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title: "重新簽約與更新請求權的差異：若是新契約，權利會重新產生嗎"
locale: zh-hant
category: knowledge_base
category_name: "知識庫"
translation_status: reviewed
license: cc_by
author: "injoys"
source_url: https://injoys.com/en/articles/jeonse-renewal-contract-vs-renewal-demand-right
published_at: 2026-07-24T18:39:43+09:00
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# 重新簽約與更新請求權的差異：若是新契約，權利會重新產生嗎

> 在住宅租賃中，重新簽約與行使契約更新請求權並不是同一回事。若真正締結了新契約，既有契約即告終止，契約更新請求權的問題可能會以新契約為基準重新判斷。

## Key Points

- 契約更新請求權是承租人可依《住宅租賃保護法》行使一次的法定權利。
- 行使更新請求權原則上是以相同條件延長既有租賃，租金或保證金的增加只能在法定限度內進行。
- 重新簽約是指出租人與承租人合意終止既有契約，並以新條件締結租賃的情形。
- 僅因重新書寫契約書，並不一定就會成為新契約，重點在於實質上是否只是既有契約的延長。
- 為減少爭議，應在契約書中明確留下是否行使更新請求權、既有契約是否終止、保證金與期間變更理由等內容。

## 核心結論

在住宅租賃中，**重新簽約**與**行使契約更新請求權**在法律上必須加以區分。不能因為承租人重新簽了契約書，就立即斷定其已使用更新請求權；相反地，即使有新的契約書，如果實質上是原契約的延長，也可能被評價為更新。

最重要的判斷標準如下兩點。

1. **承租人是否有表示行使法定更新請求權的意思**
2. **是否可認為原有租賃已明確終止，並成立新的租賃**

如果締結了真正意義上的新租賃契約，關於原契約的法律關係即告終止，契約更新請求權問題可依新契約重新判斷。不過在實際紛爭中，會一併檢視契約書文字、保證金結算、租賃期間、金額變動幅度、當事人的對話紀錄等具體情況。

## 用語整理

| 區分 | 意義 | 核心效果 |
|---|---|---|
| 契約更新請求權 | 承租人可依法要求更新既有租賃1次的權利 | 出租人若無法定拒絕事由，原則上難以拒絕 |
| 更新 | 既有租賃關係被延長 | 原則上維持既有條件，增額受法定上限限制 |
| 重新簽約 | 當事人合意終止原契約，並以新條件再次簽約 | 保證金、租金、期間等核心條件可重新約定 |
| 默示更新 | 契約期滿前未為一定通知而期間經過，依法發生更新 | 是與行使契約更新請求權不同的制度 |

## 什麼是契約更新請求權

契約更新請求權是住宅租賃保護法承認給承租人的權利。承租人可在一定期間內向出租人要求更新租賃契約，出租人若無法律規定的拒絕事由，難以拒絕。

一般應記住的內容如下。

- 承租人可行使契約更新請求權**1次**。
- 行使期間原則上為**租賃期間屆滿前6個月至2個月前**。
- 更新後租賃的存續期間通常視為**2年**。
- 更新後條件原則上與既有契約相同。
- 但保證金或月租增額受住宅租賃保護法上的上限，也就是一般而言**5%範圍**的限制。

這裡重要的是，行使契約更新請求權與其說是「重新締結新的契約」，不如說更接近於**在法律上延長既有契約關係**。

## 什麼是重新簽約

重新簽約是指出租人與承租人合意結束原契約，並締結新的租賃契約。在實務上，常見於全租契約期滿時大幅提高保證金、轉換為月租，或重新約定期間與特約並製作「重新簽約書」。

重新簽約的特徵如下。

- 需要當事人合意。
- 不是以原契約為前提單純延長，而是必須有可視為新契約的情況。
- 保證金、月租、契約期間、特約等核心條件可能有相當變更。
- 與行使法定更新請求權不同，並非必然只能在5%增額上限內約定的結構。

不過，如果只是為了規避租賃保護法而名義上稱為「重新簽約」，實質卻是原契約的更新，則在紛爭中可能不被認定為重新簽約。

## 重新簽約與行使更新請求權的最大差異

| 比較項目 | 行使契約更新請求權 | 重新簽約 |
|---|---|---|
| 法律性質 | 承租人的法定權利行使 | 依出租人與承租人合意所為的新契約 |
| 與原契約的關係 | 具有原契約延長的性質 | 原契約終止後的新契約性質 |
| 出租人的同意 | 若無法定拒絕事由，拒絕受限制 | 原則上需要當事人合意 |
| 保證金・月租變更 | 一般適用5%上限 | 若被認定為新契約，可重新約定條件 |
| 更新請求權是否用盡 | 行使後即使用1次權利 | 若為真正的新契約，可另行判斷 |
| 紛爭核心 | 行使時期與拒絕事由 | 是新契約還是單純更新 |

## 重新寫契約書就一定是重新簽約嗎

不是。**僅以重新製作契約書的形式並不足夠。**在法律判斷上，契約的名稱不如實質重要。

例如，下列情況可能被視為原有租賃的更新，而非新契約。

- 原保證金與月租幾乎維持不變。
- 租賃標的物與當事人相同。
- 在契約期滿時只是單純延長期間。
- 承租人表示要行使更新請求權，出租人也接受。
- 新契約書中有「依行使契約更新請求權所為之更新」意旨的文字。

相反地，如有下列情況，則較可能被視為真正的重新簽約。

- 明確記載原契約經合意解除或終止的文字。
- 保證金、月租、期間、特約等核心條件有相當變更。
- 實際進行了返還保證金及重新支付等結算程序。
- 新契約書中明確表示是與原契約不同的新增租賃。
- 從當事人的簡訊、電子郵件、錄音等也可確認締結新契約的意思。

不過，保證金返還與重新支付可能與對抗力、優先受償權、確定日期等其他法律問題相連，因此在實際處理前應謹慎。

## 重新簽約會用盡更新請求權嗎

不能一概而論地說「會用盡」。更新請求權是否用盡，不取決於**重新簽約這個名稱**，而是取決於**承租人是否行使了契約更新請求權**以及**新契約是否實質成立**。

### 1. 承租人行使更新請求權而延長的情形

若承租人通知「我要行使契約更新請求權」，並因此延長契約，一般會認為更新請求權已被使用。此時即使重新製作契約書，如果該文件的性質只是確認更新內容，也可能被評價為已行使1次權利。

### 2. 當事人合意終止原契約並締結新契約的情形

若出租人與承租人明確終止原契約，並以新條件締結租賃契約，則與行使法定更新請求權有所區別。此時可依新契約重新判斷承租人的更新請求權問題。

### 3. 形式上是重新簽約，但實質上是延長的情形

即使契約書標題是「重新簽約書」，如果實際內容僅是原契約的延長，也可能被視為更新。尤其若增額幅度在5%以內，有承租人行使更新請求權的紀錄，且沒有原契約終止程序，則可能被評價為單純更新。

## 實務上應確認的文件與證據

當重新簽約或行使更新請求權成為問題時，下列資料很重要。

| 資料 | 應確認的內容 |
|---|---|
| 原契約書 | 期滿日、保證金、月租、特約、更新相關條款 |
| 新契約書 | 是新契約還是更新契約，是否有原契約終止文字 |
| 簡訊・KakaoTalk・電子郵件 | 是否行使更新請求權、合意解除意思、條件協商過程 |
| 保證金匯款明細 | 是否有返還與重新支付，或只是支付增額部分 |
| 確定日期相關資料 | 締結新契約後是否辦理權利保全程序 |
| 仲介標的物確認・說明書 | 是否有透過仲介締結新契約的情況 |

為預防紛爭，最好在契約書中明確記載是「依行使更新請求權所為之更新」，或是「原契約終止後的新租賃契約」。

## 建議寫入契約書的文字方向

以下文字僅為範例，實際契約仍需依個別情況與法律檢討處理。

### 欲明確表示是依行使更新請求權所為之更新時

- 「本契約係依承租人依住宅租賃保護法所享有之契約更新請求權行使，而更新既有租賃契約之契約。」
- 「更新後租賃期間為2年，保證金及租金於法令上增額上限內調整。」

### 欲明確表示是新的重新簽約時

- 「當事人合意終止先前租賃契約，並將本契約作為獨立的新租賃契約締結。」
- 「確認本契約並非依承租人行使契約更新請求權所為之更新契約。」

不過，並非只要有這些文字，就一定會照其內容承認法律效力。實際上，條件變更幅度、保證金結算、當事人的協商經過等整體情況都會一併考量。

## 容易混淆的案例

### 案例 1：全租保證金提高5%，並決定再住2年

若承租人行使更新請求權，且保證金增額在5%以內，通常較可能被視為依行使更新請求權所為之更新。此時更新請求權可能被判斷為已使用。

### 案例 2：全租保證金大幅提高，並簽了新契約書

若原契約終止與締結新契約的意思明確，且保證金也有相當變更，則有可能被視為重新簽約。此時可與行使更新請求權區分。

### 案例 3：契約書標題是重新簽約書，但內容幾乎相同

實質比標題更重要。如果幾乎維持既有條件，只是延長期間，則可能被視為更新。

### 案例 4：承租人未說任何話就簽了新契約書

若行使更新請求權的意思表示不明確，難以立即斷定已有權利行使。然而，如果在協商過程中可確認行使更新請求權的意旨，則可能有不同判斷。

## 給承租人與出租人的檢查清單

### 承租人檢查清單

- 先決定要使用更新請求權，還是進行合意重新簽約。
- 若行使更新請求權，應以簡訊或電子郵件等可留下證據的方式通知。
- 確認新契約書是否寫入「行使更新請求權」文字。
- 若保證金大幅上漲，應明確確認是重新簽約還是更新。
- 重新檢查確定日期與遷入申報等權利保全程序。

### 出租人檢查清單

- 區分承租人的通知是行使更新請求權，還是單純協商。
- 若有拒絕更新事由，應確認法定要件與通知時期。
- 若希望重新簽約，應在文件中明確留下原契約終止與締結新契約的意思。
- 應考量保證金・月租變更可能依其屬於法定更新或合意重新簽約而有不同評價。
- 實際居住、租金遲延等拒絕更新事由，事後發生紛爭的可能性較高，因此應整理證據。

## 一句話整理

**重新簽約是當事人合意創設新的租賃，而行使更新請求權是使用法律保障承租人的1次延長權。**因此不應只看是否重新寫了契約書，而應一併確認原契約是否實際結束，以及承租人是否行使了更新請求權。

## FAQ

### 重新簽約時，會被視為已使用契約更新請求權嗎？
並不總是如此。如果承租人有表示行使更新請求權的意思，且實質上是延長原契約，則可視為已使用；但如果是終止原契約並以新條件另行締結契約，則可能與行使更新請求權有所區別。

### 重新寫契約書就一定是新的租賃契約嗎？
不是。比起契約書的標題或形式，實質更為重要。如果押租金、月租、期間、特約幾乎相同，且情況強烈顯示只是單純延長原契約，即使有新的契約書，也可能被評價為更新。

### 行使契約更新請求權時，押租金可以提高多少？
依《住宅租賃保護法》，更新時租金或押租金的增加通常受5%範圍的限制。不過，具體適用仍需依契約內容、地區條例、增加理由等加以確認。

### 重新簽約時，可以把押租金提高超過5%嗎？
如果是被認定為真正的新租賃契約的重新簽約，當事人可透過合意重新約定押租金或月租。然而，如果只是名義上重新簽約，實質上是更新，則可能涉及5%上限等與更新相關的限制問題。

### 要被認定為新契約，需要哪些證據？
原契約合意終止的文字、新契約締結的文字、押租金返還與重新支付紀錄、核心條件的重大變更、當事人之間的訊息或電子郵件等都很重要。僅僅重新寫契約書可能不足以證明。

### 默示更新與契約更新請求權是同一制度嗎？
不是同一制度。默示更新是出租人與承租人未作出一定通知而在法律上發生更新的情況；契約更新請求權則是承租人在法定期間內主動要求更新的權利。

### 承租人應在何時以前行使契約更新請求權？
原則上，應在租賃期間屆滿前6個月至2個月之間行使。為減少爭議，以簡訊、電子郵件、存證信函等可證明行使時間與內容的方式較為安全。

### 重新簽約時，需要重新取得確定日期嗎？
如果是可被視為新租賃契約的重新簽約，重新檢查確定日期與權利保全問題會比較安全。尤其在押租金增加或契約內容有重大變更時，應一併確認遷入申報、確定日期、優先順位權利關係。

## Sources

- [國家法令資訊中心：住宅租賃保護法](https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법)

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