--- title: "Perbedaan kontrak ulang dan hak meminta pembaruan: jika kontrak baru, apakah hak muncul lagi" locale: id category: knowledge_base category_name: "Basis Pengetahuan" translation_status: reviewed license: cc_by author: "injoys" source_url: https://injoys.com/en/articles/jeonse-renewal-contract-vs-renewal-demand-right published_at: 2026-07-24T18:39:43+09:00 --- # Perbedaan kontrak ulang dan hak meminta pembaruan: jika kontrak baru, apakah hak muncul lagi > Dalam sewa-menyewa rumah, kontrak ulang dan penggunaan hak meminta pembaruan kontrak bukanlah hal yang sama. Jika benar-benar dibuat kontrak baru, kontrak lama berakhir dan persoalan hak meminta pembaruan kontrak dapat dinilai kembali berdasarkan kontrak baru. ## Key Points - Hak meminta pembaruan kontrak adalah hak menurut hukum yang dapat digunakan satu kali oleh penyewa berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Rumah. - Pada prinsipnya, penggunaan hak meminta pembaruan kontrak berarti memperpanjang sewa yang ada dengan syarat yang sama, dan kenaikan sewa atau uang jaminan hanya dimungkinkan dalam batas hukum. - Kontrak ulang berarti keadaan ketika pemberi sewa dan penyewa sepakat untuk mengakhiri kontrak yang ada dan membuat sewa dengan syarat baru. - Fakta bahwa kontrak ditulis ulang tidak selalu berarti menjadi kontrak baru; yang penting adalah apakah secara substansial itu merupakan perpanjangan kontrak yang ada. - Untuk mengurangi sengketa, perlu dicantumkan dengan jelas dalam kontrak apakah hak meminta pembaruan digunakan, apakah kontrak lama diakhiri, serta alasan perubahan uang jaminan dan jangka waktu. ## Kesimpulan Utama Dalam sewa-menyewa rumah, **kontrak ulang** dan **pelaksanaan hak meminta pembaruan kontrak** harus dibedakan secara hukum. Fakta bahwa penyewa menulis kontrak baru tidak dapat langsung disimpulkan sebagai penggunaan hak meminta pembaruan, dan sebaliknya, meskipun ada kontrak baru, jika substansinya adalah perpanjangan kontrak lama, hal itu dapat dinilai sebagai pembaruan. Kriteria penilaian yang paling penting adalah dua hal berikut. 1. **Apakah ada pernyataan kehendak dari penyewa untuk melaksanakan hak meminta pembaruan berdasarkan undang-undang** 2. **Apakah sewa-menyewa lama jelas telah berakhir dan dapat dianggap telah terbentuk sewa-menyewa baru** Jika kontrak sewa-menyewa baru dalam arti sebenarnya telah dibuat, hubungan hukum terkait kontrak lama berakhir dan persoalan hak meminta pembaruan kontrak dapat dinilai kembali berdasarkan kontrak baru. Namun, dalam sengketa nyata, keadaan konkret seperti redaksi kontrak, penyelesaian deposit, jangka waktu sewa, besarnya perubahan jumlah, serta catatan percakapan para pihak akan diperiksa bersama-sama. ## Penjelasan Istilah | Kategori | Makna | Dampak utama | |---|---|---| | Hak meminta pembaruan kontrak | Hak penyewa untuk meminta pembaruan sewa-menyewa lama 1 kali berdasarkan hukum | Pemilik pada prinsipnya sulit menolak jika tidak ada alasan penolakan yang ditentukan undang-undang | | Pembaruan | Perpanjangan hubungan sewa-menyewa lama | Pada prinsipnya syarat lama dipertahankan dan kenaikan dibatasi pada batas hukum | | Kontrak ulang | Para pihak sepakat mengakhiri kontrak lama dan membuat kontrak lagi dengan syarat baru | Syarat inti seperti deposit, sewa, dan jangka waktu dapat ditentukan baru | | Pembaruan diam-diam | Pembaruan secara hukum karena waktu berlalu tanpa pemberitahuan tertentu sebelum kontrak berakhir | Ini adalah sistem yang terpisah dari pelaksanaan hak meminta pembaruan kontrak | ## Apa Itu Hak Meminta Pembaruan Kontrak Hak meminta pembaruan kontrak adalah hak yang diakui bagi penyewa oleh Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa Rumah. Penyewa dapat meminta pemilik untuk memperbarui kontrak sewa-menyewa dalam jangka waktu tertentu, dan pemilik sulit menolaknya jika tidak ada alasan penolakan yang ditentukan oleh undang-undang. Hal-hal yang umumnya perlu diingat adalah sebagai berikut. - Penyewa dapat melaksanakan hak meminta pembaruan kontrak **1 kali**. - Jangka waktu pelaksanaan pada prinsipnya adalah **sejak 6 bulan sebelum sampai 2 bulan sebelum masa sewa-menyewa berakhir**. - Masa berlaku sewa-menyewa yang diperbarui biasanya dianggap **2 tahun**. - Syarat setelah pembaruan pada prinsipnya sama dengan kontrak lama. - Namun, kenaikan deposit atau sewa bulanan tunduk pada batas menurut Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa Rumah, yaitu umumnya dibatasi dalam **rentang 5%**. Hal penting di sini adalah bahwa pelaksanaan hak meminta pembaruan kontrak lebih dekat pada **memperpanjang hubungan kontrak lama secara hukum**, bukan “membuat kontrak baru lagi”. ## Apa Itu Kontrak Ulang Kontrak ulang berarti pemilik dan penyewa sepakat mengakhiri kontrak lama dan membuat kontrak sewa-menyewa baru. Dalam praktik, pada saat kontrak jeonse berakhir, sering kali dibuat “kontrak ulang” sambil menaikkan deposit secara besar, mengubah menjadi sewa bulanan, atau menetapkan kembali jangka waktu dan klausul khusus. Ciri-ciri kontrak ulang adalah sebagai berikut. - Diperlukan kesepakatan para pihak. - Tidak sekadar memperpanjang berdasarkan kontrak lama, tetapi harus ada keadaan yang dapat dilihat sebagai kontrak baru. - Syarat inti seperti deposit, sewa bulanan, jangka waktu kontrak, dan klausul khusus dapat berubah secara signifikan. - Berbeda dari pelaksanaan hak meminta pembaruan berdasarkan undang-undang, strukturnya tidak harus selalu ditetapkan hanya dalam batas kenaikan 5%. Namun, jika hanya diberi nama “kontrak ulang” untuk menghindari Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa, tetapi substansinya adalah pembaruan kontrak lama, dalam sengketa hal itu mungkin tidak diakui sebagai kontrak ulang. ## Perbedaan Terbesar antara Kontrak Ulang dan Pelaksanaan Hak Meminta Pembaruan | Item perbandingan | Pelaksanaan hak meminta pembaruan kontrak | Kontrak ulang | |---|---|---| | Sifat hukum | Pelaksanaan hak penyewa berdasarkan undang-undang | Kontrak baru berdasarkan kesepakatan pemilik dan penyewa | | Hubungan dengan kontrak lama | Bersifat perpanjangan kontrak lama | Bersifat kontrak baru setelah kontrak lama berakhir | | Persetujuan pemilik | Penolakan dibatasi jika tidak ada alasan penolakan berdasarkan undang-undang | Pada prinsipnya diperlukan kesepakatan para pihak | | Perubahan deposit·sewa bulanan | Umumnya berlaku batas atas 5% | Jika diakui sebagai kontrak baru, syarat dapat ditentukan baru | | Apakah hak meminta pembaruan habis digunakan | Jika dilaksanakan, hak 1 kali digunakan | Jika benar-benar kontrak baru, dapat dinilai secara terpisah | | Inti sengketa | Waktu pelaksanaan dan alasan penolakan | Apakah kontrak baru atau sekadar pembaruan | ## Jika Kontrak Ditulis Ulang, Apakah Pasti Kontrak Ulang Tidak. **Bentuk berupa dibuatnya kontrak baru saja tidak cukup.** Dalam penilaian hukum, substansi lebih penting daripada nama kontrak. Misalnya, dalam keadaan berikut, ada ruang untuk melihatnya sebagai pembaruan sewa-menyewa lama, bukan kontrak baru. - Deposit dan sewa bulanan lama hampir tetap sama. - Objek sewa-menyewa dan para pihak sama. - Pada saat kontrak berakhir, hanya jangka waktunya yang diperpanjang. - Penyewa mengatakan akan melaksanakan hak meminta pembaruan, dan pemilik menerimanya. - Dalam kontrak baru ada redaksi dengan maksud “pembaruan berdasarkan pelaksanaan hak meminta pembaruan kontrak”. Sebaliknya, jika ada keadaan berikut, kemungkinan untuk dilihat sebagai kontrak ulang yang sebenarnya menjadi lebih besar. - Ada redaksi yang jelas bahwa kontrak lama diakhiri atau dibatalkan berdasarkan kesepakatan. - Syarat inti seperti deposit, sewa bulanan, jangka waktu, dan klausul khusus berubah secara signifikan. - Prosedur penyelesaian seperti pengembalian deposit dan pembayaran ulang benar-benar dilakukan. - Dalam kontrak baru jelas dinyatakan bahwa ini adalah sewa-menyewa baru yang terpisah dari kontrak lama. - Dari pesan, email, rekaman, dan sebagainya milik para pihak juga dapat dipastikan adanya kehendak untuk membuat kontrak baru. Namun, pengembalian dan pembayaran ulang deposit dapat terkait dengan persoalan hukum lain seperti daya berlaku terhadap pihak ketiga, hak pelunasan prioritas, dan tanggal tetap, sehingga harus berhati-hati sebelum benar-benar melakukannya. ## Jika Kontrak Ulang, Apakah Hak Meminta Pembaruan Habis Digunakan Tidak dapat dikatakan secara seragam bahwa “habis digunakan”. Apakah hak meminta pembaruan habis digunakan bergantung bukan pada **nama kontrak ulang**, melainkan pada **apakah penyewa melaksanakan hak meminta pembaruan kontrak** dan **apakah kontrak baru secara substansial terbentuk**. ### 1. Jika penyewa memperpanjang dengan melaksanakan hak meminta pembaruan Jika penyewa memberitahukan bahwa ia “akan melaksanakan hak meminta pembaruan kontrak”, dan kontrak diperpanjang berdasarkan hal itu, umumnya hak meminta pembaruan dianggap telah digunakan. Dalam hal ini, meskipun kontrak baru dibuat, jika dokumen tersebut bersifat mengonfirmasi isi pembaruan, hal itu dapat dinilai sebagai pelaksanaan hak 1 kali. ### 2. Jika para pihak sepakat mengakhiri kontrak lama dan membuat kontrak baru Jika pemilik dan penyewa secara jelas mengakhiri kontrak lama dan membuat kontrak sewa-menyewa dengan syarat baru, hal ini dibedakan dari pelaksanaan hak meminta pembaruan berdasarkan undang-undang. Dalam hal ini, persoalan hak meminta pembaruan penyewa dapat dinilai kembali berdasarkan kontrak baru. ### 3. Jika bentuknya kontrak ulang tetapi substansinya perpanjangan Meskipun judul kontrak adalah “kontrak ulang”, jika isi sebenarnya hanya perpanjangan kontrak lama, hal itu dapat dilihat sebagai pembaruan. Khususnya jika besaran kenaikan berada dalam 5%, ada catatan bahwa penyewa melaksanakan hak meminta pembaruan, dan tidak ada prosedur pengakhiran kontrak lama, kemungkinan dinilai sebagai pembaruan sederhana cukup besar. ## Dokumen dan Bukti yang Harus Diperiksa dalam Praktik Saat yang dipersoalkan adalah apakah kontrak ulang atau pelaksanaan hak meminta pembaruan, data berikut penting. | Data | Hal yang diperiksa | |---|---| | Kontrak lama | Tanggal berakhir, deposit, sewa bulanan, klausul khusus, ketentuan terkait pembaruan | | Kontrak baru | Apakah kontrak baru, apakah kontrak pembaruan, apakah ada redaksi pengakhiran kontrak lama | | Pesan·KakaoTalk·email | Ada tidaknya pelaksanaan hak meminta pembaruan, kehendak pembatalan berdasarkan kesepakatan, proses negosiasi syarat | | Riwayat transfer deposit | Apakah ada pengembalian dan pembayaran ulang, apakah hanya selisih kenaikan yang dibayar | | Data terkait tanggal tetap | Apakah prosedur pelestarian hak dilakukan setelah kontrak baru dibuat | | Surat konfirmasi·penjelasan objek perantara | Apakah ada keadaan dibuatnya kontrak baru melalui perantara | Untuk mencegah sengketa, sebaiknya dituliskan dengan jelas dalam kontrak apakah itu “pembaruan berdasarkan pelaksanaan hak meminta pembaruan” atau “kontrak sewa-menyewa baru setelah kontrak lama berakhir”. ## Arah Redaksi yang Baik untuk Dicantumkan dalam Kontrak Redaksi di bawah ini hanya contoh, dan dalam kontrak nyata diperlukan peninjauan hukum serta keadaan masing-masing. ### Jika ingin menegaskan bahwa ini pembaruan berdasarkan pelaksanaan hak meminta pembaruan - “Kontrak ini adalah kontrak untuk memperbarui kontrak sewa-menyewa lama berdasarkan pelaksanaan hak meminta pembaruan kontrak oleh penyewa menurut Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa Rumah.” - “Jangka waktu sewa-menyewa setelah pembaruan adalah 2 tahun, dan deposit serta sewa disesuaikan dalam batas kenaikan menurut peraturan perundang-undangan.” ### Jika ingin menegaskan bahwa ini kontrak ulang baru - “Para pihak mengakhiri kontrak sewa-menyewa sebelumnya berdasarkan kesepakatan, dan membuat kontrak ini sebagai kontrak sewa-menyewa baru yang terpisah.” - “Para pihak memastikan bahwa kontrak ini bukan kontrak pembaruan berdasarkan pelaksanaan hak meminta pembaruan kontrak oleh penyewa.” Namun, keberadaan redaksi seperti ini tidak berarti bahwa akibat hukumnya selalu diakui persis sebagaimana tertulis. Dalam kenyataannya, seluruh keadaan seperti besarnya perubahan syarat, penyelesaian deposit, dan latar belakang negosiasi para pihak dipertimbangkan bersama-sama. ## Contoh yang Sering Membingungkan ### Contoh 1: Uang jeonse dinaikkan 5% dan sepakat tinggal 2 tahun lagi Jika penyewa melaksanakan hak meminta pembaruan dan kenaikan deposit berada dalam 5%, biasanya besar kemungkinan hal itu dilihat sebagai pembaruan berdasarkan pelaksanaan hak meminta pembaruan. Dalam hal ini, hak meminta pembaruan dapat dinilai telah digunakan. ### Contoh 2: Uang jeonse naik besar dan kontrak baru ditulis Jika pengakhiran kontrak lama dan kehendak membuat kontrak baru jelas, serta deposit juga berubah secara signifikan, ada ruang untuk melihatnya sebagai kontrak ulang. Dalam hal ini, hal tersebut dapat dibedakan dari pelaksanaan hak meminta pembaruan. ### Contoh 3: Judul kontrak adalah kontrak ulang, tetapi isinya hampir sama Substansi lebih penting daripada judul. Jika syarat lama hampir dipertahankan dan hanya jangka waktunya yang diperpanjang, ada kemungkinan hal itu dilihat sebagai pembaruan. ### Contoh 4: Penyewa menandatangani kontrak baru tanpa mengatakan apa pun Jika pernyataan kehendak untuk melaksanakan hak meminta pembaruan tidak jelas, sulit untuk langsung menyimpulkan bahwa hak telah dilaksanakan. Namun, jika dalam proses negosiasi dapat dipastikan adanya maksud pelaksanaan hak meminta pembaruan, penilaiannya dapat berbeda. ## Checklist untuk Penyewa dan Pemilik ### Checklist Penyewa - Tentukan terlebih dahulu apakah akan menggunakan hak meminta pembaruan atau melakukan kontrak ulang berdasarkan kesepakatan. - Jika melaksanakan hak meminta pembaruan, beritahukan dengan cara yang meninggalkan bukti seperti pesan atau email. - Periksa apakah redaksi “pelaksanaan hak meminta pembaruan” masuk dalam kontrak baru. - Jika deposit naik besar, jelaskan apakah itu kontrak ulang atau pembaruan. - Periksa kembali prosedur pelestarian hak seperti tanggal tetap dan pelaporan pindah masuk. ### Checklist Pemilik - Bedakan apakah pemberitahuan penyewa merupakan pelaksanaan hak meminta pembaruan atau sekadar negosiasi. - Jika ada alasan penolakan pembaruan, periksa syarat hukum dan waktu pemberitahuan. - Jika menginginkan kontrak ulang, tinggalkan secara jelas dalam dokumen kehendak untuk mengakhiri kontrak lama dan membuat kontrak baru. - Pertimbangkan bahwa perubahan deposit·sewa bulanan dapat dinilai berbeda tergantung apakah itu pembaruan berdasarkan undang-undang atau kontrak ulang berdasarkan kesepakatan. - Alasan penolakan pembaruan seperti tinggal sendiri secara nyata dan tunggakan sewa memiliki kemungkinan sengketa setelahnya yang besar, sehingga bukti perlu disusun. ## Ringkasan dalam Satu Kalimat **Kontrak ulang adalah membuat sewa-menyewa baru berdasarkan kesepakatan para pihak, sedangkan pelaksanaan hak meminta pembaruan adalah menggunakan hak perpanjangan 1 kali milik penyewa yang dijamin oleh hukum.** Karena itu, jangan hanya melihat apakah kontrak ditulis ulang, tetapi perlu memeriksa bersama-sama apakah kontrak lama benar-benar berakhir dan apakah penyewa melaksanakan hak meminta pembaruan. ## FAQ ### Jika melakukan kontrak ulang, apakah itu dianggap telah menggunakan hak meminta pembaruan kontrak? Tidak selalu demikian. Jika ada pernyataan kehendak bahwa penyewa menggunakan hak meminta pembaruan, dan secara substansial hal itu memperpanjang kontrak yang ada, maka dapat dianggap telah digunakan. Namun, jika kontrak yang ada diakhiri dan kontrak terpisah dibuat dengan syarat baru, hal itu dapat dibedakan dari penggunaan hak meminta pembaruan. ### Jika menulis kontrak baru, apakah itu pasti merupakan kontrak sewa baru? Tidak. Substansi lebih penting daripada judul atau bentuk kontrak. Jika deposit, sewa bulanan, jangka waktu, dan ketentuan khusus hampir sama, dan terdapat keadaan kuat bahwa kontrak yang ada hanya diperpanjang, maka meskipun ada kontrak baru, hal itu dapat dinilai sebagai pembaruan. ### Jika menggunakan hak meminta pembaruan kontrak, berapa besar deposit dapat dinaikkan? Menurut Undang-Undang Perlindungan Sewa Perumahan, pada saat pembaruan, kenaikan sewa atau deposit umumnya dibatasi dalam kisaran 5%. Namun, penerapan konkretnya perlu diperiksa berdasarkan isi kontrak, peraturan daerah, alasan kenaikan, dan lain-lain. ### Dalam kontrak ulang, apakah deposit dapat dinaikkan lebih dari 5%? Jika kontrak ulang diakui sebagai kontrak sewa baru yang sebenarnya, para pihak dapat menyepakati deposit atau sewa bulanan yang baru. Namun, jika hanya namanya kontrak ulang tetapi substansinya adalah pembaruan, pembatasan terkait pembaruan seperti batas maksimum 5% dapat menjadi masalah. ### Bukti apa yang diperlukan agar diakui sebagai kontrak baru? Klausul penghentian kontrak yang ada berdasarkan kesepakatan, klausul pembuatan kontrak baru, rincian pengembalian dan pembayaran kembali deposit, perubahan signifikan pada syarat-syarat utama, serta pesan atau email antara para pihak adalah hal yang penting. Sekadar menulis ulang kontrak saja bisa jadi tidak cukup. ### Apakah pembaruan tersirat dan hak meminta pembaruan kontrak merupakan sistem yang sama? Bukan sistem yang sama. Pembaruan tersirat adalah kasus ketika sewa diperbarui secara hukum karena pemberi sewa dan penyewa tidak memberikan pemberitahuan tertentu, sedangkan hak meminta pembaruan kontrak adalah hak penyewa untuk secara aktif meminta pembaruan dalam jangka waktu yang ditetapkan undang-undang. ### Sampai kapan penyewa harus menggunakan hak meminta pembaruan kontrak? Pada prinsipnya, hak tersebut harus digunakan sejak 6 bulan sebelum masa sewa berakhir hingga 2 bulan sebelumnya. Untuk mengurangi sengketa, lebih aman menggunakan cara yang dapat membuktikan waktu dan isi penggunaan hak, seperti SMS, email, atau surat tercatat berisi pemberitahuan. ### Saat melakukan kontrak ulang, apakah perlu memperoleh tanggal pasti lagi? Jika kontrak ulang dapat dianggap sebagai kontrak sewa baru, lebih aman untuk memeriksa kembali masalah tanggal pasti dan perlindungan hak. Khususnya jika deposit bertambah atau isi kontrak berubah besar, pelaporan pindah masuk, tanggal pasti, dan hubungan hak yang berprioritas lebih tinggi harus diperiksa bersama-sama. ## Sources - [Pusat Informasi Peraturan Perundang-undangan Nasional: Undang-Undang Perlindungan Sewa-Menyewa Rumah](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법) ## Images ![Apartemen, kunci, panah melingkar, dokumen, kalender, dan koin dalam proses sewa](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Mjg1MywicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--2835ee01cb396b9c3972494e2dc9af3a0b878f14/ai-177d2399.webp) ![Timbangan berisi apartemen, koin, panah pembaruan, perisai, pintu terbuka, dan dokumen kontrak](https://injoys.com/rails/active_storage/blobs/proxy/eyJfcmFpbHMiOnsiZGF0YSI6Mjg1OSwicHVyIjoiYmxvYl9pZCJ9fQ==--570455f58face19d76f8593d309efc4832210a48/ai-99257a0f.webp)