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title: "Diferença entre recontratação e direito de exigir renovação: se for um novo contrato, o direito surge de novo?"
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author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/jeonse-renewal-contract-vs-renewal-demand-right
published_at: 2026-07-24T18:39:43+09:00
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# Diferença entre recontratação e direito de exigir renovação: se for um novo contrato, o direito surge de novo?

> Nas locações residenciais, recontratação e exercício do direito de exigir renovação do contrato não são a mesma coisa. Quando um verdadeiro novo contrato é celebrado, o contrato existente termina e a questão do direito de exigir renovação pode ser avaliada novamente com base no novo contrato.

## Key Points

- O direito de exigir renovação do contrato é um direito legal que o locatário pode exercer uma vez, conforme a Lei de Proteção das Locações Residenciais.
- O exercício do direito de exigir renovação, em princípio, prorroga a locação existente nas mesmas condições, e aumentos de aluguel ou depósito só são possíveis dentro dos limites legais.
- Recontratação refere-se ao caso em que locador e locatário, por acordo, encerram o contrato existente e celebram uma locação com novas condições.
- O simples fato de o contrato ter sido redigido novamente nem sempre significa que há um novo contrato; o importante é saber se, na prática, trata-se de uma prorrogação do contrato existente.
- Para reduzir disputas, é preciso deixar claro no contrato se houve exercício do direito de exigir renovação, se o contrato existente foi encerrado e os motivos para alterações no depósito e no prazo.

## Conclusão principal

Na locação residencial, **recontratação** e **exercício do direito de exigir a renovação contratual** devem ser juridicamente distinguidos. O fato de o locatário ter assinado um novo contrato não permite concluir imediatamente que ele usou o direito de exigir a renovação; por outro lado, mesmo havendo um novo contrato, se a substância for a prorrogação do contrato existente, isso pode ser avaliado como renovação.

Os dois critérios de julgamento mais importantes são os seguintes.

1. **Houve manifestação de vontade do locatário de exercer o direito legal de exigir a renovação?**
2. **Pode-se considerar que a locação anterior foi claramente encerrada e que uma nova locação foi constituída?**

Se um novo contrato de locação em sentido verdadeiro tiver sido celebrado, a relação jurídica referente ao contrato anterior se encerra, e a questão do direito de exigir a renovação contratual pode ser novamente avaliada com base no novo contrato. Contudo, em disputas reais, são analisadas em conjunto circunstâncias concretas como a redação do contrato, a liquidação do depósito, o prazo da locação, a extensão da alteração dos valores e os registros de conversas entre as partes.

## Definição dos termos

| Categoria | Significado | Efeito principal |
|---|---|---|
| Direito de exigir a renovação contratual | Direito do locatário de exigir, nos termos da lei, 1 renovação da locação existente | Em princípio, o locador tem dificuldade em recusar se não houver motivo legal de recusa |
| Renovação | Prorrogação da relação locatícia existente | Em princípio, as condições existentes são mantidas, e o aumento fica limitado ao teto legal |
| Recontratação | Encerramento do contrato existente por acordo das partes e celebração de novo contrato com novas condições | Condições essenciais como depósito, aluguel e prazo podem ser novamente definidas |
| Renovação tácita | Renovação legal decorrente da passagem do prazo sem determinada notificação antes do vencimento do contrato | É um instituto separado do exercício do direito de exigir a renovação contratual |

## O que é o direito de exigir a renovação contratual

O direito de exigir a renovação contratual é um direito reconhecido ao locatário pela Lei de Proteção à Locação Residencial. O locatário pode exigir do locador a renovação do contrato de locação dentro de determinado período, e o locador tem dificuldade em recusar se não houver motivo de recusa previsto em lei.

Em geral, os pontos a lembrar são os seguintes.

- O locatário pode exercer o direito de exigir a renovação contratual **1 vez**.
- O período de exercício é, em princípio, **de 6 meses até 2 meses antes do fim do prazo da locação**.
- O prazo de duração da locação renovada é normalmente considerado de **2 anos**.
- As condições após a renovação são, em princípio, as mesmas do contrato existente.
- Contudo, aumentos do depósito ou do aluguel mensal ficam sujeitos ao limite previsto na Lei de Proteção à Locação Residencial, isto é, geralmente ao limite de **5%**.

O ponto importante aqui é que o exercício do direito de exigir a renovação contratual se aproxima mais de **prorrogar juridicamente a relação contratual existente** do que de “celebrar novamente um novo contrato”.

## O que é recontratação

Recontratação significa que o locador e o locatário, por acordo, encerram o contrato existente e celebram um novo contrato de locação. Na prática, no momento do vencimento de um contrato de jeonse, é comum elaborar um “contrato de recontratação” aumentando significativamente o depósito, convertendo para aluguel mensal ou redefinindo prazo e cláusulas especiais.

As características da recontratação são as seguintes.

- É necessário acordo entre as partes.
- Não se trata de uma simples prorrogação com base no contrato existente; deve haver circunstâncias que permitam considerá-la um novo contrato.
- Condições essenciais como depósito, aluguel mensal, prazo contratual e cláusulas especiais podem mudar consideravelmente.
- Diferentemente do exercício do direito legal de exigir a renovação, não é uma estrutura em que tudo necessariamente deva ser definido dentro do limite de aumento de 5%.

Contudo, se apenas o nome “recontratação” foi usado para contornar a lei de proteção à locação, mas a substância for a renovação do contrato existente, ela pode não ser reconhecida como recontratação em uma disputa.

## A maior diferença entre recontratação e exercício do direito de renovação

| Item de comparação | Exercício do direito de exigir a renovação contratual | Recontratação |
|---|---|---|
| Natureza jurídica | Exercício de direito legal do locatário | Novo contrato conforme acordo entre locador e locatário |
| Relação com o contrato existente | Natureza de prorrogação do contrato existente | Natureza de novo contrato após o encerramento do contrato existente |
| Consentimento do locador | A recusa é limitada se não houver motivo legal de recusa | Em princípio, é necessário acordo das partes |
| Alteração de depósito e aluguel mensal | Geralmente se aplica o teto de 5% | Se reconhecido como novo contrato, as condições podem ser redefinidas |
| Esgotamento do direito de renovação | Ao exercer, usa-se o direito de 1 vez | Se for um novo contrato verdadeiro, pode ser avaliado separadamente |
| Ponto central da disputa | Momento do exercício e motivos de recusa | Se é novo contrato ou simples renovação |

## Reescrever o contrato significa sempre recontratação?

Não. **A mera forma de ter elaborado um novo contrato não é suficiente.** Na análise jurídica, a substância é mais importante do que o nome do contrato.

Por exemplo, nos seguintes casos, pode haver margem para considerar como renovação da locação existente, e não como novo contrato.

- O depósito e o aluguel mensal existentes foram mantidos quase sem alteração.
- O imóvel locado e as partes são os mesmos.
- No momento do vencimento do contrato, apenas o prazo foi prorrogado.
- O locatário disse que exerceria o direito de renovação, e o locador aceitou.
- O novo contrato contém redação no sentido de “renovação decorrente do exercício do direito de exigir a renovação contratual”.

Por outro lado, se houver as seguintes circunstâncias, aumenta a possibilidade de ser considerado uma recontratação verdadeira.

- Há redação clara de que o contrato existente é rescindido ou encerrado por acordo.
- Condições essenciais como depósito, aluguel mensal, prazo e cláusulas especiais foram alteradas consideravelmente.
- Procedimentos de liquidação, como devolução e novo pagamento do depósito, foram efetivamente realizados.
- O novo contrato deixa claro que se trata de uma nova locação separada do contrato existente.
- A intenção de celebrar um novo contrato também é confirmada em mensagens, e-mails, gravações etc. das partes.

Contudo, a devolução e o novo pagamento do depósito podem estar ligados a outras questões jurídicas, como oponibilidade, direito de preferência no recebimento e data certa, portanto é preciso cautela antes de realizar o procedimento na prática.

## A recontratação esgota o direito de renovação?

Não é possível dizer de forma uniforme que “esgota”. Se o direito de renovação se esgota depende não do **nome recontratação**, mas de **se o locatário exerceu o direito de exigir a renovação contratual** e de **se o novo contrato foi substancialmente constituído**.

### 1. Caso em que o locatário exerceu o direito de renovação e prorrogou o contrato

Se o locatário notificou que “exerceria o direito de exigir a renovação contratual” e, em razão disso, o contrato foi prorrogado, em geral considera-se que o direito de renovação foi usado. Nesse caso, mesmo que um novo contrato tenha sido elaborado, se esse documento tiver a natureza de confirmar o conteúdo da renovação, pode ser avaliado como exercício do direito de 1 vez.

### 2. Caso em que as partes encerraram o contrato existente por acordo e celebraram um novo contrato

Se o locador e o locatário encerraram claramente o contrato existente e celebraram um contrato de locação com novas condições, isso se distingue do exercício do direito legal de exigir a renovação. Nesse caso, a questão do direito de renovação do locatário pode ser novamente avaliada com base no novo contrato.

### 3. Caso em que a forma é recontratação, mas a substância é prorrogação

Mesmo que o título do contrato seja “contrato de recontratação”, se o conteúdo real se limitar à prorrogação do contrato existente, isso pode ser considerado renovação. Especialmente se o aumento estiver dentro de 5%, houver registro de que o locatário exerceu o direito de renovação e não houver procedimento de encerramento do contrato existente, há possibilidade de ser avaliado como simples renovação.

## Documentos e provas a verificar na prática

Quando houver dúvida se é recontratação ou exercício do direito de exigir a renovação, os seguintes materiais são importantes.

| Material | Conteúdo a verificar |
|---|---|
| Contrato existente | Data de vencimento, depósito, aluguel mensal, cláusulas especiais, disposições sobre renovação |
| Novo contrato | Se é contrato novo, contrato de renovação, se há redação de encerramento do contrato existente |
| Mensagens de texto·KakaoTalk·e-mails | Se houve exercício do direito de renovação, intenção de rescisão por acordo, processo de negociação das condições |
| Histórico de transferência do depósito | Se houve devolução e novo pagamento, ou se apenas a diferença do aumento foi paga |
| Materiais relacionados à data certa | Se foram realizados procedimentos de preservação de direitos após a celebração do novo contrato |
| Confirmação e explicação do imóvel objeto de intermediação | Se há circunstâncias de celebração de novo contrato por meio de corretagem |

Para prevenir disputas, é recomendável escrever claramente no contrato se se trata de “renovação decorrente do exercício do direito de renovação” ou de “novo contrato de locação após o encerramento do contrato existente”.

## Direção de redações úteis para inserir no contrato

As redações abaixo são apenas exemplos, e contratos reais exigem análise das circunstâncias individuais e revisão jurídica.

### Quando se pretende deixar claro que é renovação decorrente do exercício do direito de renovação

- “Este contrato é um contrato que renova o contrato de locação existente em razão do exercício, pelo locatário, do direito de exigir a renovação contratual previsto na Lei de Proteção à Locação Residencial.”
- “Após a renovação, o prazo da locação será de 2 anos, e o depósito e o aluguel serão ajustados dentro do limite de aumento previsto em lei.”

### Quando se pretende deixar claro que é uma nova recontratação

- “As partes encerram por acordo o contrato de locação anterior e celebram este contrato como um novo contrato de locação separado.”
- “As partes confirmam que este contrato não é um contrato de renovação decorrente do exercício, pelo locatário, do direito de exigir a renovação contratual.”

Contudo, a existência dessas redações não significa que seus efeitos jurídicos serão sempre reconhecidos exatamente como estão. Na prática, são consideradas em conjunto todas as circunstâncias, como a extensão da alteração das condições, a liquidação do depósito e o contexto das negociações entre as partes.

## Casos que frequentemente causam confusão

### Caso 1: Aumentou-se o depósito de jeonse em 5% e decidiu-se morar por mais 2 anos

Se o locatário exerceu o direito de renovação e o aumento do depósito ficou dentro de 5%, normalmente há grande possibilidade de ser considerado renovação decorrente do exercício do direito de exigir a renovação. Nesse caso, o direito de renovação pode ser considerado usado.

### Caso 2: O depósito de jeonse aumentou bastante e foi assinado um novo contrato

Se a intenção de encerrar o contrato existente e celebrar um novo contrato estiver clara, e o depósito também tiver sido alterado consideravelmente, há margem para considerar como recontratação. Nesse caso, pode ser distinguido do exercício do direito de renovação.

### Caso 3: O título do contrato é contrato de recontratação, mas o conteúdo é quase igual

A substância é mais importante do que o título. Se as condições existentes foram praticamente mantidas e apenas o prazo foi prorrogado, há possibilidade de ser considerado renovação.

### Caso 4: O locatário assinou um novo contrato sem dizer nada

Se a manifestação de vontade de exercer o direito de renovação não estiver clara, é difícil concluir imediatamente que houve exercício do direito. Contudo, se no processo de negociação for confirmada a intenção de exercer o direito de renovação, a avaliação pode ser diferente.

## Checklist para locatários e locadores

### Checklist do locatário

- Decida primeiro se usará o direito de renovação ou se fará uma recontratação por acordo.
- Se for exercer o direito de renovação, notifique por um meio que deixe prova, como mensagem de texto ou e-mail.
- Verifique se o novo contrato contém a expressão “exercício do direito de renovação”.
- Se o depósito aumentar significativamente, deixe claro se é recontratação ou renovação.
- Revise novamente os procedimentos de preservação de direitos, como data certa e registro de mudança de residência.

### Checklist do locador

- Distinga se a notificação do locatário é exercício do direito de renovação ou simples negociação.
- Se houver motivo para recusar a renovação, verifique os requisitos legais e o momento da notificação.
- Se quiser uma recontratação, deixe claramente documentada a intenção de encerrar o contrato existente e celebrar um novo contrato.
- Considere que a alteração do depósito e do aluguel mensal pode ser avaliada de forma diferente conforme se trate de renovação legal ou recontratação por acordo.
- Motivos de recusa de renovação, como moradia própria e atraso no aluguel, têm grande possibilidade de disputa posterior, portanto organize as provas.

## Resumo em uma frase

**A recontratação é a criação de uma nova locação por acordo das partes, enquanto o exercício do direito de renovação é o uso do direito de prorrogação por 1 vez garantido por lei ao locatário.** Portanto, não se deve observar apenas se o contrato foi reescrito, mas verificar conjuntamente se o contrato existente efetivamente terminou e se o locatário exerceu o direito de renovação.

## FAQ

### Se eu renovar o contrato, considera-se que usei o direito de exigir a renovação do contrato?
Nem sempre. Se houve manifestação de vontade do locatário de exercer o direito de pedir a renovação e, na prática, o contrato anterior foi prorrogado, pode-se considerar que o direito foi usado. Porém, se o contrato anterior foi encerrado e um contrato separado foi firmado com novas condições, isso pode ser distinguido do exercício do direito de pedir a renovação.

### Se redigirmos um novo contrato, isso significa necessariamente um novo contrato de locação?
Não. O conteúdo real é mais importante do que o título ou a forma do contrato. Se o depósito caução, o aluguel mensal, o prazo e as cláusulas especiais forem quase iguais e houver fortes circunstâncias indicando que o contrato anterior foi simplesmente prorrogado, mesmo havendo um novo contrato escrito, isso pode ser avaliado como renovação.

### Ao exercer o direito de exigir a renovação do contrato, quanto o depósito caução pode ser aumentado?
Segundo a Lei de Proteção da Locação Residencial, no caso de renovação, o aumento do aluguel ou do depósito caução geralmente fica sujeito ao limite de 5%. No entanto, a aplicação concreta precisa ser verificada conforme o conteúdo do contrato, as normas locais e o motivo do aumento, entre outros fatores.

### Em uma renovação de contrato, o depósito caução pode ser aumentado em mais de 5%?
Se a renovação for reconhecida como um verdadeiro novo contrato de locação, as partes podem, por acordo, definir novamente o depósito caução ou o aluguel mensal. Porém, se for chamada de renovação apenas no nome e, na prática, for uma prorrogação, podem surgir questões relacionadas às restrições aplicáveis à renovação, como o limite de 5%.

### Quais provas são necessárias para que seja reconhecido como um novo contrato?
São importantes a redação indicando o encerramento consensual do contrato anterior, a redação indicando a celebração do novo contrato, os registros de devolução e novo pagamento do depósito caução, mudanças substanciais nas condições essenciais, mensagens ou e-mails entre as partes, entre outros. Apenas redigir novamente o contrato pode não ser suficiente.

### A renovação tácita e o direito de exigir a renovação do contrato são o mesmo instituto?
Não são o mesmo instituto. A renovação tácita ocorre quando o locador e o locatário não fazem determinadas notificações e a renovação ocorre por força da lei. Já o direito de exigir a renovação do contrato é o direito do locatário de solicitar ativamente a renovação dentro do prazo legal.

### Até quando o locatário deve exercer o direito de exigir a renovação do contrato?
Em princípio, deve exercê-lo entre 6 meses e 2 meses antes do término do período de locação. Para reduzir disputas, é mais seguro usar um meio que possa comprovar o momento e o conteúdo do exercício, como mensagem de texto, e-mail ou carta com comprovação de conteúdo.

### Ao renovar o contrato, é preciso obter novamente a data certificada?
Se a renovação puder ser considerada um novo contrato de locação, é mais seguro verificar novamente a questão da data certificada e da preservação de direitos. Especialmente quando o depósito caução aumenta ou o conteúdo do contrato muda significativamente, é necessário verificar em conjunto o registro de mudança de endereço, a data certificada e a relação com direitos de prioridade.

## Sources

- [Centro de Informações sobre Legislação Nacional: Lei de Proteção do Contrato de Locação Residencial](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)

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