Criterios para decidir sobre el seguro de incendio para inquilinos: revisión de cobertura y responsabilidad

La contratación de un seguro privado contra incendios para la vivienda no se impone de manera uniforme a todos los inquilinos. Sin embargo, el seguro contratado por el propietario cubre principalmente los daños sufridos por su edificio y no protege automáticamente los bienes del inquilino ni su responsabilidad civil. Para los inquilinos con contrato jeonse o alquiler mensual, es razonable valorar la necesidad de contratar un seguro en función de las pérdidas que podrían tener que asumir, más que de si existe o no una obligación legal.

Conclusiones que conviene conocer primero

Los riesgos que debe comprobar un inquilino se dividen principalmente en tres categorías.

1. Los bienes domésticos propiedad del inquilino que podría perder en un incendio
2. La responsabilidad del inquilino que podría asumir frente al propietario por causar daños al inmueble arrendado
3. La responsabilidad civil frente a terceros que podría surgir si el fuego se propaga y causa daños físicos o materiales a los vecinos

El seguro contra incendios del propietario, el seguro colectivo del edificio de apartamentos y el seguro privado del inquilino pueden diferir en cuanto al tomador, el objeto asegurado y la suma asegurada. Por tanto, no debe darse por hecho que la existencia de uno de ellos cubre también los demás riesgos.

Por qué un inquilino también puede ser responsable de un incendio

El hecho de que se produzca un incendio no significa que el inquilino sea siempre responsable. Es necesario determinar quién incumplió qué deber de diligencia y si existe una relación causal entre esa conducta y los daños.

• Si el incendio se debe a que el propietario no reparó adecuadamente unas instalaciones eléctricas deterioradas, podría plantearse la responsabilidad del propietario por falta de mantenimiento.
• Si el inquilino utilizó de forma negligente un aparato calefactor o se ausentó mientras cocinaba y provocó un incendio, podría reconocerse su responsabilidad.
• Si la causa fue un defecto del producto, un problema en las instalaciones comunes o un incendio iniciado en otra vivienda, se examinará la responsabilidad del fabricante, de la entidad encargada de la gestión o de quien haya causado realmente el incendio.
• Si la causa no está clara, se valorarán conjuntamente los resultados de la investigación de los bomberos, los informes periciales, las fotografías y las obligaciones de mantenimiento establecidas en el contrato.

La legislación coreana sobre responsabilidad por incendios accidentales no elimina toda responsabilidad civil por el mero hecho de que el incendio haya sido causado por negligencia leve. En las indemnizaciones por responsabilidad extracontractual derivadas de un incendio accidental sin negligencia grave, el tribunal puede reducir la indemnización teniendo en cuenta la causa y la magnitud del incendio, las circunstancias de su propagación y la capacidad de pago. La obligación de restitución y la responsabilidad por incumplimiento derivadas del contrato de arrendamiento tienen un fundamento jurídico distinto del de la responsabilidad extracontractual, por lo que deben evaluarse por separado.

Por qué el seguro del propietario no ofrece una tranquilidad absoluta

Que la aseguradora del propietario haya pagado primero los daños del edificio no significa que desaparezca la responsabilidad del inquilino. Si se cumplen los requisitos legales de subrogación del asegurador conforme al Código de Comercio, la aseguradora puede ejercer sus derechos contra el tercero que haya causado el daño hasta el importe abonado. Esto significa que, si se reconoce la negligencia del inquilino, existe la posibilidad de que reciba una reclamación de reembolso.

No obstante, la aseguradora no siempre reclama al inquilino la totalidad del importe. El resultado depende de los siguientes factores.

• Si realmente existe responsabilidad legal por parte del inquilino
• Si el inquilino está incluido como asegurado en el contrato de seguro correspondiente
• Si las condiciones contienen una cláusula de renuncia a la subrogación o de limitación del derecho de repetición
• Cuál es el importe efectivamente pagado por la aseguradora y el alcance de los daños
• Si también existe negligencia por parte de otros interesados, como el propietario o la entidad encargada de la gestión

Por tanto, en lugar de limitarse a preguntar al propietario si tiene seguro, conviene comprobar en la póliza o en los datos de contratación quiénes son los asegurados, cuál es el objeto asegurado, cuál es la suma asegurada y qué cláusulas se aplican a la subrogación.

Coberturas que el inquilino debe comprobar por separado

Como los nombres de la cobertura básica y de las coberturas adicionales varían según el producto, es necesario comprobar qué cubren realmente las condiciones, en lugar de guiarse por su denominación.

En particular, la responsabilidad del inquilino por incendio y la responsabilidad civil por incendio general protegen a personas distintas. La primera cubre principalmente los daños del propietario en el inmueble arrendado, mientras que la segunda cubre los daños sufridos por terceros, como los vecinos. Contratar una sola cobertura adicional no significa que las demás responsabilidades también estén cubiertas.

¿Cambia la necesidad según se trate de jeonse o alquiler mensual?

Los principios básicos de la responsabilidad por incendio no cambian significativamente según se trate de jeonse o alquiler mensual. Si se producen daños por negligencia del inquilino, su responsabilidad puede plantearse con independencia del tipo de contrato.

No obstante, puede haber diferencias en la suma de cobertura necesaria en la práctica.

• Si en la vivienda hay muchos electrodomésticos o muebles costosos, puede considerarse una suma asegurada más alta para los bienes domésticos.
• Si, como sucede en los estudios de una sola habitación, los muebles y electrodomésticos incluidos pertenecen al propietario, debe comprobarse la lista de enseres y el alcance de la responsabilidad en el contrato de arrendamiento.
• Si un officetel se utiliza como vivienda, debe comprobarse que el uso real también figure correctamente en el contrato de seguro.
• Un espacio utilizado tanto para residir como para trabajar o desarrollar una actividad comercial puede no ajustarse a las condiciones de suscripción o al objeto de cobertura de un seguro residencial ordinario.

Seguro colectivo contra incendios para edificios de apartamentos de al menos 16 plantas

Conforme a la Ley sobre Indemnización por Daños Causados por Incendios y Contratación de Seguros y a su reglamento de aplicación, los edificios de apartamentos de al menos 16 plantas y sus edificios anexos pueden incluirse dentro de la categoría de edificios especiales, y sus propietarios deben contratar el seguro contra incendios y las demás coberturas establecidas por la ley. Esta disposición es distinta de una norma que obligue individualmente a cada inquilino a contratar un seguro aparte.

La mera existencia de un seguro colectivo no permite concluir que cada vivienda disponga de cobertura suficiente. Como la estructura de la cobertura varía según el complejo y el año del contrato, deben comprobarse los siguientes aspectos en la oficina de administración o en la póliza.

• Qué partes del edificio completo y de los acabados interiores de cada vivienda están incluidas en el objeto asegurado
• Si están incluidos los bienes domésticos propiedad del inquilino
• La suma asegurada y la franquicia por vivienda o por siniestro
• Si existe cobertura de responsabilidad civil para los residentes
• Si se incluyen coberturas adicionales, como gastos de alojamiento temporal, filtraciones de agua y daños eléctricos
• Cómo se reparten el seguro privado y el seguro colectivo la indemnización por un mismo siniestro

Los riesgos excluidos del seguro colectivo o cuya cobertura sea insuficiente pueden complementarse mediante las garantías de un seguro privado contra incendios para la vivienda.

Un aspecto esencial que suele pasarse por alto: de quién son los bienes y qué responsabilidad se cubre

Un seguro contra incendios para la vivienda no es un contrato que se limite a asegurar una dirección. Incluso dentro de una misma vivienda, el edificio, los enseres del propietario y los bienes del inquilino tienen propietarios distintos y representan intereses económicos diferentes frente a una pérdida.

Por ejemplo, un frigorífico adquirido por el inquilino puede estar cubierto como bien doméstico, mientras que un frigorífico empotrado incluido en el contrato de arrendamiento puede ser un enser propiedad del propietario. El papel pintado, el suelo y los armarios empotrados también pueden clasificarse como parte del edificio o de sus instalaciones, por lo que deben consultarse las definiciones de la póliza y de las condiciones.

Si esta distinción no está clara, tras un siniestro pueden surgir las siguientes controversias.

• Si debe indemnizar el seguro del edificio o el seguro de bienes domésticos
• Si los enseres del propietario están incluidos en la responsabilidad civil del inquilino
• Si el propietario real coincide con el asegurado que figura en la póliza
• Si los gastos de reparación se pagan según el precio de un producto nuevo o según su valor depreciado

Al iniciar el arrendamiento, fotografiar la lista y el estado de los enseres del propietario y conservar los recibos o registros de compra de los bienes costosos del inquilino ayuda a acreditar los daños tras un siniestro.

La contratación duplicada no duplica la indemnización

El principio del seguro de daños es compensar las pérdidas efectivamente sufridas. Aunque se aseguren el mismo objeto y el mismo riesgo mediante varios seguros, no se perciben pagos duplicados que superen el daño real. Las aseguradoras pueden repartirse la responsabilidad de indemnizar entre los distintos contratos.

Por tanto, en lugar de añadir contratos sin más, deben compararse los siguientes aspectos.

• Si existe duplicidad de cobertura para los mismos bienes domésticos o daños del edificio
• Qué coberturas de responsabilidad están excluidas del seguro colectivo
• Si el valor real de los bienes es excesivamente alto o bajo en comparación con el límite de indemnización
• En qué difieren las franquicias y las exclusiones

El límite de responsabilidad civil y la suma asegurada por daños materiales tienen naturalezas distintas, por lo que deben revisarse por separado.

Qué hacer al mudarse o cambiar el uso de la vivienda

El seguro contra incendios para la vivienda se contrata sobre la base de una dirección concreta, la estructura y el uso del edificio y el objeto asegurado. No debe darse por hecho que un contrato vigente se aplica automáticamente a la nueva dirección tras una mudanza.

En las siguientes situaciones debe notificarse el cambio a la aseguradora y corregirse la información relativa a la dirección, el objeto asegurado y el riesgo.

• Cuando la dirección asegurada cambie por un traslado de residencia o una mudanza
• Cuando cambie la relación de ocupación, de vivienda en propiedad a vivienda arrendada o viceversa
• Cuando se inicie una actividad comercial o profesional en el espacio residencial
• Cuando cambien significativamente la estructura o el uso del edificio
• Cuando los cambios en los convivientes o en la relación de arrendamiento afecten al alcance de los asegurados

El momento de la notificación y el procedimiento de modificación varían según las condiciones del producto. Si no se comunica el cambio, dependiendo de su relación con el siniestro y de las condiciones, pueden surgir problemas como la resolución del contrato, la reducción de la indemnización o la limitación de la cobertura.

Lista de comprobación antes de contratar

• Consultar con el propietario o la oficina de administración la póliza o los datos de contratación del seguro contra incendios vigente.
• Calcular aproximadamente el coste de reposición de los bienes domésticos propiedad del inquilino.
• Comprobar si están incluidas por separado la responsabilidad del inquilino por incendio y la responsabilidad civil por incendio frente a terceros.
• Revisar el número de días, el límite diario y los requisitos de presentación de recibos para los gastos de alojamiento temporal.
• Comprobar los límites o exclusiones aplicables a objetos costosos, dinero en efectivo, joyas y bienes de uso profesional.
• Comparar las franquicias, los daños no cubiertos y el método de cálculo de la indemnización.
• Si existen contratos duplicados, complementar únicamente las coberturas que sean realmente insuficientes.
• Al mudarse, consultar a la aseguradora el procedimiento para cambiar la dirección y modificar el contrato.

En conclusión, lo que necesita un inquilino no es simplemente decidir si contrata o no un seguro contra incendios, sino combinar de acuerdo con su situación la cobertura de los daños a sus bienes domésticos, su responsabilidad frente al propietario y su responsabilidad frente a los vecinos. Primero debe comprobar el contenido real del seguro del propietario o del seguro colectivo y después complementar mediante un seguro privado los riesgos que hayan quedado sin cubrir.