vez.
- El plazo para ejercerlo es, en principio, desde seis meses hasta dos meses antes de que finalice el contrato de arrendamiento.
- La duración del contrato renovado se considera normalmente de dos años.
- Las condiciones tras la renovación son, en principio, las mismas que las del contrato anterior.
- No obstante, el aumento del depósito o del alquiler mensual está sujeto a los límites establecidos en la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, es decir, generalmente dentro de un margen del 5 %.
Lo importante aquí es que el ejercicio del derecho a exigir la renovación del contrato no consiste tanto en «celebrar un nuevo contrato» como en prorrogar legalmente la relación contractual existente.
¿Qué es una renovación del contrato?
La renovación del contrato consiste en que el arrendador y el arrendatario, de mutuo acuerdo, pongan fin al contrato existente y celebren un nuevo contrato de arrendamiento. En la práctica, es frecuente que, al vencimiento del contrato de arrendamiento, se redacte un «acuerdo de renovación» en el que se aumenta considerablemente la fianza, se pasa a un régimen de alquiler mensual o se establecen de nuevo la duración y las cláusulas especiales.
Las características de la renovación del contrato son las siguientes:
- Se requiere el acuerdo de las partes.
- No se trata de una simple prórroga del contrato existente, sino que deben darse circunstancias que permitan considerarlo un nuevo contrato.
- Las condiciones fundamentales, como la fianza, el alquiler mensual, la duración del contrato y las cláusulas especiales, pueden variar considerablemente.
- A diferencia del ejercicio del derecho legal de renovación, no se trata de una estructura en la que el aumento deba fijarse incondicionalmente dentro del límite del 5 %.
No obstante, si se denomina «renovación del contrato» únicamente para eludir la Ley de Protección del Arrendamiento, pero en la práctica se trata de una renovación del contrato anterior, es posible que no se reconozca como tal en caso de litigio.
La principal diferencia entre la renovación del contrato y el ejercicio del derecho de renovación
| Elemento de comparación | Ejercicio del derecho de renovación del contrato | Renovación del contrato |
|---|---|---|
| Naturaleza jurídica | Ejercicio de un derecho legal del arrendatario | Nuevo contrato basado en el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario |
| Relación con el contrato anterior | Carácter de prórroga del contrato anterior | Carácter de nuevo contrato tras la finalización del contrato anterior |
| Consentimiento del arrendador | Restricciones al rechazo si no existen motivos legales para ello | En principio, se requiere el acuerdo de las partes |
| Modificación de la fianza y el alquiler mensual | Por lo general, se aplica un límite máximo del 5 % | Si se reconoce como un nuevo contrato, se pueden establecer nuevas condiciones |
| Agotamiento del derecho de renovación | Si se ejerce, se considera un uso único del derecho | Si se trata de un nuevo contrato en toda regla, puede evaluarse por separado |
| El quid de la cuestión | El momento del ejercicio y los motivos de denegación | Si se trata de un nuevo contrato o de una simple renovación |
¿Se considera automáticamente una renovación del contrato si se redacta de nuevo el contrato?
No. El mero hecho de redactar un nuevo contrato no es suficiente. A efectos legales, la esencia del contrato es más importante que su denominación.
Por ejemplo, en los siguientes casos existe la posibilidad de que se considere una renovación del contrato de arrendamiento existente, más que un nuevo contrato.
- La fianza y el alquiler mensuales se han mantenido prácticamente sin cambios.
- El objeto del arrendamiento y las partes son los mismos.
- Al vencimiento del contrato, simplemente se ha prorrogado el plazo.
- El arrendatario ha manifestado su intención de ejercer el derecho de renovación y el arrendador lo ha aceptado.
- El nuevo contrato incluye una cláusula que indica que se trata de una «renovación derivada del ejercicio del derecho de renovación del contrato».
Por el contrario, si concurren las siguientes circunstancias, aumenta la probabilidad de que se considere una auténtica renovación del contrato.
- Existe una cláusula clara que establece la rescisión o finalización de mutuo acuerdo del contrato anterior.
- Se han modificado sustancialmente las condiciones fundamentales, como la fianza, el alquiler mensual, la duración o las cláusulas especiales.
- Se han llevado a cabo efectivamente los trámites de liquidación, como la devolución y el nuevo pago de la fianza.
- En el nuevo contrato queda claro que se trata de un nuevo contrato de arrendamiento independiente del anterior.
- La voluntad de celebrar un nuevo contrato se confirma también en mensajes de texto, correos electrónicos y grabaciones de las partes.
No obstante, dado que la devolución y el nuevo pago del depósito pueden estar relacionados con otras cuestiones legales —como la oponibilidad, el derecho de preferencia en el pago o la fecha de certificación—, se debe actuar con cautela antes de proceder a su tramitación efectiva.
¿Se agota el derecho de solicitud de renovación si se firma un nuevo contrato?
No se puede afirmar de manera generalizada que «se agota». Que el derecho de solicitud de renovación se agote no depende del nombre que reciba la renovación, sino de si el arrendatario ha ejercido su derecho a solicitar la renovación del contrato y de si el nuevo contrato se ha formalizado efectivamente.
1. En caso de que el arrendatario haya ejercido su derecho de solicitud de renovación para prorrogar el contrato
Si el arrendatario ha notificado que «ejercerá el derecho de renovación del contrato» y, en consecuencia, el contrato se ha prorrogado, lo habitual es considerar que el derecho de renovación se ha agotado. En este caso, aunque se haya redactado un nuevo contrato, si dicho documento tiene carácter de confirmación de la renovación, se puede considerar que se ha ejercido el derecho una vez.
2. Cuando se rescinde el contrato anterior por acuerdo entre las partes y se celebra uno nuevo
Si el arrendador y el arrendatario han rescindido claramente el contrato anterior y han celebrado un nuevo contrato de arrendamiento con nuevas condiciones, esto se distingue del ejercicio del derecho legal de renovación. En este caso, la cuestión del derecho de renovación del arrendatario puede volver a evaluarse en función del nuevo contrato.
3. Cuando, aunque formalmente se trate de una «renovación», en la práctica se trata de una prórroga
Aunque el título del contrato sea «Acuerdo de renovación», si el contenido real no es más que una prórroga del contrato anterior, puede considerarse una renovación. En particular, si el aumento no supera el 5 %, existe constancia de que el arrendatario ha ejercido el derecho de renovación y no se ha llevado a cabo ningún trámite de rescisión del contrato anterior, es probable que se considere una simple renovación.
Documentos y pruebas que deben verificarse en la práctica
Cuando surge la duda de si se trata de una renovación del contrato o del ejercicio del derecho de renovación, los siguientes datos resultan importantes.
| Documento | Aspectos que deben comprobarse |
|---|---|
| Contrato anterior | Fecha de vencimiento, fianza, alquiler mensual, cláusulas especiales, cláusulas relativas a la renovación |
| Nuevo contrato | Si se trata de un nuevo contrato o de una renovación, si incluye una cláusula de rescisión del contrato anterior |
| Mensajes de texto, KakaoTalk, correo electrónico | Si se ha ejercido el derecho de renovación, si existe voluntad de rescisión de mutuo acuerdo, proceso de negociación de las condiciones |
| Historial de transferencias del depósito de garantía | Si se ha producido la devolución y el nuevo pago, o si solo se ha abonado el importe del incremento |
| Documentación relativa a la fecha de certificación | Si se han seguido los trámites de protección de derechos tras la firma del nuevo contrato |
| Documento de verificación y descripción del inmueble objeto de la intermediación | Si existen circunstancias que indiquen que el nuevo contrato se ha formalizado a través de un agente inmobiliario |
Para prevenir conflictos, es recomendable indicar claramente en el contrato si se trata de una «renovación derivada del ejercicio del derecho de renovación» o de un «nuevo contrato de arrendamiento tras la finalización del contrato anterior».
Orientaciones sobre las cláusulas que conviene incluir en el contrato
Las cláusulas que figuran a continuación son meros ejemplos; en la redacción del contrato real es necesario tener en cuenta las circunstancias particulares y realizar un análisis jurídico.
En caso de que se desee dejar claro que se trata de una renovación derivada del ejercicio del derecho de renovación
- «El presente contrato es un contrato de renovación del contrato de arrendamiento anterior, en virtud del ejercicio por parte del arrendatario del derecho de renovación previsto en la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas».
- «Tras la renovación, la duración del arrendamiento será de dos años, y la fianza y el alquiler se ajustarán dentro de los límites de aumento establecidos por la legislación».
En caso de que se desee dejar claro que se trata de un nuevo contrato
- «Las partes rescinden de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento anterior y celebran el presente contrato como un nuevo contrato de arrendamiento independiente».
- «Se confirma que el presente contrato no es un contrato de renovación derivado del ejercicio del derecho de renovación del arrendatario».
No obstante, el mero hecho de que figure esta cláusula no garantiza que siempre se le reconozca su eficacia jurídica tal cual. En la práctica, se tienen en cuenta todas las circunstancias, como el alcance de los cambios en las condiciones, la liquidación de la fianza y el proceso de negociación entre las partes.
Casos que suelen generar confusión
Caso 1: Se acordó aumentar el depósito de alquiler en un 5 % y prolongar la estancia dos años más
Si el arrendatario ha ejercido su derecho de renovación y el aumento del depósito no supera el 5 %, es muy probable que se considere una renovación derivada del ejercicio de dicho derecho. En este caso, se puede considerar que el derecho de renovación se ha ejercido.
Caso 2: El depósito de alquiler ha aumentado considerablemente y se ha redactado un nuevo contrato
Si la intención de rescindir el contrato anterior y celebrar uno nuevo es clara, y el depósito también ha variado considerablemente, existe la posibilidad de que se considere una nueva contratación. En este caso, puede distinguirse del ejercicio del derecho de renovación.
Caso 3: El título del contrato es «contrato de renovación», pero el contenido es prácticamente el mismo
Lo sustancial es más importante que el título. Si se han mantenido prácticamente las mismas condiciones y solo se ha ampliado la duración, es probable que se considere una renovación.
Caso 4: El arrendatario ha firmado el nuevo contrato sin decir nada
Si la manifestación de la intención de ejercer el derecho de renovación no es clara, resulta difícil concluir de inmediato que se ha ejercido dicho derecho. Sin embargo, si durante el proceso de negociación se confirma la intención de ejercer el derecho de renovación, la valoración puede ser diferente.
Lista de comprobación para el arrendatario y el arrendador
Lista de comprobación para el arrendatario
- Decide primero si vas a ejercer el derecho de renovación o si vas a renovar el contrato de mutuo acuerdo.
- Si vas a ejercer el derecho de renovación, notifícalo por un medio que deje constancia, como un mensaje de texto o un correo electrónico.
- Comprueba que en el nuevo contrato figure la frase «ejercicio del derecho de renovación».
- Si la fianza aumenta considerablemente, aclara si se trata de una renovación o de una nueva contratación.
- Vuelve a revisar los trámites de protección de derechos, como la fecha de certificación y la declaración de cambio de domicilio.
Lista de comprobación para el arrendador
- Distinga si la notificación del arrendatario corresponde al ejercicio del derecho de renovación o a una simple negociación.
- Si existen motivos para denegar la renovación, compruebe los requisitos legales y el plazo de notificación.
- Si desea renovar el contrato, deje constancia por escrito de su intención de rescindir el contrato anterior y de formalizar uno nuevo.
- Tenga en cuenta que los cambios en la fianza o el alquiler mensual pueden evaluarse de forma diferente según se trate de una renovación legal o de una renovación por acuerdo.
- Organice las pruebas relativas a los motivos de denegación de la renovación, como la residencia efectiva o el impago del alquiler, ya que existe un alto riesgo de que surjan disputas posteriores.
Resumen en una frase
La renovación del contrato consiste en establecer un nuevo contrato de arrendamiento por acuerdo entre las partes, mientras que el ejercicio del derecho de renovación supone hacer uso del derecho a una única prórroga garantizado por la ley al arrendatario. Por lo tanto, no basta con comprobar si se ha redactado un nuevo contrato, sino que también hay que verificar si el contrato anterior ha finalizado realmente y si el arrendatario ha ejercido su derecho de renovación.
FAQ
¿Se considera que, al renovar el contrato, se ha ejercido el derecho a exigir su renovación?
No siempre es así. Si el arrendatario ha manifestado su intención de ejercer el derecho de renovación y, en la práctica, se ha prorrogado el contrato anterior, se puede considerar que lo ha ejercido; sin embargo, si se ha rescindido el contrato anterior y se ha celebrado un contrato independiente con nuevas condiciones, esto puede distinguirse del ejercicio del derecho de renovación.
Si se redacta un nuevo contrato, ¿se considera automáticamente un nuevo contrato de alquiler?
No. Lo importante es el fondo del contrato, más que su título o su formato. Si la fianza, el alquiler mensual, la duración y las cláusulas especiales son prácticamente iguales, y hay indicios claros de que se trata simplemente de una prórroga del contrato anterior, se puede considerar una renovación incluso aunque exista un nuevo contrato.
Si ejerzo el derecho a la renovación del contrato, ¿en qué medida puedo aumentar la fianza?
Según la Ley de Protección del Arrendamiento de Viviendas, el aumento del alquiler o de la fianza en el momento de la renovación suele estar limitado a un 5 %. No obstante, es necesario verificar su aplicación concreta en función del contenido del contrato, las ordenanzas municipales y los motivos del aumento, entre otros factores.
¿Se puede aumentar el depósito en más del 5 % al renovar el contrato?
Si se trata de una renovación del contrato de alquiler que se considera un nuevo contrato en toda regla, las partes pueden acordar un nuevo importe para la fianza o el alquiler mensual. Sin embargo, si se trata de una renovación solo de nombre, pero en la práctica es una prórroga, pueden surgir problemas relacionados con las restricciones aplicables a las prórrogas, como el límite máximo del 5 %.
¿Qué pruebas se necesitan para que se considere un nuevo contrato?
Son importantes las cláusulas relativas a la rescisión de mutuo acuerdo del contrato anterior, las relativas a la firma del nuevo contrato, los detalles sobre la devolución y el nuevo pago de la fianza, los cambios sustanciales en las condiciones fundamentales, así como los mensajes o correos electrónicos intercambiados entre las partes. Puede que no sea suficiente con limitarse a redactar de nuevo el contrato.
¿Son lo mismo la renovación tácita y el derecho a exigir la renovación del contrato?
No se trata del mismo régimen. La renovación tácita es aquella que se produce por imperativo legal cuando ni el arrendador ni el arrendatario realizan la notificación correspondiente, mientras que el derecho a exigir la renovación del contrato es el derecho del arrendatario a solicitar activamente la renovación dentro del plazo establecido por la ley.
¿Hasta cuándo debe el arrendatario ejercer su derecho a solicitar la renovación del contrato?
En principio, debe ejercerse entre seis y dos meses antes de que finalice el plazo del contrato de arrendamiento. Para reducir posibles conflictos, lo más seguro es utilizar medios que permitan acreditar la fecha y el contenido de la notificación, como mensajes de texto, correo electrónico o carta certificada.
¿Es necesario volver a solicitar la fecha de certificación al renovar el contrato?
Si se trata de una renovación del contrato de alquiler que pueda considerarse un nuevo contrato, es recomendable volver a comprobar la fecha de registro y la protección de los derechos. En particular, si aumenta la fianza o se modifican sustancialmente las condiciones del contrato, es necesario verificar conjuntamente el registro de cambio de domicilio, la fecha de registro y la jerarquía de los derechos.
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